650/1990

Asumisoikeudella tarkoitetaan tässä laissa luonnolliselle henkilölle luovutettua oikeutta hallita asuinhuoneistoa ja mahdollisesti muita tiloja talossa ( asumisoikeustalo ), jonka rakentamiseen on myönnetty asuntotuotantolain 6§:n 1 momentin 8 kohdassa tarkoitettua lainaa. Asumisoikeus perustetaan asumisoikeustalon omistajan ja asumisoikeuden saajan välisellä sopimuksella ( asumisoikeussopimus ).

Kun asumisoikeus perustetaan, oikeuden saajan on maksettava talon omistajalle asumisoikeusmaksu . Lisäksi asumisoikeuden haltijan on maksettava käyttövastiketta siten kuin tässä laissa säädetään.

Ehto, jonka mukaan asumisoikeuden edellytykseksi tai asumisoikeuden perusteella asetetaan asumisoikeuden haltijalle muu kuin tässä laissa tarkoitettu maksuvelvollisuus, on mitätön.

Asumisoikeussopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. Suullinen sopimus tai suullinen sopimusehto ei sido asumisoikeuden saajaa. Sopimuksesta tulee käydä ilmi ainakin:

Asumisoikeustalon rakentamisvaiheesta perittävät asumisoikeusmaksut eivät saa yhdessä ylittää määrää, joka tarvitaan asuntotuotantolain mukaisesti vahvistettavan, asuntolainoituksen perustana olevan hankinta-arvo-osuuden rahoittamiseksi tämän osuuden rahoittamista varten otettavien lainojen ja oman pääoman lisäksi.

Asumisoikeusmaksuina voidaan kerätä enintään 15 % asuntolainoituksen perustana olevasta hankinta-arvo-osuudesta.

Valtioneuvosto antaa yleiset määräykset asumisoikeuden haltijoiden valintaperusteista ja valinnassa noudatettavasta menettelystä.

Asumisoikeuden saajan tulee olla kunnan hyväksymä 1 momentissa tarkoitetut edellytykset täyttävä henkilö tai henkilö, jolle asumisoikeus tämän lain mukaan voi siirtyä.

Asumisoikeussopimus, jolla asumisoikeus annetaan muulle kuin 2 momentissa tarkoitetulle henkilölle, on mitätön.

Asumisoikeuden saajien valitsemiseksi kunnan on julistettava asumisoikeudet haettaviksi. Myös useammat kunnat yhdessä voivat julistaa kuntien alueella jaettavat asumisoikeudet haettaviksi. Käyttöön otettavat ja vapautuvat asumisoikeudet luovutetaan 1 momentissa tarkoitetut ehdot täyttäville hakijoille hakemusten jättöajankohdan mukaisessa järjestyksessä.

Asumisoikeuden luovutuksesta sekä sen siirtymisestä avio-oikeuden taikka perinnön tai testamentin nojalla säädetään 7 luvussa.

Mitä tässä laissa on säädetty, on voimassa myös sen jälkeen, kun 1§:n 1 momentissa tarkoitettu laina on maksettu takaisin.

Tämän lain säännöksistä ei voida asumisoikeussopimuksessa poiketa asumisoikeuden haltijan tai tältä oikeutensa johtaneen vahingoksi.

Talon omistajan on pidettävä huoneisto asumisoikeuden haltijan saatavana sinä päivänä, jona tällä asumisoikeussopimuksen mukaan on oikeus saada huoneisto hallintaansa.

Asumisoikeuden haltijan saadessa huoneiston hallintaansa huoneiston on oltava sellaisessa kunnossa kuin asumisoikeuden haltija kohtuudella voi edellyttää ottaen huomioon sopimuksen sisältö, huoneiston ikä, paikalliset asunto-olosuhteet sekä muut seikat.

Talon omistajan on myös asumisoikeuden haltijan hallinta-aikana pidettävä huoneisto 1 momentissa tarkoitetussa kunnossa.

Asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada vapautus käyttövastikkeen maksamisesta tai kohtuullinen alennus käyttövastikkeen määrään siltä ajalta, jona huoneistoa ei sen hallinnan luovutuksen viivästymisen tai kunnon puutteellisuuden vuoksi ole voitu käyttää tai jona sen kunto on muuten ollut puutteellinen. Asumisoikeuden haltijalla ei kuitenkaan ole tällaista oikeutta, jos huoneiston luovutuksen viivästyminen tai sen kunnon puutteellisuus johtuu hänen vastuulleen kuuluvasta seikasta. Milloin kysymyksessä on hallinta-aikana syntynyt huoneiston kunnon puutteellisuus, asumisoikeuden haltijalla ei myöskään ole edellä mainittua oikeutta aikaisemmasta ajankohdasta kuin siitä, jolloin talon omistaja on saanut tiedon puutteellisuudesta.

