13.5.2015

KHO:2015:72

Asiasanat: Valtiontuki, Kiinteistön kauppa, Valtiontuen edellytysten täyttyminen, Valtion varoilla toteutettu toimenpide, Yksityisten yritysten väliseen sopimukseen perustuva suoritus, Suorituksen vaikutus julkisyhteisön kauppahintasaatavaan, Kokonaisarviointi, Kunnallisasia
Tapausvuosi: 2015
Antopäivä: 13.5.2015
Diaarinumero: 2180/3/13
Taltio: 1234

Kunnanvaltuusto oli päättänyt myydä kunnan omistamia kiinteistöjä vähittäiskaupan alalla toimivalle yritys A:lle noin 9,5 miljoonan euron kauppahinnalla. Kiinteistön kauppa liittyi järjestelyyn, jonka tarkoituksena oli mahdollistaa huomattavan vähittäiskaupan hankkeen toteuttaminen kuntaan. Järjestelyyn liittyi kiinteistön kaupan lisäksi muita sopimuksia, joissa oli sovittu muun ohella ehdoista, joilla vähittäiskaupan hankkeelle suunnitellulla alueella kiviainesten ottotoimintaa harjoittanut yritys B oli valmis siirtymään alueelta muualle.

Kunnanvaltuuston hyväksymän kiinteistön kaupan ehtojen mukaan kiinteistön kauppahinnasta hieman yli puolet muodostui ehdollisesti maksettavasta kauppahinnasta, niin sanotusta lisäkauppahinnasta. Lisäkauppahinnan maksaminen kunnalle oli sidottu eräisiin korvauksiin, jotka yritys A mahdollisesti joutui maksamaan yritys B:lle näiden keskinäisen sopimuksen perusteella. Korvaukset liittyivät keskeisesti niiden ehtojen toteutumiseen, joilla yritys B oli valmis siirtymään alueelta muualle. Yritys B:lle mahdollisesti maksettavat korvaukset vähensivät lisäkauppahintaa, jonka yritys A oli velvollinen kunnalle maksamaan.

Korkeimmassa hallinto-oikeudessa oli kysymys ensisijaisesti siitä, oliko kunnanvaltuuston päätös syntynyt virheellisessä järjestyksessä sen vuoksi, että kunta ei ollut selvittänyt unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltumista järjestelyyn yritys B:lle maksettavien korvausten osalta. Asiassa tuli tältä osin arvioitavaksi, oliko kunnanvaltuuston päätös koskenut lisäkauppahinnan määräytymisperusteen osalta toimenpidettä, jota voitaisiin pitää SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuna valtiontukena kyseiselle yritykselle.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltumista arvioitaessa oli otettava huomioon asian olosuhteet kokonaisuudessaan sekä se asiayhteys, jossa yksityisten yritysten väliseen sopimukseen perustuva korvaus yritys B:lle oli toteutettu. Vaikka korvauksen maksoi ensi kädessä yksityinen yritys A, korvaus tuli tosiasiallisesti rahoitettavaksi siitä kauppahintasaatavasta, joka kunnalla oli kiinteistön kaupan perusteella yritys A:lta. Kunnanvaltuusto oli kiinteistön kaupan hyväksyessään sitovasti päättänyt kyseisten kunnalle kuuluvien varojen käyttämisestä mainittuun tarkoitukseen.

Kunnanvaltuuston päätöksen tai muutoin saadun selvityksen perusteella ei ollut mahdollista sulkea pois sitä, että kysymys oli SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla valtion toimenpiteestä tai toimenpiteestä, joka oli valtion varoilla toteutettu. Kun muidenkaan valtiontuen edellytysten olemassaoloa ei ollut mahdollista sulkea pois, kunnanvaltuuston ei olisi tullut tehdä päätöstä toimenpiteen hyväksymisestä ennen valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltuvuuden tarkempaa selvittämistä. Kunnanvaltuuston päätös kumottiin virheellisessä järjestyksessä syntyneenä.

Euroopan unionin toiminnasta tehty sopimus (SEUT) 107 artikla 1 kohta ja 108 artikla 3 kohta

Hallintolaki 31 § 1 momentti

Kuntalaki 53 § 1 momentti ja 90 § 2 momentti

Päätös, josta valitetaan

Helsingin hallinto-oikeus 7.6.2013 nro 13/0433/2

Asian tausta

Sipoon kunnanhallitus on päätöksellään 4.10.2011 (§ 263) muun ohella hyväksynyt päätöksen liitteenä olevan luonnoksen Sipoon kunnan, Rudus Oy:n ja Murskauskolmio Oy:n väliseksi sopimukseksi.

Sipoon kunnanvaltuusto on päättänyt 7.11.2011 (§ 104) kunnanhallituksen esityksestä, että kunta myy Martinkylässä Bastukärrin työpaikka-alueen asemakaava-alueella sijaitsevan noin 39 hehtaarin suuruisen alueen S-ryhmän logistiikkakeskukset Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun päätökseen liitetyn kauppakirjaluonnoksen mukaisin ehdoin 9 580 000 euron kauppahinnalla.

Oy Torpex Ab on valittanut Helsingin hallinto-oikeuteen Sipoon kunnanhallituksen päätöksestä 4.10.2011 (§ 263) siltä osin kuin päätös koskee sopimuksen hyväksymistä ja kunnanvaltuuston päätöksestä 7.11.2011 (§ 104) myydä päätöksessä tarkoitettu maa-alue.

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisen päätöksen kanssa samana päivänä antamallaan toisella päätöksellä 7.6.2013 nro 13/0434/2 muun ohella kumonnut Oy Torpex Ab:n valituksesta Sipoon kunnanhallituksen päätöksen 4.10.2011 (§ 263) edellä mainituin osin. Sipoon kunnanhallitus ja Rudus Oy ovat valittaneet hallinto-oikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen (korkeimman hallinto-oikeuden diaarinumerot 2244/3/13 ja 2231/3/13).

Merkitään , että korkein hallinto-oikeus on tänään antamallaan toisella päätöksellä taltionumero 1235 ratkaissut Sipoon kunnanhallituksen ja Rudus Oy:n valitukset hallinto-oikeuden edellä mainitusta päätöksestä.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt Oy Torpex Ab:n valituksen Sipoon kunnanvaltuuston päätöksestä 7.11.2011 (§ 104). Hallinto-oikeus on lisäksi hylännyt yhtiön oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen sekä vaatimuksen S-ryhmän ja Rudus Oy:n välisen korvaussopimuksen esittämisestä.

Hallinto-oikeus on, siltä osin kuin korkeimmassa hallinto-oikeudessa on kysymys, lausunut ratkaisunsa perusteluina seuraavaa:

1. Pyynnöt asiakirjojen hankkimisesta (---)

Kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 33 §:n säännös ja asiakirjoista saatava selvitys, Oy Torpex Ab:n (jäljempänä myös Torpex ) vaatiman S-ryhmän ja Rudus Oy:n (jäljempänä myös Rudus ) välisen korvaussopimuksen (---) hankkiminen ei ole asian selvittämiseksi tarpeen.

(---)

3. Pääasia

3.1. Asian valmistelu

Kuntalain 53 §:n mukaan kunnanhallituksen on valmisteltava valtuustossa käsiteltävät asiat lukuun ottamatta eräitä säännöksessä mainittuja asioita, joista ei nyt ole kuitenkaan kysymys. Kuntalakiin ei sisälly tämän tarkempia säännöksiä asian valmistelusta valtuustoa varten. Asian valmistelussa on kysymys asian selvittämisestä sen varmistamiseksi, että valtuustolla on riittävästi tietoa ratkaistavasta asiasta. Valtuutetut lähtökohtaisesti itse päättävät, minkälaisia selvityksiä he katsovat päätöksentekonsa pohjaksi tarvitsevansa.

Valittajat ovat katsoneet, että asian valmistelu on ollut puutteellista. Tätä on valituksissa väitetty yleisellä tasolla ja tarkemmin lähinnä seuraavilta osin: Valittajien mukaan ennen päätöksentekoa ei ole selvitetty kaikkia kiviaineksen ottamiseen liittyviä seikkoja Lingonskog-nimisellä kiinteistöllä RN:o 7:251. Valittajien mukaan myöskään S-ryhmän logistiikkakeskukset Oy:n (jäljempänä myös S-ryhmä ) Rudukselle antamia vakuuksia ei ole selvitetty, vaikka yli puolet myytävän alueen kauppahinnasta on sidottu niihin. Hallinto-oikeus toteaa, että kunnanhallitus on hallinto-oikeudelle antamissaan lausunnoissa todennut selvittäneensä, mitkä ovat otto-oikeudet myytävällä alueella. Lausunnoissa on tuotu esiin, että sekä maa-aineslaki että M:ien ja Murskauskolmio Oy:n (jäljempänä myös Murskauskolmio ) välinen rekisteriin merkitty sopimus rajaavat Ruduksen otto-oikeuden, eikä Sipoon kunta ole saattamassa Rudusta tai Murskauskolmiota parempaan asemaan otto-oikeuden ajallisen ulottuvuuden osalta. Valittajilla on erilainen näkemys kuin kunnalla Murskauskolmion otto-oikeuden ajallisesta ulottuvuudesta tilalla RN:o 7:251. Tätä ei kuitenkaan voida pitää osoituksena siitä, että valtuutetuilla ei olisi ollut päätöksentekoa varten riittäviä tietoja.

Kunnanvaltuuston kokouksen 7.11.2011 esityslistan liitteenä ovat olleet kiinteistökaupan kauppakirjaluonnos ja kunnanhallituksen 4.10.2011 (§ 263) hyväksymä Sipoon, Ruduksen ja Murskauskolmion välinen sopimusluonnos. Kunnanhallituksen lausunnoista ja niiden liitteenä olevasta asian valtuustokäsittelyä koskevasta äänitteen litteroinnista myös käy ilmi, että valtuuston kokouksessa on erikseen esitetty kysymyksiä ja käyty keskustelua korvaavien kiviainesten otto-oikeuksien luovuttamiseen ja betoniaseman siirtoon liittyvistä kunnan riskeistä. Lausuntojen liitteenä esitetystä kokouksen kalvomateriaalista käy ilmi tietoja myös S-ryhmän ja Ruduksen välisestä sopimuksesta. Päätöspöytäkirjaotteesta ilmenee, että valtuusto on kokouksessaan arvioinut valmistelun riittävyyttä ja että asian käsittelyä on päätetty jatkaa äänestyksen jälkeen. Hallinto-oikeus katsoo, että kunnanvaltuusto on voinut harkintansa mukaan ratkaista asian käytettävissään olleiden tietojen perusteella.

3.2. Kysymykset kielletystä valtiontuesta, kunnan toimialan ylityksestä ja muusta lainvastaisuudesta

Kunnanvaltuusto on päätöksellään 7.11.2011 hyväksynyt ehdot, joilla Sipoon kunta myy S-ryhmän logistiikkakeskukset Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun Sipoon Martinkylässä Bastukärrin työpaikka-alueen asemakaava-alueella sijaitsevat kauppakirjaluonnoksesta lähemmin ilmenevät kiinteistöjen määräalat, joihin kuuluu myös määräala Lingonskog-nimisestä kiinteistöstä. Kauppahinta on 9 580 000 euroa ja se koostuu kauppakirjaluonnoksesta tarkemmin ilmenevin tavoin peruskauppahinnasta ja lisäkauppahinnasta. Lisäkauppahinta on yhteensä 4 899 996 euroa. S-ryhmän tarkoituksena on toteuttaa ostettavalle alueelle logistiikkakeskus.

Kauppakirjaluonnoksen mukaan Murskauskolmiolla on vuokraoikeus- ja kiviainesten otto-oikeus Lingonskog-nimisellä kiinteistöllä. Päätöspöytäkirjan 7.11.2011 mukaan neuvotteluissa on päädytty ratkaisuun, jonka mukaan Rudus/Murskauskolmio luopuu oikeuksistaan kiviaineksiin kunnanhallituksen päätöksellään 4.10.2011 (§ 263) hyväksymässä Sipoon, Ruduksen ja Murskauskolmion välisessä sopimusluonnoksessa tarkoitetulla alueella ja saa vastaavasti otto-oikeuden kiviaineksiin kunnan osoittamalta muulta alueelta. Betonitoiminta siirretään Ruduksen omistamalle kiinteistölle 753-416-1-45 ja betonitehtaan uusi sijainti selvitetään Bastukärrin asemakaavan laajentamisen yhteydessä. Lisäkauppahinnan maksaminen kunnalle on päätöspöytäkirjan mukaan sidoksissa S-ryhmän ja Ruduksen väliseen sopimukseen siten, että ellei kunta pysty täyttämään edellä mainittuja Ruduksen otto-oikeuksiin ja betoniaseman siirtoon liittyviä velvoitteitaan, suorittaa S-ryhmä lisäkauppahinnan noin 4,9 miljoonaa euroa joko kokonaan tai osittain vahingonkorvauksena Rudukselle. Järjestelyä on päätöspöytäkirjassa perusteltu sillä, että kiviainesten ottotoiminnan lopettaminen ja siirtäminen sekä betonitoiminnan siirto muodostavat kunnan toimenpiteistä aiheutuvan vahinkoriskin Ruduksen liiketoiminnalle.

Torpex on katsonut, että kunnanvaltuuston kiinteistökauppaa koskeva päätös vaikuttaa suoraan Rudukseen ja Murskauskolmioon antaen näille perusteetonta etua, eikä tällainen päätös kuulu kunnan toimialaan ja on kiellettyä valtiontukea. Yhtiön mukaan kunta ottaa käytännössä vastattavakseen 4,9 miljoonan euron suuruisen vastuun Rudukselle ja kunnan kiinteistöstä saama kauppahinta saattaa alentua sanotulla summalla.

Hallinto-oikeus toteaa, että Euroopan unionin valtiontukisääntöjä sovelletaan toimenpiteisiin, jotka täyttävät kaikki Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 artiklan 1 kohdassa määrätyt edellytykset. Valtiontukisäännöt koskevat vain toimenpiteitä, joissa muodossa tai toisessa on kysymys valtion varojen luovuttamisesta. Tuesta on saatava taloudellista hyötyä, jota yritys ei olisi tavallisesti liiketoiminnassaan saanut. Lisäksi tuen on oltava valikoivaa ja vaikutettava siten tiettyjen yritysten ja niiden kilpailijoiden väliseen tasapainoon. Tuella tulee myös olla ainakin potentiaalinen vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kilpailuun ja kauppaan.

Hallinto-oikeus katsoo asiassa saadun selvityksen perusteella, että kunnan kiinteistökauppaa koskevalla päätöksellä, jossa tarkoitetussa kaupassa tosiasiallisten vastavuoroisten etujen saajina ovat kunta ja S-Ryhmän logistiikkakeskukset Oy perustettavan yhtiön lukuun, ei ole suosittu Rudusta tai Murskauskolmiota SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla. Peruste kunnan näille yhtiöille mahdollisesti antamaan valtiontukeen on muussa toimessa kuin itse siinä kiinteistönkaupassa, josta nyt on kysymys. Päätöstä ei ole sen valituksenalaiselta osalta kumottava kiellettyä valtiontukea koskevan esitetyn valitusperusteen perusteella. Hallinto-oikeus toteaa selvyyden vuoksi tässä yhteydessä, että hallinto-oikeuden ratkaistavana on erikseen myös Torpexin kunnallisvalitus Sipoon kunnanhallituksen 22.11.2011 §:n 331 kohdalla tekemästä päätöksestä liittyen Sipoon kunnan, Rudus Oy:n ja Murskauskolmio Oy:n väliseen sopimukseen, jonka osalta tulee esiin kysymys valtiontuesta ja sen sallittavuudesta kunnan ja mainittujen kahden yhtiön välillä.

