KHO:2012:105
- Asiasanat
- Kunnallisvalitus, Kiinteistön kauppa, Teollisuuskiinteistö, Kunnanhallituksen toimivalta, Alihinta, Komission tiedonanto, Ilmoitusmenettely, Valtiontuki, Valtiontukiedellytykset, Vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kilpailuun ja kauppaan, Taloudellinen toiminta, Jäsenvaltioiden väliset markkinat
- Tapausvuosi
- 2012
- Antopäivä
- Diaarinumero
- 2152/3/11
- Taltio
- 3326
Kunnanhallitus oli päätöksellään hyväksynyt teollisuuskiinteistön myynnin valiten sille tehdyistä tarjouksista toisen. Hallinto-oikeus oli päätöksellään kunnan jäsenen valituksesta kumonnut kunnanhallituksen kiinteistön kauppaa koskevan päätöksen sekä kunnanhallituksen päätöksen muutoksenhakijan oikaisuvaatimuksen hylkäämisestä. Hallinto-oikeus kumosi päätökset muun ohella julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetussa komission tiedonannossa kuvattua menettelyä koskevien seikkojen perusteella. Hallinto-oikeus oli sen sijaan valituksenalaisen päätöksensä perusteluissa jättänyt kokonaan arvioimatta, täyttyivätkö muut kuin valtion varoja tuen lähteenä ja taloudellista etua koskevat SEUT 107 artiklan 1 kohdassa määrätyt valtiontuen kumulatiiviset edellytykset.
Korkein hallinto-oikeus totesi päätöksensä perusteluissa, että Euroopan komission tiedonannossa kuvatun menettelyn noudattamatta jättämisestä ei vielä yksin seurannut, että kysymys olisi unionin oikeudessa kielletystä valtiontuesta. Kun unionin valtiontukisääntöjä sovelletaan vain toimenpiteisiin, jotka täyttävät kaikki SEUT 107 artiklan 1 kohdan mukaiset edellytykset, valtiontuen olemassa oloa ei voinut perustaa yksinomaan komission tiedonannon mukaista menettelyä koskevien yleisten ohjeiden noudattamisen arviointiin.
Asiakirjoista ilmenevän selvityksen perusteella ei ollut todettavissa, että ostajaksi valikoitunut henkilö olisi harjoittanut sellaista taloudellista toimintaa ja toiminut sellaisilla jäsenvaltioiden välisillä markkinoilla, että muiden SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettujen tukiedellytysten täyttyessäkään tuella voitaisiin katsoa olevan mainitussa artiklassa tarkoitettua vaikutusta jäsenvaltioiden väliseen kilpailuun ja kauppaan. Näin ollen SEUT 108 artiklan 3 kohdassa säädetty ilmoitusvelvollisuus tai edellä mainitun komission tiedonannon sisältämät yleiset menettelytapaohjeetkaan eivät koskeneet kysymyksessä ollutta kiinteistön kauppaa, eikä kunnanhallituksen päätös näillä perusteilla ollut kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla lainvastainen. Korkein hallinto-oikeus kumosi hallinto-oikeuden päätöksen ja hylkäsi kunnan jäsenen hallinto-oikeuteen tekemän valituksen kokonaisuudessaan.
Kuntalaki 90 § 2 momentti
Sopimus Euroopan unionin toiminnasta 107 artikla 1 kohta ja 108 artikla 3 kohta
Komission tiedonanto julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (EYVL C 209, 10.7.1997)
Päätös, josta valitetaan
Kouvolan hallinto-oikeus 8.6.2011 nro 11/0210/1
Asian aikaisempi käsittely
Iitin kunnanhallitus on 21.12.2009 päätöksellään (§ 409) hyväksynyt Pajalan kiinteistön myymisen tehtyjen tarjousten perusteella X:lle 4 200 euron kauppahinnalla.
Iitin kunnanhallitus on 11.1.2010 oikaisupäätöksellään (§ 5) hylännyt Y:n oikaisuvaatimuksen edellä mainitusta päätöksestä.
Asian käsittely hallinto-oikeudessa
Y on hakenut muutosta Iitin kunnanhallituksen viimeksi mainittuun päätökseen. Valitusta on perusteltu muun ohella seuraavasti:
Puheenjohtajatoimikunta, jolla ei ole asiassa toimivaltaa, pani vireille kysymyksessä olevan teollisuuskiinteistön myynnin. Kyseisellä 2 500 - 4 000 m 2 :n tontilla on kolmikerroksinen rakennus ja käyttämätöntä rakennusoikeutta jäljellä. Pelkästään maapohjan arvo on kolminkertainen myyntihintaan verrattuna. Tontilla on 200 m 2 :n kylmävarasto. Iitin kunta on vakuuttanut teollisuusrakennuksen 500 000 euron arvosta ja siitä maksetaan vakuutusmaksuja 2 000 euroa vuodessa.
Erilaisilla johto- ja hallintosäännöillä viedään kunnanvaltuuston päätösvalta pois. Esimerkiksi 27.1.1997 tehdyn säännön mukaan virkamies voi myydä alle 300 000 markan kiinteistön ilman kunnanvaltuuston päätöstä. Tämä on ristiriidassa lain kanssa, jonka mukaan kiinteää omaisuutta voi myydä vain kunnanvaltuusto. Iitin kunnanhallitus on ylittänyt toimivaltansa asiassa.