Asumisoikeuden haltijalla on oikeus korvaukseen vahingosta, joka hänelle on aiheutunut 8§:ssä tarkoitetusta talon omistajan sopimusrikkomuksesta, jollei talon omistaja osoita, ettei sopimusrikkomus eikä vahinko johdu laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen asuntona, asumisoikeussopimus lakkaa.

Jos huoneiston tuhoutuminen johtuu talon omistajan laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, asumisoikeuden haltijalla on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Jos asumisoikeussopimus 1 momentin nojalla lakkaa ennen kuin asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada huoneisto hallintaansa eikä talon omistaja lakkaamisperusteesta tiedon saatuaan viipymättä ilmoita siitä asumisoikeuden haltijalle, tällä on oikeus saada korvaus talon omistajan laiminlyönnistä hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Asumisoikeuden haltijalla on oikeus tehdä huoneistossa kunnossapito- ja muutostöitä niin kuin tässä pykälässä säädetään.

Merkitykseltään olennaisesta kunnossapito- ja muutostyöstä asumisoikeuden haltijan on ennalta ilmoitettava talon omistajalle.

Ilman talon omistajan lupaa asumisoikeuden haltija ei saa ryhtyä

Talon omistajalla on oikeus valvoa, että huoneiston kunnossapito- tai muutostyö tehdään rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Asumisoikeuden haltijalla, joka talon omistajan luvalla on tehnyt huoneistossa tarpeellisia kunnossapitotöitä, on oikeus saada niistä talon omistajalta kohtuullinen korvaus.

Talon omistajalla on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeellista huoneiston hoidon, kunnon, kunnossapito- tai muutostyön silmälläpitoa tai korjaustyön suorittamista varten. Käynti huoneistossa on järjestettävä asumisoikeuden haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu muuta vaadi.

Asumisoikeuden haltija on velvollinen korvaamaan talon omistajalle vahingon, jonka hän tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Asumisoikeuden haltija ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä asumisoikeussopimuksen mukaiseen tarkoitukseen.

Asumisoikeuden haltija on velvollinen korvaamaan talon omistajalle myös vahingon, jonka huoneistossa hänen luvallaan oleskeleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle. Asumisoikeuden haltija ei kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa talon omistajan toimesta tai lukuun tehtävän työn suorittaja.

Mitä 1 ja 2 momentissa on säädetty, koskee soveltuvin osin myös asumisoikeussopimuksen perusteella asumisoikeuden haltijan käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.

Asumisoikeuden haltijan maksettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuullista ottaen huomioon vahinkoon johtaneet syyt, asumisoikeuden haltijan mahdollisuudet ennakoida ja estää vahingon syntyminen, olemassa olevat vakuutukset ja vakuutusmahdollisuudet sekä muut seikat.

Asumisoikeuden haltijan on viipymättä ilmoitettava talon omistajalle huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä.

Jos huoneisto jätetään käyttämättä pitkäksi aikaa, asumisoikeuden haltijan on ilmoitettava siitä talon omistajalle ja varattava omistajalle mahdollisuus päästä huoneistoon.

Asumisoikeuden haltija, joka laiminlyö 1 tai 2 momentissa tarkoitetun ilmoituksen tai pääsymahdollisuuden varaamisen, vastaa laiminlyönnistään aiheutuneesta vahingosta.

Asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta.

Käyttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot.

Käyttövastikkeen määräytymisperusteiden tulee lisäksi olla sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Käyttövastikkeen voidaan sopia määräytyvän niin, että erilaisia menoeriä varten on eri maksuperuste, kuten huoneiston pinta-ala taikka veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus tai käyttö.

Käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.

Asuntohallitus voi vahvistaa käyttövastikkeita määrättäessä noudatettavat yleiset perusteet.

Milloin talon omistaja haluaa korottaa käyttövastiketta, hänen on ilmoitettava siitä asumisoikeuden haltijalle kirjallisesti. Samalla on ilmoitettava korotuksen peruste ja uusi käyttövastike. Korotettu käyttövastike tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan käyttövastikkeen maksukauden alusta.

Talon omistajan ei kuitenkaan tarvitse erikseen ilmoittaa lämmöstä, vedestä tai muusta huoneiston käyttöön kuuluvasta etuudesta suoritettavan korvauksen sellaisesta korotuksesta, joka perustuu kulutuksen kasvuun tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän lisääntymiseen, jos etuus on sovittu korvattavaksi erikseen kulutuksen tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella. Kunkin maksukauden kulutuksen määrä on ilmoitettava asumisoikeuden haltijalle.

Asumisoikeuden haltija voi saattaa asuntonsa tai muiden asumisoikeussopimuksen nojalla hallitsemiensa tilojen käyttövastikkeen kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Tuomioistuin ei kuitenkaan saa alentaa käyttövastikkeen määrää, jos se ylittää kohtuullisena pidettävän käyttövastikkeen vain vähän.

