4.9.1992

Kanne Helsingin asunto-oikeudessa

A on Helsingin Majoitusasunnot Oy:tä vastaan 23.8.1990 vireille tulleessa kanteessaan kertonut, että hän oli 25.6.1990 vuokrannut yhtiöltä Helsingissä osoitteessa Pitkänsillanranta 7-9 A 13 sijaitsevan huoneiston, joka oli käsittänyt kaksi huonetta ja keittokomeron huoneiston kokonaispinta-alan ollessa 36 neliömetriä. Vuokra-aika oli ollut 25.6.-1.9.1990 ja vuokraksi oli sovittu 1.700 markkaa viikolta vastaten kuukausivuokrana 6.800 markkaa. Kohtuullinen kuukausivuokra huoneistosta olisi kuitenkin ollut 1.152 markkaa.

Sen vuoksi A on vaatinut, että Helsingin Majoitusasunnot Oy velvoitetaan palauttamaan hänelle ajalta 25.6.-31.8.1990 peritty ylivuokra 12.708 markkaa korkoineen.

Vastine

Yhtiö on vaatinut, että kanne jätetään tutkimatta, koska kysymys ei ollut huoneenvuokrasuhteesta eikä asunto-oikeus ollut oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 1 §:n nojalla toimivaltainen käsittelemään asiaa. Kantaansa yhtiö on edelleen perustellut seuraavasti.

Huoneenvuokralain 2 §:n 1 momentin mukaan lakia ei sovelleta majoitusliikkeiden toimintaan. Lain perusteluissa (HE n:o 127/1984 vp) todetaan muun muassa, että soveltamisalaa määriteltäessä ratkaisevaa on toiminnan laatu, liiketoimintana harjoitettu majoituselinkeino, eikä se, onko toimintaan sovellettava majoituselinkeinoa koskevia säännöksiä vai ei. Perusteena tällaiselle soveltamisalan rajoitukselle on, että huoneenvuokralaki on tarkoitettu sääntelemään osapuolten oikeudet ja velvollisuudet pysyväisluontoisemmassa ja pitempiaikaisemmassa asumisessa tai muussa huoneiston käyttämisessä kuin mistä hotelleissa, motelleissa, matkustajakodeissa, yömajoissa ja muissa sellaisissa on kyse.

Majoitus- ja ravitsemisliikkeistä annetun asetuksen 2 §:n 1 momentin mukaan majoitusliikkeellä tarkoitetaan kalustettujen huoneiden pitämistä vieraiden majoittamista varten joko ruoan tai virvokkeiden tarjoilemisineen tai ilman sitä.

Yhtiö oli harjoittanut majoitustoimintaa Helsingin maistraatille tekemänsä elinkeinoilmoituksen pohjalta.

Yhtiö oli perustettu vuonna 1976 ja se oli ryhtynyt harjoittamaan nykyistä toimintaansa vuonna 1987. Sillä oli 11 majoituspistettä Suur-Helsingin alueella, yksiöitä ja kaksioita, joita tarjottiin jatkuvalla varauspalvelulla tilapäiseen majoittumiseen hotellimajoituksen vaihtoehtona viikottaista maksua vastaan. Yhtiön liikevaihto oli noin 600.000 markkaa vuodessa ja sen palveluksessa oli yksi työntekijä. Siivous- ja pesupalvelut ostettiin ulkopuolisilta yrityksiltä. Asunnot olivat täysin kalustettuja ja varustettuja. Siivous ja liinavaatteet kuuluivat palveluun ja lisäksi oli mahdollista saada eräitä muitakin palveluja. Liikeideana oli tarjota hotellimajoitusta edullisempi asumisvaihtoehto. Vastaavanlainen liiketoiminta oli varsin yleistä muualla maailmassa.

Yhtiön perimät maksut olivat korkeampia kuin pitkäaikaisissa huoneenvuokrasuhteissa perittävät vuokrat, mutta halvemmat kuin hotellihinnat. Maksuilla katettiin liiketoiminnan kustannukset kuten huoneistojen yhtiövastikkeet, pääomakustannukset, työntekijän palkat, puhelinmaksut, televisioluvat, lehti-ilmoitukset ja muu markkinointi, siivous, liinavaatteet, kaluston kunnossapito ja uusiminen, luottotappiot ynnä muut. Huoneistot olivat osan ajasta käyttämättä asukkaiden vaihtuessa. Asiakkaiden keskimääräinen asumisaika vaihteli parista viikosta kuukauteen.

A oli toukokuun 1990 lopulla ottanut yhteyttä yhtiön toimistoon ja suorittanut varauksen sekä lähettänyt varaus- ja takuumaksun 753,65 markkaa, joka oli tullut yhtiön tilille 4.6.1990. A oli 25.6.1990 majoittunut kanteessa mainittuun huoneistoon. Varauksen kestoksi oli sovittu elokuun loppu, mahdollisesti syyskuun puoliväli. Varauksen yhteydessä A oli varannut myös yhden lisävuoteen ilmoittaen, että hänen miehensä majoittuisi osaksi aikaa huoneistoon. Pyynnöstä yhtiö oli järjestänyt A:n lapselle päivähoitopaikan.

