13.12.1994

Kanne Raahen raastuvanoikeudessa

E esitti Asunto Oy Raahen M:ä vastaan nostamassaan kanteessa, että tuon yhtiön isännöitsijä F oli yhtiön edustajana 27.2.1991 myynyt hänelle yhtiön omistamat osakkeet nrot 87-136, jotka oikeuttivat yhtiön rakenteilla olleessa talossa sijaitsevan huoneiston hallintaan. Kauppahinnasta oli 250 000 markkaa maksettu kaupantekohetkellä, 60 000 markkaa 19.4.1991 ja loppukauppahinta 90 000 markkaa 27.8.1991. Kauppakirjan mukaan osakkeiden omistusoikeuden ja huoneiston hallinnan olisi pitänyt siirtyä E:lle huoneiston valmistuttua viimeistään 30.6.1991. E:n tietoon oli kuitenkin myöhemmin tullut, että osakekirja oli pantattu Oulun Aluesäästöpankin Raahen konttoriin vakuudeksi eräiden F:n omistamien yhtiöiden veloista. Sen vuoksi pankki oli kieltäytynyt luovuttamasta osakekirjaa E:lle.

E vaati ensisijaisesti, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan luovuttamaan osakkeet hänen omistukseensa ja hallintaansa velattomina. Toissijaisesti hän vaati, että kauppa puretaan ja asunto-osakeyhtiö velvoitetaan suorittamaan hänelle kauppahinta 400 000 markkaa 16 prosentin korkoineen kauppahintaerien suorittamisajankohdista lukien.

Vastaus

Asunto-osakeyhtiö vastusti kannetta ja ilmoitti, ettei sillä ollut ollut oikeutta myydä osakkeita, joiden omistaja oli ollut Isännöintipalvelu Ky, F -niminen yhtiö. Asunto-osakeyhtiön merkitseminen kauppakirjaan osakkeiden myyjäksi oli johtunut erehdyksestä.

Raastuvanoikeuden päätös 21.10.1992

Raastuvanoikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön lykkäyspyynnön, joka oli perustunut siihen, että tuo yhtiö olisi selvittänyt osakkeiden panttaamisjärjestelyjä. Raastuvanoikeus lausui tältä osin, että kanne perustui kauppasopimukseen eikä osakkeiden panttaamiseen ja ettei tarjotulla lisäselvityksellä siten ollut merkitystä asiassa.

Tutkiessaan jutun raastuvanoikeus lausui, että asuntoosakeyhtiö oli kauppakirjaan merkitty osakkeiden myyjäksi. Kauppakirjan allekirjoittaneella F:llä oli ollut oikeus toimia tuon yhtiön puolesta. E oli esitetyn selvityksen mukaan maksanut kauppahinnan sopimuksen mukaisesti.

Asiassa oli edelleen selvitetty, ettei E ollut saanut haltuunsa osakekirjaa, joka oli ollut panttina pankissa. Oli jäänyt näyttämättä, että E olisi tiennyt tai että hänen olisi pitänyt tietää, ettei asunto-osakeyhtiö omistanut osakkeita tai että tuo asunto-osakeyhtiö olisi erehdyksessä merkitty myyjäksi kauppakirjaan.

Raastuvanoikeus katsoi, että kauppa sitoi asunto-osakeyhtiötä. Kauppasopimuksessa asunto-osakeyhtiö oli sitoutunut luovuttamaan osakkeet E:lle. Ellei asunto-osakeyhtiö omistusoikeuden tai luovutuskompetenssin puuttuessa voinut täyttää sitoumustaan, se oli velvollinen palauttamaan kauppahinnan.

Näillä perusteilla raastuvanoikeus velvoitti asuntoosakeyhtiön luovuttamaan osakkeet E:n omistukseen ja hallintaan velattomina. Toissijaisesti raastuvanoikeus purki kaupan ja velvoitti asunto-osakeyhtiön palauttamaan kauppahinnan E:lle kanteessa vaadittuine korkoineen.