Vaatimusta käyttövastikkeen kohtuullisuuden tutkimisesta ei voida panna vireille asumisoikeussopimuksen nojalla hallitun huoneiston hallinnan päätyttyä.

Tuomioistuimen on käyttövastikkeen alentamista koskevassa päätöksessään määrättävä, mistä ajankohdasta alentaminen tulee voimaan. Jos tällaiseen alioikeuden päätökseen haetaan muutosta, käyttövastike on kuitenkin maksettava entisen suuruisena siihen saakka, kun hovioikeuden ratkaisu asiassa on annettu, jollei toisin sovita.

Jos tuomioistuin määrää käyttövastiketta alennettavaksi, sen tulee huomioon ottaen käyttövastikkeen alennuksen määrä, alentamisen perusteet ja muut asiassa ilmenneet seikat viran puolesta samalla määrätä, onko talon omistajan kokonaan tai osaksi palautettava liikaa maksettu käyttövastike. Palautusta ei kuitenkaan saa määrätä aikaisemmalta ajalta kuin käyttövastikkeen alentamisvaatimuksen tiedoksiantamista lähinnä edeltäneiltä kahdelta vuodelta.

Asumisoikeuden haltija on velvollinen maksamaan käyttövastiketta huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta sekä hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltäkin ajalta, jos huoneiston hallinta vielä jatkuu.

Käyttövastike on maksettava viimeistään toisena päivänä käyttövastikkeen maksukauden alusta lukien, jollei maksuajasta ole toisin sovittu. Käyttövastikkeen maksukautena pidetään kuukautta tai muuta ajanjaksoa, jolta käyttövastike sopimuksen mukaan on maksettava.

Ehto, jonka mukaan asumisoikeuden haltijan on suoritettava käyttövastiketta ennakolta, on mitätön.

Käyttövastike saadaan aina suorittaa posti- tai pankkisiirron välityksellä taikka postiosoituksena. Suorituksen katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jonka posti tai pankki on merkinnyt maksupäiväksi maksajalle annettavaan kuittiin tai jona talon omistajan osoitteella varustettu postiosoitus on maksajan saaman kuitin mukaan jätetty postin kuljetettavaksi.

Jos käyttövastike suoritetaan muulla kuin 1 momentissa mainitulla tavalla, talon omistajan on annettava siitä asumisoikeuden haltijalle kuitti.

Huoneiston sijaintipaikkakunnalla käyttövastike saadaan suorittaa talon omistajan liikehuoneistossa tai muussa hänen määräämässään paikassa.

Asumisoikeuden haltija voi luovuttaa asumisoikeuden enintään 24§:n mukaan vahvistetusta luovutushinnasta

Kun asumisoikeuden haltija haluaa luovuttaa asumisoikeutensa muulle kuin 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulle henkilölle, hänen on ilmoitettava siitä talon omistajalle. Jollei talon omistaja kolmen kuukauden kuluessa ilmoituksesta ole osoittanut luovutuksensaajaa, talon omistaja on asumisoikeuden haltijan vaatimuksesta velvollinen lunastamaan asumisoikeuden 24§:n mukaisesta hinnasta. Henkilöltä, jolle talon omistaja sittemmin luovuttaa lunastetun asumisoikeuden, talon omistaja saa periä enintään 24§:n mukaisen luovutushinnan.

Asumisoikeuden luovuttajan on luovutuksen tai lunastuksen yhteydessä esitettävä alkuperäinen asumisoikeussopimuksensa talon omistajalle, jonka on tehtävä siihen merkintä asumisoikeuden luovutuksesta, luovutushinnasta ja sen maksamisesta sekä luovuttajan asumisoikeuden lakkaamisesta. Asumisoikeuden luovuttaja ei vapaudu velvollisuuksistaan asumisoikeuden haltijana ennen kuin asumisoikeus on merkitty lakanneeksi. Käyttövastikkeen maksuvelvollisuuden lakkaamisesta säädetään 20§:ssä. Talon omistajan on laadittava luovutuksensaajan asumisoikeudesta uusi asumisoikeussopimus.

Mitä tässä laissa säädetään asumisoikeuden luovutuksesta sovelletaan myös, kun asumisoikeus luovutetaan pakkotäytäntöönpanossa.

Mitä avioliittolain 39§:ssä on säädetty puolison suostumuksesta ja sen merkityksestä sovelletaan myös, kun asumisoikeus luovutetaan.

Asumisoikeuden luovutushinta ei saa ylittää 2 momentin mukaan määräytyvää enimmäishintaa.

Enimmäishintaan luetaan mukaan seuraavat erät:

Kunnan on vahvistettava 2 momentissa tarkoitettu enimmäishinta. Enimmäishinnan vahvistamista varten talon omistajan on esitettävä kunnalle tarpeellinen selvitys.

Asuntohallitus voi antaa tarkempia ohjeita 2 momentin 3 kohdassa tarkoitettujen parannusten arvon huomioon ottamisesta enimmäishintaa määrättäessä.

