25.5.1994

Osakeyhtiö B:n kanne Helsingin asunto-oikeudessa

Osakeyhtiö B kertoi kommandiittiyhtiö A:ta ja sen vastuunalaista yhtiömiestä C:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että osakeyhtiö oli 1.4.1989 päivätyllä vuokrasopimuksella vuokrannut kommandiittiyhtiöltä elintarvikekioskina käytettäväksi noin 22 neliömetrin suuruisen osan kommandiittiyhtiön itsensäkin vuokrasopimuksen nojalla hallitsemasta liikehuoneistosta Helsingissä osoitteessa Kauppakartanonkatu 16. Vuokrasopimus oli tehty vuodeksi ja ehdoin, että se jatkui vuoden kerrallaan, ellei sitä irtisanottu vähintään 6 kuukautta ennen vuokra-ajan päättymistä. Kommandiittiyhtiö oli 1.4.1991 yksipuolisesti korottanut kuukausivuokran 6 500 markkaan, mutta asunto-oikeus oli 3.9.1991 julistamallaan tuomiolla, jonka Helsingin hovioikeus jätti sittemmin tältä osalta pysyväksi, vahvistanut vuokran määräksi 2 800 markkaa kuukaudessa 1.4.1991 lukien. Asunto-oikeuden tuomion jälkeen kommandiittiyhtiö oli ryhtynyt huoneenvuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastaisesti painostamaan osakeyhtiötä hyväksymään korotuksen. Kommandiittiyhtiö oli 30.9.1991 irtisanonut vuokrasopimuksen päättymään 1.4.1992. Irtisanomisen perusteeksi kommandiittiyhtiö oli ilmoittanut vuokran saattamisen käyvälle tasolle.

Osakeyhtiö oli kaksi vuotta seitsemän kuukautta kestäneen alivuokrasuhteen aikana luonut tyhjästä hyvän asiakaspiirin ja menestyvän kioskiliikkeen. Kommandiittiyhtiö oli kuitenkin syyskuussa 1991 avannut osakeyhtiön kanssa samassa osoitteessa makeisia, virvokkeita ynnä muita sellaisia kioskituotteita myyvän liikkeen ja ryhtynyt siten kilpailemaan osakeyhtiön hankkimasta asiakaspiiristä. Kommandiittiyhtiöllä, joka oli tukkukauppias, oli mahdollisuus markkinoida tuotteitaan niin edullisin hinnoin, että osakeyhtiön asiakkaat olivat siirtyneet kommandiittiyhtiön asiakkaiksi. Osakeyhtiön myynti oli tällöin laskenut niin olennaisesti, ettei toiminta vuokrahuoneistossa enää tullut kysymykseen.

Kommandiittiyhtiön menettelyn johdosta edellytykset vuokrasopimuksen jatkamiselle olivat rauenneet ja osakeyhtiöllä oli sen vuoksi ollut oikeus purkaa vuokrasopimus. Osakeyhtiö oli 23.10.1991 purkanut vuokrasopimuksen päättymään 31.10.1991.

Kommandiittiyhtiön menettely oli ollut vuokrasopimuksen, huoneenvuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan ja lisäksi sopimattomasta menettelystä elinkeinotoiminnassa annetun lain 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla hyvän liiketavan vastaista. Huoneiston seuraava haltija oli ryhtynyt harjoittamaan huoneistossa olennaisesti samanlaista ansiotoimintaa kuin osakeyhtiö. Osakeyhtiöllä oli siten oikeus saada huoneenvuokralain 118 §:stä ilmenevien periaatteiden mukaan korvausta muuttokustannuksistaan ja asiakaspiirin vähentymisestä sekä osakeyhtiön toiminnasta johtuneesta huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä.

Mainitsemillaan perusteilla osakeyhtiö vaati muun muassa, että sen ja kommandiittiyhtiön solmima vuokrasopimus vahvistetaan osakeyhtiön 23.10.1991 tekemän purkuilmoituksen perusteella päättyneeksi 31.10.1991 sekä että kommandiittiyhtiö ja C velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan vahingonkorvaukseksi muuttamisesta ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kustannuksista 20 000, asiakaspiirin vähentymisestä 100 000 ja osakeyhtiön toiminnan johdosta syntyneestä liikehuoneiston vuokra-arvon lisäyksestä samoin 100 000 markkaa, kaikki erät 16 prosentin korkoineen haastepäivästä 30.1.1992 lukien. Lisäksi osakeyhtiö vaati korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen.