Hovioikeuden tuomio 10.9.1993

Asunto-osakeyhtiö valitti hovioikeuteen ja vaati menettelyn osalta, että juttu palautetaan raastuvanoikeuteen tai että hovioikeus toimittaa jutussa suullisen käsittelyn todistajan kuulemiseksi panttaukseen liittyvistä asioista sekä lisäselvityksen esittämiseksi siitä, ettei osakkeista suoritettu kauppahinta ole tullut asunto-osakeyhtiölle. Pääasian osalta asunto-osakeyhtiö vaati kanteen hylkäämistä.

Hovioikeus lausui käsittelyratkaisunaan, ettei asuntoosakeyhtiö ollut saattanut todennäköiseksi, että juttuun olisi todistajan kuulemisella tai muutoin saatavissa sellaista lisäselvitystä, joka voi vaikuttaa jutun lopputulokseen. Sen vuoksi hovioikeus hylkäsi jutun palauttamista tai suullisen käsittelyn järjestämistä koskevan pyynnön.

Pääasian osalta hovioikeus ei muuttanut raastuvanoikeuden päätöstä muutoin kuin siten, että palautettavalle kauppahinnalle maksettavaksi tuomittu korko alennettiin haasteen tiedoksiantamista edeltäneeltä ajalta Suomen Pankin peruskorkoa vastaavan tuottokoron mukaiseksi.

Perustelut

Kaupparekisteriin 13.6.1990 merkityn Asunto Oy Raahen M:n yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön kaikkiaan 372 osaketta ovat olleet jaettuina viiteen osakeryhmään (osakkeet n:ot 1-86, 87-136, 137-222, 223-297 ja 298-372), jotka kukin ovat oikeuttaneet asuinhuoneiston (n:ot A 1-3 ja B 4-5) hallintaan yhtiön omistamissa, yhteensä viisi huoneistoa käsittävissä rakennuksissa. Asunto-osakeyhtiö on perustettu perustamiskokouksessa 15.5.1990 yhtiön perustajien W:n ja X:n sekä Y:n ja Z:n sekä Raahen Kiinteistönomistus Oy:n, jonka hallituksen jäsen ja toimitusjohtaja oli F, merkittyä samana päivänä allekirjoitetulla perustamiskirjalla yhtiön kaikki osakkeet seuraavasti: W ja X 86, Y ja Z 136 ja Raahen Kiinteistönomistus Oy 150 osaketta.

Y:n ja Z:n ilmoitettua pian asunto-osakeyhtiön perustamisen jälkeen luopuvansa osakemerkinnästään asuntoosakeyhtiön hallitus on yhtiön isännöitsijän F:n läsnä ollessa kokouksessaan 12.6.1990 todennut, että Y ja Z olivat siirtäneet perustajille kuuluneet oikeutensa ja velvollisuutensa huoneiston A 2 osalta Isännöintipalvelu Ky, F:lle, jonka vastuunalainen yhtiömies F oli, ja huoneiston A 3 osalta Raahen Kiinteistönomistus Oy:lle. Tämän mukaisesti Raahen Isännöintipalvelu Ky, oikeastaan Isännöintipalvelu Ky, F, on samana päivänä merkitty asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon riidanalaisten, huoneiston A 2 hallintaan oikeuttavien osakkeiden n:ot 87-136 omistajaksi. Siirron merkitsemisestä osakeluetteloon F on asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä 13.6.1990 tehnyt merkinnän osakkeista annettuun osakekirjaan, joka oli asetettu Y:lle ja Z:lle ja johon on merkitty kommandiittiyhtiö siirronsaajaksi.

Osakkeiden n:ot 87-136 tultua siten Isännöintipalvelu Ky, F:n omistukseen F on 8.1.1991 tuon yhtiön puolesta pantannut osakkeet eräälle pankille viimemainitun yhtiön ja Raahen Kiinteistökunnostus Ky:n, jonka äänetön yhtiömies F tuolloin oli, pankilta saamien luottojen vakuudeksi. Osakkeiden näin todetusta omistuksesta ja panttauksesta huolimatta F, jolla isännöitsijän asemansa ohella on ollut asunto-osakeyhtiön toiminimenkirjoittamisoikeus, on 27.2.1991 asunto-osakeyhtiön nimissä myynyt osakkeet E:lle 400 000 markan kauppahinnasta.

