551/1995

Jos velallisella on lainhuuto kiinteistöön, kiinteistö saadaan ulosmitata hänen velastaan, jollei se ilmeisesti kuulu jollekin toiselle. Jos sivullinen väittää omistavansa kiinteistön, on soveltuvin osin noudatettava, mitä 10 §:ssä säädetään. Kiinteistö saadaan väitteistä huolimatta ulosmitata saamisesta, jonka vakuutena on kiinteistöpanttioikeus.

Mitä 1 momentissa säädetään, on noudatettava myös silloin, kun sivullinen väittää omistavansa jotakin, joka hänen omaisuutenaan ei kuulu kiinteistöön sen ainesosana tai tarpeistona.

Kiinteistön ulosmittausta ei saa kohdistaa ennen ulosmittausta kiinteistöstä luovutettuun määräalaan tai määräosaan. Panttisaamisen perimiseksi saadaan kiinteistön ohella ulosmitata myös siitä luovutettu panttioikeuden kohteena oleva määräala tai määräosa, jolloin kiinteistö sekä määräala tai määräosa on ulosmitattava jokainen erikseen.

Kiinteistö saadaan ulosmitata luovutuksensaajan velasta, vaikka kiinteistön luovutus tai sen voimassa pysyminen on sopimuksen mukaan ehdollinen. Jos saanto purkautuu, ulosmittaus koskee luovutuksensaajan oikeuksia kiinteistön luovuttajaa kohtaan.

Jollei velkojalla ole kiinteistöpanttioikeutta, kiinteistön luovuttajan velasta saadaan 1 momentissa tarkoitetussa tapauksessa ulosmitata vain kauppahintasaatava ja muu hänen oikeutensa luovutuksensaajalta.

Velallinen ei saa hävittää taikka velkojan vahingoksi luovuttaa eikä pantata ulosmitattua omaisuutta tai muutoin määrätä siitä. Kiellon vastainen toimi on tehoton. Luovutuksensaaja tai pantinsaaja taikka se, johon määräämistoimi kohdistuu, voi kuitenkin saada vilpittömän mielen suojan sen mukaan kuin siitä erikseen säädetään.

Mitä 1 momentissa säädetään, koskee myös kiinteistöä, josta tuomioistuin on määrännyt saamisen maksettavaksi. Ulosmitatun kiinteistön tai muun omaisuuden kiinnittämisestä ja siihen kohdistuvan oikeuden kirjaamisesta säädetään erikseen.

Tämän lain kiinteistöä koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräalaan ja määräosaan. Mitä säädetään pantatusta kiinteistöstä muodostetun lohkokiinteistön vastuusta, koskee myös siitä luovutettua määräalaa.

Sellaisen maanvuokraoikeuden tai muun käyttöoikeuden, joka voidaan maakaaren (540/95) 19 luvun 1 §:n mukaan kiinnittää, ulosotossa noudatetaan soveltuvin osin, mitä kiinteistöstä säädetään. Käyttöoikeuden kirjauksella on 26 §:ää sovellettaessa sama vaikutus kuin lainhuudolla.

Jos lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattu erityinen oikeus ulosmitataan, ulosottomiehen ilmoitusvelvollisuudesta on voimassa, mitä 28 §:ssä säädetään.

Saamisen ja muun oikeuden myymisestä on kuulutettava vähintään kahta viikkoa ennen huutokauppaa. Milloin ulosmittauksen johdosta on annettava 4 luvun 18 §:ssä tarkoitettu kielto, kuulutusta ei saa julkaista ennen kuin kiellon tiedoksianto on toimitettu.

Jos myytävänä on huoneiston hallintaan oikeuttava asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osake, tarjouksen hylkäämisestä ja uuden huutokaupan toimittamisesta on soveltuvin osin noudatettava, mitä 41 §:n 3 momentissa, 42 ja 43 §:ssä säädetään. Mitä säädetään huutokaupan hakijasta, koskee ulosottovelkojaa, jolla on osake panttioikeuden nojalla hallussaan.

