75/1939

Vahvistetun asemakaavan tai rakennussuunnitelman alaisella alueella sijaitseva tontti, joka on laillisella tontinmuodostuksella tai maanjakotoimituksella erotettu itsenäiseksi kiinteistöksi, voidaan, noudattamalla mitä tässä laissa säädetään, luovuttaa määräajaksi, vähintään kahdeksikymmeneksiviideksi ja enintään sadaksi vuodeksi, sekä määräsuuruista ja todellista vuotuista vuokramaksua vastaan rakennettavaksi asuntotarkoituksiin. Sellaista luovutusta sanotaan tontinvuokraksi.

Tontinvuokrana voi luovutus tapahtua myös silloin, kun tontilla luovuttaessa on vuokramiehelle kuuluva asuinrakennus.

Tontinvuokra on perinnöllinen, ja se voidaan maanomistajaa kuulematta siirtää toiselle. Tontin osaa älköön vuokramies kuitenkaan toisen hallintaan luovuttako.

Tontinvuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti todistajain läsnä ollessa, ja on sopimuskirjassa nimenomaan mainittava, että luovutus tarkoittaa tontinvuokraa.

Jos tontinvuokra siirretään, on tästäkin tehtävä sopimus kirjallisesti ja todistajain läsnä ollessa.

Tontinvuokrasopimuksessa on mainittava:

Myös muu vuokraehto, josta asianosaiset tahtovat sopia, milloin heillä on tämän laina mukaan siihen oikeus, on otettava sopimuskirjaan. Muulla tavoin tehty ehto ei sisälly tontinvuokrasopimukseen eikä ole voimassa kolmatta henkilöä vastaan.

Tontinvuokran vuotuismaksun suuruus on määrättävä rahassa ja etukäteen koko vuokrakaudeksi. Ehto, jonka mukaan vuokranmaksu kohoaa tai alenee vuokrakauden aikana määrävuosien kuluttua tietyillä määrillä, ei ole kielletty.

Jos tontti luovutetaan toisen omaksi sen jälkeen, kuin vuokramies on ottanut sen haltuunsa, olkoon tontinvuokrasopimus ilman erityistä ehtoa uutta omistajaa sitova. Milloin vuokramies ei vielä ole ottanut haltuunsa vuokralle annettua tonttia, ei tontinvuokrasopimus sido uutta omistajaa, ellei luovutuksessa ole sovittu vuokraoikeuden pysyväisyydestä tai se rekisteröimisen nojalla, niin kuin siitä on erikseen säädetty, ole edelleen voimassa.

Tontinvuokrasopimuksessa älköön kiellettäkö rekisteröimistä sopimuksen pysyväisyyden vakuudeksi.

Vuokramiehen oikeudesta purkaa vuokrasopimus siinä tapauksessa, että rekisteröimishakemus hylätään, säädetään erikseen.

Sittenkuin tontinvuokraoikeuden pysyväisyyden vakuudeksi on myönnetty rekisteröiminen, on tontilla olevan rakennuksen tai muun pysyvään käyttöön tarkoitetun laitteen tai laitoksen, kuten aitauksen tai istutuksen, katsottava kuuluvan tontinvuokraoikeuteen.

Tontinvuokraoikeuteen, kaikkineen mitä siihen kuuluu, voidaan, sen jälkeen kuin rekisteröiminen on myönnetty, saamisen kiinnitys, niin kuin siitä on erikseen säädetty.

Tontinvuokrasopimuksella älköön pidätettäkö vuokranantajalle oikeutta purkaa vuokrasopimusta siinä tapauksessa, että vuokramaksu jätetään suorittamatta tai että tontinhaltija muutoin laiminlyö noudattaa sopimuksen määräyksiä.

Milloin vuokramies käyttää tonttia tai sen osaa tai tontille rakennettua rakennusta luvattomalla tavalla, voi tuomioistuin kieltää sellaisen menettelyn ja velvoittaa vuokramiehen omalla kustannuksellaan poistamaan tai muuttamaan mitä tontille on luvattomasti rakennettu, jollei asia, sen mukaan kuin erikseen on säädetty, ole maistraatin tai rakennustarkastajan käsiteltävä.