Osakekaupan lopullista päättämistä 27.2.1991 on edeltänyt F:n ja E:n isän Q:n alustava sopimus osakkeiden kaupasta. Tähän välipuheeseen on liittynyt F:n ja Q:n 30.5.1990 allekirjoittama sopimus osakkeiden kauppahinnan maksamisesta. Sen mukaan maksu oli suoritettava siten, "että As Oy M:n puolesta kuitataan maksetuksi kauppahintaa Rakennusliike T Ky:n ostolaskuja vastaan Rautia-hallista ja mikäli ostolaskuja ei ole ollut kauppahintaa vastaavaa määrää 31.5.1991 mennessä, maksetaan loppu kauppahinta rahana." Tämä Q:n aloitteesta syntynyt sopimus on nähtävä sitä taustaa vasten, että asunto-osakeyhtiön rakennushankkeen urakoitsija Rakennusliike T Ky, jonka vastuunalaisena yhtiömiehenä on ollut F:n määräysvallassa ollut Raahen Kiinteistönomistus Oy ja äänettömänä yhtiömiehenä F itse, on ollut Q Ky:n omistaman Rautia-hallin myymien rakennustarvikkeiden huomattava ostaja, joka tuolloin on ollut maksuvaikeuksissa. Q Ky:n vastuunalaisena yhtiömiehenä on puolestaan ollut E:n isä Q.

Kaupan tekemisen aikaan asunto-osakeyhtiöihin sovellettavista, omia osakkeita koskevista osakeyhtiölain 7 luvun 1 ja 2 §:n säännöksistä johtuu, että on ollut poikkeuksellista, rakentamisvaiheessa käytännöllisesti katsoen poissuljettua, että asunto-osakeyhtiö olisi laillisesti voinut hankkia ja myydä omia osakkeita. Niissä harvinaisissa tilanteissa, joissa tällainen myynti on saattanut tulla kysymykseen, toimenpide on laajakantoisuutensa vuoksi säännönmukaisesti edellyttänyt yhtiökokouksen tai vähintään hallituksen päätöstä ottaen huomioon kaupan tekemisen aikaan voimassa olleen asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 6 a §:n 2 momentin (742/78) ja osakeyhtiölain 8 luvun 6 §:n 1 momentin toimivaltasäännösten perusteet. Näistä seikoista huolimatta E ja kauppaneuvottelut hänen puolestaan käynyt Q, jolle osakekaupan keskeisenä tavoitteena on ollut hänen rakennustarvikealalla toimineen yrityksensä luottotappioiden välttäminen, ovat laiminlyöneet ennen osakekaupan päättämistä ottaa selkoa siitä, oliko Q:n tieten rakentamisvaiheessa olleen asunto-osakeyhtiön asianomainen toimielin tehnyt päätöksen yhtiön omaisuutena myytyjen osakkeiden luovuttamisesta.

Yleinen sopimusoikeudellinen periaate on, että asiamiehen tai edustajan vilpillinen mieli luetaan päämiehen viaksi. Q ei tosin ole toiminut E:n asiamiehenä osakkeita koskevaa kauppakirjaa allekirjoitettaessa 27.2.1991, vaan E on allekirjoittanut sen itse. Kaupan on kuitenkin tosiasiallisesti sopinut Q poikansa E:n puolesta ja suostumuksella. Rakennustarvikealalla toimineena yrittäjänä Q:ta on vakiintuneen oikeuskäytännön mukaisesti koskenut ankarahko selonottovelvollisuus hänen tehdessään alaansa kuuluvissa asioissa sopimuksia rakentamisvaiheessa olevan asunto-osakeyhtiön kanssa. Näin ollen saman periaatteen soveltaminen tässäkin tapauksessa on perusteltua.

