7.4.1987

Kanne Rovaniemen kihlakunnanoikeus

A ja B ovat A:n ensimmäisestä avioliitosta olevalle pojalle C:lle ja tämän vaimolle D:lle 23.10.1984 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että A ja B olivat 12.6.1975 vahvistetulla kauppakirjalla myyneet C:lle ja D:lle 8.000 markan kauppahinnasta Posion kunnan Kynsiperän kylässä olevan tilan. Tila oli ollut A:n ja B:n hallinnassa vuodesta 1936 ja omistuksessa vuodesta 1947. A ja B olivat harjoittaneet tilalla maataloutta kaupantekoon saakka. Kauppaan oli sisältynyt tilalla oleva maatalousirtaimisto, joka oli käsittänyt tarpeellisen maatalouden harjoittamiseen tarvittavan irtaimiston, muun muassa kaksi traktoria ja kolme lypsylehmää. Maatalousirtaimiston arvo oli jo ylittänyt sovitun 8.000 markan kauppahinnan. A ja B olivat kaupassa pidättäneet itselleen elinajaksi vapaan asumisoikeuden asuinrakennuksessa ja saunomisoikeuden siten, että heidän asuntonaan oli oma huone valoineen ja lämpöineen. C ja D olivat sitoutuneet vastaamaan tilaa koskevista maksuista.

A ja B olivat ryhtyneet kauppaan, koska tarkoituksena oli ollut, että heidän ainoa poikansa perheineen jatkaisi tilalla maatalouden harjoittajana myyjien elämäntyötä ja huolehtisi myyjistä ja heidän asioistaan muuttamalla tilalle asumaan. C ja D eivät kuitenkaan olleet muuttaneet tilalle, eivät ryhtyneet jatkamaan harjoittamista eivätkä enää kaupanteon jälkeen olleet muutoinkaan osoittaneet olevansa halukkaita ja kykeneviä huolehtimaan tilasta ja myyjistä. A ja B olivat itse saaneet huolehtia kaikista asumiseen liittyvistä asioista kuten lämmityksestä. A ja B olivat joutuneet kunnostamaan ja korjaamaan omalla kustannuksellaan viime vuosien aikana ja viimeksi vuonna 1983 tilalla olevaa vuonna 1949 valmistunutta kahden huoneen ja keittiön käsittävää noin 70 neliömetrin suuruista asuinrakennusta C:n ja D:n haluamatta osallistua rakennuksen kunnostustöihin tai korjauskustannuksiin. Kun A ja B olivat kunnostaneet asuin- ja navettarakennusta asumis- ja käyttökuntoon, C ja D olivat kesällä 1983 ilmoittaneet, ettei näitä töitä olisi tarvinnut tehdä, koska C ja D eivät tulisi milloinkaan pysyvästi muuttamaan tilalle harjoittaakseen maataloutta. Vasta tällöin A ja B olivat lopullisesti ymmärtäneet, ettei kaupan perimmäinen tarkoitus tulisi toteutumaan.

Tilan tiilirakentein navettarakennus oli rakennuttu vuonna 1956 viittä lehmää varten ja se oli vieläkin hyväkuntoinen. Tila oli ollut asuin- ja navettarakennuksineen sekä maatalousirtaimistoineen kaupanteon aikaan ainakin 150.000 markan arvoinen.

A ja B eivät olisi luopuneet tilasta kauppakirjassa mainituilla kauppahinnalla ja ehdoilla, mikäli he olisivat tienneet, etteivät C ja D lupauksestaan huolimatta muuttaisi tilalle toteuttaakseen kerrotun myyjien tarkoituksen. C:n ja D:n oli täytynyt käsittää, etteivät A ja B missään tapauksessa olisi tilaa myyneet, mikäli tämä kaupan tarkoitus ei toteutunut. Ottaen huomioon kauppahinnan alhaisuus ja muut kaupan ehdot, C ja D eivät olleet täyttäneet niitä edellytyksiä, jotka kaupalle molemmin puolin oli asetettu. Kauppa oli ainakin tehty sellaisissa olosuhteissa, että C:n ja D:n oli kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan ja sen nojalla annettuun lainhuutoon. C ja D eivät olleet maksaneet edes 12.6.1980 maksettavaksi erääntynyttä 4.700 markan määräistä loppukauppahintaa.