Kiinteistön myyntiaika oli vain kuusi päivää. Se oli tarkoituksella lyhyt. Lisäksi virkamiehet ovat luvanneet ostajalle vuokrata myymänsä tilat takaisin. Rakennusten arvoa ei ole selvitetty. Kauppa on ristiriidassa kunnan teollisuuslinjausten kanssa. Niiden mukaan yritystoimintaan on osoitettava teollisuustilaa eikä ostaja ole antanut lain tarkoittamaa käyttösuunnitelmaa.
Kauppahinta 4 200 euroa on lahjanluonteinen. Kiinteistöllä oleva halli on vakuutettu käyvästä arvostaan eli 500 000 eurosta.
Iitin kunnanhallitus on antanut valituksen johdosta lausunnon.
Y on antanut vastaselityksen kunnanhallituksen lausunnon johdosta.
X on antanut selityksen.
Y on antanut vastaselityksen X:n selityksen johdosta.
Hallinto-oikeuden ratkaisu
Kouvolan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään Y:n valituksesta kumonnut Iitin kunnanhallituksen edellä mainitut päätökset.
Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:
Euroopan komissio on antanut tiedonannon (EYVL C 209, 10.7.1997) julkisten viranomaisten maa-alueita ja rakennuksia koskevista kaupoista. Tämän tiedonannon tarkoituksena on muun muassa kuvailla menettely, jota noudattamalla maa-alueiden ja rakennusten myyntiin ei sisälly valtiontukea.
Tässä tiedonannossa todetaan muun muassa seuraavaa:
Kun maa-alueiden ja rakennusten myynti perustuu tarjouskilpailuun, jolle ei aseteta ehtoja, sen tulee olla riittävästi julkistettu, jolloin myyntihinta määräytyy markkina-arvon perusteella. Tarjous on "riittävästi julkistettu", jos se on kohtuullisen pitkän ajan kuluessa (vähintään kaksi kuukautta) julkaistu useita kertoja valtakunnallisessa tai kansainvälisessä lehdistössä ja jos maa-alueiden ja rakennusten myynnin oletetaan kiinnostavan Euroopan tasolla tai kansainvälisellä tasolla toimivia sijoittajia.
Euroopan yhteisöjen oikeuden soveltamiskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että myös kunnan myöntämä tuki voi olla perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
Asiakirjoista saatava selvitys
Kunnanvaltuusto on 27.1.1997 § 22 hyväksynyt periaatteen, että kunnanhallituksella on oikeus myydä kiinteää omaisuutta, jonka arvo on enintään 300 000 markkaa eli 50 436,38 euroa.
Kyseessä on kolmikerroksinen vuonna 1945 rakennettu teollisuushallirakennus, jonka pinta-ala on 1 272 m 2 ja tilavuus 5 905 m 3 . Rakennus sijaitsee junaradan lähellä. Rakennuksessa on ollut vuokralaisina yrittäjiä ja kansalaisopisto, joten rakennus on käytettävässä kunnossa. Kiinteistön vuosittaiset tulot ovat olleet suuremmat kuin sen kulut.
Myynti-ilmoitus oli julkaistu 11.12.2009 ilmoitustaululla, kunnan kotisivuilla ja osoitteessa www.oikotie.fi sekä Iitinseudussa 14.12.2009. Määräaikaan 18.12.2009 kello 16 jätettiin kaksi tarjousta.
Muutoksenhakija ilmoittaa valituskirjelmässään, että halli on vakuutettu käyvästä arvostaan eli 500 000 eurosta. Tätä seikkaa kunnanhallitus ei ole kiistänyt.
Johtopäätökset
Kunnanhallituksella on ollut toimivalta päättää asiasta, koska kauppahinta on ollut alle sen rajan, mistä kunnanhallituksella on oikeus päättää kunnanvaltuuston päätöksen 27.1.1997 § 22 nojalla. Näin ollen kunnanhallitus ei ole ylittänyt toimivaltaansa.
Kunnanhallituksen lausunnon mukaan kiinteistöstä ei saatu arviota kiinteistönvälittäjältä sitä pyydettäessä, koska arvonmääritys kiinteistön kunto huomioiden katsottiin siinä määrin ongelmalliseksi ja tosiasiallisesti miinusmerkkiseksi, koska purkukustannusten arvioitiin nousevan useiden kymmenien tuhansien eurojen tasolle. Hallissa on ollut useita vuokralaisia eikä mistään ilmene, että se pitäisi todellisuudessa purkaa. Mitä ilmeisimmin kohteesta olisi saatavissa arvio, jos se todellisuudessa halutaan hankkia. Kyseessä ei ole mitenkään poikkeuksellinen teollisuuskiinteistö rakennuksineen.