Majoittumisestaan A oli suorittanut 17.400 markkaa, joka kattoi majoittumisen 2.9.1990 saakka.

Sen varalta, että kanne otetaan tutkittavaksi, yhtiö on kiistänyt kanteen ja vaatinut A:n velvoittamista korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Asunto-oikeuden ratkaisu 13.11.1990

Yhtiö oli 25.6.1990 luovuttanut A:n käyttöön ajaksi 25.6.-1.9.1990 huoneiston osoitteessa Pitkänsillanranta 7-9 A 13 1.700 markan suuruista viikkokorvausta vastaan. A oli suorittanut korvauksen kahdessa erässä, jotka olivat erääntyneet maksettavaksi 1.7.1990 ja 23.7.1990. A oli lisäksi suorittanut erillisen korvauksen puhelimen käyttöoikeudesta 20 markan viikkovuokrana ja varausmaksun 200 markkaa.

Huoneisto oli ollut täysin kalustettu. Viikkomaksuun oli sisältynyt lisäksi liinavaatteet ja viikkosiivous.

Huoneenvuokrasopimuksella tarkoitetaan huoneiston käyttöoikeuden luovuttamista toiselle vastiketta vastaan. Vastike voidaan sopia suoritettavaksi tietyin aikavälein tai yhdellä kertaa. Vuokrasopimus on vapaamuotoinen. Huoneenvuokrasuhde syntyy, kun käyttöoikeus huoneistoon luovutetaan. Kun huoneisto on tarkoitettu käytettäväksi pääasiallisesti asumiseen, vuokrasuhteeseen sovelletaan huoneenvuokralain asuinhuoneistoja koskevia säännöksiä. Vuokrasuhteen kestolle ei ole säädetty vähimmäis- tai enimmäisaikoja. Sopimus voi olla määräaikainen tai voimassa toistaiseksi.

Asuinhuoneiston käyttöoikeuteen saattaa sisältyä erilaisia etuuksia. Esimerkkeinä erityisistä eduista vuokra-arvoa korottavina perusteina on valtioneuvoston taso-ohjeen 3 §:n 1 kohdassa lueteltu muun muassa kalustus, liinavaatteet, siivous, taloussähkö ja puhelimen käyttöoikeus.

Huoneenvuokralain 2 §:n 1 momentin mukaan huoneenvuokralakia ei sovelleta majoitusliikkeiden toimintaan.

Yhtiön tehtyä 30.11.1988 elinkeinoilmoituksen maistraattiin muun muassa majoittamistoiminnasta ja maistraatin jätettyä ottamatta ilmoituksen tältä osin pöytäkirjaansa, Uudenmaan lääninoikeus oli osakeyhtiön valituksen johdosta 26.10.1989 antamassaan päätöksessä majoitus- ja ravitsemisliikkeistä annetun asetuksen 2 §:ää soveltaen katsonut, että yhtiö ei harjoittanut majoitustoimintaa siinä muodossa, että yhtiö olisi majoitus- ja ravitsemusliikkeistä annetun asetuksen nojalla luvan tarpeessa.

Majoitus- ja ravitsemusliikkeistä annetun asetuksen 2 §:n mukaan majoitusliikkeellä tarkoitetaan kalustettujen huoneiden pitämistä vieraiden majoittamista varten joko ruoan tai virvokkeiden tarjoilemiseen tai ilman sitä. Majoitusliikkeitä ovat hotelli, motelli, matkustajakoti, moottorimaja ja yömaja.

Edellä esitetyn perusteella asunto-oikeus on katsonut, että asianosaisten välinen huoneiston vastikkeellinen käyttöoikeuden luovutus asumistarkoitukseen on huoneenvuokralaissa tarkoitettua asuinhuoneiston vuokrausta.

Vastaajan toiminta, joka käsittää sekä vastaajan omistamien että itselleen vuokraamien, eri kaupunginosissa olevissa kerrostaloissa sijaitsevien asuinhuoneistojen käyttöoikeuden luovutuksen vastiketta vastaan eli liiketoiminnan muodossa harjoitetun huoneistojen vuokrauksen, ei ole sellaista majoitusliikkeen harjoittamista, johon huoneenvuokralain 2 §:n 1 momentin mukaan ei tule soveltaa huoneenvuokralakia.

Tämän vuoksi asunto-oikeus on huoneenvuokralain 1 §:n 1 momentin ja oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 3 §:n nojalla hylännyt oikeudenkäyntiväitteen.

