13.11.1987

Kanne Orimattilan kihlakunnanoikeudessa

A on B:lle 15.3.1985 toimitetun haasteen nojalla lausunut, että hän oli 30.11.1983 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt B:lle Artjärven kunnassa olevan tilan 600.000 markan kauppahinnasta, josta oli sovittu maksettavaksi 150.000 markkaa siten, että B maksoi 31.3.1984 mennessä pankkiin tilaa rasittavat yhteensä 105.533,59 markan määräiset lainat ja loppuosan A:lle. Vielä maksamatta jääneestä kauppahinnasta B:n tuli korotta maksaa 31.12.1984 mennessä 50.000 markkaa, 31.12.1985 mennessä 100.000 markkaa, 31.12.1986 mennessä 100.000 markkaa, 31.12.1987 mennessä 100.000 markkaa ja 31.12.1988 mennessä 100.000 markkaa. Lisäksi A oli pidättänyt itselleen elinikäisen asumisoikeuden tilalla sijaitsevaan saunatupaan ja B oli ottanut vastattavakseen A:n veljen elinikäisen eläkkeen tilaan, mihin eläkkeeseen kuului yksi huone asumisoikeuksineen, lämpöineen ja valoineen tilan päärakennuksessa.

Kauppaa tehtäessä noin 90 hehtaarin suuruisen tilan maatalous- ja metsämaan arvo oli ollut A:n hankkiman arvion mukaan 909.954 markkaa. Kun otettiin huomioon tilan rakennusten arvo, tilan käypä arvo oli ollut huomattavasti yli 1.000.000 markkaa. Koska A oli myynyt tilan vajaalla puolella hinnalla tuosta käyvästä arvosta, kauppa oli hänen kannaltaan kohtuuton. Kauppahinnan maksuehdot olivat A:lle erittäin epäedulliset, sillä maksuaika oli varsin pitkä eikä maksamattomalle kauppahinnalle ollut määrätty korkoa. Asumisoikeudella ei ollut merkitystä, sillä saunatupa oli varsinkin talvella asumiseen kelpaamaton. Kauppakirjan oli laatinut kaupanvahvistajana toiminut artjärveläinen pankinjohtaja varsin lyhyiden kauppaneuvottelujen jälkeen. Kaupan ehdot oli tosin laadittu A:n esitysten pohjalta, mutta A ei ollut turvautunut asiantuntijan apuun eikä hankkinut selvitystä tilan käyvästä arvosta, vaan oli luottanut B:hen ja mainittuun pankinjohtajaan. Kaupasta neuvoteltaessa nämä eivät olleet antaneet A:n ymmärtää kaupan ehtojen voivan olla hänelle epäedulliset. Kauppahinta oli tällöin tuntunut A:sta jopa suurelta. A:n valmius hoitaa taloudellisia asioitaan tai tehdä kiinteistönkauppoja ei ollut ollut koskaan hyvä. Lisäksi A oli ollut kaupasta päätettäessä henkisesti alamaissa, koska hänen pitkäaikainen elinkumppaninsa oli vastoin tahtoaan joutunut juuri ennen kaupan päättämistä sairaalahoitoon, mikä seikka oli vaikuttanut heikentävästi A:n entisestäänkin puutteelliseen kykyyn ymmärtää kauppaan liittyviä asioita. A oli ollut B:hen nähden kaikin puolin alisteisessa asemassa, mikä B:n oli täytynyt havaita. Lisäksi B oli käyttänyt A:n ymmärtämättömyyttä hyväkseen edustaen itselleen aineellista etua, joka oli ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän oli antanut. Voitiin myös katsoa, että kauppa oli tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen B:n oli kunnianvastaista ja arvotonta vedota siihen.