Pääsäännön mukaan kunta päättää itsehallintoonsa perustuvan harkintavaltansa nojalla omaisuutensa myynnistä. Kunnan harkintavaltaa rajoittavat yleiset hallinto-oikeudelliset periaatteet, kuten yhdenvertaisuus- ja objektiviteettiperiaate. Harkinta ei saa johtaa epätasapuoliseen kohteluun ja sen tulee perustua asiallisiin syihin. Lisäksi kunnan harkintavaltaa rajoittavat Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksen määräykset ja säännökset sekä maa-alueiden myyntiä koskevat menettelyohjeet. Näiden ohjeiden tarkoituksena on, että julkista omaisuutta myytäessä siitä saataisiin markkina-arvo.
Kaupan kohde on ollut myynnissä vain viikon ja se on julkistettu varsin suppeassa laajuudessa. Asiassa ei ole kunnan taholta esitetty mitään syytä siihen, miksi kiinteistön myynnillä olisi ollut näin kiire. Myynti ei ole tapahtunut komission tiedonannon ohjeiden mukaisesti. Varsin lyhyen myyntiajan johdosta mahdolliset potentiaaliset ostajaehdokkaat eivät ole ehtineet tehdä tarjouksia eivätkä ole voineet tutustua kohteeseen. Kun otetaan huomioon kiinteistön sijainti ja siitä saadut edellä mainitut tiedot, on kauppahintaa pidettävä ilmeisen alhaisena siihen nähden, mitä siitä olisi mahdollista saada noudattaen järkevää myyntimenettelyä.
Edellä mainituilla perusteilla päätös on kumottava.
Sovelletut oikeusohjeet
Perusteluissa mainitut
Kuntalaki 90 §
Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa
Iitin kunnanhallitus on valituksessaan vaatinut hallinto-oikeuden valituksenalaisen päätöksen kumoamista ja kunnanhallituksen päätösten saattamista voimaan.
Kunnanhallitus on perustellut vaatimustaan muun ohella seuraavasti:
Pajalan kiinteistön tontti RN:o 4:493 sijaitsee Iitin kunnan Kausalan kylässä (pinta-ala 4 190 m 2 , rakennuksen pinta-ala 1 496 m 2 , huoneistoala 1 272 m 2 ja tilavuus 5 905 m 3 , rakennettu vuonna 1945, osoite Sahatie 11, 47400 Kausala). Tontin sisältämä kortteli on asemakaavassa käyttötarkoitukseltaan teollisuusaluetta.
Kunnan tilaselvityksessä vuodelta 2008 emokiinteistö listattiin myytäviin kiinteistöihin sen suuren peruskorjaustarpeen vuoksi ja koska kunnassa on tarjolla vastaavanlaisia, paremmin tuotannolliseen käyttöön soveltuvia tiloja. Myös rakennuksen purkamisvaihtoehdon kustannukset arvioitiin. Sahatien toisella puolella olevalla ratapihalla ei ole enää teollisuusraiteita. Tiloissa oleva toiminta ei voi tukeutua rautatiekuljetuksiin.
Kunta on vuokrannut koko kiinteistön ostajalle 1.1.2010 alkaen. Kiinteistön purkukustannuksiksi on arvioitu vähintään 80 000 - 100 000 euroa. Tontin neliöhinnaksi muodostuisi 19 - 24 euroa/m 2 , mikä selvästi ylittää teollisuustonttien markkinahinnan Kausalassa. Myynnissä olevien kunnan teollisuustonttien neliöhinnat ovat 1 - 1,50 euroa/m 2 .
Kiinteistö on ollut ylivakuutettuna. Noin 500 000 euron määräinen vakuutusarvo on perustunut teknisen toimen tekemään arvioon uushankinnasta. Arvio on tehty vuosia sitten. Vakuutusarvo ei ole osoitus rakennusten käyvästä arvosta. Kiinteistön vakuutuksen tulisi olla ensivastuuvakuutuksena. Pajalan kiinteistön rakennusten tasearvo on 6 544,04 euroa ja tontin 2 522,92 euroa.
Hallinto-oikeuden päätöksen mukaan kauppahintaa on pidettävä ilmeisen alhaisena siihen nähden, mitä kiinteistöstä järkevää myyntimenettelyä noudattaen olisi mahdollista saada. Hallinto-oikeuden päätös on perustunut vakuutusarvoon. Myyntihetkellä, ja kun kunta oli päätynyt siihen, ettei se peruskorjaa rakennuksia, kiinteistö oli ylivakuutettu.
Rakennusten purkukustannukset ovat huomattavasti suuremmat kuin kiinteistön tai edes teollisuustontin arvo. Kunnan näkökulmasta Pajalan kiinteistön pitäminen aiheuttaisi tulevaisuudessa vain kustannuksia. Kunnassa on tarjolla myös muita tuotannolliseen käyttöön rakenteeltaan ja varustukseltaan huomattavasti paremmin soveltuvia tiloja. Verovarojen käytön näkökulmasta on järkevää pyrkiä eroon kiinteistöstä ilman purkukustannuksia.
