26.10.1994

Kanne Loviisan kihlakunnanoikeudessa

A ja B kertoivat C:tä ja D:tä vastaan ajamassaan kanteessa ostaneensa 5.6.1989 C:ltä ja D:ltä Pyhtään kunnan Purolan kylässä sijaitsevan Kalliopohjan tilan RN:o 5:19 1 200 000 markan kauppahinnalla. He olivat ostaneet kiinteistön siinä käsityksessä, että se soveltuisi omakotitalona ympärivuotiseen kokopäiväiseen asumiseen vakituisena asuntona heidän perheelleen. A ja B olivat muuttaneet asumaan kiinteistölle kesällä 1989 sekä ilmoittaneet kaksi lastaan syksyllä aloittamaan koulua. A ja B olivat todenneet elokuun 1989 aikana, että kiinteistö ei vastannut ostohetkellä vallinnutta käsitystä ympärivuotiseen asumiseen soveltuvasta kiinteistöstä. A ja B olivat selvityksiensä perusteella katsoneet ostaneensa tavanomaista paremman huvilakiinteistön, joka ei kuitenkaan olisi soveltunut ympärivuotiseen asumiseen.

B oli saamansa impulssin perusteella soittanut C:n ja D:n käyttämälle kiinteistönvälittäjälle X:lle ja kertonut etsivänsä rannalla sijaitsevaa, perheen vakituiseen asumiseen soveltuvaa omakotitaloa. Avauskeskustelussa hän oli kertonut perheolosuhteistaan ja tiedustellut koulunkäyntimahdollisuuksia. X oli ilmoittanut kiinteistön soveltuvan A:n ja B:n tarkoituksiin ja kehottanut B:tä varaamaan käsirahan tullessaan katsomaan kiinteistöä, koska toinenkin ostaja oli kiinnostunut kohteesta.

Ensi käynnillä oli käyty läpi kiinteistönvälittäjän osoituksen perusteella yleiskuvaa, rajat, kiinteistöä yksityiskohtaisemmin sekä rakennuksia. Tarkastelu oli jäänyt pintapuoliseksi X:n kiireen johdosta. B oli ollut kiinteistöllä 45 minuuttia - tunnin. Hän oli ihastunut kiinteistöön ja suostunut antamaan X:lle käsirahan. Vasta tämän jälkeen B oli saanut käsiinsä kiinteistön myynti-ilmoituksen. A ja B olivat kertoneet kiinteistönvälittäjälle yksiselitteisesti tarkoituksensa olevan muuttaa neljän kotona asuvan lapsensa kanssa lopullisesti kiinteistölle asumaan. Tämä oli kertonut yksityiskohtaisesti, kuinka edelliset asukkaat olivat talviaikana asuneet kiinteistöllä. A ja B olivat kuulleet kaupanteon jälkeen naapuristosta, että kiinteistöllä ei voinut asua, koska muun muassa vesijohdot jäätyivät. Kiinteistöllä oli ilmennyt jo alkusyksystä vakavia asumismukavuuteen vaikuttavia häiriötekijöitä. Tämän ja hankkimansa teknisen aineiston valossa A ja B olivat katsoneet täydellisesti erehtyneensä kiinteistönkaupan olennaisista edellytyksistä.

A ja B eivät olisi missään tapauksessa hankkineet kiinteistöä, jos he olisivat havainneet ostavansa huvilan ja ympärivuotiseen asumiseen soveltumattoman kiinteistön. Kiinteistön tekninen rakentamistaso ei ollut ollut voimassa olevien säännösten mukainen eikä ollut täyttänyt turvallisuusvaatimuksia. Päärakennuksen seinät vuotivat voimakkaiden sateiden aikana niin, että alakerran lattiat lainehtivat.

Kiinteistön huvilaluonne ja tekninen varustus huomioon ottaen sen arvo oli kaupantekohetkellä ollut korkeintaan 650 000 markkaa. Hintapyyntö 1 200 000 markkaa oli johtanut A:ta ja B:tä harhaan. He olivat tämän perusteella erehtyneet kuvittelemaan kiinteistöä omakotitalomaisesti rakennetuksi kiinteistöksi. Hintataso olisi saattanut olla reaalinen välittömästi pääkaupunkiseudun tuntumassa mutta ei Pyhtäällä kesällä 1989. Rakennuksen tekninen rakennustapa sekä LVI- ja sähkölaitteiden tekninen taso eivät vastanneet ympärivuotiselta asumiselta vaadittavia edellytyksiä. Kiinteistön uudelleen rakentaminen omakotitalomaiseksi, ympärivuotiseen asumiseen soveltuvaksi kiinteistöksi olisi maksanut vähintään useita satoja tuhansia markkoja. A:n ja B:n oli lisäksi ollut pakko teettää kiinteistölle porakaivo. He olivat 11.5.1990 päivätyllä kirjeellä reklamoineet C:lle ja D:lle havaitsemistaan virheistä.

