23.4.2015

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 24.4.2013

Selostus käräjäoikeuden ratkaisusta

Kantaja
M

Vastaaja
C

Asia Asunto-osakeyhtiöasia

RIIDATONTA

C omistaa Asunto-osakeyhtiö M:n osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinkäytössä olevaa yksiötä osoitteessa -katu 32 D 96, Helsinki. C on luovuttanut asunnon hallinnan vuokralaisille. Asunto sijoittuu rakennuksessa siten, että sen vieressä on asunto E 121. Suoraan alapuolella on asunto D 91 ja tuon asunnon vieressä on asunto E 117.

1.10.2010 alapuolella olevan asunnon D 91 asukas havaitsi vesipussin olohuoneen katossa. P Oy:n suorittamien tarkastuskäyntien perusteella ilmeni, että asunnosta D 96 peräisin olleet vesivuodot olivat vaurioittaneet paitsi asuntoa D 96. myös asuntojen D 91 ja E 117 kattoja. Myös viereinen huoneisto E 121 oli vaurioitunut vesivuotojen takia.

Huoneiston D 96 WC-tilan muutostyöt on tehty jonkun muun osakkeenomistajan kuin vastaajan toimesta. Remontista aiheutuneiden kustannusten määrä.

KANNE

Vaatimukset

Asunto-osakeyhtiö M vaatii, että C on velvoitettava

1. suorittamaan Asunto-osakeyhtiö M:lle vahingonkorvausta huoneistojen korjauskustannuksista yhteensä 41.036,59 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 21.9.2011 tukien: ja

2. korvaamaan Asunto-osakeyhtiö M:n oikeudenkäyntikulut 12.336,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä.

Perusteet

Vastaajana oleva taloyhtiön osakkeenomistaja ja hänen vuokralaisensa ovat tuottamuksellisesti aiheuttaneet vesivahingon yhtiön omistamassa rakennuksessa. Tämän vuoksi vastaaja on velvollinen korvaamaan taloyhtiölle aiheutuneet vesivahingon korjauskustannukset.

Vesivahinkojen syyt

1. Luvattomat ja rakenteita vaurioittavat asennukset WC-tilassa

Asuntoon D 96 tehdyissä kartoituksissa havaittiin, että vesivahingot olivat syntyneet ensinnäkin siitä, että osakkeenomistaja oli luvattomasti ja laiminlyöden kokonaan rakentamista koskevat määräykset ja ohjeet rakentanut lattiakaivottomaan WC-tilaan suihkun ja siirtänyt WC-istuimen

paikan, minkä seurauksena jätevedet olivat päässeet jatkuvasti suoraan rakenteisiin vaurioittaen sekä huoneistoa D 96 että sen vieressä olevaa huoneistoa E 121 ja alapuolella olevia huoneistoja D 91 ja E 117.

Taloyhtiöllä ei ole tietoa siitä, kenen osakkeenomistajan hallinta-aikana muutostyöt on tehty. Tällä ei kuitenkaan ole merkitystä, koska nykyinen osakkeenomistaja vastaa myös aikaisemman osakkeenomistajan luvattomasti ja rakenteita vaurioittavasti tekemistä muutostöistä. Kantajalla on siten oikeus periä aiheutuneiden vaurioiden korjauskustannukset ja WC-tilan ennalleen saattamisesta aiheutuneet kustannukset vastaajalta.

Vastauksessa on vedottu taloyhtiön vuonna 2001 teettämään märkätilan kartoitukseen ja väitetty, ettei vastaajalla olisi ollut syytä epäillä suihkunurkkauksen toteutuksen aiheuttavan kosteusvaurioita. Väite kiistetään.

Tarkastuskorttiin on ensinnäkin selvästi kirjattu, että toteutettu märkätila ei ole taloyhtiön vastuulla. Vastaajan on tämän vuoksi pitänyt ymmärtää, että vastuu märkätilaan tehdyistä muutoksista on taloyhtiön sijaan osakkeenomistajalla. Edelleen tarkastuskorttiin kirjatusta ilmenee selvästi, että on syytä epäillä suihkunurkkauksen toteutuksen aiheuttavan kosteusvaurioita. Tarkastuskortin mukaan:

- Suihkusekoittajan seinäpidike on lähes irti ja seinissä on vanhoja kittaamattomia kiinnitysreikiä. Suihkusekoittajan seinäläpiviennin tiivistystä ei pystytty tarkastamaan, koska hana on asennettu siten, ettei hanan peitelappa kierry tarpeeksi auki.
- Kosteudet ovat kohonneet suihkun pääty- ja suihkusekoittajaseinillä max, n. 500 mm:n korkeudelle suihkuaitaasta.
- Seinärakenteiden kosteudet tulee selvittää rakenteellisin kosteusmittauksin ja tarvittavat korjaustoimenpiteet määrittää em. mittausten perusteella.

Vastauksen perusteella näyttää siltä, että vastaaja on kokonaan laiminlyönyt selvittää seinärakenteiden kosteuden tarkastuskortissa olleesta kehotuksesta huolimatta.

Yhtiölle ei ole asunto-osakeyhtiölaissa asetettu erityistä velvollisuutta valvoa osakkeenomistajan vastuulla olevien seikkojen kuntoa.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaisesti osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat ja hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti. Huolenpitovelvollisuuteen kuuluu kaikkien osakkeenomistajan hallinnassa olevan asunnon osien kunnon seuraaminen.

Tarkastuskortissa on mainittu, ettei kohteessa ole välitöntä kunnostustarvetta. Tällä on tarkoitettu, että tarkastuksessa ei voitu havaita vesi- tai muuta vahinkoa, joka edellyttäisi suorastaan välitöntä, heti tapahtuvaa korjaustarvetta.

On sinänsä totta, että remontin tehneen osakkeenomistajan vastuu ei pääty hänen myydessään osakkeet. Remontin tehnyt osakkeenomistaja on kaupan jälkeenkin vastuussa omalle sopijapuolelleen eli uudelle osakkeenomistajalle, ellei muuta ole osapuolten kesken erikseen sovittu.

Osakkeenomistajan vastuu suhteessa taloyhtiöön perustuu uuden 1.7.2010 voimaantulleen asunto-osakeyhtiölain (22.12.2009/1599) säännöksiin, sillä vahinko on ilmennyt uuden lain voimassa ollessa. Vahingonkorvausvelvollisuus perustuu mainitun lain 24 luvun 2 §:ään. Mikäli katsotaan, että vastaajan vastuuseen ei joltain osin sovellettaisi uuden asunto-osakeyhtiölain säännöksiä, näiltä osin vastaajan vastuu perustuu vanhan asunto-osakeyhtiölain aikaisen oikeuskäytännön mukaisesti ensisijaisesti sopimusperusteiseen vastuuseen ja toissijaisesti vahingonkorvauslain mukaiseen vastuuseen. Kantaja viittaa hallituksen esitykseen HE 24/2009 s. 270.

2. Keittiön altaan viemäri oli ollut irti

Syynä asuntojen vaurioitumiseen on ollut myös se, että keittiön altaan viemäri oli ollut irti, joten vedet olivat valuneet viemärin juuresta lattian sisään. Niin osakkeenomistaja kuin asukaskaan eivät velvollisuuksiensa vastaisesti ilmoittaneet tästä puutteesta mitään taloyhtiölle. Vaurioita aiheuttanut puute on ollut osakkeenomistajan tiedossa, koska hän on 6.10.2010 kirjoittanut isännöitsijälle epäilevänsä vesivahingon johtuneen siitä, että keittiön allas oli ollut ehkä jo pidemmän aikaa täynnä tiskiä ja vuokralainen on piittaamattomuuttaan laskenut vettä, vaikka viemäri ei ollut enää vetänyt, minkä seurauksena allas oli tulvinut.

Osakkeenomistajalla on velvollisuus valvoa huoneiston kuntoa ja huolehtia siitä, että huoneiston sisäpuoliset osat pysyvät kunnossa vanhan asunto-osakeyhtiölain 78 §:n ja 1.7.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §;n edellyttämällä tavalla.

Koska osakkeenomistajan velvollisuuksiin kuuluu huoneistonsa osien kunnon seuraaminen, osakkeenomistaja ei voi vedota tietämättömyyteensä siitä, että keittiön altaan viemäriputki on ollut irti.

Kuten hallituksen esityksessä HE 24/2009 vp sivulla 89 on todettu, osakkeenomistajan on näytettävä, ettei hän ole menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti eikä ole aiheuttanut vahinkoa toimenpiteellään tai laiminlyönnillään.

Osakkeenomistaja vastaa vuokralaisensa aiheuttamista vahingoista taloyhtiön omistamalle rakennukselle. Osakkeenomistaja ei voi tehokkaasti vedota taloyhtiötä vastaan siihen, että hänen oma sopimuskumppaninsa eli vuokralainen ei ole täyttänyt omaa velvoitettaan suhteessa vuokranantajana olevaan osakkeenomistajaan. Osakkeenomistajan vastuu huoneistonsa kunnon seuraamisesta suhteessa taloyhtiöön ei siirry osakkeenomistajan vuokralaiselle, johon taloyhtiöllä ei ole sopimussuhdetta.

