1375/1992

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden sekä määrätyn huoneiston hallintaan oikeuttavien kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden ja asunto-osuuskunnan osuuksien verotusarvo määrätään yhtiön verovuotta edeltävän vuoden tilinpäätöksen mukaisen tarkistetun nettovarallisuuden perusteella.

Yhtiön varoja arvioitaessa tilinpäätökseen sisältyvien kiinteistöjen arvoksi katsotaan tulo- ja varallisuusverolain 131 §:n ja sen nojalla annettujen määräysten mukaan laskettu arvo.

Yhtiön varojen yhteismäärästä vähennetään velat, ei kuitenkaan enempää kuin 75 prosenttia varojen määrästä.

Edellä 2 §:ssä mainitulla tavalla laskettu yhtiön nettovarallisuus jaetaan osakkaiden yhtiön omistamassa rakennuksessa hallitsemien osakehuoneistojen yhteenlaskettua lattiapinta-alaa osoittavalla luvulla, jolloin osamäärä on yhden huoneistoneliömetrin verotusarvo. Osakehuoneistojen yhteenlaskettuun pinta-alaan ei lueta yhtiön välittömässä käytössä olevien tai yhtiön hallitsemien huoneistojen pinta-alaa. Yhtiöjärjestyksen mukaan kunkin erillisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden yhteinen verotusarvo saadaan kertomalla huoneistoneliömetrin verotusarvo huoneiston kokonaispinta-alan neliömetrimäärällä.

Jos yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön osakkeiden lukumäärä on jaettu paitsi pinta-alan mukaan myös huoneiston sijainnin, laadun tai muulla sen arvoa osoittavalla perusteella, voidaan osakkeen verotusarvo vahvistaa edellä sanotusta poiketen siten, että edellä säädetyin tavoin vahvistettu yhtiön nettovarallisuus jaetaan yhtiön osakkeiden lukumäärällä, jolloin yhtiön lunastamat osakkeet jätetään lukuunottamatta. Yhtiöjärjestyksen mukaan kunkin erillisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden yhteinen verotusarvo saadaan tällöin kertomalla osakkeen verotusarvo huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden lukumäärällä.

Sellaisten asunto-osakeyhtiöiden, joissa osakkailla on oikeus suorittaa etukäteen yhtiölle omistamaansa osakemäärää vastaava suhteellinen osuus yhtiön pitkäaikaisista veloista joko kokonaan tai osaksi, huoneistoneliömetrin tai osakkeen verotusarvo vahvistetaan siten, että yhtiön varoista jätetään edellä tarkoitetut pitkäaikaiset velat vähentämättä.

Näin saatua arvoa käytetään verotusarvona silloin kun osuus yhtiön pitkäaikaisista veloista on suoritettu kokonaisuudessaan. Muissa tapauksissa kunkin erillisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden yhteinen verotusarvo saadaan siten, että äsken mainittua arvoa hyväksi käyttäen lasketusta osakkeiden yhteisestä arvosta vähennetään mainituille osakkeille tuleva osuus edellä tarkoitetuista yhtiön pitkäaikaisista veloista, kuitenkin enintään 75 prosenttia sanotusta osakkeiden yhteisestä arvosta.

Jos asunto-osakeyhtiön osakkeet oikeuttavat liike-, toimisto-, varasto- tai muun sellaisen huoneiston tai huonetilan hallintaan ja näiden osakkeiden todennäköinen luovutushinta poikkeaa olennaisesti asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden todennäköisestä luovutushinnasta, on ensiksi mainittujen osakkeiden verotusarvo vahvistettava erikseen.

Jos asunto-osakeyhtiö on edellisenä verovuotena saanut hallitsemistaan huoneistoista osakkailta kantamaansa yhtiövastiketta oleellisesti korkeamman vuokran, voidaan osakkaan hallinnassa olevan huoneiston neliömetriarvoa tai osakkeen verotusarvoa korottaa kohtuullisesti ottaen kuitenkin huomioon, että yhtiön hallinnassa olevat huoneistot on huoneistoneliömetrin verotusarvossa jo kertaalleen otettu lukuun yhtiön nettovarallisuutta laskettaessa.