Edellä olevasta ilmenee, 1) että F:n asunto-osakeyhtiön puolesta tekemä kauppa on ollut sellainen oikeustoimi, joka on edellyttänyt yhtiökokouksen tai vähintään hallituksen päätöstä ja joka yhtiön edustajan tekemänä ilman tällaista päätöstä on merkinnyt toimivallan ylittämistä, ja 2) että E:n kaupan toisena osapuolena olisi pitänyt tietää, ettei mainitunlaista asunto-osakeyhtiön asianomaisen toimielimen päätöstä ollut. Sen vuoksi kysymyksessä oleva osakekauppa ei osakeyhtiölain 8 luvun 15 §:n nojalla sido asunto-osakeyhtiötä.

Todistukseksi asunto-osakeyhtiön ja E:n välillä 27.2.1991 tehdyssä kaupassa sovitun 400 000 markan kauppahinnan suorittamisesta F on toisaalta asunto-osakeyhtiön puolesta antanut 27.2. ja 19.4.1991 päivätyt kaksi kuittia, joiden mukaan E on maksanut kaupan kohteena olleista osakkeista 250 000 ja 60 000 markkaa, ja toisaalta Raahen Kiinteistönomistus Oy:n puolesta 27.8.1991 kuitannut 90 000 markkaa maksetuksi Q Ky:n omistaman Rautiahallin ostolaskuja vastaan.

Asunto-osakeyhtiön kirjanpitoon kuuluvaan tilikirjaan on 16.1.1992 rakennusten valmistumisen jälkeen tositteella n:o 50 merkitty yhdellä Isännöintipalvelu Ky, F:ä koskevalla kirjauksella 400 000 markkaa ostovelkojen tilille velkojen vähennykseksi ja rakennusrahaston tilille rahaston lisäykseksi. Mainittu tosite on F:n allekirjoittama päiväämätön asiakirja, jonka mukaan "E maksanut osakkeesta A 2 400 000 mk oheisilla E:n Rkl T:n tavaraostokuittauksilla." Viittaus tarkoittaa kolmea Q:n Q Ky:n puolesta antamaa maksutositetta, joiden mukaan Rakennusliike T Ky on suorittanut tarkemmin määrittelemättä jääneisiin tavaraostoksiin perustuvista Rautia-hallin laskuista 250 000 markkaa 27.2.1991, 60 000 markkaa 19.4.1991 ja 90 000 markkaa 27.8.1991.

Edeltä ilmenneen mukaisesti E ei ole rahana suorittanut osaakaan osakkeiden kauppahinnasta asuntoosakeyhtiölle vaan hänen maksunsa ovat todellisuudessa tapahtuneet Q Ky:lle. Tämä on puolestaan kuitannut kauppahinnan Rakennusliike T Ky:ltä olleilla, rakennustarvikkeiden ostoihin perustuvilla laskusaatavillaan. Siitä ei ole tarkkaa selvitystä, missä määrin laskuissa tarkoitettuja tavaroita on käytetty Rakennusliike T Ky:n asunto-osakeyhtiölle urakoimiin rakennuksiin.

Arvosteltaessa sitä, onko asunto-osakeyhtiön E ja Q Ky:n suoritusten johdosta katsottava saaneen sellaista kauppakaaren 18 luvun 3 §:ssä tarkoitettua hyötyä, josta se on korvausvelvollinen Q:lle siitä huolimatta, ettei 27.2.1991 tehty osakekauppa sido yhtiötä, on lisäksi todettava seuraavaa.

1) Rakennusliike T Ky:n keskeisenä velvoitteena asunto-osakeyhtiön rakennushankkeen urakoitsijana on ollut valmistaa urakkasopimuksen mukaiset rakennukset sovitusta 1 645 000 markan hinnasta ja itse vastata suorituksen toteuttamiseen tarvittavien tarveaineiden hankinnoista. Tähän nähden asunto-osakeyhtiön hyötyminen siitä, että rakentamiseen on käytetty Rakennusliike T Ky:n Q Ky:ltä velaksi ostamia rakennustarvikkeita, on perustunut välittömästi Rakennusliike T Ky:n sopimuksen mukaiseen suoritusvelvollisuuteen asunto-osakeyhtiölle ja vain välillisesti Q Ky:n tarviketoimituksiin Rakennusliike T Ky:lle, joka siis tarvikkeiden ostajana on yksin ollut vastuussa niiden maksamisesta Q Ky:lle.