Hallinto-oikeus katsoo, että Torpexin on esittämällään väitteellä siitä, että valtuuston päätös ei kuulu kunnan toimialaan, katsottava tarkoittaneen kunnan toimivallan ylittämistä kuntalain 2 §:ssä olevan kunnan tehtäviä koskevan sääntelyn kannalta. Kunnanhallitus on lausunnoissaan todennut, että logistiikkakeskuksen toteuttamisen myötä Sipoo saa merkittäviä kiinteistö- ja yhteisöverotuottoja. Hallinto-oikeus katsoo, että logistiikkakeskushankkeen voidaan katsoa palvelevan kunnan tehtäviä siten, että kiinteistökaupasta päättäminen ei mene kunnan toimialaa ulommaksi.

Lähtökohtaisesti kunta voi päättää myynnin ehdoista harkintansa mukaan ottaen huomioon hallintoa sitovat oikeusohjeet ja -periaatteet. (---)

Yhteenveto

Kunnanvaltuuston päätös kiinteistökaupan hyväksymisestä ei ole valituksissa esitetyillä perusteilla syntynyt virheellisessä järjestyksessä, valtuusto ei ole valituksissa esitetyillä perusteilla ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös sen valituksenalaiselta osaltaan ole valituksissa esitetyillä perusteilla muutenkaan lainvastainen. Kunnallisvalitusta ei saa tehdä tarkoituksenmukaisuusperusteella.

(---)

5. Oy Torpex Ab:n oikeudenkäyntikulut

Asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen ei ole kohtuutonta, että Oy Torpex Ab joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Oikeudenkäyntikuluja eivät ole asianosaiselle ennen valituksenalaisen päätöksen tekemistä aiheutuneet kulut.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut

Kuntalaki 90, 98 ja 100 §

Hallinto-oikeuslaki 3 §

Hallintolainkäyttölaki 36 § 1 momentti, 42 §, 51 § 2 momentti ja 74 §

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Sampo Jokinen, Tuula Harju ja Ismo Räisänen. Esittelijä Kaija Sarasma.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Valitus

Oy Torpex Ab on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja Sipoon kunnanvaltuuston päätökset kiinteän omaisuuden myynnistä kumotaan ja kunta velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa 9 370 eurolla ja hallinto-oikeudessa 4 950 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Yhtiö on lisäksi vaatinut, että Sipoon kunta velvoitetaan esittämään jäljennös Rudus Oy:n ja S-ryhmän välisestä korvaussopimuksesta ja Oy Torpex Ab:lle varataan tilaisuus lausua sopimuksesta käsityksensä.

Oy Torpex Ab on perusteluina vaatimuksilleen viitannut asiassa aiemmin esittämäänsä ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Sipoon kunnanvaltuusto on hyväksynyt noin 39 hehtaarin alueen myynnin S-ryhmälle 9,58 miljoonan euron hintaan. Kauppahinta koostuu noin 4,68 miljoonan euron peruskauppahinnasta ja noin 4,90 miljoonan euron lisäkauppahinnasta. Kauppakirjan ja kunnanvaltuuston päätöspöytäkirjan mukaan lisäkauppahinta on sidoksissa S-ryhmän ja Ruduksen väliseen sopimukseen. Mikäli kunta ei pysty täyttämään Ruduksen otto-oikeuksiin ja betoniaseman siirtoon liittyviä velvoitteitaan, suorittaa S-ryhmä lisäkauppahinnan joko kokonaan tai osittain vahingonkorvauksena Rudukselle.

Kunnanvaltuutetut eivät ole voineet käytössään olleiden tietojen perusteella saada käsitystä siitä, mikä on kiinteistön todellinen kauppahinta ja millä edellytyksillä 4,9 miljoonan euron lisäkauppahinta maksetaan. Valtuuston käytössä olleet tiedot ovat olleet asian merkitykseen nähden yleisluontoisia, ja kunnan lähes viiden miljoonan euron vastuu on hyväksytty lähinnä sen perusteella, että kunnan kehitysjohtaja on kokouksessa todennut kunnalla olevan vakaa uskomus siitä, että velvoitteet täytetään.

Asiaan liittyvää sopimusta tai sen yksityiskohtaisia määräyksiä ei ole valtuustossa esitetty tai käsitelty. Valtuuston kokouksessa on äänestetty asian käsittelyn jatkamisesta, mikä osoittaa, että myös useat valtuutetut ovat pitäneet valmistelua puutteellisena. Asian valmistelussa on selvitettävä päätöksen vaikutukset riittävästi ja oikeassa laajuudessa ennen asian ratkaisemista, eikä näin ole nyt tapahtunut. Päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä.

Saatavilla olevan tiedon perusteella on syytä epäillä, että Rudus saatetaan sopimusjärjestelyllä huomattavasti aiempaa parempaan asemaan. Edellä mainittu 4,9 miljoonaa euroa saattaa alentaa suoraan kunnan kiinteistöstä saamaa kauppahintaa. Suoritusta on arvioitava myös valtiontukia koskevan sääntelyn valossa. Hallinto-oikeus on virheellisesti katsonut, että valtiontuki ei liittyisi valituksenalaisella päätöksellä hyväksyttyyn kiinteistön kauppaan.

Kunnanvaltuuston hyväksymän kiinteistön kauppakirjan mukaan kunnan saama kauppahinta alenee 4,9 miljoonalla eurolla, jos S-ryhmä joutuu maksamaan Rudukselle korvauksen niiden välisen korvaussopimuksen perusteella. Kyseinen suoritus olisi suoraan kunnan varojen luovuttamista, koska se alentaisi kunnan muuten saamaa kauppahintaa. Toisin kuin hallinto-oikeus on katsonut, peruste tälle suoritukselle on valituksenalaisella päätöksellä hyväksytty kiinteistön kauppakirja. Kunta tulee kauppakirjan allekirjoittamisella vastuuseen S-ryhmän ja Ruduksen välisen korvaussopimuksen mukaisista vastuista. Tähän mahdollisesti sisältyvä valtiontuki ei tule arvioitavaksi minkään muun kunnan tekemän päätöksen yhteydessä.

Sen lisäksi, että kysymys voi olla valtiontuesta, päätös on lainvastainen harkintavallan väärinkäyttöön ja toimivallan ylitykseen liittyvistä syistä. Hallinto-oikeus ei ole arvioinut asiaa näiltäkään osin asianmukaisesti.

Hallinto-oikeuden käsittelyn jälkeen Torpexin tietoon on tullut, että S-ryhmä, Rudus ja Murskauskolmio ovat 16.5.2012 tehneet sopimuksen, joka vaikuttaa sisällöllisesti muistuttavan edellä mainittua korvaussopimusta. Sopimuksen mukaiset vastuut muistuttavat niitä vastuita, joihin kunta on valituksenalaisella päätöksellä sitoutumassa, vaikka kiviainesten korvaussumma onkin muuttunut.

Kunnanhallituksen päätöksellä 4.10.2011 (§ 263) hyväksytyn kunnan, Ruduksen ja Murskauskolmion välisen kiviainessopimuksen perusteella kunta korvaa Rudukselle niitä kiviaineksia, joita koskevista otto-oikeuksista se joutuu luopumaan S-ryhmän logistiikkakeskuksen vuoksi. Hallinto-oikeus on kumonnut sopimuksen hyväksymistä koskevan kunnanhallituksen päätöksen, koska asiassa ei ollut luotettavasti selvitetty kiviainesten otto-oikeuksien käypää arvoa eikä valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltuvuutta.

S-ryhmän, Ruduksen ja Murskauskolmion 16.5.2012 tekemän sopimuksen perusteella S-ryhmä näyttää ottaneen vastattavakseen, että kunnan, Ruduksen ja Murskauskolmion välinen kiviainessopimus tulee voimaan. Sopimuksen mukaan, jos kiviainessopimuksessa tarkoitettu mahdollisuus korvaavaan kiviainesten ottotoimintaan ei ole toteutunut 1.9.2021 mennessä siitä syystä, että sopimus ei tule sen kaikkia osapuolia sitovaksi tai että tarvittavat viranomaisluvat ja/tai otto-oikeuden luovutussopimukset eivät saavuta lainvoimaa, S-ryhmä suorittaa Rudukselle ja Murskauskolmiolle kertakaikkisena korvauksena noin 1,4 miljoonaa euroa.

Rudus saa siten S-ryhmältä korvauksen, vaikka Ruduksen ja kunnan välinen kiviainessopimus ei toteutuisi. S-ryhmä voi puolestaan saada valituksenalaisella päätöksellä hyväksytyn kiinteistön kauppakirjan perusteella kunnalta sen määrän, jonka se joutuu Rudukselle maksamaan. Hallinto-oikeuden päätöksellä kumota Ruduksen ja kunnan välisen sopimuksen hyväksymistä koskeva päätös ei ole vaikutusta, jos myös valituksenalaista päätöstä ei kumota.

S-ryhmän, Ruduksen ja Murskauskolmion 16.5.2012 tekemän sopimuksen perusteella S-ryhmä on sitoutunut 31.12.2015 saakka kuukausittaiseen korvaukseen, jos Rudus ei saa betoniasemalle korvaavia lupia tai sitä palvelevat vesi- ja viemäriyhteydet eivät ole valmiina 31.10.2012 mennessä. Korvaus on suuri, ja sitä on maksettava vuoden 2015 loppuun saakka, vaikka betoniaseman määräaikainen ympäristölupa on ilmeisesti voimassa vain kesäkuuhun 2015 asti. Sopimusmääräys mahdollistaa myös keinottelun sen suhteen, mihin betoniasemalle haetaan lupaa ja miten aktiivisesti Rudus itse toimii asiassa.

Sopimukseen liittyvä riski on kunnan kannalta realisoitumassa. Kunnanhallitus on tehnyt 4.6.2013 päätöksen Rudukselle maksettavan betoniaseman siirtoon liittyvän vahingonkorvauksen kustannusjaon hyväksymisestä S-ryhmän ja Sipoon kunnan välillä. Päätöksestä ilmenee, että Rudus on vaatinut S-ryhmältä betoniasemaan liittyviä korvauksia yli puoli miljoonaa euroa. Tämä olisi alentanut kokonaisuudessaan kunnan S-ryhmältä saamaa kauppahintaa. Kunta on nähtävästi huomannut valituksenalaisen sopimuksen heikkouden ja neuvotellut asiasta välttääkseen kauppahinnan perusteettoman alenemisen. Korvauksia ollaan kuitenkin maksamassa, vaikka Rudukselle aiheutuneesta tappiosta ei ole näyttöä.

Kiinteistön kaupan hyväksymisen yhteydessä ei ole selvitetty kunnan vastuita eikä varmistettu, että ne ovat asianmukaisia. Asiassa ei ole myöskään selvitetty, saako Rudus asiassa perusteetonta etua. Kysymyksessä on Rudukselle annettu valtiontuki.

S-ryhmän, Ruduksen ja Murskauskolmion 16.5.2012 tekemän sopimuksen mukaan S-ryhmä on suorittanut Rudukselle 2,5 miljoonan euron korvaukset siitä, että Rudus siirtää toimintansa toiseen paikkaan. Summa ei näytä perustuvan asiantuntija-arvioihin, vaan ainoastaan Ruduksen ilmoitukseen. Osa korvatuista eristä on ylimitoitettuja ja osa perusteettomia. Esimerkiksi betoniaseman siirrosta on sovittu korvattavaksi määrä, joka on huomattavasti suurempi kuin kokonaan uuden betoniaseman kustannukset olisivat. Korvaukset liittyvät toimintaan, jota Rudus on harjoittanut kunnan S-ryhmälle myymällä alueella, ja kunta on myös ollut korvauksista tietoinen. Käytännössä nämäkin korvaukset ovat tulleet kunnan maksettavaksi, koska ne ovat alentaneet kunnan kiinteistöstä saamaa kauppahintaa.

Rudus ja Murskauskolmio ovat ottaneet kiviaineksia useilta kiinteistöiltä, jotka nyt on tarkoitus myydä S-ryhmälle valituksenalaisen päätöksen perusteella. Kunnanvaltuusto on jättänyt selvittämättä Ruduksen ja Murskauskolmion toimintaan liittyvät ympäristövastuut sekä mahdolliset sopimus- ja lupaehtorikkomukset siten, että kunta todennäköisesti menettää oikeutensa saada näistä korvausta. Kunta voi myös joutua maksamaan Ruduksen laiminlyöntien seurauksia. Erityisesti Rudus voi vapautua kiinteistölle 7:281 vietyjen jätteiden poisviennistä ja alueen puhdistusvastuusta, ja kunta voi menettää oikeutensa vaatia korvausta kiinteistöltä 7:114 otetusta kiviaineksesta.

Kunnanvaltuuston valituksenalaisella päätöksellä hyväksytyssä kauppakirjassa on viitattu S-ryhmän ja Ruduksen välisen korvaussopimuksen eri kohtiin. Korvaussopimus määrittää, minkälaisiin vastuisiin kunta sitoutuu kunnan ja S-ryhmän välisessä kauppakirjassa. Asiakirjalla saattaa siis olla olennainen merkitys asian ratkaisun kannalta. Kunta ei ole asiakirjaa valittajalle antanut, ja hallinto-oikeus on hylännyt asiakirjan esittämistä koskevan vaatimuksen. Valittajalla on oikeus saada asiakirja nähtäväkseen.

Selitykset

Sipoon kunnanhallitus on valituksen johdosta antamassaan selityksessä vaatinut, että valitus ja siinä esitetyt muut vaatimukset hylätään. Kunnanhallitus on vaatinut, että valittaja velvoitetaan korvaamaan kunnan oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Sipoon kunnanhallitus on perusteluina vaatimuksilleen uudistanut asiassa aiemmin esittämänsä ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Kunnanvaltuusto on päättänyt myydä noin 39 hehtaarin alueen S-ryhmälle logistiikkakeskusta varten. S-ryhmällä on ollut viereisellä alueella jo aiempaa toimintaa. Alueella on ollut myös Ruduksen kiviainesten ottotoimintaa ja betoniasema, joten kauppa on vaikuttanut yhtiöön. Asiassa ei ole kysymys Ruduksen suosimisesta.

Valittajan todellinen motiivi asiassa ei ole kiinteistön kaupan vastustaminen, vaan kunnan toiseen päätökseen liittyvä kysymys siitä, miten kaupan kohteessa toimintaa harjoittaneen Ruduksen alueelta poistumisen vaikutukset ratkaistaan. Se kysymys on ratkaistavissa tästä kaupasta riippumatta.

Kunnanvaltuuston päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Asia on riittävästi valmisteltu, ja päätöksen seuraukset on otettu asianmukaisesti huomioon. Valtuusto on toiminut toimivaltansa ja harkintavaltansa rajoissa. Päätöksellä ei ole annettu Rudukselle perusteetonta etua, eikä se sisällä kiellettyä valtiontukea.

Valtuustolle ei ole jätetty asian kannalta merkittävää tietoa antamatta tai jätetty riittävästi selvittämättä päätöksen seurauksia. Valtuustolle on selvitetty kiinteistön kaupan sisältö, annettu tietoja S-ryhmän ja Ruduksen välisen sopimuksen kunnan kannalta keskeisistä sopimusehdoista sekä käyty läpi niitä edellytyksiä, joilla kunnan saama kauppahinta saattaa alentua S-ryhmän Rudukselle maksamien korvausten johdosta. Valtuutetut ovat keskustelleet asian riittävästä valmistelusta, ja valtuustossa on äänestetty asian palauttamisesta valmisteluun. Valtuusto on äänestyksen jälkeen päättänyt jatkaa käsittelyä ja katsonut valmistelun riittäväksi.

