653/1987

Tätä lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle (huoneenvuokrasopimus) . Huoneenvuokrasopimuksella voidaan luovuttaa myös maa-alue käytettäväksi huoneiston yhteydessä.

Mitä 15 §:ssä sekä 61 §:n 1 momentin 2-6 kohdissa ja 2 momentissa on säädetty huoneistosta, koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.

Jos vuokrasopimuksen kohteena on muu kuin asuinhuoneisto, vuokrasuhteeseen sovelletaan tätä lakia siten kuin 19 luvussa säädetään. Tällaista huoneistoa sanotaan tässä laissa liikehuoneistoksi.

Tätä lakia ei sovelleta majoitusliikkeiden toimintaan.

Vapaa-ajan asunnoksi tarkoitetun asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen ei sovelleta tämän lain 4, 6 ja 28-30 §:ää, 52 §:n 3 ja 4 momenttia, 53 §:ää, 12 lukua eikä 67 §:ää.

Valtion asuntolainoittamassa vuokratalossa sijaitsevan asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen sovelletaan tätä lakia 23, 36, 43 ja 54 §:ssä säädetyin rajoituksin.

Valtion, kunnan tai muun julkisyhteisön virka- tai työsuhteen perusteella vuokralle annettujen asuinhuoneistojen sellaisiin vuokrasuhteisiin, joihin sovelletaan valtion palvelussuhdeasuntojen vuokrien määräytymismenettelyä tai sitä vastaavaa järjestelmää, ei sovelleta tämän lain 7 luvun säännöksiä. Valtion, kunnan tai muun julkisyhteisön virka-asunnoista on voimassa, mitä niistä on erikseen säädetty tai määrätty.

Tämän lain säännöksistä voidaan vuokrasopimuksessa poiketa, jollei tässä laissa toisin säädetä tai poikkeamista ole katsottava muutoin kielletyksi.

Huoneenvuokrasopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti, jos vuokranantaja tai vuokralainen sitä vaatii.

Asuinhuoneiston määräaikainen vuokrasopimus ja sen muutos on kuitenkin aina tehtävä kirjallisesti. Jollei sopimusta ole tehty kirjallisesti, sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi.

Jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta.

Jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, ettei sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

Asuinhuoneiston vuokrasuhde on voimassa toistaiseksi ja päättyy irtisanomisen johdosta, jollei 2 tai 3 momentista muuta johdu.

Asuinhuoneiston vuokrasuhde saadaan vuokrasopimusta tehtäessä kirjallisesti sopia päättymään tiettynä ajankohtana ilman irtisanomista, jos vuokrasuhteen päättymiselle on 53 §:ssä tarkoitettu irtisanomiseen oikeuttava peruste. Tällöin on sopimuksessa mainittava vuokrasuhteen päättymisperuste. Vuokralaisella on oikeus saada päättymisperuste tuomioistuimen tutkittavaksi niin kuin 59 §:ssä säädetään.

Jos vuokrasuhteen päättymiselle on peruste, joka osoittaa, että vuokrasuhde on tarkoitettu tilapäiseksi, vuokrasuhde saadaan vuokrasopimusta tehtäessä kirjallisesti sopia päättymään ilman irtisanomista enintään kuuden kuukauden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta.

Milloin vuokralainen on vuokrasopimuksen nojalla vilpittömässä mielessä ottanut huoneiston hallintaansa, on muu sopimus, jolla sama huoneisto vuokrataan tai jolla siihen muuten annetaan käyttöoikeus toiselle, vuokralaista kohtaan tehoton. Muissa tapauksissa on etusija aikaisemmin tehdyllä sopimuksella.

Mitä 1 momentissa on säädetty, ei kuitenkaan sovelleta, jos toisen vuokraoikeuden tai muun käyttöoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on voimassa kiinnitys. Tällöin on kiinnityksen haltijalla etusija.

Sillä, jonka 1 tai 2 momentin mukaan täytyy väistyä, on oikeus saada korvaus vahingostaan, jos hän sopimuksen tehdessään oli vilpittömässä mielessä.

Vuokranantajan on pidettävä huoneisto vuokralaisen saatavana sinä päivänä, jona vuokralaisella on oikeus ottaa se haltuunsa. Huoneiston on silloin oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, paikkakunnan huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia.

Vuokranantajan on myös vuokrasuhteen kestäessä pidettävä huoneisto 1 momentissa tarkoitetussa kunnossa.

Jollei huoneisto ole valmis tai vapaa silloin, kun vuokralaisella on oikeus ottaa se haltuunsa, ja viivästyksestä on vuokralaiselle olennaista haittaa, hänellä on oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus jo ennen kuin hänen on määrä ottaa huoneisto haltuunsa, jos on ilmeistä, että huoneiston käyttöön saaminen tulee viivästymään.

Milloin huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole 8 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kunnossa, vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus, jos puutteellisuudella on hänelle olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka jos puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö hänelle kuuluvan korjauksen, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella. Vuokralainen ei kuitenkaan saa ryhtyä korjaustyöhön, jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai jos viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.

Jos huoneisto vuokrasuhteen kestäessä on muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai muun huolimattomuuden takia tullut puutteelliseen kuntoon, on vastaavasti sovellettava, mitä 1 momentissa on säädetty.

Jos huoneisto, jossa vuokralainen, hänen kotiväkeensä kuuluva tai hänen palveluksessaan oleva asuu tai työskentelee, on sellainen, että sen käyttämisestä on terveydelle ilmeistä vaaraa, on vuokralaisella oikeus heti purkaa vuokrasopimus.

Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona huoneisto ei ole ollut 8 §:ssä tarkoitetussa kunnossa taikka jona huoneistoa ei ole voitu 9 tai 10 §:ssä mainitusta syystä käyttää. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole edellä mainittua oikeutta, jos huoneiston puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, eikä myöskään aikaisemmasta ajankohdasta kuin siitä, jolloin vuokranantaja on saanut tiedon vuokrasuhteen kestäessä syntyneestä huoneiston kunnon puutteellisuudesta.

Vuokralaisella on myös oikeus saada korvaus hänelle 1 momentissa tarkoitetusta syystä aiheutuneesta vahingosta paitsi milloin vuokranantaja osoittaa, ettei huoneiston puutteellinen kunto tai sen käyttöön saamisen viivästyminen ole aiheutunut vuokranantajan laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta.

Milloin huoneisto on sopimusehdon mukaan vuokrattu siinä kunnossa, jossa se oli sopimusta tehtäessä, voi vuokralainen silti käyttää 10 §:ssä mainittua oikeutta tai vedota 11 §:ssä säädettyyn oikeuteen, jos hän sopimuksen tehdessään ei tiennyt huoneistossa olevasta puutteellisuudesta eikä olisi tavallista huolellisuutta käyttäen voinut sitä havaita.

Jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, sopimus lakkaa.

Jos huoneiston tuhoutuminen tai sen käytön kieltäminen aiheutuu vuokranantajan laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, vuokralaisella on oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Milloin vuokrasopimus lakkaa 1 momentin nojalla ennen kuin vuokralaisella on oikeus saada huoneisto haltuunsa eikä vuokranantaja tuhoutumisesta tai kiellosta tiedon saatuaan viipymättä ilmoita siitä vuokralaiselle, tällä on oikeus saada korvaus vuokranantajan menettelystä hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Asuinhuoneiston vuokralaiselle tämän luvun säännösten mukaan kuuluvaa oikeutta ei saa sopimuksella rajoittaa. Vuokranantaja ja vuokralainen saavat kuitenkin sopia ajasta, jonka kuluessa 10 §:n 1 tai 2 momentissa tarkoitettu puutteellisuus on korjattava, sekä vuokran alennuksesta tai vuokranmaksusta vapautumisesta siltä ajalta, jonka vuokranantaja tarvitsee saattaakseen huoneiston sopimuksessa edellytettyyn kuntoon.

Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen.

Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka hän tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.

Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle myös vahingon, jonka huoneistossa hänen luvallaan oleskeleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle. Vuokralainen ei kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa vuokranantajan toimesta taikka rakennuksen, huoneiston tai sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan lukuun tehtävän työn suorittaja.

Mitä 1-3 momentissa on säädetty, koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.

Vuokralaisen maksettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuullista ottaen huomioon vahinkoon johtaneet syyt, vuokralaisen mahdollisuudet ennakoida ja estää vahingon syntyminen, olemassa olevat vakuutukset ja vakuutusmahdollisuudet sekä muut seikat.

Ehto, jolla vuokralaisen vastuu asuinhuoneistoksi vuokratulle huoneistolle aiheutuneesta vahingosta sovitaan ankarammaksi kuin tässä pykälässä on säädetty, on mitätön.

Vuokralaisen on viipymättä ilmoitettava vuokranantjaalle huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä.

Jos huoneisto jätetään käyttämättä pitkäksi aikaa, vuokralaisen on ilmoitettava siitä vuokranantajalle ja varattava tälle mahdollisuus päästä huoneistoon.

Vuokralainen, joka laiminlyö 1 tai 2 momentissa tarkoitetun ilmoituksen tai pääsymahdollisuuden varaamisen, vastaa laiminlyönnistään aiheutuneesta vahingosta.

Ehto, jolla vuokralaisen asuinhuoneistoa koskeva ilmoittamisvelvollisuus sovitaan laajemmaksi kuin tässä pykälässä on säädetty, on mitätön.

Huoneiston kunnon tai hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon.

Jos huoneisto on vapaa vuokrattavaksi tai se on tarkoitus myydä, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa hänelle ja vuokralaiselle sopivana aikana.

Jos vuokranantaja haluaa suorittaa huoneistossa korjaus- tai muutostyön, hänen on ilmoitettava siitä vuokralaiselle. Työtä ei saa aloittaa ennen kuin kuuden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan kalenterikuukauden alusta. Jos vuokralainen ilmoituksen tekemisen jälkeen vaihtuu, myös uudelle vuokralaiselle on ilmoitettava työstä, mutta hänen osaltaan ei lasketa uutta määräaikaa.

Vuokralaisella on oikeus 14 päivän kuluessa ilmoituksen saamisesta purkaa sopimus päättymään silloin, kun korjaus- tai muutostyöhön aikaisintaan saadaan ryhtyä.

Korjaus- tai muutostyö, joka ei aiheuta olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden käyttämisessä, saadaan kuitenkin suorittaa, jos vuokranantaja ilmoittaa siitä vuokralaiselle vähintään 14 päivää ennen työn aloittamista. Tällöin ei vuokralaisella ole 2 momentissa tarkoitettua oikeutta purkaa sopimusta.