Jos velalliselta on ulosmitattu useita kiinteistöjä tai jos huutokaupan toimittaja arvioi, että ulosmitatusta kiinteistöstä voidaan 36 a §:n nojalla myydä jokin alue erikseen, huutokaupan toimittajan on ennen kuulutuksen julkaisemista selvitettävä, esittääkö kiinteistön omistaja vaatimuksen ulosmitattujen kiinteistöjen myyntijärjestyksestä taikka kiinteistöjen tai alueiden tarjoamisesta myytäviksi erikseen. Kiinteistön omistajalle on tällöin selostettava hänen oikeutensa ja kehotettava häntä esittämään määräajassa vaatimuksensa huutokaupan toimittajalle uhalla, että hän muutoin menettää oikeutensa. Kehotus voidaan lähettää myös postitse tavallisena virkakirjeenä.

Huutokauppakuulutuksessa velkojia on kehotettava 19 §:ssä tarkoitetussa asianosaiskeskustelussa tai sitä ennen kirjallisesti ilmoittamaan saamisensa sekä esittämään velkakirja tai muu saamistodiste ja saamisen vakuudeksi annettu panttikirja huutokaupan toimittajalle. Kiinteistöön kohdistuvien erityisten oikeuksien haltijoita on kehotettava ilmoittamaan oikeutensa sekä esittämään sen perusteena olevat asiakirjat.

Asianosaiskeskustelusta ja huutokaupasta on ilmoitettava kiinteistön omistajalle, velalliselle, ulosottovelkojalle sekä tiedossa oleville panttioikeuden ja erityisen oikeuden haltijoille, joiden oikeus kiinteistöön on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Ilmoitus on toimitettava myös sille, jolla on eläkeoikeus taikka vuokra- tai muu käyttöoikeus, jos oikeudenhaltija on ottanut kiinteistön tai sen osan hallintaansa ennen ulosmittausta. Ilmoitus voidaan lähettää myös postitse tavallisena virkakirjeenä, jolloin se on annettava postin kuljetettavaksi vähintään neljää viikkoa ennen huutokauppapäivää.

Kiinteistön huutokaupassa saamisilla ja erityisillä oikeuksilla on etusija seuraavassa järjestyksessä:

Jos kiinteistö kuuluu konkurssipesään, kiinteistön hoidosta ja myymisestä aiheutuneet välttämättömät kustannukset on suoritettava konkurssipesälle heti täytäntöönpanokulujen jälkeen.

Panttisaaminen ei siirry ostajan vastattavaksi 31 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa. Saaminen, jonka vakuutena on eri kiinteistöihin kohdistuva panttioikeus, saadaan jättää ostajan vastattavaksi vain, jos kaikki yhteiskiinnitetyt kiinteistöt on myyty yhdessä.

Valvottu saaminen merkitään velkojainluetteloon ottaen huomioon korot ja muut liitännäiskustannukset huutokauppapäivään asti laskettuina, kuitenkin panttisaamisena enintään panttikirjan osoittamaan rahamäärään. Jos saaminen on panttikirjan rahamäärää pienempi, erotusta ei oteta huomioon velkojainluettelossa eikä varoja jaettaessa.

Jollei lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ilmenevän kiinnityksen perusteella ole valvottu saamista eikä panttikirja ole velallisen hallussa, velkojainluetteloon merkitään panttikirjan rahamäärä. Jos panttioikeus tai saaminen on perusteeltaan tai määrältään ehdollinen tai riitainen, saaminen merkitään vaatimuksen mukaan.

Panttisaaminen ja erityinen oikeus merkitään velkojainluetteloon, vaikkei kiinnitystä tai kirjausta koskevaa asiaa ole lainvoimaisesti ratkaistu, jollei hakemusta ole jätetty lepäämään ulosmittauksen, turvaamistoimen tai konkurssin vuoksi.

