1.3.1988

Kanne Virtain kihlakunnanoikeudessa

A on Vapo Oy:lle 26.7.1984 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla kihlakunnanoikeudessa kanteenaan lausunut, että hänen ja Vapo Oy:n välillä oli voimassa kaksi erillistä suoalueita koskevaa maanvuokrasopimuksen muotoon kirjoitettua sopimusta. Sopimusten tarkoituksena oli, että vuokraaja irroittaa vuokra-ajan kuluessa alueelta turveaineksen ja myy tai käyttää sen edelleen. Vuokra-alueet muodostuivat Ähtärin kunnan Niemisveden kylässä sijaitsevista Riitasuosta ja Mustasuosta. Riitasuon turvealue muodostui tiloista Riitasuo RN:o 2:121 ja Pohjoisaho RN:o 2:289. Mustasuon turvealue muodostui Pohjoisahon tilasta RN:o 2:244.

Vuokrasopimuksen alkuperäiset osapuolet olivat olleet hänen isänsä X vuokranantajana ja Imatran Voima Oy vuokraajana. Hänestä oli tullut vuokranantaja perintöoikeudellisen saannon seurauksena ja Vapo Oy:stä vuokraaja siirron seurauksena. Vuokrasopimukset olivat tulleet voimaan 28.2.1961 ja vuokra-aika oli 50 vuotta. Vuokraajayhtiö oli laatinut vuokrasopimusasiakirjat. Vuokraajalle oli sopimuksissa annettu vapaa irtisanomisoikeus tietyin, vuokra-aikaan nähden lyhyehköin irtisanomisajoin. Sen sijaan vuokranantajalla oli irtisanomisoikeus vain siinä tapauksessa, että alueella ei ollut vuokraajan toimesta ryhdytty edes ojitustoimiin 10 vuoden kuluessa sopimuksen voimaantulosta. Irtisanomisen jälkeen tai viimeistään vuokra-ajan päätyttyä alue palautuu maanomistajan hallintaan. Vuokrasopimukset käsittivät noin 200 hehtaaria suota, josta alueesta valtaosalla turvetuotanto oli aloitettu jo vuonna 1966. Tällä hetkellä tuotanto oli lopetettu noin 30 hehtaarin alueelta, minkä alueen hallinta oli palautunut maanomistajalle.

Sopimusten mukaan vuokranmaksun perusteena oli toisaalta alueen pinta-ala ja toisaalta alueen metsäntuotto. Sopimusten solmimisajankohtana vuokrattavat alueet olivat lähes poikkeuksetta olleet joutomaaksi luokiteltua suoaluetta. Tämän johdosta vuotuinen vuokrakin oli vastannut vain sitä tuloa, jonka vuokraaja olisi vuosittain saanut joutomaasta metsätulona. Sopimuksissa lähdettiin siis siitä, että alueen metsäluokitus ei muutu koko 50 vuoden vuokra-aikana. Vuokrat oli sidottu elinkustannusindeksiin. Lisäksi vuokranantajalle oli maksettu sopimusten solmimisajankohtana vuonna 1961 400 vanhan markan hehtaarikorvaus niin sanottuna sopimusrahana. Rahanarvon muutokset ja vuoden 1963 rahanuudistus huomioon ottaen tuo rahamäärä vastasi vuoden 1983 rahassa 23 markkaa 80 penniä. Vapo Oy:n maksama keskimääräinen vuosivuokra oli vuonna 1982 ollut vain 47 markkaa hehtaarilta. Kyseisenä vuonna Vapo Oy oli nostanut turvetta noin 139 hehtaarin suoalueelta 59.000 kuutiometriä. Tältä alueelta A oli saanut kyseisenä vuonna vuokratuloa 6.658 markkaa.

