15.2.2008

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 16.5.2006

Kantaja
A

Vastaaja
SKV Kiinteistövälitys Oy, Helsinki (jäljempänä SKV)

Asia
Riita-asia

Vireille

17.10.2005

Vaatimukset ja perusteet

A:n vaatimukset
1. SKV on velvoitettava suorittamaan kantajalle vahingonkorvauksena 28.000 euroa ja vakavana asumishaittana 2.000 euroa eli yhteensä 30.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.12.2004 eli kuukauden kuluttua korvausvaatimuksen esittämisestä lukien.

2. SKV on velvoitettava korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

A:n perusteet
A:lla on oikeus vahingonkorvaukseen, koska SKV on laiminlyönyt laissa ja asetuksessa säädetyn tiedonantovelvollisuutensa. SKV:n edustaja ei ole antanut A:lle tietoa odotettavissa olleesta putkiremontista eikä tietoa ole ollut myyntiesitteessä tai isännöitsijäntodistuksessa.

SKV on laiminlyönyt laissa säädetyn selonottovelvollisuutensa. A itse on täyttänyt oman selonottovelvollisuutensa hänelle erityisen merkittävästä seikasta kysymällä SKV:n edustajalta mahdollisesta putkiremontista. Remontista on sittemmin aiheutunut A:lle huomattava lisäkustannus, joka olisi vaikuttanut hänen ostopäätökseensä.

Tapahtuneesta on reklamoitu SKV:lle ainakin jo alkukesästä 2004.

SKV:n vaatimukset

1. Kanne on hylättävä.

2. A on velvoitettava korvamaan SKV:n oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

SKV:n perusteet

A ei ole reklamoinut ajoissa. A:lla on ollut tieto remontista huhtikuussa 2004, mutta reklamaatio on tapahtunut vasta marraskuussa 2004, yli seitsemän kuukautta myöhemmin.

Kuntotutkimuksen sisältö ei ole ollut yllättävä eikä odottamaton verrattuna yleiseen elämänkokemukseen yli 40 vuotta vanhan talon putkiremonttitarpeesta. A on jo kauppaa tehtäessä voinut epäillä putkiston kuntoa ja häntä on kehotettu ottamaan tämän asian tiimoilta yhteyttä yhtiön isännöitsijään, joten hän ei voi enää jälkeenpäin vedota remonttitarpeeseen virheenä.

Välittäjän antamat ja myyntiesitteessä olevat tiedot ovat olleet oikeita. SKV:n selonotto- ja tiedonantovelvollisuus ei ulotu remontteihin, joita ei kauppaa tehtäessä vielä suunnitella yhtiössä tai sen toimielimissä ja joista ei ole tehty päätöksiä yhtiössä.

Putkiremontti on nostanut asunnon arvoa. Asuntojen hinnat ovat samalla muutenkin kohonneet. A:n olisi siten ollut mahdollista luopua asunnosta ja välttää vahinko.

A:n korkovaatimuksen alkamispäivä kiistetään, koska vaadittu korvausmäärä on yksilöity vasta haastehakemuksessa.

Todistelu

Henkilötodistelu

• A, todistelutarkoituksessa
• B
• C
• D
• E

Kirjalliset todisteet

A
1. As Oy Kanneltie 3:n yhtiökokouksen 5.4.2000 pöytäkirja ja sen liite 16.
2. Isännöitsijäntodistus 10.9.2002 sekä liitteet 9.9.2002 ja 19.12.2002

SKV
3. Välitysliikkeen myyntiesite 28.10.2002
4. Yhtiön toimintakertomus vuodelta 2001
5. As Oy Kanneltie 3:n yhtiökokouksen 31.5.2005 pöytäkirja
6. As Oy Kanneltie 3:n yhtiökokouksen 22.4. ja 25.5.2004 pöytäkirjat
7. Kiinteistönhoito-ohjetiedoston KH 90-00159 liite 6, Kiinteistön kunnossapitojaksot
(I)1. As Oy Kanneltie 3:n yhtiökokouksen 5.4.2000 pöytäkirja ja sen liite 16.
(I)2. Isännöitsijäntodistus 10.9.2002 sekä liitteet 9.9.2002 ja 19.12.2002

Tuomion perustelut

Johdanto

Tässä asiassa on kysymys kiinteistönvälitysliikkeen (SKV) vastuusta toimeksiantajan sopimuskumppaniin (A) nähden tilanteessa, jossa tämän ostama asunto ei vastaa hänen odotuksiaan. Keskeinen sovellettava normisto sisältyy kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettuun lakiin (1074/2000; jäljempänä välityslaki).

Tapahtumien aikajanalle sijoittamisen jälkeen asiaa on paikallaan tarkastella seuraavista neljästä näkökulmasta: Mikä on ollut SKV:n selonottovelvollisuuden laajuus yhtiön ja asunnon kuntoa ajatellen? Mitä tietoja SKV on antanut A:lle ja mitä tietoja olisi tullut antaa? Onko A:n ollut tarpeen vedota virheeseen ja onko hän vedonnut virheeseen ajoissa? Mistä vahingosta SKV vastaa A:lle? Miten korko on laskettava?