Elinkeinotoiminnan yleisistä edellytyksistä huolehtiminen kuuluu kunnan toimialaan. Maa-alueiden myynti logistiikkakeskuksen rakentamista varten edistää kunnan ja kuntalaisten etua. Valtuusto on ottanut huomioon verotuotot ja tulevat työpaikat sekä toisaalta sen, kuinka suurella osuudella kiinteistön kauppahinta mahdollisesti jää kertymättä sen vuoksi, että sillä joudutaan kattamaan alueelta pois siirtyvälle Rudukselle aiheutuvia vahinkoja. Valtuusto ei ole käyttänyt harkintavaltaansa väärin.

Päätös on muutoinkin lainmukainen. Päätöksen valmistelussa ja kiinteistön myynnistä päätettäessä on noudatettu komission tiedonantoa, joka koskee julkisten viranomaisten tekemiä maa-alueita ja rakennuksia koskevia kauppoja ja niihin sisältyviä tukia. Valituksessa ei ole väitetty, että kunnan ja S-ryhmän välisessä suhteessa olisi kyse kielletystä valtiontuesta tai että kauppahinta olisi arvioitu väärin perustein suhteessa ostajaan. Valituksessa on sen sijaan esitetty, että ehdot lisäkauppahinnan maksamisesta suosivat sopimuksen ulkopuolista tahoa, Rudusta.

Lisäkauppahinnan edellytyksiä on selvitetty valtuustolle asianmukaisesti. Lisäkauppahinnan pienentyminen on sidottu kunnan toimista maa-alueen nykyiselle haltijalle aiheutuvan vahingon määrään ja ostajan siitä syystä maksamaan korvaukseen. Kunta on selvittänyt parhaan kykynsä mukaan Rudukselle mahdollisesti aiheutuvan vahingon määrän ja sen todennäköisyyden. Mikäli S-ryhmä maksaisi Rudukselle korvausta perusteettomasti, vaatisi kunta S-ryhmää maksamaan kauppahinnan ilman kyseisen korvauksen huomioon ottamista lisäkauppahintaa alentavana määränä.

Kauppakirjan ehtojen mukaan kunnalla on ollut valtuuston tieten riski siitä, että enintään noin 4,9 miljoonan määräinen kauppahinnan lisäosa jää kertymättä. Ruduksen osalta on tullut huolehtia siitä, että yhtiölle ei aiheudu sen oikeuksien ennenaikaisesta lakkaamisesta vahinkoa. Osapuolet ovat neuvotelleet siitä, mikä olisi Rudukselle todennäköisesti aiheutuvan vahingon määrä ja miten huolehditaan siitä, että vahinkoja ei aiheudu. Ruduksella ei ole ollut velvollisuutta poistua alueelta ennenaikaisesti. Neuvottelu on ollut ainoa tapa, jolla kunnan edun mukainen lopputulos maan suurimman päivittäistavarakaupan logistiikkakeskuksen sijoittumisesta kuntaan on ollut mahdollista saavuttaa.

Kunta ei ole antamassa sellaista taloudellista tukea yksityiselle taholle, jonka johdosta valtiontuki voisi tulla kyseeseen. Lisäkauppahinnan saaminen tai saamattomuus sekä Rudukselle maksettava korvaus eivät ole olleet riippuvaisia ulkopuolisista, vaikeasti määritettävistä tekijöistä, vaan viime kädessä kunnan omaan toimintaan liittyvistä seikoista. Kunta on kyennyt arvioimaan kauppahinnan pienentymisen ja Ruduksen saaman korvauksen todennäköisyyden. Kunnan intressissä on ollut saada yhtiö siirtymään alueelta. Kunnanvaltuustolla ei ole ollut intressiä suostua siihen kunnalle vahingollisin ehdoin.

Kauppakirjan kohdassa 1.3 tarkoitetut lisäkauppahinnan maksun edellytykset ovat sittemmin täyttyneet. Ruduksen betoniasema on onnistuneesti siirretty ja siihen liittyvät korvausasiat on käsitelty. Tämän kohdan osalta lisäkauppahintaa tulee käytetyksi Rudukselle maksettaviin korvauksiin enintään noin 145 000 euroa. Kauppahinta voisi enää tämän jälkeen jäädä kertymättä vain kauppakirjan kohdassa 1.5 mainituin tavoin enintään noin 1,4 miljoonalla eurolla, joka on olennaisesti pienempi määrä kuin valtuuston päätöksessä käsitelty enimmäismäärä noin 2,1 miljoonaa euroa. Mainittu 1,4 miljoonaa euroa perustuu riippumattoman Oy Ramboll Ab:n (oikeastaan Ramboll Finland Oy; jäljempänä myös Ramboll ) tekemään mittaukseen ja arvioon alueen todellisesta kiviainesten määrästä, joka Rudukselta jäi ottamatta ottamisoikeuksia koskevien sopimus- ja lupaehtojen mukaan ennen alueelta pois siirtymistä.

Torpex on virheellisesti väittänyt, että S-ryhmän ja Ruduksen väliseen sopimukseen perustuva 2,5 miljoonan euron korvaus voisi olla kiellettyä valtiontukea. Kyseinen korvaus on yksinomaan S-ryhmän ja Ruduksen välinen, eikä sillä ole vaikutusta kunnan ja S-ryhmän väliseen kauppahintaan.

S-ryhmän ja Ruduksen välinen sopimus ei ole viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 5 §:ssä tarkoitettu viranomaisen asiakirja, joka olisi julkinen. Kunta ei ole sopimusta laatinut eikä ole sopimuksen osapuoli. Kunnalle on tosin annettu tieto sen kannalta keskeisistä sopimusehdoista, joiden sisällöstä ja merkityksestä kunnan kannalta on annettu selvitys myös valtuustolle. Kunta ei ole velvollinen luovuttamaan sopimusta. Joka tapauksessa valittaja on jo liittänyt valitukseensa kyseisen lopullisen sopimuksen.

Tämän asian kannalta keskeisiä ovat kauppakirjasta ilmenevät lisäkauppahintaehdot. Niiden perusteella lisäkauppahinnan saamisen edellytykset ovat olleet valtuuston harkittavana.

Torpexin väitteet Ruduksen ympäristövastuista ja mahdollisista lupavelvollisuuksien laiminlyönneistä kuuluvat ympäristölupaviranomaisen valvontaan. Kiinteistölle 7:281 mahdollisesti viedyt jätteet kuuluvat Ruduksen vastuulle kaupasta huolimatta, eikä kiinteistön kauppahinta voi tämän perusteella alentua. Kiinteistöllä 7:114 tapahtunut kiviainesten ottaminen on vähentänyt sitä määrää, joka Rudukselta on jäänyt ennen alueelta siirtymistään pois ottamatta. Kiinteistöllä 7:251 ollut ottamisoikeus on ollut voimassa kuntaa sitovan sopimuksen mukaan kymmenen vuotta maa-aineslupien tultua lainvoimaisiksi. Oikeus on rekisteröity kiinteistön rasitteeksi. Luvat ovat lainvoimaisia.

Tarkoituksena on ollut, että järjestely on kunnan eduksi. Ruduksella ei ole ollut velvollisuutta siirtyä alueelta, joten lopputuloksen on tullut olla sellainen, että yhtiötä ei aseteta korvauksetta aikaisempaa huonompaan asemaan. Se, onko ratkaisu kunnan kannalta paras mahdollinen, kuuluu tarkoituksenmukaisuusharkintaan, jota ei tässä oikeudenkäynnissä arvioida. Päätös ei ole lainvastainen.

S-ryhmän logistiikkakeskukset Oy on antamassaan selityksessä vaatinut, että valitus hylätään ja valittaja velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa korkoineen.

S-ryhmän logistiikkakeskukset Oy on esittänyt perusteluina vaatimuksilleen muun ohella seuraavaa:

S-ryhmä on aiemmin rakennuttanut nyt kysymyksessä olevan alueen naapurikiinteistölle S-ryhmän käyttötavarakauppaa palvelevan logistiikkakeskuksen. Päivittäistavarakaupan logistiikkakeskuksen suunnittelun tultua ajankohtaiseksi logistisesti parhaimmaksi sijaintipaikaksi osoittautuivat käyttötavarakaupan logistiikkakeskuksen viereiset maa-alueet.

Kyseisiin maa-alueisiin on kohdistunut merkittäviä ja pitkäkestoisia kivenotto-oikeuksia, joista olennainen osa on ollut Ruduksen ja sen tytäryhtiön Murskauskolmion hallussa. Oikeuksista luopumisen ehdot ovat olleet kiinteistön kaupassa olennaisia. Lisäksi päivittäistavarakaupan logistiikkakeskuksen sijainnin kannalta optimaalisimmalla paikalla on sijainnut Ruduksen betoniasema, joka on tullut siirtää pois.

Ruduksella ei ollut velvollisuutta luopua oikeuksistaan. Yhtiö on kuitenkin ollut valmis myymään omistamansa kiinteistöt sekä luopumaan kivenotto-oikeuksistaan ennenaikaisesti sillä edellytyksellä, että se saatetaan vastaavaan asemaan kuin mikä sillä otto-oikeuksien perusteella oli ja huomioon otetaan luopumisesta sille aiheutuvat vahingot ja investointimenetykset.

Kunnanvaltuuston valituksenalainen päätös on valmisteltu kuntalain tarkoittamalla tavalla eikä päätös ole muutoinkaan syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Päätöksenteon kohteena olevan kiinteistön kaupan suuresta merkityksestä johtuen Sipoon kunnanvaltuutetuille on selvitetty asian valtuustokäsittelyn yhteydessä seikkaperäisesti kaupan ehtoja ja sen toteuttamisen kannalta olennaisia seikkoja. Kunnanvaltuuston kokouksessa on selvitetty perusteita, joiden nojalla kiinteistön kauppakirjassa määritetyt lisäkauppahintaa koskevat edellytykset voivat tulla sovellettaviksi.

Valtuutettujen tietoon on saatettu, että logistiikkakeskuksen rakentaminen ei käytännössä ole mahdollista, ellei Ruduksen alueella harjoittamaa betoniasema- ja kiviainesliiketoimintaa saada päättymään otto-oikeuksien voimassaoloon nähden ennenaikaisesti ja tästä Rudukselle aiheutuvia menetyksiä korvata asianmukaisesti. Lisäkauppahintamekanismi on ollut välttämätöntä sisällyttää kauppakirjaan, jotta kunta voisi myydä kiinteistön vapaana siihen kohdistuvista vuokraoikeus- ja kiviainesten ottorasitteista.

Lisäkauppahinnan maksaminen ja lopullinen määrä ovat riippuneet siitä, miten ja missä aikataulussa kunta pystyy korvaamaan Ruduksen menettämät oikeudet. Valtuutetut ovat olleet tietoisia siitä, että kunnan kiinteistön kaupasta saaman lisäkauppahinnan määräytyminen on sidoksissa Ruduksen korvaavan betoniasematoiminnan käynnistymisajankohtaan sekä Rudukselle ja Murskauskolmiolle viranomaisluvissa myönnettävien korvaavien kalliokiviainesten määrään. Lisäkauppahinnan laskenta- ja määräytymisperusteet on valtuutetuille selvitetty.

Kauppakirjan kohdassa 1.3 tarkoitetun lisäkauppahinnan määrä on suorassa yhteydessä siihen, aiheutuuko Rudukselle ylimääräisiä kuljetuskustannuksia sen vuoksi, ettei uudelle betoniasemalle saada tarvittavia viranomaislupia taikka tarvittavaa kunnallistekniikkaa sovittuun määräaikaan mennessä. Kohdassa 1.5 tarkoitetun lisäkauppahinnan määrä on puolestaan suoraan yhteydessä siihen, pystyykö kunta osoittamaan Rudukselle saman kiviainesmäärän kuin se menettäisi luopuessaan oikeuksistaan alueella. Valituksessa esitetyt väitteet kolmannen osapuolen suosimisesta tai kiinteistön kaupan sisältämästä valtiontuesta ovat perusteettomia.

Kiinteistön kaupan objektiivisuus- ja huolellisuustavoite ilmenee muun ohella kauppakirjan kohdasta 1.5, jonka mukaisesti toimittaessa lisäkauppahinta määräytyy ulkopuolisen arvioitsijan korvattavien kiviainesten määrästä tekemän puolueettoman selvityksen perusteella. Ehdon lähtökohtana on, että Rudus saatetaan kiviainesten määrän osalta samaan asemaan kuin missä se olisi ollut, jos S-ryhmän logistiikkakeskuksen rakentamista ei toteutettaisi. Ruduksen uuden betoniaseman toiminnan käynnistymisen mahdolliseen viivästymiseen sidottu korvaus on puolestaan perustunut osapuolten parhaaseen näkemykseen yhtiölle viivästyksestä aiheutuvista lisääntyneistä betonikuljetuskustannuksista.

Lisäkauppahinnan määräytymiselle on objektiivisesti perusteltavissa olevat hyväksyttävät syyt. Sopimusjärjestelyllä tai lisäkauppahinnan määräytymisperusteilla ei ole annettu kenellekään perusteetonta etua valituksessa esitetyin tavoin. Kunnanvaltuusto ei ole myöskään ylittänyt toimivaltaansa.

S-ryhmän logistiikkakeskuksen suunnittelun ja toteuttamisen edetessä on ilmenemässä, että valituksessa mainittu riski kunnalle suoritettavan lisäkauppahinnan merkittävästä vähenemisestä on jäämässä toteutumatta. Käytännössä kunnanhallituksen 4.6.2013 tekemä päätös tarkoittaa, että kauppakirjan kohdan 1.3 perusteella suoritettava lisäkauppahinnan määrä on tällä hetkellä jo lopullisesti selvillä. Kunnan saaman lisäkauppahinnan määräksi muodostuu tämän kohdan osalta kunnanhallituksen päätöksen 4.6.2013 perusteella 2 612 412 euroa, mikä on huomattavan lähellä kyseisen kohdan mukaista enimmäismäärää. Korvauksen maksaminen Rudukselle on perustunut siihen, että kunta ei ollut järjestänyt uutta betoniasemaa palvelevia vesiyhteyksiä sovitussa määräajassa eli 31.10.2012 mennessä.

Ramboll on riippumattomana asiantuntijana mitannut kunnanvaltuuston päätöksen 7.11.2011 jälkeen, mikä on S-ryhmälle luovutettavalla alueella olevan ottamatta jääneen kiviaineksen todellinen määrä. Tehdyn mittauksen mukaan Rudukselle korvattavien kiviainesten määrä ja siten niiden arvo on osoittautunut pienemmäksi kuin päätöksentekohetkellä on arvioitu. Nykyinen arvio korvattaviksi tulevien kiviainesten arvosta on kirjattu S-ryhmän, Ruduksen ja Murskauskolmion 16.5.2012 päivättyyn korvaussopimukseen.

Tehdyn mittauksen perusteella Sipoon kunta saa lisäkauppahintaa kauppakirjan kohdan 1.5 perusteella siinäkin tapauksessa, ettei se pystyisi osoittamaan korvaavia kiviaineksia Rudukselle. Tässä tapauksessa S-ryhmä joutuisi maksamaan korvaussopimuksen 16.5.2012 mukaisesti 1 438 142 euroa Rudukselle ja Murskauskolmiolle, ja Sipoon kunnalle maksettavan lisäkauppahinnan määrä olisi 704 308 euroa. Mikäli taas kunta pystyy osoittamaan mittaustuloksia vastaavat korvaavat kiviainekset, kunta saa kohdassa 1.5 määritellyn lisäkauppahinnan täysimääräisenä.

