232/2002

Tätä lakia sovelletaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) mukaisella vuokra-asuntojen korkotukilainalla lainoitettuihin asuntoihin, jos asukkaan kanssa tehdään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (481/1995) tarkoitetun vuokrasopimuksen lisäksi sopimus asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden vähemmistöosuuden kaupasta.

Tässä laissa tarkoitetaan:

Osaomistussuhde perustetaan enemmistö- ja vähemmistöosuuden omistajan välisellä sopimuksella.

Osaomistussopimus on, jotta se olisi vähemmistöosuuden omistajaa sitova, tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sopimuksen sisältöä voida yksipuolisesti muuttaa ja että sopimus säilyy kummankin osapuolen saatavilla. Sopimuksesta on käytävä ilmi ainakin:

Vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden suuruudesta osaomistussuhdetta ensimmäisen kerran perustettaessa säädetään asetuksella. Omistusosuus saa tällöin olla enintään 20 prosenttia asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista. (2.4.2004/237)

Sinä aikana, kun asunnon hallinta perustuu asuinhuoneiston vuokrasopimukseen, vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden on oltava vähemmän kuin puolet asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista.

Vähemmistöosuuden omistajalta perittävä osaomistusmaksu on hänen omistusosuuttaan vastaava prosenttimäärä korkotukilainoituksen perustana olevasta hankinta-arvosta. Lisäksi vähemmistöosuuden omistajalta saadaan periä asuntoon hänen toivomuksestaan tehdyistä lisä- ja muutostöistä aiheutuneet kustannukset.

Jos vähemmistöosuuden omistaja rikkoo osaomistussopimuksen ehtoja ja sopimusrikkomus on olennainen, enemmistöosuuden omistajalla on oikeus purkaa osaomistussopimus. Vuokrasopimuksen purkamiseen sovelletaan, mitä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään.

Sopimusehto, jolla vähennetään vähemmistöosuuden omistajalle tämän lain mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön.

Osaomistussopimuksen lisäksi vähemmistöosuuden omistaja ja enemmistöosuuden omistaja tekevät asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa tarkoitetun määräaikaisen vuokrasopimuksen.

Vuokrasopimus saadaan sopia päättymään aikaisintaan, kun viisi vuotta on kulunut vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain mukaisesta lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi. Vuokrasopimus päättyy viimeistään, kun kaksitoista vuotta on kulunut lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi.

Vähemmistöosuuden omistajalla on oikeus siirtää vuokrasopimus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 11 §:ssä ja sen nojalla annetussa asetuksessa tarkoitetut edellytykset täyttävälle siirronsaajalle, jos omistusoikeus vähemmistöosuuteen siirretään samanaikaisesti samalle siirronsaajalle.

Kun vähemmistöosuuden omistaja haluaa siirtää vuokrasopimuksensa ja omistusoikeuden vähemmistöosuuteensa, hänen on ilmoitettava siitä enemmistöosakkaalle. Jollei enemmistöosuuden omistaja ole kolmen kuukauden kuluessa ilmoituksesta osoittanut siirronsaajaa, enemmistöosuuden omistaja on velvollinen purkamaan vuokrasopimuksen ja ostamaan takaisin vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista 21 §:n mukaisesta hinnasta.

3 momentti on kumottu L:lla 28.12.2018/1340 .

Jos vuokrasopimus irtisanotaan, puretaan tai se lakkaa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännösten perusteella, purkautuu osaomistussopimus päättymään yhtä aikaa vuokrasopimuksen päättymisen kanssa.

Jos enemmistöosuuden omistaja vaihtuu, osaomistussopimukset sitovat uutta enemmistöosuuden omistajaa. Vuokrasopimuksen sitovuudesta vuokranantajan vaihtuessa säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa.

Vähemmistöosuuden omistaja ei sen estämättä, mitä asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 5 §:ssä säädetään, ole velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtiölle yhtiövastiketta siltä ajalta, jona hän hallitsee asuntoa huoneenvuokrasopimuksen perusteella ja on velvollinen maksamaan enemmistöosuuden omistajalle vuokraa.

Osakkeenomistajalle asunto-osakeyhtiölain mukaan kuuluvaa päätösvaltaa yhtiön asioissa käyttää yhtiökokouksessa enemmistöosuuden omistaja niin kauan kuin vähemmistöosuuden omistajan asunnon hallinta perustuu huoneenvuokrasopimukseen.

Päätettäessä asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa säädettyjen yhtiön pakkokeinojen käyttämisestä kyseisen lain 81 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetussa tilanteessa päätösvaltaa käyttävät kuitenkin vähemmistöosuuden omistajat.