Tapahtumatiedot

Asunto Oy Kanneltie 3:ssa tehtiin vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimus vuonna 1999. Keskeisimpiä kuntotutkimuksessa tehtyjä havaintoja olivat, että kylmävesiputket olivat välttävässä kunnossa (uusintatarve 4-6 vuoden sisällä), että lämminvesiputket olivat tyydyttävässä kunnossa (uusintatarve n. 10 vuoden kuluttua), että viemäriputkistojen uusintatarve oli 4-6 vuoden sisällä ja että lämmitysputket olivat hyvässä kunnossa (uusintatarve kymmenien vuosien kuluttua). Kuntotutkimuksen tuloksia esiteltiin varsinaisessa yhtiökokouksessa 5.4.2000 toteamuksin, että putkiston kunto vastasi saman ikäisiä kiinteistöjä.

Asiassa aiemmin vastaajana ollut F sopi SKV:n kanssa välitystoimeksiannosta syksyllä 2002. Asuntoesittely pidettiin syyskuussa 2002 ja A teki asunnosta ostotarjouksen. Kaupat tehtiin 30.10.2002 ja A sai asunnon hallintaansa marras-joulukuussa 2002.

Asunto Oy Kanneltie 3:n varsinainen yhtiökokous vuonna 2002 pidettiin 22.4.2004. Kutsut kokoukseen oli toimitettu 14.4.2004. Kokouksessa käsiteltiin putkistohankkeen hankesuunnittelun etenemistä ja todettiin, että toukokuussa 2004 pidettäisiin ylimääräinen yhtiökokous, jossa oli tarkoitus valtuuttaa hallitus aloittamaan putkistohankkeen varsinainen suunnittelu.

Edellä mainittu ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 25.5.2004. Kokouksessa esiteltiin keväällä 2004 laadittu kiinteistön putkistohankkeen hankesuunnitelma ja päätettiin antaa hallitukselle valtuudet ryhtyä hankkeen toteuttamiseen.

Vuoden 2005 varsinaisessa yhtiökokouksessa, joka pidettiin 31.5.2005, päätettiin hyväksyä hallituksen esitykset putkisto- ja sähköjärjestelmien uusimisesta ja hankkeen rahoituksesta.

Selonottovelvollisuus
Välityslain 11 §:ssä säädetään, että jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat lain 9 §:ssä mainitut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto.

Asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n 2 kohdan e alakohdan mukaan isännöitsijäntodistukseen on merkittävä yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet. Oikeuskirjallisuudessa (Kyläkallio-Iirola-Kyläkallio: Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö, 2003 s.456) on esitetty näkemys, että todistukseen on tämän lisäksi merkittävä sellaiset korjaukset ja velvoitteet, joiden toteutuminen on hyvin todennäköistä, esimerkiksi koska yhtiökokous on jo kutsuttu koolle päättämään ehdotuksesta, jota koko hallitus kannattaa.

SKV:n palveluksessa ollut välittäjä, B, jota on kuultu tässä asiassa todistajana, oli tiennyt kuntokartoitusraportin olemassaolosta, mutta ei sen tarkemmasta sisällöstä. Hän oli kysynyt asiasta isännöitsijä E:ltä. Isännöitsijän B:lle antama tieto oli, ettei tutkimus sisältänyt mitään sellaista, jolla olisi merkitystä. Remontista ei ollut päätöksiä eikä suunnitelmia.

Asiassa on kuultu todistajana myös isännöitsijä E:tä, joka on vahvistanut B:n antaman tiedon siitä, että isännöitsijäntodistukseen merkitään päätetyt tai muutoin varmat remontit. Vuonna 2002 ei putkistoremontista vielä ollut päätöstä tai muuta varmuutta, mutta E oli isännöitsijänä joutunut jatkuvasti vastaamaan puhelinkyselyihin yhtiöstä ja myös sen putkiston kunnosta. E:n tapana oli ollut pitää isännöitsijäntodistusta ajan tasalla jatkuvasti, jotta hänen ei tarvitsisi vastata jokaiselle kysyjälle erikseen.

Katson selvitetyksi, ettei E ole syksyllä 2002 laiminlyönyt asetuksessa säädettyä velvollisuuttaan antaa sisällöltään oikea isännöitsijäntodistus, koska päätös remontista tehtiin vasta loppukeväästä 2004 ja koska hallituksen tilaama hankeselvityskin tehtiin keväällä 2004. Vuoden 1999 kuntotutkimus ei yksinään ole ollut peruste sille, että isännöitsijäntodistukseen olisi ollut otettava maininta tulevasta putkiremontista.

Koska isännöitsijällä ei ole ollut velvollisuutta sisällyttää putkiremonttia yhtiötä koskevaan isännöitsijäntodistukseen syksyllä 2002, ei myöskään SKV:tä voida nyt asettaa vastuuseen siitä, että putkiremonttia koskeva tieto ei ole sisältynyt myyntiesitteeseen. B on kertonut kysyneensä asiasta isännöitsijältä. Tämän pitemmälle menevää selonottovelvollisuutta ei elinkeinonharjoittajana toimivan välitysliikkeen edustajaltakaan voida edellyttää.