Torpexin arviot ja väitteet S-ryhmän Rudukselle maksamasta 2,5 miljoonan euron korvauksesta ovat perusteettomia ja tässä asiassa merkityksettömiä. Kysymys ei ole ollut kunnan päätöksestä, vaan S-ryhmän ja Ruduksen välisen 16.5.2012 allekirjoitetun korvaussopimuksen mukaisen korvauksen maksamisesta Rudukselle ja Murskauskolmiolle siitä, että Rudus luopuu kaikesta toiminnasta omistamillaan ja hallinnoimillaan maa-alueilla.

Muuta S-ryhmän ja Ruduksen välistä korvaussopimusta kuin 16.5.2012 päivätty korvaussopimus ei ole. Sopimus on yhtiöiden välisen kiinteistön kauppakirjan liitteenä tullut julkiseksi lainhuudon hakemisen yhteydessä.

Vastaselitys

Oy Torpex Ab on antanut vastaselityksen, jossa se on todennut muun ohella seuraavaa:

Kunta on hyväksynyt kiinteistön kauppahinnasta 4,9 miljoonan euron sitomisen asiakirjaan, jota ei asiassa saadun selvityksen perusteella ole ollut päätöstä tehtäessä edes olemassa ja joka ei kunnan ilmoituksen mukaan ole julkinen asiakirja. Valituksen johdosta annettujen selitysten perusteella on edelleen erittäin vaikea saada yksityiskohtaista tietoa siitä, mihin kunta on sitoutumassa.

Valituksenalaisella päätöksellä hyväksytyn kauppakirjan kohdissa 1.3 ja 1.5 on sidottu kunnan saama kauppahinta S-ryhmän ja Ruduksen välisen korvaussopimuksen kohtiin 3.2 c, d ja e, mutta viimeksi mainitussa sopimuksessa ei ole kohtia 3.2 d ja e. Myös mainitut rahamäärät poikkeavat toisistaan. Päätöksen vaikutuksia ei ole riittävästi selvitetty ennen asian ratkaisemista.

Kunnanhallituksen päätöstä 4.10.2011 (§ 263) koskevassa valitusasiassa, jossa on kysymys kunnan, Ruduksen ja Murskauskolmion välisen kiviainessopimuksen hyväksymisestä, Rudus on kunnan esittämien laskelmien mukaan menettämässä kiviaineksia 0,724 miljoonan euron arvosta. Esillä olevassa asiassa kunta on kuitenkin hyväksymässä sen, että jos Rudukselle ei saada järjestettyä korvaavia kiviaineksia, yhtiölle maksetaan 1,438 miljoonaa euroa.

Kunnan päätös ei tältäkään osin perustu päätöksen seurausten riittävään selvittämiseen. Päätöksellä on annettu Rudukselle etua, joka on kiellettyä valtiontukea. Päätös on myös muuten Rudusta sillä tavoin suosiva, että kyseessä on harkintavallan väärinkäyttö.

Kauppakirjassa on sitouduttu Rudukselle korvaukseen myös betoniaseman siirron viivästymisestä. Kunnan virkamiehet eivät ole pitäneet tätä merkittävänä riskinä asiaa kunnanvaltuustossa käsiteltäessä. Rudus on kuitenkin vaatinut sopimuksen perusteella S-ryhmältä ja edelleen kunnalta kauppahinnan alenemisen kautta lähes puolen miljoonan euron korvausta betoniaseman siirron viivästymisestä.

Betoniaseman siirron viivästyttyä kunta ja S-ryhmä eivät ole suostuneet maksamaan Rudukselle sopimuksen mukaista korvausta, vaan selvästi alemman korvauksen. Jos sopimus olisi alun perin ollut asianmukainen eikä olisi antanut Rudukselle perusteetonta etua, syytä korvauksen alentamiseen ei olisi ollut. Rudukselle on joka tapauksessa jäänyt perusteetonta hyötyä.

Kiinteistöllä 7:281 voi olla suuria määriä jätteitä. S-ryhmä voi vaatia kunnalta korvausta näiden jätteiden poisviennistä ja puhdistamisesta, eikä sen tarvitse kääntyä Ruduksen tai ympäristöviranomaisen puoleen. Kunnalla ja Ruduksella ei ole keskinäistä sopimusta, jonka mukaan kunta voisi vaatia korvauksia Rudukselta. Alueen puhdistaminen jäisi kunnan maksettavaksi.

Valituksenalaisella päätöksellä hyväksytyn kiinteistön kauppakirjan mukaan kunnan saamaa kauppahintaa alennetaan sillä perusteella, että Ruduksella olisi ollut oikeus ottaa kiviaineksia niin sanotulta M:ien kiinteistöltä 7:251. Ylimääräinen kiviainesmäärä voi olla jopa 0,39 miljoonaa kuutiometriä. Asian taloudellinen merkitys on vähintään satoja tuhansia euroja tai jopa miljoona euroa.

Kunnalle on vakuutettu sen ostaessa M:ien kiinteistön, että Murskauskolmion kanssa on sovittu kiviainesten otto-oikeuksien päättyvän 31.12.2012. Mikäli tällainen sopimus on olemassa, epäselvää on, miksi kunta ei ole vaatinut sen noudattamista ja miksi kunta nyt maksaa Rudukselle ja Murskauskolmiolle korvausta sellaisista kiviainesten otto-oikeuksista, joita yhtiöillä ei ole. Jos taas sopimusta ei ole olemassa, epäselvää on, mitä toimenpiteitä kunta on käynnistämässä asian selvittämiseksi ja korvausten saamiseksi kiinteistön myyjiltä tai muilta vastuutahoilta.

Kolmanneksi kysymys on kiinteistön Mellanskog 7:114 kiviainesten otto-oikeuksien kestosta. Ruduksen otto-oikeus kiinteistöllä on päättynyt 30.9.2010, mutta louhinta on jatkunut tämänkin jälkeen. Kun kunta nyt myy kiinteistön, se menettää oikeutensa vaatia tästä korvausta.

Valituksenalaisessa päätöksessä kiinteistön kaupalle on hyväksytty ehdot, jotka hyödyttävät suoraan ja välittömästi Torpexin kilpailijaa Rudusta. Kunta on suhtautunut välinpitämättömästi tai hyväksyvästi siihen, että sen kiinteistöstä saama kauppahinta alenee tavalla, joka hyödyttää suoraan Rudusta. Toiminta on vastoin hallinnon oikeusperiaatteita, eikä sitä voi hyväksyä työpaikkojen ja verotulojen perusteella.

Ulkopuolinen arvio korvattavan kiviaineksen määrästä on lähtökohdiltaan ja teknisesti virheellinen. Mikään puolueeton taho ei ole edes yrittänyt arvioida korvattavien kiviainesten taloudellista arvoa euroina. Kunta on kuitenkin sitoutumassa valituksenalaisella päätöksellä siihen, että sen saama kauppahinta voi alentua 1 438 142 euroa Ruduksen kiviainesten otto-oikeuksien takia. Perusteltua selvitystä tämän korvausmäärän oikeellisuudesta ei ole.

Asiaa (dnro 2180/3/13) koskevat muut selitykset ja selvitykset

Sipoon kunnanhallitus on 19.9.2014 antanut lisäselityksen, jossa se on todennut muun ohella seuraavaa:

Mikäli kunnan ja Ruduksen välinen kiviainessopimus toteutuu, Rudukselle ei aiheudu vahinkoa, jonka kunta olisi velvollinen korvaamaan. Mikäli taas sopimus ei toteudu, yhtiölle aiheutuu vahinkoa siitä, että sen liiketoiminta nyt kysymyksessä olevalla alueella on kunnan toimien vuoksi lakannut. Vahinko ei olisi täsmälleen sama kuin niiden kiviainesten arvo, jotka yhtiöltä on jäänyt ottamatta, vaan muodostuisi monista tekijöistä ja eristä. Valittajan tekemä vertailu kiviainesten arvon ja lisäkauppahinnan aleneman välillä ei ole tehtävissä yksinomaan kiviainesten määrää ja arvoa tutkimalla. Vahinkojen määrä on neuvottelujen yhteydessä parhaan käsityksen mukaan arvioitu kaikki vahingot huomioon ottaen.

Oy Torpex Ab:lle on lähetetty tiedoksi Sipoon kunnanhallituksen lisäselitys 19.9.2014.

S-ryhmän logistiikkakeskukset Oy:lle on lähetetty tiedoksi Sipoon kunnanhallituksen valituksen johdosta antama selitys, Oy Torpex Ab:n vastaselitys sekä asioissa 2231/3/13 ja 2244/3/13 korkeimmassa hallinto-oikeudessa kertynyt oikeudenkäyntiaineisto.

Kaikkia asioita (dnrot 2180/3/13, 2231/3/13 ja 2244/3/13) yhteisesti koskevat selitykset, selvitykset ja merkinnät

Sipoon kunnanhallitus on 6.10.2014 antanut korkeimman hallinto-oikeuden pyynnöstä lausunnon Rudus Oy:n / Murskauskolmio Oy:n kiviainesten otto-oikeuden voimassaoloajasta ja perusteesta niin sanotulla M:ien kiinteistöllä (Lingonskog 753-421-7-251). Kunnanhallitus on todennut lausunnossaan muun ohella seuraavaa:

Murskauskolmio ja M:t ovat 15.11.2005 tehneet vuokra- ja kiviainesten ostosopimuksen, jonka mukaan yhtiöllä on oikeus ottaa kaikki lupaehtojen mukaisesti otettavissa oleva kiviaines M:ien kiinteistöltä. Sopimus on voimassa 10 vuotta lupien saatua lainvoiman. Sopimus on kirjattu kiinteistön rasitukseksi etuoikeudella 1.12.2005 lukien.

M:t ja kunta ovat 15.12.2005 tehneet kiinteistön kaupan. M:t ovat myyjinä ilmoittaneet sopineensa Murskauskolmion kanssa siitä, että sopimusta koskevan kirjauksen voimassaoloaika muutetaan päättyväksi 31.12.2012.

M:t eivät kauppakirjaan merkitystä ilmoituksestaan huolimatta ole huolehtineet kirjauksen voimassaoloajan muutoksesta. Sipoon kunnalle ei ole milloinkaan toimitettu kauppakirjassa sanottua M:ien ja Murskauskolmion välistä sopimusta voimassaoloajan muutoksesta. M:illä ei ole ollut oikeutta yksipuolisesti muuttaa sopimusta, vaan siihen olisi tarvittu molempien sopijapuolten suostumus. Sipoon kunnalla ei ole ollut yksipuolisesti oikeutta muuttaa M:ien 15.11.2005 tekemää sopimusta. Kun Murskauskolmio ei ole ollut kiinteistön kaupan osapuoli, M:t ja Sipoo eivät ole keskenään voineet sopia muutoksesta yhtiötä sitovasti. Myöskään Sipooseen nähden Murskauskolmio ei ole saanut parempaa oikeutta kuin sillä oli kyseisen sopimuksen nojalla M:iin nähden.

Kunnanhallitus ja -valtuusto ovat käsitelleet kiviainessopimusta sekä kunnan ja S-ryhmän välistä kiinteistön kauppaa syksyllä 2011. Murskauskolmiolla on tällöin ollut voimassaoleva oikeus ottaa kiviaineksia M:ien kiinteistöltä, koska M:ien ja Murskauskolmion välistä vuokra- ja kiviainesten ostosopimuksen muutosta ei ollut tehty eikä rekisteriin merkittyä kirjausta ollut muutettu.

Oy Torpex Ab on 27.10.2014 antanut Sipoon kunnanhallituksen lausunnon johdosta vastaselityksen, jossa se on vaatinut, että korkein hallinto-oikeus toimittaa asiassa suullisen käsittelyn. Yhtiö on muutoin todennut vastaselityksessään muun ohella seuraavaa:

M:ien kiinteistön kiviaineksen massamääräksi on vuonna 2012 arvioitu yhteensä 390 000 m3. Tämän kiviaineksen taloudellinen arvo on nykyisellä hintatasolla noin miljoona euroa. Vaikka asia on taloudellisesti merkittävä, kunta ei ole selvittänyt asiaa. Ongelmat ovat olleet pitkään kunnan tiedossa.

Asian asianmukainen selvittäminen edellyttäisi, että kunta vaatisi M:iä esittämään selvityksen siitä, miten he ovat täyttäneet kauppakirjassa 15.12.2005 mainitun velvollisuuden. Ellei selvitys ole tyydyttävä, kunta voi nostaa M:iä vastaan vahingonkorvaus- tai hinnanalennuskanteen käräjäoikeudessa. Kunta ei ole tällaiseen tiettävästi ryhtynyt. Asiakirjoista ei ilmene, että kunta olisi edes pyytänyt selvitystä kiinteistön kauppakirjan allekirjoittaneilta henkilöiltä siitä, miten asia on tarkistettu kauppakirjaa allekirjoitettaessa ja miten M:iä on tämän jälkeen vaadittu täyttämään velvollisuutensa. Kiviainesten otto-oikeudet tulee selvittää korkeimmassa hallinto-oikeudessa tarvittaessa henkilötodistelulla. Henkilötodistajiksi on nimetty M:t, silloinen kunnanjohtaja ja kunnansihteeri, Murskauskolmion kiinnityksen hakenut henkilö ja vuokrasopimuksen allekirjoittanut henkilö.

Sipoon kunnanhallituksen hyväksymän kiviainessopimuksen perusteella kunta korvaa Rudukselle kiinteistöön liittyvän kiviainesmäärän, vaikka kunta on ostanut alueen sellaisin ehdoin, että kiviaines kuuluu kunnalle. Kunta ei ole selvittänyt, onko Ruduksella oikeus sellaiseen kiviaineksen otto-oikeuteen, jonka kunta aikoo nyt sille korvata. Kunnan lausunnossa asiaan on suhtauduttu edelleen välinpitämättömästi.

Murskauskolmion ja M:ien välisen 15.11.2005 tehdyn sopimuksen pätevyys voidaan kyseenalaistaa, jos sopimuksen tarkoituksena on ollut harhauttaa kuntaa. Kunta oli tehnyt jo ennen sopimuksen solmimista päätöksen kiinteistön ostamisesta. Asiassa ei ole selvitetty, miten on mahdollista, että 15.12.2005 tehty kauppakirja ei vastaa sisällöltään kunnanhallituksen 18.10.2005 tekemää päätöstä, jonka mukaan M:ien kiviainesten otto-oikeuden tuli päättyä vuoden 2008 lopussa.

M:t ja Murskauskolmio ovat mahdollisesti sopineet joko suullisesti tai kirjallisesti kiviaineksen otto-oikeuden päättymisestä 31.12.2012, mutta M:illä tai yhtiöllä ei ole ollut tähän saakka intressiä ilmoittaa tästä kunnalle, kun kunta ei ole vaatinut asiasta selvitystä. Kunta saattaa menettää asiaan liittyvät oikeutensa lopullisesti, jos valituksenalaisilla päätöksillä hyväksytyt sopimukset tulevat voimaan. Nyt kysymyksessä oleva järjestely on jatkoa kunnan aiemmille Rudusta suosiville toimille, jotka poikkeavat normaalissa kilpailutilanteessa toimivan yksityisen toimijan toimista. Koko sopimusjärjestely on epätasapainoinen, sillä kunta ei ole pidättänyt sen kiinteistöllä olevia kalliokiviainesten otto-oikeuksia SOK:lta kiinteistön kaupan yhteydessä.

