23.3.1982

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

A:n puolisot olivat Espoon asunto-oikeudessa vaatineet, että Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö, jolta vuokraamastaan huoneistosta Kilonkallio 10 C 24 he olivat 26.11.1975 maksaneet säätiölle 200 markan suuruisen vakuusmaksun, vuokrasuhteen päätyttyä 31.12.1978 velvoitettaisiin palauttamaan heille sanottu vakuusmaksu korkoineen.

Säätiö oli ilmoittanut, että se oli korottanut A:n puolisoiden hallitsemasta kaksi asuntopaikkaa käsittävästä huoneistosta perimänsä sähkömaksun 1.9.1978 lukien 13 markasta 15 markkaan kuukaudessa asuntopaikkaa kohden, mutta että A:n puolisot olivat kieltäytyneet maksamasta tätä korotusta, joka ajalta 1.9. - 31.12.1978 oli yhteensä 16 markkaa. Sen vuoksi säätiö oli vaatinut, että tämä määrä vähennettäisiin A:n puolisoille palautettavasta vakuusmaksusta.

A:n puolisoiden väitettyä, että sähkömaksun korotus oli tapahtunut ilman laillista oikeutta ja että korotuksesta ei ollut ilmoitettu huoneenvuokralain 49 §:ssä edellytetyllä tavalla, säätiö oli ensisijaisesti katsonut, ettei sähkömaksu kuulunut vuokraan ja ettei sen korottaminen siten edellyttänyt etukäteisilmoitusta. Toissijaisesti säätiö oli vedonnut siihen, että korotukseen oli saatu asuntohallituksen edellyttämä kunnallisen viranomaisen suostumus ja että korotuksesta oli asukkaille asianmukaisesti ilmoitettu.

Asunto-oikeus t. 11.9.1979 oli todennut, että kysymyksessä oli huoneenvuokralain 49 b §:ssä tarkoitettu vuokratalo. Säätiö oli näyttänyt, että asianomainen kunnallinen viranomainen oli hyväksynyt sähkömaksun korottamisen ja että korotusilmoitus vuokralaisina olleille kantajille oli tehty kirjallisesti noudattaen opiskelija-asuntoloissa yleisesti käytettyä tiedotustapaa. Sen vuoksi asunto-oikeus velvoittaessaan säätiön palauttamaan A:n puolisoille edellä mainitun 200 markan suuruisen vakuusmaksun oli määrännyt, että vakuusmaksun palautuksesta oli vähennettävä säätiöllä A:n puolisoilta oleva 16 markan suuruinen sähkömaksusaatava, joten säätiön maksettavaksi jäi 184 markkaa.

A:n puolisot olivat Helsingin HO:ssa hakeneet muutosta asunto-oikeuden tuomioon ja muutoksenhakemuksessaan asunto-oikeudessa ajamansa kanteen mukaisesti vaatineet että, koska Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö ei ollut ilmoittanut 1.9.1978 alkaen suorittamastaan sähkömaksun korotuksesta 13 markasta 15 markkaan kuukaudessa asuntopaikkaa kohti huoneenvuokralain 49 §:ssä säädetyllä tavalla ja kun säätiöllä ei siten ollut ollut oikeutta pidättää heidän vuokrasuhteensa päätyttyä säätiön väittämien maksamattomien sähkömaksun korotusten suorittamiseksi osaakaan heidän 26.11.1975 suorittamastaan 200 markan määräisestä vakuusmaksusta, säätiö velvoitettaisiin palauttamaan heille asunto-oikeuden määräämän 184 markan määräisen palautuksen lisäksi 16 markkaa ja suorittamaan korkoa 200 markalle 26.11.1975 lukien.