Kunta on arvioinut Pajalan kiinteistön taloudellisen arvon niin vähämerkitykselliseksi, ettei siihen voi sisältyä valtiontukea. Tämän vuoksi myyntiaika oli lyhyt. Myynnistä ilmoitettiin laajasti paikallislehdessä, kotisivuilla ja www.oikotie.fi-palvelussa. Myös tilaselvityksen käsittelyn yhteydessä kunnan valmius kiinteistön myyntiin oli paikallislehdissä jo loppukesällä 2009. Sen jälkeen kiinteistöstä saatiin yksi suullinen tarjous (7 500 euroa), jota kuitenkaan ei voitu ottaa huomioon. Kiinteistön myynti-ilmoituksen perusteella saatiin kaksi tarjousta, määrältään 4 200 euroa ja 3 591 euroa. Tarjoukset arvioitiin riittäviksi tilaselvitykseen ja kiinteistön tuotto-kulusuhdearviointiin nojautuen.
Hallinto-oikeus on päätöksessään katsonut, että rakennus on käytettävässä kunnossa. Kiinteistön vuosittaiset tulot ovat olleet suuremmat kuin sen kulut. Molemmat yritysvuokralaiset irtisanoivat vuokrasopimuksensa marraskuussa 2009. Kiinteistön tuotot romahtivat 650 euron vuositasolle. Kansalaisopisto on toiminut taideseuran alivuokralaisena kahden opintopiirin osalta. Tiedot kiinteistön tuotoista ja kuluista ovat vuodelta 2008. Hallinto-oikeus on kokonaan sivuuttanut edellä mainitut seikat, vaikka kunnanhallitus on näistä ilmoittanut hallinto-oikeudelle 15.2.2010 antamassaan lausunnossa.
Kyseisessä teollisuusrakennuksessa on ollut useita vuokralaisia. Vuokralaisten määrä on vähentynyt, koska tiloissa ei ole tehty peruskorjauksia. Tilat on aikanaan rakennettu palvelemaan määrättyä toimintaa. Teollisuuskiinteistö on poikkeuksellisen huonokuntoinen. Se on rakennettu vuonna 1945 ajankohdan normien mukaan. Sähkö-, vesi- ja viemärijärjestelmät ovat alkuperäiset ja häiriöalttiit. Tilat ovat vaatimattomat ja epäkäytännölliset. Rakennukset eivät täytä nykyisiä työpaikoilta vaadittavia työturvallisuus- ynnä muita vastaavia määräyksiä. Ilman mittavaa peruskorjausta tiloihin ei ole saatavissa vuokralaisia. Valitukseen on liitetty kiinteistön kuntoa kuvaavaa kuvamateriaalia.
Kunta pyysi jo syksyllä 2008 arvioita kiinteistöstä. Kiinteistön myyntiä erikseen valmisteltaessa arvioita käyvästä arvosta pyydettiin kahdelta kiinteistönvälittäjältä. Tarjouspyynnöistä huolimatta kiinteistöstä ei saatu minkäänlaista arviota, koska se on poikkeuksellinen ja sen hinnan arvioinnin todettiin olevan todella vaikea sen kunto, rakenne ja sijainti huomioiden. Valitukseen on liitetty SKV Kiinteistönvälitys Oy:n myyntijohtaja, LKV:n 15.3.2010 Iitin kunnanjohtaja Pentti Toivaselle toimittama sähköpostiviesti. Viestissä todetaan muun ohella, että Pajala-kiinteistöllä tehtiin vuonna 2008 arviointikäynti, jonka yhteydessä todettiin, että kiinteistön käypää arvoa on erittäin vaikea määritellä eikä kiinteistöarviota annettu.
Kunta on jo kiinteistöjensä kuntoa, kustannuksia ja käyttötarkoituksia koskeneessa tilaselvityksessään todennut, että kiinteistö on syytä myydä. Toisena vaihtoehtona selvitettiin purkamista ja kolmantena peruskorjausta. Peruskorjaus oli huonoin vaihtoehto, jota ei pidetty realistisena. Vakuutusarvo on aikanaan asetettu pelkästään sen arvion pohjalta, että kiinteistö voisi tulipalossa tuhoutua ja jouduttaisiin rakentamaan ainakin osittain uudelleen.
Myynnillä oli kiire, koska kiinteistö oli todettu huonokuntoiseksi. Sen vuokraaminen tuotannolliseen käyttöön mainitussa kunnossa ei ollut perusteltua, peruskorjaukset tulisivat kohtuuttoman kalliiksi eikä kiinteistöä niiden jälkeenkään sen rakenteesta johtuen olisi saatavissa tuotannolliseen käyttöön hyvin soveltuvaksi. Lisäksi kiinteistö oli tyhjenemässä ja lämmityskausi alkamassa. Oli vahvat perusteet toteuttaa myynti mahdollisimman nopeasti. Tiloista on tehty ostajan kanssa väliaikainen vuokrasopimus siinä tarkoituksessa, että ostaja tekee oman toimintatarkoituksensa mukaiset peruskorjaukset.
Hallinto-oikeus on jättänyt huomioon ottamatta kunnan esittämät tosiseikat ja perustanut päätöksensä ainakin osaksi tarkoituksenmukaisuutta koskeviin seikkoihin, joiden arvioiminen kuuluu kunnan päätösvaltaan. Vaihtoehtona ollut rakennuksen purkaminen olisi kustannuksiltaan huomattavasti ylittänyt kiinteistön arvon eikä merkittävästi parantanut sen käytettävyyttä kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Kiinteistön arvo on niin alhainen, ettei sen myyntiin sisälly yritystukea. Kauppaan ei ole sovellettava yritystukisäännöksiä.