Annettu tieto

Välityslain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Itsestään selvää on, että mahdollinen tulossa oleva putkiremontti vaikuttaa ostajaehdokkaan kauppaa koskevaan päätöksentekoon. Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän on ilman todisteluakin katsottava olevan selvillä tästä seikasta.

Edellä esitetystä välitysliikkeen selonottovelvollisuutta koskevasta arviosta seuraa kuitenkin, ettei B:n voida katsoa itsekään tienneen, että yhtiöön on tulossa putkiremontti. Tämän tiedon puuttuessa ei B:n laiminlyöntinä voida pitää sitä, ettei hän ole kertonut A:lle, että taloyhtiöön on tulossa putkiremontti.

Kyseessä on tämän asian ratkaisun kannalta keskeinen huomio, joka on paikallaan esittää selkeästi: B ei ole antanut A:lle sinänsä oikeaa tietoa siitä, että remontti on tulossa. B ei ole asiaa itsekään tiennyt, joten A:n vahingonkorvausvaatimus SKV:tä kohtaan ei voi tällä perusteella menestyä.

Tämä on kuitenkin vain yksi osa kiinteistönvälittäjän vastuusta asunnon ostajaa kohtaan. Viittaan ensinnäkin välityslain 7 §:ään, jonka mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen, sekä ottaen huomioon myös ostajan edut. Tällä perusteella katson, että välittäjän on sekä annettava ostajaehdokkaalle tiedossaan olevat oikeat tiedot että pidättäydyttävä antamasta vääriä tietoja.

Asiaa on siksi arvioitava myös siitä näkökulmasta, onko B antanut A:lle väärän tiedon siitä, että remonttia ei ole tulossa.

A:n, B:n ja todistajana kuullun D:n kertomuksista ilmenee ensinnäkin, ettei kukaan heistä muista nimenomaisia sanoja, joita he ovat esittelytilaisuudessa käyttäneet. Tämä pitääkin varmasti paikkansa. Ottaen huomioon, että esittely pidettiin syksyllä 2002 ja henkilötodistelu otettiin vastaan keväällä 2006, pitäisin pikemminkin outona jos joku heistä väittäisi muistavansa käydyt keskustelut sanasta sanaan.

A on kertonut tienneensä kuntotutkimuksen olemassaolosta. Hänen kysyessään B:ltä, tuleeko yhtiöön putkiremontti, B oli vastannut "ei", ja viitannut hänkin kuntotutkimukseen. A ei muista, sanoiko B hänelle, ettei asiasta ole tehty päätöstä. A:lle itselleen oli kuitenkin jäänyt kuva siitä, ettei remonttia ole tulossa.

B:n mukaan A oli esittelyssä kysynyt, onko yhtiössä päätettyjä remontteja. B oli vastannut, ettei remonttipäätöksiä ollut. B oli kehottanut A:ta olemaan aktiivinen yhtiössä. B:n mukaan SKV:n tiukka linja on, että isännöitsijän antamat tiedot toistetaan kysyjille sanasta sanaan.

Asiassa todistajana kuultu D oli ollut esittelytilaisuudessa mukana A:n henkisenä tukena. Molemmat olivat kysyneet B:ltä, onko yhtiöön tulossa suurempia remontteja. Välittäjä oli sanonut, että kuntotutkimus tai tarkastus on tehty, ja näkyvissä ei ole remontteja. Erikseen tehtyyn kysymykseen putkiremontista oli välittäjällä ollut sama vastaus. D:n kertomuksen mukaan B ei sanonut "ei päätöksiä". D on tästä varma, koska olisi silloin esittänyt jatkokysymyksen suunnitelmista.

Kuten jo edellä on todettu, kolme ja puoli vuotta aikaisemmin käydyn keskustelun sanasanaista kulkua on turhaa yrittää rekonstruoida todistajalausuntojen perusteella. Asiaa on arvioitava sillä perusteella, mitä keskustelun osallistujat muistavat sanoneensa ja varsinkin tarkoittaneensa, samoin kuin millaisen sanoman he muistavat vastaanottaneensa toiselta osapuolelta.

Kaikki tämän teeman ympäriltä kuullut henkilöt ovat lähtökohtaisesti luotettavia. En usko, että kukaan heistä on kertonut eri tavalla kuin muistaa keskustelun todella tapahtuneen.

Pidän todennäköisenä, että B on esittelyssä tarkoittanut kertoa kysyjille, ettei yhtiössä tehtävistä mahdollisista remonteista ole tehty päätöksiä. A on kuitenkin kertonut, että hänen muistamansa mukaan B on kertonut, ettei yhtiöön ole tulossa remontteja. D on lisäksi kertonut, että jos B olisi kertonut nimenomaan päätösten puuttumisesta, D olisi esittänyt lisäkysymyksiä. Erityisesti tähän D:n loogisena ja vakuuttavana pidettävään kertomukseen viitaten pidän selvitettynä, että B on kertonut A:lle ja D:lle, ettei yhtiöön ole tulossa remonttia.

