843/1994

Tämä laki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, asunto-osakkeen ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa sekä eräitä muita edellä tarkoitettujen asuntojen tuotantoon ja myyntiin liittyviä oikeussuhteita.

Tämä laki ei koske

Mitä tässä laissa säädetään kaupasta, koskee soveltuvin osin myös vaihtoa.

Tässä laissa tarkoitetaan

Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiölle tulevat rakennukset käyttöön otettaviksi. Ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan tässä luvussa osakkeen tarjoamista kuluttajalle sellaisin ehdoin, että tämä ei voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta.

Tämän luvun säännöksiä ei kuitenkaan sovelleta, jos yhtiön rakennuksissa on tai tulee olemaan yhteensä enintään kolme asuinhuoneistoa, eikä kysymyksessä ole asunto-osakeyhtiö.

Sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle tämän luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön.

Perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että asetuksella säädettävät yhtiötä, sen taloussuunnitelmaa ja rakentamis- tai korjausrakentamishanketta koskevat asiakirjat ( turva-asiakirjat ) luovutetaan tämän luvun mukaisesti säilytettäviksi.

Jos osakeyhtiö hankkii talletuspankilta tai muulta luottolaitokselta luottoa, joka on kokonaan tai osaksi tarkoitus maksaa osakkeenomistajilta rakentamisvaiheen jälkeen perittävillä varoilla, luottoa antavan pankin tai luottolaitoksen on säilytettävä turva-asiakirjat. Jollei osakeyhtiö hanki tällaista lainaa, yhtiön kotipaikan lääninhallituksen on säilytettävä asiakirjat. Myös jälkimmäisessä tapauksessa säilyttäjänä voi olla tehtävään suostuva pankki tai luottolaitos. Turva-asiakirjojen säilyttäjänä toimivan pankin tai luottolaitoksen on säilytettävä asiakirjat Suomessa ja, mikäli mahdollista, osakeyhtiön kotipaikkakunnalla.

Turva-asiakirjat on luovutettava säilytettäväksi ennen kuin asunto-osakkeita aletaan tarjota ostettavaksi, jollei asetuksella toisin säädetä jonkin asiakirjan osalta. Vakuuksia voidaan kuitenkin tämän momentin estämättä lisätä rakentamisvaiheen aikana 17 §:n mukaisesti.

Turva-asiakirjoja tai niistä ilmeneviä seikkoja koskevat muutokset on viipymättä ilmoitettava säilyttäjälle siten kuin asetuksella tarkemmin säädetään.

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on tarkistettava, että turva-asiakirjojen sisältö vastaa asetuksella säädettäviä vaatimuksia ennen kuin ne otetaan säilytettäviksi. Perustajaosakkaalle on viipymättä ilmoitettava havaituista puutteista ja virheistä ja annettava tilaisuus niiden oikaisemiseen. Turva-asiakirjojen säilyttäjän on myös tarkistettava ja seurattava, että asetetut vakuudet vastaavat 17 §:ssä asetettuja vaatimuksia, sekä ilmoitettava vakuuksissa havaitsemistaan puutteista osakkeenostajille. Rakentamisvaiheen päätyttyä turva-asiakirjat on luovutettava osakeyhtiölle.

Turva-asiakirjojen säilyttäjän ja osakeyhtiön on pyynnöstä annettava asiakirjojen sisällöstä tietoja, jäljennöksiä ja todistuksia perustajaosakkaalle, osakkeenostajalle, tilintarkastajalle sekä sille, joka tarvitsee niitä osakkeen ostamista tai panttausta varten. Tämän luvun 8―10 §:stä johtuvia osakeyhtiön velvoittautumisoikeuden rajoituksia koskevia tietoja sekä niihin liittyviä todistuksia ja jäljennöksiä on annettava myös sille, joka tarvitsee niitä täyttääkseen 10 §:ssä tarkoitetun selonottovelvollisuutensa.

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on painatettava osakekirjat asunto-osakeyhtiön osakekirjojen painamiseen hyväksytyssä painolaitoksessa sekä säilytettävä ne. Säilyttäjän on annettava panttioikeuden haltijalle todistus osakekirjojen säilyttämisestä.

Säilyttäjä ei saa ilman myyjän suostumusta luovuttaa osakekirjaa ostajalle ennen kuin on selvitetty, että tämä on täyttänyt velvollisuutensa kauppahinnan maksamiseen sekä muut siihen rinnastettavat kauppasopimuksen mukaiset velvoitteet. Jos osake on pantattu, osakekirja on ostajan sijasta luovutettava panttioikeuden haltijalle tai, jos näitä on useampia, sille, jolla on paras etuoikeus. Samalla osakekirjan hallintaansa saavalle on annettava tarpeelliset tiedot muista panttioikeuden haltijoista. Myyjällä ei 4 luvun 29 §:n 4 momentissa tarkoitetun panttioikeuden nojalla ole oikeutta saada osakekirjaa hallintaansa. Myymättömät osakkeet on rakentamisvaiheen päätyttyä luovutettava niiden omistajalle.

Turva-asiakirjojen säilyttäjälle on luovutettava ne yhtiön kiinteistöön tai maapohjan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kiinnitetyt velkakirjat, jotka eivät taloussuunnitelman mukaan ole vakuutena yhtiön veloista. Säilytettävänä olevia velkakirjoja saadaan luovuttaa vain taloussuunnitelman mukaisesti.

Turva-asiakirjojen säilyttäjällä on oikeus periä kohtuullinen palkkio osakekirjojen painattamisesta, turva-asiakirjojen, osakekirjojen ja velkakirjojen säilyttämisestä, 15 §:ssä tarkoitetun luettelon pitämisestä ja muista vastaavista tehtävistä osakeyhtiöltä sekä todistusten ja jäljennösten antamisesta niiden pyytäjältä.

Osakeyhtiö saa rakentamisvaiheen aikana ottaa velkaa, antaa varallisuuttaan vakuudeksi tai tehdä muita sitoumuksia vain taloussuunnitelman mukaisesti.

Sen jälkeen kun yksi tai useampi osake on myyty kuluttajalle, säilytettävänä olevassa taloussuunnitelmassa ilmoitettua velkojen yhteismäärää saadaan korottaa tai muita vastuita lisätä ainoastaan, jos:

Taloussuunnitelman muutos on ilmoitettava turva-asiakirjojen säilyttäjälle ja osakkeenostajille ennen kuin muutoksen tarkoittamaan oikeustoimeen tai muuhun toimenpiteeseen ryhdytään.

Taloussuunnitelmaan sisältyvien velkojen ja vastuiden määrää voidaan 8 §:n 2 momentin estämättä korottaa, jos korotus perustuu:

Edellytyksenä 1 momentissa tarkoitetulle taloussuunnitelman muuttamiselle on lisäksi, että muutoksen perusteena oleva ehto on sisällytetty kauppasopimukseen.

Tähän pykälään perustuva taloussuunnitelman muutos on tehtävä ja ilmoitettava turva-asiakirjojen säilyttäjälle viipymättä sen jälkeen, kun muutoksen perusteena oleva velvoite on syntynyt. Ilmoitukseen on liitettävä selvitys muutosperusteesta. Taloussuunnitelman muutoksesta ja sen perusteesta on ilmoitettava viipymättä myös osakkeenostajille.

Jos osakeyhtiö on 8 tai 9 §:n vastaisesti ottanut velkaa, antanut varallisuuttaan vakuudeksi tai tehnyt muun oikeustoimen, tällainen oikeustoimi ei sido yhtiötä, jos:

Jos yhtiö on muuten tehnyt suorituksen sellaisen sitoumuksen nojalla, jota ei taloussuunnitelmassa ole otettu huomioon ja joka ei 9 §:n mukaan oikeuta taloussuunnitelman muuttamiseen, suoritus on 1 momentissa mainituin edellytyksin palautettava.

Kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana, kauppasopimus on, jotta se olisi ostajaa sitova, tehtävä kirjallisesti. Kauppasopimus ei myöskään sido ostajaa ennen kuin sopimuksen täyttämisestä on asetettu vakuus 17 §:n mukaisesti. Perustajaosakkaan on annettava kauppasopimus tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle 15 §:ssä tarkoitetun rekisterimerkinnän tekemistä varten uhalla, että sopimus lakkaa sitomasta ostajaa, jollei tiedoksiantoa viipymättä tehdä.

Asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä 1 momentissa tarkoitetun kauppasopimuksen sisällöstä. Ympäristöministeriö voi vahvistaa kaavan kauppasopimukselle.

Rakentamisvaiheessa olevan osakeyhtiön osakkeen panttaus on tehoton, jollei sitä ole tehty kirjallisesti. Perustajaosakas ei saa antaa pantiksi osaketta, josta on tehty kauppa, eikä myydä osaketta, jonka hän on pantannut. Jos pantattu osake on myyty tai myyty osake pantattu vastoin edellä mainittua kieltoa, panttioikeus on tehoton ostajaa kohtaan, jollei hän ole antanut panttaukseen kirjallista suostumusta, jossa on yksilöity panttioikeuden kohteena oleva saaminen.

Jos perustajaosakas pidättää itselleen omistusoikeuden myymäänsä osakkeeseen, osakkeenostajalla on kaupan purkamisen varalta panttioikeus ostamaansa osakkeeseen kauppahinnan palautussaatavan ja sille 4 luvun 36 §:n 1 momentin mukaan kertyvän koron vakuudeksi.

Perustajaosakkaan on avattava kutakin rakentamisvaiheessa olevaa yhtiötä varten erillinen tili siihen talletuspankkiin, joka toimii turva-asiakirjojen säilyttäjänä. Jos turva-asiakirjojen säilyttäjänä toimii muu kuin talletuspankki, tili on avattava turva-asiakirjojen säilyttäjän hyväksymään talletuspankkiin.

Osakkeiden kauppahinnat on maksettava myyjän lukuun 1 momentissa tarkoitetulle tilille. Tilille maksettuja kauppahintoja ei saa käyttää rakentamis- tai korjausrakentamishankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin.

Perustajaosakkaan myymää asunto-osaketta ei saa ulosmitata perustajaosakkaan velasta, vaikka ehto omistusoikeuden pidättämisestä perustajaosakkaalle olisi voimassa.

Osakekauppaan perustuvaa saatavaa ei voida ulosmitata perustajaosakkaan velasta siltä osin kuin asunto-osakeyhtiöllä on osakeyhtiölain (734/78) nojalla saatavaa perustajaosakkaalta.

Jos perustajaosakkaan omaisuus luovutetaan konkurssiin, konkurssipesän on ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava osakkeenostajille, haluaako pesä sitoutua niihin osakkeiden kauppasopimuksiin, joita perustajaosakas ei vielä ole täyttänyt.

Jos konkurssipesä ei 1 momentin mukaisesti sitoudu osakkeiden kauppasopimuksiin, kullakin osakkeenostajalla on oikeus purkaa tekemänsä kauppa.

Niille osakkeenostajille, jotka eivät pura kauppaa 2 momentin nojalla, siirtyy heti oikeus käyttää ostamiensa osakkeiden nojalla päätäntävaltaa asunto-osakeyhtiössä. Tämä ei kuitenkaan koske toista perustajaosakasta.

Edellä 3 momentissa tarkoitettujen osakkeenostajien on maksettava ostamistaan osakkeista määrä, joka vastaa osakkeiden arvoa konkurssin alkamisajankohtana. Näiden saatavien vähennykseksi on kuitenkin laskettava perustajaosakkaan osakeyhtiölakiin perustuva velka osakeyhtiölle kauppahintojen mukaisessa suhteessa. Osakkeenostajilla, joiden maksamat kauppahintaerät ylittävät edellä tarkoitetun määrän, on oikeus saada erotus takaisin 4 luvun 36 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.

Perustajaosakkaan on viipymättä annettava turva-asiakirjojen säilyttäjälle tiedoksi tekemänsä asunto-osakkeen kauppasopimus tai antamansa osaketta koskeva panttaussitoumus joko alkuperäisenä tai oikeaksi todistettuna jäljennöksenä. Osakkeenostajan on vastaavasti annettava säilyttäjälle tiedoksi sopimus, jolla kauppasopimuksen tuottamat oikeudet luovutetaan edelleen tai pantataan. Tiedon säilyttäjälle voi antaa myös luovutuksen- tai pantinsaaja.

Panttioikeus osakkeeseen tai sen luovutussopimuksen tuottamiin oikeuksiin syntyy, kun panttaussitoumus on annettu tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle.

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on pidettävä luetteloa, johon osakkeen kohdalle merkitään:

Luettelosta on salassapitovelvollisuuden estämättä annettava tietoja osakkeenostajalle sekä sille, joka tarvitsee tietoja osakkeen ostamista tai panttausta varten.

Turva-asiakirjojen säilyttäjä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka se on aiheuttanut tämän luvun mukaisia tehtäviä suorittaessaan, jollei turva-asiakirjojen säilyttäjä näytä noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta.

Korvauskanne turva-asiakirjojen säilyttäjää vastaan on pantava vireille kolmen vuoden kuluessa siitä, kun korvaukseen oikeutettu sai tiedon vahingosta.

Perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen sekä osakekauppasopimusten täyttämisestä asetetaan osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi vakuus tämän pykälän mukaisesti. Vakuuden on oltava pankkitalletus, pankkitakaus tai tarkoitukseen soveltuva vakuutus ja sen on oltava voimassa myös yhtiön taloussuunnitelman mukaisen taloudellisen aseman turvaamiseksi.

Rakentamisvaiheen vakuuden on asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa oltava määrältään vähintään viisi prosenttia tai asetuksella säädetty suurempi osuus rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen mukaisesta urakkahinnasta. Rakentamisvaiheen vakuuden on kulloinkin vastattava vähintään kymmentä prosenttia tai asetuksella säädettyä suurempaa osuutta myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus , jonka on vastattava vähintään kahta prosenttia tai asetuksella säädettyä suurempaa osuutta myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Velvollisuus tämän momentin mukaisen vakuuden asettamiseen päättyy, kun 15 kuukautta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Siltä osin kuin vakuutta ei tarvita sellaisen vahingon korvaamiseen, joka yhtiölle on aiheutunut rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen täyttämättä jäämisestä tai rakennusvirheistä yhtiön kunnossapitovelvollisuuden piiriin kuuluvissa rakennuksen osissa, vakuudet ovat voimassa sen vahingon korvaamiseksi, joka osakkeenostajalle on aiheutunut perustajaosakkaan sopimusrikkomuksesta. Jos vakuus ei riitä kaikkien osakkeenostajille kuuluvien korvausten kattamiseen, vakuuden määrä on ensisijaisesti käytettävä virheiden korjaamisesta aiheutuneiden kustannusten kattamiseen korjauskustannusten mukaisessa suhteessa ja muulta osin jaettava sen mukaan kuin on kohtuullista ottaen huomioon kunkin osakkeenostajan kärsimän vahingon määrä ja laatu sekä muut seikat.

Vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on, että osakeyhtiön hallitus ja osakkeenostajat kirjallisesti suostuvat siihen ja, kun kyseessä on 17 §:n 2 momentissa tarkoitetun vakuuden vapauttaminen, että turva-asiakirjojen säilyttäjälle toimitetaan selvitys siitä, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Vakuus tulee vapauttaa, jos osakeyhtiöllä tai osakkeenostajilla ei ole rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen taikka osakekauppasopimusten perusteella syytä kieltäytyä vapauttamasta vakuutta.