Sipoon kunnanhallitus on 5.11.2014 antanut Oy Torpex Ab:n vastaselityksen johdosta lisälausunnon, jossa se on esittänyt muun ohella seuraavaa:

Kunnanhallituksen päätöksen 18.10.2005 ja kauppakirjan jonkinasteinen toisistaan poikkeavuus ei muuta sitä, että Murskauskolmio ja M:t eivät ole muuttaneet keskinäistä sopimustaan ja että kunnalla ei ole mahdollisuutta kyseistä sopimusta muuttaa. Murskauskolmion oikeus oli selvästi kirjaamiskelpoinen ja kirjaaminen on tapahtunut. Murskauskolmiolla on ollut voimassaoleva, kirjattu oikeus ottaa kiviaineksia, kun kunnanhallitus ja kunnanvaltuusto ovat käsitelleet kunnan ja Ruduksen välistä kiviainessopimusta sekä kunnan ja S-ryhmän välistä kiinteistön kauppaa. Kunta on ostajana tiennyt Murskauskolmion erityisestä oikeudesta kiinteistöön, sillä se on M:ien ja kunnan välisessä kauppakirjassa mainittu. Murskauskolmion oikeus on asianmukaisesti kirjattu ja kuntaan nähden sitova.

Kunta ei ole suhtautunut tekemiinsä sopimuksiin välinpitämättömästi. Kunta ei kuitenkaan voi yksipuolisesti muuttaa muiden tekemiä sopimuksia. Sillä, miten kunta toimii tai on toiminut kiinteistön kaupan osalta suhteessa M:iin, ei ole vaikutusta Ruduksen oikeuksiin. Mahdollinen kauppahinnan alentaminen Sipoon ja M:ien välillä ei vaikuta tai vaikuttaisi näiden oikeuksien olemassaoloon. Kunta ei lähtökohtaisesti oleta, että M:t tai Murskauskolmio/Rudus olisivat toimineet asiassa Torpexin viittaamin tavoin epäasiallisesti.

Kunta on selvittänyt ennen valituksenalaisen päätöksen tekemistä, että Murskauskolmiolla on M:ien kiinteistön osalta voimassa olevat oikeudet kiviainesten ottamiseen 10 vuotta lupien lainvoimaisiksi tulosta. Päätöksen tekemiseen osallistuneilla on ollut oikeat tiedot käytettävissään. Kunta ei ole suosinut tai syrjinyt ketään tässä asiassa.

Asiassa ei ole tarpeen toimittaa suullista käsittelyä. Mikäli se kuitenkin toimitetaan, kunta varaa oikeuden kuulla erikseen nimettäviä todistajia.

Oy Torpex Ab on 11.11.2014 antanut Sipoon kunnanhallituksen lisälausunnon johdosta lisävastaselityksen, jossa on todettu muun ohella seuraavaa:

Asiassa on ilmeinen ristiriita sen suhteen, mitä kiviainesten otto-oikeuksia Ruduksella on nyt kysymyksessä olevalla alueella. Sipoon kunnanhallitus hyväksyi kiinteistön oston M:iltä 18.10.2005 sellaisin ehdoin, että M:t pidättävät tilalta muun ohella kivenotto-oikeuden vuoden 2008 loppuun asti. Kiinteistön kauppakirjaan 15.12.2005 kirjatun ehdon mukaan kirjauksen voimassaoloaika muutetaan päättyväksi 31.12.2012. Tämän asian yhteydessä kunta on todennut, että Ruduksen otto-oikeudet ovat voimassa vuoteen 2023 saakka. Toisaalta kunta ei näytä syyttävän myöskään M:iä.

Julkisesti saatavilla olevien markkinaehtoisten sopimusten perusteella asian taloudellinen merkitys voi olla noin miljoona euroa. Kunta haluaa sivuuttaa ristiriidan, vaikka on selvää, että joku on toiminut asiassa väärin ja kunta on tämän johdosta maksamassa samoista kiviaineksista useampaan kertaan. Ennen kuin asiaan liittyvät tapahtumat ja vastuut on selvitetty, kunta ei voi perustellusti varmistua siitä, että valituksenalaiset sopimusjärjestelyt eivät huononna kunnan asemaa merkittävästi, johda harkintavallan väärinkäyttöön sekä tue Rudusta perusteettomasti.

Sipoon kunnanhallitukselle on lähetetty tiedoksi Oy Torpex Ab:n lisävastaselitys 11.11.2014.

Rudus Oy:lle ja S-ryhmän logistiikkakeskukset Oy:lle on lähetetty tiedoksi Sipoon kunnanhallituksen lisäselitys 19.9.2014, lausunto 6.10.2014 ja lisälausunto 5.11.2014 sekä Oy Torpex Ab:n vastaselitykset 27.10.2014 ja 11.11.2014.

Oy Torpex Ab on toimittanut selvityksen oikeudenkäyntikuluistaan, joka on lähetetty tiedoksi Sipoon kunnalle ja Rudus Oy:lle.

Rudus Oy on 19.11.2014 antanut Oy Torpex Ab:n lisävastaselityksen 11.11.2014 johdosta lausuman, jossa on todettu muun ohella, että kiviainesten kuutiohinnalla ei ole ratkaisevaa merkitystä käsillä olevassa asiassa.

Sipoon kunnanhallitus on 26.11.2014 antanut Oy Torpex Ab:n lisävastaselityksen 11.11.2014 johdosta lausunnon, jossa se on todennut muun ohella seuraavaa:

Kunta ei ole maksamassa M:ien kiinteistön kiviaineksista kahta kertaa. Kunnan ja M:ien välisessä kaupassa myyjien voimassa oleva sopimus Murskauskolmion kanssa rasitti kaupan kohdetta, mikä on otettu kauppahinnassa huomioon. Kunnan maksama kauppahinta on ollut alempi kuin Torpexin esittämä arvio kiviainesten arvosta sekä kauppahinnat useissa muissa Sipoon Martinkylän alueella tehdyissä kaupoissa, joissa myyjille ei ole jäänyt kiviainesoikeuksia. Hintoihin luonnollisesti vaikuttavat useat seikat, kuten kohteen kokonaiskoko, kulkuyhteydet, arvioitu jäljellä oleva aika kaavoituksen etenemiseen, rasitteet ja osapuolten neuvottelutulos. Joka tapauksessa rasitetun M:ien kiinteistön neliöhinta on ollut selvästi alempi rasitteettomiin kohteisiin verrattuna.

Kunnan lausumat eivät sisällä kannanottoa siitä, hyväksyykö kunta erinäisten osapuolien toimet M:ien kiinteistön kauppaan liittyen vai ei. Kunnan virkamiesten, M:ien tai Murskauskolmion toiminnan lainmukaisuuden tutkiminen M:ien kanssa tehdyn kaupan yhteydessä ei kuulu nyt tutkittavana olevaan asiaan. Olennaista sen sijaan on se oikeus, joka Murskauskolmiolla on ollut olemassa alueella kuntaa sitovasti, asiakirjojen hieman erilaisista merkinnöistä huolimatta.

Sopimus siitä, että oikeudenhaltija luopuu oikeuksistaan tietyllä alueella sillä ehdolla, että saa vastaavat oikeudet toisella alueella, ei voi merkitä väitettyä valtiontukea kyseiselle oikeudenhaltijalle. Rudusta ei suosita, vaan se pysyy samassa asemassa, jossa se entuudestaan oli.

S-ryhmän logistiikkakeskukset Oy:lle on lähetetty tiedoksi Rudus Oy:n lausuma 19.11.2014 ja Sipoon kunnanhallituksen lausunto 26.11.2014. Yhtiölle on ilmoitettu, että se voi halutessaan antaa näiden ja aiemmin tiedoksi saamiensa asiakirjojen johdosta selityksen. Selitystä ei ole annettu.

Rudus Oy:lle on lähetetty tiedoksi Sipoon kunnanhallituksen lausunto 26.11.2014. Yhtiölle on ilmoitettu, että se voi halutessaan antaa selityksen. Selitystä ei ole annettu.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus ei tutki Sipoon kunnan vaatimusta hallinto-oikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta. Muilta osin korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

2. Oy Torpex Ab:n vaatimus suullisen käsittelyn toimittamisesta hylätään.

3. Oy Torpex Ab:n vaatimus lisäselvityksen hankkimisesta hylätään.

4. Hallinto-oikeuden päätös kumotaan siltä osin kuin Oy Torpex Ab:n valitus ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus on hylätty. Sipoon kunnanvaltuuston päätös 7.11.2011 (§ 104) kumotaan.

5. Sipoon kunta määrätään korvaamaan Oy Torpex Ab:n oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa 4 950 eurolla ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa 9 370 eurolla viivästyskorkoineen. Viivästyskorko molemmille määrille määräytyy korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen antamisesta.

Sipoon kunnan ja S-ryhmän logistiikkakeskukset Oy:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylätään.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut

1. Sipoon kunnan oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa

Hallintolainkäyttölain 75 §:n 2 momentin mukaan oikeudenkäyntikuluista on soveltuvin osin voimassa, mitä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 7 - 16 §:ssä säädetään. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus on tehtävä ennen käsittelyn päättymistä.

Sipoon kunta ei ole hallinto-oikeudessa vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. Oy Torpex Ab:iin kohdistettu vaatimus hallinto-oikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on tehty hallinto-oikeuden käsittelyn päättymisen jälkeen ja jätettävä näin ollen tutkimatta.

2. Suullinen käsittely

Hallintolainkäyttölain 37 §:n 1 momentin mukaan asian selvittämiseksi toimitetaan tarvittaessa suullinen käsittely. Kun otetaan huomioon korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen lopputulos sekä peruste, jonka vuoksi Torpex on pyytänyt suullisen käsittelyn toimittamista, suullisen käsittelyn toimittaminen ei ole asian selvittämiseksi tarpeen. Tätä koskeva pyyntö on siten hylättävä.

3. Lisäselvityksen hankkiminen

Torpex on vaatinut, että Sipoon kunta velvoitetaan esittämään jäljennös Ruduksen ja S-ryhmän välisestä korvaussopimuksesta. Yhtiön mukaan kysymys on sopimuksesta, johon on viitattu valituksenalaisella kunnanvaltuuston päätöksellä 7.11.2011 hyväksytyssä kiinteistön kauppakirjassa.

Torpex on liittänyt valitukseensa Ruduksen ja sen tytäryhtiön sekä S-ryhmän välillä 16.5.2012 tehdyn sopimuksen, jonka yhtiö on olettanut sisällöltään muistuttavan kauppakirjassa viitattua korvaussopimusta. Sipoon kunta on ilmoittanut, että valituksen liitteenä oleva sopimus on kyseinen lopullinen korvaussopimus. S-ryhmä on puolestaan ilmoittanut, että muita korvaussopimuksia ei ole.

Torpexin vaatimuksen on edellä todetun perusteella katsottava kohdistuvan Ruduksen ja S-ryhmän väliseen korvaussopimukseen siinä muodossa kuin se oli kunnanvaltuuston päätöstä tehtäessä 7.11.2011. Kun kyseinen asiakirja ei sisälly oikeudenkäyntiaineistoon, kysymys on lisäselvityksen hankkimista koskevasta pyynnöstä.

Hallintolainkäyttölain 33 §:n 1 momentin mukaan valitusviranomaisen on huolehdittava siitä, että asia tulee selvitetyksi, ja tarvittaessa osoitettava asianosaiselle tai päätöksen tehneelle hallintoviranomaiselle, mitä lisäselvitystä asiassa tulee esittää. Pykälän 2 momentin mukaan valitusviranomaisen on hankittava viran puolesta selvitystä siinä laajuudessa kuin käsittelyn tasapuolisuus, oikeudenmukaisuus ja asian laatu sitä vaativat.

Sipoon kunta ja S-ryhmä ovat edellä todetuin tavoin ilmoittaneet, että Torpexin valituksen liitteenä oleva sopimus on lopullinen korvaussopimus eikä muita korvaussopimuksia ole. Sipoon kunta tai S-ryhmä ei ole esittänyt, että lopullisen korvaussopimuksen tämän asian kannalta merkitykselliset ehdot olisivat sisällöllisesti poikenneet niistä kyseisten ehtojen sisältöä koskevista tiedoista, joiden perusteella kunnanvaltuusto on valituksenalaisen päätöksen tehnyt. Tämän vuoksi kunnanvaltuuston päätöksen lainmukaisuutta voidaan, siltä osin kuin korkeimmassa hallinto-oikeudessa nyt on kysymys, arvioida Torpexin valitukseen liitetyn korvaussopimuksen perusteella.

Torpexin vaatiman lisäselvityksen hankkiminen korvaussopimuksesta siinä muodossa kuin se oli kunnanvaltuuston päätöstä tehtäessä ei näin ollen ole asian selvittämiseksi tai ratkaisemiseksi tarpeen. Tätä koskeva vaatimus on siten hylättävä.

4. Pääasia

4.1 Sovellettavat oikeusohjeet

4.1.1 Unionin oikeus

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 artiklan 1 kohdan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

SEUT 108 artiklan 3 kohdan mukaan komissiolle on annettava tieto tuen myöntämistä tai muuttamista koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa. Jos komissio katsoo, että tällainen suunnitelma ei 107 artiklan mukaan sovellu sisämarkkinoille, se aloittaa 2 kohdassa tarkoitetun menettelyn viipymättä. Jäsenvaltio, jota asia koskee, ei saa toteuttaa ehdottamiaan toimenpiteitä, ennen kuin menettelyssä on annettu lopullinen päätös.

Unionin tuomioistuimen oikeuskäytännön mukaan kansallisten tuomioistuinten käsiteltäväksi voidaan saattaa asioita, joissa ne joutuvat tulkitsemaan ja soveltamaan SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua tuen käsitettä etenkin ratkaistakseen sen, olisiko valtion toimenpiteen, joka on toteutettu noudattamatta 108 artiklan 3 kohdan mukaista ennakkovalvontamenettelyä, osalta pitänyt noudattaa mainittua menettelyä vai ei. Jos ne tulevat siihen tulokseen, että asianomainen toimenpide olisi todellakin pitänyt ennalta ilmoittaa komissiolle, niiden on todettava se sääntöjenvastaiseksi. Kansallisilla tuomioistuimilla ei sitä vastoin ole toimivaltaa ratkaista sitä, soveltuuko valtiontuki sisämarkkinoille, sillä tämä osa valvonnasta kuuluu komission yksinomaiseen toimivaltaan (asia C-6/12 P, EU:C:2013:525, 38 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen ja asia C-672/13 OTP Bank , EU:C:2015:185, 31 ja 37 kohta).

Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan kaikkien SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettujen edellytysten on täytyttävä, jotta kyseessä olisi valtiontuki. Kysymys on ensinnäkin oltava valtion toimenpiteestä tai valtion varoilla toteutetusta toimenpiteestä. Kyseisen toimenpiteen on toiseksi oltava omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Kolmanneksi toimenpiteellä on annettava etua sille, joka on toimenpiteen kohteena. Neljänneksi toimenpiteen on vääristettävä tai uhattava vääristää kilpailua (esimerkiksi asia C-237/04 Enirisorse , EU:C:2006:197, 38 - 39 kohta, asia C-172/03 Heiser , EU:C:2005:130, 27 kohta sekä asia C-280/00 Altmark Trans , EU:C:2003:415, 75 kohta).