Kommandittiyhtiö A:n ja C:n vastaus

Kommandiittiyhtiö ja C kiistivät kanteen sekä vaativat sen hylkäämistä. Osakeyhtiöllä ei ollut oikeutta purkaa vuokrasopimusta. Vuokrasopimuksessa ei ollut rajoitettu kioskin viereisen tilan käyttöä. Kommandiittiyhtiö oli käyttänyt niitä parhaaksi katsomallaan tavalla. Osakeyhtiö oli tiennyt, että kommandiittiyhtiön toimialana oli muun muassa makeisten, elintarvikkeiden ja non-food -tuotteiden tukku- ja vähittäiskauppa. Koska vuokralainen oli itse purkanut vuokrasopimuksen, ei asiakaspiirin vähentymistä eikä huoneiston vuokra-arvon lisäystä koskeva vahingonkorvausvaatimus perustunut huoneenvuokralakiin. Huoneenvuokralain 118 § ei myöskään soveltunut alivuokrasuhteeseen, vaan asiassa tuli soveltaa huoneenvuokralain 93 §:ää.

Asunto-oikeuden tuomio 30.12.1992

Asunto-oikeus katsoi selvitetyksi, että osakeyhtiö vuokralaisena sekä kommandiittiyhtiö ja C vuokranantajina olivat 1.4.1989 solmineet kanteessa selostetun alivuokrasopimuksen. Sopimuksessa ei ollut rajoitettu vuokranantajan oikeutta käyttää kioskitilan naapuritiloja.

Kommandiittiyhtiön 1.4.1991 korotettua vuokran 2 800 markasta 6 500 markkaan asunto-oikeus ja myöhemmin hovioikeus olivat kantajan kertomalla tavalla alentaneet vuokran 2 800 markkaan. Kommandiittiyhtiö oli 30.9.1991 irtisanonut vuokrasopimuksen päättymään 1.4.1992 saattaakseen vuokran käyvälle tasolle. Osakeyhtiö oli 23.10.1991 purkanut vuokrasopimuksen päättymään 31.10.1991.

Osakeyhtiö oli harjoittanut vuokraamassaan huoneistossa elintarvikekioskitoimintaa. Sen tuotevalikoimaan oli kuulunut muun muassa makeisia, virvokkeita, tupakkaa, lehtiä ja elintarvikkeita. Yritettyään ensin noin vuoden ajan vuokrata osakeyhtiön vuokraaman liikehuoneiston viereistä liiketilaa jollekin toiselle kommandiittiyhtiö oli syyskuussa 1991 itse avannut mainituissa tiloissa herkkukaupan, jonka tuotevalikoimaan oli kuulunut muun muassa makeiset, virvokkeet, irtotee ja mausteet. Selvittämättä oli kuitenkin jäänyt, että kommandiittiyhtiö olisi myynyt tuotteitaan olennaisesti halvemmalla kuin osakeyhtiö.

Huoneenvuokralaissa ei ollut yleistä säännöstä vuokralaisen oikeudesta purkaa vuokrasopimus silloin, kun vuokranantaja laiminlöi sopimusperusteisen velvollisuutensa. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan toisen sopijapuolen jättäessä sopimuksen mukaiset velvollisuutensa täyttämättä vastapuolella oli kuitenkin oikeus purkaa sopimus. Sopijapuolen rikkomuksen tuli olla olennainen eikä sillä saanut olla vastapuolelle vähäinen merkitys. Kilpailevan yrityksen perustamisen vuokralaisen hallitsemien tilojen viereen voitiin katsoa olevan tällainen sopimusrikkomus.

Osakeyhtiön ja kommandiittiyhtiön liikkeissään myymät tuotteet olivat ainakin osittain olleet päällekkäisiä ja keskenään kilpailevia. Lisäksi oli selvitetty, että osakeyhtiö oli aluksi hankkinut osan myyntiartikkeleistaan kommandiittiyhtiöltä.

Osapuolten välillä solmitun vuokrasopimuksen luonteesta johtui, ettei osakeyhtiön voitu kohtuudella vaatia olevan sidottu sellaiseen sopimukseen, jossa vuokranantaja ryhtyi kilpailemaan samasta asiakaspiiristä myymällä osittain samoja tai samankaltaisia tuotteita samoissa tiloissa. Kommandiittiyhtiön toiminnalla oli ollut vähäistä suurempi merkitys osakeyhtiön liiketoiminnalle. Osakeyhtiöllä oli siten ollut oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään 31.10.1991. Koska osakeyhtiö oli osaksi kommandiittiyhtiön menettelyn vuoksi joutunut hankkimaan itselleen uuden huoneiston, kommandiittiyhtiö ja C olivat velvollisia korvaamaan osakeyhtiön kohtuulliset muuttokustannukset 6 000 markalla.

