540/1995

Omistusoikeus kiinteistöön saadaan kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella niin kuin tässä laissa säädetään. Perintöön, testamenttiin, ositukseen, lunastukseen sekä muutoin muuhun kuin luovutukseen perustuvasta kiinteistön saannosta säädetään erikseen.

Kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden luovutukseen.

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on hyväksyttävä sähköinen kauppakirja samansisältöisenä siten kuin 9 a luvussa säädetään.

Kauppakirjasta on käytävä ilmi:

Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.

Kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin tässä laissa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan, eikä siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jollei ehdon voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.

Valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.

Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä asiamies voi toimia myyjän tai ostajan puolesta 9 a luvussa säädetyllä tavalla annetun sähköisen valtakirjan nojalla, josta käyvät ilmi 1 momentissa mainitut seikat. Asiamies voi toimia kaupankäyntijärjestelmässä myös sellaisen valtuutuksen nojalla, josta säädetään 9 a luvun 1 §:n 3 momentissa. (4.2.2011/96)

Jos kiinteistön kauppa on tehty perustettavan osakeyhtiön, asunto-osakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön, avoimen yhtiön, kommandiittiyhtiön, osuuskunnan tai säätiön lukuun ja vastuu kaupasta ei kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä ole siirtynyt yhtiölle, osuuskunnalle tai säätiölle taikka sen perustamisesta on tätä ennen luovuttu, ostajana pidetään yhtiön, osuuskunnan tai säätiön puolesta kaupan tehnyttä.

Myyjä menettää osakeyhtiölain (624/2006) 2 luvun 11 §:ssä , asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 12 luvun 10 §:ssä , avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä annetun lain (389/1988) 1 luvun 3 b §:ssä , osuuskuntalain (421/2013) 2 luvun 11 §:ssä ja säätiölain (487/2015) 2 luvun 14 §:ssä tarkoitetun oikeutensa luopua kaupasta, jollei kannetta ole pantu vireille kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä.

Sopimus, jolla kiinteistön kauppa puretaan tai kiinteistö palautetaan myyjälle, on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla.

Kaupanvahvistajasta ja kaupanvahvistajan tehtävistä säädetään erikseen.

Osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta.

Esisopimus on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Osapuolella on oikeus 2 §:n 2 momentissa tarkoitetussa määräajassa kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.

Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

Osapuolet voivat 7 §:n 2 momentissa säädetyn estämättä sopia siitä, että kaupasta vetäytyvä osapuoli suorittaa toiselle osapuolelle ennalta määrätyn korvauksen. Jollei muuta ole sovittu, korvaus ei rajoita oikeutta 1 momentissa tarkoitettuun korvaukseen ja se tulee suorittaa riippumatta siitä, onko toiselle osapuolelle aiheutunut 1 momentissa tarkoitettuja kustannuksia. (18.10.2024/552)

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä:

Ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova:

Edellä 1 momentin 2 kohdan estämättä saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta. Tällainen ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan. Ehdon voimassaoloajasta on voimassa, mitä 2 §:n 2 momentissa säädetään.

Edellä 1 momentin 2 kohdassa säädetyn estämättä saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan elinkeinotoimintaa harjoittava ostaja ei saa myyjän suostumuksetta pantata kiinteistöä. Tällainen ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan. Ehto voi olla voimassa enintään yhtä pitkään kuin sitoumus, jonka vakuudeksi se on annettu. Jos ehdon voimassaoloajasta ei ole sovittu, ehto on voimassa viisi vuotta. (18.10.2024/552)

Edellä 3 momentissa tarkoitetusta ehdosta johtuva rajoitus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin lainhuudatusasian ratkaisun yhteydessä taikka muutoin hakemuksesta. Kirjauksen oikeusvaikutuksiin ja poistamiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sovelletaan 17 luvun 1 a §:n 2 ja 3 momenttia. (18.10.2024/552)

Kohtuuttoman ehdon sovittelusta säädetään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (228/1929) 36 §:ssä . (18.10.2024/552)

Jollei luovutusajankohtaa ole sovittu, ostajalla on oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen. Kiinteistö on luovutettava ostajalle sellaisessa kunnossa kuin mistä kaupassa voidaan katsoa sovitun.

Myyjän on annettava ostajalle ne hallussaan olevat kiinteistön saantokirjat, jotka ovat tarpeen lainhuudon saamiseksi. Sama koskee panttikirjoja, vuokrasopimuksia ja muita näihin verrattavia asiakirjoja, jotka ovat ostajalle kiinteistön omistajana tarpeen.

Tuotto, joka kiinteistöstä saadaan ennen sovittua hallinnan luovutusajankohtaa, kuuluu myyjälle. Myyjä ei kuitenkaan saa hakata metsää tai ottaa maa-aineksia muuhun kuin myydyn kiinteistön kotitarvekäyttöön eikä perustaa kiinteistöön kohdistuvia erityisiä oikeuksia.

Ostaja ei saa oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä niin, että myyjän 1 momentin mukaisten tai sovittujen oikeuksien käyttö estyy.

Ostaja saa kaupan tekemisen jälkeen käyttää kiinteistöä ja oikeudellisesti määrätä siitä sekä luovuttaa oman oikeutensa edelleen, vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.

Ennen omistusoikeuden lopullista siirtymistä ostaja ei kuitenkaan saa myyjän suostumuksetta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee. Ostajan ilman myyjän suostumusta perustama kiinteistöä rasittava panttioikeus tai erityinen oikeus ei sido myyjää, ellei omistusoikeus siirry lopullisesti ostajalle. (23.8.2013/623)

Myyjä vastaa kiinteistöstä menevästä julkisoikeudellisesta tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannusta maksusta tai siihen verrattavasta saamisesta, joka kohdistuu kaupan tekemistä edeltävään aikaan.

Kiinteistön kaupasta suoritettavasta varainsiirtoverosta vastaa ostaja. (29.11.1996/933)

Ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.

Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos:

Ostaja saa vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku väittää, että hänellä on 1 momentissa tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta sekä siitä, mitä tietoja kiinteistönvälittäjän tai elinkeinonharjoittajan on annettava kiinteistöä markkinoidessaan, säädetään erikseen.

Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö on luovutettu ostajalle.

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen oikeudettomasti perustanut kiinteistöä rasittavan panttioikeuden tai erityisen oikeuden, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.

Jos myyjä ei täytä kiinteistön kauppaan liittyvää rakentamisvelvollisuutta tai muuta suoritusvelvollisuutta, ostajalla on oikeus saada hinnanalennusta tai, jos sopimusrikkomus on olennainen koko kaupan kannalta, oikeus purkaa kiinteistön kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.

Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hänellä on oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta:

Elinkeinonharjoittaja vastaa tämän pykälän nojalla vain sellaisesta virheestä, josta hän olisi ollut vastuussa omalle sopijapuolelleen, ja enintään siihen määrään, jonka hän olisi ollut tälle velvollinen maksamaan. Elinkeinonharjoittaja vapautuu vastuusta, jos virheestä on suoritettu korvaus kiinteistön aikaisemmalle omistajalle tai jos tämä on virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä ja vaatimuksestaan elinkeinonharjoittajalle. Virheilmoituksesta on voimassa, mitä 25 §:n 1 ja 3 momentissa säädetään.

Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä tai, jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, kaupan purkua. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Jollei myyjä luovuta 12 §:n 2 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja ostajalle sovittuna ajankohtana, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.

Jollei ostaja sovittuna aikana maksa kauppahintaa tai sen osaa taikka suorita muuta sovittua vastiketta, myyjällä on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä sekä lisäksi vahingon korvaamista. Jos viivästys on olennainen eikä ostaja suorita kauppahintaa kokonaan, myyjä saa purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta edellyttäen, että kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona.

Jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää, myyjällä ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta tai purkaa kauppaa.

Myyjän oikeudesta saada viivästyskorkoa säädetään korkolaissa (633/82) .

Vaikkei kauppahinta tai sen osa ole vielä erääntynyt maksettavaksi, myyjällä on oikeus purkaa kauppa, jos kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona ja jos:

Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos maksamatta oleva kauppahinta ei ole määrältään olennainen tai jos siitä asetetaan hyväksyttävä vakuus kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen antamisen jälkeen. Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Jos ostajalla on myyjän sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, ostaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta vaatimustaan vastaavalta osalta.

Jos myyjällä on ostajan sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, myyjällä on oikeus pidättyä kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Jos myyjä on pidättänyt kiinteistön hallinnan, hän saa jatkaa kiinteistön käyttöä 13 §:ssä säädetyllä tavalla.

Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta.

Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.

Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.

Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.

Sopijapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen sopijapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle.

Ostaja, joka on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.

Kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Mitä tässä pykälässä säädetään, ei estä ostajaa vetoamasta oikeuksiinsa, jos hänen saantonsa on julistettu tehottomaksi.

Kiinteistön oikea omistaja voi vaatia ostajan saannon julistamista tehottomaksi myyjän saantoa rasittavan virheellisyyden perusteella ja kiinteistön palauttamista takaisin omistukseensa.

Perusteista, joilla oikea omistaja menettää oikeutensa saannonmoitteeseen, säädetään 13 luvun 4, 5, 9 ja 10 §:ssä.

Ostajalla, joka on saannonmoitteen vuoksi menettänyt kiinteistön, on oikeus kohdistaa tästä johtuvat vaatimuksensa myyjän sijasta siihen myyjän edeltäjään, jonka saannossa olevan virheellisyyden perusteella ostajan saanto on julistettu tehottomaksi. Jos ostaja on 2 luvun 19 §:n nojalla kohdistanut vaatimuksensa myyjään, tällä on vastaava oikeus.

Ostaja, joka on saannonmoitteen vuoksi menettänyt kiinteistön, saa pitää kiinteistöstä saadun tuoton ja hyödyn, jos hän ei kauppaa tehdessään tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut kiinteistön oikea omistaja.

Jos kiinteistön arvo on ostajan toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi alentunut, hänen on maksettava arvon alentumista vastaava korvaus oikealle omistajalle, jollei korvauksen maksamista ole olosuhteisiin nähden pidettävä kohtuuttomana.

Oikean omistajan on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä, jos ostaja ei kauppaa tehdessään tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut kiinteistön oikea omistaja, myös sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

Ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.

Ostaja saa pitää kiinteistön hallinnassaan siihen saakka, kunnes 1 momentissa tarkoitetut korvaukset on maksettu tai niiden maksamisesta on asetettu hyväksyttävä vakuus.

Kanne 3 ja 4 §:n nojalla on pantava vireille kahden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on moitekanteen vuoksi palautettu oikealle omistajalle. Määräajan päättyminen ei estä vaatimasta kuittausta toisen osapuolen vireillepanemassa oikeudenkäynnissä.

Jos kiinteistö myydään kahdelle, ensimmäinen saanto on pysyvä. Sama koskee kaupan ja muun saannon keskinäistä pysyvyyttä. Myöhempi kauppa jää kuitenkin pysyväksi 13 luvun 3 §:ssä säädetyillä edellytyksillä.

Myyjän vastuusta sille ostajalle, jonka saanto ei jää pysyväksi, on voimassa, mitä 2 luvun 19 §:ssä säädetään. Ostajien keskinäisestä korvausvelvollisuudesta on soveltuvin osin voimassa, mitä 3 ja 4 §:ssä säädetään.

Kiinteistöön ennen kaupan tekemistä perustettu erityinen oikeus, joka voidaan 14 luvun 1 §:n mukaan kirjata, sitoo kiinteistön ostajaa. Perusteista, joilla oikeus ei kuitenkaan jää ostajaa sitovaksi, säädetään 13 luvun 3 §:ssä.

Myyjän kaupanteon jälkeen kiinteistöön perustama kirjaamiskelpoinen erityinen oikeus ei ole ostajaa sitova, ellei 13 luvun 3 §:stä muuta johdu.

Jollei toisin säädetä, kiinteistöön oikeustoimella perustettu muu kuin 14 luvun 1 §:ssä tarkoitettu erityinen oikeus sitoo kiinteistön ostajaa vain, jos hän kauppaa tehtäessä tiesi oikeudesta.

Jos erityisen oikeuden haltija menettää oikeutensa kiinteistön kaupan vuoksi, hänellä on oikeus saada myyjältä korvaus oikeuden raukeamisesta aiheutuneesta vahingosta.

Jos erityinen oikeus jää ostajaa sitovaksi, ostajalla on myyjään nähden 2 luvun 19 ja 23 §:ssä säädetyt oikeudet.

Kiinteistön kauppa on pysyvä, vaikka myyjä on menettänyt oikeutensa kiinteistön luovuttamiseen ulosmittauksen, turvaamistoimen tai konkurssin vuoksi, jollei määräämisvallan rajoitusta ollut kauppaa tehtäessä merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin eikä ostaja muutoinkaan tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjällä enää ollut oikeutta luovuttaa kiinteistöä.

Mitä 2 ja 3 luvussa säädetään kiinteistön kaupasta, koskee soveltuvin osin kiinteistöjen vaihtoa.

Mitä 2 luvun 1–7 §:ssä, 9 §:n 1 momentissa ja 11 §:ssä sekä 3 luvussa säädetään kiinteistön kaupasta, koskee soveltuvin osin kiinteistön lahjaa.

Jos lahjansaaja rikkoo lahjaan liittyvän tarkoitemääräyksen taikka muun olennaisen ehdon tai edellytyksen, lahjanantajalla on oikeus purkaa lahjoitus, mikäli lahjansaaja ei ole luovuttanut kiinteistöä jollekin toiselle. Kanne lahjoituksen purkamisesta on pantava vireille vuoden kuluessa siitä, kun lahjanantaja sai tiedon purkuperusteesta.