Unionin tuomioistuimen mukaan SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuna valtiontukena on pidettävä ainoastaan suoraan tai välillisesti valtion varoista myönnettyjä etuja. Määräyksessä tehty ero jäsenvaltion myöntämän tuen ja valtion varoista myönnetyn tuen välillä ei merkitse sitä, että kaikki jäsenvaltion myöntämät edut olisivat tukea riippumatta siitä, onko ne rahoitettu valtion varoista, vaan erottelun tarkoituksena on ainoastaan sisällyttää tuen käsitteeseen valtion suoraan myöntämät edut ja valtion nimeämien tai perustamien julkisten tai yksityisten elinten välityksellä myönnetyt edut (esimerkiksi asia C-677/11 Doux Élevage , EU:C:2013:348, 26 kohta ja asia C-379/98 PreussenElektra , EU:C:2001:160, 58 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

Unionin tuomioistuimen mukaan SEUT 107 artiklan 1 kohta koskee kaikkia rahavaroja, joita viranomaiset voivat tosiasiallisesti käyttää tukeakseen yrityksiä ilman, että sillä seikalla olisi merkitystä, kuuluvatko nämä varat pysyvästi valtion omaisuuteen. Tästä seuraa, että vaikka kyseistä toimenpidettä vastaavat rahamäärät eivät ole pysyvästi valtion hallussa, ne voidaan luokitella valtion varoiksi jo sillä perusteella, että ne ovat jatkuvasti valtion määräysvallassa ja siis toimivaltaisten kansallisten viranomaisten käytettävissä (esimerkiksi asia C-262/12 Association Vent De Colère, EU:C:2013:851, 21 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen, asia C-677/11 Doux Élevage , 35 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen sekä asia C-482/99 Ranska vastaan komissio (Stardust Marine ), EU:C:2002:294, 37 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

Edelleen unionin tuomioistuimen oikeuskäytännön mukaan SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetun toimenpiteen vastuutahoa koskevan edellytyksen osalta on tutkittava, ovatko viranomaiset olleet osallisia siihen, että kyseisestä toimenpiteestä päätettiin (edellä mainittu asia C-262/12 Association Vent De Colère , 17 kohta). Valtion varoilla toteutetun toimenpiteen käsitteen on puolestaan tarkoitus kattaa valtion suoraan myöntämien etujen lisäksi sellaisten julkisten tai yksityisten elinten välityksellä myönnetyt edut, jotka valtio on nimennyt tai perustanut tuen hallinnoimista varten (esimerkiksi edellä mainittu asia C-262/12 Association Vent De Colère , 20 kohta, asia 78/76 Steinike & Weinlig , EU:C:1977:52, 21 kohta, sekä yhdistetyt asiat C-72/91 ja C-73/91 Sloman Neptun , EU:C:1993:97, 19 kohta).

Unionin tuomioistuin on myös todennut, että SEUT 107 artiklan 1 kohdassa määritellään valtion toimenpiteet niiden vaikutusten perusteella. Tämän vuoksi ei voida sulkea pois sitä, että useampia valtion peräkkäisiä toimenpiteitä on pidettävä SEUT 107 artiklan 1 kohdan soveltamiseksi yhtenä ainoana toimenpiteenä (yhdistetyt asiat C-399/10 P ja C-401/10 P Bouygues ja Bouygues Télécom v. komissio , EU:C:2013:175, 103 ja 104 kohta, sekä asia C-522/13 Ministerio de Defensa ja Navantia , EU:C:2014:2262, 28 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

Unionin tuomioistuin on viimeaikaisessa oikeuskäytännössään katsonut, että valtiontuen toteaminen edellyttää sen selvittämistä, onko olemassa riittävän suora yhteys yhtäältä tuensaajalle myönnetyn edun ja toisaalta valtion tulonmenetysten (asia C-279/08 P komissio v. Alankomaat , EU:C:2011:551, 111 kohta) tai valtion talousarvion pienentymisen taikka jopa talousarvioon riittävän konkreettisesti kohdistuvan taloudellisen riskin välillä (edellä mainitut asiat C-399/10 P ja C-401/10 P Bouygues ja Bouygues Télécom v. komissio , 106 ja 109 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen, ja asia C-522/13 Ministerio de Defensa ja Navantia , 47 kohta, sekä asia C-518/13 Eventech , EU:C:2015:9, 34 kohta, ja asia C-242/13 Commerz Nederland , EU:C:2014:2224, 30 kohta).

Vielä unionin tuomioistuin on katsonut, että tuen käsitteellä ei tarkoiteta ainoastaan positiivisia suorituksia, vaan myös toimenpiteitä, jotka eivät ole avustuksia sanan suppeassa merkityksessä mutta jotka eri tavoin alentavat yritysten vastattavaksi tavallisesti kuuluvia kustannuksia ja ovat siten sekä luonteeltaan että vaikutuksiltaan avustusten kaltaisia (esimerkiksi edellä mainittu asia C-237/04 Enirisorse , 42 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen). Viranomaisen toteuttamina, tiettyjä yrityksiä tai tiettyjä tuotteita suosivina toimenpiteinä annettu julkinen tuki poikkeaa oikeudelliselta luonteeltaan perustavalla tavalla vahingonkorvauksista, joita kansalliset viranomaiset voidaan tarvittaessa velvoittaa maksamaan yksityisille oikeussubjekteille näille aiheuttamansa vahingon korvaamiseksi. Tällaiset vahingonkorvaukset eivät ole SEUT 107 artiklassa tarkoitettuja tukia (yhdistetyt asiat 106 - 120/87 Asteris ym ., EU:C:1988:457, 23 - 24 kohta).

4.1.2 Kansallinen oikeus

Hallintolain 31 §:n 1 momentin mukaan viranomaisen on huolehdittava asian riittävästä ja asianmukaisesta selvittämisestä hankkimalla asian ratkaisemiseksi tarpeelliset tiedot sekä selvitykset.

Kuntalain 53 §:n 1 momentin mukaan kunnanhallituksen on valmisteltava valtuustossa käsiteltävät asiat lukuun ottamatta eräitä asioita, joista ei nyt ole kysymys.

Kuntalain 90 §:n 2 momentin mukaan kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että: 1) päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä; 2) päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa; tai 3) päätös on muuten lainvastainen.

4.2 Kysymyksenasettelu

Sipoon kunnanvaltuuston valituksenalainen päätös 7.11.2011 (§ 104) koskee noin 39 hehtaarin suuruisen alueen muodostavien kiinteistöjen myymistä S-ryhmälle perustettavan yhtiön lukuun. Kiinteistöjen kauppahinta muodostuu 4 680 004 euron peruskauppahinnasta ja tietyin edellytyksin suoritettavasta 4 899 996 euron lisäkauppahinnasta.

Kunnalle maksettavasta lisäkauppahinnasta on sovittu vähennettäväksi eräät korvaukset, joita S-ryhmä on sitoutunut sen ja Ruduksen välisen sopimuksen perusteella suorittamaan Rudukselle. Asiassa tulee ensisijaisesti ratkaistavaksi, onko kunnanvaltuuston päätös kiinteistön kaupan hyväksymisestä syntynyt virheellisessä järjestyksessä sillä Torpexin esittämällä perusteella, että kunta ei ollut selvittänyt unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltumista järjestelyyn Rudukselle maksettavien korvausten osalta.

4.3 Tässä asiassa merkityksellisten sopimusten keskeinen sisältö

4.3.1 Kiinteistön kauppakirja

Sipoon kunnanvaltuusto on päättänyt valituksenalaisella päätöksellä myydä Martinkylässä Bastukärrin työpaikka-alueen asemakaava-alueella sijaitsevan noin 39 hehtaarin suuruisen alueen S-ryhmälle perustettavan yhtiön lukuun päätökseen liitetyn kauppakirjaluonnoksen (jäljempänä myös kiinteistön kauppakirja ) mukaisin ehdoin.

Kiinteistön kauppakirjan kohdassa 1 (kauppahinta ja maksuehdot) on sovittu muun ohella seuraavaa (lukujen kirjaimin ilmaistut muodot poistettu ilman eri merkintää):

"Kauppahinta on 9 580 000 euroa. Kauppahinta koostuu peruskauppahinnasta ja lisäkauppahinnasta.

Peruskauppahinta on 4 680 004 euroa. (- - -)

Kaupan kohteen lisäkauppahinta on yhteensä enintään 4 899 996 euroa.

Lisäkauppahintaa maksetaan seuraavien edellytysten täyttyessä:

3. Mikäli S-ryhmä ei joudu maksamaan Rudus Oy:lle ns. korvaussopimuksen kohdassa 3.2 c tarkoitettujen vastuiden vakuudeksi antamansa 2 757 546 euron määräisen nimivakuuden perusteella mitään, maksetaan myyjälle lisäkauppahintana 2 757 546 euroa. Nimivakuuden perusteella mahdollisesti maksettava määrä vähentää lisäkauppahinnan maksuvelvollisuutta enintään 2 757 546 euroa (- - -).

5. Mikäli Rudus Oy:lle korvaussopimuksen kohdissa 3.2 d ja e tarkoitettujen vastuiden vakuudeksi annettavasta 2 142 450 euron määräisestä omavelkaisesta pankkitakauksesta ei jouduta maksamaan mitään, maksetaan myyjälle lisäkauppahintana 2 142 450 euroa. Omavelkaisen pankkitakauksen perusteella mahdollisesti maksettava määrä vähentää lisäkauppahinnan maksuvelvollisuutta enintään 2 142 450 euroa (- - -)."

4.3.2 Korvaussopimus

Rudus ja sen tytäryhtiö (sulautunut sittemmin Rudukseen) sekä S-ryhmä ovat 16.5.2012 tehneet sopimuksen, joka saadun selvityksen perusteella on kiinteistön kauppakirjassa viitatun korvaussopimuksen lopullinen versio (jäljempänä myös korvaussopimus ).

Korvaussopimuksessa ei ole kiinteistön kauppakirjassa viitattuja kohtia 3.2.d - e. Lisäksi asiayhteyden perusteella on pääteltävissä, että kiinteistön kauppakirjassa oleva viittaus korvaussopimuksen kohtaan 3.2.c on virheellinen. Saadun selvityksen perusteella ja sen perusteella, mitä sopimusten sisällöstä ja asiayhteydestä on pääteltävissä, kiinteistön kauppakirjassa olevat viittaukset koskevat seuraavia lopullisen korvaussopimuksen kohtia:

- viittaus kohtaan 3.2.c tarkoittaa viittausta kohtaan 3.2.a

- viittaus kohtiin 3.2.d - e tarkoittaa viittausta kohtiin 3.2.b - c

Korvaussopimuksen kohdassa 3.2 on sovittu seuraavaa:

"a) Siinä tapauksessa, että Ruduksen betoniaseman toiminnan käynnistyminen (- - -) viivästyy siitä syystä, etteivät tarvittavat uudet viranomaisluvat ole saavuttaneet lainvoimaa Ruduksen betoniaseman toiminnan päättyessä (- - -) tai etteivät betoniaseman toimintaa palveleva tieyhteys tai vesi- ja viemäriverkosto ole valmistuneet 31.10.2012 mennessä, suorittaa S-ryhmä Rudukselle korvauksena ylimääräisistä betonikuljetuksista 72 567 euroa/kk kyseiseltä viivästysajalta. Korvauksen maksuvelvollisuus alkaa 1.11.2012 ja päättyy viimeistään 31.12.2015.

b) Siinä tapauksessa, että kiviainessopimuksen kohdissa 5.2 ja 5.3 tarkoitettu mahdollisuus korvaavan kiviaineksen ottotoimintaan ei ole toteutunut miltään osin 1.9.2021 mennessä siitä syystä, ettei kiviainessopimus mistä tahansa syystä tule sen kaikkia osapuolia sitovaksi 1.9.2021 mennessä tai etteivät tarvittavat uudet viranomaisluvat ja/tai otto-oikeuden luovutussopimukset saavuta lainvoimaa 1.9.2021 mennessä, suorittaa S-ryhmä Rudukselle ja Murskauskolmiolle kertakaikkisena korvauksena 1 438 182,00 euroa.

c) Siinä tapauksessa, että kiviainessopimuksen kohdissa 5.2 ja 5.3 tarkoitettu mahdollisuus korvaavan kiviaineksen ottotoimintaan toteutuu ennen 1.9.2021, mutta ottoa ei viranomaislupien sisällöstä johtuen voida toteuttaa täysimääräisenä, suorittaa S-ryhmä Rudukselle ja Murskauskolmiolle määrän, joka suhteutuu edellisessä kohdassa mainittuun 1 438 182,00 euron kokonaissuoritukseen samalla tavoin kuin ottovaje suhteutuu korvattavan kiviaineksen kokonaismäärään.

Kaikki edellä mainitut korvausmäärät ovat riippumattomia siitä, missä määrin ne mahdollisesti ylittävät tai alittavat todella aiheutuvan vahingon määrän."

4.3.3 Kiviainessopimus

Sipoon kunnanhallitus on päätöksellään 4.10.2011 (§ 263) muun ohella hyväksynyt päätöksen liitteenä olevan luonnoksen Sipoon kunnan, Ruduksen ja Murskauskolmion väliseksi sopimukseksi (jäljempänä myös kiviainessopimus ).

Kiviainessopimus liittyy maa-alueiden käyttöä koskevaan järjestelyyn, jonka tarkoituksena on mahdollistaa S-ryhmän logistiikkakeskuksen sijoittuminen Sipooseen. Sopimuksesta ilmenevänä tarkoituksena on vapauttaa Ruduksen ja Murskauskolmion omistuksessa tai hallinnassa oleva sopimusalue siten, että aluetta on mahdollista alkaa valmistella logistiikkakeskuksen tarpeisiin.

Ruduksella ja Murskauskolmiolla on sopimusalueen kiinteistöihin kohdistuvia kiviainesten otto-oikeuksia, joista yhtiöt ovat suostuneet luopumaan sopimusalueen vapauttamiseksi edellä kuvattuun käyttöön. Kiviainessopimuksen keskeisenä sisältönä on sopia järjestelystä, jossa yhtiöt saavat sopimusalueelle jäävien kiviainesten otto-oikeuksien tilalle vastaavat otto-oikeudet muualta.

4.4 Oikeudellinen arviointi

4.4.1 Arvioinnin perusteet

Unionin oikeuden soveltamiskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että kunnan myöntämä tuki voi olla SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Kunnan tulee valtiontukiviranomaisena noudattaa päätöksenteossaan laillisia menettelyjä ja siten omaisuutensa luovuttamista valmistellessaan ottaa huomioon muun ohella unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten vaikutus.

Unionin valtiontukimääräyksiä ja -säännöksiä sovelletaan toimenpiteisiin, jotka täyttävät kaikki SEUT 107 artiklan 1 kohdassa määrätyt edellytykset. SEUT 107 artiklan 1 kohdan ja sitä tulkinneen unionin tuomioistuimen edellä mainitun oikeuskäytännön perusteella valtiontukimääräykset ja -säännökset koskevat vain toimenpiteitä, joissa muodossa tai toisessa on kysymys valtion varojen luovuttamisesta. Toimenpiteen on oltava valikoiva ja annettava etua toimenpiteen kohteena olevalle taholle. Edelleen toimenpiteen on oltava omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan sekä vääristettävä tai uhattava vääristää kilpailua.

Sipoon kunnanvaltuuston valituksenalaisessa päätöksessä on todettu, että päätöksen kohteena olevassa kiinteistön kaupassa sovittu neliöhinta vastaa Sipoon kunnan toimeksiannosta toukokuussa 2011 tehtyä arviota työpaikka-alueiden hintatasosta ja että kauppahinta on käyvän arvon mukainen. Päätöksestä ei sen sijaan ilmene, että kunta olisi ennen päätöksen tekemistä erityisesti selvittänyt, saattaako päätöksen kohteena olevan kiinteistön kaupan lisäkauppahinnan määräytymisperusteessa olla, siltä osin kuin se liittyy edellä kuvatun sopimusjärjestelyn perusteella Rudukselle maksettaviin korvauksiin, kysymys unionin valtiontukimääräyksissä ja -säännöksissä tarkoitetusta toimenpiteestä.