Irtisanomisen jälkeen ei 1 tai 3 momentissa tarkoitettua työtä saa suorittaa ilman vuokralaisen suostumusta.

Vuokrasopimuksen ehto, jolla asuinhuoneiston vuokralaiselle tämän pykälän mukaan kuuluvaa oikeutta rajoitetaan, on mitätön.

Edellä 18 §:ssä säädettyjen määräaikojen estämättä vuokranantaja saa välittömästi suorittaa sellaisen korjaustyön, jota ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää.

Mitä 18 §:ssä on säädetty, ei koske korjaus- tai muutostyötä, josta vuokranantaja ja vuokralainen ovat erikseen sopineet.

Jos huoneiston kunnon tai hoidon valvomisesta, huoneiston näyttämisestä taikka tässä luvussa tarkoitetusta korjaus- tai muutostyöstä aiheutuu vuokralaiselle vahinkoa, hänellä on oikeus vuokran alennukseen tai vuokran maksusta vapautumiseen sekä vahingonkorvaukseen. Tätä oikeutta vuokralaisella ei kuitenkaan ole, jos huoneistossa on suoritettava korjaus- tai muutostyö sellaisen vahingon takia, josta vuokralainen vastaa.

Vuokranantajan tulee huolehtia siitä, ettei 1 momentissa tarkoitetusta toimenpiteestä aiheudu vuokralaiselle suurempaa haittaa kuin toimenpiteen suorittamiseksi on välttämätöntä.

Ehto, jolla vuokralaiselle tämän pykälän mukaan kuuluvaa oikeutta rajoitetaan ennen kuin peruste vuokran alennukseen tai sen maksusta vapautumiseen taikka vahingonkorvaukseen on ilmennyt, on mitätön.

Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa luovuttaa asuinhuoneistoa toisen käytettäväksi, ellei jäljempänä tässä luvussa toisin säädetä.

Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa enintään puolet asuinhuoneistosta toisen käytettäväksi, jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Samoin edellytyksin hän saa ilman vuokranantajan lupaa käyttää asuinhuoneistoa yhteisenä asuntona puolisonsa, lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa.

Vuokrasopimuksen ehto, jolla rajoitetaan vuokralaiselle 2 momentin mukaan kuuluvaa oikeutta, on mitätön.

Vuokralainen saa luovuttaa asuinhuoneiston toisen käytettäväksi enintään kahdeksi vuodeksi, kun vuokralainen toimensa, työnsä, opintojensa tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta.

Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen 1 momentissa tarkoitettua luovutusta kirjallisesti ilmoitettava asiasta vuokranantajalle. Jollei vuokranantaja hyväksy luovutusta, hänen on 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman syyn, sen on kiellettävä luovutus. Jos alioikeus hylkää vuokranantajan kanteen, vuokranantajan muutoksenhakemus ei estä huoneiston hallinnan luovuttamista.

Vuokrasopimuksen ehto, jolla kielletään vuokralaiselta hänelle 1 momentin mukaan kuuluva oikeus, on mitätön.

Jos huoneisto on asuntotuotantolain 15 f§:n tai asuntojen perusparantamisesta annetun lain 22 §:n taikka vuokra-asuntojen omaksilunastamisesta annetun lain (82/82) 20 §:n mukaan käyttö- ja luovutusrajoitusten alainen, on 21 tai 22 §:n nojalla tapahtuvaan huoneiston tai sen osan hallinnan luovuttamiseen sovellettava myös, mitä asuntotuotantolain 15 e §:n 1 tai 2 momentissa taikka asuntojen perusparantamisesta annetun lain 20 §:n 1 tai 2 momentissa taikka vuokra-asuntojen omaksilunastamisesta annetun lain 18 tai 19 §:ssä on säädetty.

Henkilö, jolle vuokralainen on luovuttanut huoneiston tai sen osan hallinnan, vastaa sellaisesta vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos vuokranantaja olisi vuokrannut huoneiston hänelle. Jollei vuokranantajan kanssa ole sovittu toisin, vuokralainen vastaa edelleen vuokrasopimuksen mukaan hänelle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta, jonka luovutuksensaaja on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle.

Ehto, jolla vuokralaisen vastuu huoneistoa kohdanneesta vahingosta sovitaan laajemmaksi kuin tässä pykälässä on säädetty, on mitätön.

Asuinhuoneiston vuokran tulee olla kohtuullinen. Kohtuullisuutta harkittaessa on otettava huomioon paikkakunnalla vuokra-arvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä maksetut vuokrat sekä huoneiston vuokra-arvoon vaikuttavat korottavat ja alentavat seikat.

Asuntotuotantolain 15 e§:n 1 momentin tai asuntojen perusparantamisesta annetun lain 20§:n 2 momentin mukaan vuokra-asuntona käytettävän huoneiston vuokraan on lisäksi sovellettava, mitä siitä on erikseen säädetty.

Sovitun vuokran korottamisesta tai alentamisesta säädetään jäljempänä.

Valtioneuvosto voi asuntoneuvoston vuokrajaostoa kuultuaan antaa yleisohjeen kohtuullisina pidettävistä asuinhuoneistojen vuokrista eri paikkakunnilla ja huoneiston vuokra-arvoa korottavista tai alentavista perusteista vuokrasta sovittaessa tai päätettäessä (tasoyleisohje).

Valtioneuvoston on asuntoneuvoston vuokrajaostoa kuultuaan ainakin kerran kalenterivuodessa todettava, onko kiinteistökustannusten muutokset huomioon ottaen perusteltua aihetta asuinhuoneistojen vuokrien korottamiseen, sekä annettava yleisohje korotusten enimmäismääristä ja ajankohdasta (korotusyleisohje).

Korotusyleisohjeesta päätettäessä kiinteistökustannuksina otetaan huomioon varsinaiset hoitomenot sekä pääomakustannukset, joihin lasketaan myös vuokraan sisältyvä kohtuullinen keskimääräinen tuotto.

Milloin kiinteistökustannuksia on valtion toimenpitein alennettu tai ne ovat muuten pysyvästi alentuneet niin, että on perusteltua aihetta vuokrien alentamiseen, valtioneuvosto voi asuntoneuvoston vuokrajaostoa kuultuaan päättää, että vuokrat alenevat valtioneuvoston päätöksessä mainittavasta ajankohdasta päätöksessä ilmoitettavalla määrällä.

Tasoyleisohjeissa mainitut vuokrien määrät alenevat vastaavasti 1 momentissa tarkoitetussa päätöksessä ilmoitettavalla määrällä päätöksessä mainittavasta ajankohdasta lukien.

Valtioneuvoston on ilmoitettava 1 momentissa tarkoitetun päätöksen antamisesta viipymättä eduskunnan puhemiehelle. Tämän on saatettava se eduskunnan tietoon heti tai, jollei eduskunta ole koolla, niin pian kuin se on kokoontunut. Päätös on kumottava, jos eduskunta niin päättää.

Jos asuinhuoneisto vuokrataan ensimmäisen kerran tai jos vähintään kaksi vuotta on kulunut siitä, kun huoneisto viimeksi on ollut vuokrattuna, taikka jos huoneistossa on tehty peruskorjaus tai siihen verrattava muu korjaustyö, vuokrasta saadaan sopia ottaen huomioon 25 §:ssä tarkoitetut perusteet.

Milloin on kulunut vähemmän kuin kaksi vuotta siitä, kun asuinhuoneisto viimeksi on ollut vuokrattuna, ja huoneisto vuokrataan uudelleen, ei vuokraa saa sopia perittäväksi uudelta vuokralaiselta enempää kuin edelliseltä vuokralaiselta olisi saatu sopia perittäväksi, jos vuokrasuhde olisi jatkunut.

Jos vuokranantaja haluaa korottaa 2 momentissa säädetyllä perusteella määräytyvää vuokraa, hänen on vuokrasopimusta tehtäessä ilmoitettava korotusvaatimuksesta ja sen perusteesta vuokralaiselle sekä kuukauden kuluessa vuokrasuhteen alkamisesta saatettava korotusvaatimuksensa tuomioistuimen tutkittavaksi. Jos tuomioistuin hyväksyy korotuksen, se tulee voimaan vuokrasuhteen alkamisesta lukien.

Jos vuokranantaja haluaa korottaa vuokrasuhteen aikana asuinhuoneiston vuokraa korotusyleisohjeen perusteella, hänen tulee kirjallisesti ilmoittaa vuokralaiselle korotuksen peruste ja uusi vuokra. Korotus tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta.

Jos vuokranantaja haluaa vuokrasuhteen aikana korottaa asuinhuoneiston vuokraa enemmän kuin korotusyleisohjeessa on mainittu, hänen on kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle korotuksen peruste ja uusi vuokra. Jollei vuokranantaja ole kuukauden kuluessa korotusilmoituksen tekemisestä saattanut korotusvaatimusta tuomioistuimen tutkittavaksi, korotusvaatimus on tehoton. Korotus tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta.

Tuomioistuimen vahvistus vuokran korottamiselle ei kuitenkaan ole tarpeen, jos vuokran korotuksesta on sovittu 28 §:n 1 momentissa tarkoitetun korjaustyön johdosta.

Mitä 1 momentissa on säädetty, ei koske lämmöstä, vedestä tai muusta huoneiston käyttöön kuuluvasta etuudesta suoritettavan korvauksen sellaista korotusta, joka perustuu kulutuksen kasvuun tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän lisääntymiseen, jos etuus on vuokrasopimuksessa sovittu erikseen korvattavaksi kulutuksen tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella. Kunkin maksukauden kulutuksen määrä on ilmoitettava vuokralaiselle.

Jos asuinhuoneiston vuokranantaja on vuokrasuhteen aikana vaatinut vuokran korottamista, vuokralaisella on oikeus kuukauden kuluessa vaatimuksesta tiedon saatuaan irtisanoa vuokrasopimus. Milloin korotusvaatimus on saatettu tuomioistuimen tutkittavaksi, vuokralainen saa irtisanoa vuokrasopimuksen kuukauden kuluessa siitä, kun korotetun vuokran maksamista koskeva täytäntöönpanokelpoinen vaatimus on hänelle esitetty.

Vuokralaisella on oikeus suorittaa vuokra entisen suuruisena vuokrasuhteen päättymiseen saakka.

