7.12.1990

Kanne Tornion raastuvanoikeudessa

A ja B ovat 2.3.1987 C:lle ja 3.3.1987 D:lle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla sekä kannetta kehittäessään raastuvanoikeudessa lausuneet, että he olivat 29.7.1981 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet Tornion kaupungin XII Palosaaren kaupunginosassa korttelissa numero A 27 sijaitsevan omakotitalon tontteineen C:ltä ja D:ltä 200.000 markan kauppahinnasta ja muutoin kauppakirjasta tarkemmin ilmenevin ehdoin. Kiinteistön omistusoikeus oli siirtynyt A:lle ja B:lle kaupantekopäivänä.

Kaupantekopäivän jälkeen vuosien mittaan talo oli kauttaaltaan, mutta erityisesti pohjoispään osalta, painunut eri seiniltä, lattiat olivat vääristyneet sekä seinät ja sokkelit katkeilleet ja haljenneet.

A:n ja B:n syksyllä 1986 suorituttamassa pohjatutkimuksessa oli todettu talon alapuolisen kantavan maapohjan olevan 3,5-5,1 metrin syvyydellä maanpinnasta ja maaperän olevan erittäin humuspitoista kantavan maa-aineskerroksen ja talon soratäytön välissä. Tutkimuksen pohjalta annetussa lausunnossa oli todettu humuspitoisen painuvan maakerroksen vahvuuden muuttuvan rakennuksen kohdalla leveyssuunnassa noin 1,5 metriä. Tämä oli puolestaan saanut aikaan rakennuksen epätasaisen painumisen niin, että pohjoispää oli vajonnut syvemmälle kuin eteläpää. Edelleen lausunnossa oli katsottu erityisesti maaperän kokoonpuristuvuusominaisuuksien olevan syy-yhteydessä ilmenneisiin vahinkoihin.

Maaperäominaisuudet huomioon ottaen laattavarainen perustamismenetelmä ei ollut ollut oikea. Selvityksen mukaan ainoastaan niin sanottu betonipilariperustus olisi voinut estää ajan mittaan ilmenneet vauriot ja vahingot. Myyjien olisi tullut ennen varsinaista talonrakentamisvaihetta tutkituttaa tontin perustamistavalle asettamat edellytykset.

A ja B ovat katsoneet ostamansa kiinteistön peruslaatan ja hiekkatäytön alla olevan tiivistyvän maa-aineksen taloa vahingoittavan kokoonpuristuvuusominaisuuden muodostaneen kauppaan liittyvän salaisen virheen, joka ei ollut ollut ostajien tiedossa kaupantekohetkellä. Virhettä ei myöskään ollut voinut taloa tarkastettaessa havaita.

Edellä lausutuin perustein A ja B ovat vaatineet ensisijaisesti muun muassa kaupan julistamista puretuksi ja kauppahinnan palauttamista sekä toissijaisesti kauppahinnan alentamista 179.400 markalla sekä C:n ja D:n velvoittamista palauttamaan kauppahinnan alennusta vastaava määrä 16 prosentin korkoineen. Lisäksi A ja B ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Vastine

C ja D ovat lausuminsa perustein vastustaneet kannetta kokonaisuudessaan ja vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen.