Mitä 2 luvun 1–8 §:ssä, 9 §:n 1 momentissa ja 11 §:ssä sekä 3 luvussa säädetään kiinteistön kaupasta, koskee soveltuvin osin kiinteistön luovutusta yhtiöön osaketta tai muuta osuutta vastaan, sopimusta määräosin omistetun kiinteistön jakamisesta taikka kiinteistön omistusoikeuden luovuttamista muulla näihin verrattavalla oikeustoimella.

Mitä 2 luvun 2, 4 ja 9–34 §:ssä, 3 luvussa sekä tässä luvussa säädetään kiinteistön luovutuksesta, koskee soveltuvin osin vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutusta, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus tai kiinteä laitos tai rakennelma. (18.10.2024/552)

Käyttöoikeuden luovutussopimus on tehtävä kirjallisesti ja siitä on käytävä ilmi 2 luvun 1 §:n 3 momentissa tarkoitetut tiedot, jos oikeuden siirto on kirjattava. Luovutussopimus voidaan tehdä myös sähköisesti 2 luvun 1 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla. (4.2.2011/96)

Muukin kuin 2 momentissa tarkoitettu käyttöoikeuden luovutus on toisen osapuolen vaatimuksesta tehtävä kirjallisesti. (4.2.2011/96)

Kirjaamisasioilla tarkoitetaan tässä laissa lainhuudatusta, erityisten oikeuksien kirjaamista sekä kiinnitystä.

Kirjaamisasioista pidetään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriä.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään myös merkintöjä muista kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista.

Kirjaamisviranomaisena toimii Maanmittauslaitos. (13.12.2013/922)

2–3 momentit on kumottu L:lla 18.10.2024/552 .

Tässä laissa tarkoitettuja sähköisiä asiointijärjestelmiä ovat sähköinen kaupankäyntijärjestelmä ja sähköinen kiinnitysjärjestelmä.

Kaupankäyntijärjestelmän tarkoituksena on mahdollistaa kiinteistön kauppojen ja muiden luovutusten sekä niihin liittyvien asiakirjojen tekeminen sähköisenä ja edistää sähköistä asiointia kirjaamisasioissa. Kiinnitysjärjestelmän tarkoituksena on mahdollistaa kiinnitystä ja panttikirjaa koskevien hakemusten sekä niihin liittyvien asiakirjojen tekeminen sähköisenä ja edistää muutenkin sähköistä asiointia kirjaamisasioissa.

Asiointijärjestelmät ovat valtakunnallisia ja niitä ylläpidetään automaattisen tietojenkäsittelyn avulla. Maanmittauslaitos huolehtii asiointijärjestelmien ylläpidosta ja kehittämisestä.

Kirjaamishakemuksesta on käytävä ilmi:

Hakemus on tehtävä kirjallisesti ja hakijan tai hakemuksen laatijan on se allekirjoitettava. Hakemukseen on liitettävä tarpeelliset asiakirjat. Hakija saa esittää hakemuksensa suullisesti, jos asia käy selvästi ilmi esitetyistä asiakirjoista ja jollei jäljempänä toisin säädetä.

Verosta, joka on suoritettava kirjaamista haettaessa, säädetään varainsiirtoverolaissa (931/1996) . (24.7.2009/572)

Hakemus on esitettävä taikka toimitettava postitse tai lähetin välityksellä kirjaamisviranomaiselle.

2 momentti on kumottu L:lla 13.12.2013/922 .

1 momentti on kumottu L:lla 18.10.2024/552 .

Hakemus otetaan vastaan, vaikka siitä puuttuu selvitys suoritetusta verosta. (29.11.1996/933)

Vireille tulleesta hakemuksesta tehdään viipymättä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Kirjaamisviranomaisen on omasta aloitteestaan hankittava selvitys sellaisista asian ratkaisemiseksi tarpeellisista seikoista, joita koskevat tiedot ovat saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä taikka muista kirjaamisviranomaisen käytettävissä olevista rekistereistä.

Jos hakemus on puutteellinen, hakijaa on kehotettava täydentämään hakemustaan. Hakijalle on ilmoitettava, millä tavoin hakemus on puutteellinen, mihin mennessä hakemusta on viimeistään täydennettävä ja mitkä ovat täydennyskehotuksen noudattamatta jättämisen seuraukset. Täydennyskehotusta ei anneta, jos on ilmeistä, ettei kirjausta voida hakemuksen perusteella tehdä. Hakijalle voidaan tarvittaessa antaa uusi täydennyskehotus.

Täydennyskehotus annetaan myös, jollei hakemuksessa ole selvitystä veron suorittamisesta tai veron määrään vaikuttavista seikoista taikka jos suoritetun veron määrä ei vastaa hakemuksessa esitettyjä tietoja. (29.11.1996/933)

Jollei hakija noudata täydennyskehotusta, hakemus jätetään tutkimatta.

Kirjattavaan oikeuteen liittyvien seikkojen selvittämiseksi kirjaamisviranomainen voi varata hakijalle tai muulle henkilölle tilaisuuden antaa kirjallinen lausuma taikka kutsua tämän määrättynä aikana kirjaamisviranomaisessa henkilökohtaisesti tai asiamiehen edustamana kuultavaksi. (24.7.2009/572)

Jos esitetään väite kirjaamisen estävästä toisen oikeudesta ja väitteelle esitetään todennäköisiä syitä taikka jos hakijan oikeus on tullut muutoin riitaiseksi, kirjaamisviranomaisen on osoitettava se, jolla asiassa on näyttövelvollisuus, määräajassa saattamaan asia tutkittavaksi oikeudenkäynnissä. Väitteentekijälle kehotus annetaan uhalla, että kirjaus muutoin voidaan tehdä, ja hakijalle uhalla, että hakemus jätetään tutkimatta.

Kirjaamista varten tarvittava suostumus on annettava kirjallisena tai kirjaamisviranomaiselle suullisesti.

Panttioikeuden haltijan suostumuksen voi antaa se, joka on kirjattu sähköisen panttikirjan saajaksi, tai kirjallisen panttikirjan haltija. Kirjallinen panttikirja on esitettävä kirjaamisviranomaiselle. Jos suostumuksen antaja on merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjallisen panttikirjan haltijaksi, panttikirjaa ei tarvitse esittää, ellei kirjaamisviranomainen niin määrää. (3.6.2016/418)

Jos hakemus jätetään lepäämään, hakijaa on kehotettava määräajassa antamaan selvitys siitä, onko kirjaamisasian ratkaisulle enää estettä. Kehotusta ei anneta, jos hakija on pyytänyt asian käsittelyn lykkäämistä tai jos selvityksen pyytäminen on asian käsittelyn kannalta muutoin tarpeetonta. Kehotuksen antamisesta ja selvityksen laiminlyönnin seurauksista on voimassa, mitä 5 §:ssä säädetään.

Kirjaamisviranomainen voi omasta aloitteestaan ottaa lepäämään jätetyn hakemuksen käsiteltäväkseen. Hakemusta ei kuitenkaan saa hylätä ennen kuin hakijalle on varattu tilaisuus tulla kuulluksi.

Kirjaamisasia on ratkaistava viivytyksettä hakemuksen mukaisesti, jollei kirjaamiselle ole estettä. Oikeudellinen seikka, joka on syntynyt hakemuksen vireilletulon jälkeen, ei estä kirjaamista.

Päätös kirjaamisesta tehdään merkitsemällä asian ratkaisu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Ratkaisun sisältö ilmenee rekisteristä. Jos asia ratkaistaan toisin kuin hakija on pyytänyt, ratkaisusta annetaan lisäksi erillinen päätös. Samoin menetellään, jos hakemus jätetään lepäämään tai asiassa tehdään muu tähän verrattava asian käsittelyä koskeva päätös.

Toimituskirjaksi hakija saa todistuksen rekisteriin asian lopullisesta ratkaisusta tehdyistä merkinnöistä tai erillisen päätöksen.

Hallintolain (434/2003) 53 f §:n 1 momentissa säädettyä edellytystä oikaisuvaatimuksesta tai siihen rinnastuvasta vaatimuksesta ei sovelleta:

Edellä 1 momentin 1 kohdassa säädettyä ei sovelleta, jos muu asiaan osallinen on vastustanut asian ratkaisemista hakijan vaatimuksen mukaisesti.

Päätöstä ei anneta tiedoksi asiassa, joka on ratkaistu hakemuksen mukaisesti eikä muu asiaan osallinen ole sitä vastustanut.

Jos asia on ratkaistu toisin kuin hakija on pyytänyt, päätös on annettava hakijalle tiedoksi noudattaen mitä hallintolaissa (434/2003) säädetään tiedoksiannosta. Sama koskee muuta asiaan osallista, jota on kuultu asiaa käsiteltäessä, jollei hakemusta ratkaista hänen esittämiensä vaatimusten mukaisesti.

Kirjaamisasian käsittelyssä kertyneistä asiakirjoista muodostetaan asiakirjavihko. Jos ratkaisun perusteet eivät käy riittävästi selville asiakirjavihkoon liitetystä toimituskirjan jäljennöksestä tai muusta aineistosta, asiakirjavihkoon on tarvittaessa liitettävä ratkaisun perustelut.

Kirjaamisviranomaiselle toimitettavaa ilmoitusta ja sen käsittelyä koskee soveltuvin osin, mitä kirjaamishakemuksesta säädetään.

Ilmoitusten toimittamisesta automaattista tietojenkäsittelyä käyttäen lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojärjestelmään säädetään asetuksella.

Tuomioistuimen on ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle vireille tulleesta asiasta, joka koskee kiinteistön saannon purkamista tai pätemättömyyttä taikka parempaa oikeutta kiinteistöön, sekä ratkaisustaan ja siitä, onko sen antama ratkaisu saanut lainvoiman. Sama koskee kannetta, jossa vaaditaan kirjauksen julistamista mitättömäksi tai sen oikaisemista.

Jollei tässä laissa toisin säädetä, kirjaamisasian käsittelyyn sovelletaan hallintolakia ja sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annettua lakia (13/2003) . (18.10.2024/552)

Jos kirjaamisviranomainen on kutsunut muun kuin hakijan kuultavaksi, kuultavalla on oikeus saada valtion varoista korvausta niin kuin valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetussa laissa (666/72) säädetään. Kirjaamisviranomainen voi velvoittaa hakijan suorittamaan valtiolle sen maksettavaksi määrätyn korvauksen, jos kuuleminen on ollut tarpeen hakijan selvitysvelvollisuuden piiriin kuuluvan seikan selvittämiseksi.

Asiakirjojen julkisuudesta säädetään viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetussa laissa (621/1999) . (24.7.2009/572)

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään kirjaamishakemukset, tietoja hakemusten käsittelystä sekä kirjaamista koskevat ratkaisut.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään ilmoituksesta myös tiedot:

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitystä hakijasta tai oikeudenhaltijasta talletetaan henkilötietoina tunniste- ja yhteystietoja sekä tieto henkilön kuolinajasta rekisteröityjen yksiselitteiseksi yksilöimiseksi. Rekisteriin talletetaan lisäksi näitä tietoja koskevat muutokset. (8.5.2020/338)

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävät tiedot säilytetään pysyvästi, jollei lailla erikseen toisin säädetä. Jos rekisterin tiedot ovat muuttuneet, aikaisempien tietojen säilyminen ja käytettävyys on varmistettava tiedot erikseen arkistoimalla tai tietotekniikan mahdollistamalla muulla tavalla.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin käyttötarkoituksena on:

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin rekisterinpitäjä on Maanmittauslaitos. (13.12.2013/922)

Kirjaamisviranomaisella on lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen tarkistamista ja päivittämistä varten sekä kirjaamisasian käsittelyä varten, sen estämättä mitä tietojen salassapidosta säädetään, oikeus saada sähköisessä muodossa henkilön tai yhteisön:

Kirjaamisviranomaisella on oikeus saada 1 momentissa tarkoitettuja tietoja:

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedot ovat julkisia. Kirjaamisviranomaisten on pyynnöstä annettava rekisteristä todistuksia.

Maanmittauslaitos saa luovuttaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietoja viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 16 §:n 3 momentin estämättä sähköisessä muodossa tämän luvun 1 a §:ssä säädettyä tarkoitusta varten. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen luovuttamisesta tietopalveluna säädetään lisäksi kiinteistötietojärjestelmästä ja siitä tuotettavasta tietopalvelusta annetussa laissa (453/2002) . (24.7.2009/572)

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annettavien todistusten sisällöstä sekä muun kuin kirjaamisviranomaisen oikeudesta antaa niitä säädetään valtioneuvoston asetuksella. Todistuksista perittävistä maksuista säädetään erikseen. (13.12.2013/922)

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdyn merkinnän katsotaan tulleen kirjaamispäivää seuraavana arkipäivänä jokaisen tietoon, eikä vilpittömän mielen suojaa voi enää saada, ellei 17 luvun 10 §:stä muuta johdu.

Jos lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin pitäminen tai käyttäminen estyy muutoin kuin tilapäisesti, Maanmittauslaitos voi päätöksellään pidentää 1 momentissa tarkoitettua aikaa, jonka kuluessa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkinnän katsotaan tulleen asianomaisten tietoon. (13.12.2013/922)

Sillä, jolle on aiheutunut vahinkoa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkinnöissä taikka sen perusteella annetussa toimituskirjassa tai todistuksessa olevasta ilmeisestä kirjoitus- tai laskuvirheestä, teknisestä viasta aiheutuneesta virheestä tai muusta näihin verrattavasta virheestä tai puutteesta, on oikeus saada korvaus valtion varoista.