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokranantajan hyvän tavan vastaisen toiminnan vuoksi vuokralaisella oli pääsääntöisesti oikeus saada vahingonkorvausta vuokranantajan toiminnan aiheuttamasta vahingosta. Vahingonkorvausvelvollisuuden määrittivät huoneenvuokralain 118 §:stä ilmenevät periaatteet, joiden mukaan vuokranantajan hyvän tavan vastainen menettely oli kiellettyä.

Osakeyhtiö oli tiennyt tai ainakin sen olisi pitänyt tietää kommandiittiyhtiön liiketoiminnan laatu ja se, että mahdollisesti tyhjäksi jäävä kioskitilaa ympäröivä muu liiketila tultaisiin ottamaan johonkin osakeyhtiön liiketoiminnan kanssa kilpailevaan käyttöön.

Vaikka osapuolten liikkeissään myymät artikkelit olivat osaksi päällekkäisiä, liikkeet olivat kuitenkin luonteeltaan erilaisia aukioloaikojen ja hinnoitteluperusteiden perusteella. Osakeyhtiö oli näyttänyt, että sen myyntituotto oli laskenut vuoden 1991 syys- ja lokakuussa edellisen vuoden vastaaviin kuukausiin ja vuoden 1991 huhti-, touko- ja elokuun myyntiin verrattuna. Todistajien kertomuksista oli kuitenkin ilmennyt, että lokakuu oli kioskikaupassa hiljaista aikaa ja että tuolloin myynti oli yleisesti vähäisempää kuin toukoja elokuussa. Lisäksi oli näytetty, että myynti oli yleisesti laskenut elinkeinoelämän taantuman vuoksi. Näillä perusteilla asunto-oikeus katsoi, ettei ollut riittävällä varmuudella näytetty myynnin laskun olleen seurausta kommandiittiyhtiön toiminnasta. Tämän vuoksi asunto-oikeus katsoi, ettei osakeyhtiölle ollut aiheutunut kommandiittiyhtiön toiminnasta sellaista liiketoiminnan laskua, josta kommandiittiyhtiö ja C olisivat olleet osakeyhtiölle vahingonkorvausvelvollisia.

Huoneenvuokra-asioissa kumpikin osapuoli vastasi ensisijaisesti itse oikeudenkäyntikuluistaan.

Tämän vuoksi asunto-oikeus kanteen muilta osilta hyläten velvoitti kommandiittiyhtiön ja C:n yhteisvastuullisesti suorittamaan osakeyhtiölle korvaukseksi muuttokustannuksista 6 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 30.1.1992 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 16.6.1993

Osakeyhtiö sekä kommandiittiyhtiö ja C valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus lausui, että osakeyhtiöllä oli vuokranantajan sopimusrikkomuksen vuoksi ollut oikeus asunto-oikeuden tuomiossa kerrotuilla perusteilla purkaa vuokrasopimus. Huoneenvuokralaissa ei tosin ollut säännöstä vuokralaisen oikeudesta saada vahingonkorvausta mainitussa tilanteessa. Kun vuokrasuhde oli päättynyt vuokranantajasta johtuvasta syystä, oli vuokralaisella kuitenkin yleisten vahingonkorvausperiaatteiden mukaan oikeus saada vuokranantajalta korvaus vuokralaiselle vuokrasuhteen päättymisestä aiheutuneesta vahingosta.

Osakeyhtiön esittämien kuittien mukaan muutosta ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneet suoranaiset kulut olivat olleet 10 365 markkaa. Kun mainittujen kulujen lisäksi otettiin huomioon muutosta aiheutuneet palkkakustannukset, hovioikeus arvioi muutosta ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneiden kustannusten määräksi 12 000 markkaa.

Osakeyhtiön liikevaihdon kehityksestä esitetyn selvityksen perusteella oli näytetty, että kommandiittiyhtiön kilpailevasta liiketoiminnasta ja osakeyhtiön liikepaikan vaihtamisesta oli aiheutunut osakeyhtiölle kustannuksia ja vahinkoa. Sen vuoksi kommandiittiyhtiö ja C olivat velvollisia suorittamaan osakeyhtiölle korvausta myös kanteessa mainitusta asiakaspiirin vähentymisestä.

Osakeyhtiön 1.4.1989 vuokraamassa tilassa ei ollut aikaisemmin ollut kioskia, vaan se oli ollut autoliikkeen käytössä. Osakeyhtiön muutettua pois tiloista niihin sekä kommandiittiyhtiön ja C:n entisen herkkukaupan tiloihin oli joulukuussa 1991 muuttanut uusi yrittäjä. Hän oli jatkanut tiloissa kioski- ja herkkukauppatoimintaa. Tähän nähden hovioikeus katsoi, että osakeyhtiöllä oli oikeus saada korvausta myös huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä. Kohtuullisena korvauksena asiakaspiirin vähentymisestä hovioikeus piti 20 000 markkaa ja huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä 10 000 markkaa.