X on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden valituksenalainen päätös kumotaan. X on perustellut vaatimustaan muun ohella seuraavasti:
X on joutunut myymään oman talonsa, koska ympäristölautakunta katsoi talon olevan asumiskelvoton. Tällä tontilla X:llä oli mahdollisuus säilyttää raskasta kuorma-autokalustoaan ja korjata sitä. Pajalan kiinteistön rakennuksen ulkopuolinen alue toimii mainitun kaluston säilytyspaikkana. Rakennus itsessään toimii varastona. Tontista puolet on suoaluetta. Kiinteistö sijaitsee jäteaseman ja usean teollisuuskiinteistön välissä. Junarata kulkee aivan vieressä. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen kiinteistön hinta on ollut käypä.
Vuokralaisena kiinteistöllä on tällä hetkellä Iitin Taideseura sekä yksi yksityinen henkilö. Kunta ei ole X:n omistusaikana millään tavoin osallistunut Pajalan vuokraamiseen. Vuokratuotot toukokuun 2011 loppuun mennessä olivat yhteensä 2 525,00 euroa, kulut vastaavasti 6 266,61 euroa.
Hallinto-oikeuden päätöksessä esitetty seikka, että kiinteistön vuosittaiset tulot olisivat suuremmat kuin siitä aiheutuvat kulut, on väärä. Muuttamalla edellä mainitut luvut vuosituotoiksi ja -kuluiksi tappiota tulisi 8 979,86 euroa.
Ottaen huomioon kiinteistön kunnon, lähinnä seinien, ikkunoiden ja ovien lämpöeristykset, lämmityskustannukset ovat huikeat. X on tehnyt kiinteistöön koko ajan pientä remonttia, kuten tiivistänyt ikkunoita, aloittanut saniteettitilojen rakentamisen sekä tehnyt pieniä sähkö- ja viemärikorjauksia.
Y on antanut selityksen Iitin kunnanhallituksen ja X:n valituksista. Y on selityksessään vaatinut, että valitukset hylätään ja Iitin kunnanhallitus ja X velvoitetaan korvaamaan Y:n oikeudenkäyntikulut.
Y on esittänyt selityksessään muun ohella seuraavaa:
Kunnanhallituksen valituksessa ei ole esitetty mitään uutta. Valituksessa vähätellään vakuutusarvon merkitystä markkina-arvon kuvaajana. Vakuutusyhtiön tarkastaja on ennen vakuutuksen myöntämistä tarkastanut kohteen ja hyväksynyt vakuutusarvoksi 500 000 euroa. Valituksessa on harhaan johtamisen tarkoituksessa arvioitu rakennuksen purkukustannuksia. Kiinteistö on hyväkuntoinen. Sitä ei ole tarkoitus purkaa. X:kään ei ole ilmoittanut purkavansa sitä. Ilmeisesti X tulisi pitämään kiinteistöä sijoituskohteena ja saamaan siitä tuottoa vuokrausta harjoittamalla.
Kiinteistön tasearvosta ei voida päätellä sen käypää arvoa. Kun kyseessä on vanha, mutta hyväkuntoinen kiinteistö, se ei ole tarvinnut kalliita peruskorjauksia ja kunta on pystynyt poistamaan rakennuksen arvon lähes olemattomiin verrattuna sen todelliseen arvoon. Kunta olisi voinut ennen kauppaa hankkia asiantuntevan ja riippumattoman lausunnon kohteen arvosta. Näin ei kuitenkaan menetelty. Jälkikäteenkään ei ole esitetty luotettavaa selvitystä kohteen markkinahinnasta. Kohde olisi ollut kunnan edelleen vuokrattavissa. Se, että nykyiset vuokralaiset muuttavat pois, kun kohde asetetaan myyntiin, ei tarkoita sitä, ettei kohdetta jatkossa voida vuokrata. Kunnan olisi tullut ennen kiinteistön myyntiä selvittää sen markkinahinta ja myydä kiinteistö riittävän laajan tiedottamisen ja tarjousten tekemiseksi asetetun riittävän ajan jälkeen.
X on käynyt alueella muutakin kiinteistökauppaa. X:n valituksessa ei ole esitetty mitään asiaan vaikuttavaa.
X:lle on varattu tilaisuus selityksen antamiseen Iitin kunnanhallituksen valituksesta.
Iitin kunnanhallitukselle on varattu tilaisuus selityksen antamiseen X:n valituksesta.
Iitin kunnanhallitus on antanut Y:n selitykseen vastaselityksen.
Iitin kunnanhallituksen vastaselitys on lähetetty tiedoksi X:lle ja Y:lle .
Y:n selitys on lähetetty tiedoksi X:lle .
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
1. Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja Y:n hallinto-oikeudelle tekemä valitus hylätään. Iitin kunnanhallituksen päätös 21.12.2009 (§ 409) jää näin ollen voimaan.