P Oy:n purkumiehet näkivät 4.10.2010 lisäksi, kuinka asukas tyhjensi vedenkeittimensä vedet keittiön lattialle, mikä on ilmeisesti muodostunut hänelle tavaksi.

Osakkeenomistajan on näytettävä, että kosteusvauriot olisivat johtuneet yhtiön vastuulla olevasta seikasta.

Osakkeenomistajan omat toimet, jotka viivyttivät merkittävästi vesivahinkojen korjaamista

Vastaaja on kokonaan laiminlyönyt velvollisuutensa valvoa, että huoneiston käyttäminen ei aiheuta vahinkoa taloyhtiön omistamalle rakennukselle.

Vaikka vastaaja oli tiennyt keittiön pesualtaan tulvivan, hän ei velvollisuuksiensa vastaisesti ilmoittanut tästä taloyhtiölle. Tietoisena siitä, että vastaajan vuokralainen vahingoitti ainakin tammikuusta 2009 alkaen jatkuvasti suorastaan tahallaan huoneistoa D 96, vastaaja ei velvollisuuksiensa vastaisesti ryhtynyt mihinkään tehokkaisiin toimiin vuokralaisen häätämiseksi asunnosta ennen kuin vasta vuoden lopussa 2010. Massiivinen vesivahinko huoneistossa havaittiin jo lokakuun alussa 2010.

Korjauskustannusten määrä

Korjauskustannusten määrä (käsittää neljä asuntoa) ilmenee P Oy:n loppuraportista ja myyntierittelystä. Kustannukset ovat tavanomaista vähäisemmät, koska taloyhtiö teettää rakennuksessa putkiremontin lähiaikoina. Tämän vuoksi asunnoissa on tehty vain välttämättömät korjaustoimet.

Se, että korjauskustannuksista voitaisiin jotain vähentää, edellyttäisi, että vastaaja näyttää, että korjaukset olisi voitu tehdä halvemmalla.

VASTAUS

Vastaaja vastustaa kannetta.

Vaatimukset

Vastaaja vaatii, että käräjäoikeus

1. hylkää kannevaatimuksen ja kanteen, ja

2. velvoittaa kantajan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 14.696.60 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Vastaaja kiistää toimineensa asiassa tuottamuksellisesti ja kiistää olevansa tällä tai millään muullakaan perusteella vastuussa taloyhtiössä aiheutuneesta vesivahingosta tai sen korjauskustannuksista. Kiistämistä perustellaan tarkemmin seuraavasti.

Luvattomat ja rakenteita vaurioittavat asennukset wc-tilassa

Kanteessa kuvattu wc-tilassa tehty remontti on tehty jonkun aiemman osakkeenomistajan aikana. Vastaaja on tullut huoneiston omistajaksi keväällä 1997. Vastaaja et voi tietää, miten remontti on toteutettu. Se, että remontti olisi toteutettu luvattomasti ja rakenteita vaurioittavasti, ei ole riidatonta.

Taloyhtiössä on toteutettu toukokuussa 2001 huoneistokohtaisten märkätilojen kartoitus. Kartoituksesta on laadittu huoneistokohtainen kosteiden tilojen tarkastuskortti. Huoneistosta D 96 tehdyssä tarkastuskortissa on kuvattu wc-tila sellaisena, kuin se oli vastaajan ostaessa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja sellaisena kuin se vahinkohetkelläkin oli. Tarkastuskortista ilmenee se, että suihkunurkkaus on toteutettu wc-tilaan siten, että vastaajalla ei ole ollut syytä epäillä sen aiheuttavan kosteusvaurioita. Tarkastuskortista ilmenee edelleen myös se, että taloyhtiökään ei ole tarkastuksessa havainnut kosteusvaurioita tai mitään muuta sellaista, mikä olisi edellyttänyt huoneistossa välittömiä korjaustoimenpiteitä.

Vastaaja kiistää kantajan väitteen siitä, että tarkastuskorttiin tehdyn merkinnän perusteella vastaajan olisi tullut ymmärtää, että vastuu märkätilaan tehdyistä muutoksista on taloyhtiön sijaan osakkeenomistajalla. Taloyhtiön ja osakkeenomistajan välistä kunnossapitovastuuta ei voida taloyhtiöltä siirtää osakkeenomistajalle millään merkinnöillä tarkastuskorteissa, ei edes hallituksen päätöksillä tai yhtiökokouspäätöksillä, vaan ainoastaan yhtiöjärjestysmääräyksillä. Yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia korjaus- ja kunnossapitovastuumääräyksiä. Tarkastuskortissa oleva maininta on asiassa täysin vailla merkitystä. Mikään muukaan yhtiön toiminnassa ei ole antanut aihetta epäillä, että märkätila ei olisi yhtiön vastuulla.

Mitä tulee kanteessa yksilöityihin tarkastuskorttiin kirjattuihin merkintöihin, niillä ei kantajankaan mukaan ole mitään merkitystä nyt kysymyksessä olevan vaurion kanssa ja toisaalta vastaaja on ne jo aikoja sitten saattanut kuntoon.

Kantajan väite siitä, että nykyinen osakkeenomistaja vastaisi myös aikaisemman osakkeenomistajan luvattomasti rakenteita vaurioittavasti tekemistä muutostöistä, kiistetään lakiin perustumattomana. Jokainen osakas vastaa vain itse tekemistään tai teettämistään remonteista. Remontin tehneen tai teettäneen osakkaan vastuu ei pääty hänen myydessään osakkeet eikä vastuu siirry ostajalle.

Siltä osin kuin kantaja on katsonut, että vastuu syntyy "osakkuuteen perustuvan sopimusvastuun" perusteella, väite kiistetään lakiin perustumattomana. Asunto-osakeyhtiölaissa on yksityiskohtaisesti säännelty eri tahojen vahingonkorvausvastuut. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole vahingonkorvaussäännöksissä eikä missään muuallakaan todettu, että osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä olisi osakkuuteen perustuva sopimussuhde. Tällaista sopimussuhdetta ei ole todettu syntyvän osakkaan ja yhtiön välille myöskään oikeuskäytännössä.

Keittiön altaan viemäri oli ollut irti

Vastaaja kiistää tienneensä sitä, että keittiön altaan viemäri oli ollut irti, joten vastaajalle ei ole voinut syntyä ilmoitusvelvollisuuttakaan. Vastaajalla ei ole ollut asiasta omaa havaintoa eikä vastaaja ole saanut ilmoitusta myöskään vuokralaiseltaan. On selvää, että vastaaja voi tältä

osin vedota tietämättömyyteensä. Vastaaja ei itse asu huoneistossa. Keittiön altaan viemärin mahdollinen vuoto ei voi mitenkään tulla havaituksi vuokranantajan tai tämän edustajan käydessä huoneistossa vuokralaisten vaihtuessa. Tällainen vaurio voi ilmetä vain ja ainoastaan huoneistossa asuttaessa, ja välttämättä ei silloinkaan.

Vuodon ilmeneminen viittaa siihen, että vuoto on ollut yhtäkkinen ja ennalta arvaamaton, sillä vaurioraporttien mukaan alakerran kattoon on muodostunut vesipussi eikä tällaista vuotoa vastaajan käsityksen mukaan voi syntyä tiputtavasta suihkun pohjaviemäristä. Kaiken todennäköisyyden mukaan vaurion syynä on joko keittiön altaan viemärin vuoto tai vasta korjaustöiden aikana keittiöviemäristä löytynyt halkeama, joka sijaitsee kylpyhuoneen lattian alla. Pystyviemärin mahdollisesti pädettäessä vesi on päässyt tästä halkeamasta vapaasti kulkeutumaan rakenteisiin.

Vastaaja ei ole laiminlyönyt velvollisuuttaan valvoa huoneiston kuntoa. Kun kyse on vuokrattavasta sijoitusasunnosta, osakkeenomistajan huolellisuusvelvollisuutta arvioitaessa tulee ottaa huomioon se seikka, että vuokralaisella on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain perusteella nimenomainen velvollisuus ilmoittaa vuokranantajalleen huoneistossa havaitsemistaan vioista ja puutteista. Osakkeenomistaja voi pääosin luottaa siihen, että vuokralainen huolehtii omista laissa

säädetyistä velvollisuuksistaan. Tämä tarkoittaa siis sitä, että vuokranantajalla ei vuokrasuhteen aikana ole erityistä velvollisuutta käydä tekemässä huoneistossa erityisiä tarkastuksia. Tavanomaista ja riittävää on, että vuokranantaja tai tämän edustaja, kuten välittäjä, käy huoneistossa vuokralaisen vaihtuessa. Vastaaja on valvonut huoneiston kuntoa velvollisuuksiensa mukaan huolellisesti siten kuin sijoitusasuntojen kuntoa tyypillisesti valvotaan. Huoneisto on tarkistettu aina vuokralaisen vaihtuessa, toisinaan myös vastaajan itsensä toimesta. Vahinkohetkellä huoneistossa asuneen vuokralaisen aikana, ennen vahinkoa, vastaaja on käynyt huoneistossa kolme kertaa.