Jos vahingon syynä on lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin siirretyssä tiedossa oleva virhe, vahinkoa ei korvata tämän lain mukaan. Kiinteistörekisterin tietojen virheellisyydestä aiheutuneen vahingon korvaa kiinteistörekisterin pitäjä. Jos muu viranomainen kuin kirjaamisviranomainen on antanut lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä virheellisen tai puutteellisen todistuksen eikä virhe tai puute ole aiheutunut rekisterin tietojen virheellisyydestä, vahinko korvataan asianomaisen julkisyhteisön varoista.

Vahingon korvaamisessa on soveltuvin osin noudatettava, mitä 13 luvun 6–8 §:ssä säädetään.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin voidaan merkitä tietoja kiinteistön luovutuksesta ja muusta saannosta ennen lainhuutohakemuksen tekemistä.

Saantotiedoissa olevan virheen tai puutteen perusteella ei voida esittää rekisterin pitäjään kohdistuvia vaatimuksia.

Kirjaamisviranomainen saa siirtää arkistoitavaksi tiedon sellaisesta erityisestä oikeudesta ja rajoituksesta, joka ilmeisesti on lakannut, samoin kuin hylätystä tai tutkimatta jätetystä hakemuksesta sekä muusta merkinnästä, jolla ilmeisesti ei enää ole vaikutusta. Siirtäessään rekisterimerkinnän arkistoitavaksi kirjaamisviranomaisen on tarvittaessa varattava rekisteriin merkitylle oikeudenhaltijalle tilaisuus tulla kuulluksi.

Jos kirjaamisviranomaisen ratkaisu perustuu selvästi virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen tai ilmeisen väärään lain soveltamiseen, kirjaamisviranomainen voi poistaa virheellisen ratkaisunsa ja ratkaista asian uudelleen.

Asiavirheen saa korjata vain, jos kaikkia niitä, joiden oikeutta korjaaminen koskee, on kuultu. Asiavirheen korjaaminen virheen johdosta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatun luovutuksensaajan tai oikeudenhaltijan vahingoksi edellyttää, että tämä suostuu virheen korjaamiseen. Suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos virhe on ilmeinen. (18.10.2024/552)

Jos korjaaminen heikentää muun kuin 2 momentissa tarkoitetun luovutuksensaajan tai oikeudenhaltijan oikeutta, asiavirheen saa korjata vain tämän suostumuksella. (18.10.2024/552)

Jos lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdyissä merkinnöissä on ilmeinen kirjoitus- tai laskuvirhe, teknisestä viasta aiheutunut virhe taikka muu näihin verrattava virhe tai puute, kirjaamisviranomaisen on tehtävä tarpeelliset korjaukset merkintöihin.

Ennen virheen korjaamista on sellaisille kirjaamisviranomaisen tiedossa oleville asiaan osallisille, joille voi aiheutua korjauksesta haittaa, varattava tilaisuus tulla kuulluksi.

Virheen korjaamisessa noudatetaan soveltuvin osin, mitä 6 luvun 9 §:ssä säädetään. Jollei korjaamisasiaa heti ratkaista, sen vireilläolosta on tehtävä merkintä rekisteriin.

Jos kirjaamisasiassa annettuun ratkaisuun on haettu muutosta, korjaamisasian vireilletulosta on ilmoitettava muutoksenhakutuomioistuimelle ja toimitettava sille asiassa annettu ratkaisu.

Päätökseen, jolla virheen korjaamista koskeva hakemus on hylätty, ei saa hakea muutosta valittamalla.

Virheen korjaamisesta on mahdollisimman pian tehtävä merkintä aikaisemmin annettuun toimituskirjaan tai annettava uusi toimituskirja sen sijaan. Kirjaamisviranomaisen on lisäksi pyrittävä tekemään korjaukset rekisteristä annettuun virheelliseen todistukseen taikka antamaan uusi todistus.

Virheellinen toimituskirja tai todistus on kehotuksesta esitettävä kirjaamisviranomaiselle korjausta varten. Kirjaamisviranomainen voi velvoittaa asiakirjan haltijan määräajassa täyttämään esittämisvelvollisuutensa ja asettaa velvollisuuden tehosteeksi uhkasakon. Uhkasakkoa koskevaan asiaan sovelletaan uhkasakkolakia (1113/1990) . (24.7.2009/572)

Muutosta kirjaamisviranomaisen kirjaamisasiassa antamaan lopulliseen ratkaisuun haetaan valittamalla maaoikeuteen.

2 momentti on kumottu L:lla 13.12.2013/922 .

Kun kirjaamisasia on ratkaistu toisin kuin hakija tai muu asiaan osallinen on pyytänyt, toimituskirjaan on liitettävä kirjallinen valitusosoitus.

Määräaika valitusta varten on 30 päivää päätöksen tekemisestä. Muutoksenhakijan on toimitettava valituskirjelmä asianomaiseen maaoikeuteen viimeistään valitusajan päättymispäivänä ennen virka-ajan päättymistä.

Muutoksenhakuun sovelletaan tämän lain lisäksi kiinteistönmuodostamislain 19–21 lukua.

Muutoksenhakutuomioistuimen on viipymättä ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle ratkaisustaan sekä siitä, onko sen antama ratkaisu saanut lainvoiman.

Kirjaamisviranomaisen on omasta aloitteestaan otettava käsiteltäväkseen muutoksenhakutuomioistuimen palauttama asia, ratkaistava tarvittaessa asia uudestaan ja tehtävä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tarvittavat merkinnät.

Sähköisten asiakirjojen laatiminen ja hyväksyminen asiointijärjestelmässä sekä asiointijärjestelmän muu käyttö edellyttävät, että käyttäjä tunnistetaan luotettavasti vahvasta sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisistä luottamuspalveluista annetussa laissa (617/2009) tarkoitetulla vahvan sähköisen tunnistuspalvelun tarjoajan tarjoamalla tunnistamismenetelmällä tai sähköisen allekirjoituksen hyväksytyllä varmenteella, josta säädetään sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisiin transaktioihin liittyvistä luottamuspalveluista sisämarkkinoilla ja direktiivin 1999/93/EY kumoamisesta annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EU) N:o 910/2014 28 artiklassa, taikka muulla sellaisella tunnistautumistekniikalla, joka on tietoturvallinen ja todisteellinen. (29.6.2016/536)

Maanmittauslaitos hyväksyy maa- ja metsätalousministeriötä sekä Viestintävirastoa kuultuaan ne tekniset menetelmät ja palvelut, joita asiointijärjestelmässä käytetään sähköiseen tunnistamiseen. Maanmittauslaitoksen on huolehdittava siitä, että hyväksyttyjen menetelmien käyttöä koskevat tiedot ovat maksutta saatavissa yleisen tietoverkon kautta.

Asiointijärjestelmän ylläpitäjälle toimitettavalla valtakirjalla voidaan antaa toiselle yleinen valtuutus käyttää asiointijärjestelmää valtuuttajan puolesta tai oikeus käyttää asiointijärjestelmää valtuuttajan puolesta asiakirjoja hyväksymättä.

Maanmittauslaitoksen on huolehdittava siitä, että asiointijärjestelmä turvaa siihen tallennetun sähköisen asiakirjan sisällön eheyden ja että sähköisen asiakirjan hyväksyminen täsmäytetään järjestelmään tallennettuun asiakirjaan.

Sähköisessä asiointijärjestelmässä käsiteltävien henkilötietojen rekisterinpitäjä on Maanmittauslaitos. (8.5.2020/338)

Valtio on velvollinen korvaamaan vahingon, joka on aiheutunut asiointijärjestelmän virheellisestä tai puutteellisesta toiminnasta. Valtio ei kuitenkaan tämän lain nojalla vastaa vahingosta, joka on aiheutunut siitä, että oikeustointa tai hakemusta ei ole voitu tehdä asiointijärjestelmässä tai että asiointijärjestelmään muusta rekisteristä siirretty tieto on virheellinen tai puutteellinen.

Valtio on lisäksi velvollinen korvaamaan vahingon, joka on aiheutunut asiointijärjestelmässä laadittuun sähköiseen asiakirjaan tai sen johdosta tehtyyn kirjaukseen luottaneelle siitä, että asiointijärjestelmää on oikeudettomasti käyttänyt joku muu kuin sen käyttäjäksi tunnistettu.

Vahingon korvaamisessa on noudatettava, mitä 13 luvun 6–8 §:ssä säädetään. Henkilötietojen käsittelystä aiheutuneen vahingon korvaamiseen sovelletaan, mitä luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta ja direktiivin 95/46/EY kumoamisesta annetussa Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksessa (EU) 2016/679 (yleinen tietosuoja-asetus) säädetään. (8.5.2020/338)

Asiointijärjestelmässä asiakirja laaditaan Maanmittauslaitoksen vahvistamalle sähköiselle lomakkeelle.

Lomakkeeseen merkittyjä tietoja tarkistetaan ja täydennetään sellaisilla asiaan osallisten tunniste- ja yhteystiedoilla sekä toimintakelpoisuutta, toimivaltaa ja edustamista koskevilla tiedoilla samoin kuin kiinteistöä ja rakennuksia koskevilla tiedoilla, jotka ovat sähköisesti saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä, kiinteistörekisteristä, väestötietojärjestelmästä, yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä, kaupparekisteristä ja muista yhteisöistä ja säätiöistä pidettävistä rekistereistä. Mainittuja tietoja voidaan tarkistamista varten siirtää asiointijärjestelmään teknisen rajapinnan välityksellä sen estämättä, mitä tietojen salassapidosta säädetään. Tiedot poistetaan asiointijärjestelmästä tarkistamisen jälkeen. Tietoja voidaan vastaavasti siirtää asiointijärjestelmään lomakkeen täydentämistä varten, jollei tietojen salassapitoa koskevista säännöksistä johdu muuta. (18.10.2024/552)

Asiointijärjestelmän käyttäjällä on oikeus tarkastaa kaupan tai kiinnityksen kohdetta koskevat tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sekä kiinteistörekisteristä.

Asiointijärjestelmän tiedot eivät ole julkisia. Tietoja luovutetaan vain asiaan osallisen suostumuksella, jollei toisin säädetä.

Asiointijärjestelmään tallennetut tiedot sähköisestä asiakirjasta poistetaan järjestelmästä, kun siihen perustuva kirjaamisasia on ratkaistu taikka kun asiakirjan luonnosta ei peruuttamisen tai muun syyn vuoksi voida enää käsitellä.

Asiointijärjestelmän käyttäjän sekä muiden asiaan osallisten tunniste- ja yhteystiedot sekä asian tunnistetiedot säilytetään kirjaamisasioiden käsittelyä sekä tietojenkäsittelyn todentamista varten.

Asiointijärjestelmän kautta vireille tulleessa kirjaamisasiassa voidaan päätös, sitä koskeva todistus tai muu kirjaamisviranomaisen antama asiakirja laatia sähköisessä muodossa. Kirjaamisviranomainen voi allekirjoittaa asiakirjan koneellisesti.

Asiakirja voidaan antaa tiedoksi ja muu kirjaamismenettelyssä annettava ilmoitus voidaan toimittaa sähköisenä viestinä tai ilmoittamalla, mistä asiakirja on noudettavissa.

Asiakirjavihko voidaan muodostaa sähköisenä.

Kaupankäyntijärjestelmä on sähköinen asiointijärjestelmä, jossa kiinteistön kauppa ja muu luovutus voidaan tehdä sähköisesti.

Kauppaa ei voida tehdä kaupankäyntijärjestelmässä, jos kauppakirjan luonnos ei täytä 2 luvun 1 §:n vaatimuksia tai jos kauppa järjestelmän käytettävissä olevien tietojen perusteella ilmeisesti ei olisi pätevä tai ei jäisi pysyväksi.

Kaupankäyntijärjestelmän yhteydessä voidaan tarjota kauppahinnan, varainsiirtoveron sekä asiointi- ja hakemusmaksujen maksamiseen liittyviä palveluja. Kaupankäyntijärjestelmässä voidaan ottaa käsiteltäviksi myös vakuuksia koskevia sitoumuksia sekä välittää niitä kiinnitysjärjestelmään siten kuin jäljempänä säädetään.

Sähköisen kauppakirjan luonnoksen voi laatia kiinteistön omistaja, jolle on viimeksi myönnetty lainhuuto myytävään kiinteistöön.

Jos omistusoikeutta kiinteistöön ei 11 luvun 4 §:n mukaan kirjata lainhuutona, sähköisen kauppakirjan luonnoksen voi laatia se, joka on merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinteistön omistajaksi tai kiinteistöä hallinnoivaksi viranomaiseksi.

Myyjän on merkittävä sähköisen kauppakirjan luonnokseen lomakkeessa edellytetyt tiedot ja muut kaupan ehdot sekä hyväksyttävä luonnos. Jos ostaja haluaa tehdä muutoksia myyjän laatimaan kauppakirjan luonnokseen, luonnos palautuu ensin myyjän hyväksyttäväksi. (18.10.2024/552)

Kauppa syntyy, kun molemmat osapuolet ovat hyväksyneet kauppakirjan samansisältöisenä. Tätä ennen myyjä ja ostaja eivät ole sidottuja kauppakirjan luonnokseen tai siihen tehtyihin muutoksiin.