Vuokralainen voi saattaa asuinhuoneiston vuokran kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Vuokranantaja ei saa irtisanoa vuokrasopimusta sinä aikana kun asia on alioikeuden tutkittavana.

Vaatimusta vuokran kohtuullisuuden tutkimisesta ei voida panna vireille vuokrasuhteen päätyttyä.

Asuinhuoneiston vuokran määrää koskeva asia on ratkaistava 25 §:ssä säädettyjä perusteita noudattaen sekä ottaen huomioon taso- ja korotusyleisohjeet. Vuokran määrää ei saa muuttaa, jos se poikkeaa kohtuullisena pidettävästä vuokrasta vain vähän.

Tuomioistuimen on päätöksessään määrättävä, mistä ajankohdasta muutettu vuokra tulee voimaan. Jos vuokran määrää koskevaan alioikeuden päätökseen haetaan muutosta, vuokra kuitenkin maksetaan entisen suuruisena siihen saakka, kun hovioikeuden ratkaisu asiassa on annettu, jollei toisin sovita.

Jos tuomioistuin päättää alentaa vuokraa, sen tulee huomioon ottaen vuokran alennuksen määrän, alentamisen perusteet ja muut asiassa ilmenneet seikat viran puolesta samalla määrätä, onko vuokranantajan kokonaan tai osaksi palautettava liikaa maksettu vuokra. Palautusta ei kuitenkaan saa määrätä aikaisemmalta ajalta kuin vuokran alentamisvaatimuksen tiedoksiantamista lähinnä edeltäneiltä kahdelta vuodelta.

Jos asuinhuoneiston vuokraa on korotettu ilman tuomioistuimen vahvistusta, vaikka vahvistus olisi tämän lain mukaan ollut tarpeen, on vuokraa palautettava siltä osin kuin vuokra ylittää 33 §:n 1 momentin nojalla määrättävän vuokran. Palautusta ei kuitenkaan saa määrätä aikaisemmalta ajalta kuin alentamis- tai palautusvaatimuksen tiedoksiantamista lähinnä edeltäneiltä kolmelta vuodelta. Milloin palauttaminen olisi kohtuutonta, tuomioistuin voi määrätä, että vain osa liikaa peritystä vuokrasta on palautettava tai ettei palautusta ole suoritettava. Jos tuomioistuin päättää alentaa ilman tuomioistuimen vahvistusta korotettua vuokraa, sen on samalla määrättävä vuokran palauttamisesta. Ilman tuomioistuimen vahvistusta korotetun vuokran palauttamista voidaan myös erikseen vaatia kanteella. Tällöin kanne on pantava vireille viimeistään vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.

Ehto, jolla asuinhuoneiston vuokralaiselle tämän luvun mukaan kuuluvia oikeuksia rajoitetaan, on mitätön.

Mitä 28 §:n 3 momentissa, 29 ja 30 §:ssä on säädetty, ei sovelleta asuntotuotantolain 15 e§:n 1 momentin tai asuntojen perusparantamisesta annetun lain 20 §:n 2 momentin mukaan vuokra-asuntona käytettävän asuinhuoneiston vuokralaiselta perittävään vuokraan sinä aikana, joksi laina on myönnetty, ellei asuntotuotantolain 15 j §:stä, asuntolainoitettuun vuokrataloon kohdistuvista väliaikaisista rajoituksista annetusta laista (1082/75) taikka asuntojen perusparantamisesta annetusta laista (34/79) taikka niiden nojalla annetuista säännöksistä tai määräyksistä muuta johdu.

Milloin 1 momentissa tarkoitetun asuinhuoneiston vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa, hänen on ilmoitettava siitä vuokralaiselle kirjallisesti. Samalla on ilmoitettava korotuksen peruste ja uusi vuokra. Korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta.

Vuokranantajan ei kuitenkaan tarvitse erikseen ilmoittaa lämmöstä, vedestä tai muusta huoneiston käyttöön kuuluvasta etuudesta suoritettavan korvauksen sellaisesta korotuksesta, joka perustuu kulutuksen kasvuun tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän lisääntymiseen, jos etuus on vuokrasopimuksessa sovittu korvattavaksi erikseen kulutuksen tahi huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella. Kunkin maksukauden kulutuksen määrä on ilmoitettava vuokralaiselle.

Rahana suoritettava vuokra on maksettava viimeistään toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, jollei maksuajasta ole toisin sovittu. Vuokranmaksukautena pidetään kuukautta tai muuta ajanjaksoa, jolta vuokra sopimuksen mukaan on maksettava.

Muuna kuin rahana suoritettavan vuokran maksamisesta on sovittava erikseen.

Rahana maksettava vuokra saadaan aina suorittaa posti- tai pankkisiirron välityksellä taikka postiosoituksena. Suorituksen katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jonka posti tai pankki on merkinnyt maksupäiväksi maksajalle annettavaan kuittiin tai jona vuokranantajan osoitteella varustettu postiosoitus on maksajan saaman kuitin mukaan jätetty postin kuljetettavaksi.

Jos vuokra suoritetaan muulla kuin 1 momentissa mainitulla tavalla, vuokranantajan on annettava siitä vuokralaiselle kuitti.

Huoneiston sijaintipaikkakunnalla vuokra saadaan suorittaa vuokranantajan asunnossa, hänen liikehuoneistossaan tai hänen määräämässään muussa paikassa.

Ehto, jolla vuokralaista kielletään käyttämästä 1 momentissa mainittua vuokranmaksutapaa, on mitätön.

Vuokrasopimusta tehtäessä vuokranantaja saa erityisestä syystä vaatia vuokran suoritettavaksi ennakolta. Ehto, jonka mukaan vuokralaisen on suoritettava vuokraennakkoa vuokrasuhteen kestäessä, on mitätön.

Ehto, jonka mukaan asuinhuoneiston vuokralaisen on suoritettava vuokraa ennakolta pitemmältä ajalta kuin yhdeltä vuokranmaksukaudelta, on mitätön.

Vakuuden vaatimisesta vuokrasopimuksen ehtojen täyttämisestä säädetään 101 §:ssä.

Milloin rakennus, jossa on vuokralle annettu huoneisto, tai osakkeet, jotka oikeuttavat vuokralle annetun huoneiston hallintaan, vapaaehtoisesti luovutetaan toisen omistukseen, sitoo vuokrasopimus luovutuksen saajaa, jos luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä tai jos vuokralainen on ennen luovutusta ottanut huoneiston haltuunsa taikka jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on voimassa kiinnitys. Vastaavasti vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa, jos omistusoikeus siirtyy aviooikeuden, naimaosan, testamentin tai perintöoikeuden nojalla taikka yhteisomistussuhteen purkamisen johdosta.

Mitä 1 momentissa on säädetty omistusoikeuden luovutuksesta tai siirtymisestä, koskee vastaavasti sellaisen muun oikeuden luovutusta tai siirtymistä, jonka perusteella vuokranantajalla on ollut oikeus antaa huoneisto vuokralle.

Vuokrasopimus, joka 1 tai 2 momentin mukaan ei sido uutta omistajaa tai 2 momentissa tarkoitetun oikeuden saajaa, pysyy kuitenkin voimassa, jollei asianomainen pura sopimusta kuukauden kuluessa saannostaan tai siitä myöhäisemmästä ajankohdasta, jona hän sai tiedon vuokrasopimuksesta.

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen tämän pykälän mukaista oikeutta, on mitätön.

Pakkohuutokaupalla myydyn kiinteistön ostajalla on oikeus purkaa kiinteistöön kuuluvan huoneiston vuokrasopimus kuukauden kuluessa siitä, kun hän on ottanut kiinteistön haltuunsa ja saanut tiedon vuokrasopimuksesta, jollei pakkohuutokaupassa ole tehty ehtoa huoneenvuokrasopimuksen pysyvyydestä. Mitä edellä on säädetty kiinteistöstä, koskee vastaavasti tontinvuokraoikeutta sekä sellaista vuokraoikeutta rakennuksineen, joka ulosmitataan niin kuin kiinteä omaisuus.

Sama oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen on vuokralle annetun huoneiston käsittävän rakennuksen tai huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla, jos rakennus tai osakkeet ulosmitataan ja myydään niin kuin irtaimen omaisuuden ulosmittaamisesta ja myymisestä on säädetty.

Jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat moitekanteen johdosta joutuneet pois huoneiston vuokralle antaneelta taikka siltä, jolle rakennus tai osakkeet ovat tältä siirtyneet, oikealla omistajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa moitekanteen johdosta annetun tuomion lainvoimaiseksi tulemisesta tai saman ajan kuluessa siitä, kun hän on tuomion lainvoimaiseksi tulemisen jälkeen saanut sopimuksesta tiedon.

Oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen on myös sillä, joka yhtiöjärjestyksen määräyksen nojalla on lunastanut huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jos vuokrasopimus on tehty sinä aikana, jona lunastusoikeus oli voimassa. Vuokrasopimus on purettava kuukauden kuluessa osakkeiden lunastamisesta tai siitä, kun lunastaja on saanut osakkeiden lunastamisen jälkeen tiedon sopimuksesta.

Mitä 41 tai 42 §:ssä on säädetty, ei sovelleta asuntotuotantolain 15 e §:n 1 momentin tai asuntojen perusparantamisesta annetun lain 20 §:n 2 momentin mukaan vuokra-asuntona käytettävään huoneistoon sinä aikana, jonka huoneisto on asuntotuotantolain 15 f §:n tai asuntojen perusparantamisesta annetun lain 22 §:n mukaan käyttö- ja luovutusrajoitusten alainen.

Kirjallisesti tehdyn vuokrasopimuksen ehto tai sopimukseen tehty muutos ei ole voimassa uutta omistajaa kohtaan, jos ehdosta tai muutoksesta ei ole tehty merkintää vuokranantajan sopimuskappaleeseen eikä uusi omistaja luovutuksen tapahtuessa tiennyt ehdosta tai muutoksesta. Ehto tai muutos tulee kuitenkin uutta omistajaa sitovaksi, jollei hän ilmoita vuokralaiselle kuukauden kuluessa ehdosta tai muutoksesta tältä tiedon saatuaan, ettei hän sitä hyväksy.

Jos vuokranantaja tekee tässä pykälässä tarkoitetun ilmoituksen, vuokralaisella on kuukauden kuluessa sen jälkeen oikeus purkaa sopimus.