Teollisuus-, kauppa tai muun sellaisen osakeyhtiön sekä muun kuin edellä 1 §:ssä mainitun kiinteistöosakeyhtiön osakkeen arvo vahvistetaan verovuotta edeltävän vuoden tilinpäätöksen mukaisen tarkistetun nettovarallisuuden ja tarkistetun vuosituloksen perusteella.

Yhtiön nettovarallisuus lasketaan siten, että taseen vastattavissa olevan oman pääoman yhteismäärään lisätään sellaiset vastattavissa olevat erät, jotka eivät ole velkaa kuten rahastot ja varaukset, arvostuserät epäsuoran poistojärjestelmän mukaisia poistoja lukuunottamatta, sekä sellaiset liittymismaksut ja muut erät, joita varallisuuden perusteella suoritettavaa veroa määrättäessä ei saada vähentää veronalaisista varoista. Näin saadusta määrästä vähennetään taseen vastaavien puolella olevat omana ryhmänään merkityt arvostuserät, pitkävaikutteiset ja muut sellaiset aktivoidut menot, joilla ei ole varallisuusarvoa, sekä tappio.

Yhtiön nettovarallisuuden määrää laskettaessa vaihto-omaisuuden arvoksi katsotaan 70 prosenttia yhtiöllä edellisen verovuoden päättyessä olleen vaihto-omaisuuden hankintamenosta, josta on vähennetty se osa, joka ylittää vastaavan vaihto-omaisuuden hankintaan verovuoden päättyessä todennäköisesti tarvittavan hankintamenon tai siitä samana ajankohtana todennäköisesti saatavan luovutushinnan.

Sijoitusomaisuuden kirjanpitoarvon ja sanotun omaisuuden hankintamenon sen osan, jota elinkeinotulon verottamisesta 24 päivänä kesäkuuta 1968 annetun lain 29 §:n nojalla ei saada vähentää kuluna, erotus otetaan myös huomioon nettovarallisuuden oikaisuna.

Jos yhtiön muuhun kuin vaihto- tai sijoitusomaisuuteen sisältyy kiinteistöjä ja arvopapereita, joiden kirjanpitoarvo olennaisesti poikkeaa verovuotta edeltävältä vuodelta toimitettavaa verotusta varten vahvistettujen perusteiden mukaisista verotusarvoista, on kirjanpitoarvon ja verotusarvon erotus otettava huomioon nettovarallisuuden oikaisuna. Nettovarallisuuteen luetaan myös yhtiöllä olevat verovapaat varat.

Edellä tarkoitetulla tavalla tarkistetun nettovarallisuuden perusteella lasketaan osakkeen matemaattinen arvo siten, että nettovarallisuuden määrä jaetaan yhtiön osakkeiden lukumäärällä, jolloin yhtiön lunastamat osakkeet jätetään lukuun ottamatta. Jos näin laskettu osakkeen matemaattinen arvo on negatiivinen, otetaan se huomioon nollan suuruisena.

Yhtiön tilinpäätöksen osoittama vuositulos tarkistetaan siten, että varauksista tai rahastoista vuositulosta rasittamatta katetut verot ja kulut sekä poikkeukselliset tuloerät vähennetään vuosituloksesta. Käyttöomaisuuden kirjanpitoarvoa korottaen muodostetuista arvostuseristä ja rahastoista katettuja veroja ei kuitenkaan vähennetä vuosituloksesta. Veronhuojennuslakien perusteella tehdyt säännönmukaisia poistoja suuremmat poistot otetaan vähennyksenä huomioon jaksotettuina tasan poiston tekemisvuodelle ja kahdelle seuraavalle vuodelle. Investointivaraus otetaan vähennyksenä huomioon siltä vuodelta, jonka tuloksesta varaus on tehty. Vuositulokseen lisätään sitä rasittaen verovarauksiin siirretyt erät sekä sellaiset kulut, joiden ei voida katsoa johtuneen yhtiön liiketoiminnasta.