Myytävän määräalan sijainti voidaan osoittaa kauppakirjaan otetulla piirroksella, joka laaditaan sähköisen kiinteistörekisterikartan pohjalle. Kauppakirjaan voidaan liittää myös muita sähköisiä asiakirjoja.

Kauppakirjaan voidaan liittää panttioikeuden haltijan kaupankäyntijärjestelmässä antama sitoumus, jonka mukaan kaupan kohdetta rasittava panttioikeus lakkaa sitoumuksessa määrättyjen edellytysten täyttyessä, tai muu vakuutta koskeva sitoumus tai todistus.

Kauppakirjaan voidaan ottaa tai siihen voidaan liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan saajaksi kirjattu sitoutuu panttikirjan siirtämiseen niin, että uutta sähköisen panttikirjan saajaa koskeva asia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun kauppa on sitovasti syntynyt kaupankäyntijärjestelmässä tai kun muut sellaiset edellytykset, jotka järjestelmä tarkastaa, ovat täyttyneet. (3.6.2016/418)

Kauppakirjan luonnosta ei oteta kaupankäyntijärjestelmän käsiteltäväksi, jos järjestelmän käytettävissä olevien tietojen perusteella on ilmeistä, että samaa kiinteistöä tai muuta kaupan kohdetta koskeva kauppakirjan luonnos on jo järjestelmän käsiteltävänä.

Myyjä tai ostaja voi milloin tahansa muuttaa kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa sen, jollei toinen osapuoli ole samanaikaisesti käsittelemässä luonnosta.

Kauppakirjan luonnos katsotaan peruutetuksi, kun 30 päivää on kulunut sen edellisestä käsittelemisestä. (23.8.2013/623)

Lainhuudatusasia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun kauppa on sitovasti tehty kaupankäyntijärjestelmässä. Sähköinen kauppakirja ja muut kauppaan liittyvät asiakirjat toimitetaan kaupankäyntijärjestelmästä kirjaamisviranomaiselle.

Lainhuudatusasian vireilletulosta ilmoitetaan kaupan osapuolille. Ilmoitus toimitetaan myös muille kauppakirjassa määrätyille tahoille, jos se voidaan toimittaa sähköisenä viestinä. Ilmoitukseen liitetään sähköisen kauppakirjan jäljennös.

Varainsiirtoveron maksamista koskevat tiedot välitetään kaupankäyntijärjestelmän yhteydessä tarjottavasta palvelusta kirjaamisviranomaiselle. Jos kauppahinta maksetaan kaupankäyntijärjestelmän yhteydessä tarjottavassa palvelussa, selvitys maksusta voidaan maksajan pyynnöstä välittää palvelusta kirjaamisviranomaiselle.

Kun kauppa on tehty, kaupankäyntijärjestelmästä luovutetaan kauppaa koskevat tarpeelliset tiedot kiinteistörekisterin pitäjälle, kunnalle, väestökirjahallinnolle ja Verohallinnolle.

Mitä tässä luvussa säädetään kaupankäyntijärjestelmässä tehtävästä kiinteistönkaupasta ja siihen perustuvan saannon lainhuudatuksesta, koskee myös vaihtoa, lahjaa ja 4 luvun 3 §:ssä tarkoitettua muuta luovutusta. Sama koskee 2 luvun 7 §:ssä tarkoitettua esisopimusta kuitenkin niin, että esisopimuksesta tehdään vain saantomerkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Tämän luvun säännöksiä noudatetaan myös sellaisen kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden luovutukseen, jota koskeva oikeudensiirto on kirjattava. Luovuttajana voi toimia se, jonka nimiin käyttöoikeus on viimeksi kirjattu. Erityisen oikeuden kirjaamista koskeva asia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun luovutussopimus on sitovasti tehty kaupankäyntijärjestelmässä.

Sähköinen valtakirja kiinteistön kaupan tekemistä varten annetaan noudattaen soveltuvin osin, mitä kauppakirjan luonnoksen tekemisestä säädetään. Valtakirjan peruuttamisesta on soveltuvin osin voimassa, mitä 11 §:n 2 momentissa säädetään.

Kaupankäyntijärjestelmässä voidaan tarjota palveluja 14 luvun 1 ja 3 §:ssä tarkoitettujen erityisten oikeuksien perustamista ja muuttamista koskevien sopimusten tekemiseksi.

Edellä 1 momentissa tarkoitettujen sopimusten tekemisestä kaupankäyntijärjestelmässä on soveltuvin osin voimassa, mitä tässä luvussa säädetään kiinteistön kaupan tekemisestä kaupankäyntijärjestelmässä. Erityisen oikeuden kirjaamista koskeva asia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun sopimus on sitovasti tehty kaupankäyntijärjestelmässä.

Kiinnitysjärjestelmä on sähköinen asiointijärjestelmä, jossa kiinnityksen vahvistamista, sähköisen panttikirjan saajaa ja panttikirjan muodon muuttamista koskevat hakemukset sekä kirjallisen panttikirjan haltijaa koskevat ilmoitukset voidaan tehdä sähköisesti. Siitä, millaisia kiinnityksen muuttamista koskevia hakemuksia ja kiinnitysasioissa tarvittavia suostumuksia koskevia ilmoituksia järjestelmässä voidaan lisäksi tehdä, säädetään valtioneuvoston asetuksella. (3.6.2016/418)

Hakemusta tai ilmoitusta ei voida tehdä kiinnitysjärjestelmässä, jos haettua kirjausta järjestelmän käytettävissä olevien tietojen perusteella ei ilmeisesti voitaisi tehdä.

Kiinnitysjärjestelmän yhteydessä voidaan tarjota asiointi- ja hakemusmaksujen maksamiseen liittyviä palveluja.

Hakijan on merkittävä kiinnityshakemukseen lomakkeessa edellytetyt tiedot. Kiinnityshakemus tulee vireille, kun hakija on hyväksynyt sen kiinnitysjärjestelmässä. Sähköinen kiinnityshakemus ja muut hakemukseen liittyvät asiakirjat toimitetaan kiinnitysjärjestelmästä kirjaamisviranomaiselle.

Kiinnityshakemuksen vireilletulosta lähetetään tieto hakijalle. Ratkaisusta toimitetaan tieto myös sille, joka hakemuksen mukaan on kirjattava panttikirjan saajaksi, jos tieto voidaan toimittaa sähköisenä viestinä hakemuksessa tai muuten sitä varten ilmoitettuun osoitteeseen.

Mitä 16 §:ssä säädetään kiinnityshakemuksesta ja sen käsittelystä, koskee soveltuvin osin hakemusta, joka koskee uutta sähköisen panttikirjan saajaa tai panttikirjan saajaa koskevan kirjauksen muutosta.

Hakemuksen vireilletulosta lähetetään tieto hakijalle. Uutta sähköisen panttikirjan saajaa koskevasta ratkaisusta on toimitettava tieto myös uudelle panttikirjan saajalle ja lainhuudon saajalle tai käyttöoikeuden haltijalle, jos tieto voidaan toimittaa sähköisenä viestinä hakemuksessa tai muuten sitä varten ilmoitettuun osoitteeseen.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, koskee soveltuvin osin ilmoitusta uudesta kirjallisen panttikirjan haltijasta tai haltijaa koskevan merkinnän poistamisesta. Uutta haltijaa koskevasta merkinnästä on kuitenkin toimitettava tieto sille, joka on aikaisemmin merkitty kirjallisen panttikirjan haltijaksi.

Asiointijärjestelmän käytöstä perittävien maksujen perusteista säädetään valtion maksuperustelaissa (150/1992) .

Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä asiointijärjestelmistä ja niiden käytöstä.

Omistusoikeus kiinteistöön kirjataan myöntämällä saannolle lainhuuto.

Lainhuutoa koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden saannon kirjaamiseen.

Sopimukseen perustuva oikeus käyttää toisen omistamaa kiinteistöä kirjataan erityisenä oikeutena.

Kirjaamalla voidaan määrittää myös kiinteistöllä sijaitsevan, elinkeinotoiminnassa käytettävän omaisuuden kuulumista kiinteistöön.

Jokainen on velvollinen hakemaan kiinteistön taikka sen määräosan tai määräalan saannolleen lainhuudon.

Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tai muun saannon perusteena olevan asiakirjan tekemisestä, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Jos omistusoikeus kiinteistöön on saatu perintönä, lainhuudatusaika alkaa, kun perinnönjako saa lainvoiman. Jollei perinnönjakoa ole omistusoikeuden saamiseksi toimitettava, lainhuudatusaika alkaa perunkirjoitusajan päättymisestä taikka, jos ositus on tarpeen kiinteistön erottamiseksi, kun ositus saa lainvoiman.

Testamenttiin perustuvan saannon lainhuudatusaika alkaa siitä, kun testamentti saa lainvoiman taikka siitä, kun perinnönjako tai ositus saa lainvoiman, jos jako tai ositus on tarpeen testamentatun kiinteistön erottamiseksi.

Puolisoiden omaisuuden ositukseen perustuvan kiinteistön saannon lainhuudatusaika alkaa siitä, kun ositus saa lainvoiman.

Jos saanto perustuu kiinteistötoimitukseen, lainhuudatusaika alkaa siitä, kun toimituksesta tehdään merkintä kiinteistörekisteriin. Jollei kiinteistöä ole aikaisemmin merkitty kiinteistörekisteriin, lainhuudatusaika alkaa sen merkitsemisestä. Muun kuin kiinteistönmuodostamistehtäviä hoitavan viranomaisen päätökseen perustuvan saannon lainhuudatusaika alkaa siitä, kun päätös saa lainvoiman.

Ulosottokaaren (705/2007) mukaiseen huutokauppaan tai ulosottomiehen toimittamaan vapaaseen myyntiin perustuvan saannon lainhuudatusaika alkaa siitä, kun kauppakirja annetaan ostajalle. (24.7.2009/572)

Valtion metsämaan, suojelualueen, lunastusyksikön, yleisiin tarpeisiin erotetun alueen, erillisen vesijätön, yleisen vesialueen ja yleisen alueen omistusoikeutta ei kirjata lainhuutona. Jos tällainen kiinteistö taikka sen määräosa tai määräala luovutetaan edelleen, saannolle on haettava lainhuuto.

Jollei kiinteistön omistaja ole hakenut lainhuutoa 1–3 §:ssä säädetyssä ajassa, kirjaamisviranomainen voi velvoittaa hänet määräajassa hakemaan lainhuutoa ja asettaa velvollisuuden tehosteeksi uhkasakon. Uhkasakkoa koskevaan asiaan sovelletaan uhkasakkolakia.

Jakamattoman kuolinpesän osakkaat saavat yhteisesti hakea lainhuudon pesään kuuluvaan kiinteistöön.

Kiinteistön omistaja, joka on aikaisemmin huudattanut saantonsa, saa hakea lainhuudon oikeusasemansa selventämiseksi.

Kirjaamisviranomainen siirtää omasta aloitteestaan määräosaan tai määräalaan myönnetyn lainhuudon koskemaan siitä muodostettua kiinteistöä, kun kiinteistö on merkitty kiinteistörekisteriin. Lainhuudon saajaksi merkitään se, jolle lainhuuto määräosaan tai määräalaan on viimeksi myönnetty.

Kirjaamisviranomainen voi siirtää omasta aloitteestaan myös kiinteistöön myönnetyn lainhuudon koskemaan siitä lohkomalla, halkomalla tai tontinmittauksella muodostettua uutta kiinteistöä.

Kirjaamisviranomainen merkitsee tuomioistuimen ilmoituksesta lainhuudon uudeksi saajaksi sen, joka lainvoimaisen tuomion mukaan on kiinteistön omistaja.

Lainhuudon hakijan on esitettävä selvitys saantonsa laillisuudesta. Hakemukseen on liitettävä saannon perusteena oleva asiakirja. Asiakirja on esitettävä alkuperäisenä tai kaupanvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistamana jäljennöksenä kirjaamisviranomaisen vaatimuksesta. (18.10.2024/552)

Jollei kiinteistön edellistä omistajaa ole merkitty lainhuudon saajaksi, hänen omistusoikeudestaan on esitettävä selvitys, joka olisi ollut tarpeen hänen saantonsa huudattamiseksi. Jollei tämä ole ollut velvollinen huudattamaan saantoaan, hakijan on esitettävä muu tarpeellinen selvitys edeltäjän omistusoikeudesta kiinteistöön. Selvitys edeltäjän omistusoikeudesta ei ole tarpeen, jos kiinteistö on saatu ulosottokaaren mukaisella huutokaupalla, ulosottomiehen toimittamalla vapaalla myynnillä tai kiinteistötoimituksessa. (24.7.2009/572)

Hakemus on jätettävä lepäämään, jos hakijalle voitaisiin muutoin myöntää lainhuuto, mutta:

Jos hakemus on jätetty lepäämään luovutussopimuksessa olevan ehdon vuoksi eikä selvitystä omistusoikeuden palautumisesta kiinteistön luovuttajalle ole esitetty kanteen nostamiselle varatussa ajassa, hakijalle myönnetään lainhuuto. Jollei selvitystä siitä, että vastuu kiinteistön luovutuksesta on siirtynyt perustetulle yhteisölle tai säätiölle, ole esitetty kahden vuoden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä, lainhuuto myönnetään perustettavan yhteisön tai säätiön lukuun sopimuksen tehneelle. (18.10.2024/552)

Hakijalle on myönnettävä kuulutus lainhuudon saamiseksi, jos:

Kirjaamisviranomaisen on yleistiedoksiantona, siten kuin hallintolain 62 §:ssä säädetään, kutsuttava sitä, joka katsoo itsellään olevan paremman oikeuden kiinteistöön kuin hakijalla, esittämään vaatimuksensa kirjaamisviranomaiselle kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun kuulutuksen tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen. Kuulutuksesta on lisäksi annettava tieto sellaisille tiedossa oleville henkilöille, joiden oikeutta lainhuuto voi koskea. (29.3.2019/434)

Jollei vaatimusta ole esitetty tai kannetta ole nostettu määräajassa, hakijalle voidaan myöntää lainhuuto. Toimivaltaisesta tuomioistuimesta ja oikeuspaikkasopimuksesta säädetään oikeudenkäymiskaaren 10 luvussa . (24.7.2009/572)

Hakemus on hylättävä, jos:

Jos lakiin tai testamenttiin perustuva käyttöoikeus taikka hakijan saantoon liittyvä ehto rajoittaa hakijan oikeutta luovuttaa kiinteistö taikka perustaa siihen kohdistuvia erityisiä oikeuksia tai panttioikeuksia, vallintarajoituksesta on lainhuudatusasian ratkaisun yhteydessä taikka muutoin pyynnöstä tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Kirjaamisviranomaisen on toimitettava kunnan kiinteistörekisterin pitäjälle tieto määräalaan myönnetystä lainhuudosta, jos määräala sijaitsee kunnan pitämän kiinteistörekisterin piiriin kuuluvalla alueella.

