23.3.1993

Kanne Helsingin raastuvanoikeudessa

Asunto Oy Vuolukiventie 5 ja 9 on Pihlajamäen Lämpö Oy:lle (jäljempänä huoltoyhtiö) 14.9.1988 tiedoksi toimituttamansa haasteen nojalla lausunut, että yhtiöiden 3.5.1963 ja 31.1.1964 solmimien rasitesopimusten perusteella oli rasitetoimituksessa 27.2.1964 perustettu asunto-osakeyhtiölle rasiteoikeus pysyvästi hallita ja käyttää kahtatoista auton säilytys- ja pysäköintipaikkaa huoltoyhtiön omistamalla tontilla nro 7 Helsingin kaupungin 38. kaupunginosan korttelissa 38004. Rasitetoimituksen pöytäkirjaan liitetystä asemapiirroksesta verrattuna rasitetulle kiinteistölle rakennettavan autotallin 21.4.1964 myönnettyyn rakennuslupaan liitettyyn asemapiirrokseen ilmeni, että rasitteen kohteena olevista autopaikoista kolme eli nrot 22 - 24 oli tuon autotallirakennuksen sisällä ja muut yhdeksän pihamaalla. Rasitesopimuksen mukaan huoltoyhtiö huolehti paikkojen kunnossapidosta asunto-osakeyhtiöltä saamaansa maksua vastaan. Rasite oli 10.3.1964 merkitty tonttirekisteriin. Huoltoyhtiö oli kuitenkin menetellyt rasitesopimuksen vastaisesti ensinnä hallitsemalla rasiteoikeuden kohteena olleita tallipaikkoja ja vuokraamalla ne ulkopuolisille ja saanut siten vuokratulona perusteetonta etua rasitteen haltijan eli asunto-osakeyhtiön kustannuksella. Toiseksi huoltoyhtiö oli rikkonut rasitesopimusta vastaan osoittamalla siinä tarkoitettujen talli- ja pihapaikkojen sijasta asunto-osakeyhtiön käyttöön kaksitoista muuta pihapaikkaa ja estämällä asuntoosakeyhtiötä 1.11.1986 lukien käyttämästä rasiteoikeutensa kohteena olevia pihapaikkojakaan. Kolmanneksi huoltoyhtiö oli sanotusta ajankohdasta lukien kieltäytynyt sopimuksen mukaisesta paikkojen kunnossapidosta.

Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut sen vahvistamista, että sillä on huoltoyhtiön omistamaan tonttiin kohdistuva pysyvä rasiteoikeus hallita ja käyttää autotallipaikkoja nrot 22 - 24 sekä yhdeksää tallirakennuksen läheisyydessä pihalla sijaitsevaa asemapiirroksissa yksilöityä autopaikkaa nrot 25 - 28 ja 33 - 37, että huoltoyhtiö on rasitesopimuksen mukaisesti velvollinen huolehtimaan paikkojen hoidosta ja että asunto-osakeyhtiön suoritettava korvaus kunnossapidosta määräytyy niinikään rasitesopimuksen mukaan. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut huoltoyhtiön velvoittamista suorittamaan asunto-osakeyhtiölle perusteettoman edun palautuksena korkoineen sen, mitä huoltoyhtiö tallipaikkoja sopimuksen vastaisesti hallitessaan oli saanut ja vielä ennen hallinnan palauttamista saisi niistä käyttökorvauksina, määrältään ajalta 1.8.1978 - 31.7.1988 102 974,41 markkaa sekä vahingonkorvauksena autopaikkojen käytön estymisestä ja kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä 10 000 markkaa korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien ja vielä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen.

