KKO:1987:69
- Asiasanat
- Kiinteistön kauppa - KauppahintaAsuntotuotantolainsäädäntö
- Tapausvuosi
- 1987
- Antopäivä
- Diaarinumero
- S86/708
- Taltio
- 1808
- Esittelypäivä
Ks. KKO:1959-II-93
Ään.
Ostaessaan A:lta kiinteistön, jolla sijaitsi asuntotuotantolain luovutusrajoitusten alainen omakotitalo, B oli ennen kiinteistönkaupan päättämistä maksanut A:lle laissa sallitun enimmäishinnan lisäksi hyvityksen, jota ei ollut merkitty kauppakirjaan. Vaikka asuntotuotantolain 15 §:n 4 momentin mukaan omakotitalon luovutusta koskeva sopimus oli mitätön siltä osin, kuin sopimus ylitti sallitun enimmäishinnan, ei A ollut velvollinen palauttamaan hyvitystä.
AsuntotuotantoL 15 § 4 mom
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kuopion raastuvanoikeuden päätös 19.7.1984
Raastuvanoikeus on B:n A:stä vastaan ajamasta kanteesta lausunut selvitetyksi, että B oli 16.1.1984 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut A:lta näiden omistaman Juankosken kunnan Akonveden kylässä sijaitsevan Tyttölän tilan RN:o 14:76, jolla sijaitsi asuntotuotantolain nojalla lainoitettu omakotitalo, Juankosken kunnan asuntolautakunnan 27.12.1983 hyväksymällä 320.599 markan enimmäiskauppahinnalla. Lisäksi B oli maksanut kauppahintana A:lle 20.000 markkaa 22.12.1983 kaupan esisopimuksen yhteydessä ja 25.000 markkaa 29.12.1983.
Tämän vuoksi ja koska asuntotuotantolain 15 §:n 4 momentin nojalla, sellaisena kuin se on 25.1.1982 annetussa laissa, asuntolautakunnan vahvistamaa enimmäishintaa korkeammasta hinnasta tehty sopimus siltä osin kuin se ylitti sallitun enimmäishinnan oli mitätön, raastuvanoikeus on velvoittanut A:t yhteisvastuullisesti suorittamaan B:lle hänen maksamansa kauppahinnan 45.000 markkaa vaadittuina korkoineen ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 2.430 markkaa 86 penniä.
Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 20.3.1986
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A:t olivat valittamalla saattaneet jutun, on katsonut, että B oli puheena olevan kaupan yhteydessä 22.12. ja 29.12.1983 suorittanut kerrotuin tavoin A:lle yhteensä 45.000 markkaa, joita ei ollut sisällytetty 16.1.1984 vahvistetussa kauppakirjassa mainittuun kauppahintaan, vaan jotka B oli maksanut kauppakirjaan merkityn kauppahinnan lisäksi suoritettavana hyvityksenä. Näin ollen B:lla ei ollut oikeutta saada takaisin sanottua rahamäärää. Sen vuoksi hovioikeus on, kumoten raastuvanoikeuden päätöksen, hylännyt kanteen ja vapautunut A:set heille tuomitusta maksuvelvollisuudesta.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
B:n pyynnöstä Korkein oikeus on 2.7.1986 myöntänyt valitusluvan. A:t ovat antaneet heiltä pyydetyn vastauksen.
B on vaatinut, että hovioikeuden ratkaisu kumotaan ja asia jätetään raastuvanoikeuden päätöksen varaan. Lisäksi B on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista myös hovioikeuden ja Korkeimman oikeuden osalta. B on viitaten jo raastuvanoikeudessa esittämäänsä lausunut muun muassa, ettei kiinteistönkaupassa ollut ollut varsinaisessa merkityksessä kysymys niin sanotun mustan kauppahinnan maksamisesta. B ei ollut ollut kauppaa suunnitellessaan selvillä asuntotuotantolain määräyksistä, vaan oli ollut vakaasti siinä ukossa, että myyjillä oli ollut oikeus erikseen vaatia kauppahintaa omakotitalon irtaimesta omaisuudesta. Myyjät olivat jo esikauppakirjaa 22.12.1983 tehtäessä irrottaneet omakotitalosta muun muassa kodinkoneet, sähköhellan, jääkaapin, liesituulettimen, astianpesukoneen, vaatenaulakot, wc:n hyllyköt, peilit, televisioantennit, varastohyllyt ja putkivalaisimet. Irtaimen kaupasta oli samana päivänä myös tehty asiakirja, josta yksiselitteisesti ilmeni, että kysymys oli ollut nimenomaan siinä tarkemmin luotelluista irtaimista esineitä. Lopullisen kaupan päättämisen jälkeen myyjät olivat toimittaneet asuntoon takaisin sieltä poisviemänsä irtaimiston. Tämän jälkeen B oli saanut tietää, että mainittu irtain omaisuus oli kiinteistöön kuuluvana otettu huomioon asuntolautakunnan vahvistamassa enimmäismyyntihinnassa.