Osakkeen tuottoarvo lasketaan siten, että kolmen verovuotta edeltäneen vuoden tarkistettujen vuositulosten keskiarvosta puolet jaetaan osakkeiden lukumäärällä ja näin saatu osakkeen tuotto pääomitetaan 10 prosentin korkokannan mukaan. Osakkeiden lukumäärään ei tällöin lueta yhtiölle lunastettuja osakkeita. Jos näin laskettu tuottoarvo on negatiivinen, otetaan se huomioon nollan suuruisena.

Osakkeen verotusarvon vahvistamiseksi lasketaan osakkeelle tavoitearvo matemaattisen arvon ja tuottoarvon painotettuna tai painottamattomana keskiarvona. Tällöin yleensä tuottoarvo painotetaan kahdella ja matemaattinen arvo yhdellä. Yhtiön, joka toimii voittoa tavoittelematta tai jonka vuositulosta yhtiön omistussuhteista tai muista syistä johtuen ei voida näin painotetusti ottaa osakkeen käyvän arvon määräämisen perusteeksi, osakkeen tavoitearvo lasketaan joko niin, että matemaattinen arvo painotetaan kahdella ja tuottoarvo yhdellä, tai matemaattisen ja tuottoarvon painottamattomana keskiarvona.

Sellaisen kiinteistöosakeyhtiön, jonka huoneistot ovat osakkaiden käytössä, vaikka osakkeet yhtiöjärjestyksen mukaan eivät oikeuta määrätyn huoneiston hallintaan, sekä osakeyhtiön, jolla ei ole muita varoja kuin rakentamaton tontti tai siihen verrattava maa-alue, osakkeen tavoitearvoksi katsotaan osakkeen matemaattinen arvo.

Osakkeen tavoitearvon poiketessa enintään 30 prosenttia edellisen vuoden verotusarvosta, vahvistetaan verotusarvoksi tavoitearvo. Osakkeen tavoitearvon poiketessa yli 30 prosenttia edellisen vuoden verotusarvosta, otetaan muutos verotusarvoa vahvistettaessa huomioon 30 prosentin suuruisena. Tavoitearvon ollessa vähintään kolminkertainen edellisen vuoden verotusarvoon verrattuna korotetaan verotusarvoa kuitenkin yhdellä neljäsosalla tavoitearvon ja edellisen vuoden verotusarvon erotuksesta, ja tavoitearvon ollessa enintään yksi kolmasosa edellisen vuoden verotusarvosta alennetaan verotusarvoa puolella tavoitearvon ja edellisen vuoden verotusarvon erotuksesta.

Uuden yhtiön, jonka toimialan mukaistatoimintaa koskeva ensimmäinen tilikausi ei ole päättynyt ennen verovuotta, osakkeen verotusarvoksi vahvistetaan nimellisarvo. Tällaisen yhtiön osakkeen verotusarvoksi vahvistetaan seuraavana vuonna vähintään 85 prosenttia osakkeen nimellisarvosta.

Osakepääoman korottaminen ja alentaminen, osakkeiden lunastaminen, yritysmuodon muuttaminen, yhtiöiden sulautuminen ja muut vastaavat muutokset otetaan verotusarvoa vahvistettaessa erikseen huomioon.

Osuuskunnan, jonka jäsenmäärä ja pääoma ovat edeltäkäsin määräämättömät, osuuden verotusarvo määrätään osuusmaksun suuruutta vastaavaksi. Jos osuuden omistamiseen liittyy erityisiä etuja, jotka edellyttävät poikkeamista tästä menettelystä, voidaan osuuden verotusarvo vahvistaa noudattaen soveltuvin osin, mitä edellä osakkeen verotusarvon vahvistamisesta on määrätty.

Edellä tarkoitetulla tavalla määrätty osakkeen tai osuuden verotusarvo voidaan vahvistaa tarkoituksenmukaisella tavalla pyöristettynä.

Tämä päätös tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1993. Sitä sovelletaan vuodelta 1992 toimitettavassa verotuksessa.