Myös säätiö oli hakenut muutosta asunto-oikeuden tuomioon ja muutoksenhakemuksessaan vaatinut, että asunto-oikeuden tuomion perusteluja muutettaisiin siten, ettei säätiön perimän erillisen sähkömaksun katsottaisi kuuluneen vuokraan ja ettei sen korottamisesta siten ollut tarvinnut ilmoittaa huoneenvuokralain 49 §:n edellyttämällä tavalla, sekä toistanut asunto-oikeudessa esittämänsä vaatimuksen A:n puolisoiden velvoittamisesta korvaamaan säätiön oikeudenkäyntikulut.

HO t. 12.3.1980 oli käsitellyt jutun. Samalla kun säätiön muutoksenhakemus asunto-oikeuden tuomion perustelujen muuttamista koskevalta osalta oli jätetty tutkimatta ja säätiöllä asunto-oikeudessa olleiden oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevalta osalta oli hylätty, HO oli tutkiessaan asian muilta osin lausunut seuraavaa:

"Huoneenvuokralain 49 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajan on vuokrankorotusilmoituksessa ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra. Asuntolainoitettujen kiinteistöjen kohdalla, joiden huoneistojen enimmäisvuokrat vahvistaa asuntohallitus, vuokranantaja voi vasta asuntohallituksen vahvistuksen saatuaan ilmoittaa vuokralaiselle uuden vuokran. Vuokranantaja voi kuitenkin vakiintuneen käytännön mukaan, halutessaan saattaa vuokrankorotuksen voimaan aikaisemmin kuin vasta asuntohallituksen vahvistaman uuden vuokran ilmoittamisesta laskettavan huoneenvuokralain 49 §:n 1 momentissa säädetyn ajan kuluttua, ilmoittaa vuokralaiselle sen vuokran, jolle vuokranantaja on hakenut asuntohallituksen vahvistusta, ja sen jälkeen, vuokran tultua vahvistetuksi, ilmoittaa vuokralaiselle lopullisen vahvistetun vuokran. Vuokrankorotus tulee tällöin voimaan ensiksi mainitusta ilmoituksesta eikä vasta vahvistetun vuokran ilmoittamisesta laskettavan määräajan päättyessä edellyttäen, että ilmoitus vahvistetusta vuokrasta on tehty ennen tuon määräajan päättymistä. Vielä HO toteaa, että mainittua korotusmenettelyä on sovellettava myös vuokralaiselta perittävän sähkömaksun korotukseen.

Säätiö on 31.10.1977 päivätyssä, vuokralaisille jaetussa tiedotteessa ilmoittanut uudeksi sähkömaksuksi 15 markkaa asuntopaikkaa kohti 1.1.1978 lukien. Sittemmin säätiö on 9.2.1978 päivätyssä tiedotteessa ilmoittanut, että sähkömaksun korotuksen toteuttaminen siirtyy tapahtuvaksi taloudellisen kehityksen turvaamisesta annetulla lailla määrätyn niin sanotun vuokrasulun päättymisen jälkeen ja että sähkömaksu nousee siten 13 markasta 15 markkaan kuukaudessa asuntopaikkaa kohti 1.9.1978 lukien. Vielä säätiö on 29.8.1978 päivätyssä tiedotteessa, viitaten aikaisemmin tekemäänsä korotusilmoitukseen, ilmoittanut, että sähkömaksu nousee 1.9.1978 lukien 13 markasta 15 markkaan kuukaudessa asuntopaikkaa kohti. Asuntohallitus on 9.8.1978 tekemässään päätöksessä katsonut, että säätiön perimää erillistä sähkömaksua voidaan korottaa ja alentaa kulutusmäärien ja sähkön hinnanmuutosten perusteella kunnallisen viranomaisen suostumuksella ilman erikseen tapahtuvaa vahvistusmenettelyä. Espoon kaupungin kiinteistölautakunnan asuntoasiain jaosto on säätiön hakemuksesta 28.9.1978 tekemällään päätöksellä hyväksynyt sähkömaksuksi 15 markkaa kuukaudessa asuntopaikkaa kohti. Kun säätiö on kerrotuin tavoin 31.10.1977 tehnyt korotusilmoituksen ennen kuin korotushakemus on toimitettu vahvistettavaksi eikä Espoon kaupungin kiinteistölautakunnan asuntoasiain jaosto ole korotuksen voimaantulopäivään 1.9.1978 mennessä antanut suostumustaan sähkömaksun korottamiseen, on tuon maksun korottamismahdollisuus mainitun korotusilmoituksen ja siihen liittyneiden edellä mainittujen muiden ilmoitusten perusteella rauennut.