Asumisoikeuden luovutus muulle kuin 23§:ssä tarkoitetulle henkilölle on mitätön.

Jos asumisoikeuden luovutuksensaaja on sitoutunut suorittamaan asumisoikeudesta 24§:n mukaista enimmäishintaa suuremman luovutushinnan, sitoumus on mitätön siltä osin kuin luovutushinta ylittää sallitun enimmäishinnan.

Jos asumisoikeuden pääoma-arvo pantataan, asumisoikeuden haltijan tai pantinsaajan on ilmoitettava panttauksesta talon omistajalle, jotta se tulisi asumisoikeuden haltijan velkojia sitovaksi, ja asumisoikeuden haltijan on luovutettava alkuperäinen asumisoikeussopimuksensa pantinsaajan hallintaan. Panttioikeuden lakkaamisesta on pantinsaajan ilmoitettava talon omistajalle. Asumisoikeuden haltijakin voi tehdä lakkaamisilmoituksen, jos hän samalla esittää talon omistajalle alkuperäisen asumisoikeussopimuksensa.

Jos asumisoikeus 23§:n mukaisesti luovutetaan tai lunastetaan, panttioikeus ei kohdistu luovutuksensaajan tai seuraajan asumisoikeuteen, jos sen haltija asumisoikeussopimuksen tehdessään oli vilpittömässä mielessä.

Talon omistaja, jolle on ilmoitettu panttauksesta, on velvollinen valvomaan, että pantinsaajan oikeutta ei asumisoikeuden luovutuksen tai lunastuksen yhteydessä loukata, sekä korvaamaan tämän velvollisuuden laiminlyönnistä pantinsaajalle aiheutuvan vahingon.

Pantinsaajan oikeudesta periä saatavansa asumisoikeuden pääoma-arvosta on vastaavasti voimassa mitä kauppakaaren 10 luvun 2§:ssä säädetään, mukaan lukien sanotun pykälän 3 momentin säännökset. Asumisoikeuden luovutuksesta pantinsaajan lukuun on vastaavasti voimassa, mitä 23-25§:ssä säädetään.

Asumisoikeuden haltijan tulee käyttää huoneistoa vakituisena asuntonaan tai hänen ja hänen perheensä vakituisena asuntona.

Asumisoikeuden haltija saa luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi.

Asumisoikeuden haltija ei muuten saa luovuttaa huoneiston hallintaa toiselle, ellei 28§:stä muuta johdu.

Asumisoikeuden haltija saa luovuttaa huoneiston väliaikaisesti toisen käytettäväksi, jos hän toimensa, työnsä, opintojensa tai muun sellaisen syyn takia tilapäisesti oleskelee toisella paikkakunnalla tai luovuttamiseen on muu erityinen syy. Huoneiston hallinta voidaan luovuttaa enintään kahdeksi vuodeksi, jollei kunta anna lupaa pidempiaikaiseen hallinnan luovutukseen.

Asumisoikeuden haltijan on ennen hallinnan luovutusta ilmoitettava siitä talon omistajalle.

Henkilö, jolle asumisoikeuden haltija on luovuttanut huoneiston tai sen osan hallinnan, vastaa vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos hän olisi asumisoikeuden haltija. Jollei talon omistajan kanssa ole sovittu toisin, asumisoikeuden haltija vastaa edelleen asumisoikeussopimuksen mukaan hänelle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta, jonka huoneiston haltija on velvollinen korvaamaan talon omistajalle.

Puoliso, jolla on oikeus saada osituksessa avio-oikeuden nojalla toisen puolison omaisuutta ( tasinkoa ), saa tasinkona vaatia itselleen toiselle puolisolle kuuluvan asumisoikeuden, jos

Jos 24§:ää noudattaen määrättävä asumisoikeuden pääoma-arvo on suurempi kuin puolisolle tuleva tasinko tai jos puolisolla ei ole oikeutta tasinkoon, hänellä on 1 momentin 1 ja 2 kohdan mukaisin edellytyksin oikeus osituksessa lunastaa toisen puolison asumisoikeus itselleen suorittamalla toiselle puolisolle rahana asumisoikeuden arvon ja hänelle mahdollisesti tasinkona tulevan määrän erotus. Mitä edellä on sanottu, sovelletaan vastaavasti puolisoiden omaisuuden erottelussa.

Jos asumisoikeus on pantattu sen hankkimista varten otetusta asumisoikeuden haltijapuolison velasta, edellytyksenä 1 ja 2 momentin mukaiselle asumisoikeuden siirrolle on, että asumisoikeuden saava puoliso maksaa velan tai ottaa sen vastattavakseen. Velan määrä on tällöin puolisolle tulevaa tasinkoa suoritettaessa ja 2 momentissa tarkoitettua erotusta määrättäessä laskettava asumisoikeuden arvon vähennykseksi. Velkojalla ei ole oikeutta ilman painavia syitä kieltäytyä hyväksymästä edellä tarkoitettua velan maksua tai velkavastuun siirtoa.