Vaikka sopimuksia ei niiden solmimisajankohtana olekaan ollut voitu pitää kohtuuttomina, olosuhteet olivat ajan myötä kuitenkin muuttuneet niin oleellisesti, ettei sopimusten vuokranmaksuperusteita ja vastikkeen määrää enää voitu pitää vuokranantajan kannalta kohtuullisina. Turpeelle oli 1970-luvun alun jälkeen muodostunut kaupallinen arvo. Esimerkiksi vuonna 1982 Vapo Oy oli myynyt A:lta vuokraamaltaan suolta nostamaansa turvetta 28 markan kuutiometrihintaan. A:lle Vapo Oy oli maksanut nostamastaan turpeesta 8,8 penniä kuutiometriltä. Kehitys oli aiheuttanut myös sen, ettei turvesoita enää voitu pitää joutomaana, joiden yksinomainen tuotto voitaisiin saada vain alueen metsätulosta.

Maataloustuottajain Keskusliitto ry ja suurimmat turvetuottajat, Vapo Oy näihin mukaan lukien, olivat 17.12.1980 solmineet turvesoiden vuokrausta koskevan yleissopimuksen. Siinä oli sovittu vuokrasopimuksen yleismallista, jota Vapo Oy:kin oli sitoutunut yksittäistapauksissa noudattamaan. Mallisopimuksen vuokranmaksuperusteet poikkesivat täysin nyt puheena olevien A:n ja Vapo Oy:n välisten vuokrasopimusten vuokranmaksuperusteista.

Mallisopimuksen vuokranmaksuperusteet rakentuivat varausmaksuun, jatkovarausmaksuun, perusvuokraan ja laatulisäprosentteihin. Perusvuokraa ryhdyttiin maksamaan tuotannon alettua eli siitä lukien kun turvetta ryhdyttiin alueelta ottamaan. Perusvuokra maksettiin vuosittain ja se oli sidottavissa suolta asianomaisena vuonna otettuun turvemäärään. Perusvuokran suuruus oli kolme prosenttia asianomaisena vuonna sovellettavasta turpeen valtakunnallisesta aumahinnasta. Nykyinen aumahinta oli 25 markkaa kuutiometriltä.

Vuoden 1980 yleissopimus ei kuitenkaan ulottunut ennen sen voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin, jollaisista nyt oli kysymys, vaan nämä olivat jääneet voimaan muuttumattomin ehdoin. Mikäli A:n ja Vapo Oy:n välisten sopimusten vuokranmaksuperusteet olisivat vuonna 1982 noudattaneet turvesoiden vuokrausta koskevaa yleissopimusta, A olisi saanut kyseisenä vuonna vuokratuloa 6.658 markan sijasta noin 59.000 markkaa.

A:n ja Vapo Oy:n välisissä sopimuksissa ei ollut rajoitettu vuokraajan oikeutta nostaa turvetta. Uusissa sopimuksissa näin oli tehty. Jotta maa turpeennoston jälkeen olisi kelvollista maa- ja metsätalouskäyttöön, turvetta tulisi jättää alueelle vähintään 25 senttimetriä.

Vapo Oy ei ollut suostunut vapaaehtoisesti muuttamaan heidän sopimuksiaan siten, että nykyiset kohtuuttomuudet poistuisivat. Sen vuoksi A on viitaten varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ään vaatinut 1) vahvistettavaksi, että voimassa olevien sopimusten vuokranmaksuperusteet ovat kohtuuttomat vuokranantajalle, ja 2) sopimusten vuokranmaksuperusteita soviteltavaksi Yrittäjien Sopimuslautakunnan 20.10.1983 antaman lausunnon antamisajankohdasta lukien siten, että maksuperusteena käytetään vuokra-alueelta irroitettavan tuotteen markkina-arvoa siten kuin turvesoiden vuokrausta koskevassa yleissopimuksessa on esitetty, sekä 3) Vapo Oy:n velvoittamista ilman eri sopimusta jättämään sopimusten tarkoittamille vielä turvetuotannossa oleville alueille 40 senttimetrin paksuinen turvekerros. Lisäksi A on vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Vapo Oy:n vastaus