Kantajan viittaama asunto-osakeyhtiölain säännös on tullut voimaan vasta 1.7.2010, eli vain hiukan ennen kuin nyt kyseessä oleva kosteusvaurio on havaittu. Tämän vuoksi vastaajan valvontavelvollisuutta ei voi arvioida kantajan viittaaman uuden asunto-osakeyhtiölain säännöksen perusteella, ainakaan ennen lain voimaantuloa.

Nyt kyseessä olevat vesivauriot eivät välttämättä olisi olleet nähtävillä, vaikka vastaaja olisi huoneistossa käynytkin vesivahinkohetkellä voimassa olleen vuokrasuhteen aikana. Se, että ne olisi pitänyt havaita, kiistetään.

Sillä kanteessa mainitulla seikalla, että vuokralainen olisi tiskialtaan huolimattomalla käyttämisellä aiheuttanut sen tulvimisen, ei ole asiassa merkitystä. Tätäkään seikkaa vastaaja ei tiennyt ennen kuin vasta vahingon aiheutumisen jälkeen, saatuaan vuokralaisen ystävältä tietää tämän havaintoja vuokralaisen keittiössä.

Kantaja väittää, että "osakkeenomistaja vastaa vuokralaisensa aiheuttamista vahingoista taloyhtiön omistamalle rakennukselle". Väite kiistetään lakiin perustumattomana. Vuokralainen vastaa omista toimistaan ja osakas omista toimistaan.

Taloyhtiöllä on valvontavelvollisuus myös huoneiston sisällä vastuulleen kuuluvien rakennuksen osien osalta. Tämän valvontavelvollisuutensa kantajayhtiö näyttää räikeästi laiminlyöneen, sillä taloyhtiössä on jatkuvasti lukuisia vesivaurioita erilaisista syistä johtuen. Esimerkiksi tilikaudella 2010 taloyhtiössä on kirjattu vesivahingoista johtuvia korjauskuluja yhteensä noin 15 eri huoneistoon. Tämä osoittaa paitsi taloyhtiön valvontavelvollisuuksien laiminlyöntiä, myös sen, että taloyhtiön vastuulta olevat rakenteet ovat yleisesti erittäin huonossa kunnossa ja sen, että taloyhtiö kustannuksellaan suorittaa vesivahinkojen korjauskustannuksia muissa huoneistoissa, ilmeisesti kaikissa muissa huoneistoissa paitsi vastaajan huoneistossa.

Osakkeenomistajan omat toimet, jotka viivyttivät merkittävästi vesivahinkojen korjaamista

Vastaaja ei ole laiminlyönyt velvollisuuksiaan valvoa huoneiston käyttämistä eikä ole ennen vesivahingon tapahtumista tiennyt pesualtaan mahdollisesta tulvimisesta. Vastaaja siis kiistää tienneensä vuokralaisen mahdollisesti vahingoittaneen tahallaan huoneistoa.

Saatuaan tietää vesivahingosta ja siitä, että se on mahdollisesti aiheutunut vuokralaisen laiminlyönneistä, vastaaja purki heti vuokrasopimuksen.

Korjauskustannusten määrä

Korjauskustannusten määrää paljoksutaan 20 % sillä perusteella, että korjaustöitä ei ole kilpailutettu. Näin korjattua korjauskustannusten määrää 32.829,27 euroa ei sinällään kiistetä. Vastaaja katsoo, että kaikki korjauskustannukset johtuvat joko keittiön altaan viemärin vuodosta tai vasta korjaustöiden aikana kylpyhuoneen alla sijainneesta keittiöviemäristä löytyneestä halkeamasta.

RIITAISTA

- - - - - - - - - - - - - - - - - - -

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Henkilötodistelu

Isännöitsijä P on kertonut toimineensa kantajayhtiön isännöitsijänä 1.2.2010-24.5.2012 ja jälleen 1.10.2012 lukien. P on kertonut huomauttaneensa C:lle ainakin lokakuussa 2010 sähköpostitse siitä, että osakkeenomistajan tuli seurata huoneistonsa kuntoa. P käsityksen mukaan hän ei ollut ennen vesivahingon tapahtumista käynyt C:n kanssa keskustelua tällaisesta velvollisuudesta. Vesivahingon tapahtumisen jälkeen huoneiston asukkaan kanssa oli ollut hankala toimia ja huoneistoon pääsy oli viivästynyt. P oli pyytänyt C:tä ryhtymään välittömiin toimenpiteisiin vuokralaisen poistamiseksi, mutta se ei ollut tapahtunut kovin nopeasti. P on pitänyt mahdollisena, että vuonna 2010 kantajayhtiössä oli tehty märkätilakorjauksia 19 asunnossa. Kantajayhtiössä oli hyvin vaihtelevankuntoisia huoneistoja. Huoneiston D 96 wc-tilassa oli ollut suihkukaappi, joka oli kytketty lavuaarin poistoputkeen. Suihkukaapin viemäröinti oli ollut epätiivis ja vesi oli tippunut lattialle. Tilassa ei ollut lattiakaivoa. Taloyhtiön muissa lattiakaivottomissa tiloissa ei ollut suihkuja. Taloyhtiössä on parhaillaan putkiremontti ja kosteiden tilojen saneeraus loppuvaiheessa.

Vastaaja C on kertonut tulleensa nyt kysymyksessä olevan huoneiston omistajaksi joskus 1990-luvulla. Huoneisto oli ollut koko ajan vuokrattuna. Kun C oli saanut vuoden 2001 kosteiden tilojen tarkastuskortin, hän oli kunnostanut suihkukaapin saumoja silikonilla. C oli seurannut huoneiston kuntoa vuokralaisten vaihtumisen yhteydessä, jolloin hän oli katsonut päällisin puolin, että kaikki huonetilat olivat kunnossa ja että vuokralainen oli huolehtinut huoneiston siivouksesta. Vuokralaiset olivat vaihtuneet yleensä noin 1-2 vuoden välein. Nyt kysymyksessä olevan vuokralaisen aikana C oli käynyt huoneistossa 3-4 kertaa vuokran maksuongelmiin liittyen. Näiden käyntien yhteydessä C ei ollut havainnut viitteitä vesivuodoista. Myöskään vuokralainen itse ei ollut ilmoittanut vesivaurioista tai -vuodoista. Kanteessa kysymyksessä olevasta vauriosta C oli saanut tiedon isännöitsijä P:n soiton perusteella. Muutaman päivän jälkeen vuodon syy oli selvinnyt. Tämän jälkeen C oli ryhtynyt häätötoimenpiteisiin ja tehnyt haastehakemuksen käräjäoikeuteen. Haastehakemus oli johtanut häätöön vuodenvaihteessa 2010-2011.

Vesivahingon ilmitulon jälkeen C:n tietoon oli myös tullut, että vuokralainen aiheutti huoneistossa lisää vesivahinkoa. C oli saanut tietää tiskialtaan tukkeutumisesta naapurilta, joka myös oli hänen vuokralaisensa. Lisäksi C:lle oli kerrottu, että vuokralainen oli kerran jättänyt avaimet asuntoon ja lieden päälle. Tässä vaiheessa C oli päätellyt, että varmaankin vuokralainen oli piittaamattomuuttaan aiheuttanut myös vuoden 2009 vesivahingon. Näitä seikkoja C oli tuonut esille sähköpostiviestissään 6.10.2010.

C ei kuitenkaan varmuudella tietänyt, oliko vuokralainen aiheuttanut vuoden 2009 vesivahingon. Vaurio oli aiheutunut siitä, että wc:n nuppi oli jäänyt yläasentoon ja wc-allas oli tulvinut yli. Kyseinen vuokralainen oli tuolloin juuri tullut asukkaaksi huoneistoon ja vakuuttanut olevansa tietämätön asiasta. Vuoden 2009 vesivauriot oli korjattu taloyhtiön toimesta siltä osin kuin ne kohdistuivat muihin huoneistoihin. C:n huoneiston osalta taloyhtiö ei ollut ryhtynyt kuivaus- tai muihinkaan toimenpiteisiin eikä asiasta muutenkaan kuulunut mitään. Vuoden 2009 vesivahingosta oli tehty korjausraportti. C:n muistikuvan mukaan siinä oli todettu, että lattia tulisi avata ja kuivata. Taloyhtiön kanssa ei oltu käyty keskustelua siitä, kenen tehtävänä lattian avaaminen ja kuivaaminen oli. C:n mielestä se olisi ollut taloyhtiön vastuulla. C ei ollut vaatinut taloyhtiöltä toimenpiteitä. Vuoden 2009 vesivahingon jälkeen C oli pyytänyt sosiaalivirastolta, että vuokralaiselle järjestettäisiin toinen asunto, jotta korjauksia olisi päästy tekemään. Sosiaaliviraston mukaan se olisi kuitenkin edellyttänyt asiakkaan omaa pyyntöä. Kun aikaa oli kulunut ja taloyhtiönkään taholta ei ollut kuulunut mitään, C oli olettanut, ettei wc-tilalle välttämättä tarvinnut tehdä mitään.