Siten B on antanut A:lle yhtiötä koskevan virheellisen tiedon. Tällaisessa tilanteessa ei voitaisi pitää kohtuullisena vaatia, että A ottaa itse selvää putkien tarkemmasta kunnosta, varsinkin kun isännöitsijä olisi epäilemättä antanut A:lle saman tiedon kuin mitä hän oli jo antanut B:lle. A:n oma selonottovelvollisuus ei voi olla laajempi kuin välitysliikkeen velvollisuus. Tästä seuraa, että yhtiön iän ja putkien normaalin käyttöiän arviointi sekä A:n näitä seikkoja koskevan tietoisuuden arviointi on tarpeetonta.

Kyseessä on ollut välitysliikkeen virheellinen menettely, josta aiheutuvasta vahingosta välitysliike on vastuussa asunnon ostajalle.

Reklamaatio ja sen tarve

SKV:n mukaan kohtuullinen reklamaatioaika on kuluttajavalituslautakunnan ratkaisukäytännössä ollut noin neljä kuukautta siitä, kun ostaja on saanut tiedon virheestä. Välitysliikkeen toimintaa koskevassa kirjallisuudessa (Palo-Linnainmaa: Kiinteistön- ja vuokravälitys & ratkaisukäytäntö, 2004 s. 99) on katsottu, että yli kuuden kuukauden kuluttua välittäjän suorituksessa olleen virheen havaitsemisesta tehty reklamaatio voitaneen yleensä katsoa tehdyksi liian myöhään. SKV:n ilmoittamat tiedot pitävät sinänsä paikkansa ja lienevät voimassaolevaa oikeutta asuntokauppalain säännöksiä sovellettaessa.

Nyt käsillä olevan tapauksen osalta totean kuitenkin, etten ole samaa mieltä Palon ja Linnainmaan teoksessaan esittämän kannan kanssa siltä osin kuin kyse on välityslain 14 §:ssä säädetystä vahingonkorvausvastuusta toimeksiantajan vastapuoleen nähden. Viittaan lain esitöissä oleviin pykälää koskeviin yksityiskohtaisiin perusteluihin(HE 58/2000 vp s. 20/I), joiden mukaan vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumiseen sovelletaan yleisiä vanhentumista koskevia säännöksiä. Erityistä reklamaatioaikaa ei ole säädetty eikä sellaista ole perustelujen mukaan ollut tarkoitustakaan säätää. Ostajan oikeus korvaukseen tämänkaltaisessa tilanteessa vanhenee siten velan vanhentumisesta annetun lain (728/2003) 7 §:n 1 momentin 3 kohdan ja 2 momentin mukaisesti kymmenessä vuodessa.

Mistään nyt käsillä olevan asian tapahtumasta ei ole vielä kymmentä vuotta. Siten reklamaation ja sen ajoittumisen tarkka arviointi ei ole asian ratkaisemisen kannalta olennaista.

Prosessitaloudellisista syistä on kuitenkin perusteltua todeta, että katson A:n tulleen tietoiseksi putkistoremontista 14.4.2004, jolloin kokouskutsu vuoden 2004 varsinaiseen yhtiökokoukseen toimitettiin hänelle. Todistaja C puolestaan on kertonut soittaneensa kesäkuussa 2004 A:n puolesta välittäjälle, eli B:lle. C on kertonut ilmoittaneensa, että kaupan kohteessa on ollut virhe, johon hän on myös A:n puolesta vedonnut ja vaatinut korvausta. C on kertonut soittaneensa sittemmin myös SKV:n toimitusjohtajalle, jota ei ole tässä asiassa kuultu. C muistaa kertoneensa samat asiat molemmille. Hänen tarkoituksenaan oli reklamoida ja puhelu oli reklamaatio.

Myös todistaja B on kertonut mieshenkilön soittaneen hänelle kesällä 2004. B on kuitenkin kiistänyt, että kyseessä olisi ollut reklamaatio. Pidän tältä osin uskottavana, että ostajan puolesta toiminut (ja lakimieskoulutuksen saanut) henkilö, joka ottaa yhteyttä välitysliikkeeseen siksi, että välitetyssä omaisuudessa on ollut ostajan rasitukseksi tuleva taloudellinen virhe, myös vetoaa virheeseen perusteena mahdolliselle myöhemmälle vahingonkorvaukselle. Korvausmäärän yksilöinti ei tällaista reklamaatiota tehtäessä ole vielä välttämätöntä. Tällä perusteella katson selvitetyksi, että reklamaatiokin on tapahtunut noin kahdessa kuukaudessa A:n saatua varman tiedon remontista.

Vahinko

Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella (eli ostajalla) on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

A on vaatinut remonttikustannuksista aiheutuneena vahingonkorvauksena 28.000 euroa ja remontista johtuneen asumishaitan korvauksena 2.000 euroa.

A on kertonut, että vaadittu 28.000 euron summa sisältää myös samaan aikaan tehdyn sähköremontin kustannuksia. A katsoo, että suurin osa summasta on kuitenkin putkiremontin kustannuksia. Asiassa todistajana kuultu E on niin ikään kertonut, että putki- ja sähköremontti tehtiin taloudellisuus- ja tarkoituksenmukaisuussyistä yhdessä. Pelkkään sähköremonttiin ei vielä olisi ollut tarvetta. E ei kuitenkaan pystynyt arvioimaan, miten remonttikustannukset jakautuvat.

