26.10.1992

Vilkeri Oy:n kanne Helsingin asunto-oikeudessa

SHS-yhtiö Oy oli vuokrannut Vilkeri Oy:ltä 29.10.1984 ja 18.1.1988 päivätyissä vuokrasopimuksissa tarkemmin mainitut tilat osoitteessa Ristipellontie 17, Helsinki, olevasta teollisuustalosta yhteensä 90 725 markan kuukausivuokrasta. SHS-yhtiö Oy on asetettu konkurssiin 30.5.1990. SHS-yhtiö Oy tai sen konkurssipesä ei ollut irtisanonut tai purkanut vuokrasopimusta vaan konkurssipesä oli käyttänyt vuokratiloja ja säilyttänyt niissä omaisuuttaan ainakin seuranneen kesäkuun ajan kunnes tilat oli tyhjennetty kesäkuun lopussa tai heinäkuun alussa. Konkurssipesä, joka näin ollen oli saanut perusteetonta etua, oli vastuussa kesä- ja heinäkuun vuokrien maksamisesta. Vilkeri Oy on sen vuoksi vaatinut konkurssipesän velvoittamista suorittamaan Vilkeri Oy:lle maksamatta olevaa vuokraa kesäkuulta ja heinäkuulta 1990 yhteensä 181 450 markkaa korkoineen sekä korvaamaan Vilkeri Oy:n oikeudenkäyntikulut korkoineen.

SHS-yhtiö Oy:n konkurssipesän vastaus

Konkurssipesä on vaatinut ensisijaisesti, että kanne jätetään asunto-oikeuden toimivaltaan kuulumattomana tutkittavaksi ottamatta, koskeivät Vilkeri Oy ja konkurssipesä olleet solmineet keskenään vuokrasopimusta eikä kysymyksessä siten ollut huoneenvuokrasuhteesta johtuva riita-asia. Vastatessaan kanteeseen konkurssipesä on lausunut, että kantajayhtiö oli laiminlyönyt huoneenvuokralain 51 §:ssä tarkoitetulla tavalla tiedustella ottiko konkurssipesä vastatakseen vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä. Sen vuoksi ja kun Vilkeri Oy:n ja konkurssipesän välillä ei ollut näin ollen syntynyt vuokrasopimusta, konkurssipesä on vaatinut kanteen hylkäämistä ja Vilkeri Oy:n velvoittamista korvaamaan konkurssipesän oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Helsingin asunto-oikeuden tuomio 5.11.1990

Vilkeri Oy oli vuokrannut kanteessa mainitut tilat SHSyhtiö Oy:lle. SHS-yhtiö Oy:n konkurssipesä oli pitänyt tiloja hallussaan maksamatta niistä korvausta vuokranantajalle. Kanne liittyi sillä tavoin liikehuoneiston vuokrasuhteisiin, että kanteen tutkiminen kuului asunto-oikeuden toimivaltaan. Väite asunto-oikeuden toimivallan puuttumisesta on sen vuoksi hylätty.

Vuokrasopimusta ei ollut kesä-heinäkuulta 1990 purettu tai irtisanottu eikä konkurssipesä ollut nimenomaan ottanut vastatakseen vuokrasuhteesta, mutta kun konkurssipesä ei ollut välittömästi konkurssin alkamisen jälkeen tyhjentänyt sanottuja tiloja ja jättänyt niitä Vilkeri Oy:n käyttöön konkurssipesä oli velvollinen suorittamaan Vilkeri Oy:lle vuokraa vastaavan korvauksen korkoineen. Sen vuoksi ja kun oikeudenkäyntikulujen tuomitsemiseen oli ilmennyt painavia syitä, asunto-oikeus on huoneenvuokralain 37, 51, 61, 63, 97 ja 107 §:n sekä oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla velvoittanut konkurssipesän maksamaan Vilkeri Oy:lle kesäkuulta ja heinäkuulta 1990 vuokraa vastaavana korvauksena 90 725 markkaa kuukaudessa eli yhteensä 181 450 markkaa 16 prosentin korkoineen kummallekin kuukausierälle eräpäivistä eli 4.6 ja 3.7.1990 lukien sekä korvaamaan Vilkeri Oy:n oikeudenkäyntikulut 2 800 markalla 16 prosentin korkoineen 5.11.1990 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 12.6.1991

Hovioikeus, jossa konkurssipesä on hakenut muutosta, on jättänyt asunto-oikeuden tuomion pysyväksi sekä velvoittanut konkurssipesän suorittamaan Vilkeri Oy:lle korvaukseksi vastauskuluista 800 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antamisesta lukien, koska kulujen korvaamiseen oli painavia syitä.

Perustelut

Vilkeri Oy:n kanne on tarkoittanut SHS-yhtiö Oy:n konkurssipesän vastuuta yhtiöiden välisten kahden vuokrasopimuksen mukaisten vuokrien maksamisesta sillä perusteella, ettei konkurssipesä ole irtisanonut vuokrasopimuksia vaan konkurssin aikana käyttänyt SHS-yhtiö Oy:lle vuokrattuja liiketiloja. Oikeudenkäynnin kohteena on siten ollut huoneenvuokrasuhteesta johtuva riita. Asian tutkiminen on näin ollen oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 1 §:n mukaan kuulunut asunto-oikeuden toimivaltaan.

Kysymyksessä olevat vuokratilat ovat olleet Vilkeri Oy:n ja SHS-yhtiö Oy:n välisten vuokrasopimusten nojalla viimeksi mainitun yhtiön hallinnassa sen konkurssin alkaessa 30.5.1990. Konkurssin alkamisen jälkeen vuokrasopimuksia ei ollut irtisanottu. Vuokratilat ovat konkurssin alkamisesta lukien olleet SHS-yhtiö Oy:n konkurssipesän käytössä. Konkurssipesä ei ole näyttänyt palauttaneensa tiloja Vilkeri Oy:n hallintaan ennen kuin joskus seuranneen heinäkuun aikana.

Huoneenvuokralain 51 §:n 1 momentin mukaan vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen ja saada siten huoneiston hallintaansa, jos konkurssiin joutuneen vuokralaisen konkurssipesä ei ole vuokranantajan asettamassa määräajassa ilmoittanut ottavansa vastattavakseen vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä tai vuokralainen asettanut niistä vakuutta. Vaikka vuokranantaja olisikin jo ennen vuokralaisen konkurssin alkamista luovuttanut huoneiston hallinnan vuokralaiselle, hän on siis mainitusta lainkohdasta ilmenevin tavoin suojattu suhteessa vuokralaisen konkurssipesään ja -velkojiin. Johdonmukaista tämän ja muun muassa kauppalain 63 §:n 3 momentista ilmenevien yleisten varallisuusoikeudellisten periaatteiden kanssa on, että konkurssipesä, joka käyttää vuokrahuoneistoa vuokralaisen konkurssin aikana, joutuu vastuuseen vuokrasopimuksen mukaisen vuokran maksamisesta käyttöajaltaan siitäkin huolimatta, ettei konkurssipesä ole ottanut vastatakseen vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista, ja että maksut on suoritettava pesän varoista konkurssisäännön 74 §:n mukaisessa järjestyksessä.

Edellä olevan mukaan konkurssipesä on vuokratilojen käytön perusteella velvollinen maksamaan Vilkeri Oy:lle yhtiöiden välisten vuokrasopimusten mukaisen vuokran kesä- ja heinäkuulta 1990.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla velvoitetaan konkurssipesä korvaamaan Vilkeri Oy:n vastauskulut 1 000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.