C on kertonut olevansa koulutukseltaan ekonomi. C omistaa yhtiön, jonka toimialana on hallinnoida asuntoja. Yhtiön toimintaan ei liity isännöintiä. C on kertonut käyneensä kahden viikon isännöintitehtäviin liittyvän kurssin.

C on kertonut ottaneensa suihkun hanasta vettä, kun hän oli siivonnut asuntoa. Nyt kysymyksessä oleva vuoto on ollut hyvin vaikea havaita, koska se on sijainnut suihkukaapin aitaan alla, jossa on reilun 10 cm:n rako. Tilassa ei ole ollut homeen hajua.

Todistaja, rakennusinsinööri Mikko Väinölä on kertonut laatineensa todisteena olevat P Oy;n raportit. Vesivahinkoon oli ollut kaksi syytä, keittiön vuoto ja kylpyhuoneen vuoto. Keittiössä oli viemäri irronnut liitoksestaan. Nyt kysymyksessä olevan kaltainen viemärin irtoaminen johtui pääsääntöisesti siitä, että kaappiin laitetaan liian paljon tavaraa, eli syy on käytöstä johtuva. Väinölä on kertonut, että alkuvaiheessa vesivaurion syytä selvitettäessä keittiön viemärin irtoamista ei oltu osattu ilmoittaa vaurion syyksi, koska huolto oli jo korjannut irronneen viemärin ja ilmoitti siitä Väinölälle vasta myöhemmin. Vastaajan valokuvista (V4) ilmenevän viemäriputken halkeaman johdosta Väinölä on todennut, että sillä ei näyttäisi olevan osuutta vesivahingon syntymiseen. Purettaessa kyseinen putki oli ollut kuiva ja täysin ruostunut halkeaman ympäriltä, mitään vuotoon viittaavaa ei siltä osin ollut ollut. Lisäksi kyseinen viemäri oli ollut koko kuivaustyön ajan esillä ja sitä oli käytetty normaalisti, eikä se ollut vuotanut silloinkaan. Lisäksi kuvista näkyvä avohalkeama oli putken kuppiosassa ja kuppiosan pohjalla oli yleensä lyijymassatiiviste, minkä vuoksi kupin alapohjassa oleva avohalkeama ei välttämättä vuoda mitään.

Huoneiston D 96 kylpyhuone oli rakennettu väärin. Vedeneristeet olivat puuttuneet ja tihkumalla tapahtuvaa vuotoa oli tapahtunut käytön yhteydessä. Väliraportti I, s. 5 ensimmäisen kuvan osalta Väinölä on kertonut, että kaikki kuvassa näkyvät liitokset olivat vuotaneet tippaa. Suihkun käytön jälkeen altaan alla olisi pitänyt näkyä lammikko, jos sinne katsoi kyykistyen, mutta wc-pytty oli ollut niin vieressä, ettei lammikkoa välttämättä ole nähnyt seisaaltaan. Jos kuitenkin suihkua käytti riittävän kauan, vesi oli valunut pytyn eteenkin.

Alakerran katon vesipussi oli viitannut äkilliseen vuotoon. Keittiön vuoto oli ollut äkillinen ja kylpyhuoneen vuoto oli jatkunut pidemmän aikaa. Tihkuva vuoto ei välttämättä kupruile. Väinölän käsityksen mukaan asuntojen väliseinien välillä ei ole ollut vedelle estettä eristetilassa. Kylpyhuoneen päällimmäinen laatta oli ollut 5-8 cm paksuinen. Väinölän arvion mukaan kaikki kylpyhuoneen läheisten osien vauriot olivat johtuneet wc-tilan vuodosta, koska kylpyhuoneen ja keittiön välissä oli ollut seinärakenne pohjalaattaan saakka. Keittiön äkillinen vuoto oli puolestaan mennyt sinne, minne se helpolta pääsi eli eristetilaan.

Ainakin vesipussit alakerrassa olivat johtuneet keittiö vuodosta. Muuten Väinölä ei pystynyt erikseen määrittelemään, miten laajalle kummankin vuotokohdan vaikutus oli ulottunut.

Vuoden 2009 vesivuodosta Väinölällä ei ole ollut omakohtaista tietoa.

Vesivahingon ilmeneminen ja syyt

P Oy:n väliraportissa I 4.10.2010, jonka sisällön todistaja Väinölä on vahvistanut, todetaan huoneiston D 96 kylpyhuoneesta: "Suihkunurkassa oli erillinen alias, joka oli tuettu puu/tiilirungolla irti lattiasta. Tämän altaan pohjaviemäri vuoti valutuskokeen aikana heti. Altaan alapuolella ei ollut mitään vedeneristeitä, joten vedet pääsevät suoraan lattian rakenteisiin ja ovat

päässeet vaurioista päätellen jo pitkän aikaa." Jo vuonna 2001 suoritetun kosteiden tilojen tarkastuksen tarkastuskortissa on todettu, että kylpyhuone on ollut alun perin pelkkä wc, ei taloyhtiön "vastuulla" oleva märkätila, ja että siinä ei ole ollut alkuperäistä lattian ja seinien vesieristystä. Näiden todisteiden perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että huoneiston D 96 wc-tilaan tehdyt asennukset oli tehty luvattomasti ja rakenteita vaurioittavasti.

P Oy:n raporttien ja todistaja Väinölän kertomuksen perusteella on selvitetty, että kanteessa kysymyksessä olevan vesivahingon toisena syynä on ollut wc-tilan suihkuakaan pohjaviemärin vuotaminen ja lattiakaivon ja vedeneristeiden puuttuminen. Tästä aiheutunut vahinko oli syntynyt pitemmän ajan kuluessa.

Edelleen P Oy:n raporttien ja Väinölän kertomuksen perusteella on selvitetty, että vesivahingon toisena syynä oli ollut se, että keittiön aitaan viemäri oli ollut irti ja vedet olivat valuneet viemärin juuresta lattian sisään.

Molemmat vuodot ovat suurelta osin kastelleet samaa aluetta.

Väinölän kertoma huomioon ottaen vastaaja ei ole näyttänyt, että vesivahinko olisi osaksikaan aiheutunut keittiöviemärin halkeamasta.

Vastuukysymykset

1.7.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Mainitun säännöksen 3 momentin mukaan, jos osakkeenomistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ssä säädetään, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat ja että osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti. Saman luvun 8 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä.

Vanhan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 78 §:ssä on todettu, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Vanhan asunto-osakeyhtiölain aikaisessa oikeuskäytännössä osakkeenomistajan korvausvelvollisuutta on yleensä arvioitu vahingonkorvauslain tai sopimusoikeudellisten periaatteiden perusteella.

Kanteessa kysymyksessä oleva vesivahinko on ilmennyt 1.10.2010 eli uuden asunto-osakeyhtiölain aikana. Kantaja on kuitenkin vedonnut myös sellaiseen väitettyyn vastaajan tuottamukseen, joka on ajoittunut vanhan asunto-osakeyhtiölain voimassaoloaikaan. Asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (1600/2009) 20 §:n mukaan vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen uuden lain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan vanhaa lakia. Asiaa on näin ollen arvioitava sekä vanhan että uuden asunto-osakeyhtiölain valossa.

Käräjäoikeus toteaa, että tässä tapauksessa kysymys ei voi olla sopimusperusteisesta korvausvastuusta.

On sinänsä selvää, että viemärijärjestelmät kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin sekä vanhan että uuden asunto-osakeyhtiölain perusteella.

Myös märkätilojen eristeet kuuluvat asunto-osakeyhtiön vastuulle. Tässä tapauksessa wc-tila ei kuitenkaan ole ollut varsinainen märkätila. Siellä ei ole ollut lattiakaivoa ja suihku oli asennettu sinne jälkikäteen. Vesieristeitä ei ollut alunperin ollut eikä niitä ollut suihkun asentamisenkaan yhteydessä laitettu.

Riidatonta on, että wc-tilan muutostyöt oli tehty jonkun muun osakkeenomistajan kuin vastaaja C:n toimesta. Kantajan näkemys siitä, että nykyinen osakkeenomistaja vastaisi myös aikaisemman osakkeenomistajan wc-tilaan luvattomasti ja rakenteita vaurioittavasti tekemistä muutostöistä, ei perustu lakiin. Tällaista vastuuta C:lle ei ole syntynyt myöskään kosteiden tilojen tarkastuskorttiin vuonna 2001 tehdyillä merkinnöillä. Sinänsä C:n on katsottava olleen ainakin vuodesta 2001 lähtien tietoinen siitä, ettei wc-tila täyttänyt märkätilalle asetettavia vaatimuksia. Toisaalta myös asunto-osakeyhtiö on ollut tästä seikasta tietoinen.