Panttisaaminen, joka kohdistuu myös toiseen kiinteistöön, merkitään koko määrältään velkojainluetteloon ja otetaan täysimääräisesti huomioon kiinteistön alinta hyväksyttävää tarjousta laskettaessa.

Kiinteistöistä tai kiinteistön osista, jotka on 36 §:n tai 37 §:n mukaan tarjottava yhdessä myytäviksi, määrätään yhteinen alin hyväksyttävä tarjous.

Jos kiinteistö myydään yhteiskiinnitykseen perustuvan panttisaamisen perimiseksi noudattaen 37 a §:ssä tarkoitettua myyntijärjestystä, alinta hyväksyttävää tarjousta ei lasketa.

Jos velallisen oikeus kiinteistöön on 4 luvun 27 §:ssä tarkoitetulla tavalla ehdollinen, kiinteistö on myytävä luovutuskirjasta ilmenevä ehto säilyttäen. Huutokauppaostaja vastaa luovutukseen perustuvista velallisen velvoitteista alkuperäiseen kiinteistön luovuttajaan nähden. Jos ulosmittausta hakeneella velkojalla on kiinteistöpanttioikeus, kiinteistö myydään ehdoitta.

Jos omistusoikeuden siirtymisen tai voimassa pysymisen ehtona on kauppahinnan maksaminen, kiinteistön myyjä voi kuitenkin valvoa saamisensa ja vaatia maksua kauppahinnasta asianosaiskeskustelussa noudattaen, mitä panttisaamisesta säädetään.

Jos ulosmitatut kiinteistöt kuuluvat samalle omistajalle, hän saa määrätä, missä järjestyksessä kiinteistöt myydään.

Saman omistajan yhteiskiinnitetyt kiinteistöt on tarjottava myytäviksi yhdessä. Jos huutokaupan toimittaja arvioi, että kiinteistöistä voidaan erikseen myytäessä saada korkeampi hinta, tai jos kiinteistön omistaja on sitä vaatinut, yhteistarjous hyväksytään ehdollisena ja kiinteistöt tarjotaan erikseen myytäviksi. Kiinteistöistä erikseen tehdyt tarjoukset hyväksytään, jos niiden yhteismäärä on korkeampi kuin kiinteistöistä tehty yhteistarjous. Erillistarjoukset on kiinteistön omistajan vaatimuksesta hyväksyttävä myös, jos niiden yhteismäärä riittää kaikkien panttisaamisten sekä uloshaetun saamisen suoritukseksi.

Jos saman omistajan kiinteistöt muodostavat yhden käyttöyksikön, ne saadaan myydä yhdessä, vaikka niihin ei kohdistu yhteiskiinnitystä. Jos tarjottu kauppahinta ei riitä kaikkien kiinteistöihin kohdistuvien panttisaamisten suoritukseksi taikka jos huutokaupan toimittaja arvioi, että kiinteistöistä voidaan erikseen myytäessä saada korkeampi hinta tai jos kiinteistön omistaja on sitä vaatinut, kiinteistöt tarjotaan erikseen myytäviksi. Tarjousten hyväksymisestä on voimassa, mitä 2 momentissa säädetään. Kauppahinta jaetaan kiinteistöjen kesken niistä erikseen myytäessä tehtyjen tarjousten suhteessa.

Ulosmitatusta kiinteistöstä tarjotaan määräala erikseen myytäväksi, jos kiinteistön omistaja, ulosottovelkoja ja muut asianosaiset siihen suostuvat taikka jos tuomioistuin on niin määrännyt. Määräala tarjotaan myytäväksi rasituksista vapaana ja alinta hyväksyttävää tarjousta määräämättä. Kauppahinta jaetaan niin kuin kiinteistön kauppahinta olisi jaettava, jollei toisin sovita.