Tästä asiasta ei ole esitetty muuta selvitystä. Ilmeistä kuitenkin on, ettei välitysliikkeen virheellisen menettelyn ja sähköremontin välillä ole mitään yhteyttä. Siksi määrältään sinänsä riidattoman kokonaissumman jakaminen osiin on välttämätöntä. Pidän uskottavana, että tällaisessa remontissa suurempi osa kustannuksista kohdistuu putkiremonttiin kuin sähköremonttiin, ja arvioin putkiremontista A:lle aiheutuneiden kustannusten määräksi 19.000 euroa.

A on siten joutunut maksamaan 19.000 euron remontista asuntoon, jonka remonttitarpeesta välittäjä on antanut hänelle virheellisen tiedon. SKV on tosin todennut, että remontoidun asunnon arvo on remontoimattoman asunnon arvoa korkeampi, joten A:n vahinko ei voi olla koko remonttikustannuksen suuruinen. Tämä pitääkin paikkansa. Remontin koko hinta ei yleensä kuitenkaan heijastu asunnon arvoon sen myyntihinnan nousuna. Osa remonttikustannuksista on A:lle korvattavaa vahinkoa.

Tässä yhteydessä ei ole aiheellista antaa erillistä arvoa sille SKV:n väitteelle, että asuntojen hintatason yleinen nousu olisi poistanut A:n kärsimän vahingon. Hintatason noustessa nousevat sekä remontin tarpeessa olevien että jo remontoitujen asuntojen arvot; remontin tarpeeseen tai remontista aiheutuviin kustannuksiin ei hintatason nousulla kuitenkaan ole vaikutusta. Jossakin määrin elämälle vieras olisi myös ajatus siitä, että A:n olisi vahinkoaan minimoidakseen ollut myytävä asuntonsa ja muutettava muualle.

A:lle on siten aiheutunut jonkin verran vahinkoa itse remonttikustannuksista. Lisäksi hänelle on aiheutunut vahinkoa siitä, että hän on joutunut rahoittamaan remonttia odottamattoman aikaisin. Putkiremontti olisi toki joskus ollut tehtävä joka tapauksessa, mutta nykyhetkellä toteutunut kustannus on jo diskonttausperiaatteenkin vuoksi kuitenkin katsottava suuremmaksi taloudelliseksi rasitteeksi kuin tulevaisuudessa toteutuva kustannus.

Ongelmaksi tältä osin muodostuu, ettei kumpikaan asianosainen ole voinut tai halunnut ryhtyä erittelemään sitä, mistä elementeistä A:n kärsimä vahinko on koostunut. Ratkaisu on siksi tehtävä tuomioistuimen arviona.

Edellä mainittuun viitaten katson, että odottamattoman aikaisin toteutuneesta putkiremontista A:lle aiheutunut vahinko on ollut yhteensä 10.000 euron suuruinen. Tämä summa SKV:n on korvattava A:lle.

Remontista aiheutuu tietysti asumishaittaa. A:n mukaan tästä vaadittuun korvaussummaan sisältyy myös toisen asunnon hankkiminen remontin ajaksi. Toisin kuin A:lle remontista johtunut suoranainen maksuvelvollisuus, on tässä kyseessä kuitenkin hänelle välillisesti aiheutunut haitta.

Haitta on epäilemättä ollut huomattava, koska A:n ammatti on edellyttänyt rauhallista asumista. Välitysliikkeen virheellisen menettelyn ja A:n kokeman vakavan haitan välinen syy-yhteys kuitenkin puuttuu varsinkin siltä osin, kun kyseessä on ollut väistöasunnon hankkiminen remontin ajaksi. Lisäksi haitasta mahdollisesti syntyvän vahingon määrä on kyettävä osoittamaan. Selvityksen puuttuessa en tuomitse erillistä korvausta maksettavaksi asumishaitasta.

Korko

Kuten edellä on todettu, olen katsonut selvitetyksi, että C on A:n puolesta esittänyt SKV:lle korvausvaatimuksen jo kesällä 2004. A:n nykyinen asiamies on puolestaan lähettänyt SKV:lle syksyllä 2004 kirjeen, jossa niin ikään vaaditaan vahingonkorvausta.

Riidatonta kuitenkin on, ettei kumpikaan SKV:hen kohdistettu korvausvaatimus ole ollut määrältään siten yksilöity, että SKV olisi sen perusteella voinut tietää, millaista summaa siltä vaaditaan. SKV on tullut tietoiseksi vaatimuksen täsmällisestä määrästä vasta kun haastehakemus tässä asiassa on annettu sille tiedoksi. Ottaen erityisesti huomioon, että korvaussumman määrittäminen on tässäkin tuomiossa edellyttänyt sellaista arviointia, jota ei tarkemman selvityksen valossa olisi tarvittu, katson, että SKV:lle vuonna 2004 esitetyt vaatimukset ovat olleet riittämättömästi selvitettyjä koron maksamisvelvollisuuden alkamiseksi jo tuolloin.

Haaste on annettu SKV:lle tiedoksi 7.12.2005.

Oikeudenkäyntikulut

SKV on velvoitettu maksamaan A:lle vahingonkorvausta välityslain 14 §:n nojalla.