Korkeimmassa hallinto-oikeudessa tulee ensisijaisesti ratkaistavaksi, onko kunnanvaltuuston päätös kiinteistön kaupan hyväksymisestä syntynyt virheellisessä järjestyksessä sen vuoksi, että kunta ei ollut selvittänyt unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltumista järjestelyyn Rudukselle maksettavien korvausten osalta. Tältä osin asiassa tulee arvioitavaksi, onko kunnanvaltuuston päätös kiinteistön kaupan hyväksymisestä koskenut lisäkauppahinnan määräytymisperusteen osalta toimenpidettä, jota voitaisiin pitää SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuna valtiontukena Rudukselle, ja olisiko kunnan tullut tästä syystä selvittää unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten mahdollinen soveltuvuus ennen päätöksen tekemistä.

Kunnanvaltuuston päätöksen lainmukaisuutta tässä suhteessa arvioitaessa ei ole tarpeen yksityiskohtaisesti selvittää, täyttääkö edellä mainittu toimenpide kaikki SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetut edellytykset. Riittävää on arvioida, onko toimenpide ollut sisältönsä ja ominaisuuksiensa puolesta sellainen, että päätöstä sen hyväksymisestä ei olisi tullut tehdä ennen unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten mahdollisen soveltuvuuden tarkempaa selvittämistä.

4.4.2 Korvaus kiviainessopimuksen toteutumatta jäämisestä

Sipoon kunnanvaltuuston hyväksymän kiinteistön kauppakirjan mukaan kunnan S-ryhmälle myymien kiinteistöjen kauppahinta on yhteensä 9 580 000 euroa. Kauppahinta muodostuu peruskauppahinnasta (4 680 004 euroa) ja tietyin ehdoin suoritettavasta, niin sanotusta lisäkauppahinnasta (enintään 4 899 996 euroa). Kunnanvaltuuston päätöksestä ilmenee, että kunnan käsityksen mukaan myytävien kiinteistöjen käypä arvo on kokonaiskauppahinnan suuruinen.

Kiinteistön kauppakirjan 1.5 kohdan mukaan ja järjestelyn sisällöstä muutoin saadun selvityksen perusteella S-ryhmä vähentää kunnalle maksettavasta lisäkauppahinnasta määrän, jonka yhtiö joutuu korvaussopimuksen nojalla maksamaan Rudukselle, jos kiviainessopimuksen mukainen mahdollisuus kiviainesten ottamiseen ei toteudu sovitulla tavalla. Tällä perusteella lisäkauppahinnasta tehtävän vähennyksen enimmäismäärä on kauppakirjan mukaan 2 142 450 euroa.

Korvaussopimuksen 3.2.b - c kohdan perusteella S-ryhmä on velvollinen maksamaan Rudukselle enintään 1 438 182 euroa, jos kiviainessopimuksen mukainen mahdollisuus kiviainesten ottamiseen ei toteudu sovitulla tavalla. Korvaussopimuksen mukainen enimmäiskorvaus on siten pienempi kuin tällä perusteella kiinteistön kauppakirjan mukaan tehtävä enimmäisvähennys. Ero johtuu saadun selvityksen perusteella siitä, että kauppakirjaa laadittaessa käytettävissä on ollut vasta arvio kiviainessopimuksen kohteena olevan kiviaineksen määrästä, ja sittemmin suoritetussa mittauksessa määrän on todettu olevan alun perin arvioitua pienempi. Kun S-ryhmällä on oikeus vähentää kunnalle maksettavasta lisäkauppahinnasta tältä osin enintään se määrä, jonka yhtiö korvaussopimuksen edellä mainittujen kohtien perusteella Rudukselle maksaa, voi kunnan saama kauppahinta pienentyä tällä perusteella enintään 1 438 182 euroa.

Asiassa tulee edellä todetuin tavoin arvioitavaksi, onko kunnanvaltuuston päätös kiinteistön kaupan hyväksymisestä koskenut lisäkauppahinnan määräytymisperusteen osalta toimenpidettä, jota voitaisiin pitää SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuna valtiontukena Rudukselle. Tältä osin on ensin arvioitava, voiko lisäkauppahintaan vaikuttavassa, Rudukselle edellä mainitulla perusteella maksettavassa korvauksessa olla kysymys SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla valtion toimenpiteestä tai toimenpiteestä, joka on valtion varoilla toteutettu.

Rudukselle maksettava korvaus perustuu yhtiön ja S-ryhmän väliseen korvaussopimukseen, jonka osapuoli Sipoon kunta ei ole. Kunta ei myöskään välittömästi maksa kyseistä korvausta Rudukselle, vaan sen maksaa S-ryhmä. Yksinomaan korvaussopimuksen ehtojen perusteella tarkasteltuna kysymys ei siten ole kunnan toimenpiteestä tai toimenpiteestä, joka on sen varoilla toteutettu. Arvioitaessa unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltamista yllä kuvatun unionin tuomioistuimen oikeuskäytännön valossa on kuitenkin otettava huomioon asian olosuhteet kokonaisuudessaan ja se asiayhteys, jossa korvaussopimukseen perustuva korvaus Rudukselle toteutetaan. Useampaa peräkkäistä Sipoon kunnan toimenpidettä voidaan SEUT 107 artiklan 1 kohdan soveltamisen kannalta pitää yhtenä ainoana kunnan toimenpiteenä. Edellytyksenä valtiontuen toteamiselle on kuitenkin se, että Rudukselle mahdollisesti myönnetyn edun ja Sipoon kunnan tulonmenetysten välillä on riittävän suora yhteys.

Korvaussopimus, kiviainessopimus ja nyt kysymyksessä oleva kiinteistön kauppa liittyvät kaikki samaan kokonaisjärjestelyyn, jonka tarkoituksena on mahdollistaa S-ryhmän logistiikkakeskuksen sijoittuminen Sipoon kuntaan. Tämän kokonaisjärjestelyn toteuttamisen edellytysten kannalta olennainen seikka on ollut niistä ehdoista sopiminen, joilla logistiikkakeskuksen käyttöön suunnitellulla alueella aiemmin toimintaansa harjoittanut Rudus on suostunut siirtymään alueelta pois.

Ruduksella ja sen tytäryhtiöllä (sulautunut sittemmin Rudukseen) on ollut muun ohella alueeseen kohdistuvia kiviainesten otto-oikeuksia, joista ne ovat suostuneet luopumaan alueen vapauttamiseksi edellä kuvattuun käyttöön. Kunnan ja Ruduksen välisen kiviainessopimuksen keskeisenä sisältönä on sopia järjestelystä, jossa Rudus saa alueelle jäävien kiviainesten otto-oikeuksien tilalle vastaavat otto-oikeudet muualta. S-ryhmän ja Ruduksen välisessä korvaussopimuksessa on puolestaan sovittu muun ohella korvauksesta, jonka S-ryhmä suorittaa Rudukselle, jos kiviainessopimuksen mukainen mahdollisuus korvaavien kiviainesten ottamiseen ei toteudu sovitulla tavalla. Kunnan ja S-ryhmän välisessä kiinteistön kaupassa taas on sovittu, että S-ryhmä vähentää kunnalle maksettavasta lisäkauppahinnasta sen edellä mainittuun korvaukseen perustuvan määrän, jonka se maksaa korvaussopimuksen perusteella Rudukselle.

Kiinteistön kauppakirjan mukaan ja järjestelyn sisällöstä muutoin saadun selvityksen perusteella S-ryhmä voi vähentää Rudukselle maksamansa korvauksen suoraan ja täysimääräisesti siitä lisäkauppahinnan osasta, jonka S-ryhmä olisi muutoin velvollinen maksamaan kunnalle niiden välisen kiinteistön kaupan perusteella. Lisäkauppahinnan kyseinen osa erääntyy kauppakirjan mukaan maksettavaksi vasta sen jälkeen, kun Rudus on vapauttanut korvaussopimuksen mukaisen korvauksen maksamista turvaavan vakuuden tai esittänyt siihen perustuvan maksuvaatimuksensa. Vaikka lisäkauppahinta saattaa tällä perusteella erääntyä maksettavaksi vasta vuonna 2021, kiinteistön kauppakirjan mukaan omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy S-ryhmälle jo kauppakirjan allekirjoituksella.

Korvaussopimus, kiviainessopimus ja kiinteistön kauppakirja muodostavat edellä todetuin tavoin tarkoitukseltaan yhtenäisen ja sisällöltään kiinteästi toisiinsa liittyvän kokonaisuuden Rudukselle maksettavan korvauksen osalta. Vaikka nyt kysymyksessä olevan korvauksen Rudukselle maksaa ensi kädessä S-ryhmä, korvaus tulee tosiasiallisesti rahoitettavaksi siitä kauppahintasaatavasta, joka kunnalle syntyy kiinteistön kaupan perusteella S-ryhmältä. Kunnanvaltuusto on kuntaa sitovasti päättänyt näiden kunnalle kuuluvien varojen käyttämisestä tähän tarkoitukseen hyväksyessään kiinteistön kauppakirjan mukaisen lisäkauppahinnan määräytymistä koskevat ehdot. Kysymys on näin ollen useammasta peräkkäisestä Sipoon kunnan toteuttamasta toimenpiteestä, joita voidaan asiaa unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten kannalta arvioiden pitää yhtenä kunnan toimenpiteenä. Asiassa ei näin ollen voida sulkea pois sitä, että kysymys on SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla valtion toimenpiteestä tai toimenpiteestä, joka on valtion varoilla toteutettu.

Seuraavaksi on arvioitava, voiko nyt kysymyksessä olevalla toimenpiteellä olla annettu SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla etua sille, joka on toimenpiteen kohteena. Tältä osin tulee muun ohella tarkasteltavaksi, mihin Rudukselle maksettava ja lisäkauppahintaan edellä todetuin tavoin vaikuttava korvaus perustuu.

Sipoon kunta on Torpexin valituksen johdosta antamassaan selityksessä todennut, että nyt kysymyksessä olevan korvauksen enimmäismäärä 1 438 182 euroa perustuu Rambollin mittaukseen ja arvioon alueen todellisesta kiviaineksen määrästä, joka Rudukselta on jäänyt ottamisoikeuksia koskevien sopimusten ja lupaehtojen mukaan ottamatta ennen alueelta siirtymistään. Kunta on kuitenkin myöhemmin esittänyt, että Rudukselle aiheutuva vahinko ei ole sama kuin alueelle jääneiden kiviainesten arvo, vaan muodostuu monista muistakin tekijöistä. Kunnan mukaan mahdollisten vahinkojen määrä on neuvottelujen yhteydessä parhaan käsityksen mukaan arvioitu kaikki vahingot huomioon ottaen.

Korvaussopimus sisältää ehtoja useista erilaisista korvauksista, joita S-ryhmä suorittaa Rudukselle. Sopimuksen mukaan (kohta 3.1) korvausta suoritetaan muun ohella kiviainesliiketoimintaan liittyvien laitteiden, laitosten ja irti louhittujen kiviainesten siirrosta, erilaisista henkilöstö- ja asiantuntijakustannuksista liittyen pitkällä aikavälillä tehtyyn hankinta- ja luvitustyöhön, tiukempien lupaehtojen työnaikaisista kustannuksista sekä betonitehtaan siirtoon liittyvistä toimenpiteistä. Lisäksi korvausta suoritetaan (kohta 3.2) tietyin ehdoin muun ohella siitä, että Ruduksen betoniaseman toiminnan käynnistyminen viivästyy, sekä siitä, että kunnan ja Ruduksen välisessä kiviainessopimuksessa sovittu oikeus korvaavien kiviainesten ottamiseen ei toteudu sovitulla tavalla.

Korvaussopimuksen liitteessä on eritelty sopimuksen kohdassa 3.1 tarkoitettujen korvausten perusteena olevat kustannukset tai ainakin niitä koskevat arviot. Sopimuksen kohdassa 3.2 tarkoitetun betoniaseman viivästymistä koskevan korvauksen on puolestaan yksilöity liittyvän ylimääräisistä betonikuljetuksista aiheutuviin kustannuksiin. Korvaussopimuksessa ei sen sijaan ole samalla tavalla yksilöity, mihin perustuu sen kiviainessopimuksen toteutumatta jäämistä koskevan korvauksen määrä, josta nyt on kysymys.

Viimeksi mainitun korvauksen suorittamisen peruste huomioon ottaen voidaan pitää ilmeisenä, että korvauksen määrällä on kiinteä yhteys sen kiviaineksen arvoon, joka Rudukselle kiviainessopimuksen perusteella kuuluisi. Korvaussopimuksen mukainen 1 438 182 euron korvaus maksetaan Rudukselle kokonaan, jos kiviainessopimuksessa sovittu oikeus korvaavien kiviainesten ottamiseen ei toteudu lainkaan, ja oikeuden jäädessä vain osin toteutumatta maksetaan tästä korvauksesta osuus, joka vastaa yhtiön tosiasiassa saaman kiviaineksen määrän suhdetta kiviainessopimuksessa tarkoitetun kiviaineksen kokonaismäärään.

Mahdollista sinänsä on, että Rudukselle aiheutuu lisäksi voiton menetystä tai muita kielteisiä taloudellisia seurauksia, mikäli kiviainessopimuksen mukainen oikeus ei toteudu sovitulla tavalla eikä yhtiö siten pysty hyödyntämään kyseisiä kiviaineksia liiketoiminnassaan. Tällaisia seurauksia tai niiden taloudellisia vaikutuksia ei kuitenkaan ole tässä asiassa yksilöity tai selvitetty siten, että niiden vaikutusta korvaussopimuksessa sovitun korvauksen määrään olisi mahdollista arvioida.

Asiassa ei ole todettavissa, että Rudukselle mahdollisesti aiheutuvia kielteisiä taloudellisia seurauksia ei olisi ollut käytännössä mahdollista yksilöidä tai selvittää niiden epävarmasta tai välillisestä luonteesta johtuen. Kunta on edellä todetuin tavoin esittänyt, että yhtiön mahdollisten vahinkojen määrä on neuvottelujen yhteydessä arvioitu kaikki vahingot huomioon ottaen, joten kunta on pitänyt mahdollisena etukäteen yksilöidä korvauksen määrään vaikuttavat seikat ja arvioida niiden taloudellisen vaikutuksen. Yksilöityä selvitystä tehdyistä arvioista tai niiden perusteista ei kuitenkaan ole kunnanvaltuuston päätöksessä tai oikeudenkäynnin aikanakaan esitetty.

Kunnan toimittaman, sopimusaluetta koskevan Rambollin 24.1.2012 päivätyn massalaskelman mukaan alueella olevan kiviaineksen massamäärä on arviolta 724 000 m ³ ktr. Kunnanvaltuuston päätöksestä ilmenee, että kunta on kiinteistön kaupasta päättäessään arvioinut kiviaineksen määräksi noin 1 250 000 k-m ³ ja arvoksi noin 1 250 000 euroa, joten kunnan käsitys kiviaineksen arvosta on ollut noin 1 euro / k-m ³ . Näiden tietojen perusteella laskien Rudus voisi siten menettää kiviaineksia noin 724 000 euron arvosta, mikäli yhtiön kiviainessopimukseen perustuva oikeus ei toteutuisi.

Korvaussopimuksen mukaan kiviainessopimuksen toteutumatta jäämisen perusteella Rudukselle maksettavan korvauksen enimmäismäärä on 1 438 182 euroa. Tämä määrä on lähes kaksinkertainen verrattuna kunnan esittämien tietojen perusteella laskettavissa olevaan kiviainesten arvoon, jonka Rudus menettäisi, mikäli yhtiön kiviainessopimukseen perustuva oikeus ei toteutuisi sovitulla tavalla. Korvaussopimuksen mukaan Rudukselle maksettava korvaus on riippumaton yhtiölle aiheutuvan todellisen vahingon määrästä.