Jos yhtiön hallitus on antanut 1 momentissa tarkoitetun suostumuksen, alkuperäinen vakuus voidaan korvata sellaisella 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla vakuudella, joka määrältään vastaa kymmentä prosenttia tai 17 §:n 3 momentissa tarkoitetun vakuuden osalta kahta prosenttia taikka asetuksella säädettyä näitä osuuksia suurempaa osuutta suostumuksen evänneiden osakkeenostajien maksamien kauppahintojen yhteismäärästä.

Jos suostumus vakuuden vapauttamiseen on evätty aiheettomasti tai jos sitä ei ole mahdollista hankkia ilman kohtuutonta haittaa tai viivytystä, tuomioistuin voi hakemuksesta antaa luvan vakuuden vapauttamiseen kokonaan tai osaksi.

Yhtiö tai osakkeenostaja, joka aiheettomasti ja vastoin kuluttajavalituslautakunnan suositusta on kieltäytynyt antamasta suostumusta vakuuden vapauttamiseen, voidaan velvoittaa korvaamaan tästä perustajaosakkaalle aiheutunut vahinko kohtuullisella määrällä.

Perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai ympäristöministeriön vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Perustajaosakkaan tultua suorituskyvyttömäksi edellä 1 momentissa tarkoitetun vakuutuksen tai takauksen antaja vastaa asetuksella säädettävään enimmäismäärään asti sitoumuksen voimassaoloaikana osakeyhtiölle ja osakkeenostajille osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän rakennusvirheen selvittämiseksi ja virheen sekä sen vuoksi rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi tarpeellisista kustannuksista, joista perustajaosakas tämän lain, osakekauppasopimuksen taikka rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen perusteella on vastuussa ja joita muut osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetetut vakuudet eivät riitä kattamaan.

Osakeyhtiön hallituksen on kutsuttava koolle osakkeenostajien kokous viivytyksettä sen jälkeen, kun vähintään yhdestä neljäsosasta yhtiön asuntoja on tehty luovutussopimukset. Osakkeenostajien kokous kutsutaan koolle kullekin ostajalle lähetetyllä kirjatulla kirjeellä tai muuten todisteellisesti. Ostajien kokouksessa kuhunkin huoneistoon oikeuttavat osakkeet tuottavat yhden äänen.

Jollei edellä tarkoitettua osakkeenostajien kokousta ole kutsuttu säädetyssä järjestyksessä koolle, lääninhallituksen tulee yhtiön hallituksen jäsenen, tilintarkastajan, osakkeenomistajan tai osakkeenostajan hakemuksesta oikeuttaa hakija kutsumaan kokous koolle yhtiön kustannuksella.

Osakkeenostajilla on 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa oikeus yhtiöjärjestyksen estämättä valita osakeyhtiölle tilintarkastaja, jonka toimikausi kestää rakentamisvaiheen päättymistä seuraavan tilikauden loppuun. Osakkeenostajien valitsemasta tilintarkastajasta on muutoin voimassa, mitä yhtiökokouksen valitsemasta tilintarkastajasta säädetään. Tilintarkastajan palkkiosta vastaa osakeyhtiö, jonka menoihin palkkio saadaan lisätä taloussuunnitelmasta riippumatta.

Osakkeenostajien kokouksella on sama oikeus kuin yhtiökokouksella saada tietoja tilintarkastajalta.

Osakkeenostajilla on 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa oikeus valita rakennustyön tarkkailija, jonka tehtävänä on seurata, että yhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti. Tarkkailijan toimikausi kestää rakentamisvaiheen loppuun ja hänen palkkiostaan vastaa osakeyhtiö, jonka menoihin palkkio saadaan lisätä taloussuunnitelmasta riippumatta.

Tarkkailijalla on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Tarkkailijalla on oikeus saada osakeyhtiöltä ja perustajaosakkaalta sellaiset tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi, sekä päästä rakennuskohteeseen.

Kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt osakeyhtiön rakennukset käyttöön otettaviksi, yhtiön hallituksen on ilman aiheetonta viivytystä kutsuttava koolle yhtiökokous, jonne on kutsuttava myös kaikki osakkeenostajat. Koolle kutsumisessa noudatetaan muutoin, mitä asunto-osakeyhtiölaissa säädetään. Yhtiökokouksessa on:

Hallituksen vaalissa käyttää osakkeenomistajalle kuuluvaa äänivaltaa perustajaosakkaan luovuttaman osakkeen osalta osakkeenostaja.

Jos perustajaosakas 11 §:n 1 tai 2 momentin vastaisesti luovuttaa tai panttaa osakkeen taikka jos hän jättää täyttämättä 15 §:n mukaisen ilmoitusvelvollisuutensa, on hänet tuomittava osakkeenostajan suojasäännösten rikkomisesta sakkoon tai vankeuteen enintään yhdeksi vuodeksi, jollei teosta ole muualla laissa säädetty ankarampaa rangaistusta.

Osakkeenostajan suojasäännösten rikkomisesta on tuomittava myös:

Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, jos tarjouksen tekijänä on kuluttaja, joka:

Käsirahaan liittyvistä kiinteistönvälittäjän oikeuksista ja velvollisuuksista säädetään kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetussa laissa (686/88).

Jos myyjänä on perustajaosakas tai elinkeinonharjoittaja, luvun säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa tarjouksen tekijän vahingoksi.

Tämän luvun 6 §:n 1 momentissa tarkoitetusta ylärajasta ei voida sopimuksin poiketa tarjouksen tekijän vahingoksi.

Jos kauppa tehdään, käsiraha on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa.

Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha, jollei 6 §:stä muuta johdu.

Jos myyjä ei hyväksy ostotarjousta tai jos kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjän on viipymättä palautettava saamansa käsiraha. Jos myyjä tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joista on myyjän kanssa tai myyjän lukuun sovittu käsirahan vastaanottamisen yhteydessä, myyjän on käsirahan palauttamisen lisäksi suoritettava tarjouksen tekijälle hyvityksenä sovittua käsirahaa vastaava määrä, jollei 6 §:stä muuta johdu.

Kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin 2 tai 3 momentissa tarkoitettuun seuraamukseen.

Käsirahana ei saa ottaa tarjouksen tekijän vekselisitoumusta eikä muuta sitoumusta, jonka luovutus tai panttaus rajoittaa tarjouksen tekijän oikeutta tehdä 1 §:n 1 momentissa tarkoitetun ostotarjouksen tai sopimuksen perusteella väitteitä sitoumuksen vilpittömässä mielessä haltuunsa saanutta kohtaan.

Mitä 1 momentissa säädetään, ei koske pankin asettamaa omaa vekseliä.

Joka 1 momentin säännöksen vastaisesti ottaa vekselin tai juoksevan sitoumuksen, ei saa vedota siihen. Velallisen oikeudesta esittää väitteitä siirronsaajaa kohtaan säädetään erikseen.

Kun myyjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei saa samasta asunnosta ottaa toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensiksi mainittu käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on käynyt selväksi, että käsiraha jää myyjän hyväksi. Jos myyjä on ottanut päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset, joiden johdosta käsirahat on annettu, eivät sido tarjousten tekijöitä.

Asetuksella voidaan säätää yläraja sille rahamäärälle, jonka tarjouksen tekijä 3 §:n 2 momentin nojalla voi menettää ja jonka myyjä 3 §:n 3 momentin mukaan voi joutua suorittamaan hyvityksenä.

Edellä 1 momentissa tarkoitettua rahamäärää voidaan yksittäistapauksessa sovitella, jos se muuten olisi kohtuuton ottaen huomioon kaupan syntymättä jäämisen syyt, vastapuolelle aiheutunut vahinko tai muut seikat.

Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunto-osakkeen. Mitä tässä luvussa säädetään asunto-osakkeen kaupasta, sovelletaan myös, jos samassa yhteydessä myydään osake, joka oikeuttaa hallitsemaan muita asumiseen läheisesti liittyviä tiloja kuten asuinrakennusten yhteydessä olevia autotalleja tai varastotiloja.

Luvun säännöksiä sovelletaan myös, kun elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudis- tai korjausrakentamisen jälkeen.

Käytetyn asunnon kauppaa koskevien 6 luvun säännösten soveltamisesta uuden asunnon kauppaan eräissä tapauksissa säädetään 6 luvun 1 §:n 2 momentissa.

Sopimusehto, joka poikkeaa tämän luvun säännöksistä kuluttajan vahingoksi, on mitätön, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Jos asunto-osake myydään yhtiöstä, joka on ollut 2 luvun mukaisen sääntelyn alainen, ja rakentamisvaiheen päättymisestä on kulunut vähemmän kuin yksi vuosi, myyjän on ennen kaupantekoa asetettava ostajan ja yhtiön hyväksi 2 luvun 17 §:n mukaista vakuutta vastaava vakuus kauppasopimuksen täyttämisestä. Erillistä vakuutta ei kuitenkaan tarvitse asettaa, jos 2 luvun 17 §:n mukaisesti asetettu vakuus riittää kattamaan tässä pykälässä tarkoitetun kaupan.

Edellä 1 momentissa tarkoitettuun vakuuteen on vastaavasti sovellettava, mitä 2 luvun 17 §:ssä säädetään. Vakuuden on kuitenkin oltava voimassa vähintään kuuden kuukauden ajan siitä, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan. Jos velvollisuus pitää vakuus voimassa 2 luvun 17 §:n 3 momentin perusteella päättyy sitä ennen, vakuus on jäljellä olevan ajan voimassa vain ostajan hyväksi.

Jos asunnon hallinnan luovutuksen ajankohtaa ei ole sovittu, hallinnan luovutuksen tulee tapahtua kohtuullisessa ajassa kaupanteosta. Kohtuullisen ajan pituutta arvioitaessa on otettava huomioon vastaavanlaisen asunnon valmistumisen tavanomaisesti edellyttämä aika sekä muut seikat.

Jollei toisin ole sovittu, myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta maksetaan tai 29 §:n 3 momentissa tarkoitetun erän osalta, ennen kuin se talletetaan mainitun säännöksen mukaisesti.

Asunto-osakkeen ostajan oikeudesta saada osakekirja hallintaansa turva-asiakirjojen säilyttäjältä rakentamisvaiheen päätyttyä säädetään 2 luvun 6 §:ssä. Muissa tapauksissa myyjän on, jollei toisin ole sovittu, luovutettava osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat ostajalle samalla, kun asunnon hallinta luovutetaan.

Jollei toisin ole sovittu, myyjä vastaa:

Jos asunnon hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, ostaja vastaa kuitenkin 1 momentissa tarkoitetuista kustannuksista siitä lähtien, kun luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.

Uuden osakkeenomistajan vastuusta yhtiövastikkeen maksamisesta asunto-osakeyhtiölle säädetään asunto-osakeyhtiölaissa.

Asuntokaupasta johtuvan leimaveron maksuvelvollisuudesta ostajan ja myyjän välisessä suhteessa säädetään 6 luvun 6 §:ssä.

Myyjällä on vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu ostajasta riippumattomasta syystä ennen kuin se luovutetaan ostajan hallintaan. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, on kuitenkin ostajalla siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua, edellyttäen että myyjä on tehnyt sen, mitä hallinnan luovutus häneltä edellyttää.

Jos vaaranvastuu on ostajalla ja asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, ostajan on tästä huolimatta maksettava kauppahinta.

Jos kauppahintaerä sopimuksen mukaan erääntyy maksettavaksi tiettynä ajankohtana ennen asunnon hallinnan luovutusta, mutta on perusteltua aihetta olettaa, että hallinnan luovutus tulee viivästymään, ostajalla on oikeus pidättyä kauppahintaerän maksamisesta, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi, että hän kykenee täyttämään sopimuksen ajoissa tai että sopimuksen täyttämisestä asetettu vakuus riittää turvaamaan ostajan oikeudet.

Jos asunnon hallinta tai 4 §:n 3 momentissa tarkoitettu asiakirja on myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta ajankohtana, jona kauppahintaerä erääntyy maksettavaksi, ostajalla on oikeus pidättyä maksun suorittamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. Tämän jälkeenkin ostajalla on oikeus pidättyä maksamasta sellaista osaa kauppahinnasta, joka on tarpeen myyjän viivästykseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi.

Ostaja saa purkaa kaupan myyjän viivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Jos ostaja on asettanut myyjälle määrätyn lisäajan sopimuksen täyttämistä varten eikä se ole kohtuuttoman lyhyt, ostaja saa niin ikään purkaa kaupan, jos myyjä ei täytä sopimusta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa ostaja saa purkaa kaupan vain, jos myyjä ilmoittaa, ettei hän täytä sopimusta tämän ajan kuluessa.

Jos myyjä osoittaa, että viivästys johtuu rakennustyötä kohdanneesta, myyjän ja työhön osallistuvien urakoitsijoiden sekä näiden käyttämien tavarantoimittajien vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta esteestä, jota ei kohtuudella ole voitu ottaa huomioon kauppaa tehtäessä ja jonka seurauksia ei myöskään kohtuudella voida välttää tai voittaa, ostaja ei saa purkaa kauppaa, ellei viivästyksen kesto ylitä 60 päivää. Mikäli ostaja joutuisi kohtuuttomaan tilanteeseen, jos hänen olisi pysyttävä sopimuksessa, hän saa kuitenkin purkaa kaupan tämän momentin estämättä.

Ostaja ei saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunto ja 4 §:n 3 momentissa tarkoitetut asiakirjat on luovutettu hänen hallintaansa.

Jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan, ostaja saa purkaa kaupan jo ennen kuin asunnon sovittu luovutusajankohta on käsillä.

Jos myyjä tiedustelee ostajalta, hyväksyykö tämä viivästyksestä huolimatta määrätyssä ajassa tapahtuvan sopimuksen täyttämisen eikä ostaja vastaa kohtuullisessa ajassa tiedustelun saatuaan, ostaja ei saa purkaa kauppaa, jos myyjä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa.

Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii myyjän viivästyksen vuoksi, jollei myyjä osoita, että viivästys johtuu hänen vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolella olevasta esteestä, jota hänen ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon kaupantekohetkellä ja jonka seurauksia hän ei myöskään kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa.

Jos viivästys johtuu urakoitsijasta tai muusta henkilöstä, jota myyjä tai urakoitsija on käyttänyt apunaan sopimuksen tai sen osan täyttämisessä, tai tällaisen henkilön tavarantoimittajasta, myyjä vapautuu vahingonkorvausvelvollisuudesta vain, mikäli myös mainittu henkilö olisi 1 momentin mukaan vapaa vastuusta.

Ostajalle aiheutuvan välillisen vahingon myyjä on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos viivästys tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Välillisenä vahinkona pidetään:

Jos 3 momentin 1―2 kohdassa tarkoitettua vahinkoa aiheutuu muunlaisen vahingon rajoittamisesta, sitä ei kuitenkaan tältä osin pidetä välillisenä vahinkona.

Jos myyjän suoritusta kohtaa 1 tai 2 momentissa tarkoitettu este eikä myyjä viipymättä ilmoita ostajalle esteestä ja sen vaikutuksista sopimuksen täyttämismahdollisuuksiin, ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, joka olisi voitu välttää, jos hän olisi saanut ilmoituksen ajoissa.