Saantokirjan muotovirheeseen ei saa vedota sen jälkeen, kun saantokirjan perusteella on myönnetty lainhuuto tai lainhuutohakemus on jätetty lepäämään.

Lainhuudatusasian ratkaisun estämättä saadaan kysymys omistusoikeudesta kiinteistöön sekä saannon pätevyydestä tutkia oikeudenkäynnissä taikka kiinteistötoimituksessa sen mukaan kuin siitä erikseen säädetään.

Jos kiinteistö on luovutettu kahdelle, myöhempi saanto saa etusijan, jos sille haetaan lainhuutoa ensiksi eikä luovutuksensaaja saannon tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänyt tietää aikaisemmasta luovutuksesta. Jos usealle saannolle haetaan lainhuutoa samana päivänä, etusijan saa aikaisin luovutus. Viimeksi mainittua ei sovelleta luovutusten keskinäiseen etusijaan, jos lainhuutoja on haettu sähköisesti. (18.10.2024/552)

Jollei lainhuutoa hakemuksen perusteella myönnetä tai jos huudatettu saanto julistetaan pätemättömäksi taikka jos luovutuksensaaja muutoin menettää saantoon perustuvan oikeutensa, etusija menetetään.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, koskee soveltuvin osin kirjaamisen vaikutusta kiinteistön luovutuksen ja siihen kohdistuvan erityisen oikeuden keskinäiseen etusijaan. Luovutus tai erityinen oikeus saa edellä mainituilla edellytyksillä etusijan myös ennen aikaisempaa kiinteistön saantoa, joka ei perustu luovutukseen.

Luovutukseen perustuva kiinteistön saanto on pysyvä, vaikkei luovuttaja ollut kiinteistön oikea omistaja hänen tai hänen edeltäjänsä saannon virheellisyyden vuoksi, jos luovuttajalla saannon tapahtuessa oli lainhuuto kiinteistöön eikä luovutuksensaaja tällöin tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei luovuttaja ollut oikea omistaja.

Kiinteistöön perustettu erityinen oikeus tai panttioikeus on sitova, vaikkei oikeuden perustaja ollut kiinteistön oikea omistaja, jos hänellä oikeutta perustettaessa oli lainhuuto kiinteistöön eikä oikeudenhaltija tällöin tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei oikeuden perustaja ollut kiinteistön oikea omistaja.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, on soveltuvin osin voimassa, jos luovuttajan tai oikeuden perustajan saanto on tehoton muuhun kuin oikeaan omistajaan nähden. Mitä tässä pykälässä säädetään lainhuudosta, koskee myös vireillä olevaa lainhuutohakemusta, jonka perusteella lainhuuto myönnetään.

Luovutuksensaaja tai oikeudenhaltija ei saa 4 §:ssä tarkoitettua suojaa, jos:

Sillä, johon nähden kiinteistön saanto taikka erityinen oikeus tai panttioikeus jää 4 §:n perusteella pysyväksi, on oikeus saada tämän vuoksi aiheutuneesta vahingosta korvaus valtion varoista.

Luovutuksensaajalla tai oikeudenhaltijalla, joka menettää 5 §:n perusteella oikeutensa kiinteistöön, on oikeus saada tämän vuoksi aiheutuneesta vahingosta korvaus valtion varoista.

Jos vahingon kärsinyt on pätevättä syyttä jättänyt hakematta oman oikeutensa kirjaamista taikka vetoamatta vilpittömän mielen suojaansa tai johonkin muuhun oikeutensa pysyvyyteen vaikuttavaan seikkaan taikka on muulla tavalla myötävaikuttanut vahinkoon, vahingonkorvausta voidaan kohtuuden mukaan sovitella.

Edellä 6 §:ssä tarkoitetun korvauksensaajan oikeus saada sopimuksen tai muun perusteen nojalla vahingonkorvausta siirtyy valtiolle siltä osin kuin se maksaa korvausta.

Oikeus 1 momentissa tarkoitettuun korvaukseen siirtyy sinä päivänä, jona valtio on päättänyt maksaa korvausta tai jona tuomioistuimen päätös tulee lainvoimaiseksi. Valtio voi nostaa takautumisvaatimusta koskevan kanteen käsiteltäväksi samassa oikeudenkäynnissä, jossa siltä vaaditaan korvausta.

Maanmittauslaitoksen keskushallinto myöntää ja suorittaa korvauksen sekä edustaa valtiota vahingonkorvausta tai takautumisoikeutta koskevassa asiassa. (24.7.2009/572)

Tuomioistuimen on viran puolesta ilmoitettava valtiolle, kun vireille on tullut sellainen kiinteistön omistusoikeutta koskeva riita, jonka seurauksena valtio voi 6 §:n nojalla joutua vahingonkorvausvastuuseen.

Korvauskanne valtiota vastaan on nostettava kahden vuoden kuluessa siitä, kun tuomioistuimen päätös omistusoikeudesta kiinteistöön on saanut lainvoiman. Kanne käsitellään kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuimessa.

Se, joka on saanut kiinteistön perintönä, testamentilla tai osituksessa taikka muutoin muulla saannolla kuin luovutuksella, ei saa 3 ja 4 §:ssä tarkoitettua vilpittömän mielen suojaa kiinteistön aikaisempaa luovutuksensaajaa tai oikeudenhaltijaa taikka kiinteistön oikeaa omistajaa vastaan.

Pakkohuutokauppaan perustuvan saannon pysyvyydestä säädetään ulosottolain 5 luvun 50 §:ssä .

Se, joka on saanut lainhuudon kiinteistöön ja sen jälkeen on kymmenen vuoden ajan omistajana hallinnut kiinteistöä, saa pitää kiinteistön, jos hän saantonsa tapahtuessa ei tiennyt eikä hänen pitänyt tietää kiinteistön joutuneen pois oikealta omistajalta. Jollei kannetta paremmasta oikeudesta kiinteistöön panna tänä aikana vireille, oikea omistaja menettää oikeutensa vaatia kiinteistö palautetuksi.

Jos kiinteistö on 1 momentissa tarkoitettuna aikana siirtynyt jollekin toiselle, tämä voi vedota myös edeltäjiensä lainhuutoon ja omistajanhallintaan sekä siihen, että hän itse tai joku hänen edeltäjistään on ollut saantonsa tapahtuessa vilpittömässä mielessä.

Kanne paremmasta oikeudesta kiinteistöön voidaan panna vireille sitä vastaan, jolla on lainhuuto kiinteistöön. Jos hän on luovuttanut kiinteistön ennen kanteen vireilletuloa, myös luovutuksensaaja on haastettava vastaajaksi oikeudenkäyntiin.

Mitä 1 momentissa säädetään, on noudatettava soveltuvin osin silloin, kun kiinteistöstä vaaditaan maksua panttioikeuden nojalla tai suoraan lain säännöksen perusteella.

Kirjata saadaan sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva:

Erityistä oikeutta ei saa kirjata, jos se on pysyvä taikka voimassa jonkin kiinteistön tai alueen hyväksi taikka jos se on perustettu kiinteistötoimituksessa tai muutoin viranomaisen päätöksellä. Metsänhakkuuoikeus kirjataan olemaan voimassa enintään viisi vuotta ja irrottamisoikeus enintään 50 vuotta oikeuden perustamisesta sekä käyttöoikeus enintään laissa säädetyn enimmäisajan.

Maanvuokraoikeuden ja muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan määräaikaisen käyttöoikeuden haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista, jos oikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. Kirjaamista on haettava, kun käyttöoikeus on perustettu tai kun oikeudenhaltija on saanut käyttöoikeuden luovutuksen tai muun saannon perusteella. (18.10.2024/552)

Määräajasta, jonka kuluessa kirjaamista on haettava, sekä uhkasakosta on soveltuvin osin voimassa, mitä 11 luvun 1–6 §:ssä säädetään.

Kirjata saadaan kiinteistön omistajan ilmoitus tai yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön tai kiinteistöllä olevan rakennuksen hallinnasta. Hallinnan jakaminen voi koskea kiinteistön tai rakennuksen aluetta tai hallinnan ajankohtaa.

Yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistöjen hallinnasta voidaan kirjata usealle kiinteistölle, jos kaikki kiinteistöt ovat samojen yhteisomistajien omistuksessa ja sopimus koskee kaikkien sen kohteena olevien kiinteistöjen hallinnan jakamista.

Kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos:

(18.10.2024/552)

Omistuksenpidätys- tai takaisinottoehtoon perustuva oikeus kirjataan olemaan voimassa enintään viisi vuotta sopimuksen tekemisestä.

Kiinteistön ainesosien ja tarpeiston määrittämiseksi saadaan kirjata kiinteistön omistajan ilmoitus siitä, että hänen omistamansa tai myöhemmin saamansa elinkeinotoiminnassa käytettävä, kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva kone tai laite, joka on ilmoituksessa yksilöity taikka lajiltaan tai muutoin ominaisuuksiltaan määritelty:

Kirjaus voi kohdistua:

Mitä tässä luvussa säädetään kiinteistöstä sekä sen omistajasta ja hänelle myönnetystä lainhuudosta, koskee soveltuvin osin muuta kirjauksen kohdetta sekä oikeuden perustajaa ja hänelle myönnettyä kirjausta. Jos erityinen oikeus kohdistuu lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävään kiinteistöön, perustajan omistusoikeudesta on lainhuudon sijasta esitettävä muu selvitys.

Erityisen oikeuden kirjaamisella on 13 luvun 1–3 §:ssä lainhuudolle säädetyt oikeusvaikutukset.

Jos kiinteistöön on perustettu useita kirjattavia erityisiä oikeuksia eikä niitä voida toteuttaa samanaikaisesti, ensin perustettu oikeus jää pysyväksi, jollei 13 luvun 3 §:stä muuta johdu.

Mitä 13 luvun 4–9 ja 11 §:ssä säädetään lainhuudon oikeusvaikutuksista, koskee myös 2 §:ssä tarkoitetun käyttöoikeuden ja 3 §:ssä tarkoitetun ilmoituksen ja sopimuksen kirjauksen oikeusvaikutuksia. (18.10.2024/552)

Erityisen oikeuden kirjauksen oikeusvaikutukset alkavat siitä päivästä, jona kirjaamishakemus on tullut vireille. Aikaisemmin haetulla kirjauksella on etusija ennen myöhemmin haettua kirjausta tai kiinnitystä. Erityisellä oikeudella on parempi etusija kuin samana päivänä haettuun kiinnitykseen perustuvalla panttioikeudella. Viimeksi mainittua ei sovelleta erityisen oikeuden ja panttioikeuden keskinäiseen etusijaan, jos erityisen oikeuden kirjaamista ja kiinnitystä on haettu sähköisesti. (18.10.2024/552)

Edellä 3 §:ssä, 4 §:n 1 momentin 3 kohdassa ja 5 §:ssä tarkoitettu kirjaus saadaan tehdä vain parhaalle etusijalle eikä sen etusijaa saada myöhemmin muuttaa niin, että sen edelle tehdään jokin muu kuin tässä momentissa tarkoitettu kirjaus. Sama koskee 4 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua kirjausta, jos esinettä ei ole rakennettu tai tuotu kiinteistölle mainitussa lainkohdassa tarkoitetun sopimuksen perusteella. (18.10.2024/552)

Etusijajärjestyksen muuttamisesta on voimassa, mitä 18 luvun 1 §:ssä säädetään.

Kirjaamista saa hakea kirjattavan oikeuden haltija ja kiinteistön omistaja. Edellä 3 §:ssä tarkoitetun sopimuksen kirjaamista saa hakea kukin yhteisomistajista itsenäisesti.

Hakijan on esitettävä kirjattavan oikeuden perustamista tai siirtämistä koskeva sopimus tai muu asiakirja. Sopimus tai muu asiakirja on esitettävä alkuperäisenä kirjaamisviranomaisen vaatimuksesta.

Edellytyksenä 4 §:ssä tarkoitetulle kirjaukselle on, että kiinteistön omistaja antaa siihen suostumuksensa.