C ei ole koskaan itse asunut kyseisessä huoneistossa. C on kertonut seuranneensa huoneiston kuntoa tarkastelemalla sitä päällisin puolin vuokralaisten vaihtumisen yhteydessä. Nyt kysymyksessä olevan vuokralaisen aikana C oli käynyt huoneistossa 3-4 kertaa vuokranmaksuun liittyvien ongelmien vuoksi. Mitään vesivahinkoon viittaavaa C ei ollut kertomansa mukaan näiden käyntien yhteydessä havainnut. Todistelusta ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että kanteessa kysymyksessä oleva wc-tilan vuoto tai vuoden 2009 vuoto olisivat johtuneet vuokralaisen epätavallisesta käyttäytymisestä. Vaikka C on ollut tietoinen siitä, että wc-tila ei täyttänyt märkätilalle asetettavia vaatimuksia, vuodon tai sen mahdollisuuden havaitseminen olisi edellyttänyt suihkun käyttämistä tai erityistä suihkualtaan alapuolisen tilan tutkimista. Nämä seikat huomioon ottaen wc-tilan vuodon ei voida katsoa aiheutuneen C:n tuottamuksesta.

C on kiistänyt tienneensä, että keittiön altaan viemäri oli irti. Todistaja Väinölän mukaan keittiön viemärin irtoaminen oli aiheutunut käytöstä eli siitä, että sen päällä oli ollut liikaa tavaraa. Käräjäoikeuden mielestä vuokranantajan ei voida edellyttää olevan tällaisesta seikasta tietoinen. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että C olisi ollut tietoinen vuokralaisensa epätavallisesta vedenkäytöstä keittiössä ennen nyt kysymyksessä olevan vesivahingon tapahtumista.

Edellä kerrotuilla perusteilla C:n vahingonkorvausvastuulle ei ole perusteita.

Oikeudenkäyntikulut

Koska kantaja on hävinnyt asian, sen on korvattava vastaajan oikeudenkäyntikulut. Kulujen määrä on riidaton.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

Asunto-osakeyhtiö M velvoitetaan suorittamaan C:lle oikeudenkäyntikulujen korvauksena 14.696,60 euroa (sis. alv) korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.5.2013 lukien.

Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Merja Lahti

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 23.4.2015

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on toimittanut asiassa viran puolesta pääkäsittelyn 9.2.2015 asianosaisten vaatimusten ja niiden perusteiden esittämistä varten.

Valitus

Asunto-osakeyhtiö M (jäljempänä asunto-osakeyhtiö tai yhtiö) on toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimuksen. C oli siten velvoitettava suorittamaan yhtiölle 41.036,59 euroa korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 21.9.2011 lukien. Yhtiö on lisäksi vaatinut, että C velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeuden osalta 12.336,40 eurolla ja hovioikeuden osalta 3.378,65 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Vesivahinko oli johtunut huoneiston huolimattomasta käytöstä ja C:n tuottamuksellisesta menettelystä. C oli huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana velvollinen korvaamaan vesivahingon korjaamisesta asunto-osakeyhtiölle aiheutuneet kustannukset.

Huoneiston WC-tila oli ilman yhtiön lupaa muutettu märkätilaksi, eikä se ollut täyttänyt märkätilalle asetettavia vaatimuksia. Huoneistoa hallinnut vuokralainen oli siitä huolimatta käyttänyt WC-tilaa märkätilana. WC-tilan suihkualtaan pohjaviemäri oli vuotanut, jolloin vesi oli päässyt valumaan suoraan rakennuksen rakenteisiin. WC-tilassa ei ollut ollut lattiakaivoa eikä vedeneristystä.

C oli vuonna 2001 saanut tietoonsa yhtiössä suoritetun kosteiden tilojen tarkastusraportin, jossa oli todettu, että seinärakenteiden kosteudet tuli selvittää rakenteellisin kosteusmittauksin ja niiden perusteella määrittää tarvittavat korjaustoimenpiteet. C oli ainakin tuosta ajankohdasta tiennyt, että WC-tila ei täyttänyt märkätilalle asetettavia vaatimuksia. WC-tilassa oli lisäksi tapahtunut aiemmin vuonna 2009 vesivahinko WC-istuimen altaan tulvimisen seurauksena. Vahingon ilmenemisen jälkeen C:n tietoon saatetussa korjausraportissa oli todettu, että WC-tilan lattia tuli avata ja kuivata. WC-istuimen tulvimisen vuoksi hänellä oli ollut erityinen syy valvoa, että huoneistoa hallitseva vuokralainen käyttää huoneistoa huolellisesti.

C:n oli tietoonsa saamiensa kahden korjauskehotuksen perusteella tullut huolehtia WC-tilan kunnostamisesta märkätilalle asetettujen vaatimusten mukaiseksi, minkä velvollisuutensa hän oli laiminlyönyt. Hän oli lisäksi sallinut huoneistoa hallinneen vuokralaisen käyttää WC-tilaa märkätilana.

Osasyynä vesivahinkoon oli ollut huoneiston keittiön pesualtaan viemäriputken irtoaminen, joka oli johtunut allaskaapissa säilytettyjen tavaroiden liiallisesta määrästä. Viemäriputken irtoamisen seurauksena vesi oli päässyt valumaan rakennuksen rakenteisiin. C:n oli huoneistossa käydessään täytynyt havaita, että siellä säilytettiin poikkeuksellisen paljon tavaraa. Hän ei ollut tästä huolimatta katsonut keittiön allaskaappiin.

Osakkeenomistajan velvollisuutena oli näyttää, ettei hän ollut menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti eikä aiheuttanut toimenpiteillään tai laiminlyönneillään vahinkoa. C ei ollut näyttänyt, että hän olisi valvonut, että huoneiston asukas ei huoneistoa käyttäessään aiheuttanut sille vaurioita.

Vastaus

C on vaatinut, että valitus hylätään ja asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan hänen vastauskulunsa hovioikeudessa 5.852,80 eurolla korkoineen.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki oli tullut voimaan 1.7.2010, ja vesivahinko oli ilmennyt 1.10.2010. Näyttötaakka asiassa oli kokonaan asunto-osakeyhtiöllä, koska C:n väitetyt laiminlyönnit olivat tapahtuneet valtaosaltaan vanhan asunto-osakeyhtiölain voimassaolon aikana.

Asunto-osakeyhtiö oli ollut tietoinen siitä, että huoneiston WC-tila ei täyttänyt märkätilalle asetettuja vaatimuksia. Asunto-osakeyhtiö ei ollut kehottanut C:tä ryhtymään toimenpiteisiin WC-tilan korjaamiseksi. Tällaisena kehotuksena ei voitu pitää kosteiden tilojen tarkastuskorttia tai vuoden 2009 vesivahingosta tehtyä tarkastusraporttia. Näin ollen C ei ollut voinut syyllistyä korjauskehotuksen laiminlyöntiin. Asunto-osakeyhtiö ei ollut myöskään vaatinut tilan käytön lopettamista tai kieltänyt sen käyttöä. Vuonna 2001 suoritetussa tarkastuksessa todettu vesivahinko oli johtunut viemäriliitosten tihkumisesta.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut käräjäoikeudessa vedonnut siihen, että se olisi nimenomaisesti kehottanut osakkeenomistajaa ryhtymään toimenpiteisiin WC-tilan korjaamiseksi ja että osakkeenomistaja ei olisi tästä huolimatta ryhtynyt toimenpiteisiin. Asunto-osakeyhtiö ei voinut vedota tähän seikkaan vasta hovioikeudessa.

C ei ollut laiminlyönyt velvollisuuttaan valvoa huoneiston kuntoa. Käräjäoikeuden johtopäätös oli tältä osin oikea. Vuokranantajalla ei ollut huoneistossa käydessään ilman erityistä syytä oikeutta tutkia vuokralaisen kaappeja tai muita yksityisiä tiloja. Oli lisäksi mahdollista, että C ei olisi havainnut viemäriliitoksen irtoamisen vaaraa, vaikka hän olisi katsonutkin keittiön allaskaappiin. C:lle oli syntynyt epäilys vuokralaisen huolimattomuudesta vasta vesivahingon ilmi tulon jälkeen.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Vetoaminen korjauskehotuksiin

1. Yhtiö on valituksessaan lausunut, että C oli laiminlyönyt WC-tilan korjauksen ainakin kahdesta korjauskehotuksesta huolimatta.

2. C:n mukaan yhtiö ei ole käräjäoikeudessa vedonnut siihen, että asunto-osakeyhtiö olisi nimenomaisesti kehottanut osakkeenomistajaa ryhtymään korjaustoimiin ja että osakkeenomistaja olisi laiminlyönyt nämä toimet kehotuksista huolimatta. Yhtiö ei siten voi vedota enää hovioikeudessa näihin seikkoihin.

3. Yhtiö on pääkäsittelyssä selittänyt, että ensimmäisellä korjauskehotuksella se on tarkoittanut C:n vuonna 2001 saamaa kosteiden tilojen tarkastuskorttia, jossa oli erikseen todettu kunnostustarve. Mitään erillistä korjauskehotusta tarkastuskorttiin liittyen yhtiö ei ollut antanut C:lle.

4. Toisella kunnostuskehotuksella yhtiö on tarkoittanut sitä korjausraporttia, jonka C muisteli saaneensa, kun edellinen vesivahinko WC-tilassa oli sattunut vuonna 2009. Yhtiö ei ollut voinut vedota tähän käräjäoikeudessa, koska asia oli tullut esille vasta C:n kertoessa siitä käräjäoikeudessa. Asianajaja Partanen ei ollut tiennyt vielä käräjäoikeudessa, että sellainen asiakirja oli edes olemassa. Yhtiön isännöitsijä oli jäänyt eläkkeelle eikä käräjäoikeuskäsittelyn aikana yhtiön johdolla ollut ollut tietoa tarkastusraportista.