Tämän vuoksi A ja B ovat vaatineet, että mainittu 12.6.1975 vahvistettu kiinteistönkauppa ja sen nojalla C:lle ja D:lle 7.10.1975 tilaan annettu lainhuuto varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain säännösten nojalla julistettaisiin mitättömäksi. Vaihtoehtoisesti A ja B ovat vaatineet, mikäli kiinteistönkauppa kuitenkin katsottaisiin päteväksi, että C ja D yhteisvastuullisesti velvoitettaisiin suorittamaan A:lle ja B:lle kauppakirjan kauppahintaa koskevaa ehtoa kohtuullistaen kauppahinnan lisäykseksi vähintään 120.000 markkaan 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä ja korvaukseksi maksamattomasta kauppahinnasta, sähkö- ja nuohouslaskuista sekä korjauskustannuksista 17.000 markkaan 16 prosentin korkoineen 1.6.1985 lukien.

Vastaus

C ja D ovat suostuneet maksamaan A:lle ja B:lle vaaditut 17.000 markkaa korkoineen, mutta ovat muilta osilta vaatineet kanteen hylkäämistä. C ja D ovat lausuneet, etteivät he olleet missään vaiheessa ilmoittaneet A:lle ja B:lle muuttavansa tilalle ja ryhtyvänsä sitä viljelemään. Jutussa ei ollut näytetty kaupan ehtona tai edellytyksenä olleen, että C:n ja D:n olisi pitänyt muuttaa tilalle ja jatkaa tilanpitoa. Joka tapauksessa ehtoon oli vedottu liian myöhään. C ja D olivat käyttäytymisellään ennen kauppaa ja kaupan päättämisen jälkeen osoittaneet, ettei heillä ollut ollut tällaista aikomusta. A ja B eivät olleet kaupan jälkeen vaatineet C:tä ja D:tä muuttamaan tilalle, joten he olivat hyväksyneet vallinneen tilanteen. Tämän vuoksi A:n ja B:n oli kunnianvastaista ja arvotonta vedota vasta nyt mainittuun seikkaan. Jutussa oli myös osoitettu, etteivät C ja D vuonna 1975 olisi pystyneet pitämään huolta tilasta, joka ei enää tällöin ollut ollut toimiva ja tuottava. Lisäksi A:n ja B:n sekä C:n ja D:n kesken oli ilmennyt voimakastakin eripuraisuutta, kun he olivat asuneet tilalla samassa taloudessa vuonna 1969, jolloin C ja D olivat muuttaneet Espooseen. Etenkin A:lle oli ollut tärkeää saada asua tilalla elämänsä loppuun ja kaupalla oli turvattu hänelle ja B:lle tilalla vapaa asumisoikeus.

Kihlakunnanoikeuden päätös 6.3.1985

Kihlakunnanoikeus on lausunut, että A ja B olivat 12.6.1975 vahvistetulla kauppakirjalla myyneet 8.000 markan kauppahinnasta tilan C:lle ja D:lle. Kauppahinta oli kauppakirjan ehtojen mukaan maksettava siten, että ostajat ottivat vastatakseen erään lainan jäljellä olevan pääoman 3.300 markkaa ja suorittivat kauppahinnan loppuosan 4.700 markkaan ilman korkoa myyjille viime vuoden kuluessa kaupantekopäivästä. Kauppaa oli seurannut tilan maatalousirtaimisto. Myydyn omaisuuden hallinta- ja omistusoikeus oli siirtynyt heti ostajille. Myyjät olivat pidättäneet kauppakirjan mukaan "itselleen elinajaksi vapaan asumisoikeuden tilalla olevassa asuinrakennuksessa sekä saunomisoikeuden valoineen ja lämpöineen asuntona oma huone". C:lle ja D:lle oli kiinteistönkaupan perusteella 7.10.1975 Rovaniemen käräjäkunnan lainhuudatusasiainpöytäkirjan mukaan annettu yhteinen lainhuuto tilaan.

A ja B olivat myydessään tilan irtaimistoineen edellyttäneet C:n ja D:n muuttavan asumaan tilalle sen viljelemistä jatkaakseen ja myyjien vanhuudenturvasta osaltaan huolehtiakseen. Vaikka tällaista ehtoa ei ollut otettu kauppakirjaan eikä siitä ollut kaupantekotilaisuudessa nimenomaisesti sovittu, C:n ja D:n oli, kauppakirjan ehdot sekä A:n ja B:n kaupanteon aikaisista olosuhteista esittämä näyttö huomioon ottaen, täytynyt käsittää kauppa tehdyksi tällä edellytyksellä. Sanotun edellytyksen jäätyä täyttämättä kauppa, huomioon ottaen myös sovitun vastikkeen alhaisuus, oli näytetty tehdyksi sellaisissa olosuhteissa, että C:n ja D:n oli kunnianvastaista ja arvotonta vedota siihen.