Puolisolla ei kuitenkaan ole 1 ja 2 momentissa tarkoitettua oikeutta, jos asumisoikeuden siirtyminen hänelle olisi asumisoikeuden haltijan kannalta kohtuutonta ottaen huomioon avioliiton kesto ja muut olosuhteet.

Mitä tässä pykälässä säädetään sovelletaan vastaavasti asumisoikeuteen, joka kuuluu puolisoille yhdessä.

Asumisoikeuden haltijan kuoltua asumisoikeus kuuluu kuolinpesään.

Jos asumisoikeus perinnön tai yleisjälkisäädöksen nojalla siirtyy henkilölle, joka perittävän kuollessa vakinaisesti asui muualla kuin huoneistossa, 27§:n 1 momentissa tarkoitetulla henkilöllä, joka tuolloin vakinaisesti asui huoneistossa, on oikeus kolmen kuukauden kuluessa saannosta tiedon saatuaan lunastaa asumisoikeus itselleen. Jos lunastukseen oikeutettuja ja halukkaita on useampi kuin yksi, lunastusoikeus kuuluu heille yhdessä. Lunastushinta on määrättävä 24§:n säännöksiä noudattaen.

Jos asumisoikeus perinnön tai testamentin nojalla siirtyy henkilölle, joka tämän lain taikka sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten mukaan ei voisi olla asumisoikeuden luovutuksensaajana eikä asumisoikeutta lunasteta 2 momentin mukaisesti tai talon omistajan asettamassa kohtuullisessa määräajassa luovuteta 2 momentissa tai 23§:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulle henkilölle, talon omistajalla on oikeus lunastaa asumisoikeus 24§:n mukaisesta luovutushinnasta.

Mitä 3 momentissa säädetään ei sovelleta niin kauan kuin huoneisto on perintökaaren säännösten nojalla eloonjääneen puolison hallinnassa.

Jos asumisoikeus luovutetaan tasinkona tai lunastetaan 30 tai 31§:n nojalla, sovelletaan vastaavasti, mitä 23§:n 3 momentissa säädetään. Talon omistajan on laadittava uusi asumisoikeussopimus henkilön kanssa, joka on saanut asumisoikeuden perinnön tai testamentin nojalla.

Jos asumisoikeuden haltijan omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole talon omistajan asettamassa vähintään 14 päivän määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen asumisoikeussopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä tai asumisoikeuden haltija samassa määräajassa asettanut velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta, talon omistajalla on oikeus purkaa asumisoikeussopimus. Tällöin sovelletaan, mitä 38§:ssä säädetään.

Milloin asumisoikeuden haltija asettaa vakuuden myöhemmin kuin 1 momentissa on säädetty, oikeutta asumisoikeuden purkamiseen ei ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

Jos asumisoikeus kuuluu yhteisesti kahdelle tai useammalle henkilölle, osuus siitä voidaan luovuttaa vain toiselle osaomistajalle tai, muiden osaomistajien suostumuksella, 23§:n 1 momentissa tarkoitetulle henkilölle. Luovutus muulle henkilölle on mitätön. Luovutushinta saa olla enintään luovutettavaa osuutta vastaava osa 24§:n mukaan määräytyvästä enimmäishinnasta. Luovutushintaa koskeva sitoumus on mitätön siltä osin kuin luovutushinta ylittää sallitun enimmäishinnan.

Mitä 23§:n 3 ja 4 momentissa säädetään koskee vastaavasti myös asumisoikeuden osuuden luovutusta.

Jos asumisoikeus kuuluu yhteisesti kahdelle tai useammalle henkilölle ja joku heistä haluaa saada yhteisomistuksen lakkaamaan, oikeus voi, milloin 34§:n 1 momentin mukaisesta luovutuksesta ei päästä osaomistajien kesken sopimukseen, osaomistajan hakemuksesta määrätä, että koko asumisoikeus on luovutettava 23§:n mukaisesti. Luovutuksensaajaksi voidaan tällöin valita osaomistaja tai, jos kaksi tai useampi heistä haluaa luovutuksensaajaksi, heidät yhdessä. Osaomistajilla on oikeus tulla luovutuksensaajaksi ennen muuta henkilöä.

Talon omistajalla on oikeus purkaa asumisoikeussopimus:

Jos 1 momentissa tarkoitetulla menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta asumisoikeussopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Mitä 1 momentin 2-6 kohdassa ja 2 momentissa on säädetty, koskee soveltuvin osin myös asumisoikeussopimuksen perusteella asumisoikeuden haltijan käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.

Talon omistajan on vedottava purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut hänen tietoonsa. Talon omistaja ei kuitenkaan menetä purkuoikeuttaan niin kauan kuin 1 momentissa tarkoitettu asiantila jatkuu.

