16.12.1994

Kanteet Hyvinkään kihlakunnanoikeudessa

A ja B kertoivat K Oy:tä vastaan ajamissaan kanteissa, että he olivat tehneet K Oy:n kanssa sopimuksen sen rakennuttaman Asunto Oy Rasintien huoneistojen ja niiden yhteydessä olevien autotallien hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostamisesta 1.9.1988 asti voimassa olleen hinnaston mukaisella hinnalla siten, että he olivat 31.8.1988 maksaneet varausrahan muodossa käsirahaa 5 000 markkaa. Rakennuskohdetta esiteltäessä heille oli annettu esite, jossa ei ollut pidätetty oikeutta hinnanmuutoksiin. Vastaanottamalla käsirahan K Oy oli hyväksynyt heidän ostotarjouksensa myyntihintaluettelon mukaisin ehdoin. Lopullinen kauppa oli ollut määrä tehdä heti sen jälkeen, kun asunto-osakeyhtiö oli merkitty kaupparekisteriin ja voitiin tehdä niin sanottu RS-kauppakirja. Useat muut henkilöt olivat A:n ja B:n tavoin tehneet sopimuksen osakkeiden kaupasta maksaen käsirahan varaamistaan osakkeista.

K Oy oli kuitenkin 17.11.1988 päivätyllä kirjeellä ilmoittanut A:lle ja B:lle ja muille osakkeita varanneille henkilöille, että asunto-osakkeiden myyntihinta nousi 1 000 markkaa neliömetriltä ja asunnon lainaosuus nousi noin 10 000 markkaa. Hinnanmuutoksen perusteeksi yhtiö oli kirjeessä kertonut muun muassa seuraavaa:

"Siitä ajankohdasta, kun Asunto Oy Rasintietä lähdettiin suunnittelemaan ja asuntovarauksia tekemään, on tilanne rakennusalalla suuresti muuttunut. Osittain meistä riippumattomista syistä kohteen rakennustöitä ei ole voitu aloittaa alkuperäisen aikataulun mukaisesti vaan rakentamista on jouduttu siirtämään. Tänä aikana rakennuskustannukset ovat huomattavasti kuitenkin nousseet ja koko kohteen toteuttaminen on vaarantunut."

Kirjeessä yhtiö oli tarjonnut myös mahdollisuutta purkaa varaus, jolloin yhtiö olisi palauttanut maksetun varausrahan korkoineen.

K Oy:n sekä A:n ja B:n ja heidän myötäpuoltensa välillä kirjeen johdosta käydyissä neuvotteluissa kantajat olivat joutuneet suostumaan siihen, että asunto-osakkeiden velaton hinta nousi varaushetken hinnasta 750 markkaa neliömetriltä. Sopimuksissa, jotka oli allekirjoitettu 14.12./15.12.1988, oli todettu: "Tällä sopimuksella varaaja ei kohdista K Oy:hyn mitään vaateita johtuen varaushinnan muutoksesta."

Suostumiseen oli johtanut se, että yhtiön puolesta oli ilmoitettu, ettei kohdetta rakennettaisi lainkaan, jos kantajat eivät hyväksyisi hinnankorotusta. Kantajat ovat katsoneet, että ottaen huomioon haastehakemuksen perusteluissa mainitut huomattavat yleiset hinnan nousut, he olisivat joutuneet maksamaan vielä huomattavasti enemmän kuin nyt olivat joutuneet jos he olisivat luopuneet tästä kohteesta ja tehneet asuntokaupat muualla. Lisäksi he olivat halunneet asumaan juuri kyseiselle alueelle tässä kohteessa valitsemaansa asuntotyyppiin. Muita vastaavia tai edes siihen verrattavia rakennushankkeita ei mainitulla alueella ollut tiedossa eikä ollut myöskään tämän jälkeen toteutettuna.

Kantajat ovat katsoneet, että K Oy:llä ei ollut ollut mitään perusteita hinnanmuutoksiin. Kantajat olivat kuitenkin joutuneet hyväksymään yhtiön yksipuolisesti laatiman ja kohtuuttoman asunto-osakkeiden varaussopimuksen hinnankorotuksineen. Sopimuksen teossa yhtiö oli käyttänyt hyväkseen kantajien siitä riippuvaista heikompaa asemaa, koska kantajilla ei ollut enää tuossa tilanteessa ollut muuta mahdollisuutta kuin hyväksyä yhtiön vaatimukset.