Sen vuoksi A on ensisijaisesti vaatinut kauppakirjan kauppahintaan liittyvien ehtojen kohtuullistamista varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla siten, että kauppahinnaksi määrättäisiin 1.200.000 markkaa ja että vuoden 1984 jälkeen maksamattomaksi jäävästä kauppahinnasta määrättäisiin erääntymään vuosittain kunkin vuoden viimeisenä päivänä 250.000 markkaa viimeisen erän erääntyessä 31.12.1988 sekä että maksamattomalle kauppahinnalle määrättäisiin 12 prosentin vuotuinen korko 1.1.1984 lukien. Sen varalta, ettei ehtoja voitaisi mainituin tavoin kauppaa purkamatta kohtuullistaa, A on vaatinut, että kiinteistönkauppa mainitun lain 31, 33 ja 36 §:n säännösten nojalla julistettaisiin pätemättömäksi ja että B:lle 12.9.1984 tilaan annettu lainhuuto julistettaisiin mitättömäksi.

Vastaus

B on lausunut, että kiinteistönkauppa oli tehty A:n aloitteesta ja tämän ehdottamilla kauppaehdoilla. A oli ollut kaupasta päätettäessä tietoinen tilan käyvästä arvosta. Tämän vuoksi ei ollut perusteita kauppaehtojen kohtuullistamiseksi. B ei myöskään kaupan yhteydessä ollut toiminut sellaisella tavalla, että olisi perusteita kaupan julistamiselle pätemättömäksi. Tämän vuoksi B on kiistänyt kanteen.

Kihlakunnanoikeuden päätös 1.10.1985

Kihlakunnanoikeus, jossa asianosaiset ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, on lausunut, että A oli 30.11.1983 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt mainitun tilan B:lle 600.000 markan kauppahinnasta ja kauppaan sisällytettyjä eläke-etuja vastaan, joiden verotusarvoksi oli esitetty yhteensä 32.309 markkaa. Kauppakirjan ehtojen mukaan kauppahinnasta oli suoritettava 150.000 markkaa 31.3.1983 mennessä muun muassa siten, että B otti vastattavakseen 105.533,59 markan lainat, että 50.000 markkaa oli maksettava 31.12.1984 mennessä sekä että 31.12.1985, 31.12.1986, 31.12.1987 ja 31.12.1988 mennessä oli suoritettava kullakin kerralla 100.000 markkaa ilman velaksi jääneelle pääomalle laskettavaa korkoa. Omistus-ja hallintaoikeus myytyyn tilaan siirtyi B:lle 1.1.1984.

A:n oikeudelle esittämien lokakuussa 1984 tehtyjen arviointien mukaan oli pinta-alaltaan yhteensä 90,69 hehtaarin tilan 22,30 hehtaaria peltoa käsittävä maatalousmaa arvioitu 499.600 markan ja 55,35 hehtaaria metsää käsittävä metsämaa 511.000 markan arvoiseksi, joten kiinteistön arvo ilman rakennuksia oli jonkin verran yli 900.000 markkaa. B:n esittämän 17.5.1985 päivätyn arviointitodistuksen mukaan kiinteistön täydellisen peruskorjauksen tarpeessa olevan päärakennuksen arvo oli enintään 150.000 markkaa, navettarakennus oli käyttökelvoton, viljavarastokuivaamon arvo oli noin 60.000 markkaa sekä autotalli- ja varastorakennuksen arvo noin 50.000 markkaa, joten rakennusten nykyarvo ei merkittävästi ylittänyt 250.000 markkaa. A:n ilmoituksen mukaan aloite kauppaan oli tullut häneltä ja hän oli alustavasti selostanut kaupan ehdot jutussa todistajana kuullulle pankinjohtajalle, joka tämän perusteella oli laatinut kauppakirjan ja asianosaisten hyväksyttyä sen julkisena kaupanvahvistajana vahvistanut kaupan. A, jonka naapuriksi B vanhempineen oli muuttanut noin kolme vuotta ennen kaupan päättämistä, oli jutussa todistajana kuullun B:n isän kertoman mukaan puhunut kaupasta jo enemmän kuin vuoden ajan ennen sen tekemistä. Jutussa ei ollut esitetty näyttöä siitä, että B tai hänen vanhempansa olisivat jollakin tavoin taivuttaneet tai painostaneet taikka pyrkineet erehdyttämään A:ta tekemään kaupan. A:lla oli tosin näytetty huonokuuloisuutensa vuoksi olleen nuoruudesta saakka vaikeuksia ihmissuhteissaan, minkä vuoksi hänen kykynsä ilmaista itseään oli jäänyt rajoitetuksi. A:n naisystävän joutuminen sairaalahoitoon oli kaupanteon aikoihin aiheuttanut A:ssa yksinäisyyden tunnetta, joka liittyneenä ikääntymiseen ja pitkäaikaisen maataloustyön aiheuttamaan rasitukseen oli johtanut masennukseen. Toisaalta A:n kykyä käsittää kauppansa laatu ja hänen tarkoitustaan luovuttaa juuri B:lle tila, joka aikaisemmin oli muodostanut yhteisen kiinteistön B:n ja hänen äitinsä yhdessä omistaman kotikiinteistön kanssa, ei ollut osoitettu perättömäksi. Oikeudelle esitetyt kaksi lääkärinlausuntoa, jotka perustuivat A:sta lyhyenä aikana tehtyihin havaintoihin, eivät luotettavasti tukeneet vastakkaista johtopäätöstä.