Raastuvanoikeuden päätös 1.2.1988

Raastuvanoikeus on katsonut selvitetyksi, että A ja B olivat 29.7.1981 ostaneet C:ltä ja D:ltä kanteessa mainitun tontin sillä olevine rakennuksineen 200.000 markan kauppahinnasta. A ja B ja ulkopuoliset asiantuntijat olivat ennen kaupantekoa vuonna 1981 tarkastaneet talon eikä siinä ollut tällöin havaittu painumis- tai halkeamisvaurioita. C ja D olivat rakentaneet talon vuonna 1967 omaan käyttöönsä rakennusviranomaisten valvonnassa noin metrin vahvuiselle sorapenkalle. C ja D olivat asuneet talossa noin 14 vuotta ennen sen myyntiä eikä talossa tänä aikana ollut havaittu halkeamia eikä lattian painumisia. Vuonna 1983 talon vesijohtoputkistossa oli todettu olleen vuoto, minkä jälkeen pesuhuone ja alasaunan eteisen lattiat ja seinien alaosat oli uusittu ja vaurioituneet putket vaihdettu. Vuoden 1983 jälkeen talo oli selvästi painunut niin, että lattiat olivat vääristyneet ja talon tiilivuorauksessa ja sokkelissa oli havaittavia halkeamia. Jutun yhteydessä suoritetuissa maaperätutkimuksissa oli käynyt selville, että talon sorapatjan alla oli hiekkaista silttiä, joka humuspitoisuuden vuoksi oli liejuista ja löysää niin, että kova pohja oli maan pinnasta noin 3,5-5,0 metrin syvyydellä, sekä että maaperä oli routivaa. Lisäksi oli käynyt selville, että talvet 1985-1986 ja 1986-1987 olivat olleet kovia pakkastalvia.

C ja D olivat rakentaneet talon omaan käyttöönsä rakennusmääräysten mukaisesti. He olivat vasta pitkän ajan kuluttua talon valmistumisesta myyneet talon, jossa ei ollut ilmennyt vikoja myyntihetkellä, siinä kunnossa kuin talo oli ollut kaupanteon hetkellä. C ja D eivät olleet voineet kohtuudella havaita sorapatjan alla olevan maaperän laatua. Vesivahingon ja roudan vaikutusta kysymyksessä olevaan vahinkoon ei ollut voitu täysin sulkea pois.

Sen vuoksi raastuvanoikeus on hylännyt kanteen kokonaisuudessaan ja velvoittanut A:n ja B:n korvaamaan C:n ja D:n oikeudenkäyntikulut 20.000 markalla 16 prosentin korkoineen päätöspäivästä lukien.

Vaatimukset hovioikeudessa

A ja B ovat toistaneet vaatimuksensa kaupan julistamisesta puretuksi tai kauppahinnan alentamisesta 179.400 markalla ja C:n ja D:n velvoittamisesta yhteisvastuullisesti palauttamaan hinnanalennuksena 179.400 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

A ja B ovat vielä muutoksen hakemiselle säädetyn määräajan jälkeen 8.4.1988 toimittaneet hovioikeuteen kirjelmän ja professori X:n Asianajotoimisto Y Ky:lle osoittaman kirjeen. Kirjeessään X on lausunut, että raastuvanoikeuden 1.2.1988 pidetystä istunnosta laadittuun pöytäkirjaan oli merkitty hänen lausumakseen: "Vesivuoto ei ole voinut oleellisesti vaikuttaa", vaikka piti olla: "Vesivuoto ei ole voinut vaikuttaa". A ja B ovat kirjelmässään pyytäneet, että hovioikeudessa järjestetään suullinen käsittely tai juttu palautetaan raastuvanoikeuteen tahi X:n kirjeen sisältö otetaan hovioikeudessa muutoin huomioon.

C ja D ovat vastanneet muutoksenhakemukseen.

Rovaniemen hovioikeuden tuomio 4.5.1989

Hovioikeus on ottanut edellä mainitun, määräajan jälkeen toimitetun kirjelmän liitteineen huomioon. Hovioikeus on katsonut, että selityksen pyytäminen C:ltä ja D:ltä oli ilmeisen tarpeetonta.

Koska X:n kirjeessään tekemää oikaisua ei voitu pitää oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 11 §:ssä tarkoitettuna yksityisluontoisena kertomuksena, pyyntö suullisen käsittelyn toimittamisesta ja jutun palauttamisesta on hylätty aiheettomana.