Kun vuokrasopimus 40-42 tai 44 §:ssä tarkoitetusta syystä päättyy, vuokralaisella on oikeus saada hänelle vuokrasuhteen päättymisestä aiheutuneesta vahingosta korvaus siltä vuokranantajalta, jonka laiminlyönnistä vuokrasuhteen päättymisperuste on aiheutunut tai joka päättymisperusteen syntyessä muuten oli vuokralaiseen nähden vastuussa vuokrasuhteen pysyvyydestä. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole oikeutta vahingonkorvaukseen, jos hän itse vuokrasopimusta tehtäessä tiesi tai hänen tuolloin olisi pitänyt tietää vuokrasuhteen päättymisperusteesta.

Jos vain osa huoneistosta on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta, vuokralaisella on oikeus saada 1 momentissa säädetyin edellytyksin korvaus vahingostaan sekä lisäksi vuokra kohtuullisesti alennetuksi. Vuokralaisella on kuitenkin myös oikeus purkaa sopimus kuukauden kuluessa siitä, kun osa huoneistosta on joutunut pois hänen hallinnastaan, jos tällä on vuokralaiselle olennainen merkitys.

Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan, ellei jäljempänä tässä luvussa toisin säädetä.

Jos vuokranantaja ilman riittävänä pidettävää syytä epää luvan vuokraoikeuden siirtämiseen tai ei anna vastausta seitsemän päivän kuluessa luvan pyytämisestä, vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus kuukauden kuluessa siitä, kun lupa evättiin taikka aika vastauksen antamiseen päättyi.

Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa, hänen on välittömästi ilmoitettava tästä kirjallisesti vuokranantajalle. Jos vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa, hän vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena siitä lukien, kun hän on kirjallisesti ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle.

Ehto, jolla vuokralaiselta kielletään hänelle tämän pykälän mukaan kuuluva oikeus, on mitätön.

Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää asuinhuoneiston vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle puolisolleen, lapselleen tai vanhemmalleen, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa.

Siirron ilmoittamisesta ja vuokralaisen vapautumisesta velvollisuuksistaan säädetään 46 §:n 3 momentissa.

Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokraoikeuden siirtoa, hänen tulee kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Kun oikeus vuokrasuhteen siirtämiseen on saatettu tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman syyn, sen on kiellettävä vuokraoikeuden siirtäminen.

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen tämän pykälän mukaista oikeutta, on mitätön.

Jos asuinhuoneiston vuokralainen kuolee, vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin, jollei jäljempänä toisin säädetä, ja hänen kuolinpesänsä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä. Kuolinpesä voi kuitenkin aina sanoa sopimuksen irti niin kuin toistaiseksi voimassa olevasta vuokrasopimuksesta on säädetty. Jos vuokralainen oli vuokrannut huoneiston yhdessä toisen henkilön kanssa, tämä irtisanomisoikeus kuuluu kuolinpesälle ja eloon jääneelle vuokralaiselle yhteisesti.

Jos vuokralaiselta on jäänyt 47 §:ssä mainittu, huoneistossa asuva perheenjäsen, tällä on oikeus kuolinpesän asemesta jatkaa vuokrasuhdetta, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa sitä. Samanlainen oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen on huoneistossa asuvalla henkilöllä, joka oli vuokrannut huoneiston yhdessä kuolleen vuokralaisen kanssa.

Ehto, jolla rajoitetaan kuolinpesän, perheenjäsenen tai vuokralaisen tämän pykälän mukaista oikeutta, on mitätön.

Vuokrasuhteen jatkamista 48 §:n 2 momentin nojalla haluavan perheenjäsenen tai vuokralaisen on kolmen kuukauden kuluessa kuolemantapauksesta kirjallisesti ilmoitettava vuokranantajalle, että vuokrasuhdetta halutaan jatkaa. Kun ilmoitus on tehty, vuokrasuhde päättyy kuolleen vuokralaisen kuolinpesän osalta. Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokrasuhteen jatkamista, hänen tulee kuukauden kuluessa ilmoituksen saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi.

Kun oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen on saatettu tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos vuokranantajan kanne hyväksytään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin vuokrasuhde päättyy, ja velvoitettava vastaaja muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.

Ehto, jolla rajoitetaan perheenjäsenen tai vuokralaisen tämän pykälän mukaista oikeutta, on mitätön.

Milloin puolisot, jotka ovat vuokranneet huoneiston käytettäväksi yhteisenä asuntonaan, tuomitaan asumuseroon tai avioeroon taikka puolisoiden yhteiselämä määrätään tuomioistuimen päätöksellä lopetettavaksi, tuomioistuin voi samalla määrätä, että se puolisoista, jonka olosuhteet huomioon ottaen on katsottava tarvitsevan huoneistoa enemmän, saa jatkaa vuokrasuhdetta, sekä vapauttaa toisen puolison vuokrasuhteesta aiheutuvista velvollisuuksista. Mitä edellä on säädetty, on vastaavasti voimassa, kun toinen puolisoista on vuokrannut huoneiston, jota käytetään puolisoiden yhteisenä asuntona.

Ennen 1 momentissa tarkoitetun määräyksen antamista on vuokranantajalle varattava tilaisuus tulla kuulluksi. Määräystä ei saa antaa, jos vuokranantaja saattaa todennäköiseksi, että hänelle aiheutuisi siitä vahinkoa tai huomattavaa haittaa.

Jos vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään 14 päivän määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä tai vuokralainen samassa määräajassa asettanut velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus.

Milloin vuokralainen asettaa vakuuden myöhemmin kuin 1 momentissa on säädetty, oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

Kun vuokrasopimus purkautuu 1 momentissa mainitulla perusteella, vuokranantajalla on oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy irtisanomisen perusteella irtisanomisajan kuluttua. Irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin ole sovittu tai jäljempänä toisin säädetä.

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on irtisanomisaika kolme kuukautta (vuokranantajan irtisanomisaika) ja vuokralaisen irtisanoessa sopimuksen yksi kuukausi (vuokralaisen irtisanomisaika) .

Jos asuinhuoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, vuokranantajan irtisanomisaika kuitenkin on kuusi kuukautta.

Ehto, jolla asuinhuoneiston vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.

Asuinhuoneistoa koskeva vuokrasuhde ei pääty vuokranantajan suorittaman irtisanomisen johdosta, jos vuokralainen haluaa edelleen pitää huoneistoa vuokralla, paitsi milloin:

Sinä aikana, jona huoneisto on asuntotuotantolain 15 f §:n tai asuntojen perusparantamisesta annetun lain 22 §:n 1 momentin mukaan käyttö- ja luovutusrajoitusten alainen, oikeuteen irtisanoa vuokralainen on sovellettava, mitä asuntotuotantolain 15 e §:n 4 momentissa tai asuntojen perusparantamisesta annetun lain 20 §:n 3 momentissa on säädetty.

Kun puolisot asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa asuinhuoneistossa, ei puoliso saa irtisanoa vuokrasopimusta ilman toisen puolison suostumusta. Jos puolison suostumusta ei saada hankaluudetta, ei suostumusta tarvita.

Jos puoliso ilman hyväksyttävää syytä kieltäytyy antamasta suostumustaan, tuomioistuin voi antaa luvan irtisanomiseen.

Irtisanomisilmoitus on toimitettava asuinhuoneiston vuokralaiselle kirjallisesti. Irtisanomisilmoituksesta käy myös haaste tai hakemus ulosotonhaltijalle vuokralaisen häätämisestä.

Irtisanomisilmoituksessa on mainittava irtisanomisen peruste ja vuokrasuhteen päättymisajankohta sekä huomautettava vuokralaiselle 53 §:n mukaan kuuluvasta irtisanomissuojasta. Lisäksi siinä on mainittava, että vuokralaisen, joka kiistää 53 §:ssä tarkoitetun irtisanomisperusteen olemassaolon, on kirjallisesti ilmoitettava tästä vuokranantajalle 14 päivän kuluessa irtisanomisajan alkamispäivästä.

Jollei vuokranantaja menettele siten kuin tässä pykälässä on säädetty, irtisanominen on tehoton.

Irtisanomisilmoitus on annettava tiedoksi haasteen tiedoksi antamisesta säädetyssä järjestyksessä tai muutoin todistettavasti.

Vuokralaisen tekemä irtisanomisilmoitus saadaan antaa myös sille, jolle vuokranantaja on antanut tehtäväksi periä vuokran, ei kuitenkaan rahalaitokselle.

Milloin asuinhuoneiston vuokrasopimus irtisanotaan 53 §:ssä mainitulla perusteella ja vuokralainen kiistää perusteen olemassaolon, hänen tulee kirjallisesti ilmoittaa tästä vuokranantajalle 14 päivän kuluessa 52 §:n mukaan määräytyvästä irtisanomisajan alkamispäivästä. Jos vuokranantaja haluaa edelleen vedota irtisanomiseen, hänen tulee kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisajan alkamispäivästä saattaa kysymys vuokrasuhteen lakkaamisesta ja vuokralaisen velvoittamisesta muuttamaan huoneistosta tuomioistuimen ratkaistavaksi. Vuokranantajan tulee näyttää toteen, että irtisanomiseen on irtisanomisilmoituksessa mainittu peruste.

Jollei 1 momentissa tarkoitettua asiaa ole pantu vireille siinä säädetyssä ajassa tai jos tuomioistuin hylkää vuokranantajan vaatimuksen, irtisanominen on tehoton. Jos irtisanomisilmoituksessa mainittu peruste hyväksytään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin vuokrasuhde irtisanomisen johdosta päättyy, ja velvoitettava vuokralainen muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta vedota irtisanomisen perusteen puuttumiseen, on mitätön.

Edellä 1 momentissa tarkoitetun oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin.

Milloin asuinhuoneiston vuokrasuhteen päättymisestä on sovittu 6 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, vuokralaisella on oikeus viimeistään kuukautta ennen sovittua päättymisajankohtaa saattaa sopimuksen päättymisperuste tuomioistuimen tutkittavaksi.

Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin lukuun ottamatta, mitä vuokrasuhteen päättymisestä on sovittu. Jos kanne hylätään, tuomioistuimen on velvoitettava vuokralainen muuttamaan sovittuna päättymisajankohtana tai välittömästi, jos päättymisajankohta on jo mennyt.

Jos tuomioistuin katsoo, että vuokrasuhteen päättymiselle ei ole irtisanomiseen oikeuttavaa perustetta, vuokrasuhde jatkuu irtisanomista edellyttävänä.