Jos tontinomistaja on vuokra-ajan päättyessä velvollinen suorittamaan lunastuksen tontinvuokralle annetulla tontilla olevasta rakennuksesta tai muusta laitoksesta, ja tontinvuokraoikeus kiinnityksen perusteella on saamisen vakuutena, olkoon kiinnityksenhaltijalla lunastusmäärään yhtäläinen oikeus, kuin hänellä muuten olisi ollut itse pantin esineeseen; älköönkä sellaista lunastusta ilman kiinnityksenhaltijan suostumusta maksettako vuokramiehelle, ellei hän anna siitä vakuutta. Muussa tapauksessa suoritettakoon lunastusmäärä ulosotonhaltijalle, jonka tulee siitä ilmoittaa kiinnityksenhaltijoille ja laillisesti jakaa määrä heidän keskensä.

Tontinvuokrasopimus voidaan pidentää määräajaksi, kuitenkin vähintään kymmeneksi vuodeksi.

Jos asianosaiset ovat muutoin sopineet muutoksesta tai lisäyksestä tontinvuokrasopimukseen, älköön tämä olko voimassa kiinnityksenhaltijaa kohtaan, jonka oikeutta se koskee, mikäli ei näytetä hänen suostuneen siihen, mitä on muutettu tai lisätty, taikka vuokrasopimuksen muutos ole ollut oikeuden rekisteröimä silloin, kun kiinnitystä haettiin.

Mitä 2 momentissa on säädetty, noudatettakoon vastaavasti, jos omistusoikeus laitokseen ja maahan ennen vuokra-ajan päättymistä joutuu samalle henkilölle taikka asianosaiset ovat muutoin sopineet vuokraoikeuden lakkaavaksi, ennekuin sovittu vuokra-aika on päättynyt.

Jos tontti vuokra-ajan päätyttyä palautuu tontinomistajalle, on hän, mikäli ei tässä laissa ole toisin säädetty, velvollinen suorittamaan lunastuksen tontilla olevista rakennuksista sekä muista 7 §:n 1 momentissa mainituista laitteista tai laitoksista, mitkä siinä tapauksessa siirtyvät tontinomistajalle.

Lunastusvelvollisuus ei käsitä ilmeisiä ylellisyyslaitteita eikä sellaisia erikoislaatuisia laitoksia, jotka palvelevat muita kuin asuntotarkoituksia.

Lunastusta on suoritettava arvioinnin mukaan se määrä, mihin rakennukset ja laitokset arvioidaan sinä ajankohtana, jolloin vuokrasuhde päättyy, ja siinä kunnossa, missä ne silloin ovat.

Tarkempia määräyksiä arvioimisjärjestyksestä, arvioperusteista ja maksutavasta voidaan ottaa tontinvuokrasopimukseen.

Tontinhaltija ei ole velvollinen luopumaan hallintaoikeudestaan, ennen kuin tontinomistaja on täyttänyt hänelle tässä säädetyn lunastusvelvollisuuden tai antanut siitä vakuuden, mutta vastatkoon puolestaan, niin kauan kuin tontti on hänen hallinnassaan, vuokrasuhteesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä.

Jos vuokra-aikaa 10 §:ssä säädetyllä tavalla pitennetään ensimmäisen vuokrakauden päätyttyä, raukeaa tontinomistajan velvollisuus maksaa edellä tässä pykälässä tarkoitettu lunastus. Kuitenkin voivat asianosaiset, milloin pitennyksestä sovitaan vähintään kahdeksikymmeneksiviideksi vuodeksi, samalla määrätä lunastusvelvollisuudesta pitennetyn vuokrakauden päättyessä.

Jos tontti annetaan vuokrakauden päätyttyä uudelleen tontinvuokralle, on tontinhaltijalla joka kerta etuoikeus saada tontti uudelleen vuokralle.

Tontinomistajan tulee, jos tontti aiotaan uudestaan antaa vuokralle, viimeistään kolme vuotta ennen kulumassa olevan vuokra-ajan päättymistä todistettavaksi ilmoittaa tontinhaltijalle, luovutetaanko tontti uudelleen tontinvuokralle vai eikö sekä, edellisessä tapauksessa, millä ehdoilla. Jollei tontinomistaja mainitun ajan kuluessa tee ilmoitusta, katsotaan tämä sitovaksi ilmoitukseksi tontinhaltijalle siitä, ettei tonttia vuokra-ajan päätyttyä luovuteta uudelleen tontinvuokralle.