Edellytyksenä 3 §:ssä, 4 §:n 1 momentin 3 kohdassa ja 5 §:n 1 kohdassa tarkoitetulle kirjaukselle on, että kaikki kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden haltijat antavat suostumuksensa kirjauksen tekemiseen ja etusijajärjestyksen muuttamiseen. Sama koskee 4 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua kirjausta, jos esinettä ei ole rakennettu tai tuotu kiinteistölle mainitussa lainkohdassa tarkoitetun sopimuksen perusteella. Suostumusta 3 §:ssä tarkoitettuun kirjaukseen ei kuitenkaan tarvita, jos muutoksen vaikutus on vähäinen. Mitä tässä momentissa säädetään kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden haltijasta, koskee myös tahoa, jolle annettu 2 luvun 11 §:n 3 momentissa tai 17 luvun 1 a §:n 1 momentissa tarkoitettu sitoumus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. (18.10.2024/552)

Jos kiinteistön omistajan omaisuuteen kohdistuu yrityskiinnitys, saadaan 5 §:n 2 kohdassa tarkoitettu kirjaus tehdä vain, jos kaikki yrityskiinnityksen haltijat antavat siihen suostumuksensa.

Hakemus on jätettävä lepäämään, jos oikeus voitaisiin muutoin kirjata, mutta:

Jos 4 luvun 4 §:ssä tarkoitetun käyttöoikeuden luovutusta koskeva hakemus on jätetty lepäämään luovutussopimuksessa olevan ehdon vuoksi eikä selvitystä ehtoon vetoamisesta ole esitetty kanteen nostamiselle varatussa ajassa, oikeus kirjataan hakijalle. (18.10.2024/552)

Edellä 1 momentissa säädettyä sovelletaan myös, kun 4 luvun 4 §:ssä tarkoitettu käyttöoikeus on luovutettu perustettavan yhteisön tai säätiön lukuun. Jollei selvitystä siitä, että käyttöoikeus on siirtynyt perustetulle yhteisölle tai säätiölle, ole esitetty kahden vuoden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä, oikeus kirjataan perustettavan yhteisön tai säätiön lukuun sopimuksen tehneelle. (18.10.2024/552)

Hakemus on hylättävä, jos:

Edellä 1 momentin 2 kohdassa säädettyä sovelletaan myös, kun hakija ei ole esittänyt kirjaamisviranomaisen 9 §:n 2 momentin perusteella vaatimaa alkuperäistä sopimusta tai muuta asiakirjaa. (18.10.2024/552)

Jos erityinen oikeus on kirjattu, saadaan sen muuttaminen, siirto tai lakkaaminen kirjata noudattaen soveltuvin osin, mitä erityisen oikeuden kirjaamisesta säädetään.

Kirjauksen oikeusvaikutukset koskevat sopimukseen tai oikeustoimeen perustuvaa erityisen oikeuden muutosta vain, jos muutos on kirjattu.

Jos kirjattua erityistä oikeutta on sovittu muutettavaksi ja jos kiinteistöön on kirjaamisen jälkeen haettu kiinnitystä tai toisen erityisen oikeuden kirjaamista, muutos saadaan kirjata, jos ne oikeudenhaltijat, joiden asema muutoksen vuoksi heikkenee, antavat siihen suostumuksensa. Suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos muutoksen vaikutus on vähäinen.

Mitä 1 momentissa säädetään, koskee myös sellaisen kirjatun oikeuden muuttamista, johon kohdistuu kiinnitys tai toinen erityinen oikeus.

Erityisen oikeuden kirjaus saadaan poistaa oikeudenhaltijan hakemuksesta tai, jos kirjatun oikeuden sopimuksen mukainen voimassaoloaika on päättynyt, kirjaamisviranomaisen aloitteesta. Kirjausta ei kuitenkaan saa poistaa, jos oikeuden voimassaoloaikaa on pidennetty tai oikeus on annettu entiselle oikeudenhaltijalle välittömästi uudelleen ja tästä esitetään selvitys oikeuden voimassaoloaikana.

Eläkeoikeuden kirjaus saadaan poistaa kirjaamisviranomaisen aloitteesta, kun oikeudenhaltijan kuolemasta on kulunut kuusi kuukautta, jolleivät hänen oikeudenomistajansa tänä aikana ole ilmoittaneet haluavansa pysyttää kirjauksen.

Erityisen oikeuden kirjaus saadaan poistaa kiinteistön omistajan hakemuksesta, jos oikeuden lakkaamisesta esitetään riittävä selvitys. Edellä 5 §:ssä tarkoitettu kirjaus saadaan poistaa kiinteistön omistajan ilmoituksesta, jos ne kiinteistökiinnitykseen tai yrityskiinnitykseen perustuvan panttioikeuden haltijat, joiden asema heikkenee, antavat siihen suostumuksensa. (18.10.2024/552)

Erityisen oikeuden kirjausta ei saa poistaa, vaikka oikeus on lakannut irtisanomisen, sopimuksen tai muun syyn takia sovittua aikaisemmin, ennen kuin siihen kohdistuvat kiinnitykset ja erityisen oikeuden kirjaukset on kuoletettu.

Jos erityiseen oikeuteen on vahvistettu kiinnityksiä, hakemus kirjauksen poistamisesta on jätettävä lepäämään ja kirjaamisviranomaisen on annettava lepäämään jättämistä koskeva päätös tiedoksi panttioikeuden haltijalle. Päätöksessä panttioikeuden haltija osoitetaan nostamaan kanne maksun saamiseksi kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun päätös on annettu tiedoksi. Jollei velkoja hae määräajassa saamistaan maksettavaksi kiinteistöstä ja ilmoita siitä kirjaamisviranomaiselle, kiinnitys kuoletetaan ja erityisen oikeuden kirjaus voidaan poistaa.

Panttioikeuden haltija, joka on hakenut maksua saamiselleen, vastaa vuokranantajalle 2 momentissa tarkoitetun päätöksen tiedoksiannon jälkeen erääntyvistä vuokramaksuista vuokraoikeuden siirtymiseen asti.

Kiinteistöpanttioikeus voidaan perustaa kiinteistöön, sen määräosaan ja määräalaan sekä maanvuokraoikeuteen ja muuhun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvaan käyttöoikeuteen niin kuin tässä laissa säädetään. (18.10.2024/552)

Kiinteistön kiinnittämistä ja panttausta koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan kiinnittämiseen ja panttaamiseen.

Kiinteistöpanttioikeus perustetaan vahvistamalla kiinteistöön tai muuhun kiinnityksen kohteeseen kiinnitys ja luovuttamalla kiinnitystä koskeva sähköinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi. (3.6.2016/418)

Kiinteistöpanttioikeus julkisoikeudellisen tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannun saamisen vakuudeksi perustetaan kirjaamalla se lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Kiinnitys saadaan vahvistaa kiinteistöön, määräosin omistetun kiinteistön määräosaan ja muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvaan määräalaan. Kiinnityksen edellytyksenä on, että sen kohteeseen voidaan myöntää lainhuuto.

Tonttiin, johon kohdistuu rekisteröity tontinvuokraoikeus, ei saa vahvistaa kiinnitystä.

Kahteen tai useampaan kiinteistöön saadaan vahvistaa yhteiskiinnitys vain, jos ne kuuluvat samalle omistajalle tai samoille omistajille yhtä suurin osuuksin eikä niihin kohdistu kiinnityksiä tai niihin kohdistuu vain määrältään ja etusijaltaan samat kiinnitykset.

Yhteiskiinnitettyihin kiinteistöihin ei saa vahvistaa erilliskiinnityksiä niin kauan kun ne kuuluvat samalle omistajalle.

Kiinnitys saadaan vahvistaa koko kiinteistöön, vaikka se omistetaan määräosin, jollei sopimusta kiinteistön tai kiinteistöllä olevan rakennuksen hallinnasta ole kirjattu ja jollei johonkin määräosaan ole aikaisemmin vahvistettu erillistä kiinnitystä. Kiinnitystä ei kuitenkaan saada vahvistaa koko kiinteistöön, jos omistajan ilmoitus kiinteistön tai kiinteistöllä olevan rakennuksen hallinnasta on kirjattu. (18.10.2024/552)

Kiinnitystä saa hakea kiinteistön omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa.

Jollei hakijalle ole myönnetty lainhuutoa, kiinnitys vahvistetaan vain, jos hänen lainhuutohakemuksensa on jätetty lepäämään purkavan tai lykkäävän ehdon vuoksi taikka sen vuoksi, että kiinteistö on hankittu perustettavan yhtiön lukuun, ja kiinteistön luovuttaja antaa suostumuksensa kiinnittämiseen.

Kiinnityshakemus on tehtävä kirjallisesti, ja hakijan on se allekirjoitettava. Jos kiinnityshakemus tehdään 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kiinnitysjärjestelmässä, sen tekemiseen sovelletaan, mitä 9 a luvussa säädetään.

Hakemuksesta on käytävä ilmi kiinnityksen kohde sekä haetun kiinnityksen suuruus ilmoitettuna Suomen rahassa. Jos hakemus koskee usean kiinnityksen vahvistamista samaan kiinteistöön, hakemuksessa voidaan määrätä niiden keskinäinen etusijajärjestys.

Hakemuksessa voidaan määrätä, kenet on kirjattava sähköisen panttikirjan saajaksi. Jos saaja on ilmoitettu hakemuksessa, hakemusta ei saa muuttaa tai peruuttaa ilman hänen suostumustaan. (3.6.2016/418)

Kiinteistön omistaja voi valtuuttaa asiamiehen hakemaan kiinnityksen. Kiinteistön omistajan on allekirjoitettava valtakirja, ja siitä on käytävä ilmi asiamies, kiinnityksen kohde ja kiinnityksen suuruus.

Kiinnitysjärjestelmässä asiamies voi toimia kiinteistön omistajan puolesta 9 a luvussa säädetyllä tavalla annetun sähköisen valtakirjan nojalla, josta käyvät ilmi 1 momentissa mainitut seikat. Asiamies voi toimia kiinnitysjärjestelmässä myös sellaisen valtuutuksen nojalla, josta säädetään 9 a luvun 1 §:n 3 momentissa.

Vahvistetusta kiinnityksestä annetaan sähköinen panttikirja.

Sähköinen panttikirja annetaan tekemällä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin panttikirjan sähköistä muotoa osoittava merkintä ja kirjaamalla tiedot sähköisen panttikirjan saajasta.

Hakemus on jätettävä lepäämään, jos kiinnitys voitaisiin muutoin myöntää, mutta:

Hakemus on hylättävä, jos:

Vahvistetun kiinnityksen oikeusvaikutukset alkavat siitä päivästä, jona kiinnityshakemus on tullut vireille.

Aikaisemmin haetulla kiinnityksellä on etusija ennen myöhemmin haettua kiinnitystä. Samana päivänä haetuilla kiinnityksillä on sama etusija, jollei kiinnitystä vahvistettaessa ole hakemuksen perusteella toisin määrätty. Viimeksi mainittua ei sovelleta kiinnitysten keskinäiseen etusijaan, jos kiinnityksiä on haettu sähköisesti. Samalla sähköisellä kiinnityshakemuksella haettujen kiinnitysten keskinäinen etusija voidaan kuitenkin määrätä kiinnitystä vahvistettaessa hakemuksen mukaisesti. (18.10.2024/552)

Kiinnitys on voimassa, kunnes se kuoletetaan. Kiinnityspäätös voidaan purkaa tai kiinnitys julistaa mitättömäksi vain, jos kiinnityksen hakijan saanto kiinteistöön ei 13 luvun 5 §:n mukaan voi jäädä pysyväksi taikka jos kiinnitys perustuu väärennettyyn asiakirjaan tai se on muutoin saatu aikaan mainitussa pykälässä tarkoitetuissa olosuhteissa.

Sähköisen panttikirjan saaja kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinnityshakemuksen perusteella. Jollei panttikirjan saajaa ole mainittu hakemuksessa, sähköinen panttikirja kirjataan hakijan nimiin.

Uusi sähköisen panttikirjan saaja kirjataan tai saajaa koskevia tietoja muutetaan panttikirjan saajaksi kirjatun hakemuksesta. Hakemuksessa sekä valtuutuksessa hakemuksen tekemiseen on yksilöitävä sähköinen panttikirja ja niistä on muuten soveltuvin osin voimassa, mitä 4 ja 4 a §:ssä säädetään.

Kirjaamisviranomainen merkitsee tuomioistuimen ilmoituksesta sähköisen panttikirjan saajaksi kiinteistön omistajan tai muun, joka lainvoimaisen tuomion mukaan on oikeutettu panttikirjaan sen saajaksi merkityn asemesta. (3.6.2016/418)

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään ilmoituksesta myös tieto siitä, kenen hallinnassa kirjallinen panttikirja on. Kirjaamisviranomainen voi tarvittaessa vaatia ilmoittajaa esittämään panttikirjan.

Kirjaamisviranomaisen on toimitettava kirjallisen panttikirjan haltijaksi aikaisemmin merkitylle tieto uudesta haltijaa koskevasta merkinnästä, jollei ilmoituksen tekijä ole esittänyt panttikirjaa.

Kirjaamisviranomaisen on poistettava kirjallisen panttikirjan hallintaa koskeva tieto sen haltijaksi merkityn ilmoituksesta.

Kiinteistön määräosaan tai määräalaan vahvistettu kiinnitys kohdistuu kiinteistötoimituksen jälkeen siihen kiinteistöön, joka määräosasta tai määräalasta on muodostettu. Jos kiinnitetty määräosa sisältyy johonkin muodostettuun kiinteistöön, kiinnitys kohdistuu määräosan omistajan osuuteen tästä kiinteistöstä.