A ja B, jotka olivat kesällä 1983 saaneet varmuuden siitä, etteivät C ja D aikoneet muuttaa tilalle asumaan, olivat panemalla kanteensa vireille 23.10.1984, ottaen huomioon oikeustoimen laatu kiinteistökauppana ja asianosaisten sukulaisuus, kohtuullisessa ajassa vedonneet mainittuun pätemättömyysperusteeseen.

Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 33 §:n nojalla julistanut A:n ja B:n sekä C:n ja D:n välisen 12.6.1975 vahvistetun kiinteistönkaupan ja sen perusteella C:lle ja D:lle 7.10.1975 tilaan annetun lainhuudon mitättömäksi. C ja D on yhteisvastuullisesta velvoitettu suorittamaan Rovaniemen maalaiskunnalle, joka oli antanut A:lle ja B:lle yleistä oikeusapua, yleisen oikeusavustajan arvioituna palkkiona 6.690 markkaa ja korvaamaan valtiolle sen varoista maksetut maksuttoman oikeudenkäynnin saaneiden A:n ja B:n rahakulut ja todistelukustannukset yhteensä 6.792 markkaa.

Rovaniemen hovioikeuden tuomio 4.6.1986

Hovioikeus, jossa C ja D olivat hakeneet muutosta, on jättänyt asian kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan muutoin paisti että C:n ja D:n valtiolle maksettavaksi tuomittu korvaus on alennettu 6.392 markkaan. C ja D on yhteisvastuullisesta velvoitettu korvaamaan Rovaniemen maalaiskunnalle yleisen oikeusavustajan arvioituna palkkiona hovioikeudessa 350 markkaa.

Käsittelyratkaisu

C ja D eivät ole vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista kihlakunnanoikeudessa. Tämän vuoksi jätetään heidän täällä esittämänsä vaatimus kulujen korvaamisesta kihlakunnanoikeuden osalta tutkimatta.

Pääasiaratkaisun perustelut

A oli saanut vuonna 1936 kysymyksessä olevaan asutustilaa vastaavan maa-alueen hallintaansa ja sittemmin erotetun tilan omistusoikeus on vuonna 1947 allekirjoitetulla luovutuskirjalla luovutettu A:lle ja B:lle. A:n ensimmäisestä avioliitosta oleva poika C on asunut tilalla ja osallistunut sen viljelyyn vielä C:n solmittua avioliiton D:n kanssa, kunnes C ja D ovat muuttaneet vuonna 1969 pääkaupunkiseudulle johtuen tämä ainakin osaksi heidän sekä A:n ja B:n välillä vallineista erimielisyyksistä.

Tilan pinta-ala on ollut kaupantekohetkellä 92,655 hehtaaria, mistä on ollut noin 8 hehtaaria nurmikkoviljelyksessä. Karjan kasvattaminen tilalla on A:n ja B:n toimesta lopetettu kaupanteon jälkeen vuonna 1975. Tilan metsien puustosta on ollut välittömästi hakattavissa vain vähäinen määrä. Tilalla on ollut välttäväkuntoinen vuonna 1939 rakennettu ja 1949 laajennettu huoneistoalaltaan 72 neliömetrin suuruinen asuinrakennus, jossa on ollut eteinen, tupa, keittiö ja makuuhuone.

Jutussa todistajina kuultujen myyjien A:n ja B:n lasten ja myyjien omista kertomuksista voidaan päätellä A:n ja B:n kauppaa tehtäessä tarkoittaneen, että C ja D muuttaisivat tilalle jatkamaan tilan viljelemistä ja huolehtimaan myyjien vanhuudenturvasta. Niistä keskusteluista, joita C oli sisartensa kanssa ennen kauppaa käynyt, voidaan päätellä myös heidän suunnitelleen tilalle muuttamista. A on ennen kaupan päättämistä lastensa kanssa käymissään keskusteluissa ilmaissut aikomuksenaan olevan luovuttaa tila C:lle. Ainakin todistajana kuultu A:n tytär on tällöin lausunut epäilyksensä siitä, tulisivatko C ja D, jotka olivat tilalta poismuuttonsa jälkeen pysyvästi asuneet ja harjoittaneet ammattejaan pääkaupunkiseudulla, muuttamaan tilalle.