Huolimatta siitä, että SKV:n maksuvelvollisuuden määräksi on lähinnä selvityksen puutteen vuoksi katsottu vain kolmasosa vaaditusta, on SKV siten hävinnyt asian. SKV:n on korvattava A:n oikeudenkäyntikulut.

A:n asiamies on laskuttanut kahdesta matkasta käräjäoikeuteen kummastakin 4 tunnin matka-ajalta 80 euron tuntiveloituksen mukaisesti. Hänen normaali tuntiveloituksensa on 160 euroa. Matka-ajan laskutus on siten ollut suosituksen mukaisesti puolet normaalilaskutuksesta. Täysin vailla merkitystä on, puolitetaanko laskussa tuntien lukumäärä vai tuntiveloitus. Muilta osin SKV ei ole esittänyt laskua koskevia huomautuksia.

A:n asiamiehen lasku on katsottava kohtuulliseksi. A on yksityishenkilö, joka ei voi tehdä arvonlisäveroa koskevia vähennyksiä.

Tuomiolauselma

SKV Kiinteistönvälitys Oy LKV:n on maksettava A:lle vahingonkorvauksena 10.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 7.12.2005 lukien.

SKV Kiinteistönvälitys Oy LKV:n on korvattava A:n oikeudenkäyntikulut 7.900 euroa ja tälle laskettava arvonlisävero 1.708,74 euroa, yhteensä 9.608,74 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut tämän tuomion antamisesta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Sami Sarvilinna

HELSINGIN HOVIOIKEUS TUOMIO 15.2.2008

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on 2.11.2007 hylännyt SKV Kiinteistövälitys Oy LKV:n pyynnön kuulla hovioikeudessa uutena todistajana F:ää ja velvoittaa A esittämään hänen ja F:n tekemä sovintosopimus. Lisäksi on hylätty A:n pyyntö kuulla hovioikeudessa uutena todistajana G:tä.

Hovioikeus on 17.1.2008 toimittanut asiassa pääkäsittelyn.

Valitus

SKV Kiinteistövälitys Oy LKV (jäljempänä yhtiö) on vaatinut, että kanne hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut korkoineen käräjäoikeuden osalta 6.500,40 eurolla ja hovioikeuden osalta 5.476 eurolla. Toissijaisesti yhtiö on vaatinut, että asianosaiset vastaavat itse oikeudenkäyntikuluistaan asiassa.

A oli menettänyt oikeutensa vahingonkorvaukseen, koska hän oli reklamoinut asiassa liian myöhään. A oli saanut asunto-osakeyhtiön tulevista remonteista tiedot, jotka välittäjä oli saanut isännöitsijältä ja asiakirjoista. Mitään virheellistä tietoa A:lle ei ollut annettu, ja asiassa oli muutoinkin toimittu hyvän välitystavan mukaisesti. Putkiremontin suunnittelu oli aloitettu asunto-osakeyhtiössä loppukeväällä 2004 eli vasta puolitoista vuotta sen jälkeen, kun A oli ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Päätös remontista oli tehty yhtiökokouksessa tästä vielä vuosi myöhemmin eli loppukeväällä 2005, ei siis vuonna 2004 kuten käräjäoikeuden päätökseen on virheellisesti kirjattu. Tämän vuoksi remontista aiheutuneiksi väitetyt vahingot eivät olleet syy-yhteydessä yhtiön menettelyyn. Asiassa oli jo talon iän vuoksi itsestään selvää, että putkiremontti oli ollut tulossa taloon lähivuosina, mikä myös A:n oli täytynyt ymmärtää. A olisi pystynyt välttämään remontista aiheutuneet lainakustannukset myymällä asunnon, koska asuntojen hintakehitys oli ollut suotuisa. A:n vaatimuksista oli hyväksytty vain noin kolmasosa, minkä vuoksi perustetta yhtiön velvoittamiselle korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut ei ollut.

Vastaus

A on vaatinut, että valitus hylätään ja että yhtiö velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 4.508,88 eurolla korkoineen.

A oli täyttänyt reklamointivelvollisuutensa kesällä 2004. Asunnon myyjän kanssa tehty sovinto ei vaikuttanut asian ratkaisemiseen. Käräjäoikeus oli arvioinut välittäjän vastuuta oikein. Riippumatta siitä, oliko välittäjä täyttänyt selonottovelvollisuutensa, välittäjä oli jättänyt täyttämättä tiedonantovelvollisuutensa vakuuttamalla, ettei taloyhtiöön ollut tulossa putkiremonttia. Välittäjän virheellinen ilmoitus oli vaikuttanut A:n ostopäätökseen, joten hänelle ajankohdaltaan täysin odottamattomasta putkiremontista aiheutunut vahinko oli syy-yhteydessä välittäjän menettelyyn.

Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiossa mainittuihin kirjallisiin todisteisiin sekä kuultu todistelutarkoituksessa A:ta ja todistajina B:tä, E:tä, C:tä ja D:tä.

Hovioikeuden ratkaisu

Näyttö

Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet olennaisilta osin kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu heidän kertomakseen.