Lausumillaan perusteilla hovioikeus muutti asunto-oikeuden tuomiota siten, että se korotti kommandiittiyhtiön ja C:n osakeyhtiölle muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kustannuksista maksettavaksi tuomitun korvauksen 12 000 markkaan asunto-oikeuden tuomitsemine korkoineen. Lisäksi hovioikeus velvoitti kommandiittiyhtiön ja C:n yhteisvastuullisesti suorittamaan osakeyhtiölle korvaukseksi muuton aiheuttamasta asiakaspiirin vähentymisestä 20 000 markkaa ja huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä 10 000 markkaa eli yhteensä 30 000 markkaa 16 prosentin 30.1.1992 lukien. Oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla hovioikeus velvoitti kommandiittiyhtiön ja C:n yhteisvastuullisesti suorittamaan osakeyhtiölle korvaukseksi sillä asiassa olleista oikeudenkäyntikuluista 15 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 16.6.1993 lukien, koska kulujen korvaamiseen oli painavia syitä.

Eri mieltä olleen asiantuntijajäsenen, varatuomari Kaarnin lausunto: Hovioikeuden tuomiossa kerrotuilla perusteilla katson kohtuulliseksi korvaukseksi asiakaspiirin vähentymisestä 8 400 markka. Sen sijaan katson jääneen näyttämättä, että huoneiston vuokra-arvo olisi lisääntynyt osakeyhtiön toiminnan johdosta. Sen vuoksi velvoitan kommandiittiyhtiön ja C:n yhteisvastuullisesti suorittamaan osakeyhtiölle korvaukseksi muuton aiheuttamasta asiakaspiirin vähentymisestä 8 400 markkaa 16 prosentin korkoineen 30.1.1992 lukien ja hylkään vaatimuksen huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä. Muilta osin olen samaa mieltä kuin enemmistö.

Perustelut

Osakeyhtiö B:lle muutosta ja uuden liikepaikan hankkimisesta johtuneet kustannukset samoin kuin asiakaspiirin vähentymisestä syntynyt tappio ovat alempien oikeuksien ratkaisuissa selostetusta kommandiittiyhtiö A:n sopimusrikkomuksesta aiheutunutta vahinkoa, jonka korvaaminen on sopusoinnussa vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden kanssa. Vaatimus huoneiston vuokra-arvon lisäyksen korvaamisesta tarkoittaa pikemminkin vuokranantajalle koituneen hyödyn kuin vuokralaista kohdanneen vahingon korvaamista. Kysymys on kuitenkin juuri vuokralaisen suorittamista kustannuksista ja toimenpiteistä aiheutuneesta arvonlisästä. Huoneenvuokralain 118 §:n 2 momentin mukaan liikehuoneistossa vähintään kaksi vuotta kauppaa harjoittaneella vuokralaisella onkin oikeus saada vuokranantajalta korvaus myös hänen toimintansa johdosta syntyneestä huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä, jos vuokrasuhde päättyy vuokranantajan suorittaman, vuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastaisen irtisanomisen johdosta ja jos huoneiston seuraava haltija ryhtyy harjoittamaan huoneistossa olennaisesti samanlaista ansiotoimintaa. Mainittu lainkohta koskee tosin vain vuokranantajan ja päävuokralaisen välistä suhdetta. Toisaalta se koskee myös vain tapausta, jossa vuokranantaja on irtisanonut vuokrasopimuksen. Lainkohta ei estä siinä mainitun korvauksen tuomitsemista alivuokralaiselle, jolla on vuokranantajan sopimusrikkomuksen nojalla ollut laillinen syy vuokrasopimuksen purkamiseen. Tätä oikeutta ei rajoita myöskään alivuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta tuomittavaa vahingonkorvausta koskeva huoneenvuokralain 93 §. Korkein oikeus katsoo, että yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden ja huoneenvuokralain 118 §:n 2 momentin tarkoituksen mukaista on, että osakeyhtiöllä on oikeus saada korvausta myös huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä.

Kommandiittiyhtiön sopimusrikkomus on oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:ssä tarkoitettu painava syy velvoittaa kommandiittiyhtiö ja sen vastuunalainen yhtiömies korvaamaan osakeyhtiön kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Näillä ja muutoin hovioikeuden mainitsemilla perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Kommandiittiyhtiö ja C velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan osakeyhtiön vastauskulut Korkeimmassa oikeudessa 1 200 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antamisesta lukien.