Hovioikeus on lausunut, että A ja B olivat 29.7.1981 ostaneet kysymyksessä olevan talon C:ltä ja D:ltä. Vuoden 1983 jälkeen talo oli painunut huomattavasti. Painuminen oli aiheuttanut lattioiden vääristymiä sekä halkeamia sokkeliin ja tiiliverhoukseen.

Hovioikeus on katsonut X:n todistajankertomuksella toteennäytetyksi, että talon painumisen syynä oli ollut perustusten tekeminen rakennuspaikan maaperäolosuhteisiin nähden väärällä tavalla. Talon sorapatjan alla oli humuspitoista, hiekkaista silttiä. Humuspitoinen maa oli saanut happea ja palaessaan aiheuttanut maakerrosten kokoonpuristumisen ja talon painumisen.

Valtion teknillisen tutkimuskeskuksen maanäytetutkimuksen mukaan hiekan tiiviysasteesta ilmeni, ettei vesijohdosta tai viemäristä tullut vesi ollut vaikuttanut talon perustusten painumiseen.

C ja D eivät kauppaa tehtäessä olleet tienneet talon perustuksissa olleesta virheestä. A ja B eivät olleet laiminlyöneet velvollisuuttaan ennen kauppaa tarkastaa taloa eivätkä siten olleet menettäneet oikeuttaan saada virheen perusteella korvausta myyjiltä. Kaupan kohteessa oli siis kaupantekohetkellä ollut salainen virhe.

Asuinrakennuksen virheellisyys oli ollut niin olennainen, että A:n ja B:n tietoisuus siitä olisi vaikuttanut kiinteistönkaupan tekemiseen. A:lla ja B:llä oli siten oikeus saada C:ltä ja D:ltä hinnanalennusta sen vuoksi, että asuinrakennus laadultaan ja arvoltaan oli kauppaa tehtäessä ollut olennaisesti huonompi kuin sen myytäessä oli edellytetty olevan.

Suoritettavan hinnanalennuksen kohtuulliseksi määräksi hovioikeus on katsonut 80.000 markkaa.

Hinnanalennusta määrättäessä oli otettu huomioon, ettei talon rakentamisaikana ollut ollut tapana tehdä pientalojen rakennuspaikalla maaperän pohjatutkimusta ja että perustukset oli tehty tavanomaisesti sen ajan rakennusmääräysten ja -tavan mukaisesti sekä että rakennuksen painuminen oli ilmennyt poikkeuksellisen pitkän ajan kuluttua rakennuksen valmistumisesta.

Näillä perusteilla hovioikeus on, kumoten raastuvanoikeuden päätöksen, velvoittanut C:n ja D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle yhteisesti hinnanalennuksena 80.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 3.3.1987 lukien.

Hovioikeus on samalla vapauttanut A:n ja B:n korvaamasta C:n ja D:n oikeudenkäyntikuluja raastuvanoikeudessa ja oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentista (133/64) ilmenevän kuittausperiaatteen mukaisesti määrännyt, että asianosaiset saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa jutussa vahinkonaan.

Perustelut

Hovioikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo A:lla ja B:llä olevan oikeus saada C:ltä ja D:ltä hinnanalennusta, jonka määräksi Korkein oikeus harkitsee 40.000 markkaa.

Koska alioikeus ja hovioikeus ovat eri tavoin arvioineet jutun pääasiakysymystä, C ja D eivät saa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentin, sellaisena kuin se on 13.3.1964 annetussa laissa, ensimmäisen virkkeen mukaan korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa. Hävitessään nyt jutun Korkeimmassa oikeudessa tulee A:n ja B:n korvata C:n ja D:n kulut täällä.

Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että C:n ja D:n yhteisvastuullisesti A:lle ja B:lle suoritettava hinnanalennus alennetaan 40.000 markkaan 16 prosentin korkoineen 3.3.1987 lukien. A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan C:n ja D:n yhteiset oikeudenkäyntikulut Korkeimmassa oikeudessa 1.600 markalla.