Kiinteistöön vahvistettu kiinnitys kohdistuu täysimääräisesti kiinteistöstä halkomalla, lohkomalla tai tontinmittauksella muodostettuihin kiinteistöihin. Kiinnitys ei kuitenkaan kohdistu sellaiseen määräalaan tai siitä muodostettuun kiinteistöön, jonka lainhuudatusta on haettu ennen kiinnityksen hakemista.

Sellaisen lohkomisen, jossa kiinteistö muodostetaan kahden tai useamman kiinteistön alueista taikka jossa määräala siirretään kiinteistöstä toiseen, sekä pakkolunastuksen ja muiden kiinteistötoimitusten vaikutuksista kiinnitykseen säädetään erikseen.

Kiinteistön omistajalla on oikeus perustaa panttioikeus kiinteistöön.

Kiinteistön omistaja voi valtuuttaa asiamiehen perustamaan panttioikeuden. Kiinteistön omistajan on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi valtuutetun nimi ja panttikirja.

Jos elinkeinotoimintaa harjoittavan kiinteistön omistajan antama yksilöityyn velkasuhteeseen liittyvä sitoumus rajoittaa hänen oikeuttaan perustaa kiinteistöön kohdistuvia panttioikeuksia ilman velkojan suostumusta, rajoitus on hakemuksesta kirjattava lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Kiinteistöön vastoin 1 momentissa tarkoitettua rajoitusta perustettu panttioikeus on pysyvä, jos rajoitusta ei ollut kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin panttauksen tapahtuessa.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu kirjaus saadaan poistaa rekisteristä kiinteistön omistajan tai velkojan hakemuksesta. Edellytyksenä kirjauksen poistamiselle sitoumuksen antaneen kiinteistön omistajan hakemuksesta on, että velkoja antaa suostumuksensa kirjauksen poistamiselle. Jos sitoumuksen voimassaoloaika on päättynyt, kirjaus saadaan poistaa kirjaamisviranomaisen aloitteesta.

Panttioikeus kiinteistöön saadaan, kun sähköinen panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi. (3.6.2016/418)

Sähköinen panttikirja katsotaan luovutetuksi sille, joka on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sähköisen panttikirjan saajaksi. Luovutuksen katsotaan tapahtuneen sillä hetkellä, jona sähköisen panttikirjan saajan kirjaamista koskeva hakemus on tullut vireille. Mitä kirjallisen panttikirjan luovuttamisesta säädetään, koskee sähköisen panttikirjan saajan kirjaamista ja mitä panttikirjan haltijasta säädetään, koskee sitä, joka on viimeksi kirjattu sähköisen panttikirjan saajaksi. (4.2.2011/96)

Jos panttikirja on kolmannella henkilöllä, panttioikeus tai jälkipanttioikeus kiinteistöön saadaan, kun tämä on saanut panttauksesta tiedon kiinteistön omistajalta taikka kun pantinsaaja on esittänyt hänelle omistajan kirjallisen todistuksen panttauksesta. Jos kiinnityshakemuksessa on määrätty panttikirja annettavaksi nimetylle velkojalle saamisen vakuudeksi, velkoja saa panttioikeuden hakemuksen vireille tulosta alkavin oikeusvaikutuksin, kun kiinnitys vahvistetaan. (4.2.2011/96)

Jos panttikirja on luovutettu myöhemmin syntyvän saamisen vakuudeksi, velkoja saa panttioikeuden, kun saaminen syntyy. (4.2.2011/96)

Panttaussitoumukseen sovelletaan, mitä kauppakaaren 10 luvun 14 §:ssä säädetään. Jos panttaussitoumus on annettu jonkun muun kuin kiinteistön omistajan velasta, panttaussitoumukseen sovelletaan, mitä takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annetussa laissa (361/1999) säädetään. (4.2.2011/96)

Velkojalla on panttaussitoumuksen perusteella oikeus vaatia kiinteistön omistajaa luovuttamaan panttikirja. Jollei kiinteistö enää ole sitoumuksen antajalla taikka jos panttikirja on luovutettu jollekin toiselle velkojalle tai sitoumuksen antajalla ei muutoin ole oikeutta määrätä siitä, velkojalla on oikeus saada korvaus vahingostaan sitoumuksen antajalta.

Jos jokin yhteiskiinnitetyistä kiinteistöistä tai määräala kiinnitetystä kiinteistöstä siirtyy jollekin toiselle, aikaisemmin vahvistettuun kiinnitykseen perustuva panttikirja saadaan luovuttaa uuden saamisen vakuudeksi vain, jos kiinnitys on poistettu muiden kuin panttioikeuden perustajan omistamista kiinnityksen kohteista.

Kiinteistön omistaja voi 1 momentin estämättä luovuttaa koko kiinteistöön vahvistettuun kiinnitykseen perustuvan panttikirjan ennen kuin määräalan saannolle on haettu lainhuutoa, mutta panttioikeus kohdistuu tällöin ainoastaan hänen omistamaansa osaan kiinteistöstä.

Velkojalla on panttioikeuden perusteella oikeus saada maksu saamiselleen, kun kiinteistöstä kertyneitä varoja jaetaan ulosoton tai lunastuksen vuoksi taikka muutoin viranomaisen toimesta. Panttioikeus tuottaa kiinnityksen mukaisen etusijan saamiselle enintään panttikirjan osoittamaan määrään.

Velkojalla on kiinteistön omistusoikeuden siirtymisestä huolimatta oikeus hakea maksu saamiselleen pantatusta kiinteistöstä. Velkoja saa luovuttaa panttikirjan vain siirtäessään saamisen, jonka vakuudeksi panttikirja on luovutettu.

Panttikirjaa ei saa ulosmitata.

Panttikirja on mitätön ja panttioikeus raukeaa, jos kiinnitys kuoletetaan tai poistetaan. Jos kiinnitystä määrältään tai kohteeltaan taikka muutoin muutetaan, panttioikeus vastaa muutettua kiinnitystä.

Velkojalla on oikeus saada suoritus saamiselleen pantatusta kiinteistöstä, vaikka saaminen on vanhentunut tai hän ei ole ilmoittanut saamistaan konkurssivalvonnassa tai tuntemattomille velkojille osoitetussa kuulutuksessa määrättynä päivänä.

Jos velkojan mahdollisuus saada suoritus saamiselleen pantatusta kiinteistöstä vaarantuu sen vuoksi, että kiinteistön arvo olennaisesti heikkenee tulipalon, luonnontapahtuman, kiinteistön omistajan toimenpiteiden tai muun näihin verrattavan syyn vuoksi, velkoja saa hakea maksun kiinteistöstä, vaikkei saaminen ole erääntynyt maksettavaksi.

Jollei velkoja kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun hän sai tiedon 1 momentissa mainitusta seikasta, vaadi kanteella saamistaan maksettavaksi, hänellä ei ole oikeutta maksun saamiseen ennen eräpäivää.

Velkojalla on oikeus saada pantatun kiinteistön vahingoittumisesta maksettavasta vakuutuskorvauksesta suoritus ennen saamisensa erääntymistä, jollei korvausta ole 2 momentin mukaan suoritettava kiinteistön omistajalle. Jos panttisaaminen on riitainen tai muutoin on epäselvää, kenellä on oikeus korvaukseen, vakuutuksenantajan on pidätyttävä korvauksen maksamisesta.

Kiinteistön omistajalla on oikeus nostaa vakuutuskorvaus, jos hän on kohtuullisessa ajassa korjannut vahingon tai asettanut vakuuden siitä, että korvaus käytetään vahingoittuneen kiinteistön uudistamiseen tai korjaamiseen. Omistajalla on oikeus nostaa korvaus myös silloin, kun korvauksen määrä on kiinteistön arvoon verrattuna vähäinen tai kun muutoin on ilmeistä, ettei korvauksen nostaminen heikennä velkojan mahdollisuutta saada suoritus saamiselleen.

Lunastuskorvauksen ja kiinteistötoimituksessa määrätyn korvauksen maksamisesta velkojalle, jolla on panttioikeus kiinteistöön, säädetään erikseen.

Panttioikeus kohdistuu täysimääräisenä jokaiseen yhteiskiinnitykseen perustuvan panttioikeuden kohteena olevaan kiinteistöön sekä pantatusta kiinteistöstä halkomalla, lohkomalla tai tontinmittauksella muodostettuun kiinteistöön.

Jos pantatut kiinteistöt kuuluvat eri omistajille, panttioikeudesta vastaa ensisijaisesti velallisen omistama kiinteistö, ja muut kiinteistöt vain siitä määrästä, jota ei saada ensisijaisesti vastuussa olevasta kiinteistöstä.

Jos pantatusta kiinteistöstä on muodostettu eri omistajille kuuluvia kiinteistöjä eikä saamista saada kokonaan perityksi velallisen omistamasta kiinteistöstä tai jos kukaan omistajista ei ole velallinen, kantakiinteistö vastaa panttioikeudesta ensisijaisesti. Lohkokiinteistöjen ja tonttien keskinäinen vastuu määräytyy niin, että myöhemmin lainhuudatettu kiinteistö vastaa ennen aikaisemmin lainhuudatettua kiinteistöä. Jollei lainhuutoa ole haettu tai jos lainhuutoa on haettu samana päivänä, myöhemmin luovutettu kiinteistö vastaa ensisijaisesti. Viimeksi mainittua ei sovelleta lohkokiinteistöjen ja tonttien keskinäisen vastuun määräytymiseen, jos lainhuutoja on haettu sähköisesti. Mitä tässä pykälässä säädetään lohkokiinteistöstä, koskee myös pantatusta kiinteistöstä luovutettua määräalaa. (18.10.2024/552)

Kiinteistöjen keskinäisen vastuun vaikutuksista kiinteistöjen myyntijärjestykseen ja toissijaisesti vastuussa olevan kiinteistön omistajan oikeudesta saada panttioikeus takautumisvaatimukselleen säädetään ulosottolaissa.

Panttioikeus kiinteistöön on pysyvä, vaikka panttioikeuden perustaja on ennen panttaushetkeä luovuttanut kiinteistön, jollei velkoja panttaushetkellä tiennyt eikä hänen pitänyt tietää kiinteistön luovutuksesta. Sama on voimassa, jos kiinteistön omistusoikeus on muutoin siirtynyt toiselle tai jos panttioikeuden perustajalla ei 4 §:n mukaan enää ollut oikeutta luovuttaa aikaisemmin vahvistettuun kiinnitykseen perustuvaa panttikirjaa.

Velkoja ei voi vedota vilpittömään mieleensä, jos tieto kiinteistön omistusoikeuden siirtymisestä on ollut saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä vähintään kuukautta ennen panttaushetkeä.

Jos panttikirja on luovutettu velkojalle myöhemmin syntyvän saamisen vakuudeksi ja panttioikeuden perustajalla oli panttikirjan luovuttaessaan oikeus pantata kiinteistö, panttioikeus on pysyvä, jollei velkoja tiennyt eikä hänen pitänyt tietää omistajanvaihdoksesta ennen saamisen oikeusperusteen syntymistä. Sama on voimassa, jos velkoja oli panttikirjan saadessaan 1 ja 2 momentissa tarkoitetulla tavalla vilpittömässä mielessä.

Mitä 7 luvun 3 §:n 2 momentissa säädetään sen ajan pidentämisestä, jonka kuluessa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkinnän katsotaan tulleen asianomaisten tietoon, koskee myös edellä tässä pykälässä tarkoitettuja aikoja. (24.7.2009/572)

Panttioikeuden pysyvyydestä silloin, kun panttioikeuden perustaja ei ollut kiinteistön oikea omistaja, säädetään 13 luvun 4, 5 ja 9 §:ssä.

Valtion vahingonkorvausvastuusta on voimassa, mitä 13 luvun 6–8 §:ssä säädetään. Velkojan oikeutta saada korvausta panttioikeuden menettämisestä aiheutuneesta vahingosta ei estä se, että kiinnityspäätös on purettu tai julistettu mitättömäksi.

Panttioikeus kiinteistöön on pysyvä, vaikka kiinteistön omistaja on ennen panttaushetkeä menettänyt oikeutensa määrätä kiinteistöstä ulosmittauksen, turvaamistoimen tai konkurssin vuoksi, jollei määräämisvallan menettämisestä ollut panttaushetkellä tehty merkintää lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin eikä velkoja muutoinkaan tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei omistajalla enää ollut oikeutta pantata kiinteistöä.

Jos panttikirja on luovutettu velkojalle myöhemmin syntyvän saamisen vakuudeksi ja panttioikeuden perustajalla oli panttikirjan luovuttaessaan oikeus pantata kiinteistö, panttioikeus on pysyvä, jollei määräämisvallan menettämisestä ollut tehty merkintää lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen saamisen oikeusperusteen syntymistä eikä velkoja muutoinkaan tällöin tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei omistajalla enää ollut oikeutta pantata kiinteistöä.

Panttioikeus kiinteistöön on pysyvä, vaikka kiinteistö palautuu luovutuskirjassa olevan ehdon vuoksi takaisin luovuttajalle tai vaikka luovutus, jonka perusteella panttioikeuden perustaja on saanut kiinteistön omistukseensa, puretaan sopimusrikkomuksen vuoksi sopimuksella tai tuomiolla.

Kiinteistön määräosan tai määräalan luovutuksen perusteella annettua lainhuutoa ei saa poistaa, vaikka luovutus puretaan taikka omistusoikeus määräosaan tai määräalaan muutoin palautuu kiinteistön omistajalle ennen kuin kiinnitykset ja erityisten oikeuksien kirjaukset on kuoletettu. Kiinteistön omistajalle saadaan myöntää selvennyslainhuuto koko kiinteistöön, kun lainhuuto määräosaan tai määräalaan on poistettu.

