1190/1993

Tätä lakia sovelletaan aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käyttöön ja luovuttamiseen sekä aravavuokra-asuntojen omaksilunastamiseen. Valtioneuvoston tai asuntohallituksen ennen tämän lain voimaantuloa myöntämät helpotukset käyttöön ja luovutukseen kohdistuvista rajoituksista ovat kuitenkin voimassa tämän lain säännöksistä riippumatta.

Tässä laissa tarkoitettuja aravavuokra-asuntoja ja aravavuokrataloja ovat:

Tätä lakia ei sovelleta aravalain mukaan myönnettyihin lyhytaikaisiin vuokra-asumisen perusparannuslainoihin. Tässä laissa tarkoitettuja aravavuokrataloja eivät ole vuokratalot, joiden peruskorjaukseen on myönnetty asuntolaina vuoden 1966 asuntotuotantolain mukaan ennen 1 päivää tammikuuta 1980 eivätkä osuuskuntalain (247/54) mukaisina osuuskuntina vuoden 1953 asuntotuotantolain ja vuoden 1966 asuntotuotantolain mukaan ennen 1 päivää tammikuuta 1980 lainoitetut asunto-osuuskuntatalot.

Jos aravavuokrataloyhtiön osake tuottaa hallintaoikeuden muuhun kuin asuinhuoneistoon, ei tällaiseen osakkeeseen sovelleta tätä lakia.

Aravavuokra-asuntoja ja aravavuokrataloja koskevat rajoitukset ovat voimassa asuntolainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta riippumatta sen ajan, joksi laina on myönnetty.

Rajoitukset ovat kuitenkin laina-ajasta riippumatta voimassa 45 vuotta lainan myöntämistä koskevan lain mukaisen ensimmäisen rajoitusmerkinnän tekemisestä lukien, jos laina on myönnetty:

Jos laina on myönnetty vuoden 1966 asuntotuotantolain mukaan vuokratalon laajentamiseen tai peruskorjaamiseen ennen 1 päivää tammikuuta 1991 tai asuntojen perusparantamisesta annetun lain mukaan, rajoitukset lakkaavat edellyttäen, että lainansaaja maksaa lainan kokonaan takaisin ja lisäksi valtiokonttoriin kultakin, enintään kuitenkin seitsemältä kuluneelta lainavuodelta viisi prosenttia lainan alkuperäisestä pääomasta.

Vuokran määritystä koskevat 7 §:n mukaiset rajoitukset lakkaavat asunto- tai aravalainan tultua maksetuksi takaisin normaalien lyhennysehtojen mukaisesti. Alkuperäisten lainaehtojen mukaan vuosimaksuina suoritettavan lainan laina-ajaksi katsotaan kuitenkin 30 vuotta, jos laina on maksettu takaisin ennenaikaisesti.

Tässä laissa tarkoitettua asuinhuoneistoa on käytettävä vuokra-asuntona.

Asuinhuoneistoa saadaan käyttää asumiseen myös ilman huoneenvuokralain (653/87) mukaista vuokrasopimusta, kun on kyse erityistä hoitoa ja huolenpitoa tarvitsevista henkilöistä.

Asukkaiden valinnan perusteena aravavuokra-asuntoihin on sosiaalinen tarkoituksenmukaisuus ja taloudellinen tarve. Valtioneuvosto vahvistaa tarkemmat asukkaiden valintaperusteet sekä perusteet, joiden nojalla voidaan erityisestä syystä tilapäisesti poiketa valintaperusteista. Kunta valvoo valtioneuvoston vahvistamien perusteiden noudattamista.

Ympäristöministeriöllä on oikeus antaa tarkempia määräyksiä hakumenettelystä. Kunnalla on oikeus vaatia valvonnan suorittamiseksi tarvittavat tiedot lainansaajalta.

Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan käyttää asuntoa muuhun kuin asuintarkoitukseen, kun lupa koskee vähäistä asuntomäärää. Lupa voidaan myöntää rakennuksen tai rakennusryhmän asuntojen jäljelle jäävästä huoneistoalasta riippumatta. Kunnan on ennen käyttötarkoituksen muutosta ilmoitettava luvasta valtiokonttorille, joka voi määrätä maksettavaksi takaisin luvassa tarkoitettua asuntoa vastaavan osan valtion asuntolainasta tai aravalainasta. Lainaa ei voida määrätä maksettavaksi takaisin, jos asuintiloja muutetaan asukkaiden yhteistiloiksi tai muuhun asukkaiden asumisolosuhteita parantavaan käyttöön.

Siltä ajalta, jona asuntoa käytetään 4 tai 5 §:n vastaisesti, omistaja voidaan lääninoikeuden päätöksellä velvoittaa suorittamaan valtiokonttoriin puoli prosenttia kultakin kalenterikuukaudelta asuinhuoneiston rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti tarkistetusta hankinta-arvosta. Jos asuinhuoneistolle ei ole erikseen vahvistettu hankinta-arvoa, se lasketaan huoneistoalojen suhteessa koko rakennuksen tai rakennusten hankinta-arvosta. Vaatimusta korvauksen määräämisestä ei voida tehdä enää sen jälkeen, kun säännösten vastaisesta käytöstä on kulunut kolme vuotta.

Jos suoritettavaksi määrättävä korvaus muodostuisi ilmeisen kohtuuttomaksi, sitä voidaan korvausta määrättäessä alentaa.

Vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella aravavuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Tällaisia ovat muun muassa menot, jotka aiheutuvat:

Saman omistajan omistamien aravavuokratalojen ja aravavuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata.

Ympäristöministeriö voi antaa tarkempia määräyksiä 1 ja 2 momentin soveltamisesta. Kunta valvoo vuokran enimmäismäärää koskevien periaatteiden toteutumista. Kunnalla on oikeus vaatia valvonnan suorittamiseksi tarvittavat tiedot lainansaajalta.

Aravavuokra-asunnon vuokraan sovelletaan muutoin, mitä huoneenvuokralaissa säädetään.

Aravavuokra-asunto tai tällaisen asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet taikka aravavuokratalo tai aravavuokrataloyhtiön osakkeet saadaan luovuttaa:

Lisäksi omaisuus voidaan myydä julkisella huutokaupalla siten kuin konkurssisäännössä tai ulosottolaissa säädetään tai pantatusta osakkeesta panttaussopimuksessa määrätään.

Jos 1 momentissa tarkoitettu omaisuus siirtyy naimaosan, avio-oikeuden, perintöoikeuden tai testamentin nojalla tai yhteisen esineen jakamisen tai oikeushenkilön lakkaamisen johdosta uudelle omistajalle, uuden omistajan on viipymättä ilmoitettava saannostaan kunnalle. Kunnalla on oikeus lunastaa omaisuus 90 päivän kuluessa omistusoikeuden siirrosta tiedon saatuaan maksamalla 9 §:n mukainen luovutushinta.

Valtiokonttori voi antaa ohjeita luovutusmenettelystä. Kunnan on ilmoitettava sen tietoon tulleista luovutuksista valtiokonttorille.

Aravavuokra-asunnon tai tällaisen asunnon hallintaan oikeuttavan osakkeen taikka aravavuokratalon tai aravavuokrataloyhtiön osakkeen korkein sallittu luovutushinta on 10 §:n mukaisesti laskettu luovutuskorvaus.

Asuntojen perusparantamisesta annetun lain mukaan lainoitetun vuokra-asunnon tai tällaisen asunnon hallintaan oikeuttavan osakkeen taikka vuokratalon tai vuokrataloyhtiön osakkeen korkein sallittu luovutushinta on 11 §:n mukaisesti laskettu enimmäishinta. Jos tällainen perusparannuslaina on yhdistetty vuoden 1966 asuntotuotantolain mukaiseen lainaan, sovelletaan sallittuun luovutushintaan kuitenkin 1 momenttia.