5. C katsoi, että yhtiöllä on ollut tosiasiassa mahdollisuus vedota raporttiin jo käräjäoikeudessa, jos se oli aikanaan toimittanut tarkastusraportin C:lle.

6. Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

7. Hovioikeus toteaa, että yhtiö on vedonnut jo käräjäoikeudessa vuonna 2001 laadittuun tarkastuskorttiin. Yhtiö on pääkäsittelyssä täsmentänyt, että se ei hovioikeudessakaan tarkoita, että yhtiö olisi tällä tarkastuskortilla tai muutoin nimenomaisesti esittänyt C:lle korjauskehotuksen. Tältä osin yhtiö ei siis ole vedonnut uuteen seikkaan.

8. Hovioikeus toteaa, että yhtiö on antanut vuoden 2009 korjausraportin C:lle. On yhtiön vastuulle kuuluva asia, jos yhtiön asiamies ei ole ollut käräjäoikeudessa tietoinen raportista. Yhtiö ei ole näin ollen saattanut todennäköiseksi, että se ei ole voinut vedota tähän korjausraporttiin käräjäoikeudessa tai että sillä olisi ollut pätevä syy olla tekemättä niin. Yhtiö ei siis voi vedota tähän kunnostuskehotukseen hovioikeudessa.

Vetoaminen kilpailutuksen puuttumiseen

9. Yhtiölle aiheutuneiden korjauskustannusten määrä on sinänsä riidaton. C on kuitenkin käräjäoikeudessa katsonut, että korjauskustannuksista tulisi vähentää 20 prosenttia sillä perusteella, että korjaustöitä ei ollut kilpailutettu. Vastauksessaan hovioikeudelle C ei kuitenkaan ole enää puuttunut korjauskustannuksiin mutta on pääkäsittelyssä paljoksunut niitä käräjäoikeudessa esittämällään perusteella.

10. Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 1 §:n mukaan oikeudenkäynti hovioikeudessa koskee käräjäoikeuden ratkaisun kohteena olevaa asiaa valituksessa ja mahdollisessa vastauksessa vedotulta osalta. C ei ole vastauksessaan enää paljoksunut korjauskustannusten määrää. Siksi hovioikeus ei tutki sitä, onko vaadittu vahingonkorvaus liiallinen sillä perusteella, että korjausremonttia ei ollut kilpailutettu.

Pääasiaratkaisu

Taustaa

11. C omistaa Asunto-osakeyhtiö M:n osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinkäytössä olevaa huoneistoa Helsingissä - kadulla (32 D 96). Huoneiston alapuolella olevan asunnon D 91 katossa havaittiin 1.10.2010 vesivuoto. Suoritetussa tarkastuksessa ilmeni, että vesivuoto oli aiheuttanut vaurioita paitsi asunnoille D 96 ja D 91 myös näiden asuntojen vieressä oleville asunnoille E 117 ja E 121. Asunto-osakeyhtiö on korjannut nämä vahingot. Yhtiö on tässä oikeudenkäynnissä vaatinut korjauskustannuksia C:ltä. Korjauskustannukset olivat 41.036,59 euroa.

12. Käräjäoikeuden mukaan asiassa oli selvitetty, että vesivahingon yhtenä syynä oli C:n omistaman huoneiston WC-tilan suihkualtaan pohjaviemärin vuotaminen sekä lattiakaivon ja vedeneristeiden puuttuminen. Tästä aiheutunut vahinko oli syntynyt pitkän ajan kuluessa. Vesivahingon toisena syynä oli se, että huoneiston keittiön altaan viemäri oli ollut irti ja vedet olivat valuneet viemärin juuresta lattian sisään. Molemmat vuodot olivat kastelleet samaa aluetta.

13. Käräjäoikeuden johtopäätöksiä vesivahingon ilmenemisestä ja syistä ei ole riitautettu hovioikeudessa.

14. Huoneistossa D 96 oli alun perin kosteana tilana vain WC. WC-tilaan oli sittemmin rakennettu ilman yhtiön suostumusta tai myötävaikutusta suihkunurkkaus, jossa oli suihkuallas ja suihkuverho. WC-istuimen paikkaa oli siirretty suihkunurkkauksen tieltä sivuun. Suihkualtaan vedet oli johdettu käsienpesualtaan lattiaviemäriin. Lattiakaivoa tai vedeneristystä ei ollut.

15. Muutostyöt oli tehty ennen kuin C oli tullut huoneiston omistajaksi vuonna 1997. C ei itse asunut huoneistossa, vaan huoneistossa oli koko ajan asunut vuokralainen. C:n mukaan vuokralaiset olivat vaihtuneet 1 - 2 vuoden välein.

16. C:n omistamassa huoneistossa oli tehty vuonna 2001 muiden huoneistojen tavoin kosteiden tilojen tarkastus. Tarkastuksesta oli laadittu "Kosteiden tilojen tarkastuskortti". Siinä oli todettu, että:" kylpyhuoneen lattiapintana oli maalattu betoni. Suihkunurkkauksessa on suihkuallas ja suihkuverho. Altaan vedet on johdettu käsienpesualtaan lattiaviemäriin. Ei ole lattiakaivoa". Lattian kosteudet olivat tarkastuskortin mukaan normaalit (0-10) mutta suihkualtaan alta ei pystytty mittaamaan kosteuspitoisuuksia. Lattian osalta kuntoluokaksi oli merkitty välttävä. Kuntoluokkia olivat hyvä, tyydyttävä, välttävä ja heikko. Tarkastuskortin mukaan välitöntä kunnostustarvetta ei ollut. Kohdassa "Muuta" oli todettu seuraavaa: "[tila] oli alun perin pelkkä Wc, ei taloyhtiön "vastuulla" oleva märkätila. Ei alkuperäisiä lattian/seinien vesierityksiä".

17. Tarkastuskortissa esitettiin havaintoja myös kyseisen tilan seinistä, katosta, ilmanvaihdosta ja vesikalusteista. Kosteudet olivat kohonneet ja seinän kuntoluokka oli heikko. Kunnostustarpeesta todettiin, että seinärakenteiden kosteudet tuli selvittää rakenteellisin kosteusmittauksin ja tarvittavat korjaustarpeet määrittää niiden perusteella. Katon kuntoluokka oli tyydyttävä eikä välitöntä korjaustarvetta ollut.

18. C ilmoitti, että hän oli tarkastusraportin perusteella tehnyt seiniin saumauksia. Muuta perusparannusta tai korjausta hän ei ollut tehnyt, koska välitöntä korjaustarvetta ei raportin mukaan ollut. Riidatonta on, että asunto-osakeyhtiö ei ollut tämän tarkastuksen vuoksi ottanut myöhemmin yhteyttä C:hen.

19. Vesivahingon johdosta 4.10.2010 tehdyssä Väliraportti I:ssä todettiin, että huoneiston D 96 keittiössä oli jälkiä tiskialtaan käytöstä johtuvasta vesien roiskumisesta mutta tiskiallas viemäreineen ei valunut valutuskokeessa. Seuraavana päivänä laaditun Väliraportti II:n mukaan huoltoyhtiö oli juuri ennen padotusta käynyt korjaamassa altaan viemärin, joten sen kunnosta Väliraportti I:ssä saatu kuva oli virheellinen. Huoltoyhtiön mukaan altaan viemäri oli ollut irti ja vedet olivat valuneet viemärin juuresta lattian sisään.

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan korvausvastuun perusteista

20. Vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaissa (809/1991) ei ollut omia vahingonkorvaussäännöksiä, vaan asunto-osakeyhtiöön sovellettiin viittaussäännöksen perusteella vuoden 1978 osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvun vahingonkorvaussäännöksiä. Osakeyhtiölain (1978) 15 luvun 3 §:n osakkeenomistajaa koskevan korvaussäännöksen mukaan osakkeenomistaja on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallisesti tai törkeästä tuottamuksesta on aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Uuden osakeyhtiölain (624/2006) voimaan tultua 1.9.2006 asunto-osakeyhtiölain mainittu viittaussäännös jäi sellaisenaan voimaan, ja osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (625/2006) 1 §:n 3 momentin mukaan asunto-osakeyhtiöön sovellettiin edelleen osakeyhtiölain (1978) vahingonkorvaussäännöksiä.

21. Osakkeenomistajaa koskeva osakeyhtiölain korvaussäännös on tarkoitettu lähinnä niitä tilanteita varten, joissa osakkeenomistaja on aiheuttanut vahingon käyttämällä vaikutusvaltaa väärin yhtiökokouksessa. Vastuu osakkeenomistajan yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutetusta esinevahingosta, kuten huoneistoon virheellisesti tehdystä korjauksesta syntyneestä vahingosta, on perustettu yleensä vahingonkorvauslain säännöksiin tai yleisiin vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Tällöin vastuu on normaalia tuottamusvastuuta. Vaikka vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaissa ei ole uuden asunto-osakeyhtiölain (2009) 4 luvun 3 §:n 2 momenttia vastaavaa säännöstä osakkeenomistajan velvollisuudesta hoitaa huoneistoaan huolellisesti, huolellisuusvelvollisuus voi siis seurata myös vahingonkorvauslaista ja yleisistä vahingonkorvausoikeudellisista periaatteista.

22. Vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaki kumottiin 1.7.2010 voimaan tulleella samannimisellä lailla (1599/2009). Lain 24 luvun 2 §:ssä on nimenomainen säännös asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuudesta. Sen 1 momentti poikkeaa osakeyhtiölain (1978) 15 luvun 3 §:n osakkeenomistajaa koskevasta korvaussäännöksestä siinä, että korvausvastuu ei enää edellytä törkeää tuottamusta, vaan lieväkin tuottamus on riittävä. Pykälän 2 momentissa on lisäksi olettamussäännös. Sen mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla lain 4 (Kunnossapito) tai 5 luvun (Muutostyöt) säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Pykälässä on lisäksi 3 momentti, jonka mukaan jos osakkeenomistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.

23. Asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (1600/2009) 20 §:ssä säädetään, että vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan vanhaa lakia.

WC-tilasta aiheutunut vesivahinko

24. Vahinko on ilmennyt 1.10.2010 eli uuden asunto-osakeyhtiölain voimaan tulon jälkeen, kun C:n omistaman huoneiston D 96 alapuolella olevan huoneiston D 91 katossa havaittiin vesipussi. WC-tilan rakennusmääräysten vastaiset muutokset oli jo tehty, kun C oli vuonna 1997 hankkinut huoneiston itselleen. Niin kuin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, esitetyn selvityksen perusteella WC-tilasta aiheutunut vesivahinko on syntynyt pitemmän ajan kuluessa. On hyvin todennäköistä, että tältä osin vahinko oli kokonaan syntynyt jo ennen asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa 1.7.2010. Yhtiön tehtävänä olisi tällöin näyttää, että vahinko onkin syntynyt vasta lain tultua voimaan ja että C:n korvausvastuuseen sovellettaisiin siten uuden asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännöksiä ja myös tuottamusolettamaa. Yhtiö ei ole tätä tehnyt. Näin ollen C:n korvausvastuuta tulee tältä osin arvioida ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa voimassa olleiden säännösten perusteella.

25. Niin kuin edellä on todettu, kunnossapidon osalta korvausvastuu on ennen asunto-osakeyhtiölakia (2009) perustunut käytännössä vahingonkorvauslakiin ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkeenomistaja on velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle tahallisesti tai tuottamuksella aiheuttamansa vahingon. Myös lievä tuottamus voi johtaa korvausvastuuseen. Tässä tapauksessa C:ltä on vaadittu vahingonkorvausta yhtiölle vesivahingosta aiheutuneista korjauskustannuksista.

26. Kuten vuoden 2009 asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 s. 16 ja 17) todetaan, tavallisimmat vahingot asunto-osakeyhtiöissä johtuvat puutteellisesti toteutetuista kosteiden tilojen rakennustöistä ja kunnossapidosta. Tässä tapauksessa on riidatonta, että suihkunurkkauksen asennus huoneiston D 96 WC-tilaan oli tehty ilman yhtiön suostumusta tai myötävaikutusta. WC- tilassa ei ollut lattiakaivoa eikä minkäänlaista vedeneritystä. Näin lattialle suihkusta tullut vesi on voinut päästä suoraan lattian rakenteisiin.

27. C on hankkinut huoneiston vuonna 1997, jolloin suihkunurkkaus oli jo asennettu. C on viimeistään saadessaan vuonna 2001 "Kosteiden tilojen tarkastusraportin" tullut tietoiseksi siitä, etteivät WC-tilaan tehdyt muutokset olleet yhtiön hyväksymiä ja ettei vesieristyksiä ollut sekä ettei tila myöskään täyttänyt rakennusmääräyksiä. C on kertomansa mukaan tehnyt WC-tilassa tarkastusraportissa edellytetyt nurkkien silikonisaumaukset mutta ei mitään muuta toimenpidettä. Tarkastuskortin valmistumisen jälkeen rakennusmääräysten vastaista suihkutilaa on käytetty vielä noin yhdeksän vuotta. Kaiken kaikkiaan siis huoneiston rakennusmääräysten vastaista suihkutilaa, jossa ei ole vesieristeitä eikä lattiaviemäriä, on käytetty C:n hallinta-aikana noin 13 vuotta, ja mahdollisesti tätä ennenkin jo jonkin aikaa. C:n olisi tullut ymmärtää, että suihkutilan jatkuvan käytön vuoksi riski suihkusta valuvan veden joutumisesta lattian rakenteisiin on koko ajan kasvanut. C ei voi vapautua vastuusta vuonna 2010 ilmenneestä vesivahingosta sillä perusteella, että vuoden 2001 tarkastuskortissa oli lattian kunnostustarpeesta maininta "Ei välitöntä kunnostustarvetta." Hovioikeus toteaa tässä yhteydessä vielä sen, että tarkastuskortin mukaan suihkualtaan alta lattian kosteuspitoisuuksia ei silloin edes pystytty mittaamaan.

28. Osakkeenomistajalla voidaan katsoa olevan korostettu huolenpitovelvollisuus, jos osakkeenomistajan hallinnassa olevissa kosteissa tiloissa on tehty sellaisia muutoksia, jotka vaikuttavat talon eristyksiin ja jotka olisivat vaatineet asunto-osakeyhtiölain (1991) 77 §:n perusteella yhtiön suostumuksen tai joista olisi tullut ainakin ilmoittaa yhtiölle ennen muutostöitä.

29. Kirjallisista todisteista (Väliraportti I) ilmenee, että suihkualtaan pohjaviemäri oli vuotanut valutettaessa ja puurungot olivat olleet homeessa. Käräjäoikeudessa kuultu tarkastusraportin laatinut todistaja Väinölä on kertonut, että kaikki pohjaviemärin liitokset olivat vuotaneet (käräjäoikeuden tuomio s. 10). Käräjäoikeuden tuomiossa (s. 11) olevaa johtopäätöstä siitä, että WC-tilan asennukset oli tehty luvattomasti ja rakenteita vaurioittavasti, ei ole riitautettu. Käräjäoikeuden mukaan vuodon tai sen mahdollisuuden selvittäminen olisi kuitenkin edellyttänyt suihkun käyttämistä tai erityistä suihkualtaan alapuolisen tilan tutkimista. Tällä perusteella käräjäoikeus on katsonut, että WC-tilan vuoto ei ole aiheutunut C:n tuottamuksesta. Käräjäoikeus on antanut merkitystä myös sille, että C on käynyt tuon aikaisen vuokralaisen aikana huoneistossa eikä ole silloin havainnut mitään vesivahinkoon viittaavaa.

30. Hovioikeus ei voi hyväksyä näitä käräjäoikeuden perusteluja. Kyseinen tila ei ole ollut rakenteiltaan ja eristeiltään suihkutilaksi sopiva. Veden joutumista rakenteisiin ei voi aina edes silmämääräisesti havaita. Suihkua käytettäessä vettä voi joutua lattialle ja lattiarakenteisiin muutenkin kuin pohjaviemärin kautta. Todisteina olevista valokuvista voidaan havaita, että suihkuverholla varustettu suihkuallas ei ole voinut olla vesitiivis. Vesieristeiden ja pohjaviemärin puuttumisen vuoksi C:llä on ollut erityinen velvollisuus valvoa ja huolehtia, että suihkualtaan pohjaviemäri ei vuoda. C ei voi vapautua vastuustaan sillä perusteella, että hän ei sijoittajaomistajana itse käyttänyt suihkua tai että pohjaviemärin tarkastaminen on suihkualtaan sijoituksen ja rakenteen vuoksi ollut hankalaa.

31. Tarkastuskortin perusteella yhtiö on siis tullut vuonna 2001 tietoiseksi C:n huoneiston WC-tilan sen hetkisestä kunnosta. Riidatonta on, että yhtiö ei ole myöhemmin, ennen nyt käsiteltävää vesivahinkoa, vaatinut C:ltä huoneiston omistajana mitään selvityksiä WC-tilan kunnosta tai toimenpiteitä tilan kunnostamiseksi. Tämä ei kuitenkaan poista C:n velvollisuutta huolehtia hänen vastuullaan olevasta tilasta siten, että siitä ei aiheudu vahinkoa muille osakkeenomistajille. Yhtiöllä ei ole myöskään ollut käytettävissä asunto-osakeyhtiölain (1991) perusteella tosiasiassa sellaisia keinoja, joilla se olisi voinut käytännössä tehokkaasti vaatia C:ltä hänen vastuullaan oleviin märkätiloihin kohdistuvia toimenpiteitä.

32. Asunto-osakeyhtiöissä hyväksyttävänä riskinjakona ei voida pitää sitä, että huoneiston omistaja säästämällä perusparannuksen kustannuksista siirtää rakennusmääräysten vastaisten tilojen käytöstä aiheutuvan vesivahingon riskin muille osakkeenomistajille.