Samanlainen oikeus korvaukseen kuin ostajalla on hänen perheenjäsenellään, joka kärsii viivästyksen vuoksi vahinkoa.

Jos asunnolle on ilmoitettu arvioitu valmistumisajankohta, viivästystä koskevia säännöksiä sovelletaan, mikäli asunnon hallinnan luovutus myöhästyy arvioidusta enemmän kuin 30 päivää. Sovellettaessa 7 §:n 2 momentin säännöksiä ostajan oikeudesta pidättyä maksusta arvioitu valmistumisajankohta rinnastetaan kuitenkin sovittuun luovutusajankohtaan.

Myyjä saa vedota 1 momentin säännökseen vain, jos sitä vastaava ehto on sisällytetty kauppasopimukseen.

Jos myyjän omaisuus luovutetaan konkurssiin ennen rakentamisvaiheen päättymistä, sovelletaan 2 luvun 14 §:n säännöksiä.

Jos myyjän omaisuus muussa tapauksessa luovutetaan konkurssiin ennen kuin myyjä on täyttänyt sopimuksen, ostaja saa purkaa kaupan, jollei konkurssipesä ilman aiheetonta viivytystä ilmoita sitoutuvansa kauppaan ja aseta turvaavaa vakuutta sopimuksen täyttämisestä.

Asunnossa on virhe, jos:

Asunnossa on virhe myös, jos:

Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 1―3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka jättänyt antamatta tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.

Virhettä koskevia 1 momentin säännöksiä sovelletaan myös, jos myyjä on kaupanteon jälkeen ennen asunnon hallinnan luovutusta antanut tai jättänyt antamatta tietoja niin, että tämän voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan päätöksentekoon.

Myyjän vastuuseen muun kuin hänen itsensä antamista tai antamatta jättämistä tiedoista sovelletaan vastaavasti, mitä 6 luvun 27 §:ssä säädetään.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos asunto sitä myytäessä on valmis, sovelletaan, mitä 6 luvun 12 ja 19 §:ssä säädetään.

Asunnon virheellisyyttä on arvioitava sen perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Jos asunto huononee vaaranvastuun siirryttyä ostajalle, asunnossa katsotaan olevan virhe, jos huononeminen johtuu myyjän sopimusrikkomuksesta.

Jos myyjä on antamalla takuun tai vastaavanlaisen sitoumuksen ottanut vastatakseen asunnon, sen osan tai siihen kuuluvan laitteen käyttökelpoisuudesta tai muusta ominaisuudesta määrätyn ajan, asunnossa, sen osassa tai laitteessa katsotaan olevan virhe, mikäli asunto, sen osa tai laite tänä aikana huonontuu sitoumuksen tarkoittamassa suhteessa. Virhevastuuta ei kuitenkaan synny, jos myyjä saattaa todennäköiseksi, että huonontuminen johtuu tapaturmasta, asunnon, sen osan tai laitteen vääränlaisesta käsittelystä tai muusta ostajan puolella olevasta seikasta.

Jos takuun tai muun 2 momentissa tarkoitetun sitoumuksen on antanut joku muu kuin myyjä aikaisemmassa myyntiportaassa tai myyjän lukuun, asunnossa, sen osassa tai siihen kuuluvassa laitteessa katsotaan tällöinkin olevan virhe 2 momentissa mainituin edellytyksin. Myyjä ei kuitenkaan vastaa aikaisemman myyntiportaan antaman sitoumuksen perusteella virheestä, josta hän ei muuten tämän lain nojalla olisi vastuussa, jos myyjä osoittaa ilmoittaneensa asiasta ostajalle selkeällä tavalla ennen kaupantekoa.

Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnossa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista.

Myyjän on laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ilmoittamat sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet. Ostajalle on varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat täydennykset ja huomautukset kohtuullisessa, vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.

Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Virheilmoitus on tehtävä myyjälle tai sille, joka on asunnon rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen tai muun sitoumuksen nojalla velvollinen vastaamaan virheen korjaamisesta myyjän lukuun.

Ostaja saa 19 §:n säännösten estämättä vedota virheeseen, jos:

Ostajalla on asunnon virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta. Ostaja ei kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus.

Ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjällä on oikeus torjua oikaisuvaatimus, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle.

Jos virheen oikaisemisesta aiheutuisi rakennuksen muulle asukkaalle haittaa, joka on suhteettoman suuri verrattuna virheen merkitykseen ostajalle tai rakennuksen omistajalle, oikaisu edellyttää tällaisen asukkaan suostumusta. Jos virheen oikaisemisesta aiheutuisi mainitunlaista haittaa rakennuksen yhteisissä tiloissa, oikaisu edellyttää rakennuksen omistajan suostumusta.

Ostaja menettää oikeutensa vaatia virheen oikaisemista, jos hän viivyttelee kohtuuttoman kauan vaatimuksen esittämisessä.

Vaikka ostaja ei vaatisi virheen oikaisemista, myyjä saa omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän ostajan ilmoitettua virheestä viipymättä tarjoutuu tekemään sen. Ostaja saa kieltäytyä oikaisusta, jos siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta, taikka jos kieltäytymiseen on muu erityinen syy.

Myyjä ei saa vedota siihen, että hän ei ole saanut tilaisuutta 1 momentissa tarkoitettuun virheen oikaisuun, jos ostaja on korjauttanut virheen eikä olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voida edellyttää, että ostaja olisi jäänyt odottamaan oikaisua myyjän puolelta.

Virheen oikaisu on suoritettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Ennen vuositarkastusta havaitun virheen korjaaminen voidaan kuitenkin lykätä tehtäväksi viipymättä vuositarkastuksen jälkeen, jos lykkäyksestä ostajalle aiheutuva haitta on vähäinen eikä muutenkaan ole erityistä syytä, jonka vuoksi korjaamiseen olisi ryhdyttävä aikaisemmin.

Ostaja voi asettaa myyjälle kohtuullisen määräajan, jonka kuluessa virheen oikaisemiseen on ryhdyttävä. Milloin kysymyksessä on virhe, jonka korjaaminen myyjällä on 1 momentin mukaan oikeus lykätä tehtäväksi vuositarkastuksen jälkeen, ostaja voi asettaa edellä tarkoitetun määräajan aikaisintaan vuositarkastuksessa tai silloin kun vuositarkastus viimeistään olisi pitänyt toimittaa.

Jos myyjä ei 2 momentin mukaisesti asetetun määräajan kuluessa ole ryhtynyt tehokkaisiin toimenpiteisiin virheen oikaisemiseksi, vaikka hän on velvollinen virheen korjaamiseen, ostajalla on oikeus teettää oikaisu toisella ja vaatia siitä korvaus 26 §:n nojalla.

Jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa:

Ostaja menettää oikeutensa purkaa kauppa virheen vuoksi, jos hän viivyttelee kohtuuttoman kauan purkuilmoituksen tekemisessä eivätkä olosuhteet ole sellaiset kuin 20 §:ssä mainitaan.

Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi. Edellä 11 §:n 3 momentissa tarkoitetun välillisen vahingon myyjä on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Tämän pykälän mukainen oikeus vahingonkorvaukseen käsittää myös virheestä ostajalle aiheutuneen henkilö- ja esinevahingon. Myyjä ei kuitenkaan tämän pykälän nojalla ole velvollinen korvaamaan:

Jos joku muu kuin myyjä on sitoutunut oikaisemaan asunnossa olevan virheen tai muuten vastaamaan asunnon tai siihen kuuluvien laitteiden laadusta myyjän lukuun, sitoumuksen antaja on velvollinen korvaamaan sitoumuksen täyttämättä jäämisestä ostajalle aiheutuvan vahingon tämän pykälän mukaisin perustein.

