25.3.1991

Kanne Nurmeksen kihlakunnanoikeudessa

C:t ovat Nurmeksen Osuuspankille 25.9.1987 ja B:lle 11.9.1987 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että C:t olivat 2.4.1986 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet B:ltä 45.000 markan kauppahinnasta 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lamponiemen tilasta RN:o 70:21 Nurmeksen kaupungin Nurmeksen kylässä. Kauppakirjan ehtojen mukaan määräala tuli vapauttaa B:n kustannuksella Lamponiemen tilaa rasittavista velkakiinnityksistä. B oli kauppakirjassa sitoutunut luovuttamaan määräalan C:ille rasituksista vapaana ja C:iden piti suorittaa kauppahinta B:lle kokonaisuudessaan heti, kun kiinnitysten haltija oli antanut suostumuksensa määräalan vapauttamiseksi kantatilan kiinnityksistä. C:t olivat huhtikuussa 1986 maksaneet kauppahinnan B:lle.

Kauppakirjan allekirjoittamishetkellä Lamponiemen tilaan oli useita velkakiinnityksiä. Kaikki kiinnitetyt velkakirjat olivat olleet pankin hallussa. Lamponiemen tila oli 25.2.1986 ulosmitattu pankin 202.282,75 markan saatavasta korkoineen ja lainhakukuluineen. Tila oli ollut kaupantekohetkellä myymis- ja hukkaamiskiellossa ja se oli 13.3.1987 myyty julkisella pakkohuutokaupalla pankille muun muassa mainittujen pankin saatavien suorittamiseksi. Pankki oli tuolloin ilmoittanut C:ille, ettei se suostunut määräalan erottamiseen.

Pankin palveluksessa oleva A oli C:iden toimeksiannosta laatinut pankin toimitiloissa kauppakirjan sen allekirjoittamispäivänä ja samassa allekirjoittamistilaisuudessa julkisena kaupanvahvistajana vahvistanut kaupan. Kaupantekotilaisuudessa taikka muutoinkaan ei ollut ollut puhetta, että Lamponiemen tila oli ulosmitattu ja että se oli myymis- ja hukkaamiskiellossa, vaikka nuo seikat olivat olleet sekä B:n että A:n tiedossa. C:tt eivät sen sijaan olleet niistä tienneet allekirjoittaessaan kauppakirjan ja maksaessaan kauppahinnan B:lle.

A oli lisäksi todistaessaan kauppakirjan oikeaksi laiminlyönyt antaa C:ille kaupanvahvistaja-asetuksen 4 §:n mukaiset ohjeet kiinnityksen saamiseksi määräalan erottamisoikeuden vakuudeksi.

B:n ja A:n menettelyn vuoksi C:t eivät olleet saaneet määräalaa erotetuksi itsenäiseksi tilaksi, mistä C:ille oli aiheutunut kauppahinnan määräinen vahinko. Pankki oli ollut sopimussuhteessa C:ihin ja oli A:n työnantajana vastuussa A:n C:ille kauppakirjan laadinnassa aiheuttamasta vahingosta.

Sen vuoksi C:t ovat vaatineet, että pankki yhteisvastuullisesti B:n kanssa velvoitetaan suorittamaan C:ille yhteisesti kauppahinnan palautuksena 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.5.1986 lukien ja korvaamaan C:iden oikeudenkäyntikulut 16 prosentin korkoineen kihlakunnanoikeuden päätöksen julistamispäivästä lukien.

Kihlakunnanoikeuden päätös 11.2.1988

Kihlakunnanoikeus on, kuultuaan pankkia ja B:tä kanteesta, lausunut selvitetyksi, että B oli 2.4.1986 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt C:ille itsenäiseksi tilaksi erotettavaksi 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lamponiemen tilasta RN:o 70:21. Kauppakirjan oli laatinut pankin palveluksessa pankinjohtajana toimiva A, joka oli sen jälkeen julkisena kaupanvahvistajana vahvistanut kauppakirjan. Kauppakirjan ehtojen mukaan määräala luovutettiin ostajille rasituksista vapaana ja ostajat olivat tietoisia kantatilan velkakiinnityksistä, joista määräala myyjän kustannuksella tuli vapauttaa. Kauppakirjassa oli sovittu, että 45.000 markan määräinen kauppahinta suoritettiin kokonaisuudessaan välittömästi, kun kiinnityksen haltija oli antanut suostumuksensa määräalan vapauttamiseen kantatilan kiinnityksistä. Omistus- ja hallintaoikeus määräalaan oli sovittu siirtyväksi ostajille, kun kauppahinta oli maksettu.