Jos vuokralainen häätämistään koskevassa oikeudenkäynnissä näyttää toteen, että irtisanomiseen tai vuokrasopimuksen päättymiseen ilman irtisanomista ei ole 53 §:ssä tarkoitettua vuokralaiselle ilmoitettua tai vuokrasopimuksessa mainittua perustetta, tuomioistuimen on vaikka vuokralainen ei olisikaan 58 §:n 1 momentin mukaisesti kiistänyt irtisanomisperusteen olemassaoloa, julistettava irtisanominen tai vuokrasopimuksen päättymistä koskeva ehto tehottomaksi.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:

Jos 1 momentissa tarkoitetulla menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Mitä 1 momentin 2-6 kohdassa ja 2 momentissa on säädetty, koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.

Vuokranantajan on vedottava purkuperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut hänen tietoonsa. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkuoikeuttaan niin kauan kuin 1 momentin 1 tai 4-6 kohdassa tarkoitettu menettely jatkuu.

Vuokranantajan oikeudesta purkaa sopimus on lisäksi säädetty 40-42 ja 51 sekä 101 §:ssä. Vuokralaisen oikeudesta purkaa vuokrasopimus on säädetty 9, 10, 12, 18 sekä 44-46 §:ssä.

Vuokranantaja ei saa purkaa vuokrasopimusta 61 §:n 1 momentin 3-6 kohdassa mainitulla perusteella, ellei hän ole antanut vuokralaiselle kirjallista varoitusta. Varoitus on annettava tiedoksi siten kuin 57 §:ssä on säädetty irtisanomisilmoituksen tiedoksi antamisesta.

Jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu, vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.

Varoitusta ei kuitenkaan tarvita, jos vuokralaisen 61 §:n 1 momentissa tarkoitettu menettely on toistunut ja hänelle jo aikaisemmin menettelyn johdosta on annettu varoitus taikka jos vuokralainen on 61 §:n 1 momentin 4 tai 6 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.

Vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka hänelle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta 61 §:n 1 momentin nojalla.

Ehto, jonka mukaan vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen muulla kuin tässä laissa säädetyllä perusteella, on mitätön.

Ehto, jonka mukaan vuokralainen on vuokrasopimuksen tultua puretuksi velvollinen maksamaan vuokraa vuokrasuhteen päättymisen jälkeiseltä ajalta, on mitätön.

Vuokranantajan tai vuokralaisen, joka haluaa käyttää tässä laissa säädettyä oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen, on annettava kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.

Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi haasteen tiedoksi antamiselle säädetyssä järjestyksessä tai muuten todistettavasti.

Purkamisilmoituksesta käy myös haaste tai hakemus ulosotonhaltijalle vuokralaisen häätämisestä vuokrasopimuksen purkamisen johdosta.

Vuokrasopimuksen päättymispäivä on se päivä, jona vuokrasuhde päättyy sopimuksen irtisanomisen tai purkamisen johdosta taikka sovitun vuokra-ajan kuluttua.

Muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymispäivää lähinnä seuraava arkipäivä. Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet huoneistosta vuokranantajan käytettäväksi sekä ennen muuttopäivää lähinnä seuraavan kolmannen päivän loppua luovutettava huoneisto kokonaan tämän haltuun.

Jos vuokralaiselle aiheutuu huomattavia vaikeuksia saada toinen asunto muuttopäivään mennessä, tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta siirtää muuttopäivää enintään yhdellä vuodella. Muuttopäivän siirtäminen voidaan rajoittaa koskemaan vain osaa huoneistoa.

Muuttopäivää ei saa siirtää, jos siitä aiheutuu vuokranantajalle tai muulle henkilölle huomattavaa haittaa tai vahinkoa. Muuttopäivää ei myöskään saa siirtää, jos vuokranantajalla on 61 §:n 1 ja 2 momentti huomioon ottaen oikeus purkaa vuokrasopimus tai jos vuokralainen on itse irtisanonut tai purkanut vuokrasopimuksen taikka jos vuokrasopimus 6 §:n mukaisesti päättyy ilman irtisanomista.

Vuokralaisen oikeutta vaatia muuttopäivää siirrettäväksi ei voida sopimuksin rajoittaa.

Muuttopäivän siirtämistä koskeva kanne on pantava vireille tuomioistuimessa viimeistään kuukautta ennen muuttopäivää. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. Jos vuokralaisen vaatimus muuttopäivän siirtämisestä hylätään ja 66 §:ssä tarkoitettu muuttopäivä on mennyt, tuomioistuimen on velvoitettava vuokralainen muuttamaan huoneistosta välittömästi.

Milloin vuokranantaja on pannut vireille 58 §:ssä tarkoitetun kanteen tai vuokralainen on 60 §:ssä tarkoitetussa oikeudenkäynnissä vaatinut irtisanomisperusteen selvittämistä, vuokralainen voi samassa yhteydessä vaatia muuttopäivän siirtämistä.

Kun muuttopäivää on siirretty, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin enintään tuomioistuimen määräämään muuttopäivään saakka ja päättyy ilman irtisanomista. Siirtäessään muuttopäivää tuomioistuimen on velvoitettava vuokralainen muuttamaan vuokrasuhteen päättyessä.

Jälleenvuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun vuokralainen vuokrasopimuksen tai vuokranantajan erikseen antaman luvan perusteella vuokraa koko asuinhuoneiston edelleen. Vuokralainen, joka antaa huoneiston edelleen vuokralle, on jälleenvuokrasuhteen vuokranantaja ja huoneiston häneltä vuokralle ottanut jälleenvuokrasuhteen vuokralainen. Jälleenvuokrasuhteen vuokranantajan ja hänen vuokranantajansa kesken on ensivuokrasuhde.

Jälleenvuokrasuhteeseen ja ensivuokrasuhteeseen sovelletaan, mitä muualla tässä laissa säädetään huoneenvuokrasuhteesta, jollei tämän luvun säännöksistä muuta johdu.

Vuokrasopimuksen ehto, jolla rajoitetaan jälleenvuokrasuhteen vuokralaiselle tämän luvun mukaan kuuluvaa oikeutta, on mitätön.

Jälleenvuokrasuhteen vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselleen oma vuokranantajansa sekä tälle jälleenvuokrasuhde ja sen vuokralainen. Lisäksi jälleenvuokrasuhteen vuokranantajan on ilmoitettava omalle vuokralaiselleen ensivuokrasopimuksen ehdot.

Vuokrasuhteen purkamisesta tai irtisanomisesta taikka muusta vuokrasuhdetta koskevasta ilmoituksesta vuokranantajan on heti ilmoitettava myös sille jälleenvuokrasuhteen tai ensivuokrasuhteen osapuolelle, johon irtisanomista, purkamista tai ilmoitusta ei ole kohdistettu.

Jos jälleenvuokrasuhteen vuokranantajalla on oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus, saa ensivuokrasuhteen vuokranantaja käyttää samaa purkamisoikeutta, paitsi milloin purkaminen perustuu 61 §:n 1 momentin 1 kohtaan.

Jos ensivuokrasuhteen vuokranantaja haluaa irtisanoa ensivuokrasopimuksen, hänen on tehtävä 56 §:ssä tarkoitettu irtisanomisilmoitus sekä omalle vuokralaiselleen että jälleenvuokrasuhteen vuokralaiselle. Näistä kummallakin on oikeus toisistaan riippumatta 58 §:n mukaisesti kiistää irtisanomisperusteen olemassaolo. Kun irtisanomisperuste on kiistetty, ensivuokrasuhteen vuokranantajan on meneteltävä siten kuin 58 §:ssä on säädetty, jos hän haluaa edelleen vedota irtisanomiseen. Tuomioistuimen on varattava myös sille ensi- tai jälleenvuokrasuhteen vuokralaiselle, joka ei ole kiistänyt irtisanomisperusteen olemassaoloa, tilaisuus tulla kuulluksi asiassa.

Jollei 72 §:stä muuta johdu, on jälleenvuokrasuhteen vuokralaisella oikeus jatkaa hallitsemansa asuinhuoneiston vuokrasuhdetta, jos ensivuokrasuhde päättyisi sinä aikana, jona huoneisto on hänen käytössään, sen johdosta, että:

Jälleenvuokrasuhteen vuokralaisen, joka haluaa käyttää 1 momentissa tarkoitettua oikeutta, on kirjallisesti ilmoitettava tästä ensivuokrasuhteen vuokranantajalle viimeistään yhden kuukauden kuluttua siitä, kun hän on saanut tiedon 1 momentissa tarkoitetusta vuokrasuhteen päättymisperusteesta ja ensivuokrasopimuksen ehdoista. Ilmoitus on annettava vuokranantajalle tiedoksi 57 §:ssä säädetyllä tavalla. Vuokrasuhteet eivät pääty ennen kuin edellä tarkoitettu määräaika on kulunut.

Jos ensivuokrasuhteen vuokranantaja haluaa vastustaa vuokrasuhteen jatkamista, hänen tulee saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi kuukauden kuluessa siitä, kun jälleenvuokrasuhteen vuokralainen on 2 momentin mukaisesti ilmoittanut haluavansa jatkaa vuokrasuhdetta.

Jos kysymys jälleenvuokrasuhteen vuokralaisen oikeudesta saada jatkaa 74 §:n 1 momentin mukaisesti vuokrasuhdetta on saatettu tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana ensivuokrasopimuksen mukaisin ehdoin. Ensivuokrasopimuksen ehtoa, jonka mukaan huoneisto on annettava edelleen vuokralle tai käytettävä työntekijän palkkaetuasuntona ei kuitenkaan sovelleta. Jos vuokranantajan kanne hyväksytään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin jälleenvuokrasuhteen vuokralaisen oikeus asua huoneistossa päättyy, ja velvoitettava hänet tällöin muuttamaan huoneistosta.

Jos jälleenvuokrasuhteen vuokralainen 74 §:n 1 momentin mukaisesti saa jatkaa hallitsemansa asuinhuoneiston vuokrasuhdetta, siihen sovelletaan tämän lain asuinhuoneistoa koskevia säännöksiä ja sen ehdot ovat muutoin samat kuin ensivuokrasuhteessa. Ensivuokrasopimuksen ehtoa, jonka mukaan huoneisto on annettava edelleen vuokralle tai käytettävä työntekijäin palkkaetuasuntona, ei kuitenkaan sovelleta. Jos jälleenvuokrasopimus oli määräaikainen, vuokralaisen oikeus jatkaa huoneiston vuokrasuhdetta kestää kuitenkin enintään tämän määräajan loppuun.