A:lla oli ollut kaupan tehdessään todellinen tarkoitus myydä tila B:lle ja juuri sellaisesta hinnasta, minkä tämä kykenisi suorittamaan, vaikkakaan sovittu hinta, joka tosin oli kaksinkertainen kiinteistön silloiseen verotusarvoon nähden, ei ollut ollut korkein mahdollinen tilasta saatavissa ollut hinta. B:n ei ollut näytetty menetelleen vilpillisesti kaupanteossa. B ei myöskään suostuessaan kauppaan ollut tarkoittanut maksaa tilasta korkeampaa hintaa eikä ollut ollut siihen valmis. Kaupan purkamiselle ei myöskään ollut osoitettu riittäviä perusteita. Sitä vastoin kauppahinnan maksamattomalle osalle esitetyn korkovaatimuksen osalta kihlakunnanoikeus on katsonut, ettei kauppahinnan jäätyä verraten alhaiseksi ollut kohtuullista, että huomattava osa kauppahinnasta jäi A:lle korottomaksi saamiseksi useiksi vuosiksi ja vaille suojaa rahanarvon alenemiselta. Tätä ei myöskään ollut pidettävä nykyisin kiinteistönkaupoissakaan vallitsevan käytännön mukaisena.

Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on, hyläten kanteen kauppahinnan korottamista ja kaupan pätemättömäksi julistamista koskevien vaatimusten osalta, varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla velvoittanut B:n suorittamaan A:lle maksamattomalle osalle kanteessa tarkoitettua kauppahintaa kohtuulliseksi arvioidun 11 prosentin vuotuisen koron 1.1.1985 lukien. Jutun laatuun nähden asianosaisten oli pidettävä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 15.10.1986

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A ja B puolin ja toisin olivat saattaneet jutun, on jättänyt sen kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan. Jutun lopputulokseen nähden asianosaiset saivat kumpikin itse vastata oikeudenkäyntikuluistaan.

Perustelut

Kysymyksessä oleva kiinteistönkauppa on kihlakunnanoikeuden päätöksessä selostetuin tavoin päätetty A:n aloitteesta pitkähkön harkinta-ajan jälkeen. A on kauppaa tehtäessä tiennyt, että kauppahinta oli alempi kuin tilan käypä hinta. Kauppahintaa ja sen maksutapaa koskevat ehdot on merkitty kauppakirjaan hänen ilmoituksensa perusteella ja ovat vastanneet hänen tarkoitustaan, ettei B kauppahintaa suorittaessaan joutuisi taloudellisiin vaikeuksiin. Kauppaa tehtäessä vallinneista olosuhteista ei voida päätellä, että A olisi ollut huonommassa asemassa kuin B. Sen vuoksi ei ole syytä sovitella kauppahintaa ja sen maksutapaa koskevia ehtoja.

A ei ole osoittanut sellaisia seikkoja, joiden perusteella kiinteistönkauppa varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 tai 33 §:n säännösten nojalla olisi julistettava pätemättömäksi.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan. A:n kanne hylätään kokonaisuudessaan. B vapautetaan hänelle määrätystä koronmaksuvelvollisuudesta.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentin ensimmäisestä virkkeestä ilmenevän periaatteen mukaan B ei saa korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa. Asian laadun vuoksi B:n on itse vastattava kuluistaan Korkeimmassa oikeudessa.