Sen vuoksi ja kun säätiö ei ole edes väittänyt tehneensä edellä mainitun 28.9.1978 saadun viranomaisen suostumuksen jälkeen vuokralaisille uutta sähkömaksun korottamisilmoitusta ja kun säätiöllä ei siten ole ollut oikeutta pidättää 1.9. ja 31.12.1978 väliseltä ajalta maksamatta jätettyjen yhteensä 16 markan suuruisten sähkömaksun korotusten suorittamiseksi osaakaan A:n puolisoiden suorittamasta vakuusmaksusta. HO harkitsee oikeaksi siten muuttaa asunto-oikeuden tuomiota, että säätiö velvoitetaan asunto-oikeuden määräämän maksuvelvollisuuden asemesta palauttamaan A:n puolisoille yhteisesti 200 markkaa 6 prosentin korkoineen vuokrasuhteen päättymispäivästä 31.12.1978 lukien."

Pyytäen valituslupaa säätiö haki muutosta HO:n tuomioon vaatien asunto-oikeudessa esittämillään perusteilla, että KKO, kumoten HO:n tuomion, jättäisi asian asunto-oikeuden päätöksen lopputuloksen varaan. Lupa myönnettiin ja A:n puolisot antoivat heiltä pyydetyn vastauksen.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Ylimääräinen oikeusneuvos Mäkinen: totean tuomiolauselmasta ilmenevin perustein, että säätiö on ollut velvollinen välittämään A:n puolisoiden huoneistoon tarvittavan sähkön ja ettei vuokralaisten oikeus sähkön saantiin ole ollut erikseen irtisanottavissa. Sen vuoksi vuokralaisilta asuntopaikkojen luvun mukaan sähkökulujen kattamiseksi peritty korvaus eli niin sanottu sähkömaksu on ollut sellaista huoneenvuokralaissa tarkoitettua vuokraa, jonka korottamiseen on lain 49 b §:n 1 momentin säännös huomioon ottaen ollut sovellettava lain 49 §:n 1 momentin säännöstä.

Tuomiolauselmassa mainittujen ennakkoilmoitusten ja asuntohallituksen päätöksen antamisen jälkeen säätiö on toteuttanut sähkömaksun korotuksen 1.9.1978 lukien. Säätiön ilmoitettua korotuksesta muun muassa Espoon kiinteistölautakunnan asuntoasiain jaostolle sanottu jaosto on sen 28.9.1978 hyväksynyt. Kun näin ollen säätiöllä asuntohallituksen nimenomaisen ilmoituksen mukaan on ollut oikeus korotuksen toimittamiseen erityisettä vahvistuksetta ja kunnan viranomaisen suostumus korotukseen on saatu, A:n puolisot ovat olleet velvolliset suorittamaan korotetun sähkömaksun 1.9.1978 lukien. Maksamatta jääneistä korotuksista säätiölle on kertynyt asunto-oikeuden päätöksessä todettu 16 markan saatava.

Esitetyin perustein harkitsen oikeaksi muuttaa HO:n tuomiota siten, että alennan säätiön A:n puolisoille yhteisesti vakuusmaksusta palautettavan määrän 184 markkaa HO:n tuomiossa mainittuine korkoineen.

Oikeusneuvos Mälkki oli samaa mieltä kuin ylimääräinen oikeusneuvos Mäkinen.