Talon omistajan oikeudesta purkaa sopimus säädetään lisäksi 33 ja 42§:ssä.

Talon omistaja ei saa purkaa asumisoikeussopimusta 36§:n 1 momentin 3-6 kohdassa mainitulla perusteella, ellei hän ole antanut asumisoikeuden haltijalle kirjallista varoitusta. Varoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta on säädetty tai muuten todistettavasti.

Jos asumisoikeuden haltija varoituksen saatuaan viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu, talon omistajalla ei ole oikeutta asumisoikeussopimuksen purkamiseen.

Varoitusta ei kuitenkaan tarvita, jos asumisoikeuden haltijan 36§:n 1 momentissa tarkoitettu menettely on toistunut ja hänelle on jo aikaisemmin annettu sen vuoksi varoitus taikka jos asumisoikeuden haltija 36§:n 1 momentin 4 tai 6 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.

Talon omistajan, joka haluaa käyttää tässä laissa säädettyä oikeutta asumisoikeussopimuksen purkamiseen, on annettava kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja sopimuksen päättymisen ajankohta, jos sopimus halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.

Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksi antamisesta on säädetty tai muuten todistettavasti.

Purkamisilmoituksesta käy myös haaste tai hakemus ulosotonhaltijalle asumisoikeuden haltijan häätämisestä asumisoikeussopimuksen purkamisen johdosta.

Muuttopäivä asumisoikeussopimuksen päättyessä sopimuksen purkamisen johdosta on sopimuksen päättymispäivää lähinnä seuraava arkipäivä. Muuttopäivänä asumisoikeuden haltijan on jätettävä puolet huoneistosta talon omistajan käytettäväksi sekä ennen muuttopäivää lähinnä seuraavan kolmannen päivän loppua luovutettava huoneisto kokonaan tämän hallintaan.

Asumisoikeussopimuksen päätyttyä sen vuoksi, että talon omistaja on purkanut sopimuksen tai sopimus on lakannut 10§:n nojalla, talon omistajan on kolmen kuukauden kuluessa suoritettava asumisoikeuden haltijalle 24§:n mukainen luovutushinta.

Henkilöltä, jonka kanssa talon omistaja tekee huoneistosta uuden asumisoikeussopimuksen, talon omistaja saa periä enintään 24§:n mukaisen luovutushinnan.

Mitä 23§:n 3 momentissa säädetään, sovelletaan myös, kun sopimus päättyy 1 momentissa tarkoitetulla tavalla.

Jos puolisot käyttävät asumisoikeuden nojalla hallittua huoneistoa yhteisenä asuntonaan, he vastaavat yhteisvastuullisesti asumisoikeussopimuksesta johtuvista velvollisuuksista. Puoliso, joka ei ole asumisoikeussopimuksen osapuoli, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen asumisoikeussopimuksesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä niin kauan kuin hän asuu huoneistossa.

Asiassa, joka koskee 1 momentissa tarkoitettua huoneistoa, kummallekin puolisolle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi, milloin siihen harkitaan olevan syytä.

Puolisoon rinnastetaan henkilö, jonka kanssa asumisoikeuden haltija elää avioliiton omaisessa suhteessa.

Asumisoikeussopimusta tehtäessä tai sopimuksen ehtoja muutettaessa, asumisoikeuden haltijan vaihtuessa tai näihin verrattavassa tilanteessa voidaan sopia, että asumisoikeuden haltija asettaa kohtuullisen vakuuden sen vahingon varalta, joka talon omistajalle voi aiheutua siitä, että asumisoikeuden haltija laiminlyö velvollisuutensa asumisoikeuden haltijana.

Jos 1 momentin mukaista vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, talon omistajalla on oikeus purkaa sopimus. Oikeutta sopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

Talon omistaja saa erääntyneen asumisoikeusmaksun tai erääntyneen käyttövastikkeen maksamisen varmistamiseksi pidättää saamistaan vastaavan määrän asumisoikeuden haltijan irtainta omaisuutta, joka on asumisoikeussopimuksessa tarkoitetuissa, asumisoikeuden haltijan hallinnassa olevissa tiloissa. Pidätysoikeus lakkaa, kun erääntynyt määrä maksetaan tai sen suorittamisesta annetaan riittävä vakuus. Omaisuutta, jota ei saa ulosmitata, ei saa pidättää. Talon omistajan etuoikeudesta pidätettyyn omaisuuteen on voimassa, mitä vuokranantajan etuoikeudesta on säädetty.

Sopimuksen purkamisilmoitusta lukuunottamatta tässä laissa tarkoitetut ilmoitukset saadaan lähettää postitse kirjatussa kirjeessä vastaanottajan tavallisesti käyttämällä osoitteella. Jos ilmoitus on asianmukaisesti lähetetty, lähettäjä saa vedota ilmoitukseen, vaikka se myöhästyisi tai ei tulisi perille vastaanottajalle.