Muussa kuin 74 ja 75 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa jälleenvuokrasuhteen vuokralaisen vuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin ensivuokrasuhde.

Mitä 71-76 §:ssä on säädetty, on sovellettava myös, milloin työntekijälle on palkkaan sisältyvänä etuna annettu käytettäväksi sellainen asuinhuoneisto, jota vuokranantaja on kirjallisesti tai suullisesti joko vuokrasopimuksessa tai erikseen antanut luvan käyttää palkkaetuasuntona.

Työsuhdeasunnolla tarkoitetaan työ- tai virkasuhteen perusteella vuokralle annettua asuinhuoneistoa, johon työnantajalla on määräämisvalta vuokranantajana taikka yhteisön jäsenyyden tai osuuden perusteella tahi perustamansa säätiön välityksellä.

Työsuhdeasunnon vuokrasuhteeseen sovelletaan, mitä muualla tässä laissa säädetään huoneenvuokrasuhteesta, jollei tämän luvun säännöksistä muuta johdu.

Työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen ehto, jolla rajoitetaan vuoralaiselle tai hänen perheenjäsenelleen tämän luvun mukaan kuuluvaa oikeutta, on mitätön.

Työsuhdeasunnon vuokralainen ei saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeuttaan eikä muulla tavoin luovuttaa huoneiston hallintaa toiselle. Hän saa kuitenkin ilman vuokranantajan lupaa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona puolisonsa, lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa, jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa.

Mitä 48 ja 49 §:ssä on säädetty vuokralaisen puolison tai muun perheenjäsenen oikeudesta saada jatkaa vuokrasuhdetta vuokralaisen kuoltua taikka mitä 50 §:ssä on säädetty vuokralaisen puolison oikeudesta jatkaa vuokrasuhdetta asumuseron tai avioeron jälkeen, sovelletaan työsuhdeasunnon vuokrasuhteeseen vain, jos jatkamista haluava myös on työ- tai virkasuhteessa vuokralaisen työnantajaan.

Jos on sovittu, että työsuhdeasunnon vuokra peritään sen raha-arvon mukaan, jonka verohallitus on vahvistanut palkkaan luettavalle asuntoedulle ennakonpidätyksen toimittamista varten, vuokranantaja saa ilman tuomioistuimen vahvistusta korottaa vuokraa vastaamaan verohallituksen vahvistamaa uutta raha-arvoa.

Milloin vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa 1 momentin mukaisesti, hänen tulee ilmoittaa kirjallisesti vuokralaiselle korotus, uusi vuokra ja korotuksen ajankohta. Korotus tulee voimaan aikaisintaan sen vuokranmaksukauden alusta, joka lähinnä seuraa ilmoituksen tekemistä.

Milloin työntekijä työ- tai virkasuhteen päätyttyä asuu huoneistossa, vuokra neliömetriltä saadaan ilman tämän lain mukaista tuomioistuimen vahvistusta korottaa enintään niin suureksi, kuin asumistukilain (408/75) nojalla on vahvistettu paikkakunnalla kohtuullisiksi enimmäisasumismenoiksi neliömetriä kohden. Vuokran korotuksesta ilmoittamisesta ja korotuksen voimaantulosta on voimassa, mitä 81 §:n 2 momentissa on säädetty. Näin määrätyn vuokran korottamiseen tai alentamiseen sovelletaan 7 luvun säännöksiä.

Tämän pykälän 1 momentin perusteella korotettua vuokraa ei saa ilman tuomioistuimen vahvistusta periä uudelta vuokralaiselta.

Vuokralaisella on oikeus riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestoajasta on sovittu, irtisanoa työsuhdeasunnon vuokrasopimus päättymään 14 päivän kuluttua irtisanomisen suorittamisesta taikka irtisanomisaikaa noudattamatta irtisanoa vuokrasopimus päättymään samanaikaisesti työ- tai virkasuhteen päättymisen kanssa.

Vuokranantajalla on oikeus riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestoajasta on sovittu, irtisanoa työsuhdeasunnon vuokrasopimus myös sillä perusteella, että työ- tai virkasuhde päättyy. Irtisanomista ei kuitenkaan saa suorittaa ennen kuin työsopimus tai virkasuhde on sanottu irti, purettu tai sen lakkaamisesta on muutoin päätetty. Vuokrasopimusta ei tämän momentin nojalla saa irtisanoa päättymään ennen työ- tai virkasuhteen päättymistä.

Sen jälkeen, kun on kulunut vuosi työ- tai virkasuhteen päättymisestä, vuokrasopimusta ei voida enää irtisanoa 1 momentissa mainitulla perusteella.

Kun vuokranantaja irtisanoo työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen, irtisanomisaika on vuokrasuhteen kestoajasta riippumatta kuusi kuukautta, jos työ- tai virkasuhde, jonka perusteella huoneisto on annettu vuokralle, on kestänyt vähintään vuoden, sekä muussa tapauksessa kolme kuukautta, jollei tässä pykälässä toisin säädetä.

Milloin työnantaja on purkanut työsopimuksen muulla perusteella kuin työntekijän sairauden johdosta taikka jos työntekijä on irtisanonut työsopimuksen tai irtisanomisaikaa noudattamatta purkanut työsopimuksen ilman työsopimuslain (320/70) 43 §:ssä tarkoitettua aihetta, vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta, jos hän irtisanoo vuokrasopimuksen työsuhteen päättymisen johdosta ja jos työsuhde on kestänyt vähintään yhden vuoden. Jos työsuhde on kestänyt vuotta lyhyemmän ajan, irtisanomisaika tässä momentissa tarkoitetussa tapauksessa on yksi kuukausi.

Jos sovittu työ edellyttää asumista määrätyssä kiinteistössä tai huoneistossa ja tämä on kirjallisesti työsopimuksessa tai vuokrasopimuksessa todettu, vuokranantajan irtisanomisaika työ- tai virkasuhteen kestoajasta riippumatta on yksi kuukausi hänen irtisanoessaan vuokrasopimuksen työ- tai virkasuhteen päättymisen johdosta.

Kun työsuhdeasunnon vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen työ- tai virkasuhteen päättymisen johdosta palvelussuhteen kestäessä, irtisanomisaika alkaa sen kalenterikuukauden viimeisenä päivänä, jonka aikana työsopimuksen tai virkasuhteen irtisanomisaika alkaa kulua tai työsopimus tai virkasuhde ilman irtisanomista päättyy. Irtisanomisaika on kuitenkin aina vähintään yksi kuukausi laskettuna vuokrasopimuksen irtisanomisen suorittamisesta eteenpäin.

Ehto, jolla 85 §:n tai tämän pykälän mukaista irtisanomisaikaa lyhennetään, on mitätön.

Siksi ajaksi, jonka vuokrasuhde vuokranantajan irtisanottua vuokrasopimuksen jatkuu kauemmin kuin työ- tai virkasuhde, vuokranantaja saa tärkeän syyn niin vaatiessa antaa vuokralaisen käytettäväksi muun soveliaan asunnon. Tästä aiheutuvat muuttokustannukset maksaa vuokranantaja.

Milloin vuokranantaja on irtisanonut vuokrasopimuksen työ- tai virkasuhteen päättymisen johdosta, muuttopäivää saadaan siirtää 67 ja 68 §:ssä säädetyillä edellytyksillä vain, jos työ- tai virkasuhteen päättymisen syynä on ollut vuokralaisen sairaus, työkyvyttömyys tai siirtyminen vanhuuseläkkeelle. Muuttopäivän siirtämistä koskeva kanne on kuitenkin tällöin pantava vireille tuomioistuimessa viimeistään 14 päivää ennen muuttopäivää. Muuttopäivää ei kuitenkaan saa siirtää, kun on kysymys 85 §:n 3 momentissa tarkoitetusta asunnosta.

Jos vuokralainen luovuttaa osan hallinnassaan olevasta huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan, sovelletaan tällaiseen alivuokrasuhteeseen, mitä muualla tässä laissa säädetään huoneenvuokrasuhteesta, jollei tämän luvun säännöksistä muuta johdu.

Alivuokrasuhteeseen ei sovelleta 21, 22, 53, 58 eikä 60 §:ää.

Mitä alivuokrasuhteesta on voimassa, sovelletaan myös vuokrasopimukseen, joka koskee kaksi huoneistoa käsittävässä omakotitalossa olevaa asuinhuoneistoa, jos rakennuksen omistaja tai koko rakennuksen vuokralle ottanut taikka muu haltija itse asuu toisessa huoneistoista.

Sen estämättä, mitä 89 §:n 2 momentissa on säädetty, vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa käyttää 1 momentissa tarkoitettua asuinhuoneistoa yhteisenä asuntona puolisonsa, lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa.

Jos vuokralainen saa antaa tässä pykälässä tarkoitetun huoneiston kokonaan edelleen vuokralle, ei kuitenkaan ole sovellettava, mitä 15 luvussa on säädetty.

Mitä alivuokrasuhteesta on voimassa, sovelletaan niin ikään, milloin joku muu kuin vuokralainen antaa vuokralle osan hallinnassaan olevasta huoneistosta, jota hän käyttää asuntonaan taikka jossa hän harjoittaa liike- tai ansiotoimintaa.

Alivuokrasopimuksen irtisanomisaika on vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen yksi kuukausi ja, jos alivuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, kolme kuukautta. Vuokralaisen irtisanoessa alivuokrasopimuksen on irtisanomisaika 14 päivää. Milloin alivuokrasopimuksessa on sovittu vuokrasuhteen päättyvän tiettynä ajankohtana ilman irtisanomista, tätä on noudatettava.

Asuinhuoneiston alivuokralaisen on muutettava viimeistään alivuokrasuhteen päättymistä lähinnä seuraavana arkipäivänä. Jos vuokralainen käyttää asuntoa perheensä asuntona taikka jos hän on iäkäs tai vaikeasti sairas, muuttopäivää saadaan siirtää 67 ja 68 §:n säännöksiä soveltaen, kuitenkin enintään kuudella kuukaudella. Muuttopäivän siirtämistä koskeva kanne on kuitenkin tällöin pantava vireille tuomioistuimessa viimeistään 14 päivää ennen muuttopäivää.

Ehto, jolla tämän pykälän mukaista asuinhuoneiston vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.