Pohjois-Karjalan lääninhallitus oli 25.2.1986 määrännyt pankin hakemuksesta Lamponiemen tilan ulosmitatuksi tilaan kiinnitettyjen velkakirjasaatavien jäljellä olevan pääoman ja koron sekä lainhakukulujen perimiseksi. Tilaan oli kohdistunut useita pankin hakemuksesta vahvistettuja velkakirjakiinnityksiä. Pankin johtokunnassa oli huhtikuussa 1986 käsitelty määräalan vapauttamista tilaan kohdistuvista kiinnityksistä, mutta johtokunta oli päättänyt, ettei määräalaa vapautettu kiinnitysvastuusta. Tila oli 13.3.1987 pidetyssä pakkohuutokaupassa myyty pankille. Pankki oli kieltäytynyt suostumasta C:iden ostaman määräalan erottamiseen tilasta. Pankki oli 12.10.1987 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt tilan edelleen. C:t eivät näin ollen olleet saaneet erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi.

A oli tiennyt Lamponiemen tilan ulosmittauksesta, mutta hän ei ollut ilmoittanut siitä kauppaa tehtäessä C:ille. C:t eivät kuitenkaan olleet olleet kauppakirjan ehtojen mukaan velvollisia suorittamaan kauppahintaa ennen kuin määräalan osalta oli saatu tilan kiinnitysten haltijan suostumus määräalan vapauttamiseen tilan kiinnityksistä. Kun tila oli ulosmitattu siihen kiinnitettyjen velkakirjasaatavien maksamisen vakuudeksi, olisi määräalan vapauttaminen tilan kiinnityksistä merkinnyt myös sitä, ettei ulosmittauksen peruste enää olisi kohdistunut määräalaan, ja määräala olisi voitu pankin ulosmittausvelkojana ja kiinnitysten haltijana antamalla suostumuksella erottaa itsenäiseksi tilaksi. Vaikka tila oli ollut kaupantekohetkellä ulosmitattuna, määräala olisi siis voitu luovuttaa C:ille rasitteettomana. Oli jäänyt näyttämättä, että ennen huhtikuussa 1986 tapahtunutta kauppahinnan maksua A:n tai muun pankin palveluksessa olevan henkilön toimesta olisi C:ille ilmoitettu, että kauppahinnan voi maksaa, koska määräalan vapauttaminen oli selvä. Näin ollen ja kun C:ille ei olisi aiheutunut kauppahinnan menetystä, mikäli he olisivat pidättäytyneet suorittamasta kauppahintaa kauppakirjassa sovittuun ajankohtaan saakka, kauppakirjan laatiminen kerrotun sisältöiseksi ei ollut aiheuttanut heille vahinkoa.

A ei ollut laiminlyönyt antaa C:ille kaupanvahvistaja-asetuksen 4 §:ssä tarkoitettuja ohjeita kiinnityksen hakemiseksi erottamisoikeuden pysyvyyden vakuudeksi pankin palveluksessa olevana henkilönä, vaan toimiessaan virkavastuulla julkisen kaupanvahvistajan tehtävässä. Pankki ei näin ollen ollut vahingonkorvauslain 3 luvussa tarkoitetussa vastuussa laiminlyönnistä mahdollisesti aiheutuneesta vahingosta.

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen pankin osalta ja velvoittanut B:n suorittamaan C:ille yhteisesti, paitsi muuta, kauppahinnan palautuksena 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.5.1986 lukien ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 6.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 11.2.1988 lukien. C:t on yhteisvastuullisesti velvoitettu suorittamaan pankille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 6.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 11.2.1988 lukien.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 20.7.1989

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi C:t valittamalla olivat yhteisesti saattaneet jutun, on pysyttänyt kihlakunnanoikeuden päätöksen. C:t on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan pankille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 600 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä ja Nurmeksen kaupungille korvaukseksi kaupungin yleisen oikeusavustajan B:lle hovioikeudessa antamasta oikeusavusta 300 markkaa.

Valituslupahakemus B:n osalta

Valituslupaa ei myönnetä. Hovioikeuden tuomio jää tältä osin pysyväksi.

Valitus pankin osalta

Käsittelyratkaisu

C:iden määräajan jälkeen 21.2.1990 saapunut kirjoitus lisäselvityksineen jätetään huomiotta, koska sen huomioon ottamiseen ei ole oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 18 §:ssä tarkoitettua erityistä syytä.

Pääasiaratkaisun perustelut

A on pankin edustajana laatinut kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitun C:iden ja B:n välisen määräalan kauppakirjan pankissa notariaattitoimintaan kuuluvana toimenpiteenä. C:t ovat myös maksaneet pankille korvauksen kauppakirjan laatimisesta. Pankin ja C:iden välille on näin ollen syntynyt kauppakirjan laatimista koskeva sopimussuhde. Sen vuoksi A:n on kauppakirjaa laatiessaan pitänyt ottaa huomioon myös C:iden etu ja näin ollen se, että he saavat ostamansa määräalan erotetuksi ja omistusoikeuden siihen.