Kantajat ovat ensisijaisesti katsoneet, että kysymys oli kiskomisesta eli että yhtiö oli käyttänyt hyväkseen kantajien pulaa ja yhtiöstä riippuvaista asemaa ja oli edustanut itselleen aineellista etua, joka oli ilmeisesti epäsuhteessa siihen, mitä yhtiö oli antanut. Lisäksi kantajat ovat katsoneet, että ottaen huomioon asuntoosakkeiden varaussopimuksen syntyolosuhteet sekä kantajien asema sopimustilanteessa yhtiön puolelta oli kunnianvastaista ja arvotonta vedota sopimuskohtaan, jolla kantajat olivat luopuneet kohdistamasta vaateita yhtiöön varaushinnan muutoksesta.

Edellä lausutun perusteella kantajat vaativat, että kihlakunnanoikeus ensisijaisesti julistaa asunto-osakkeiden varaussopimukseen liittyvän hinnankorotusehdon oikeustoimilain 31 §:n ja 33 §:n nojalla pätemättömäksi tai toissijaisesti jättää hinnankorotusehdon oikeustoimilain 36 §:n nojalla kohtuuttomana huomiotta sekä velvoittaa K Oy:n palauttamaan heille korotetun myyntihinnan ja alkuperäisen myyntihinnan erotuksen korkoineen.

Vastaus

K Oy kiisti kanteen ja vaati sen hylkäämistä. Asianosaisten kesken oli vallinnut tasavertainen neuvottelutilanne. Neuvotteluissa kantajilla oli ollut käytettävissä asiantuntija-apua ja neuvotteluissa oli korotuksista päästy yksimielisyyteen ja laadittu niiden perusteella varaussopimukset ja uudet kauppakirjat. Uuteen hintaan oli päästy nimenomaisesti kantajien esittämän tarjouksen perusteella, jonka yhtiö puolestaan oli hyväksynyt. Missään tapauksessa yhtiön taholta ei ollut saneltu uuden varaussopimuksen hintoja eikä muitakaan ehtoja ja kantajien asema oli muutenkin ollut erittäin vahva. Kantajille oli annettu myös valinnanvapaus joko hyväksyä uusi hinta tai luopua hankkeesta. Hinnankorotuspaine oli aiheutunut ainoastaan kustannusten nousun ja projektin talveen siirtymisen johdosta.

Hyvinkäällä oli ollut kyseiseen aikaan tarjolla vastaavia kohteita. Kun lisäksi asuntojen hinnat olivat kohonneet huomattavasti ja rakennusalalla oli vallinnut korkeasuhdanne, kantajilla oli ollut mahdollisuus entisten asuntojensa realisointiin eikä kukaan kantajista ollut minkäänlaisen pakkotilanteen edessä.

Kihlakunnanoikeuden päätös 24.9.1991

Kihlakunnanoikeus katsoi, että kysymys ei ollut oikeustoimilain 31 tai 33 §:n tarkoittamasta kiskomisesta, koska kantajat eivät olleet siinä määrin riippuvaisia K Oy:stä, että kysymyksessä olisi ollut mainittujen säännösten tarkoittama riippuvaisuus. Sitä vastoin kihlakunnanoikeus katsoi, että kantajien ja vastaajien välillä oli syntynyt osapuolia sitova kauppa siten, että yhtiön puolesta oli esitteessä ja hintaluettelossa mainituilla ehdoilla tehty tarjous, minkä ostajat olivat hyväksyneet maksamalla varausrahan käsirahan muodossa, kuten kanteissa oli kerrottu. Tarjous sitoi tarjouksen tekijää eli yhtiötä ja se oli velvollinen luovuttamaan osakkeet siitä hinnasta, mikä tarjouksessa oli mainittu ja minkä ostajat olivat hyväksyneet. Yhtiö ei ollut tarjousta tehdessään myöskään varannut itselleen oikeutta hinnanmuutoksiin. Sillä seikalla, että lopullinen kauppakirja oli tehty vasta myöhemmin, ei ollut merkitystä kaupan syntymiseen.

Kihlakunnanoikeus katsoi, että rakennuskustannukset eivät olleet siinä määrin nousseet, että ne olisivat oikeuttaneet hinnan korotukseen ottaen huomioon, että tontti oli ostettu jo 31.7.1986 ja kysymyksessä oli liiketoimintaa harjoittava suuri yhtiö ja toisella puolella kantajina olivat yksityiset henkilöt.

Mitä tuli siihen, että kantajat olivat sitoutuneet olemaan kohdistamatta mitään vaateita yhtiöön johtuen varaushinnan muutoksesta, kihlakunnanoikeus katsoi, että ottaen huomioon tilanne kokonaisuudessaan, osapuolten asema ja perusteet, jotka olivat saaneet kantajat ryhtymään mainittuihin kauppoihin, ehto oli kohtuuttomana jätettävä huomiotta.