2. Y:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.
Perustelut
1. Pääasia
1.1 Sovelletut oikeusohjeet
Kuntalain 90 §:n 2 momentin mukaan kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että:
1) päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä;
2) päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa; tai
3) päätös on muuten lainvastainen.
Saman pykälän 3 momentin mukaan valittajan tulee esittää 2 momentissa tarkoitetut valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.
Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 artiklan 1 kohdan (entinen Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohta) mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
SEUT 108 artiklan 3 kohdan (entinen Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksen 88 artiklan 3 kohta) mukaan komissiolle on annettava tieto tuen myöntämistä tai muuttamista koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa. Jos komissio katsoo, että tällainen suunnitelma ei 107 artiklan mukaan sovellu sisämarkkinoille, se aloittaa 2 kohdassa tarkoitetun menettelyn viipymättä. Jäsenvaltio, jota asia koskee, ei saa toteuttaa ehdottamiaan toimenpiteitä ennen kuin menettelyssä on annettu lopullinen päätös.
1.2 Komission tiedonanto
Komissio on antanut tiedonannon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (EYVL C 209, 10.7.1997). Tiedonannossa komissio on kuvannut menettelyn, jota noudattaen jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että ne vapautuvat ilmoitusvelvollisuudesta.
Tiedonannon II kohdan 1. alakohta koskee myyntiä tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Alakohdan mukaan maa-alueiden ja rakennusten myynti riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo määritelmällisesti markkinahintaan, eikä siihen siten sisälly valtion tukea.
Saman alakohdan a kohdan mukaan tarjous on "riittävästi julkistettu", jos se on kohtuullisen pitkän ajan kuluessa (kaksi kuukautta tai enemmän) julkistettu useita kertoja valtakunnallisessa lehdistössä, kiinteistöalan lehdissä tai muissa soveliaissa julkaisuissa ja välittäjien keskuudessa, jotka palvelevat monia mahdollisia ostajia, niin että se on saatettu kaikkien mahdollisten ostajien tietoon.
Tiedonannon mukaan aikomus myydä maa-alueita ja rakennuksia, jotka suuren arvonsa tai muiden ominaisuuksiensa vuoksi voivat kiinnostaa koko Euroopassa tai jopa koko maailmassa toimivia sijoittajia, on julkaistava sellaisissa julkaisuissa, joita seurataan säännöllisesti ulkomaillakin. Tällaisista tarjouksista on tiedotettava myös Euroopan laajuista tai kansainvälistä toimintaa harjoittavien välittäjien kautta.
1.3 Asian rajaus
Y on valittanut hallinto-oikeuteen kunnanhallituksen toimivaltaa ja päätöksen tarkoittaman teollisuuskiinteistön alihintaa koskevilla perusteilla. Hallinto-oikeuden päätöksen perusteluista ilmenee, että hallinto-oikeus on tulkinnut Y:n valittaneen asiassa lisäksi sillä perusteella, että kunnanhallituksen päätös on Euroopan unionin valtiontukisäännösten ja määräysten vastainen. Hallinto-oikeus on kumonnut kyseessä olevan teollisuuskiinteistön myyntiä koskevan kunnanhallituksen päätöksen muun ohella Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksen valtiontukea koskevan määräyksen sekä Euroopan komission maa-alueiden myyntiä koskevien menettelyohjeiden nojalla.
Iitin kunnanhallitus on vaatinut hallinto-oikeuden valituksenalaisen päätöksen kumoamista lähinnä sillä perusteella, että teollisuuskiinteistön arvoa on pidettävä niin alhaisena, ettei sen myyntiin sisälly valtiontukea eikä myyntiin ole sovellettava yrityksen tukemista koskevia säännöksiä. X on perustellut valitustaan korkeimmassa hallinto-oikeudessa lähinnä kiinteistön hinnanmuodostukseen ja sen käyttötarkoitukseen liittyvillä seikoilla.
Korkeimman hallinto-oikeuden tutkittavana asiassa on Iitin kunnanhallituksen ja X:n valituksista kysymys valituksenalaisten Iitin kunnanhallituksen 21.12.2009 (§ 409) ja 11.1.2010 (§ 5) tekemien Pajalan kiinteistön myyntiä koskevien päätösten ja hallinto-oikeuden valituksenalaisen päätöksen laillisuudesta ja näin ollen myös kysymys siitä, ovatko asiassa tulleet sovellettavaksi unionin oikeuden valtiontukea koskevat säännöt hallinto-oikeuden päätöksestä ilmenevällä tavalla.
1.4 Oikeudellinen arviointi
1.4.1 Komission tiedonannossa kuvatun menettelyn merkitys asian arvioinnissa
Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan kansallisilla tuomioistuimilla ja komissiolla on toisiaan täydentävät ja erilliset tehtävät valvoa sitä, noudattavatko jäsenvaltiot niille SEUT:n valtiontukiartikloissa asetettuja velvoitteita. Kansallisen tuomioistuimen velvollisuutena on muun ohella varmistaa, ettei velvoitetta ilmoittaa valtiontuista etukäteen komissiolle ole rikottu (esimerkiksi asia C-368/04, Transalpine Ölleitung , 37 ja 38 kohta viittauksineen). Tässä tehtävässään kansallinen tuomioistuin voi joutua tulkitsemaan SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua tuen käsitettä. Kansallisen tuomioistuimen on muun muassa tarkistettava, onko kyseessä oleva toimenpide etu ja onko se valikoiva, eli suositaanko sillä joitakin yrityksiä tai tuottajia SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla (esimerkiksi edellä mainitun tuomion 39 kohta).