Kanteen osalta asunto-oikeus on todennut A:n vuokranneen yhtiöltä edellä selostetun 36 neliömetrin huoneiston, joka käsitti kaksi huonetta, keittokomeron ja kylpyhuoneen edellä mainitusta vuokrasta. Vuokrasopimus oli päättynyt syyskuussa 1990 ja kanne ylivuokran palauttamiseksi oli tullut vireille vuokrasopimuksen voimassa ollessa 23.8.1990. Huomioon ottaen huoneiston vuokraarvoon vaikuttavat sekä korottavat että alentavat seikat asunto-oikeus on katsonut, että kohtuullisena vuokrana olisi ollut pidettävä 600 markkaa viikolta ja että liikaa perityn vuokran palauttamista koko vuokra-ajalta oli ylivuokran määrään nähden pidettävä kohtuullisena.

Kerrotuilla perusteilla asunto-oikeus on huoneenvuokralain 25 §:n 1 momentin, 32 §:n 1 momentin, 33 §:n 1 momentin ja 34 §:n 1 momentin nojalla, vaatimukset enemmälti hyläten, velvoittanut Helsingin Majoitusasunnot Oy:n palauttamaan A:lle liikaa perittynä vuokrana ajalta 25.6.31.8.1990 1.100 markkaa viikolta, eli yhteensä 11.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiannosta 3.10.1990 lukien.

Helsingin hovioikeuden päätös 22.5.1991

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Helsingin Majoitusasunnot Oy oli saattanut asian, on lausunut seuraavaa.

Yhtiö oli kertonut harjoittavansa majoitustoimintaa tarjoamalla lyhytaikaista majoittumista tarvitseville hotellimajoitusta edullisemman asumisvaihtoehdon. Yhtiöllä oli käytössään omistamansa yksiö ja 13 vuokraamaansa, useissa eri kerrostaloissa sijaitsevaa yksiötä ja kaksiota, joista se peri asiakkailta viikkomaksun. Yhtiöllä oli täysipäiväisessä palveluksessa yksi toimihenkilö ja jatkuva ympärivuorokautinen varauspalvelu kiinteässä toimipisteessään. Yhtiö osti pesula- ja siivouspalvelut ulkopuolisilta yrityksiltä. Yhtiön markkinoinnin kohteena olivat lähinnä yritykset ja ulkomaalaiset henkilöt. Asiakkaat täyttivät saapuessaan viranomaisten vaatiman niin sanotun hotellikortin ja suurin osa asiakkaista käytti kulloinkin huoneistoa vain 1-2 viikon ajan. Huoneistot olivat täydellisesti kalustetut ja varustetut. Yhtiö huolehti liinavaatteista ja viikkosiivouksesta ja tarvittaessa myös lisäpalveluista esimerkiksi hankkimalla asiakkaiden käyttöön viestintävälineitä ja järjestämällä lasten hoitoa. Yhtiön toiminnastaan kertomia seikkoja on pidettävä uskottavina.

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön toimialana oli muun ohella majoitustoiminta. Uudenmaan lääninoikeuden päätöksen mukaan yhtiön harjoittamaa majoitustoimintaa varten ei tarvittu majoitus- ja ravitsemisliikkeistä annetun asetuksen mukaista lupaa.

Huoneenvuokralaki on tarkoitettu sääntelemään osapuolten oikeudet ja velvollisuudet pysyväisluontoisemmassa ja pitempiaikaisemmassa asumisessa kuin mistä hotelleissa, motelleissa ja muissa sellaisissa liikkeissä on kyse. Sanotun lain 2 §:n 1 momentin mukaan lakia ei sovelleta majoitusliikkeiden toimintaan. Lainkohdassa tarkoitetun majoitusliikkeen määrittelyn kannalta oli ratkaisevaa, harjoitetaanko majoituselinkeinoa liiketoimintana, eikä se, onko toimintaan sovellettava majoituselinkeinoa koskevia säännöksiä vai ei.

Edellä yhtiön toiminnasta kerrottujen seikkojen perusteella hovioikeus on katsonut yhtiön toiminnan olevan verrattavissa hotellien, motellien ja muiden sellaisten majoitusliikkeiden toimintaan, johon ei ollut sovellettava huoneenvuokralakia. Kun kanne ei siten koskenut oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetussa laissa tarkoitettua huoneenvuokrasuhdetta, asunto-oikeus ei ollut ollut toimivaltainen käsittelemään asiaa.

Kerrotulla perusteella hovioikeus on kumonnut asuntooikeuden oikeudenkäyntiväitteestä ja pääasiasta antamat ratkaisut ja jättänyt kanteen tutkimatta. Helsingin Majoitusasunnot Oy on vapautettu suorittamasta A:lle vuokran palautusta 11.000 markkaa korkoineen.

Yhtiön vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan on hylätty oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla, koska kulujen korvaamiseen ei ollut painavia syitä.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätöstä ei muuteta. Koska Helsingin Majoitusasunnot Oy on tyytynyt hovioikeuden päätökseen, yhtiön vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa jätetään tutkimatta. Asian laatuun nähden Helsingin Majoitusasunnot Oy:n vaatimus saada korvausta vastauskuluistaan Korkeimmassa oikeudessa hylätään.