Jos vuokranantaja on ilman alivuokrasuhteessa hyväksyttäväksi katsottavaa syytä irtisanonut alivuokrasopimuksen, vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta kohtuullinen korvaus muuttokustannuksista ja uuden vuokra-asunnon hankkimiskustannuksista sekä enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä hyvityksenä asunnon vaihtamisen aiheuttamasta haitasta.

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta 1 momentin mukaiseen korvaukseen, on mitätön.

Alivuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin alivuokrasuhteen vuokranantajan vuokrasopimus tai muu oikeus hallita huoneistoa.

Vuokranantajan on viivytyksettä ilmoitettava vuokralaiselle, milloin hänen vuokrasopimuksensa tai muu oikeutensa hallita huoneistoa ja alivuokrasuhde päättyvät.

Jos vuokranantaja laiminlyö 2 momentissa tarkoitetun ilmoituksen, vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta kohtuullinen korvaus muuttokustannuksista, jollei vuokranantaja voi näyttää, että vuokralainen muutoin tiesi hänen hallintaoikeutensa päättymisestä.

Oikeus huoneenvuokrasopimukseen, huoneenvuokrasuhteeseen tai tähän lakiin perustuvaan korvaukseen tai muuhun saamiseen on rauennut, jollei kannetta ole pantu vireille kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.

Vuokrasopimuksessa ei voida sopia, että vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi ei saa hakea kiinnitystä tai ettei vuokralaisella ole oikeutta kuitata vuokraa vastasaatavallaan.

Jos se päivä, jona tämän lain mukainen toimenpide on suoritettava, on arkilauantai, pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä taikka joulu- tai juhannusaatto, toimenpiteen saa suorittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Laskettaessa päivinä ilmaistua sellaista määräaikaa, jonka kuluessa toimenpide on suoritettava, ei oteta lukuun sitä päivää, josta eteenpäin toimenpiteen suorittamiselle tässä laissa asetettu määräaika alkaa kulua. Kuukausina tai vuosina ilmaistu sellainen määräaika, jonka kuluessa toimenpide on suoritettava, päättyy sinä määräkuukauden päivänä, joka nimeltään tahi järjestysnumeroltaan vastaa sitä päivää, josta tässä laissa asetettu määräaika alkaa kulua. Jos vastaavaa päivää ei ole siinä kuussa, jona määräaika päättyisi, pidetään sen kuukauden viimeistä päivää määräajan loppupäivänä.

Päivinä, kuukausina tai vuosina ennen nimettyä päivää määrätty aika luetaan taaksepäin siitä päivästä samojen perusteiden mukaan kuin se 2 momentin mukaan on luettava eteenpäin.

Mitä tässä pykälässä on säädetty, koskee myös päivää, jona vuokralaisen on muutettava huoneistosta.

Jollei tässä laissa ole erikseen säädetty, miten tämän lain mukaiset ilmoitukset tai kehotukset on toimitettava, ne saadaan lähettää postitse kirjatussa kirjeessä vastaanottajan tavallisesti käyttämällä osoitteella. Jos ilmoitus on asianmukaisesti lähetetty, lähettäjä saa vedota ilmoitukseen, vaikka se myöhästyisi tai ei tulisi perille vastaanottajalle.

Aviopuolisoiden yhdessä vuokraamaa huoneistoa tai toisen puolison tekemän vuokrasopimuksen perusteella puolisoiden yhteisenä asuntona käyttämää huoneistoa koskeva haaste tai muu tämän lain mukainen ilmoitus tai kehotus saadaan toimittaa jommalle kummalle puolisoista.

Jos aviopuolisot asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa asuinhuoneistossa, he vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksesta johtuvista velvollisuuksista. Puoliso, joka ei ole huoneistoa vuokrannut, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen vuokrasopimuksesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä niin kauan kuin hän asuu huoneistossa.

Asiassa, joka koskee 1 momentissa tarkoitettua huoneistoa, kummallekin puolisolle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi, milloin siihen harkitaan olevan syytä.

Mitä 47-49 sekä 55 ja 99 §:ssä on säädetty puolisoista, sovelletaan myös henkilöihin, jotka avioliittoa solmimatta elävät jatkuvasti avioliitonomaisissa olosuhteissa yhteisessä taloudessa.

Vuokrasopimusta tehtäessä taikka sopimuksen ehtoja muutettaessa, vuokralaisen vaihtuessa tai näihin verrattavassa tilanteessa voidaan sopia, että vuokralainen asettaa kohtuullisen vakuuden sen vahingon varalta, joka vuokranantajalle voi aiheutua siitä, että vuokralainen laiminlyö velvollisuutensa vuokralaisena.

Jos 1 momentin mukaista vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

Ehto, jonka mukaan asuinhuoneiston vuokralaisen on annettava suurempi tai muu vakuus kuin 1 momentissa on säädetty, on mitätön.

Asuinhuoneiston vuokranantaja saa erääntyneen vuokran suorittamisen turvaamiseksi pidättää hänen saamistaan vastaavan määrän vuokralaisen irtainta omaisuutta, kuitenkin vain, jos omaisuus on niissä tiloissa, joihin vuokralaisella vuokrasopimuksen mukaan on käyttöoikeus. Pidätysoikeutta ei saa käyttää sen jälkeen, kun vuokralainen on suorittanut vuokran tai antanut sen maksamisesta riittävän vakuuden. Vuokranantajalla ei ole oikeutta pidättää omaisuutta, jota ei saa ulosmitata.

Ehto, jolla asuinhuoneiston vuokranantajan pidätysoikeus sovitaan laajemmaksi kuin 1 momentissa on säädetty, on mitätön.

Vuokranantajalla on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta tai ulosotonhaltijalta, jos häneltä kielletään 17 tai 18 §:n mukainen pääsy huoneistoon tai jos virka-apu on tarpeen 102§:ssä tarkoitetun pidätysoikeuden toteuttamiseksi.

Vuokralaisella on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta tai ulosotonhaltijalta, jos vuokranantaja ilmeisen oikeudettomasti estää vuokralaista käyttämästä hänelle vuokrasopimuksen tai tämän lain mukaan kuuluvaa oikeutta.

Ympäristöministeriö voi vahvistaa asuinhuoneiston vuokrasopimuslomakkeiden sekä vuokrasuhteessa tarpeellisten ilmoitus- ja kehotuslomakkeiden kaavat.

Tilastokeskuksen tehtävänä on vuosittain tuottaa tarvittavat tilastot asuinhuoneistojen vuokrista ja kiinteistökustannuksista.

Sen mukaan kuin erikseen on säädetty, voi huoneenvuokrasuhteesta johtuvat riita-asiat käsitellä ja ratkaista yleiseen alioikeuteen asetettu erityinen osasto, jota sanotaan asunto-oikeudeksi.

Liikehuoneiston vuokrasuhteessa sovelletaan mitä 1 ja 3§:ssä, 4§:n 1 momentissa, 5 ja 7§:ssä, 8-13§:ssä, 15§:n 1-5 momentissa, 16§:n 1-3 momentissa, 17§:ssä, 18§:n 1-4 momentissa, 19, 20, 24 ja 27§:ssä, 34§:n 1 momentissa, 37 ja 38§:ssä, 39§:n 1 ja 3 momentissa, 40-42, 44-46 ja 51§:ssä, 52§:n 1 ja 2 momentissa, 57§:ssä, 13 luvussa, 66, 69, 89 ja 91§:ssä, 92§:n 1 momentissa, 93-98§:ssä, 101§:n 1 ja 2 momentissa sekä 103 ja 106§:ssä on säädetty.

Muilta osin on muun kuin asuinhuoneiston vuokrasuhteesta voimassa, mitä jäljempänä tässä luvussa säädetään.

Liikehuoneiston vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi ja päättyy irtisanomisen johdosta, jollei toisin ole sovittu.

Vuokrasuhde saadaan sopia päättymään tiettynä ajankohtana ilman irtisanomista. Jollei vuokralainen tällöin muuta eikä vuokranantaja kuukauden kuluessa vuokrasuhteen sovitusta päättymisajankohdasta kehota häntä muuttamaan, vuokrasuhde jatkuu irtisanomista edellyttävänä.

Vuokranantajan korvausvelvollisuudesta määräajaksi sovitun vuokrasuhteen päättyessä säädetään 119 §:ssä.

Liikehuoneiston vuokralaiselle 8-13 §:n mukaan kuuluvaa oikeutta ei saa sopimuksin rajoittaa. Kuitenkin voidaan sopia, että vuokralainen huolehtii siitä, että huoneisto on käyttötarkoituksensa mukaisessa kunnossa, kun se otetaan sovittuun käyttöön. Sopia voidaan myös siitä, että vuokralainen muutoinkin huolehtii huoneiston kunnosta. Vuokranantaja ja vuokralainen saavat myös sopia ajasta, jonka kuluessa 10§:n 1 tai 2 momentissa tarkoitettu puutteellisuus on korjattava, sekä vuokran alennuksesta tai vuokranmaksusta vapautumisesta siltä ajalta, jonka vuokranantaja tarvitsee saattaakseen huoneiston sopimuksessa edellytettyyn kuntoon.

Liikehuoneiston vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi, mikäli siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa.

Valtioneuvosto voi asuntoneuvoston vuokrajaostoa kuultuaan antaa suosituksia liikehuoneistojen vuokrien tarkistamisesta.

Tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta harkintansa mukaan alennettava liikehuoneiston vuokraa, jos se olennaisesti ylittää vuokra-arvoltaan samanveroisista ja samaan tarkoitukseen käytettävistä huoneistoista paikkakunnalla maksetun kohtuullisen käyvän vuokran ilman huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttäväksi katsottavaa syytä.

Milloin vuokralainen harjoittaa kaupparekisteriin merkityllä toiminimellä liikettä huoneistossa, joka kokonaan tai osaksi on vuokrattu sitä varten, hänellä on luovuttaessaan liikkeensä toiselle oikeus siirtää tälle huoneiston vuokraoikeus ilman vuokranantajan lupaa, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa.

Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen 1 momentissa tarkoitettua vuokraoikeuden siirtämistä kirjallisesti ilmoitettava asiasta vuokranantajalle. Jollei vuokranantaja hyväksy siirtoa, hänen on 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Kun oikeus vuokrasuhteen siirtämiseen on saatettu tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman syyn, sen on kiellettävä vuokraoikeuden siirtäminen.

Ehto, jolla kielletään 1 momentissa tarkoitettu oikeus, on mitätön.