Määräalan kauppaa tehtäessä Lamponiemen tila on ollut pankin lainhakuhakemuksen johdosta ulosmitattuna saatavasta, jonka maksamisen vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys tilaan. Pankin johtokunta on päättänyt, ettei se anna suostumusta määräalan vapauttamiseksi tilaan vahvistetuista kiinnityksistä. Tila on 13.3.1987 myyty pakkohuutokaupalla. Näin ollen C:t eivät ole saaneet erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi eivätkä omistusoikeutta siihen.

Kun kiinteistö on ulosmitattu, se on ulosottolain 4 luvun 30 §:n 2 momentin nojalla myymis- ja hukkaamiskiellossa. Kiinteistöstä kiellon aikana tehty määräalan luovutus on ulosottolain 7 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla mitätön suhteessa ulosmittausvelkojiin. Luovutuksen osapuolten välisessä suhteessa sen toteutuminen riippuu siitä, myydäänkö kiinteistö ulosmittauksen perusteena olevan saatavan suorittamiseksi pakkohuutokaupalla vai raukeaako kielto ulosmittauksen peruuttamisen johdosta. C:iden etu huomioon ottaen A:n olisi tämän vuoksi pitänyt kauppaa tehtäessä ilmoittaa heille tilan ulosmittauksesta ja sen sekä kauppakirjaan kauppahinnan maksamisajankohdasta otetun ehdon merkityksestä heidän oikeusasemaansa, mitä A ei ole tehnyt. Tästä johtuen C:t ovat maksaneet kauppahinnan, vaikka maksuajankohtaa koskeva ehto ei ollut täyttynyt. C:ille on siten A:n menettelystä aiheutunut maksetun kauppahinnan määräinen vahinko, josta pankki on korvausvastuussa.

Pankin on suoritettava korvaus C:ille yhteisvastuullisesti B:n kanssa, joka on kihlakunnanoikeuden 11.2.1988 julistamalla hänen osaltaan lainvoimaisella ratkaisulla velvoitettu palauttamaan C:ille kauppahinnan määrä. Korkolain 7 ja 9 §:n säännökset huomioon ottaen pankin on suoritettava korkoa korvaukselle haasteen tiedoksiantamisesta lukien.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentissa (L 13.3.1964/133) säädetään, että jos joku alioikeudessa jutun voitettuaan häviää sen hovioikeudessa, oikeudenkäyntikulut on kuitattava, jollei ole erityisiä seikkoja, joiden vuoksi asianosaisen on kuitenkin korvattava ne vastapuolelleen. C:t ovat voittaneet täällä jutun kysymyksessä olevilta osin kokonaisuudessaan. Ratkaisun perusteena oleva oikeudenkäyntiaineisto on esitetty jo kihlakunnanoikeudessa. Pankki on taloudellisesti huomattavasti vahvemmassa asemassa kuin C:t eikä oikeudenkäyntikulujen korvaaminen ole sille kohtuuton rasitus. Näin ollen jutussa on sellaisia erityisiä seikkoja, jotka oikeuttavat poikkeamaan mainitusta säännöksestä johdettavasta pääsäännöstä, että kerrotussa tilanteessa asianosaisten kulut on kuitattava. Tämän vuoksi Korkein oikeus katsoo, että pankin on korvattava C:iden oikeudenkäyntikulut kaikissa oikeusasteissa. Tämä korvausvelvollisuus on yhteisvastuullinen B:n kanssa hänen maksettavakseen kihlakunnanoikeudessa tuomittujen kulujen osalta.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan Nurmeksen Osuuspankin osalta. C:t vapautetaan velvollisuudesta suorittaa pankille korvausta oikeudenkäyntikuluista kihlakunnanoikeuden osalta 6.000 markkaa korkoineen ja hovioikeuden osalta 600 markkaa korkoineen. Pankki velvoitetaan suorittamaan C:ille yhteisesti vahingonkorvaukseksi 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 25.9.1987 lukien. Tämä korvaus pankin on suoritettava yhteisvastuullisesti B:n kanssa.

Pankki velvoitetaan suorittamaan C:ille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista kihlakunnanoikeudessa 10.000 markkaa, hovioikeudessa 1.000 markkaa ja Korkeimmassa oikeudessa 2.200 markkaa eli yhteensä 13.200 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien, joka koko korvauksen osalta on sen vahvistamispäivänä myös korvausvelan eräpäivä. Mainitusta määrästä pankin on suoritettava 6.000 markkaa nyt määrättyine korkoineen yhteisvastuullisesti B:n kanssa.