Samanlainen oikeus korvaukseen kuin ostajalla on hänen perheenjäsenellään, joka kärsii virheen vuoksi vahinkoa, sekä sellaisella muulla asukkaalla, joka kärsii vahinkoa virheen tai sen oikaisun vuoksi.

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös, jos osakeyhtiön, johon tämän lain 2 luvun säännöksiä sovelletaan, taloudellinen tila rakentamisvaiheen päättyessä on heikompi kuin mitä voimassa oleva taloussuunnitelma edellyttää.

Jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä 19 §:n 3 momentissa sekä 21, 25 ja 26 §:ssä säädetään. Ostaja ei saa vedota taloudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan laiminlyönnillä ei kuitenkaan ole tällaista vaikutusta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Ostaja ei saa vedota oikeudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan laiminlyönnillä ei kuitenkaan ole tällaista vaikutusta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Mitä 19 §:n 3 momentissa ja 21 §:ssä säädetään, sovelletaan myös, kun kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe.

Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa tai virhe muutoin oikaistaan, ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai, jos virhe ei ole olennainen, vaatia sitä vastaavaa hinnanalennusta.

Jos oikeudellinen virhe oli olemassa jo kaupantekoajankohtana, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä. Jos virhe on syntynyt kaupanteon jälkeen, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei myyjä osoita, ettei virhe tai vahinko johdu hänen menettelystään.

Jollei toisin ole sovittu, ostajan on maksettava kauppahinta samana ajankohtana kuin asunnon hallinta sekä osakekirja tai muu asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittava asiakirja luovutetaan hänelle. Kauppahintaan kuulumattomista lisä- ja muutostöistä perittävä vastike on maksettava, kun kyseiset työt ovat valmistuneet.

Jos kauppahinnan sovitaan joltakin osin erääntyvän maksettavaksi ennen asunnon hallinnan luovutusta, kauppahinnan ennakkoerien määrät eivät saa olla niin suuria, että ne ovat epäsuhteessa myyjän suorituksen arvoon erien erääntymisajankohtina.

Kauppahinnasta vähintään 10 prosenttia saa erääntyä maksettavaksi vasta, kun ostajalla on ollut kohtuullinen tilaisuus tarkastaa asunto ja asunnon hallinta luovutetaan ostajalle. Osapuolten sopima osa kauppahinnasta, määrältään vähintään kaksi prosenttia, on maksettava tallettamalla se myyjän lukuun myyjän valitsemaan pankkiin. Myyjä saa nostaa talletetun summan ja sille mahdollisesti kertyneen talletuskoron pankista aikaisintaan kuukauden kuluttua siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle, jollei ostaja käytä 21 §:n mukaista oikeuttaan pidättyä maksusta ja kiellä pankkia luovuttamasta talletusta tai osaa siitä myyjälle.

Sopimusehto, jonka mukaan myyjä kauppahintasaatavansa turvaamiseksi pidättää itselleen omistusoikeuden kaupan kohteeseen tai saa siihen panttioikeuden kauppahintasaatavansa vakuudeksi, on voimassa enintään siihen saakka, kun ostaja on tallettanut 3 momentissa tarkoitetun osan kauppahinnasta pankkiin ja maksanut muun osan myyjälle.

Jos kauppa koskee 2 luvun 1 §:ssä tarkoitetun yhtiön osakkeita, ehto, jonka mukaan myyjällä on oikeus määrätyin edellytyksin korottaa sovittua kauppahintaa, on mitätön. Yhtiön taloussuunnitelman muuttamisesta säädetään 2 luvun 8 ja 9 §:ssä.

Jos ostajan on sopimuksen mukaan määrä täsmentää jokin asunnon tai sen varusteiden ominaisuus, mutta hän ei tee sitä sovittuna ajankohtana tai kohtuullisessa ajassa siitä, kun myyjä on sitä häneltä pyytänyt, myyjä saa täsmentää nämä ominaisuudet siten kuin voidaan olettaa olevan ostajan edun mukaista.

Myyjän on ilmoitettava ostajalle tekemästään täsmennyksestä ja asetettava ostajalle kohtuullinen aika, jonka kuluessa tämä voi muuttaa täsmennystä. Jos ostaja ei muuta saamaansa täsmennystä asetetun ajan kuluessa, siitä tulee sitova.

Jos ostaja rikkoo sopimuksen peruuttamalla asunnon kaupan ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjällä on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuvasta vahingosta 35 §:n mukaan.

Jos ostaja ei maksa kauppahintaerää ajoissa, myyjällä on, milloin kauppaa ei peruuteta tai pureta, oikeus viivästyskorkoon korkolain (633/82) mukaisesti.

Myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Jos myyjä on asettanut ostajalle maksun suorittamista varten määrätyn lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt, myyjä saa niin ikään purkaa kaupan, jollei maksua suoriteta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa myyjä saa purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän suorita maksua tämän ajan kuluessa.

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle eikä myöskään sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ellei omistuksenpidätysehdosta muuta johdu.

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu.

Jos myyjä purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi tai jos ostaja peruuttaa kaupan 32 §:n mukaisesti, myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista sekä niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä ja joista hän todennäköisesti ei voi hyötyä muulla tavalla. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus saada korvaus, joka on kohtuullinen ottaen huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat.

Myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta korvaukseen, jos ostajan maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

Sopimus, jonka mukaan ostajan maksettava korvaus määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuutena kauppahinnasta tai muun vakioperusteen mukaan, on pätevä, jos sopimuksen mukainen korvaus on kohtuullinen ottaen huomioon sopimuksen purkamisesta tai peruuttamisesta yleensä aiheutuva vahinko ja tämän pykälän säännökset.

Vahingonkorvauksen sovittelusta säädetään 38 §:ssä.

Jos kauppa puretaan tai ostaja peruuttaa kaupan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta. Jos ostaja purkaa kaupan myyjän sopimusrikkomuksen vuoksi, myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkoa korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun. Jos ostaja on saanut asunnon tai tämän luvun 4 §:n 3 momentissa tarkoitetut asiakirjat hallintaansa, hänen on luovutettava ne takaisin myyjälle.

Jos ostaja purkaa kaupan sen jälkeen, kun asunto on luovutettu hänen hallintaansa, ja hänen voidaan katsoa saaneen olennaista hyötyä asunnon käyttämisestä, hänen on suoritettava siitä myyjälle kohtuullinen korvaus. Korvausta määrättäessä on otettava huomioon se haitta, joka purkamisen syynä olevasta sopimusrikkomuksesta on ostajalle aiheutunut, sekä muut seikat.

Jos ostaja on pannut asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus.

Jos asunnon kunto on ostajan hallinta-aikana huonontunut enemmän kuin mitä voidaan pitää tavanomaisena kulumisena tai jos asunto on tänä aikana vahingoittunut ja tämä johtuu huolimattomuudesta ostajan puolella, ostaja ei saa purkaa kauppaa, ellei hän korvaa myyjälle mainitusta syystä johtuvaa arvon alenemista.

Sopimusrikkomuksen perusteella suoritettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vastapuolen mahdollinen myötävaikutus vahinkoon, sopijapuolten varallisuusolot, asunnon kauppahinta, vahingon aiheuttaneen osapuolen mahdollisuudet ennakoida ja ehkäistä vahingon syntyminen sekä muut seikat.

Vahingonkorvausta, joka ostajan on suoritettava 35 §:n nojalla, voidaan sovitella erityisesti, jos maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu maksuvaikeuksista, joihin ostaja on joutunut sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiassa omatta syyttään.