Edellä perustelujen kohdassa 1.2 mainitun komission tiedonannon (EYVL C 209, 10.7.1997) johdanto-osan mukaan komissio on tiedottaakseen yleistä suhtautumistaan julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvän tuen muodostamaan ongelmaan ja vähentääkseen tutkittavakseen tulevien tapausten määrää luonnostellut jäsenvaltioille yleiset ohjeet asiasta. Tiedonannossa on kuvattu menettely, jolla maa-alueiden ja rakennusten myynti voi tapahtua niin, ettei kysymys ole valtiontuen myöntämisestä.
Unionin valtiontukisääntöjä sovelletaan toimenpiteisiin, jotka täyttävät kaikki unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa määrätyt edellytykset. Valtiontukisäännöt koskevat vain toimenpiteitä, joissa muodossa tai toisessa on kysymys valtion varojen luovuttamisesta. Toiseksi tuen olemassaolon arvioinnissa on määritettävä, onko edunsaaja saanut sellaista taloudellista etua, jota se ei olisi saanut normaaleissa kilpailuolosuhteissa (esimerkiksi asia C-39/94, La Poste , 60 kohta) tai tavanomaisilla markkinaehdoilla (esimerkiksi asia C-256/97, DM Transport , 22 kohta). Tuen on myös oltava valikoivaa ja vaikutettava siten tiettyjen yritysten ja niiden kilpailijoiden väliseen tasapainoon. Lopulta tuella on oltava ainakin potentiaalinen vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kilpailuun ja kauppaan.
Hallinto-oikeus ei ole valituksenalaisen päätöksensä perusteluissa arvioinut, täyttyvätkö edellä mainituista SEUT 107 artiklan 1 kohdan (aiemmin EY 87 artiklan 1 kohta) mukaisista kumulatiivisista valtiontukiedellytyksistä muut kuin valtion varoja tuen lähteenä ja taloudellista etua koskevat edellytykset. Tämän vuoksi hallinto-oikeuden päätöksen perusteluista ei ilmene, olisiko unionin valtiontukisäännösten ja -määräysten soveltuvuus kysymyksessä olevaan tapaukseen ollut poissuljettua sillä perusteella, että jokin muu edellytyksistä, kuten tuen valikoivuus tai sen potentiaalinen kilpailuvaikutus ei ole täyttynyt.
Hallinto-oikeus on merkittäviltä osin perustanut valituksenalaisen päätöksensä tuen ilmoittamisvelvollisuutta koskevaan edellä mainittuun komission tiedonantoon mainitsematta kuitenkaan sovellettuna oikeusohjeena valtiontuen ilmoittamisvelvollisuutta koskevaa SEUT 108 artiklan 3 kohtaa (aiemmin EY 88 artiklan 3 kohta).
SEUT 108 artiklan 3 kohdan mukainen ilmoitusvelvollisuus koskee valtiontuen myöntämistä tai muuttamista tarkoittavaa suunnitelmaa. Komissio on edellä mainitussa tiedonannossaan kuvannut menettelyn, jolla voidaan myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, ettei kyse ole valtiontuen myöntämisestä, jolloin ilmoittamisvelvollisuuttakaan ei jäsenvaltiolla ole. Yksin tiedonannossa kuvatun menettelyn noudattamatta jättämisestä ei kuitenkaan vielä seuraa, että kysymys olisi unionin oikeudessa kielletystä valtiontuesta. Kun unionin valtiontukisääntöjä edellä kuvatuin tavoin sovelletaan vain toimenpiteisiin, jotka täyttävät kaikki SEUT 107 artiklan 1 kohdan mukaiset edellytykset, ei valtiontuen olemassa oloa voi perustaa yksinomaan tiedonannon mukaista menettelyä koskevien yleisten ohjeiden noudattamisen arviointiin.
1.4.2 Unionin valtiontukea koskevien säännösten ja määräysten soveltaminen
Kuten edeltä perustelujen kohdasta 1.4.1 tarkemmin ilmenee, unionin valtiontukisääntöjä sovelletaan toimenpiteisiin, jotka täyttävät kaikki unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa määrätyt kumulatiiviset edellytykset. Muiden edellytysten ohella tuella on oltava ainakin potentiaalinen vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kilpailuun ja kauppaan. Mainitun edellytyksen osalta riittää, jos voidaan osoittaa, että tuensaaja harjoittaa taloudellista toimintaa ja toimii markkinoilla, joilla käydään jäsenvaltioiden välistä kauppaa.
Iitin kunnanhallitus on päätöksellään 21.12.2009 (§ 409) hyväksynyt kysymyksessä olevan, osoitteessa Sahatie 11, 47400 Kausala sijaitsevan, Pajalan kiinteistön myymisen tehtyjen tarjousten perusteella X-nimiselle yksityishenkilölle 4 200 euron hintaan.