33. Hovioikeuden johtopäätös on, että C on tuottamuksellaan aiheuttanut WC-tilan vesivuodon, kun hän on sallinut huoneistossaan vuosikausien ajan rakennusmääräysten vastaisen suihkutilan käytön.

Keittiön altaan viemärin irtoamisesta aiheutunut vesivahinko

34. Yhtiö on katsonut C:n toimineen huolimattomasti, kun hän ei ollut ilmoittanut keittiön allaskaapissa irronneesta viemäriputkesta asunto-osakeyhtiölle. Yhtiö ei ole varsinaisesti väittänyt, että C olisi tiennyt viemärin viasta. C ei ollut kuitenkaan tarkastanut allaskaappia, vaikka huoneistossa säilytettiin poikkeuksellisen paljon tavaraa, mikä ilmenee todisteena esitetyistä valokuvista. Yhtiön mukaan huoneiston käytön ja kunnon seuraaminen kuuluu osakkeenomistajalle, vaikka hän ei itse asu asunnossa. Viemäriputken irtoaminen johtui yhtiön mukaan yleensä juuri siitä, että allaskaapissa oli liikaa tavaraa. Lisäksi C:llä oli ollut erityinen syy valvoa, että hänen vuokralaisensa hoitaa asuntoa huolellisesti ainakin vuoden 2009 WC-istuimen tulvimisen jälkeen.

35. Riidatonta on, että allaskaapissa kulkevan viemäriputken kunnossapito kuului yhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain (1991) 78 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Vastaava säännös on asunto-osakeyhtiölain (2009) 4 luvun 8 §:ssä.

36. Osakkeenomistajan tulee aika ajoin tarkastaa huoneistonsa, kun huoneisto pidetään vuokrattuna. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 22 §:n mukaan vuokralaisen on päästettävä vuokranantaja asuntoon viivytyksettä sopivana aikana huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten. Toisaalta saman lain 24 §:n mukaan vuokralaisen on ilmoitettava viipymättä vuokranantajalle sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, josta vuokranantaja on vastuussa. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi tehtävä viipymättä. Vuokranantajan onkin voitava pitkälle luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle tällaisesta viasta, koska se on myös vuokralaisen edun mukaista. Vuokralaisen asemakin huomioon ottaen ei ole käytännön tarpeiden mukaista edellyttää, että vuokranantaja kovin usein käy huoneistossa valvomassa sen kuntoa, ellei siihen ole erityistä syytä. Jos huoneistossa vuokralaiset vaihtuvat useasti, huoneiston tarkastaminen saattaa siten ajoittua näihin vaihtotilanteisiin.

37. Näyttöä ei ole esitetty siitä, millä tavoin keittiön allaskaapin viemäri oli irrallaan, ja miten vika olisi voitu havaita eikä myöskään siitä, kuinka paljon siitä kerrallaan vuoti vettä. Esitetty selvitys viittaa äkilliseen ja ilmeisesti runsaaseen keittiön allaskaapin viemärin vuotoon. Tämän perusteella on pääteltävissä, että viemäri ei ole välttämättä ollut irrallaan pitempää aikaa. Tällöin ei voida muun selvityksen puuttuessa katsoa, että C:n olisi tullut osakkeenomistajana vika huomata ja siten siitä yhtiölle ilmoittaa, jos vuokralainen ei ole saattanut asiaa hänen tietoonsa. Pelkästään se seikka, että huoneistossa on ollut paljon tavaraa mahdollisesti C:n tieten tai että asunnossa oli vuonna 2009 ollut vuokralaisen huolimattomuuden vuoksi vesivahinko WC-istuimen tulvimisen seurauksena, ei hovioikeuden käsityksen mukaan vielä tarkoita, että C:llä olisi ollut erityinen velvollisuus ryhtyä tutkimaan keittiön allaskaapin sisältöä ja viemärin kuntoa.

38. Ei voida myöskään tässä tapauksessa edellyttää, että C:llä olisi ollut erityinen velvollisuus käydä asunnolla ja tutkia allaskaapin kunto juuri asunto-osakeyhtiölain voimaan tulon ja vahingon ilmenemisen välisenä runsaan kolmen kuukauden ajanjaksona. Tähän nähden ei voida myöskään katsoa, että korvausvastuun perustana oleva laiminlyönti olisi tapahtunut uuden asunto-osakeyhtiölain (2009) voimaan tultua ja että C:llä olisi lain 24 luvun 2 §:n 2 momentin perusteella velvollisuus näyttää korvausvastuun uhalla menetelleensä huolellisesti huoneiston kunnon valvomisessa.

39. Hovioikeus katsoo siten jääneen näyttämättä, että C olisi tuottamuksellaan aiheuttanut allaskaapin viemärin vuotamisesta johtuneen vesivahingon.

Kustannusten kohdistaminen

40. Hovioikeus on edellä katsonut, että C on vastuussa WC-tiloista aiheutuneesta mutta ei keittiöaltaan irronneesta viemäristä johtuneesta vesivuodosta. Käräjäoikeuden tuomion mukaan molemmat vuodot olivat kastelleet samaa aluetta. Yhtiön mukaan toinen vaurion syistä on joka tapauksessa kastellut koko alueen. Kumpikin on yksin riittänyt aiheuttamaan korjaustarpeen ja lopputulos olisi ollut yhdenkin vaurion perusteella sama. C on puolestaan katsonut, että pääosa vauriosta on aiheutunut keittiön viemärin irtoamisesta.

41. Kirjallisena todisteena esitetystä huoneistojen D 91 ja 96 sekä E 117 ja 121 pohjakuviosta ilmenee viitteellisesti, miten märät alueet sijoittuvat huoneistoissa. WC-tila ja keittiö sijaitsevat näissä huoneistoissa vierekkäin huoneiston toisessa päädyssä, ja märät alueet ulottuvat vastakkaisen päädyn seinään asti mutta eivät läheskään huoneistojen koko leveydeltä. Tämän pohjakuvion perusteella ei voida arvioida, miltä osin WC:n ja keittiön vauriot ovat näitä alueita kastelleet. Todistaja Väinölän käräjäoikeudessa esittämän arvion mukaan kaikki kylpyhuoneen läheisten osien vauriot olivat johtuneet WC- tilan vuodosta, kun taas keittiön vuoto oli mennyt eristetilaan, minne vesi pääsi helposti kulkemaan. Muutoin Väinölä ei kyennyt erikseen määrittelemään, miten eri vuotokohdat vaikuttivat vesivahinkoon.

42. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, miten korjauskustannukset kohdistuivat huoneistojen eri osiin.

43. Yhtiön olisi kantajana ja korjaustöiden teettäjänä näytettävä, että kaikki ne korjauskustannukset, joista korvausta vaaditaan, olisivat joka tapauksessa syntyneet pelkästään WC-tilan vuodosta. Tätä yhtiö ei ole kyennyt tekemään. Tämän vuoksi C:tä ei voida velvoittaa maksamaan kuin osa korjauskustannuksista yhtiölle aiheutuneesta vahingosta. Kun vuotokohtia on ollut kaksi ja niiden vaikutuksia korjauskustannusten syntymiseen ei voida tarkoin määrittää, hovioikeus muun selvityksen puuttuessa katsoo, että kumpikin vuotokohta on aiheuttanut yhtä suuren osan korjauskustannuksista. Hovioikeus pitää siten perusteltuna velvoittaa C:n suorittamaan vahingonkorvauksena yhtiölle puolet sen vaatimista korjauskustannuksista syntyneistä vahingoista. Korjauskustannukset ovat riidattomasti olleet 41.036,59 euroa. Niin kuin aikaisemmin lausuttu, C ei voi enää hovioikeudessa vedota siihen, että korjaustöitä ei ole kilpailutettu. Vaikka C voisikin tähän vedota, tämä ei vaikuttaisi lopputulokseen. C ei ole käräjäoikeudessa esittänyt mitään selvitystä siitä, että yhtiö on laiminlyönyt rajoittaa vahingon määrää jättämällä korjaustyön kilpailuttamatta. C:n vahingonkorvausvelvollisuuden määrä on siis 20.518,30 euroa. Yhtiö on vaatinut lain mukaista viivästyskorkoa haasteen tiedoksiantopäivästä.

Oikeudenkäyntikulut

44. Yhtiö on pääosin voittanut asian. Yhtiölle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut C on velvollinen korvaamaan samassa suhteessa kuin kanne on hyväksytty.

Tuomiolauselma

Tuomiolauselmassaan hovioikeus on kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja velvoittanut C:n suorittamaan Asunto-osakeyhtiö M:lle vahingonkorvausta 20.518,30 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 21.9.2011 lukien ja korvaamaan Asunto-osakeyhtiö M:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 6.168,20 eurolla ja hovioikeudessa 1.689,33 eurolla korkoineen.

Asunto-osakeyhtiö M:n vaatimukset on hylätty enemmälti.

Asian ovat yksimielisesti ratkaisseet:

Presidentti Mikko Könkkölä
Hovioikeudenneuvos Heikki Rautiola
Määräaikainen hovioikeudenneuvos Kaisa Puro

Lainvoimainen