Enemmistöosuuden omistajan on avattava kutakin osaomistusasuntoyhtiötä varten erillinen tili.

Osaomistusmaksut on maksettava enemmistöosuuden omistajan lukuun 1 momentissa tarkoitetulle tilille. Tilille maksettuja osaomistusmaksuja ei saa käyttää vieraisiin tarkoituksiin.

Vähemmistöosuuden omistajan ostamista lisäosuuksista perityillä osaomistusmaksuilla on lyhennettävä yhtiön korkotukilainaa.

Enemmistöosuuden omistajan on avattava kutakin vuokranmaksuyksikköä varten erillinen tili, jolle vuokrat on maksettava tai jos vuokralainen maksaa vuokran muutoin kuin pankkisiirtona, jolle enemmistöosuuden omistaja on vuokran velvollinen heti sen saatuaan siirtämään. Tilille maksettuja vuokria ei saa käyttää vieraisiin tarkoituksiin.

Vähemmistöosuuden omistajalla on oikeus lunastaa enemmistöosuuden omistajan osuus asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista, kun hänen vuokrasopimuksensa määräaika päättyy. Osaomistussopimuksessa voidaan määrätä, että lunastusoikeus on muunakin ajankohtana, ei kuitenkaan ennen kuin viisi vuotta on kulunut siitä, kun vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain mukainen laina on hyväksytty korkotukilainaksi.

Vähemmistöosuuden omistajalta perittävä lunastushinta on asunnon alkuperäinen hankinta-arvo vähennettynä vähemmistöosuuden omistajan jo maksamilla osaomistusmaksuilla.

Jos samanveroisten asuntojen lunastusajankohdan käyvät kauppahinnat alueella ovat selvästi osaomistusasunnon alkuperäistä hankinta-arvoa alemmat, enemmistöosuuden omistaja ja vähemmistöosuuden omistaja voivat sopia, että lunastushinta on alempi kuin 1 momentissa säädetyllä tavalla määräytyvä hinta olisi. Lunastushinta ei kuitenkaan voi olla alempi kuin asunnon osuus kohteen korkotukilainan jäljellä olevasta määrästä on.

Vähemmistöosuuden omistajan maksama lunastushinta on viivytyksettä käytettävä korkotukilainan lyhentämiseen.

Asunto-osakeyhtiö ei saa periä yhtiövastiketta yhtiölle talon rakentamista varten myönnetyn lainan kuluihin ja lyhennyksiin sellaiselta osakkaalta, joka on lunastanut osakkeet 17 ja 18 §:ssä tarkoitetulla tavalla.

Jos vähemmistöosuuden omistaja ei halua käyttää edellä 17 §:ssä tarkoitettua lunastusoikeuttaan, hänen on ilmoitettava siitä enemmistöosuuden omistajalle viimeistään kolme kuukautta ennen vuokrasopimuksen päättymisajankohtaa.

Enemmistöosuuden omistaja on tällöin velvollinen ostamaan takaisin vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden tai osoittamaan osuudelle ostajan. Kauppahinta määräytyy 21 §:ssä säädetyn takaisinostohinnan mukaisesti.

Jos vähemmistöosuuden omistaja siirtää vähemmistöosuutensa tai enemmistöosuuden omistaja ostaa sen takaisin, kauppahinta on enintään vähemmistöosuuden omistajan maksama osaomistusmaksu lisättynä vähemmistöosuuden omistajan enemmistöosuuden omistajan luvalla tekemien ja rahoittamien asunnon vuokra-arvoa nostavien korjaus- ja muutostöiden arvolla luovutus- tai takaisinostoajankohtana.

Osaomistusoikeuden pääoma-arvo voidaan pantata osaomistusmaksun suorittamiseksi otetun lainan vakuudeksi.

Pantinsaajan oikeudesta periä saatavansa osaomistusoikeuden pääoma-arvosta on vastaavasti voimassa, mitä kauppakaaren 10 luvun 2 §:ssä säädetään, mukaan lukien sanotun pykälän 3 momentin säännökset. Osaomistusoikeuden luovutuksesta pantinsaajan lukuun on vastaavasti voimassa, mitä 9 §:ssä säädetään.

Enemmistöosuuden omistajan on viipymättä tehtävä 3, 6, 9, 17 ja 22 §:ssä tarkoitettuja toimenpiteitä koskevat merkinnät huoneistotietojärjestelmään.

Tämä laki tulee voimaan 15 päivänä huhtikuuta 2002.

Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä sen täytäntöönpanon edellyttämiin toimiin.