Tässä laissa tarkoitettu haaste saadaan antaa tiedoksi jommalle kummalle puolisoista, jos puolisot käyttävät asumisoikeussopimuksessa tarkoitettua huoneistoa yhteisenä asuntonaan.

Asuntotuotantolain nojalla lainoitetun asumisoikeustalon asuinhuoneistoja on käytettävä asumisoikeuden haltijoiden vakinaisina asuntoina tai tilapäisesti vuokra-asuntoina.

Asuntohallitus voi myöntää luvan käyttää 1 momentissa tarkoitettua huoneistoa pysyvästi muuhun kuin asuintarkoitukseen. Pysyvä lupa voi koskea vain vähäistä osaa talon kaikista asuinhuoneistoista. Asuntohallitus voi asettaa luvan ehdoksi, että asuntolainasta maksetaan takaisin se osa, joka vastaa luvassa tarkoitettua asuintilaa. Myös kunta voi asuntohallituksen vahvistamien perusteiden mukaan myöntää luvan käyttää asuntoa tilapäisesti muuhun kuin asuintarkoitukseen tai pysyvästikin muina kuin tässä laissa tarkoitettuina asuntoina.

Siltä ajalta, jona asuntoa käytetään vastoin 1 ja 2 momentin säännöksiä, asumisoikeustalon omistaja on velvollinen suorittamaan valtiolle puoli prosenttia kultakin kalenterikuukaudelta asunnon osalle laskettavasta talon tai taloryhmän hankinta-arvosta. Jos mainittua määrää ei vapaaehtoisesti suoriteta, asiasta päättää asuntohallituksen vaatimuksesta lääninoikeus. Valtiolle suoritettavaa määrää voidaan alentaa, jos se muuten muodostuisi kohtuuttomaksi.

Asumisoikeustalon omistava yhteisö ei saa sulautua toiseen yhteisöön eikä sen yhteisömuotoa saa muuttaa ilman asuntohallituksen lupaa. Ilman tällaista lupaa yhteisöä ei myöskään saa purkaa, ellei purkaminen johdu tuomioistuimen määräyksestä tai laissa säädetystä velvollisuudesta.

Asumisoikeustalo tai asumisoikeustalon omistavan yhtiön osake saadaan luovuttaa vain kunnalle tai kunnan hyväksymälle, asuntohallituksen vahvistamat perusteet täyttävälle luovutuksen saajalle. Muu luovutus on mitätön.

Jos asumisoikeustalon omistaja vaihtuu, talossa olevia huoneistoja koskevat asumisoikeussopimukset sitovat uutta omistajaa.

Asumisoikeustalon luovutushintana on luovuttaja oikeutettu saamaan enintään hankinta-arvon rahoittamiseksi suorittamansa määrän tarkistettuna rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti. Lisäksi luovuttaja on oikeutettu saamaan luovuttajan vastattavaksi jäävän osan asuntolainoista tai niiden sijaan otetuista ja niitä paremmalla etuoikeudella hyväksytyistä lainoista. Luovutushintaa laskettaessa otetaan myös huomioon luovuttajan vastattavaksi jäävä osa suoritettujen parannusten rahoittamiseksi tai muutoin talon hyväksyttävien menojen kattamiseksi välttämättömistä lainoista ja samassa tarkoituksessa suoritettu oman pääoman lisäys.

Asumisoikeustalon omistavan yhtiön osake saadaan luovuttaa enintään hinnasta, joka on osakkeen merkintähinta tarkistettuna rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti.

Osakkeen merkintään liittyvää asumisoikeustalon hankinta-arvon rahoittamiseksi suoritettua muuta oman pääoman erää käsitellään luovutuksessa kuten osakkeen merkintähintaa. Osakkeen luovutushintaa laskettaessa otetaan lisäksi huomioon omistajan asumisoikeustalon hyväksyttyjen menojen kattamiseksi suorittama oman pääoman lisäys.

Jos yhtiölle on myönnetty asuntotuotantolain mukaan myös muuta kuin lain 6§:n 1 momentin 8 kohdassa tarkoitettua lainaa, otetaan osakkeen luovutushintaa määrättäessä huomioon 2 ja 3 momentissa tarkoitettujen erien lisäksi asuntotuotantolain mukaisesti määrättävä luovutushinta.

Kunnan viranomainen vahvistaa tässä pykälässä tarkoitetun luovutushinnan.

Asumisoikeustalo ja sen omistavan yhtiön osake voidaan tämän lain estämättä myydä julkisella huutokaupalla niin kuin konkurssisäännössä tai ulosottolaissa on säädetty taikka pantatun osakkeen osalta panttaussopimuksessa on määrätty. Se, jonka lukuun julkinen huutokauppa toimitetaan, saa kuitenkin enintään tämän luvun säännösten mukaan määräytyvän luovutushinnan.