Jos vuokralainen kuolee, vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin, jollei jäljempänä toisin säädetä, ja hänen kuolinpesänsä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä. Kuolinpesä voi kuitenkin aina sanoa sopimuksen irti niin kuin toistaiseksi voimassa olevasta vuokrasopimuksesta on säädetty. Jos vuokralainen oli vuokrannut huoneiston yhdessä toisen henkilön kanssa, tämä irtisanomisoikeus kuuluu kuolinpesälle ja eloonjääneelle vuokralaiselle yhteisesti.

Vuokralaisen kuolinpesän suostumuksella sen osakkaalla on oikeus kuolinpesän asemesta jatkaa vuokrasuhdetta, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa sitä. Samanlainen oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen on henkilöllä, joka oli vuokrannut huoneiston yhdessä kuolleen vuokralaisen kanssa.

Ehto, jolla kielletään 1 tai 2 momentin mukainen oikeus, on mitätön.

Sen, joka haluaa jatkaa vuokrasuhdetta 114§:n 2 momentin perusteella, on kolmen kuukauden kuluessa kuolemantapauksesta kirjallisesti ilmoitettava siitä vuokranantajalle. Kun ilmoitus on tehty, vuokrasuhde päättyy kuolleen vuokralaisen kuolinpesän osalta. Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokrasuhteen jatkamista, hänen tulee kuukauden kuluessa ilmoituksen saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi.

Kun oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen on saatettu tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos vuokranantajan kanne hyväksytään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin vuokrasuhde päättyy, ja velvoitettava vastaaja muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.

Ehto, jolla kielletään tämän pykälän mukainen oikeus, on mitätön.

Vuokranantajan irtisanoessa liikehuoneiston vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste tai hakemus ulosotonhaltijalle vuokralaisen häätämisestä, jossa vuokrasuhdetta vaaditaan päättymään. Jollei vuokranantaja menettele siten kuin tässä pykälässä on säädetty, irtisanominen on tehoton.

Tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava liikehuoneiston vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi, jos irtisanomisen perusteena on pyrkimys saada huoneistosta suoritettava vuokra ilmeisesti kohtuuttomalle tasolle taikka jos irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä.

Vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi on pantava vireille vuokrasuhteen kestäessä ja kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. Jos vuokralaisen kanne hylätään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin vuokrasuhde irtisanomisen johdosta päättyy, ja velvoitettava vuokralainen muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.

Jos tuomioistuin julistaa irtisanomisen tehottomaksi, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin, jollei tuomioistuin vuokralaisen tai vuokranantajan vaatimuksesta toisin päätä.

Milloin liikehuoneiston vuokrasuhde päättyy vuokranantajan suorittaman sellaisen irtisanomisen perusteella, jota ei voida pitää vuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan mukaisena, vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvaus muuttokustannuksista ja sellaisista vuokralaisen suorittamista korjauksista, jotka lisäävät huoneiston arvoa vuokrahuoneistona, sekä uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista.

Vuokralaisella, joka vuokrasopimuksen perusteella on harjoittanut huoneistossa kauppaa, käsityötä, teollista liikettä tai muuta ansiotoimintaa vähintään kaksi vuotta, on, jos huoneiston seuraava haltija ryhtyy harjoittamaan huoneistossa olennaisesti samanlaista ansiotoimintaa, oikeus saada vuokranantajalta 1 momentissa tarkoitetun korvauksen lisäksi kohtuullinen korvaus muuton aiheuttamasta asiakaspiirin vähentymisestä tai menettämisestä sekä siitä huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä, joka hänen toimintansa johdosta on syntynyt.

Jos irtisanottu vuokralainen on jatkanut edellisen vuokralaisen harjoittamaa toimintaa, on 2 momentin säännöstä häneen sovellettaessa otettava huomioon myös se huoneiston vuokra-arvon lisäys, minkä edellinen vuokralainen oli toiminnallaan aikaansaanut ja mistä vuokralainen on suorittanut korvausta tälle vuokralaiselle.

Milloin on sovittu liikehuoneiston vuokrasopimuksen päättymisestä tiettynä ajankohtana ilman irtisanomista ja vuokralainen vähintään kuukautta ennen sovittua päättymisajankohtaa ilmoittaa vuokranantajalle haluavansa edelleen jatkaa vuokrasuhdetta, mutta vuokranantaja kieltäytyy siitä ilman huoneenvuokrasuhteessa hyväksyttävänä pidettävää syytä, vuokralaisella on oikeus saada korvaus huoneiston arvoa nostaneista korjauksista ja arvoa lisänneestä toiminnastaan niin kuin 118 §:ssä on säädetty.

Vuokralaisen 1 momentissa tarkoitettu ilmoitus on annettava tiedoksi niin kuin 57 §:ssä on säädetty.

Jos vuokralainen irtisanomisen tai 119 §:ssä tarkoitetun ilmoituksen jälkeen laiminlyö velvollisuutensa vuokralaisena, hän on menettänyt oikeutensa saada irtisanominen julistetuksi tehottomaksi tai oikeutensa saada korvausta.

Ehto, jolla vuokralaisen oikeutta 117-120 §:n mukaiseen suojaan tai korvaukseen rajoitetaan, on mitätön.

Liikehuoneiston vuokralaisen muuttopäivää voidaan siirtää, jos uuden huoneiston hankkiminen ja huoneistossa harjoitettavan toiminnan lopettaminen muuttopäivään mennessä vaikeuttaisivat vuokralaisen toimeentulomahdollisuuksia kohtuuttomasti.

Muuttopäivää ei saa siirtää, jos siitä aiheutuu vuokranantajalle tai muulle henkilölle huomattavaa haittaa tai vahinkoa. Muuttopäivää ei myöskään saa siirtää, jos vuokranantajalla on 61 §:n 1 ja 2 momentti huomioon ottaen oikeus purkaa sopimus tai jos vuokralainen on itse irtisanonut tai purkanut vuokrasopimuksen taikka jos vuokrasopimus on sovittu olemaan voimassa määräajan.

Liikehuoneiston vuokralaisen muuttopäivän siirtämistä koskeva kanne on pantava vireille tuomioistuimessa seitsemän päivän kuluessa irtisanomisen tai purkamisen tiedoksisaannista ja ennen siirrettäväksi pyydettävää muuttopäivää. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. Jos vaatimus muuttopäivän siirtämisestä hylätään ja 66 §:ssä tarkoitettu muuttopäivä on mennyt, tuomioistuimen on velvoitettava vuokralainen muuttamaan huoneistosta välittömästi.

Liikehuoneiston alivuokralaisen on muutettava viimeistään alivuokrasuhteen päättymistä lähinnä seuraavana arkipäivänä eikä oikeutta muuttopäivän siirtoon ole.

Liikehuoneiston vuokranantaja saa erääntyneen sekä lähimmän kuuden kuukauden aikana erääntyvän vuokran suorittamisen turvaamiseksi pidättää hänen saamistaan vastaavan määrän vuokralaisen irtainta omaisuutta, kuitenkin vain, jos omaisuus on niissä tiloissa, joihin vuokralaisella vuokrasopimuksen mukaan on käyttöoikeus. Pidätysoikeutta ei saa käyttää sen jälkeen, kun vuokralainen on suorittanut vuokran tai antanut sen maksamisesta riittävän vakuuden. Vuokranantajalla ei ole oikeutta pidättää omaisuutta, jota ei saa ulosmitata.

Ehto, jolla vuokranantajan pidätysoikeus sovitaan laajemmaksi kuin 1 momentissa on säädetty, on mitätön.

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä joulukuuta 1987.

Tällä lailla kumotaan 10 päivänä helmikuuta 1961 annettu huoneenvuokralaki (82/61), jäljempänä vanha laki, siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.

Vanhan lain nojalla annetut valtioneuvoston päätökset yleisohjeeksi keskuslämmitysasuntojen kohtuullisista vuokrista eräillä paikkakunnilla ja huoneenvuokrien korotusten enimmäismääristä pysyvät kuitenkin edelleen voimassa, kunnes tämän lain nojalla toisin määrätään.

Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.

Tätä lakia sovelletaan, 15 lukua lukuun ottamatta, myös ennen lain voimaantuloa tehtyihin huoneenvuokrasopimuksiin, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Jos vuokranantaja lain voimaantulon jälkeen antaa 70 tai 77§:n mukaisen luvan, sovelletaan 15 lukua myös ennen lain voimaantuloa tehtyyn sopimukseen. Jos vuokranantaja on jo ennen lain voimaantuloa vuokrasopimuksessa tai erikseen antanut luvan vuokrata koko asuinhuoneisto edelleen tai luovuttaa se palkkaan sisältyvänä etuna ja vuokralainen tämän luvan perusteella lain voimaantulon jälkeen antaa huoneiston vuokralle tai palkkaetuasunnoksi, sovelletaan 15 luvun säännöksiä myös ennen lain voimaantuloa tehtyyn sopimukseen. Vuokranantajalla on kuitenkin kuuden kuukauden ajan lain voimaantulosta oikeus määrätä, että hänen ennen lain voimaantuloa antamansa luvan perusteella ei enää lain voimaantulon jälkeen saa antaa huoneistoa vuokralle tai luovuttaa palkkaetuasunnoksi. Tämä ilmoitus on tehtävä kirjallisesti ja annettava tiedoksi siten kuin 57§:ssä on säädetty.

Ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn vuokrasopimukseen, joka on sovittu päättymään tiettynä ajankohtana ilman irtisanomista, sovelletaan tämän lain 6 ja 59§:n sijasta vanhan lain 6§:ää, 37 a§:n 3 momenttia ja 37 b§:n 1 momenttia.

Ennen tämän lain voimaantuloa syntyneeseen työsuhdeasunnon vuokrasuhteeseen sovelletaan tämän lain 85§:n 3 momenttia, vaikka siinä edellytettyä kirjallista sopimusta ei ole, jos työ edellyttää asumista määrätyssä kiinteistössä tai huoneistossa.

Jos vanhan lain mukaisen ilmoituksen tai toimenpiteen määräaika päättyy vasta tämän lain voimaantulon jälkeen, määräajan päättyminen sekä ilmoituksen tai toimenpiteen vaikutus määräytyvät vanhan lain säännösten mukaan.

Tämän lain voimaan tullessa tuomioistuimessa vireillä oleva huoneenvuokrasuhdetta koskeva asia käsitellään ja ratkaistaan vanhan lain säännöksiä noudattaen.