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus hyväksyi kanteet.

Helsingin hovioikeuden tuomio 3.3.1993

K Oy valitti hovioikeuteen ja vaati, että kanteet hylätään.

Hovioikeus, jossa A ja B myötäpuolineen vastasivat valitukseen, on ratkaisunsa perusteluissa lausunut, että K Oy oli keväällä ja kesällä 1988 tarjonnut myytäväksi Asunto Oy Rasintie -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttivat K Oy:n toimesta Hyvinkäälle rakennettavien huoneistojen hallintaan. Huoneistojen myyntihinnastoja oli tarkistettu ainakin 5.4., 1.7. ja 1.9.1988 lukien.

A ja B myötäpuolineen olivat suullisesti, kuten kihlakunnanoikeuden päätöksestä ilmeni, varanneet huoneistot ja maksaneet varaamistaan asunnoista käsirahat. Suurin osa käsirahoista oli maksettu elo - syyskuussa 1988.

Hovioikeus totesi, että osapuolia sitova sopimus osakkeiden kaupasta maksuhetkellä voimassa olleen hinnaston mukaisella hinnalla oli syntynyt silloin, kun ostajat olivat maksaneet kaupasta käsirahan.

K Oy oli 17.11.1988 päivätyllä kihlakunnanoikeuden päätöksessä kerrotulla kirjeellä ilmoittanut asuntojen myyntihintojen nostamisesta. Asiassa todistajana kuultu asianajaja oli kertonut, että huoneistojen varaajat olivat ottaneet yhteyttä häneen välittömästi saatuaan edellä mainitut hinnankorotuskirjeet ja pyytäneet häntä selvittämään heidän asemaansa. Todistaja oli käynyt kirjeenvaihtoa ja neuvotteluja K Oy:n kanssa, jonka taholta oli ilmoitettu, ettei yhtiö luovu hinnankorotuksista ja että kohteen rakentaminen siirtyisi tulevaisuuteen ja vaarantuisi, jos vaatimuksiin ei suostuttu. Todistajan käsityksen mukaan rakennushankkeen aikataulu oli ollut epävarma jo alkuvaiheessa. Todistaja oli ilmoittanut ostajille, että jos he halusivat hankkia asunnon juuri kyseisestä kohteesta, he olivat tosiasiallisesti siinä tilanteessa, että heidän oli neuvoteltava hinnasta saadakseen asunnot. Neuvottelujen lopputuloksena yhtiö oli esittänyt hinnaston, jonka mukaisilla hinnoilla 14. - 15.12.1988 allekirjoitettiin uudet varaussopimukset. Kaupan kohteiden hinnat olivat osapuolten aikaisemmin suullisesti sopimia hintoja kihlakunnanoikeuden päätöksestä ilmenevin tavoin korkeammat. Kauppakirjat osakkeista oli laadittu toukokuussa 1989 edellä kerrottujen joulukuussa allekirjoitettujen varaussopimusten mukaisilla hinnoilla.

A ja B myötäpuolineen olivat ilmoittaneet, etteivät he olisi varaussopimusten jälkeisillä ylikuumentuneilla markkinoilla saaneet vastaavan tasoista asuntoa edes vaaditulla korotetulla hinnalla. Esitetyn selvityksen mukaan K Oy:n projektia johtanut työpäällikkö oli 1.8.1988 irtisanoutunut tehtävästään vieden mukanaan hankkeeseen varatun vastaavan mestarin. Tästäkin syystä hankkeen toteutuminen oli siirtynyt ainakin vuodenvaihteeseen ja siirtymisestä aiheutuvat lisäkustannukset olivat esitetyn selvityksen mukaan helmikuun 1988 hinnastoon verrattuna joulukuussa 1988 1 480 000 markkaa. K Oy:n A:lle ja B:lle ja näiden myötäpuolille 17.11.1988 toimittaman ilmoituksen mukaan koko hankkeen toteutuminen oli vaarantunut. A ja B myötäpuolineen olivat siten tietoisina asemastaan sopijapuolina neuvotelleet itselleen vaadittua hinnankorotusta kanteessa kerrotuin tavoin edullisemman sopimuksen tilanteessa, jossa heillä oli ollut mahdollisuus myös purkaa sopimus.

Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoi jääneen näyttämättä, että asianosaisten välillä 14. - 15.12.1988 solmittuja asunnonvaraussopimuksia ja niiden pohjalta laadittuja kauppakirjoja olisi hintaa koskevan ehdon osalta oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet huomioon ottaen pidettävä kohtuuttomina. Sen vuoksi hovioikeus hylkäsi kanteet ja vapautti yhtiön suoritusvelvollisuudesta.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 16.12.1994