A ja B katsoivat myyjien olevan vastuussa siitä, että nämä olivat laiminlyöneet informoida heitä riittävästi kiinteistön todellisesta luonteesta ja sen ongelmista erityisesti talviasuttavuuden osalta.

A ja B epäilivät myyjien tietoisesti peittäneen kiinteistön vajavaisuudet ja tietoisesti jättäneen kertomatta niistä välittäjälle. Aihetodisteet osoittivat pienten virheiden yhteisvaikutuksen tuloksena kyseessä olevan salaisen virheen. A ja B olivat katsoneet kiinteistölle annetun sen esittelyä varten "valohoitoa".

Tämän perusteella A ja B vaativat, paitsi muuta, C:n ja D:n velvoittamista yhteisvastuullisesti suorittamaan heille kauppahinnan alennuksena 550 000 markkaa kaupantekopäivästä 5.6.1989 laskettavine 16 prosentin korkoineen sekä korvausta oikeudenkäyntikuluista korkoineen.

Vastaus

C ja D kiistivät kanteen. C oli tehnyt 18.5.1989 kiinteistönvälittäjän kanssa toimeksiantosopimuksen tilan myymisestä. Selostukseen myytävästä kiinteistöstä oli kohde ilmoitettu vapaa-ajan asunnoksi hinnaltaan 1 200 000 markkaa. Kiinteistönvälittäjän edustaja oli tutustunut kiinteistöön ja saanut haltuunsa kiinteistön asiakirjoja. C ja D olivat kertoneet kiinteistönvälittäjälle asuneensa kiinteistöllä ympärivuotisesti vuosina 1980 - 1984 sekä tämän jälkeenkin talvikausia lukuun ottamatta. C ja D olivat koko ajan olleet vakituisesti kirjoilla asunnossa. Kiinteistönvälittäjän edustaja oli selvittänyt asianmukaisesti rakennuksen ominaisuudet ja ostaja oli tutustunut kiinteistöön sekä hyväksynyt kaupan kohteen kauppakirjan allekirjoittamisella. Edustaja ei ollut lausunut asunnon soveltuvuudesta ympärivuotiseen asumiseen, vaan ainoastaan kertonut asunnossa saatavan asua niin ja myyjien pitäneen kiinteistöllä olevaa päärakennusta vakituisena asuntonaan. Kaupan kohteesta ei ollut annettu vääriä taikka harhaanjohtavia tietoja. Kiinteistön ja rakennusten ominaisuuksia ja kuntoa koskevat väitteet olivat myös vääriä. Kiinteistö oli välitetty ja myyty ostajille huvilakiinteistönä. Ostajat olivat tutustuneet kiinteistöön ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Kiinteistöllä voi sekä muodollisesti että asiallisesti asua ympärivuotisesti. Kiinteistö ja sen rakennukset olivat hyvässä kunnossa. Ostajat olivat hyväksyneet kaupan kohteen. Kauppahinnan alennuksen vaatimista C ja D pitivät perusteettomana ja katsoivat, että kiinteistö oli myyty jopa käypää hintaa edullisemmin.

Kihlakunnanoikeuden päätös 17.9.1991

Kihlakunnanoikeus lausui selvitetyksi, että C oli 18.5.1989 tehnyt kiinteistönvälitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimuksen Pyhtään kunnan Purolan kylässä sijaitsevan Kalliopohjan tilan RN:o 5:19 myymisestä 1 200 000 markan hinnasta. Selostuksessa myytävästä kiinteistöstä kohde oli merkitty vapaa-ajan asunnoksi. Kunnallistekniikasta oli mainittu oma vesi ja viemäri. Kohdetta oli lehti-ilmoituksella kaupattu otsikolla "merenrantahuvila", tämä sana tummennettuna. Tekstiosassa oli ollut merkintä "talvias". Asiakkaalle tarkoitetussa esitteessä oli otsikolla "tiedot myytävästä kiinteistöstä" todettu kohteeksi "merenrantahuvila (talviasuttava)".