Myyntihinnan ja tässä luvussa tarkoitetun luovutushinnan välinen erotus on tilitettävä asunto-olojen kehittämisrahastoon.

Milloin luovutus on tapahtunut tämän luvun mukaisesti kunnalle tai kunnan hyväksymälle luovutuksensaajalle, mutta säädettyä luovutushintaa korkeammasta hinnasta, hintaa koskeva sopimusehto on mitätön siltä osin kuin sovittu hinta ylittää sallitun luovutushinnan.

Kiinnitysrekisteriin on tehtävä merkintä 45§:n 1 momentissa, 47§:ssä ja 48§:n 1 momentissa tarkoitetuista rajoituksista.

Talon omistavan osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen on otettava maininta 46 ja 47§:ssä sekä 48§:n 2-4 momentissa tarkoitetuista rajoituksista. Tämän lisäksi on osakekirjoissa mainittava 47 ja 48§:ssä tarkoitetuista rajoituksista.

Tässä laissa tarkoitetaan kunnalla sitä kuntaa, jossa kysymyksessä oleva asumisoikeustalo sijaitsee. Luovutettaessa asumisoikeustalon omistavan yhtiön osake, 47§:ssä tarkoitettu kunta on kuitenkin yhtiön kotikunta.

Tämän lain sekä sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten mukaan kunnalle kuuluvat tehtävät hoitaa kunnanhallitus, jollei valtuusto ole määrännyt niitä kokonaan tai osittain kunnan jonkin lautakunnan hoidettaviksi ja jollei laista muuta johdu.

Kunnan viranomaisen päätökseen tyytymätön saa hakea siihen oikaisua. Oikaisuvaatimus kunnanhallituksen tai 52§:n 2 momentissa tarkoitetun lautakunnan päätöksestä tehdään päätöksen tehneelle viranomaiselle. Muun toimielimen, luottamushenkilön tai viranhaltijan päätöksestä oikaisuvaatimus tehdään kunnanhallitukselle tai 52§:n 2 momentissa tarkoitetulle lautakunnalle. Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Päätökseen, johon saadaan hakea oikaisua, on liitettävä oikaisuvaatimusosoitus. Oikaisuvaatimus on käsiteltävä viipymättä.

Oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen saa hakea muutosta valittamalla asuntohallitukselle siinä järjestyksessä kuin muutoksenhausta hallintoasioissa annetussa laissa (154/50) säädetään. Valitus voidaan toimittaa myös päätöksen tehneelle kunnan viranomaiselle, jonka tulee lausuntonsa ohella toimittaa se viipymättä asuntohallitukselle.

Asumisoikeuden saajaksi tai luovutuksensaajaksi hyväksymistä ja luovutushinnan vahvistamista koskevaan päätökseen ei kuitenkaan saa hakea muutosta valittamalla.

Asuntohallituksen tämän lain nojalla antamaan päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla.

Kunnan viranomaisen päätös voidaan toimittaa asianomaiselle tiedoksi postitse. Tiedoksisaannin katsotaan tällöin tapahtuneen, jollei muuta näytetä, seitsemäntenä päivänä siitä, kun päätös asianomaisen ilmoittamalla osoitteella varustettuna on annettu postin kuljetettavaksi. Asumisoikeuden saajaksi tai luovutuksensaajaksi hyväksymistä koskeva päätös voidaan kuitenkin antaa tiedoksi asettamalla kunnanhallituksen tai lautakunnan pöytäkirja nähtäväksi siten kuin kunnallislaissa on säädetty, jolloin tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jona päätös on pantu nähtäväksi. Muutoin on noudatettava, mitä tiedoksiannosta hallintoasioissa annetussa laissa (232/66) säädetään.

Kunnan viranomaisen päätös voidaan panna täytäntöön ennen kuin se on saanut lainvoiman, jollei muutoksen hakeminen päätökseen käy täytäntöönpanon johdosta hyödyttömäksi tai valitusviranomainen kiellä täytäntöönpanoa.

Talon omistajalla on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta tai ulosoton haltijalta, jos omistajalta kielletään 13§:n mukainen pääsy huoneistoon tai jos virka-apu on tarpeen 43§:ssä tarkoitetun pidätysoikeuden turvaamiseksi.

Asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta tai ulosoton haltijalta, jos talon omistaja ilmeisen oikeudettomasti estää asumisoikeuden haltijaa käyttämästä hänelle asumisoikeussopimuksen tai tämän lain mukaan kuuluvaa oikeutta.

Ympäristöministeriö voi vahvistaa lomakkeiden kaavat asumisoikeussopimusta sekä talon omistajan ja asumisoikeuden haltijan välisessä suhteessa tarpeellisia ilmoituksia ja muita asiakirjoja varten.

Tarkempia säännöksiä tämän lain täytäntöönpanosta ja soveltamisesta annetaan tarvittaessa asetuksella.