Asuntoyhteisöllä, jonka omistamassa rakennuksessa asunto sijaitsee, on oikeus ostajan lukuun vaatia myyjältä virheen oikaisua 22 §:n mukaisesti. Ostaja voi kuitenkin kieltää edellä tarkoitetun puhevallan käyttämisen omalta osaltaan.

Tämän luvun säännöksiin perustuva kanne, joka koskee:

Tämän luvun säännökset eivät rajoita vahinkoa kärsineen oikeutta vaatia korvausta vahingonkorvauslain (412/74), tuotevastuulain (694/90) tai muun lain nojalla.

Asuntoyhteisöllä on oikeus vedota rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen sisältöön, vaikkei se ole osapuolena tässä sopimuksessa ja vaikka yhteisön hallintoelin on ennen yhteisön hallinnon siirtymistä yhteisöosuuksien ostajille hyväksynyt sopimuksesta poikkeamisen yhteisön vahingoksi.

Asuntoyhteisön ja sen osakkaan tai jäsenen oikeutta vaatia korvausta yhteisöoikeudellisten säännösten nojalla ei estä se, että korvausvaatimuksen perusteena oleva menettely on ennen yhteisön hallinnon siirtymistä yhteisöosuuksien ostajille yhteisön johdon toimesta hyväksytty tai että yhteisön hallintoelin on ennen kyseistä hallinnon siirtymistä myöntänyt sitä koskevan vastuuvapauden.

Asunnon ostajalla on oikeus vedota asunnon virhettä koskeviin 4 luvun säännöksiin suhteessa 4 luvun 1 §:ssä tarkoitettuun asunnon myyjään (asunnon ensimmäinen myyjä) , vaikka hän olisi ostanut asunnon kolmannelta henkilöltä.

Ostajalla ei kuitenkaan ole tällaista oikeutta:

Ostaja menettää oikeutensa esittää vaatimuksia 3 §:n nojalla, jollei hän ilmoita virheestä asunnon ensimmäiselle myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita ja kun hänellä oli käytettävissään vaatimuksen esittämiseksi tarvittavat tiedot asunnon ensimmäisestä myyjästä.

Ostaja saa kuitenkin 1 momentin estämättä vedota virheeseen, jos:

Tämän lain 2 luvun 17 §:n, 19 §:n tai 4 luvun 3 §:n mukainen vakuus on voimassa myös sellaisen ostajan hyväksi, joka mainittujen säännösten mukaisena vakuuden voimassaoloaikana on ostanut asunnon kolmannelta henkilöltä.

Jos asuntoon kuuluvassa laitteessa on virhe, asunnon ostajalla on kuluttajansuojalain 5 luvun 31 §:n (16/94) mukainen oikeus kohdistaa virheen perusteella vaatimuksia elinkeinonharjoittajaan, joka on aikaisemmassa myyntiportaassa luovuttanut laitteen jälleenmyyntiä tai asuntotuotantoa varten.

Asunnon ostajalla ei kuitenkaan ole 1 momentissa tarkoitettua oikeutta, jos asunnon aikaisempi omistaja ei virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi voisi vedota virheeseen. Asunnon ensimmäisen myyjän laiminlyönti ei kuitenkaan rajoita myöhemmän ostajan oikeutta vedota virheeseen.

Sopimusehto, jolla rajoitetaan asuntoyhteisölle tai kuluttajalle tämän luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön.

Tämän luvun säännökset koskevat myyjän ja ostajan välistä suhdetta, kun asunto myydään käytettynä.

Luvun säännöksiä sovelletaan myös, kun muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudis- tai korjausrakentamisen jälkeen.

Käytetyn asunnon ostajan oikeudesta esittää asunnon virheen perusteella vaatimuksia asunnon ensimmäiselle myyjälle säädetään 5 luvussa.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana on kuluttaja, sopimusehto, joka poikkeaa tämän luvun säännöksistä ostajan vahingoksi, on mitätön, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Jos myyjänä on muu kuin elinkeinonharjoittaja, luvun säännöksistä voidaan kirjallisin sopimuksin poiketa. Jos ostajana on kuitenkin kuluttaja:

Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu.

Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta sekä osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohtana. Jollei toisin ole sovittu, edellä tarkoitetut asiakirjat on luovutettava samana ajankohtana kuin asunnon hallinta.

Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa eikä 1 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja ennen kuin ostaja maksaa kauppahinnan, ellei ole sovittu, että kauppahinta tai osa siitä erääntyy maksettavaksi vasta myöhemmin.

Jollei toisin ole sovittu, myyjä vastaa:

Jos asunnon hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, ostaja vastaa kuitenkin 1 momentissa tarkoitetuista kustannuksista siitä lähtien, kun luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.

Jos asunto jo kauppaa tehtäessä on ostajan hallinnassa, vastuu tässä pykälässä tarkoitetuista menoista siirtyy ostajalle kaupantekoajankohtana, jollei toisin sovita.

Uuden osakkeenomistajan vastuusta yhtiövastikkeen maksamisesta asunto-osakeyhtiölle säädetään asunto-osakeyhtiölaissa.

Jollei toisin ole sovittu, ostaja vastaa kaupan osapuolten välisessä suhteessa kaupasta mahdollisesti johtuvan leimaveron maksamisesta.

Valtion oikeudesta periä leimavero kaupan osapuolilta säädetään leimaverolaissa (662/43).

Myyjällä on vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu ostajasta riippumattomasta syystä ennen kuin se luovutetaan ostajan hallintaan. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, on kuitenkin ostajalla siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.

Jos asunto jo kauppaa tehtäessä on ostajan hallinnassa, vaaranvastuu asunnosta siirtyy ostajalle kaupantekoajankohtana.

Jos vaaranvastuu on ostajalla ja asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, ostajan on tästä huolimatta maksettava kauppahinta.

Jos asunnon hallinta taikka osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat ovat myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta ajankohtana, jona kauppahinta tai osa siitä sopimuksen mukaan erääntyy maksettavaksi, ostajalla on oikeus pidättyä maksun suorittamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. Tämän jälkeenkin ostajalla on oikeus pidättyä maksamasta sellaista osaa kauppahinnasta, joka on tarpeen myyjän viivästykseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi.

Jos jokin osa kauppahinnasta sopimuksen mukaan erääntyy maksettavaksi tiettynä ajankohtana ennen asunnon tai 1 momentissa mainittujen asiakirjojen hallinnan luovutusta, mutta on perusteltua aihetta olettaa, että hallinnan luovutus tulee viivästymään, ostajalla on oikeus pidättyä kauppahinnan maksamisesta, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi, että hän kykenee täyttämään sopimuksen ajoissa.

Jos myyjä ei luovuta ajoissa asunnon hallintaa tai 4 §:n 1 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja, ostajalla on oikeus:

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on kuitenkin oikeus purkaa kauppa ja saada vahingonkorvausta 4 luvun 8 ja 11 §:ssä säädetyin perustein.

Ostaja ei saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunnon hallinta ja 4 §:n 1 momentissa tarkoitetut asiakirjat on luovutettu.

Jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan, ostaja saa purkaa kaupan jo ennen kuin sopimuksen sovittu täyttämisajankohta on käsillä.

Asunnossa on virhe, jos:

Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 2 ja 3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, asunnossa on virhe myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.

Mitä 4 luvun 17 §:ssä säädetään virheellisyyden määräävästä ajankohdasta, sovelletaan myös tämän luvun säännösten mukaiseen virhearviointiin.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.

Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ostajalla on asunnon virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta. Ostaja ei kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus.

Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Ostaja menettää oikeutensa purkaa kauppa virheen vuoksi, jollei hän ilmoita purkamisesta myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun on käynyt ilmeiseksi, että purkamisen edellytykset ovat käsillä. Ostajan laiminlyönnillä ei kuitenkaan ole tällaista vaikutusta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on oikeus purkaa kauppa 4 luvun 25 §:ssä säädetyin edellytyksin.

Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen 4 luvun 26 §:n 1 ja 2 momentissa säädetyin perustein.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja asuntoon on hänen toimestaan ennen kauppaa tehty korjaus- tai parannustöitä, myyjän vastuusta korjaus- ja parannustöistä ostajalle on voimassa, mitä kuluttajansuojalain 8 luvussa säädetään toimeksisaajan vastuusta suorituksestaan tilaajalle.

Jos ostaja vetoaa seikkaan, jonka suhteen myyjä on laiminlyönyt 11 §:ssä tarkoitetun tiedonantovelvollisuuden ja ostaja puolestaan on syyllistynyt laiminlyöntiin tai muuhun huolimattomuuteen 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, ostaja voi 12 §:n säännösten estämättä vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta.

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, kaupan kohteessa on 1 momentin 2 kohdan säännöksistä riippumatta taloudellinen virhe aina, jos myyjä on jättänyt antamatta ostajalle sellaisen 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä tässä luvussa virheestä säädetään.

Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa, ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai, jos virhe ei ole olennainen, vaatia sitä vastaavaa hinnanalennusta. Mitä 14 §:n 1 ja 3 momentissa säädetään virheilmoituksesta sekä mitä 15 §:ssä säädetään oikeudesta pidättyä maksusta, sovelletaan myös, kun kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe.

Jos oikeudellinen virhe oli olemassa jo kaupantekoajankohtana, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä. Jos virhe on syntynyt kaupanteon jälkeen, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei myyjä osoita, ettei virhe tai vahinko johdu hänen menettelystään.

Jollei toisin ole sovittu, ostajan on, saatuaan kohtuullisen tilaisuuden tarkastaa asunto ja osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat, maksettava kauppahinta samalla, kun asunnon hallinta ja asiakirjat luovutetaan hänelle.

Jos ostaja ei maksa kauppahintaa tai sen osaa ajoissa, myyjällä on oikeus viivästyskorkoon korkolain mukaisesti.

Myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Jos myyjä on asettanut ostajalle maksun suorittamista varten määrätyn lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt, myyjä saa niin ikään purkaa kaupan, jollei maksua suoriteta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa myyjä saa purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän suorita maksua tämän ajan kuluessa.

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle.

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu.

Myyjällä on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jollei ostaja osoita, että viivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja, ostajan vahingonkorvausvelvollisuudesta on voimassa, mitä 4 luvun 35 §:n 1 ja 2 momentissa säädetään.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja, kaupan peruuttamisesta on voimassa, mitä 4 luvun 32 §:ssä säädetään. Ostajan vahingonkorvausvelvollisuus kaupan peruuttamisen johdosta määräytyy tällöin 4 luvun 35 §:n 1 ja 2 momentin mukaisesti.

Säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa toimesta annetut tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.

Kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta säädetään kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetussa laissa.

Edellä 1 momentissa tarkoitetun yhteisön ja sen edustajan korvausvastuusta säädetään 7 luvussa.

Jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ja maksettava sille korkoa korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun. Jos ostaja on saanut asunnon tai tämän luvun 4 §:n 1 momentissa tarkoitetut asiakirjat hallintaansa, hänen on luovutettava ne takaisin myyjälle.

Jos kauppa puretaan sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan ja ostajan voidaan katsoa saaneen olennaista hyötyä asunnon käyttämisestä, hänen on suoritettava siitä myyjälle kohtuullinen korvaus. Ostajan purkaessa kaupan on korvausta määrättäessä otettava huomioon se haitta, joka purkamisen syynä olevasta sopimusrikkomuksesta on aiheutunut ostajalle, sekä muut seikat.

Jos ostaja on pannut asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus.

Jos asunnon kunto on ostajan hallinta-aikana huonontunut enemmän kuin mitä voidaan pitää tavanomaisena kulumisena tai jos asunto on tänä aikana vahingoittunut ja tämä johtuu huolimattomuudesta ostajan puolella, ostaja ei saa purkaa kauppaa, ellei hän korvaa myyjälle mainitusta syystä johtuvaa arvon alenemista.

Mitä 4 luvun 38 §:ssä säädetään vahingonkorvauksen sovittelusta, sovelletaan myös tämän luvun säännösten mukaiseen vahingonkorvaukseen.

Jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen tai joka muuten on peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeita tai osuuksia kauppa koskee, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus kyseiseltä yhteisöltä tai henkilöltä, jollei tämä osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.

Jos myyjä tai hänen edustajansa on osaltaan ollut huolimaton antaessaan todistuksen tai tiedon ostajalle, vahingonkorvausta voidaan sovitella sen mukaan kuin olosuhteisiin nähden on kohtuullista.

Jos asunnon myyjä on tämän lain nojalla joutunut vastuuseen sellaisesta asunnon virheestä, joka johtuu rakentamisen tai korjausrakentamisen suorittaneen taikka työhön tai sen suunnitteluun osallistuneen urakoitsijan tai muun elinkeinonharjoittajan virheestä, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus tällaiselta elinkeinonharjoittajalta riippumatta siitä, onko myyjä sopimussuhteessa häneen.

Jos kysymyksessä on rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyssä materiaalissa taikka asuntoon kuuluvassa laitteessa oleva virhe, myyjällä on vastaavasti oikeus saada vahingostaan korvaus siltä, joka on valmistanut tai maahantuonut virheellisen materiaalin tai laitteen, taikka, milloin virhe johtuu myöhemmän jälleenmyyjän menettelystä, kyseiseltä jälleenmyyjältä. Jos asunnon myyjä on joutunut korvaamaan edellä tarkoitetun materiaalin tai laitteen virheestä aiheutuneen esinevahingon, vahingonkärsijän oikeus korvaukseen siirtyy tuotevastuulain (694/90) nojalla vastaavalta osin myyjälle.

Jos useamman kuin yhden 1 tai 2 momentissa tarkoitetun henkilön vastuupiiriin kuuluva seikka on ollut syynä asunnon virheeseen tai siitä aiheutuneeseen vahinkoon, kunkin korvausvelvollisuus on määrättävä sen mukaan kuin olosuhteisiin nähden on kohtuullista.

Ennen riidan syntymistä tehdyn sopimuksen ehto, jonka mukaan elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välinen riita-asia on ratkaistava välimiesmenettelyssä, ei sido kuluttajaa.

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisessä riita-asiassa kuluttaja voi nostaa kanteen myös sen paikkakunnan yleisessä alioikeudessa, jonka tuomiopiirissä hänellä on asuinpaikkansa.

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä syyskuuta 1995.

Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä sen täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.

Lain 2 luvun säännöksiä ei sovelleta, jos kysymyksessä olevan yhtiön asunto-osakkeita on ryhdytty tarjoamaan ostettavaksi ennen tämän lain voimaantuloa.

Lain 3 luvun säännöksiä ei sovelleta ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn ostotarjoukseen tai käsirahasopimukseen.

Lain 4 ja 6 luvun säännöksiä ei sovelleta ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn sopimukseen.

Lain 5 luvun 3 ja 4 §:ää ei sovelleta, jos se, johon vaatimus kohdistuu, on myynyt asunnon ennen tämän lain voimaantuloa. Mainitun luvun 6 §:ää ei sovelleta sellaisen ostajan vaatimukseen, joka ei voi vedota kuluttajansuojalain 5 luvun 31 §:n säännöksiin, jos se, johon vaatimus kohdistuu, on luovuttanut laitteen edelleen ennen tämän lain voimaantuloa.

Lain 7 luvun säännöksiä ei sovelleta vaatimukseen, jonka peruste on syntynyt ennen tämän lain voimaantuloa.