B oli ollut yhteydessä kiinteistönvälittäjä X:ään. Tutustuttuaan kiinteistöön paikan päällä hän oli tarjoutunut ostamaan sen 1 200 000 markan kauppahinnalla. Todistajana kuultuna X oli kertonut kiinteistön tarkastamisen kestäneen 2 - 3 tuntia. Kihlakunnanoikeus piti X:n kertomusta uskottavana. Ostotarjous oli päivätty 4.6.1989. Tämän jälkeen C ja D sekä A ja B olivat 5.6.1989 vahvistetulla kauppakirjalla sopineet tilan omistusoikeuden siirtymisestä 1 200 000 markan kauppahinnalla. B:llä oli ollut kiinteistönvälittäjän myyntiesite mukanaan käydessään pankissa. Kihlakunnanoikeus piti uskottavana todistaja X:n kertomusta esitteen antamisesta ensikäynnillä. Kauppakirjan 7 kohdassa oli maininta ostajien tutustumisesta tilan rajoihin ja rakennuksiin sekä hyväksymislausuma niiden kaupantekohetken kunnosta ja maininta tutustumisesta myytävän tilan asiapapereihin jälkimmäisiä luettelematta. Kihlakunnanoikeus piti B:n käyttämää aikaa kiinteistön tutkimiseen riittävänä. Toisaalta ostajalla olisi ollut halutessaan mahdollisuus tutustua kohteeseen tarkemminkin ja selvittää, mitä ympärivuotinen asuminen kiinteistöllä edellytti.

Pyhtään kunta oli aikoinaan 28.8.1961 myöntänyt Y:lle rakennusluvan asuinrakennuksen rakentamiseksi puheena olevalle kiinteistölle. Kihlakunnanoikeudelle oli esitetty selvitys siitä, että rakennuksen loppukatselmus oli pidetty 9.7.1974. Tämän perusteella kihlakunnanoikeus katsoi, että rakennus oli vastannut tuolloin voimassa olleita määräyksiä. Pyhtään kunnan rakennuslautakunta oli 7.12.1978 myöntänyt C:lle rakennusluvan, jolloin tila oli otsikoitu lomaasunnoksi.

Asiassa ei ollut näytetty kohdetta myydyn ympärivuotiseen talviasumiseen tarkoitettuna omakotitalona tai että kohteen soveltuminen ympärivuotiseen asumiseen olisi ollut kaupan edellytys. Kohteen selitteessä oli yksiselitteisesti lukenut "merenrantahuvila". Kihlakunnanoikeus katsoi suluissa olevan sanan "talviasuttava" tarkoittaneen, että vapaa-ajan asuntoa oli mahdollisuus käyttää myös talvella. Kiinteistön osittainen käyttö ympärivuotiseen asumiseen ei ollut merkityksellistä, koska kiinteistö oli myyty lomakohteena eikä ympärivuotiseen asumiseen soveltuvana. Lisäksi oli huomioitava, että kaupantekotilaisuudessa kaupanvahvistajan kiinteistönluovutusilmoituksessa oli kohteen luonteeksi merkitty loma-asunto.

Kiinteistön kauppahinnan osalta kihlakunnanoikeus katsoi, että kauppahintaa 1 200 000 markkaa oli pidettävä korkeana ottaen huomioon kesällä 1989 vallinnut hintataso Pyhtäällä. Toisaalta vuonna 1989 kiinteistömarkkinoilla oli vallinnut toisenlainen suhdannevaihe, jolloin kiinteistöt olivat menneet kaupaksi nousevin hinnoin ja vähäisin myyntiponnistuksin ja hintataso oli useamman vuoden ajan ollut nopeasti nouseva. Lisäksi oli selvitetty C:n heinäkuussa 1988 antaneen kiinteistön eräälle toiselle kiinteistönvälitysliikkeelle välitettäväksi 1 290 000 markan hinnasta. Kauppahinta oli kuitenkin muodostunut vapaasti ostajan ja myyjän kesken.

Rakennusteknisesti asiassa oli selvitetty, että kiinteistö ei ollut soveltuva ympärivuotiseen eli vakituiseen omakotitalomaiseen asumiseen. Kihlakunnanoikeuden käsityksen mukaan kiinteistöä voi käyttää kesähuvilana ja myös talvella lyhytaikaisessa käytössä huolimatta sen lukuisista puutteista. Kihlakunnanoikeuden mielestä kohde täytti loma-asumisen edellytykset, vaikkakin siitä maksettua kauppahintaa voi pitää korkeana. Kiinteistön puutteita kihlakunnanoikeus ei pitänyt sellaisina, että ostajat niiden perusteella voisivat olla oikeutettuja saamaan kauppahintaa alennetuksi.