Todistaja B on kertonut, että myyntitoimeksiannon saatuaan hän oli pyytänyt taloyhtiön isännöitsijältä välitystehtävän suorittamiseen tarvittavat asiakirjat. Isännöitsijäntodistuksesta B oli havainnut, että asunto-osakeyhtiössä oli teetetty putkiston kuntotutkimus. Papereihin tutustuttuaan B oli normaalin käytännön mukaisesti vielä haastatellut isännöitsijää puhelimitse ja tässä yhteydessä kysynyt, oliko kiinteistöön tulossa remontteja ja oliko isännöitsijän tiedossa muita seikkoja, jotka voisivat olla välitystehtävän suorittamisen kannalta oleellisia. Isännöitsijä oli kertonut, että ainoa suunniteltu korjaus oli isännöitsijäntodistuksessakin jo mainittu katos porrashuoneiden ovien päälle. B on kertonut muistavansa kysymyksessä olevan esittelytilaisuuden. Hän oli ilmoittanut A:lle, ettei putkiremontista ole tehty päätöksiä. Välittäjä ei voi sanoa ostajaehdokkaalle ehdottomasti, ettei remonttia tule, vaan hänen tehtävänsä on sanoa kuten isännöitsijä, onko remontista tehty päätöksiä.

Todistaja E oli toiminut asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä syksyyn 2003 asti. E kertoi keskustelleensa putkiremontin mahdollisuudesta B:n kanssa, mutta hän ei muistanut keskustelua tarkemmin. Lukuisten muiden vastaavien puhelinkeskustelujen perusteella E oletti, että hän oli joko lukenut B:lle kuntotutkimusta tai sitten muuten esitellyt sitä. E oli kertonut kaikille kysyjille vähintään sen, ettei mitään suunnitelmia tai päätöksiä ollut tehty yhtiössä, mutta putkiremontti oli kiinteistön ikään nähden ajankohtainen tulevaisuudessa jossain vaiheessa. Myöhemmin, kun kyseisen asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppa alkoi vilkastua, hän teki isännöitsijäntodistukseen liitteen, jotta puhelut hänelle vähenisivät.

A:n kertoman mukaan hän oli esittelytilaisuudessa kysynyt putkiremontista. B oli sanonut, ettei taloyhtiöön ole tulossa putkiremonttia, ja viitannut kuntotutkimukseen. Sanatarkasti A ei B:n vastausta muistanut. A ei myöskään muistanut, oliko B kehottanut häntä olemaan yhteydessä isännöitsijään. A oli itse tutustunut isännöitsijäntodistukseen ja asunto-osakeyhtiön toimintakertomukseen ennen tarjouksen jättämistä. Tarjouksen hän oli jättänyt esittelytilaisuudessa. A oli kolmivuorotyönsä takia etsinyt nimenomaan rauhallista asuntoa, eikä hän olisi ostanut huoneistoa, jos olisi tiennyt siihen olevan tulossa putkiremontti sittemmin toteutuneessa aikataulussa.

Todistaja D on kertonut esittelytilaisuudesta ja A:n huoneistolta vaatimista seikoista kuten A. D:n selkeän muistikuvan mukaan välittäjä oli putkiremonttia koskevaan kysymykseen vastatessaan käyttänyt ilmaisua "ei ole näkyvissä". D oli ymmärtänyt tämän tarkoittavan, ettei remonttia ollut suunniteltu eikä sen suhteen ollut tehty valmisteluja. Kuntotutkimuksesta esittelytilaisuudessa oli ollut puhetta. D arveli hänen ja A:n lukeneen jostakin, että putkiremonteista ja muista suuremmista remonteista on tarpeen varmistua.

Reklamaatio

Asia on ollut riitainen muun ohella sillä perusteella, että yhtiö on katsonut A:n reklamoineen asiassa liian myöhään ja menettäneen sen vuoksi oikeutensa esittää vaatimuksia asiassa.

Toisin kuin kauppaa koskevassa lainsäädännössä yleensä, kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettuun lakiin ei sisälly nimenomaista säännöstä, joka velvoittaisi ostajan tekemään reklamaation kohtuullisessa ajassa. Tästä ei kuitenkaan voida käräjäoikeuden tavoin tehdä sitä johtopäätöstä, että vaatimuksen esittämiseen sovellettaisiin vain yleisiä vanhentumista koskevia säännöksiä. Ottaen huomioon välittäjän oikeussuoja ja se, että ostajan oikeus vahingonkorvaukseen välittäjältä määräytyy samoin perustein kuin myyjän, jolloin sovellettavaksi tulevat sopimusoikeudessa noudatettavat yleiset periaatteet, hovioikeus katsoo, että ostajan on tullut tehdä reklamaatio välittäjälle kohtuullisessa ajassa säilyttääkseen oikeutensa vaatimusten esittämiseen.

Reklamaation osalta käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa todistajana kuultu C on kertonut olleensa kesällä 2004 puhelimitse yhteydessä B:hen ja yrittäneensä tavoittaa myös B:n esimiestä. C, joka on ammatiltaan lakimies, on kertomansa mukaan ilmoittanut B:lle kaupassa olleen virhe, koska putkiremontista ei ollut ilmoitettu ostajalle. C oli myös ilmoittanut samassa yhteydessä, että virheen perusteella A tulee esittämään vaatimuksia. B on kertonut muistaneensa jonkun soittaneen hänelle ja tiedustelleen asiaa. Jos kysymys olisi ollut reklamaatiosta, B olisi käsityksensä mukaan muistanut sen. Riidatonta on, että A:n kirjallinen korvausvaatimus yhtiölle on esitetty marraskuussa 2004.

Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo A:n tulleen tietoiseksi putkiremontista viimeistään silloin, kun hän on saanut kutsun huhtikuussa 2004 pidettävään yhtiökokoukseen. A:n reklamaatiovelvollisuuden on katsottava alkaneen tällöin. Reklamaation riittävänä sisältönä on kysymyksessä olevassa tilanteessa pidettävä ilmoittamista virheestä ja siitä, että toinen on virheestä vastuussa. Hovioikeus katsoo C:n kertomuksen perusteella reklamaation tapahtuneen ja katsoo myös, että reklamaatio on voitu kohdistaa välittäjään eikä sitä ole tarvinnut esittää tässä vaiheessa välittäjän työnantajana toimineelle yhtiölle.

Välittäjän menettely

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset välittäjän selonottovelvollisuuden osalta ja katsoo käräjäoikeuden tavoin välittäjän täyttäneen selonottovelvollisuutensa varmistamalla isännöitsijältä isännöisijäntodistuksen oikeellisuuden muun muassa suunniteltujen remonttien osalta. Hovioikeus katsoo siten, ettei B välitystehtävää suorittaessaan ollut tiennyt, että kiinteistöön oli tulossa putkiremontti. Tämän vuoksi B ei ollut voinut kertoa tuollaista tietoa A:lle.

Asiassa kuullut henkilöt eivät ole sanatarkasti muistaneet esittelytilaisuudessa käytyä keskustelua. Hovioikeudessa käytetyt sanamuodot poikkeavat myös jonkin verran käräjäoikeuden tuomioon kirjatuista. A on hovioikeudessa kertonut B:n sanoneen, ettei putkiremonttia ole tulossa, B on kertomansa mukaan ilmoittanut A:lle, ettei taloyhtiössä ollut tehty putkiremontista päätöksiä ja D:n mukaan B oli käyttänyt ilmaisua "ei ole näkyvissä".

Asiassa on riidatonta, että A oli tiennyt, että kysymyksessä oleva kerrostalo oli rakennettu vuonna 1961 ja ettei rakennuksessa ollut vielä toteutettu putkiremonttia, kun hän oli ostamassa huoneistoa siitä syksyllä 2002. Lisäksi on riidatonta, ettei asunto-osakeyhtiössä ollut tuolloin vielä tehty päätöksiä putkiremontin toteuttamisesta tai sen aikataulusta eikä edes käynnistetty putkiremontin hankesuunnittelua. Aikaisemmin vuonna 1999 suoritettu putkiston kuntotutkimus on ollut ulkopuolisen tahon asunto-osakeyhtiön toimeksiannosta esittämä näkemys putkiremontin tarpeesta, mutta tutkimuksen perusteella asunto-osakeyhtiö ei siis ollut tehnyt päätöstä remontin toteuttamisesta eikä yhtiökokous tai yhtiön hallitus ollut liioin käynnistänyt putkiremontin hankesuunnittelua tai tehnyt edes alustavia suunnitelmia remontin mahdollisesta aikataulusta. A:n tehdessä ostotarjouksen ja myöhemmin kaupan asunnosta ei kenelläkään siten ole ollut tietoa siitä, milloin putkiremontti taloyhtiössä tullaan toteuttamaan. Hovioikeus katsoo, ettei kiinteistövälittäjän lakiin perustuvaa selonantovelvollisuutta voida pitää niin laajana, että hänen tulisi ennakoida ostajaehdokkaille asunto-osakeyhtiöissä mahdollisesti tai edes todennäköisesti myöhemmin tehtäviä päätöksiä, vaan hänen kuuluu välittää ostajalle kaupantekohetkellä käytettävissä oleva olennainen ja oikea tieto yhtiössä päätetyistä tai suunnitteilla olevista taloudellisesti tai muuten merkittävistä muutostöistä.

Hovioikeus katsoo, ettei yhtiön ole näytetty laiminlyöneen selonotto- ja tiedonantovelvollisuuttaan kanteessa väitetyin tavoin. Sen vuoksi A:n kanne on hylättävä.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. A:n kanne hylätään ja SKV Kiinteistövälitys Oy LKV vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta.

A velvoitetaan suorittamaan SKV Kiinteistövälitys Oy LKV:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeuden osalta 6.500,40 euroa ja hovioikeuden osalta 5.476 euroa eli yhteensä 11.976,40 euroa, mille määrälle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta. Korvaukseen ei sisälly arvonlisäveroa.

Asian näin päättyessä A:n vaatimus vastauskulujen korvaamisesta hylätään.

Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet: hovioikeudenlaamanni Raija Karppinen
hovioikeudenneuvos Helena Sunila
hovioikeudenneuvos Liisa Lehtimäki

Esittelijä: viskaali Sanna Mänttäri

LainvoimaisuustiedotKorkeimman oikeuden ratkaisu 21.10.2009
Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.