Jos tontinomistaja määrää uutta vuokralleantoa varten tontinvuokramaksun, joka ei ylitä silloin vallitsevan tontinarvon kohtuullista tuottoa, sekä muuten vuokraehdot, jotka eivät ole sitä ennen voimassa olleita ankarammat, mutta tontinhaltija ei sellaisilla ehdoilla hyväksy uutta vuokraa, vapautuu tontinomistaja velvollisuudesta suorittaa vuokra-ajan päättyessä lunastusta tontilla olevista rakennuksista ja muista laitoksista. Jos asianosaisten kesken syntyy erimielisyyttä siitä, mitä vuokramaksuja ja muita vuokraehtoja on pidettävä sellaisina, kuin edellä on sanottu, voidaan erimielisyyksistä hankkia asutuslautakunnan tai sitä vastaavan elimen lausunnot ja sen jälkeen asia saattaa oikeuden ratkaistavaksi kanteella, joka on nostettava viimeistään kaksi vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä; oikeuden tulee tällöin tutkia, onko, ja missä määrin, tarjotut ehdot katsottava ankarammiksi kuin sitä ennen voimassaolleet, sekä, milloin niin on, harkinnan mukaan määrätä ne ehdot, joita tässä kohden on pidettävä kohtuullisina. Niin kauan kuin oikeudenkäynti on vireillä, on tontinhaltijan oikeuksista ja velvollisuuksista vastaavasti voimassa, mitä 11 §:n 5 momentissa on säädetty.

Mikäli tontinomistaja määrää uutta vuokralleantoa varten edellämainittua korkeamman vuokramaksun tai muuten sitä enne voimassaolleita ankarammat ehdot, ja tontinhaltija ei halua näillä ehdoilla uutta vuokraa, on hän oikeutettu saamaan tontinomistajalta lunastuksen rakennuksista ja laitoksista sen mukaan, kuin 11 §:ssä on säädetty.

Mikäli tontinomistaja 11 §:n 2 momentin mukaan ei ole velvollinen suorittamaan lunastusta tai milloin lunastusvelvollisuus sanotun pykälän 6 momentin tai tämän pykälän 3 momentin mukaan on rauennut, on vuokramies, jollei toisin ole sovittu, velvollinen vuokra-ajan päättyessä viemään pois rakennukset ja muut laitokset sekä panemaan tontin kuntoon. Jollei rakennuksia poisteta kuudessa kuukaudessa, on tontinomistaja oikeutettu vuokramiehen lukuun myymään ne julkisella huutokaupalla.

Milloin tontinvuokrasopimus pitennetään joko edellisessä luovutuksessa määrätyillä ehdoilla tai lisäämällä uusia ehtoja, pysyvät tontinvuokraoikeuteen myönnetyt kiinnitykset uudistetun vuokralleannon aikana voimassa entisellä etuoikeudella. Sellaisen kiinnityksen voimassaoloaika luetaan siitä päivästä, jolloin se vahvistettiin tai viimeksi uudistettiin.

Edellä tässä laissa säädetyin rajoituksin voivat asianosaiset vapaasti sopia tontinvuokraehdoista. Tällaiset sopimusmääräykset voivat, paitsi muuta, tarkoittaa:

Tontinvuokrasopimukseen otettu ehto, joka on ristiriidassa tämän lain kanssa, on mitätön.

Jos tontinvuokrasopimuksesta tai siitä johtuvista oikeussuhteista syntyy riita, tuomitkoon siitä oikeus, jollei asia lain mukaan ole ulosottoviranomaisten käsiteltävänä.

Milloin rakennussuunnitelmaan sisältyvä asuintontti annetaan tontinvuokralle, mutta asianosaiset eivät ole sopineet tontin osalle lankeavasta tienpitovelvollisuudesta, on tontinomistajan katsottava sitoutuneen huolehtimaan siitä, että tontille tehdään tarpeellinen ulospääsytie, jonka kunto vastaa paikkakunnan liikennetarvetta, jota vastoin tontinhaltijan on katsottava vastaavan ulospääsytien asianmukaisesta kunnossapidosta.

Liikenteelle tarpeellisen tiemaan luovuttamisesta on erikseen säädetty.

Jos vuokranantaja ja vuokramies ovat vapaaehtoisesti sopineet voimassaolevan vuokrasuhteen muuttamisesta tontinvuokraksi, on uusi vuokrasopimus tehtävä noudattamalla tämän lain säännöksiä. Mitä 13 §:ssä on säädetty, on silloin vastaavasti sovellettava hallintaoikeuteen ja tontilla olevaan laitokseen aikaisemmin myönnettyihin kiinnityksiin.

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä heinäkuuta 1939.