Asiakirjoista ilmenee, että kaupan kohde on huonokuntoinen vuonna 1945 rakennettu teollisuuskiinteistö, jonka sähkö-, vesi- ja viemärijärjestelmät ovat alkuperäiset ja häiriöalttiit. Vuonna 2008 kiinteistö on kunnan omassa tilaselvityksessä listattu myytäviin kiinteistöihin sen suuren peruskorjaustarpeen vuoksi. Kunnanhallitus on valituksessaan esittänyt, että Sahatien toisella puolella olevalla ratapihalla ei ole enää teollisuusraiteita eikä tiloissa oleva toiminta voi tukeutua rautatiekuljetuksiin. Kiinteistön myyntiä valmisteltaessa arvioita kiinteistön käyvästä arvosta pyydettiin kahdelta kiinteistönvälittäjältä. Arvioita ei kuitenkaan saatu hinnanarviointiin liittyvien rakennuksen kuntoa, rakennetta ja sijaintia koskevien epävarmuustekijöiden vuoksi. Pajalan kiinteistöllä on aikaisemmin toiminut yrittäjiä sekä kansalaisopisto. Kunta on 1.1.2010 vuokrannut koko kiinteistön X:lle.
Kiinteistön käyttötarkoituksen osalta X on valituksessaan ilmoittanut, että kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen ulkopuolinen alue toimii hänen raskaan kuorma-autokalustonsa säilytyspaikkana ja rakennus varastona. Valituksen tekemisen aikaan vuokralaisina kiinteistöllä on ollut Iitin Taideseura ja yksi yksityinen henkilö. Kunta ei ole osallistunut Pajalan kiinteistön edelleen vuokraamiseen. Vuokratuotot vuoden 2011 toukokuun loppuun mennessä olivat yhteensä 2 525 euroa ja kulut vastaavasti 6 226,61 euroa.
Asiakirjoista ilmenevän selvityksen perusteella ei ole todettavissa, että X, joka kunnanhallituksen kysymyksessä olevassa päätöksenteossa on valikoitunut kiinteistön ostajaksi, harjoittaisi sellaista taloudellista toimintaa ja toimisi sellaisilla jäsenvaltioiden välisillä markkinoilla, että muiden SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettujen tukiedellytysten täyttyessäkään tuella voitaisiin katsoa olevan artiklassa tarkoitettua vaikutusta jäsenvaltioiden väliseen kilpailuun ja kauppaan.
Näin ollen SEUT 108 artiklan 3 kohdassa säädetty ilmoitusvelvollisuus tai edellä mainitun komission tiedonannon sisältämät yleiset menettelytapaohjeetkaan eivät koske nyt kysymyksessä olevaa kunnanhallituksen päätöksenteon kohteena olevaa kiinteistön kauppaa, eikä kunnanhallituksen päätös näillä perusteilla ole kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla lainvastainen.
1.4.3 Muut Y:n valitusperusteet hallinto-oikeudessa
Y on hallinto-oikeudelle tekemässään valituksessa katsonut kiinteän omaisuuden myymisen kuuluvan kunnanvaltuuston toimivaltaan. Edelleen myös Y:n valituksessa esitetyt väitteet kaupan alihintaisuudesta ovat ensisijassa liittyneet kunnanhallituksen toimivallan ylittämiseen. Iitin kunnan hallintosäännön 22 §:n mukaan käyttöomaisuuden myynnistä päättää valtuuston hyväksymien perusteiden mukaisesti kunnanhallitus. Iitin kunnanhallituksen lausunnosta hallinto-oikeudelle ilmenee, että kunnanvaltuusto on 27.1.1997 hyväksynyt periaatteen, jonka mukaan yksittäiset kokonaisarvoltaan yli 50 436,38 euron (300 000 markan) suuruiset kiinteän omaisuuden myyntikaupat esitetään kunnanvaltuuston hyväksyttäväksi. Näin ollen kunnanhallitus ei ole ylittänyt toimivaltaansa.
Lisäksi, kun otetaan huomioon kunnan tilaselvitystyöryhmän loppuraportista 14.10.2008 Pajalan kiinteistön kunnosta ilmenevät seikat sekä asiakirjoista muuten ilmenevät kiinteistön arvonmääritykseen ja myyntimenettelyyn liittyvät seikat, ei kiinteistön myyntihintaa ole myöskään pidettävä siten alihintaisena, että kunnanhallitus kaupasta päättäessään olisi käyttänyt väärin harkintavaltaansa ja siten ylittänyt toimivaltansa.
1.4.4 Johtopäätös
Näin ollen ja kun otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja kiinteistön kauppaa koskevaa kunnanhallituksen päätöksentekoa koskeva selvitys, on hallinto-oikeuden päätös kumottava ja Y:n valitus kokonaisuudessaan hylättävä.
2. Oikeudenkäyntikulut
Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, Y:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.
Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Irma Telivuo, Anne E. Niemi, Eija Siitari-Vanne, Alice Guimaraes-Purokoski ja Tuomas Lehtonen. Asian esittelijä Mia Ekman.