Vapo Oy on muun ohella lausunut, että vuokran sitominen elinkustannusindeksiin ja vuonna 1975 Vapo Oy:n toimesta suoritettu suoalueita koskevien vuokrien yhtenäistäminen ja vuokratason yleistarkistus olivat taanneet sen, että alunperin sovitut vuokrat olivat säilyttäneet hyvin reaalitasonsa. Suonvuokra oli vuodesta 1960 vuoteen 1983 kohonnut lähes kaksi kertaa yleisen kustannustason muutosta enemmän ja myös enemmän kuin puuston verokuutiometrin raha-arvo vastaavana aikana. Ajanjaksona 1970-1983, jolloin oli mukana myös turpeen hintakehitys, turpeen hinta oli kohonnut 5,26 kertaiseksi ja joutomaan suonvuokra 6 kertaiseksi. Mitään kohtuuttomuutta suonvuokrien määrässä ei näin ollen ollut voinut syntyä.

Maataloustuottajain Keskusliitto ry:n ja turpeentuottajien yleissopimuksen vuokrasopimuksen malli poikkesi olennaisilta osiltaan aiemmin käytössä olleista vuokrasopimuksista. Yleissopimuksessa oli sovittu, ettei se koskenut vanhoja vuokrasopimuksia. Yleissopimus ei ollut vastannut turpeentuottajien odotuksia. Vapo Oy oli irtisanonut yleissopimuksen päättymään 31.12.1984.

Mainituilla perusteilla Vapo Oy on kiistänyt kanteen ja vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Kihlakunnanoikeuden päätös 21.2.1985

Kihlakunnanoikeus on katsonut selvitetyksi, että A:n ja Vapo Oy:n välillä oli voimassa kanteessa kerrotut kaksi vuokrasopimusta. Vuokra oli sovittu maksettavaksi pinta-alan perusteella sen mukaan, mikä arvo alueella oli metsäntuotannossa. Vuokraa oli maksettu koko sopimusalalta riippumatta siitä kuinka suuri osa alueesta oli tuotannossa. Vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin.

Kanteessa mainittua yleissopimusta ei sovellettu ennen sen voimaantuloa solmittuihin vuokrasopimuksiin. Yleissopimus oli lakannut olemasta voimassa irtisanomisen vuoksi 31.12.1984. Yleissopimuksen mukaisessa vuokrasopimuksessa vuokranantajalle maksettiin varausmaksun lisäksi niin sanottua tuotantovuokraa, jonka suuruus riippui alueelta nostetun turpeen määrästä.

Vaikka pinta-alaan sidottu vuokra ei nykyoloissa ollut tarkoituksenmukainen, niin kihlakunnanoikeus on katsonut, ettei vuokranmaksuperustetta sellaisenaan voitu pitää kohtuuttomana. Kihlakunnanoikeus on tosin katsonut, että mainitun yleissopimuksen mukaiset vuokrasopimukset johtavat vuokranantajan kannalta edullisempaan lopputulokseen ja suhteessa näihin kysymyksessä olevien vuokrasopimusten mukaiset vuokrat olivat kohtuuttoman pieniä, mutta yleissopimusta ei kanteessa tarkoitetulla tavalla eli sellaisenaan voitu soveltaa kesken sopimuskauden kysymyksessä oleviin sopimuksiin, koska A:lle oli maksettu pintaalaperusteista vuokraa yli 20 vuoden ajalta ja koska kysymyksessä olevilta alueilta voitiin nostaa turvetta esitetyn selvityksen perusteella 5-10 vuoden ajan.

Kanteen 3 kohdan vaatimuksen osalta kihlakunnanoikeus on katsonut, ettei mainitun velvoitteen puuttumista voitu pitää kohtuuttomana, koska Vapo Oy oli näyttänyt, että tuotannosta poistetulla alueella Riitasuolla oli jäänyt turvetta keskimäärin 20 senttimetriä ja Mustasuolla keskimäärin 54 senttimetriä ja koska nostamatta jäänyt turve vastasi kuiva-ainepitoisuudeltaan kolminkertaista kerrosta luonnontilaista turvetta sekä koska ei ollut esitetty yksiselitteistä tutkimustietoa siitä, kuinka paljon turvetta järkevän jälkikäytön kannalta olisi jätettävä.