Valtiokonttori voi antaa ohjeita luovutushinnan laskemisesta. Vuokrataloyhtiön osakkeen tai asunnon hallintaan oikeuttavan osakkeen sallittu luovutushinta lasketaan koko osakekannan luovutushinnasta osakkeiden lukumäärien suhteessa.

Jos omaisuus myydään julkisella huutokaupalla, saa se, jonka lukuun huutokauppa toimitetaan, myynnistä enintään sallitun luovutushinnan.

Sallitun luovutushinnan ylittävä myyntihinnan osa on maksettava kunnalle, jonka tulee tilittää varat viipymättä valtiokonttorille.

Kunta määrää luovutuskorvauksen. Sitä laskettaessa otetaan huomioon:

Jos luovuttaja on vuokrissa perinyt hyväksyttyyn rahoitukseen kuuluvan mutta valtion asuntolainaa tai aravalainaa huonommalla etuoikeudella olevan lainan lyhennyksiä, ei tällaista lainaa oteta huomioon luovutuskorvausta laskettaessa. Sama koskee sellaista oman pääoman osuutta, jolle on vuokrissa peritty lyhennys.

Kunta määrää enimmäishinnan. Enimmäishinta muodostuu perushinnasta ja siihen lisättävästä indeksitarkistuksesta sekä mahdollisesta parannusten arvosta ja vähennyksistä.

Perushinta on asunnon tai talon vahvistettu hankinta-arvo. Perushintaa tarkistetaan rakennuskustannusindeksin muutoksen mukaan tilastokeskuksen kuukausittain vahvistamien kertoimien perusteella. Hintaan lisätään asunto- tai talokohtaisesti suoritettujen perusparannusten arvo kohtuullisen käyvän arvon mukaan laskettuna. Hinnasta vähennetään kuntoonsaattamiskustannukset luonnollisesta kulumisesta aiheutuvaa arvonalennusta lukuun ottamatta sekä luovutuksensaajan vastattavaksi kokonaan tai osaksi siirtyvä perusparannuslaina tai sen sijaan otettu muu laina sekä sitä paremmalla etuoikeudella hyväksytty laina.

Vuokralainen voi lunastaa vuokraoikeuden nojalla hallitsemansa aravavuokra-asunnon hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet sinä aikana, kun asunto on tämän lain mukaisten käyttö- ja luovutusrajoitusten alainen, jos asunto tai talo on lainoitettu 2 §:n 1 momentin 1 tai 2 kohdassa tarkoitettujen lakien mukaan. Vuoden 1966 asuntotuotantolain tai aravalain mukaan erityisten väestöryhmien vuokra-asuntona käytettäväksi lainoitetun asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita ei kuitenkaan voi lunastaa. Lunastaminen on mahdollista, kun talon valmistumisesta on kulunut kaksi vuotta. Osakkeiden omistaja saa 10 §:n mukaisen luovutuskorvauksen.

Vuoden 1966 asuntotuotantolain mukaan vuokra-asuntona käytettäväksi lainoitetun sekä aravalain vuokra-asuntolainalla ja vuokra-asunnon hankintalainalla lainoitetun asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden lunastaminen voi tapahtua vain omistajan suostumuksella, jos osakkeet omistaa kunta, kuntayhtymä taikka kunnan tai kuntayhtymän tosiasiallisesti omistama yhtiö.

Osakkeiden lunastushinta on 11 §:n mukaisesti laskettu enimmäishinta lisättynä jäljellä olevalla valtion asuntolainalla tai aravalainalla taikka osakkeiden osuudella tästä lainasta. Jos velaton lunastushinta ylittää paikkakunnan käyvän hintatason, kunta voi hakemuksesta alentaa hintaa enintään käyvälle tasolle, ei kuitenkaan valtion asuntolainan tai aravalainan taikka osakkeiden vastaavan lainaosuuden sekä luovutuskorvauksen yhteismäärää pienemmäksi.

Omaksilunastamiseen voi saada lainaa aravalain 7 §:n 2 momentin mukaisesti.