2) Isännöintipalvelu Ky, F on lähtökohtaisesti ollut kysymyksessä olevien osakkeiden omistajana muiden osakkeenomistajien tavoin velvollinen osallistumaan sellaisen asunto-osakeyhtiön oman pääoman keräämiseen, joka yhdessä yhtiön lainapääoman kanssa on mahdollistanut rakennushankkeen toteuttamisen ja siten urakkahinnan maksamisen urakoitsijalle Rakennusliike T Ky:lle.

3) Oikeudenkäynnissä on esitetty F:n Isännöintipalvelu Ky, F:n puolesta 22.9.1992 allekirjoittama asiakirja, jossa hän ilmoittaa riidanalaisten osakkeiden myymisen asunto-osakeyhtiön eikä niiden todellisen omistajan, Isännöintipalvelu Ky, F:n nimissä perustuneen erehdykseen ja jonka asiakirjan tavoitteena on ollut 27.2.1991 tehdyn kauppakirjan oikaisu esitetyllä tavalla.

4) Molemmat kommandiittiyhtiöt, Isännöintipalvelu Ky, F ja Rakennusliike T Ky, ovat F:n hallitsemina olleet hänen liiketoimintaansa palvelevia välineitä, joiden välillä on vallinnut pitkälle menevä, yhtiöiden samaistamiseen nyt kysymyksessä olevalta osalta oikeuttava etujen yhteys.

Tältä pohjalta on luontevaa käsittää asunto-osakeyhtiön kirjanpitoon sen rakennusten valmistumisen jälkeen tehty kirjaus, joka siis on koskenut Isännöintipalvelu Ky, F:ä ja jonka mukaan asunto-osakeyhtiön urakkavelkaa on vähennetty ja rakennusrahastoa lisätty 400 000 markalla ilman rahasuoritusta, ilmaukseksi äsken mainittujen F:n hallitsemien kommandiittiyhtiöiden samaistamiseen perustuvasta, toisaalta Rakennusliike T Ky:n asunto-osakeyhtiöltä olevan urakkasaatavan ja toisaalta asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajaltaan Isännöintipalvelu Ky, F:ltä olevan osakesaatavan kuittauksesta. Tätä käsitystä tukee osaltaan myös se, että kaksi samanlaista urakkavelan vähennystä ja rakennusrahaston lisäystä tarkoittavaa kirjanpitomerkintää on tehty samoin 16.1.1992 F:n hallitseman toisen yhtiön, Raahen Kiinteistönomistus Oy:n osalta, joka edellä olevan mukaisesti oli saanut kaksi asunto-osakeyhtiön osakeryhmää (osakkeet n:ot 223-297 ja 298-372) omistukseensa osakemerkinnällä yhtiötä perustettaessa ja yhden ryhmän (osakkeet n:ot 137-222) Y:n ja Z:n luovuttua osakemerkinnästään pian yhtiön perustamisen jälkeen.

Näissä olosuhteissa E:n rahasuoritukset Q Ky:lle ja viimeksi mainitun tavaratoimitukset Rakennusliike T Ky:lle, sen enempää kuin se tapa, jolla asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa on riidanalaisia osakkeita koskevalta osalta käsitelty urakkavelan vähennystä ja rakennusrahaston lisäystä, eivät osoita asunto-osakeyhtiön saaneen sitä sitomattoman osakekaupan johdosta sellaista hyötyä, jonka se olisi velvollinen korvaamaan E:lle.

Tuomiolauselma

Alempien oikeuksien ratkaisut kumotaan. E:n kanne hylätään.