Edellä kerrotuilla perusteilla kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen. Asian laadun vuoksi asianosaiset saivat pitää heillä jutussa olleet kulut vahinkonaan.

Vaasan hovioikeuden tuomio 7.8.1986

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A oli saattanut jutun, on jättänyt asian kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan sekä velvoittanut A:n suorittamaan Vapo Oy:lle korvaukseksi tällä hovioikeudessa olleista kuluista 1.700 markkaa.

Perustelut

Jutussa on selvitetty, että vuokra, jonka A on vuokrasopimustensa perusteella saanut, on indeksiehdon ja Vapo Oy:n toimesta toteutetun suonvuokrien yleistarkistuksen johdosta säilyttänyt arvonsa ja ettei vuokran suhde siihen hintaan, mikä turpeesta on saatu myytäessä sitä Ähtärin lämpövoimalalle, myöskään ole huonontunut.

Todistajana kuullun Vapo Oy:n työnjohtajan K:n esittämän selvityksen mukaan on A:lta vuokratuilta alueilta nostettu turvetta vuoden 1980 loppuun mennessä eli siis suunnilleen siihen mennessä, jolloin kanteessa mainittu turvesoiden vuokrausta koskeva yleissopimus oli tehty ja tullut voimaan, yhteensä 610.000 kuutiometriä. Vuoden 1983 loppuun mennessä on alueilta K:n mukaan nostettu turvetta kaikkiaan noin 750.000 kuutiometriä. Tämän jälkeen voitaisiin turvetta vielä nostaa noin 150.000 kuutiometriä. Alueilta nostettavissa olevan turpeen kokonaismäärä on tämän mukaan noin 900.000 kuutiometriä.

Sanotun yleissopimuksen voimaan tullessa on alueilta siis jo nostettu noin 2/3 nostettavissa olevan turpeen määrästä. Vuoden 1983 loppupuolella, mistä alkaen A on kanteessaan vaatinut vuokranmaksuperusteiden sovittelemista, on turpeesta ollut nostamatta enää noin 17 prosenttia. K:n mukaan on A:lta vuokratuilla alueilla jäljellä ollut turve ollut nostettavissa 5-10 vuoden kuluessa. A:n vuokrasopimukset ovat kuitenkin voimassa vuoteen 2011 asti, jollei Vapo Oy sitä ennen palauta alueita A:lle. Sen vuoksi ei ole riittävällä tarkkuudella laskettavissa, missä määrin A:n vuokrasopimukset, joissa vuokra määräytyy muun muassa pinta-alan perusteella, ovat hänelle epäedullisia verrattuna turvesoiden vuokrausta koskevassa yleissopimuksessa tarkoitettuun tuotantovuokraperusteiseen vuokrasopimukseen.

Vapo Oy:n toimesta ja kustannuksella on A:lta vuokratuilla suoalueilla toteutettu ojitus ja sen kunnossapito sekä rakennettu sinne tiet. Nämä toimenpiteet ovat kohottaneet alueiden arvoa. Turpeen nostamisen ansiosta aikaisemmin joutomaanakin ollut suo muuttuu maa- tai metsätaloudelliseen käyttöön soveltuvaksi. Näin ollen ovat A:lle turpeenoton päätyttyä palautuvat alueet huomattavasti arvokkaampia kuin ennen niiden vuokralleantamista.

Edellä selostetuilla ja muutoin kihlakunnanoikeuden mainitsemilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei ole edellytyksiä sovitella A:n vuokrasopimuksia kanteessa tarkoitetulla tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. A velvoitetaan suorittamaan Vapo Oy:lle korvaukseksi sillä täällä olleista vastauskuluista 1.500 markkaa.