Kunta ei edellä todetuin tavoin ole luotettavasti yksilöinyt tai selvittänyt seikkoja, joihin korvaussopimuksessa tältä osin sovitun korvauksen määrä perustuu. Tähän nähden asiassa ei voida sulkea pois sitä, että korvauksessa, joka vaikuttaa kunnan saaman lisäkauppahinnan määräytymiseen ja joka on kunnan esittämien tietojen valossa kiviainesten arvoa olennaisesti suurempi, on kysymys SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta edusta Rudukselle. Rudukselle näin myönnetyn edun ja Sipoon kunnan saamatta jääneestä lisäkauppahinnasta johtuvan tulonmenetysten välillä on katsottava olevan riittävän suora yhteys. Kun toimenpide on kohdistettu vain Rudukseen, se on myös ollut mainitun määräyksen soveltamista koskevassa oikeuskäytännössä tarkoitetulla tavalla valikoiva.

Sille kunnan vetoamalle seikalle, että se voi omalla kiviainessopimuksen mukaisella toiminnallaan tosiasiassa vaikuttaa korvauksen maksuvelvollisuuden syntymiseen, ei voida antaa asiassa ratkaisevaa merkitystä. Kunnanvaltuuston päätöksen lainmukaisuutta ei myöhemmin voida enää saattaa tältä osin tutkittavaksi, mikäli maksuvelvollisuus kunnan toimenpiteistä huolimatta kuitenkin syntyy.

Lopuksi asiassa on arvioitava, onko toimenpide SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan sekä vääristääkö tai uhkaako se vääristää kilpailua. Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan edellytys, jonka mukaan tuen on oltava omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan, ei riipu siitä, ovatko tuotetut palvelut paikallisia tai alueellisia, tai siitä, kuinka merkittävää kyseinen toiminta on (esimerkiksi edellä mainittu asia C-172/03 Heiser , 33 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

Kun otetaan huomioon Ruduksen harjoittaman elinkeinotoiminnan laatu ja laajuus sekä nyt kysymyksessä olevan toimenpiteen taloudellisesta merkityksestä ja siihen mahdollisesti sisältyvän edun määrästä saatavilla oleva selvitys, asiassa ei voida sulkea pois sitä, että toimenpide on SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan ja että se ainakin uhkaa vääristää kilpailua.

4.4.3 Korvaus betoniaseman toiminnan viivästymisestä

Sipoon kunnanvaltuuston hyväksymän kiinteistön kauppakirjan 1.3 kohdan mukaan ja järjestelyn sisällöstä muutoin saadun selvityksen perusteella S-ryhmä vähentää kunnalle maksettavasta lisäkauppahinnasta myös korvaukset, jotka yhtiö joutuu korvaussopimuksen nojalla maksamaan Rudukselle sillä perusteella, että Ruduksen betoniaseman toiminnan käynnistyminen viivästyy korvaussopimuksessa mainituista syistä. Rudukselle viivästysajalta maksettava korvaus on 72 567 euroa kuukaudessa ja sitä maksetaan sopimuksen mukaan aikavälillä 1.11.2012 - 31.12.2015. Tällä perusteella lisäkauppahinnasta vähennettävän korvauksen enimmäismäärä on siten 2 757 546 euroa.

Ruduksella on ollut nyt kysymyksessä olevalla, S-ryhmän logistiikkakeskuksen käyttöön suunnitellulla alueella muun ohella betonin valmistukseen liittyvää toimintaa, jonka se on suostunut siirtämään muualle alueen vapauttamiseksi logistiikkakeskuksen käyttöön. Kunnan ja Ruduksen välisessä kiviainessopimuksessa on viitattu yhtiön betonitoiminnan päättämisestä ja siirtämisestä sovittuun sekä uuden betoniaseman ja sen toimintaa palvelevan tieyhteyden sekä vesi- ja viemäriverkoston huomioon ottamiseen alueen kaavoituksessa. S-ryhmän ja Ruduksen välisessä korvaussopimuksessa on puolestaan sovittu muun ohella korvauksesta, jonka S-ryhmä suorittaa Rudukselle, jos betoniaseman toiminnan käynnistyminen viivästyy siitä syystä, että tarvittavat uudet luvat eivät ole saavuttaneet lainvoimaa tai että betoniaseman toimintaa palveleva tieyhteys tai vesi- ja viemäriverkosto eivät ole valmistuneet määräajassa. Kunnan ja S-ryhmän välisessä kiinteistön kaupassa taas on sovittu, että S-ryhmä vähentää kunnalle maksettavasta lisäkauppahinnasta sen edellä mainittuun korvaukseen perustuvan määrän, jonka se maksaa korvaussopimuksen perusteella Rudukselle.

Kiinteistön kauppakirjan mukaan ja järjestelyn sisällöstä muutoin saadun selvityksen perusteella S-ryhmä voi vähentää Rudukselle tältä osin maksamansa korvauksen suoraan ja täysimääräisesti siitä lisäkauppahinnan osasta, jonka S-ryhmä olisi muutoin velvollinen maksamaan kunnalle niiden välisen kiinteistön kaupan perusteella. Lisäkauppahinnan kyseinen osa erääntyy kauppakirjan mukaan maksettavaksi 31.3.2016 eli sen aikavälin jälkeen, jonka aikana S-ryhmän velvollisuus maksaa korvausta Rudukselle on voimassa. Kauppakirjan mukaan omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy S-ryhmälle kuitenkin jo kauppakirjan allekirjoituksella.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon, mitä korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelujen jaksossa 4.4.2 on valtiontuen nyt kysymyksessä olevan edellytyksen täyttymisen osalta lausuttu, asiassa ei voida sulkea pois sitä, että kysymys on SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla valtion toimenpiteestä tai toimenpiteestä, joka on valtion varoilla toteutettu.

Korvaussopimuksen mukaan nyt kysymyksessä oleva 72 567 euron kuukausittainen korvaus maksetaan Rudukselle korvaukseksi ylimääräisistä betonikuljetuksista. Korvaussopimuksen mukaan korvaus on riippumaton yhtiölle aiheutuvan todellisen vahingon määrästä. Kunnan mukaan se on selvittänyt parhaan kykynsä mukaan yhtiölle mahdollisesti aiheutuvan vahingon määrän ja todennäköisyyden. S-ryhmä on todennut, että korvauksen määrä perustuu osapuolten parhaaseen näkemykseen Rudukselle viivästyksestä aiheutuvista lisääntyneistä betonikuljetuskustannuksista.

Mahdollista sinänsä on, että Rudukselle aiheutuu uuden betoniaseman toiminnan käynnistymisen viivästymisestä ylimääräisiä betonikuljetuskustannuksia. Yksilöityä selvitystä näistä kustannuksista tehtyjen arvioiden perusteena olleista seikoista ei kuitenkaan ole kunnanvaltuuston päätöksessä tai oikeudenkäynnin aikanakaan esitetty siten, että niiden yhteyttä korvaussopimuksessa euron tarkkuudella sovitun korvauksen tasoon olisi mahdollista luotettavasti arvioida.

Torpex on valituksessaan esittänyt, että yhden betoniaseman edellyttämä investointi on suuruusluokaltaan muutaman satatuhatta euroa. Yhtiön mukaan betoniasemalla ei koskaan pääse lähes miljoonan euron vuosituloihin, mihin nähden korvaussopimuksen mukainen korvaus (72 567 euroa kuukaudessa eli 870 804 euroa vuodessa) on yhtiön mukaan erittäin korkea.

Sipoon kunta tai S-ryhmä eivät ole tältä osin kyseenalaistaneet valituksessa esitettyjä tietoja. Kunta ja S-ryhmä ovat sen sijaan viitanneet keskeisesti siihen, että tosiasiassa kyseinen korvaus on vähentänyt kunnan saamaa kauppahintaa vain 145 134 euroa, kun Ruduksen betoniasema on kunnanvaltuuston päätöksen jälkeen siirretty ja siihen perustuvat korvausasiat käsitelty.

Sipoon kunnanhallitus on päätöksellään 4.6.2013 (§ 195) hyväksynyt osaltaan Rudukselle tältä osin maksettavan korvauksen kustannusjaon S-ryhmän ja kunnan välillä. Päätöksen perusteluista ilmenee, että Rudus oli vaatinut S-ryhmältä betoniaseman toiminnan käynnistymisen viivästymistä koskevan korvaussopimuksen ehdon perusteella korvausta ainakin 1.11.2012 - 31.5.2013 väliseltä ajalta sillä perusteella, että vesijohtoa ei ollut rakennettu. Perusteluissa on viitattu korvaussopimuksen ehtoon, jonka mukaan betoniaseman toimintaa palvelevan vesiverkoston on tullut olla valmis 31.10.2012 mennessä, ja todettu, että vesijohto on rakennettu maaliskuussa 2013. Edelleen perusteluissa on viitattu korvaussopimuksen ehtoon, jonka mukaan korvauksen maksuvelvollisuus on alkanut 1.11.2012.

Sipoon kunnanhallituksen päätöksen 4.6.2013 perustelujen mukaan S-ryhmän, Ruduksen ja kunnan välisessä neuvottelussa on sovittu, että S-ryhmä vastaa korvauksista kahden kuukauden ajalta ja kunta kahden kuukauden ajalta, eikä Rudus vaadi muita korvauksia betoniaseman siirtoon liittyen. Kunnanhallitus on päätöksellään osaltaan hyväksynyt tämän kustannusten jaon. Sipoon kunnan osuudeksi on näin ollen muodostunut edellä mainitut 145 134 euroa mahdollisine korkoineen.

Sipoon kunnanhallituksen päätöksen 4.6.2013 perusteluista ei ilmene, että S-ryhmä tai kunta olisi pitänyt Ruduksen esittämää vaatimusta sinänsä korvaussopimuksen vastaisena, eikä perustetta, jonka vuoksi korvausta ei ole vaatimuksen mukaisesti maksettu. Päätöksestä ei myöskään ilmene, millä perusteella osapuolten välisessä neuvottelussa on tehty korvauksen maksamisesta sopimus, jonka mukainen kustannusten jako ei vastaa korvaussopimuksessa eikä kiinteistön kauppakirjassa sovittua kustannusten jakoa.

Kunnan kiinteistön kaupasta saama lisäkauppahinta on vähentynyt nyt kysymyksessä olevan korvauksen johdosta 145 134 euroa. Määrä ei ole kokonaiskauppahintaan nähden huomattava, mutta se perustuu edellä todetuin tavoin sopimukseen, jolla on ilman sen hyväksymistä koskevasta päätöksestä todettavissa olevaa syytä jälkikäteen poikettu valituksenalaisella päätöksellä hyväksytystä lisäkauppahinnan määräytymisperusteesta.

Tämän vuoksi ja kun otetaan huomioon, että korvaussopimuksen mukaisen korvauksen perusteita ei edellä todetuin tavoin ole luotettavasti selvitetty, asiassa ei voida sulkea pois sitä, että korvauksessa, joka vaikuttaa kunnan saaman lisäkauppahinnan määräytymiseen ja jonka kunnanvaltuuston päätöksellä alun perin hyväksytty määrä on ollut huomattava, on kysymys SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta edusta Rudukselle. Kun toimenpide on kohdistettu vain Rudukseen, se on myös ollut mainitun määräyksen soveltamista koskevassa oikeuskäytännössä tarkoitetulla tavalla valikoiva.

Lopuksi asiassa on arvioitava, onko toimenpide SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan sekä vääristääkö tai uhkaako se vääristää kilpailua. Kun otetaan huomioon, mitä korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelujen jaksossa 4.4.2 on valtiontuen nyt kysymyksessä olevien edellytysten täyttymisen osalta lausuttu, asiassa ei voida sulkea pois sitä, että toimenpide on omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan ja että se ainakin uhkaa vääristää kilpailua.

4.4.4 Johtopäätökset ja lopputulos

Kunnanvaltuuston päätös kiinteistön kaupan hyväksymisestä on edellä mainituin osin koskenut lisäkauppahinnan määräytymisperusteen osalta toimenpidettä, joka on ollut korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen jaksossa 4.4.1 tarkoitetulla tavalla sisältönsä ja ominaisuuksiensa puolesta sellainen, että päätöstä sen hyväksymisestä ei olisi tullut tehdä ennen unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten mahdollisen soveltuvuuden tarkempaa selvittämistä.

Kunnanvaltuuston päätöksestä ei ilmene, että kunta olisi ennen päätöksen tekemistä selvittänyt edellä mainituin osin valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltumisen kysymyksessä olevaan toimenpiteeseen. Valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltumista ei ole myöskään oikeudenkäynnin aikana esitetyn selvityksen perusteella mahdollista sulkea pois. Päätös on tämän vuoksi syntynyt virheellisessä järjestyksessä.

Kunnanvaltuuston päätöksellä hyväksytty kiinteistön kauppa muodostaa edellä todetuin tavoin tarkoitukseltaan yhtenäisen ja sisällöltään kiinteästi toisiinsa liittyvän kokonaisuuden korvaussopimuksen ja kiviainessopimuksen kanssa. Kaikki sopimukset liittyvät samaan kokonaisjärjestelyyn, jonka tarkoituksena on mahdollistaa taloudelliselta merkitykseltään huomattavan logistiikkakeskuksen hankkeen toteutuminen. Saatavilla olevan selvityksen perusteella sopimuskokonaisuuteen perustuvat sopimusvelvoitteet on ainakin osittain pantu täytäntöön. Kunta ei kuitenkaan ole esittänyt, että kunnanvaltuuston valituksenalaisen päätöksen mahdollista kumoamista harkittaessa olisi otettava huomioon edellä mainitun sopimuskokonaisuuden täytäntöönpanemiseksi jo tehdyt toimenpiteet.

Kunnanvaltuuston valituksenalainen päätös on edellä olevan perusteella kumottava virheellisessä järjestyksessä syntyneenä. Kun päätös on jo edellä mainituilla perusteilla kumottava, asiassa ei ole tarpeen ottaa kantaa muihin Torpexin esittämiin valitusperusteisiin tai -perusteluihin.

Hallinto-oikeuden ei olisi tullut hylätä Torpexin valitusta. Hallinto-oikeuden päätös on tämän vuoksi pääasian osalta kumottava.

5. Oikeudenkäyntikulut

Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Mitä kyseisessä pykälässä säädetään asianosaisesta, voidaan soveltaa myös päätöksen tehneeseen hallintoviranomaiseen.

Hallintolainkäyttölain 74 §:n 2 momentin mukaan harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä.

Kunnanvaltuuston päätös on syntynyt edellä todetuin tavoin virheellisessä järjestyksessä. Oikeudenkäynnin on katsottava johtuneen hallintolainkäyttölain 74 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla viranomaisen virheestä. Tämän vuoksi ja korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos Torpex joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa korkeimmassa hallinto-oikeudessa ja hallinto-oikeudessa vahinkonaan. Sipoon kunta on siten hallintolainkäyttölain 74 §:n nojalla määrättävä korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut edellä ratkaisuosasta ilmenevällä, asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuullisena pidettävällä tavalla.

Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, Sipoon kunnalle tai S-ryhmälle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Vihervuori sekä hallintoneuvokset Matti Pellonpää, Anne E. Niemi, Sakari Vanhala ja Alice Guimaraes-Purokoski. Asian esittelijä Toni Kaarresalo.

Tervetuloa käyttämään uudistettua Finlexiä! Saat lisätietoja klikkaamalla.

Ennakkopäätökset