Tässä pykälässä tarkoitetun asunto-osakeyhtiön omaksilunastamiskelpoiset osakkeet on säilytettävä kunnassa omistajan lukuun, kunnes osakkeet on lunastettu omaksi tai oikeus lunastamiseen on lakannut.

Omaksilunastamisesta säädetään tarkemmin asetuksella.

Vuokratalo, joka on lainoitettu 2 §:n 1 momentin 1 tai 2 kohdassa tarkoitettujen lakien mukaisesti, voidaan omistajan hakemuksesta muuttaa asunto-osakeyhtiötaloksi. Vuoden 1966 asuntotuotantolain mukaan erityisten väestöryhmien vuokra-asuntona käytettäväksi lainoitettua vuokrataloa ei kuitenkaan voida muuttaa asunto-osakeyhtiöksi.

Valtiokonttori hyväksyy muutoksen ja siirtää valtion asuntolainan tai aravalainan.

Kunnan tai kunnan pääosin omistaman osakeyhtiön omistama vuokratalo saadaan muuttaa asunto-osakeyhtiötaloksi, jos kunta erityisen painavista syistä ja vuokra-asuntojen kysynnän tyydyttämistä vaarantamatta hakee muutoksen hyväksymistä.

Luovutus, joka tapahtuu muulle kuin 8 tai 12 §:ssä tarkoitetulle luovutuksensaajalle, on mitätön.

Asunto-osakeyhtiön taikka osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oleva yhtiön taikka osakkeenomistajan tai muun henkilön etuosto- tai lunastusoikeutta koskeva määräys on tehoton, kunnes luovutusta koskevat 8 §:n säännökset ovat lakanneet olemasta voimassa.

Valtion asuntorahasto voi erityisestä syystä myöntää hakemuksesta asettamillaan ehdoilla osaksi tai kokonaan vapautuksen tämän lain mukaisista rajoituksista edellyttäen, että valtion asuntolaina tai aravalaina maksetaan kokonaan takaisin vapautettavan asunnon tai talon osalta.

Jos lainasaatavaa ei ole kyetty turvaamaan pakkotäytäntöönpanossa, ei rajoituksista vapautumisen edellytyksenä ole tällaisen saatavan maksaminen.

Valtion asuntorahasto voi erityisestä syystä myöntää hakemuksesta asettamillaan ehdoilla luvan purkaa rajoitusten alainen talo tai asunto edellyttäen, että valtion asuntolaina tai aravalaina maksetaan kokonaan takaisin purettavan asunnon tai talon osalta lukuun ottamatta 16 §:n 2 momentissa tarkoitettua saatavaa.

Jos rajoitusten alainen talo tai asunto puretaan ilman lupaa, omistaja voidaan lääninoikeuden päätöksellä velvoittaa suorittamaan 6 §:ssä tarkoitettu korvaus jäljellä olevalta rajoitusajalta, kuitenkin enintään 20 vuodelta. Jos suoritettavaksi määrättävä korvaus muodostuisi ilmeisen kohtuuttomaksi, sitä voidaan korvausta määrättäessä alentaa.

Lainoitusta koskevien lakien mukaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sekä osakekirjoihin ja osakeluetteloon tehtyä rajoitusmerkintää on täydennettävä tai muutettava taikka se on siirrettävä tai poistettava siten kuin asetuksella tarkemmin säädetään.

Valtiokonttori voi irtisanoa valtion viranomaisen myöntämän ja kunta kunnan myöntämän lainan kokonaan tai osittain heti takaisin maksettavaksi, jos lainansaaja tai se, jolle laina on siirtynyt, ei noudata tätä lakia tai sen nojalla annettuja säännöksiä tai määräyksiä, eikä laiminlyönti ole vähäinen.

Valtion asuntorahasto voi painavista syistä irtisanoa kokonaan tai osaksi heti takaisin maksettavaksi kunnan lainan valtiolta, jos kunta on toiminut vastoin tätä lakia tai sen nojalla annettuja säännöksiä tai määräyksiä.