Huoltoyhtiön vastaus

Huoltoyhtiö on kiistänyt kanteen ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen. Rasitesopimuksen mukaista paikkajakoa ei ollut autotallirakennuksessa sovellettava varsinkaan, kun asunto-osakeyhtiö ei ollut osaksikaan kustantanut tallin rakentamista. Myöskään ulkopaikkojen sopimuksen mukaista jakoa ei voitu toteuttaa, kun eri asunto-osakeyhtiöille oli rasitteina perustettu autopaikkoja enemmän kuin rasitetulle kiinteistölle mahtui. Huoltoyhtiö ei ollut laiminlyönyt sille rasitesopimuksen mukaan kuuluvaa kunnossapitotyötä, vaan asuntoosakeyhtiö oli sillä huoltoyhtiön kanssa olleen huoltosopimuksen 1.11.1986 lukien lakkauttaessaan ilmoittanut, ettei se enää käyttäisi huoltoyhtiön palveluja.

Raastuvanoikeuden päätös 9.5.1989

Raastuvanoikeus on katsonut asunto-osakeyhtiön kanteen toteen näytetyksi lukuunottamatta väitettä, että huoltoyhtiö olisi estänyt asunto-osakeyhtiötä käyttämästä rasiteoikeuttaan.

Sen vuoksi raastuvanoikeus on, samalla kun asunto-osakeyhtiö huoltoyhtiön kanteesta on velvoitettu eräisiin suorituksiin, vahvistanut, että asunto-osakeyhtiöllä oli 31.1.1964 tehdyn rasitesopimuksen ja rasitetoimituksen nro 64099 asiakirjojen mukaan rasitteena pysyvä oikeus vapaasti hallita ja käyttää huoltoyhtiön hallitsemalla tontilla nro 7/38004 sijaitsevassa autotallirakennuksessa olevia kolmea autojen säilytyspaikkaa, jotka tontille 21.4.1964 myönnettyyn rakennuslupaan Ma-345-A-62 liittyvässä asemapiirroksessa oli merkitty numeroilla 22 - 24, ja yhdeksää rakennuksen välittömässä läheisyydessä sijaitsevaa pysäköintipaikkaa, jotka mainitussa asemapiirroksessa oli merkitty numeroilla 25 - 28 ja 33 - 37.

Lisäksi raastuvanoikeus on vahvistanut, että huoltoyhtiö oli velvollinen huolehtimaan mainittujen rasitepaikkojen hoidosta ja kunnossapidosta siten kuin 3.3., oikeastaan 3.5.1963 tehdystä rasitesopimuksesta ilmeni ja että asunto-osakeyhtiön velvollisuus suorittaa kunnossapitokorvausta määräytyi niin ikään sanotun rasitesopimuksen mukaisesti.

Raastuvanoikeus on edelleen velvoittanut huoltoyhtiön viipymättä ja viimeistään kuuden kuukauden kuluessa asiassa annettavan ratkaisun lainvoimaiseksi tulosta palauttamaan kysymyksessä olevat rasitepaikat asunto-osakeyhtiön vapaaseen hallintaan sekä suorittamaan asunto-osakeyhtiölle sen perusteettoman edun palautuksena, jonka huoltoyhtiö oli sopimuksen vastaisesti hallitsemiensa autotallipaikkojen käyttökorvauksena oikeudettomasti saanut eli ennen kanteen nostamista viimeksi kuluneilta kymmeneltä vuodelta 31.7.1988 saakka laskettuna 102 974,41 markkaa ja vielä suorittamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvauksena autopaikkojen käytön estymisestä ja kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä 10 000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiannosta 14.9.1988 lukien. Asianosaisten näin vuoroin voitettua ja vuoroin hävittyä juttunsa raastuvanoikeus on määrännyt, että asianosaiset saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Helsingin hovioikeuden tuomio 11.9.1991