Kiinteistö saadaan asianosaisten suostumuksettakin tarjota määräaloina myytäväksi noudattaen, mitä 36 §:n 2 momentissa säädetään.

Kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset on poistettava myydyn määräalan osalta. Kiinteistöön kohdistuva kiinnitys on kuolettava siltä osin kuin panttisaaminen on tullut suoritetuksi.

Määräosin omistettu kiinteistö myydään kokonaisena noudattaen, mitä 36 §:n 3 momentissa säädetään, jos uloshaetun saamisen vakuutena on panttioikeus koko kiinteistöön. Kiinteistön osat tarjotaan kuitenkin myytäviksi erikseen vain huutokaupantoimittajan tai jonkun kiinteistön yhteisomistajan niin vaatiessa.

Eri omistajille kuuluvat kiinteistöt on myytävä erikseen, vaikka ne on ulosmitattu yhteiskiinnitykseen perustuvan panttisaamisen maksamiseksi. Ensin on myytävä velallisen omistama kiinteistö.

Jos panttioikeus kohdistuu kiinteistönmuodostuksen vuoksi useisiin kiinteistöihin, eikä 1 momentista muuta johdu, kantakiinteistö on myytävä ensin ja lohkokiinteistö tai tontti vain, jollei kantakiinteistöstä saatu kauppahinta riitä uloshaetun saamisen suoritukseksi. Jos pantatusta kiinteistöstä on muodostettu useita eri omistajille kuuluvia lohkokiinteistöjä tai tontteja, myöhemmin lainhuudatettu kiinteistö myydään ennen aikaisemmin lainhuudatettua kiinteistöä. Jollei lainhuutoa ole haettu mihinkään kiinteistöön tai lainhuutoa on haettu samana päivänä useaan kiinteistöön, ensin myydään myöhemmin toiselle luovutettu kiinteistö.

Jollei eri omistajille kuuluvien kiinteistöjen myyntijärjestystä voida määrätä 1 tai 2 momentin perusteiden mukaisesti, velkoja saa periä saamisensa osoittamastaan kiinteistöstä.

Jos kiinteistö, joka vastaa toissijaisesti yhteiskiinnitykseen perustuvasta panttisaamisesta, on myyty muun saamisen perimiseksi noudattamatta 37 a §:n 1 ja 2 momentissa säädettyä myyntijärjestystä, huutokauppavelallinen saa ilman eri sitoumusta panttioikeuden ensisijaisesti vastuussa olevaan kiinteistöön takautumisvaatimuksensa vakuudeksi siitä määrästä, joka on kauppahinnasta maksettu panttioikeuden haltijalle.

Yhteiskiinnitys on poistettava myydyn kiinteistön osalta, jollei kaikkia yhteiskiinnitettyjä kiinteistöjä ole myyty yhdessä samalle ostajalle. Muihin kiinteistöihin kohdistuva yhteiskiinnitys on kuoletettava siltä osin kuin panttisaaminen on tullut suoritetuksi edellyttäen, ettei huutokauppavelallinen ole saanut 37 b §:n mukaan panttioikeutta takautumisvaatimukselleen.

Pantattu vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus myydään kirjatun sopimuksen mukaisena siihen kuuluvine rakennuksineen ja laitteineen, vaikka käyttöoikeus on muuttunut tai lakannut kesken sopimuskauden.

Tarjousta ei kuitenkaan saa hyväksyä, jos huutokaupan toimittaja arvioi, että se selvästi alittaa kiinteistön käyvän huutokauppa-arvon paikkakunnalla ja että korkeampi hinta voidaan ilmeisesti saada uudessa huutokaupassa. Uudessa huutokaupassa tehty tarjous on hylättävä vain, jos se alittaa kiinteistön käyvän huutokauppa-arvon niin olennaisesti, että myyntiä olisi pidettävä kohtuuttomana.