Kun otetaan huomioon selvitys, joka jutussa on esitetty tilan metsistä, pelloista ja rakennuksista, ja tilan karjattomuus, olisi riittävän toimeentulon saaminen ja asumisen tyydyttävä järjestäminen aiheuttanut C:lle ja D:lle huomattavia vaikeuksia. A:n ja B:n on kerrotuissa olosuhteissa täytynyt ymmärtää mahdolliseksi myös se, etteivät C ja D myyjien tarkoituksen mukaisesti tulisi tilalle muuttamaan.

A:n ja B:n kanteessa ilmoitettujen edellytyksiä, joiden mukaan C:n ja D:n tuli muuttaa asumaan tilalle, jatkaa tilanpitoa ja huolehtia A:sta ja B:stä ja heidän asioistaan, ei ole otettu ehtoina kiinteistön kauppakirjaan. Kauppakirjassa on vain kihlakunnanoikeuden päätöksessä selostettu asumisoikeutta koskeva ehto. Vaikka asianosaiset ovat kaupan päättämisen jälkeen keskustelleet A:n ja B:n ilmoittamien kaupan edellytysten täyttämisestä, A ja B ovat vasta 23.10.1984 nostaneet puheena olevan kanteen, jossa he ovat vedonneet näiden edellytysten täyttämättä jättämiseen. Kanteen nostaminen on tapahtunut sen jälkeen, kun asianosaisten välillä oli syntynyt riitaa A:n ja B:n kesällä 1983 tekemän tilan asuinrakennuksen peruskorjauksen kustannuksista.

Edellä olevan perusteella Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että olosuhteet kiinteistönkauppaa tehtäessä ovat olleet sellaiset, että C:n ja D:n olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan, tai että olisi muita kanteessa tarkoitettuja perusteita, joiden johdosta kiinteistönkauppa tulisi julistaa pätemättömäksi.

A ja B ovat sen varalta, ettei kiinteistönkauppaa julistettaisi mitättömäksi, vaihtoehtoisesta vaatineet kauppahinnan kohtuullistamista siten, että C ja D velvoitettaisiin yhteisvastuullisesti suorittamaan heille kauppahinnan lisäykseksi 120.000 markkaan 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä ja sen lisäksi suorittamaan korvaukseksi maksamattomasta kauppahinnasta, sähkö- ja nuohouslaskuista ja korjauskustannuksista 17.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.6.1985 lukien. Alemmat oikeudet eivät ratkaisujensa lopputuloksen vuoksi ole antaneet lausuntoa näistä kanteen vaihtoehtoisista vaatimuksista. Tämän vuoksi ja kun A on 4.4.1986 kuollut, on näiden vaihtoehtoisten vaatimusten käsittelyä jatkettava kihlakunnanoikeudessa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan siltä osin kuin puheena oleva 12.6.1975 vahvistettu kiinteistönkauppa ja sen nojalla C:lle ja D:lle annettu lainhuuto on A:n ja B:n kanteesta julistettu mitättömäksi ja kanne hylätään sanotulta osalta. C ja D vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta Rovaniemen maalaiskunnalle ja valtiolle.

Siltä osin kuin kanteessa on kysymys mainituista vaihtoehtoisista vaatimuksista eli C:n ja D:n velvoittamisesta suorittamaan kauppahinnan lisäykseksi 120.000 markkaa korkoineen ja korvaukseksi maksamattomasta kauppahinnasta, sähkö- ja nuohouslaskuista ja korjauskustannuksista 17.000 markkaa korkoineen, juttu palautetaan kihlakunnanoikeuteen ilmoituksesta uudelleen käsiteltäväksi.

Asian laatu huomioon ottaen hylätään C:n ja D:n vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeuden ja Korkeimman oikeuden osalta. Koska vastauksen liitteenä olevan kihlakunnanoikeuden pöytäkirjan lyhennysotteen hankkiminen ei ole ollut käsittelyn kannalta tarpeellista, hylätään B:n vastauksessaan esittämä vaatimus saada valtion varoista korvaus lyhennysotteen lunastamisesta.