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi asianosaiset puolin ja toisin olivat saattaneet jutun asunto-osakeyhtiö vaatien vain oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, on rasiteoikeuden sisällöstä todennut, että huoltoyhtiö ja asunto-osakeyhtiö olivat 31.1.1964 päivätyssä rasitesopimuksessa sopineet ainoastaan, että huoltoyhtiö sallii asunto-osakeyhtiön sijoittaa huoltoyhtiön hallitsemalle tontille 12 autopaikkaa. Kuitenkin 27.2.1964 toimitetun rasitetoimituksen mukaan tontille oli perustettu rasitetoimituksen pöytäkirjan liitteenä olevan 31.1.1964 tehdyn ja 10.2.1964 Helsingin kaupungin kiinteistölautakunnan hyväksymän rasitesopimuksen mukaisesti rasitteena pysyvä oikeus kahteentoista autojen säilytys- ja pysäköimispaikkaan asunto-osakeyhtiön hallitsemaa asuntotonttia nro 2 varten. Rasitetoimituksen pöytäkirjaan oli liitetty rasitesopimuksen lisäksi rasitetoimitukseen liittyvä asemapiirros, jossa rasitetulla kiinteistöllä ulkona olevat pysäköimispaikat sekä tontille rakennettavassa autotallissa sijaitsevat paikat oli jaettu niiden hallintaan oikeutettujen asuntotonttien kesken ja tarkoin määritelty. Asemapiirros oli autopaikkojen sijaintia koskevilta osiltaan samansisältöinen kuin 21.2.1964 päivätty 21.4.1964 myönnettyyn autotallin rakennuslupaan liittyviin pääpiirustuksiin kuulunut asemapiirros. Rasitetoimitus oli merkitty tonttirekisteriin 10.3.1964. Rasitetoimituksessa oli siten perustettu tarkoin määriteltyjen ulkopysäköimispaikkojen lisäksi asunto-osakeyhtiölle rasiteoikeus myös autotallissa sijaitseviin paikkoihin. Sillä, kuka myöhemmin rakennetun autotallin rakentamis- ja ylläpitokustannukset oli maksanut, ei ollut merkitystä rasiteoikeuden syntymisen ja säilymisen kannalta. Huoltoyhtiö ei ollut näyttänyt, että rasitetta olisi sopimusteitse tai muuten muutettu. Asunto-osakeyhtiöllä oli siten rasiteoikeutena pysyvä oikeus vapaasti hallita ja käyttää asemapiirrokseen merkittyjä autotallissa sijaitsevia paikkoja nrot 22 -24 sekä ulkona olevia paikkoja nrot 25 - 28 ja 33 - 37.

Perusteettoman edun palautusvaateen osalta hovioikeus on lausunut asiassa selvitetyksi, että huoltoyhtiö oli yksin kustantanut autotallin rakentamisen ottamillaan luotoilla, jotka oli kuoletettu huoltoyhtiön osakkaina olleiden asunto-osakeyhtiöiden osakkailta perityillä tallipaikkojen vuokratuloilla, ja että huoltoyhtiö oli vuokrannut tallipaikat autotallin valmistumisesta lähtien erillisillä vuokrasopimuksilla suoraan mainittujen asunto-osakeyhtiöiden osakkaille. Käytäntö oli jatkunut erimielisyyksittä yli 20 vuoden ajan eikä asunto-osakeyhtiö ollut sinä aikana vaatinut autotallipaikkoja hallintaansa. Huoltoyhtiö oli siten hallinnut sen ja asunto-osakeyhtiön välisen huoltosopimuksen päättymiseen 1.11.1986 asti autotallissa sijaitsevia autopaikkoja vilpittömässä mielessä eikä ollut sopimuksen vastaisesti ottanut niitä hallintaansa tai muutenkaan oikeudettomasti perinyt niistä käyttökorvausta, kun se oli itse kustantanut tallin rakentamisen. Huoltoyhtiö ei siten ollut velvollinen suorittamaan asunto-osakeyhtiölle perusteettoman edun palautusta.

Koska asia oli ollut niin sekava ja epätietoisuutta aiheuttava, että oikeudenkäyntiin oli ollut perusteltua aihetta, asianosaiset saivat pitää heillä sekä raastuvanoikeudessa että hovioikeudessa olleet oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Tämän vuoksi hovioikeus on muuttaen raastuvanoikeuden päätöstä vapauttanut huoltoyhtiön velvollisuudesta suorittaa asunto-osakeyhtiölle korvausta perusteettomasta edusta. Muilta osilta hovioikeus ei ole muuttanut raastuvanoikeuden päätöstä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 23.3.1993