Tässä laissa tarkoitettuina viranomaisina toimivat aravalain mukaan toimivaltaiset viranomaiset.

Hakija, joka on tyytymätön valtion asuntorahaston, valtiokonttorin, kunnanhallituksen tai kunnan lautakunnan taikka kunnanhallituksen tai lautakunnan alaisen viranhaltijan tekemään päätökseen tässä laissa tai sen nojalla annetussa asetuksessa tarkoitetussa asiassa, saa hakea päätökseen oikaisua 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Vuokra-asunnon hakija saa hakea oikaisua vuokralaisen valintaa tai hyväksymistä koskevaan kunnan päätökseen. Oikaisuvaatimus on tehtävä päätöksen tehneelle viranomaiselle ja kunnanhallituksen tai lautakunnan alaisen viranhaltijan päätöksestä kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Päätökseen, johon saa hakea oikaisua, on liitettävä oikaisuvaatimusosoitus. Oikaisuvaatimus on käsiteltävä viipymättä.

Oikaisuvaatimukseen annettuun kunnan päätökseen saa hakea muutosta valittamalla lääninoikeuteen siinä järjestyksessä kuin muutoksenhausta hallintoasioissa annetussa laissa (154/50) säädetään. Vuokralaisen valintaa tai hyväksymistä koskevaan päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla.

Asuntorahaston tai valtiokonttorin tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten perusteella antamaan päätökseen ei saa hakea valittamalla muutosta.

Tämän lain mukainen päätös voidaan toimittaa asianomaiselle tiedoksi postitse. Tiedoksisaannin katsotaan tällöin tapahtuneen, jollei muuta näytetä, seitsemäntenä päivänä siitä, kun päätös asianomaisen ilmoittamalla osoitteella varustettuna on annettu postin kuljetettavaksi. Vuokralaisen valintaa tai hyväksymistä koskeva päätös voidaan kuitenkin antaa tiedoksi asettamalla kunnanhallituksen tai lautakunnan pöytäkirja nähtäväksi siten kuin kunnallislaissa (953/76) säädetään, jolloin tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jona päätös on pantu nähtäväksi. Muutoin on noudatettava, mitä tiedoksiannosta hallintoasioissa annetussa laissa (232/66) säädetään.

Ympäristöministeriöllä, valtion asuntorahastolla, valtiokonttorilla ja kunnalla on oikeus valvoa tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten noudattamista. Viranomaisilla on oikeus saada nähtäväkseen valvonnan toteuttamiseksi tarpeelliset asiakirjat.

Asuntorahaston tai valtiokonttorin valtuuttamilla henkilöillä sekä kunnan viranomaisilla on oikeus tarvittaessa suorittaa tarkastuksia ja katselmuksia rajoitusten alaisissa taloissa ja asunnoissa sekä niiden omistajien ja omistajan edustajien luona sen toteamiseksi, onko tätä lakia sekä sen nojalla annettuja säännöksiä ja määräyksiä noudatettu. Tarkastusoikeus koskee myös tarvittavia tili- ja muita asiakirjoja. Omistaja ja hänen edustajansa on velvollinen vaadittaessa toimittamaan tili- ja muut asiakirjat viranomaisen tai valtuutetun tarkastajan tarkastettavaksi.

Tarkastuksia, katselmuksia tai muita valvontatehtäviä suorittava henkilö ei saa ilmoittaa sivullisille tehtävässään saamiaan tietoja.

Henkilö, joka suorittaa hänelle tämän lain tai sen nojalla annetun asetuksen mukaan uskottuja tehtäviä, on toimistaan vastuussa niin kuin virkamies.

Tarkemmat säännökset tämän lain täytäntöönpanosta annetaan asetuksella.

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1994.

Tällä lailla kumotaan niihin myöhemmin tehtyine muutoksineen:

Jos käyttöä tai luovutusta koskeva ehto velkakirjassa on lainansaajalle tätä lakia edullisempi, sovelletaan velkakirjassa olevaa ehtoa.