A:t ovat pyytäneet, että Korkein oikeus jättäisi asian hovioikeuden tuomion lopputuloksen varaan ja velvoittaisi B:n korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa. A:t ovat lausuneet muun muassa, ettei B:n mainitsemia esineitä ollut otettu huomioon, kun asuntolautakunta oli vahvistanut kiinteistön enimmäismyyntihinnan. Mustan kauppahinnan maksaminen oli perustunut suurimmalta osalta siihen, että ostajalle oli luovutettu kiinteistöön kuulumattomia, mutta sisustukseen hyvin sopivia kalusteita lisäkauppahinnan vastineeksi. Tällaisen kiinteistöön kuulumattoman irtaimen osuus oli ollut vähintään puolet mustasta kauppahinnasta.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
A:t ovat 16.1.1984 vahvistetulla kauppakirjalla myyneet puheena olevan Tyttölän tilan, jolla on sijainnut asuntotuotantolain luovutusrajoitusten alainen omakotitalo, B:lle mainitun lain 15 a §:n mukaan määräytyneestä 320.599 markan kauppahinnasta. Kauppakirjaan on merkitty tämä kauppahinta. Kauppakirjan ehtojen mukaan kauppaan ei ollut sisältynyt mitään irtaimistoa eikä kaupanteon yhteydessä ollut tehty eri sopimusta irtaimen omaisuuden luovuttamisesta. Kauppakirjaan merkityn kauppahinnan lisäksi B on maksanut A:lle 20.000 markkaa 22.12.1983 ja 25.000 markkaa 29.12.1983. Asianosaisten lausumista voidaan päätellä, että B on maksanut nämä hyvitykset muun muassa kodinkoneista, sähköhellasta, jääkaapista, liesituulettimesta, astianpesukoneesta, vaatenaulakoista, wc:n hyllyköistä, peileistä, televisioantenneista, varastohyllyistä ja putkivalaisimista, mitkä esineet A:set olivat vieneet pois omakotitalorakennuksesta jo ennen mainitun 20.000 markan hyvityksen suorittamista ja siis myös ennen kaupan päättämistä. Osaksi hyvitykset ovat johtuneet myös siitä, että rakennus on ollut korkeatasoisempi ja varusteiltaan parempi kuin yleensä asuntotuotantolain nojalla lainoitettu omakotitaloa.
B ja A:t, joita puolin ja toisin asuntotuontantolaissa tarkoitettua tukea saaneina voidaan pitää sosiaalisesti ja taloudellisesti tasa-arvoisena, ovat tehneet asianmukaisesti vahvistetun kiinteistökaupan. B on ennen kaupan päättämistä maksanut 45.000 markka sellaisena hyvityksenä, jota ei ole merkitty kauppakirjaan. Hyvityksestä on sovittu ennen kuin Juankosken kunnan asuntolautakunta on nimennyt B:n luovutuksensaajaksi. Edellä lausutun johdosta voidaan pitää selvitettynä, että kauppakirjaan merkitty kauppahinta ja mainittu hyvitys yhdessä vastaavat asianosaisten sopimaa todellista kiinteistön kauppahintaa.
Asuntotuotantolain sanotussa 15 §:n 4 momentissa on säädetty, että lain alaisessa omakotitalon kaupassa määrättyä enimmäishintaa korkeammasta hinnasta tehty sopimus on mitätön siltä osin, kuin se ylittää sallitun enimmäishinnan. Tämän säännöksen estämättä Korkein oikeus edellä olevan perusteella katsoo, ettei B:lla ole oikeutta saada takaisin A:ltä näille kauppahinnan lisäksi maksamaansa hyvitystä 45.000 markkaa.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Asian laatuun nähden A:n on pidettävä vahinkonaan heillä vastauksen antamista olleet kulunsa.
Eri mieltä olevan jäsenen lausunto
Oikeusneuvos af Hällström: Kumoten hovioikeuden tuomion jätän jutun raastuvanoikeuden päätöksen varaan. Asian laadun vuoksi ja ottaen huomioon, että B on hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa vuoroin hävinnyt ja voittanut juttunsa, hylkään hänen vaatimuksensa saada korvatuksi oikeudenkäyntikulunsa näissä oikeusasteissa.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Leivonen, Heinonen, Ådahl, af Hällström (eri mieltä) ja Kilpeläinen