Kihlakunnanoikeus katsoi jääneen näyttämättä, että kiinteistössä olisi ollut salainen virhe taikka että sitä olisi kunnostettu myyntitarkoituksessa.

A ja B olivat allekirjoittamalla kaupanvahvistajan vahvistaman kauppakirjan hyväksyneet sen ehdot ja B oli saanut kiinteistöstä laaditun myyntiesitteen haltuunsa. Kauppakirjassa oli todettu tutustutun tilan asiapapereihin.

Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus hylkäsi kanteen.

Helsingin hovioikeuden tuomio 3.2.1993

A ja B valittivat hovioikeuteen. Perusteluinaan hovioikeus lausui seuraavan.

Asiassa oli selvitetty, että A ja B olivat puheena olevaa kauppaa tehdessään edellyttäneet Kalliopohjan tilan soveltuvan ympärivuotiseen asumiseen. Kaupanteon jälkeen oli kuitenkin ilmennyt, että tilan päärakennuksen katto ja seinät olivat vuotaneet ja sen vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja sähkölaitteissa oli ollut sellaisia puutteita ja virheitä, ettei rakennuksen sanotunlaiseen käyttöön ollut ollut edellytyksiä. Kiinteistö oli siten ollut oleellisesti huonompi kuin A:lla ja B:llä saamiensa tietojen ja maksamansa kauppahinnan perusteella oli ollut syytä kauppaa tehdessään olettaa. He olivat tämän vuoksi oikeutettuja saamaan kaupankohteesta hinnanalennuksen. Sen määräksi hovioikeus arvioi 200 000 markkaa.

A:lla ja B:llä oli oikeus kaupantekotilaisuudessa 5.6.1989 maksamastaan koko kauppahinnasta saada palautussaatavana 200 000 markkaa. Korvaukseksi siitä, että tämä määrä oli ollut C:n ja D:n hallussa, A:lla ja B:llä oli lisäksi oikeus saada saatavalleen tuottokorkoa kauppahinnan maksamisesta lukien haasteen tiedoksiantoon asti. Korko määräytyi korkolain 3 §:n 2 momentista ilmenevän oikeusohjeen mukaan Suomen Pankin kulloinkin voimassa olevaa peruskorkoa vastaavan korkokannan mukaisesti.

A ja B olivat vaatineet kauppahinnan alentamista C:lle ja D:lle 2.8.1990 tiedoksi annetulla haasteella. A:lla ja B:llä oli sen vuoksi, huomioon ottaen korkolain 9 §:n säännös, oikeus saada saatavalleen saman lain 4 §:n 1 momentin mukainen 16 prosentin viivästyskorko sanotusta päivästä, jolloin oikeus tuottokorkoon oli samalla päättynyt.

Kerrotuilla perusteilla hovioikeus velvoitti C:n ja D:n yhteisvastuullisesti maksamaan A:lle ja B:lle yhteisesti kauppahinnan alennuksena 200 000 markkaa ja sille tuottokorkoa 7,5 prosenttia ajalta 5.6. - 31.10.1989 ja 8,5 prosenttia ajalta 1.11.1989 - 1.8.1990 sekä viivästyskorkoa 16 prosenttia 2.8.1990 alkaen sekä korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa asiassa.

Perustelut

Muuttaessaan kihlakunnanoikeuden päätöstä hovioikeus ei ole oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 1 momentin mukaisesti pannut tuomioonsa niitä pääsyitä, joihin ratkaisu perustuu. Asian käsittelyssä on siten tapahtunut menettelyvirhe. Se, että Korkein oikeus ottaisi asian välittömästi ratkaistavakseen, ei ole riittävästi perusteltavissa viivytyksen tai kustannusten välttämisellä eikä muillakaan tarkoituksenmukaisuudesta johtuvilla näkökohdilla.

Lainkohta

Oikeudenkäymiskaari 24 luku 3 § 1 mom

Päätöslauselma

Korkein oikeus kumoaa hovioikeuden tuomion ja palauttaa asian hovioikeuteen, jonka tulee ilmoituksetta ottaa se uudelleen käsiteltäväkseen ja huomioon ottaen palauttamisen syyn siinä laillisesti menetellä. Hovioikeuden on myös annettava lausunto Korkeimmassa oikeudessa esitetyistä oikeudenkäyntikuluvaatimuksista.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riihelä, Lindholm (eri mieltä), Taipale, Möller ja Lehtimaja (eri mieltä). Esittelijä Jukka Kontio.