Jos ensimmäisessä huutokaupassa ei tehdä tarjousta tai jos tarjousta ei hyväksytä, kiinteistö määrätään uudestaan myytäväksi, jollei hakija sitä vastusta. Huutokaupan toimittajan on huutokauppatilaisuudessa ilmoitettava uuden huutokaupan aika ja paikka. Kuulutus uudesta huutokaupasta on vähintään kahta viikkoa aikaisemmin julkaistava paikkakunnalla leviävässä sanomalehdessä.

Jollei kiinteistöä myydä ensimmäisessä huutokaupassa eikä uutta huutokauppaa määrätä toimitettavaksi taikka jollei kiinteistöä uudessakaan huutokaupassa myydä, ulosmittaus perääntyy.

Huutokaupan toimittajan on luovutettava ostajalle ne panttikirjat, joihin perustuva panttioikeus on rauennut huutokaupassa, jollei kiinnityksiä ole kuoletettava.

Kun ostaja on täyttänyt maksuvelvollisuutensa ja huutokauppa on saanut lainvoiman, myyty kiinteistö ei vastaa saamisista, jotka eivät ole 27 tai 46 §:n mukaan siirtyneet ostajan vastattaviksi. Velallinen ei enää vastaa saamisesta, joka on siirtynyt ostajan vastattavaksi.

Ostajan täytettyä maksuvelvollisuutensa ja huutokaupan saatua lainvoiman, ostajaa vastaan ei voida esittää väitettä paremmasta oikeudesta kiinteistöön taikka kiinteistön ainesosaan tai tarpeistoon. Kauppa ei kuitenkaan jää pysyväksi, jos kiinteistö on joutunut pois oikealta omistajalta maakaaren 13 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta syystä. Kiinteistön oikealla omistajalla tai ostajalla, jonka oikeus kiinteistöön ei jää pysyväksi, on oikeus saada korvaus valtion varoista niin kuin maakaaren 13 luvun 6―8 §:ssä säädetään.

Kun kiinteän omaisuuden ulosmittaus on perääntynyt taikka toimitetun myymisen johdosta lakannut, huutokaupan toimittajan on ilmoitettava siitä asianomaiselle kirjaamisviranomaiselle. Ilmoitukseen on liitettävä ote 6 luvun 9 §:ssä tarkoitetusta luettelosta sekä tieto rauenneista ja pysytetyistä panttioikeuksista ja kirjatuista erityisistä oikeuksista tarvittavien rekisterimerkintöjen tekemistä varten.

Huutokaupan toimittajan on ilmoitettava kuolettamista varten ne kiinnitykset, jotka ovat panttioikeuden perustana 31 §:ssä tarkoitetulle saamiselle taikka jotka on muutettava 36 a tai 37 c §:n mukaan, sekä toimitettava niitä koskevat panttikirjat kirjaamisviranomaiselle.

Jos riitaiselle tai ehdolliselle taikka 5 luvun 31 §:ssä tarkoitetulle saamiselle on laskettu jako-osa irtaimesta tai kiinteästä omaisuudesta, pannaan sen määrä erilleen, kunnes kysymys velkojan oikeudesta on lopullisesti ratkaistu taikka ehto tullut täytetyksi tai lakannut olemasta. Kiinnityksen kuolettaminen ei vaikuta velkojan oikeuteen saada jako-osa erilleen pannuista varoista. Jos riitainen saaminen ei ole tuomioistuimen tutkittavana, velkoja osoitetaan panemaan kanne vireille. Kanteen saa panna vireille myös joku toinen, jonka oikeuteen ratkaisu vaikuttaa.

Kun varoja pannaan 12 §:n mukaan erilleen, on samalla määrättävä, kuinka rahamäärä jaetaan, jos myöhemmin käy ilmi, ettei kyseisellä velkojalla ole oikeutta suoritukseen.

Kiinteän omaisuuden takavarikolla on 4 luvun 30 §:ssä säädetyt oikeusvaikutukset.