Kiinnitysten keskinäistä etusijajärjestystä saadaan muuttaa kiinteistön omistajan hakemuksesta, jos ne panttioikeuden ja erityisen oikeuden haltijat, joiden asema muuttamisessa heikkenee, antavat siihen suostumuksensa. Etusijajärjestyksen muutos saadaan tehdä myös panttioikeuden haltijan hakemuksesta kiinteistön omistajan ja muiden oikeudenhaltijoiden suostumuksella.

Yhteiskiinnityksen etusijaa saadaan muuttaa vain kaikkien kiinteistöjen osalta yhtäläisesti. Etusijajärjestystä ei saa muuttaa niin, että sellainen kiinnitys, joka ei kohdistu kaikkiin kiinteistöihin, tulee yhteiskiinnitystä paremmalle etusijalle.

Kiinnitys saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella laajentaa koskemaan myös muuta hänelle kuuluvaa kiinteistöä 16 luvun 2 §:ssä säädetyillä edellytyksillä.

Kiinnitykset, joilla on sama etusija taikka jotka seuraavat etusijajärjestyksessä välittömästi toisiaan tai vain erityisen oikeuden kirjauksen erottamina, saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella yhdistää yhdeksi kiinnitykseksi. Yhdistetyllä kiinnityksellä on sama etusija kuin yhdistetyistä kiinnityksistä huonoimmalla sijalla olevalla kiinnityksellä.

Yhdistetyn kiinnityksen rahamäärä saadaan hakijan pyynnöstä ja panttioikeuden haltijan suostumuksella alentaa yhdistettävien kiinnitysten yhteenlaskettua määrää pienemmäksi.

Kiinnitys saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella jakaa kahteen tai useampaan kiinnitykseen, joiden yhteenlaskettu rahamäärä vastaa enintään jaettavan kiinnityksen määrää.

Jakamalla syntyneet kiinnitykset saavat saman etusijan, jollei niiden keskinäistä etusijajärjestystä ole hakijan pyynnöstä toisin määrätty.

Kiinnitys saadaan kokonaan tai rahamäärältään osaksi kuolettaa kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella. Yhteiskiinnityksen kuolettamista saa hakea joku yhteiskiinnityksen kohteena olevien kiinteistöjen omistajista muiden kiinteistöjen omistajien suostumuksetta.

Kiinnityksen rahamäärä saadaan panttikirjan haltijan hakemuksesta muuntaa euroyksiköksi tietyistä euron käyttöön ottamiseen liittyvistä säännöksistä annetun neuvoston asetuksen (EY) N:o 1103/97 4 ja 5 artiklan mukaisesti.

Muuntamisen yhteydessä kiinnityksen rahamäärää saadaan panttikirjan haltijan hakemuksesta alentaa enintään lähimpään täyteen sataan euroon kiinteistön omistajan suostumuksetta.

Kirjaamisviranomainen muuntaa 1 päivästä tammikuuta 2002 lukien kiinnityksen rahamäärän markoista euroiksi edellä tarkoitetulla tavalla, kun kiinnitystä muutoin muutetaan tai kun kiinnityksestä annetaan uusi panttikirja.

Jos samalle omistajalle kuuluviin kiinteistöihin kohdistuu yhteiskiinnitys, kiinnitys saadaan hänen hakemuksestaan ja panttioikeuden haltijan suostumuksella poistaa jonkin kiinteistön osalta. Yhteiskiinnitystä ei saa purkaa, jos kiinteistöihin jää voimaan jokin muu yhteiskiinnitys.

Yhteiskiinnitys, joka kohdistuu eri omistajille kuuluviin kiinteistöihin, saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta poistaa hänen omistamastaan kiinteistöstä panttioikeuden haltijan suostumuksella. Edellytyksenä on lisäksi, että kiinnityksen kohteeksi jäävien kiinteistöjen omistajat ja sellaiset näihin kiinteistöihin kohdistuvien panttioikeuksien ja erityisten oikeuksien haltijat, joiden kirjaus on samalla tai huonommalla etusijalla kuin purettava kiinnitys, antavat poistamiseen suostumuksensa.

Kiinnityksen poistamiseen lohkokiinteistöstä tai muusta sellaisesta kiinteistöstä, joka vastaa panttioikeudesta 17 luvun 9 §:n 2 tai 3 momentin mukaan ainoastaan toissijaisesti tai johon panttioikeus ei lainkaan kohdistu, ei kuitenkaan tarvita tämän kiinteistön eikä sitä ennen vastuussa olevan kiinteistön omistajan suostumusta. Myöskään ensisijaisesti vastuussa olevaan kiinteistöön kohdistuvan oikeuden haltijan suostumusta ei tarvita. Panttioikeuden haltija ei saa antaa suostumustaan, jos yhteiskiinnitys on tarkoitus poistaa velallisen kiinteistöstä. Yhteiskiinnityksen purkamista saa tässä momentissa tarkoitetussa tilanteessa hakea joku yhteiskiinnityksen kohteena olevien kiinteistöjen omistajista taikka panttioikeuden haltija. Mitä tässä pykälässä säädetään lohkokiinteistöstä, koskee myös kiinnitetystä kiinteistöstä luovutettua määräalaa.

Vahvistetun kiinnityksen muuttamista koskevasta hakemuksesta ja asian käsittelystä on soveltuvin osin voimassa, mitä kiinnityksen vahvistamisesta säädetään.

Kun kiinnityksen muutos on vahvistettu, kirjaamisviranomaisen on annettava ratkaisusta tieto sähköisen panttikirjan saajalle.

Jos kiinnitys on muun lain nojalla kuoletettava tai muutoin muutettava, kirjaamisviranomainen tekee siitä merkinnän lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, kun ilmoitus lainvoimaisesta päätöksestä on saapunut.

Kirjallinen panttikirja, joka aikaisemmin voimassa olleiden säännösten mukaisesti on annettu todistukseksi kiinnityksestä, saadaan muuttaa sähköiseen muotoon panttikirjan haltijan hakemuksesta. Hakemukseen on liitettävä panttikirja alkuperäisenä, jollei 2 momentista johdu muuta.

Luottolaitostoiminnasta annetun lain (610/2014) 1 luvun 7 §:ssä tarkoitetun luottolaitoksen tai valtion erityisrahoitusyhtiöstä annetussa laissa (443/1998) tarkoitetun erityisrahoitusyhtiön ei tarvitse liittää 1 momentissa tarkoitettuun hakemukseensa alkuperäistä kirjallista panttikirjaa, jos panttikirja muuten yksilöidään riittävällä tavalla ja hakija ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle mitätöivänsä hallussaan olevan panttikirjan. Ilmoituksesta on tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Jos hakija ei ole hakemuksessa yksilöidyn panttikirjan oikea haltija tai panttikirjaa ei mitätöidä, hakija on velvollinen korvaamaan tästä aiheutuneen vahingon. Valtio on velvollinen korvaamaan tämän momentin mukaisessa menettelyssä syntyneen päätöksen virheellisyydestä aiheutuneen vahingon noudattaen soveltuvin osin, mitä 13 luvun 6–8 §:ssä säädetään.

Jos haetaan sellaisen kiinnityksen muuttamista, josta on annettu kirjallinen panttikirja, kirjaamisviranomainen muuttaa panttikirjan sähköiseen muotoon samalla, kun kiinnitystä koskeva muutos vahvistetaan. Hakemukseen on liitettävä muutettavasta kiinnityksestä annettu kirjallinen panttikirja alkuperäisenä, ja panttikirjan haltija kirjataan sähköisen panttikirjan saajaksi. Vastaavasti menetellään, kun lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään merkintä kiinnityksen muuttamisesta muun lain nojalla, jos alkuperäinen kirjallinen panttikirja on toimitettu kirjaamisviranomaiselle.

Kirjallisen panttikirjan kuolettamiseen sovelletaan, mitä asiakirjain kuolettamisesta annetussa laissa (34/1901) säädetään. Se, jonka hakemuksesta kirjallinen panttikirja on kuoletettu, saa kirjaamisviranomaiselta pyynnöstä kuoletettua panttikirjaa vastaavan sähköisen panttikirjan. Kirjallisen panttikirjan kuolettamisesta on tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Jos sähköisen panttikirjan saajasta tai hänen olinpaikastaan ei voida saada tietoa, kiinteistön omistajalla on oikeus hakea saajaa koskevan kirjauksen poistamista noudattaen soveltuvin osin, mitä asiakirjain kuolettamisesta annetussa laissa säädetään. Kirjaamisviranomainen merkitsee hakijan sähköisen panttikirjan saajaksi, kun tuomioistuin ilmoittaa sille lainvoimaisesta ratkaisustaan, jolla saajaa koskeva kirjaus määrätään poistettavaksi.

Panttioikeuden haltijalla on 7 a §:ssä ja 8 §:n 1 momentissa tarkoitettuun sähköiseen panttikirjaan sama oikeus kuin korvattuun panttikirjaan.

Kiinnitys saadaan vahvistaa maanvuokraoikeuteen ja muuhun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvaan määräaikaiseen käyttöoikeuteen, jos oikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. Kiinnityksen vahvistamisen edellytyksenä on, että käyttöoikeus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinnitys saadaan vahvistaa myös käyttöoikeuden määräosaan. (18.10.2024/552)

Samaa kiinnitystä ei saa vahvistaa kahteen tai useampaan käyttöoikeuteen taikka kiinteistöön ja käyttöoikeuteen.

Kiinnitys vahvistetaan sellaisen käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta, jonka oikeus on viimeksi kirjattu.

Mitä 16 luvun 4, 4 a, 5–8, 8 a ja 9 §:ssä sekä 18 luvun 1, 3–5, 7, 7 a ja 8–10 §:ssä säädetään kiinnityksestä kiinteistöön, koskee soveltuvin osin kiinnitystä käyttöoikeuteen. (4.2.2011/96)

Panttioikeudesta käyttöoikeuteen ja siihen kuuluviin rakennuksiin ja laitteisiin on soveltuvin osin voimassa, mitä 17 luvun 1–8 ja 10–13 §:ssä säädetään panttioikeudesta kiinteistöön.

Mitä 1 ja 2 momentissa mainituissa lainkohdissa säädetään kiinteistöstä, koskee käyttöoikeutta ja mitä vastaavasti säädetään lainhuudosta, koskee oikeuden kirjaamista.

Käyttöoikeuden muuttamista koskeva sopimus ei sido panttioikeuden haltijaa ennen kuin muutos on kirjattu. Muutoksen kirjaamisen edellytyksistä säädetään 14 luvun 14 §:ssä.

Panttioikeus käyttöoikeuteen raukeaa, kun käyttöoikeuden sopimuksen mukainen voimassaoloaika päättyy. Panttioikeus pysyy kuitenkin voimassa, jos käyttöoikeuden voimassaoloaikaa on pidennetty tai oikeus on annettu samalle oikeudenhaltijalle välittömästi uudelleen ja tästä tehdään merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin käyttöoikeuden voimassaoloaikana.

Jos käyttöoikeus lakkaa irtisanomisen tai sopimuksen taikka muun syyn takia sovittua aikaisemmin, panttioikeus kirjauksen mukaiseen käyttöoikeuteen pysyy voimassa, kunnes kiinnitys on kuoletettu. Sama on voimassa, kun omistusoikeus kiinteistöön ja käyttöoikeus tulevat samalle omistajalle. Kirjauksen poistamisen ja kiinnityksen kuolettamisen edellytyksistä säädetään 14 luvun 16 §:ssä.

Kun käyttöoikeus on tullut kiinteistön omistajalle tai se on muutoin lakannut, käyttöoikeuteen ei saa vahvistaa kiinnitystä eikä käyttöoikeuteen kohdistuvaa panttikirjaa saa luovuttaa vakuudeksi. Panttioikeus on kuitenkin pysyvä, jos velkoja ei panttaushetkellä tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, että käyttöoikeus on lakannut.

Jos käyttöoikeus on tullut kiinteistön omistajalle tai se on muutoin lakannut, käyttöoikeuteen vahvistetut kiinnitykset saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella siirtää koskemaan koko kiinteistöä, jolloin ne saavat käyttöoikeuden kirjauksen mukaisen, keskenään entisen etusijan. Edellytyksenä on, että kaikki käyttöoikeuteen kohdistuvat kiinnitykset siirretään samalla kertaa. Jos kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä tai erityisen oikeuden kirjauksia, kiinnityksen siirtämiseen tarvitaan niiden oikeudenhaltijoiden suostumus, joiden kirjaus on samalla tai huonommalla etusijalla kuin lakanneen käyttöoikeuden kirjaus.

Käyttöoikeuden lakkaaminen ei vaikuta kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten kohteeseen ennen kuin käyttöoikeuden kirjaus on poistettu. Kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset koskevat tämän jälkeen myös aikaisemmin käyttöoikeuteen kuulunutta omaisuutta.

Kiinteistöllä olevan rakennuksen tai muun kiinteistöön kuuluvan omaisuuden luovutus ei vaikuta kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten kohteeseen, jollei luovutettua esinettä ole 14 luvun 4 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kirjattu käyttöoikeuteen kuuluvaksi. Käyttöoikeuteen vahvistetut kiinnitykset koskevat mainitun kirjauksen jälkeen myös siinä tarkoitettua esinettä.

Kiinteistö, joka muun lain mukaan vastaa julkisoikeudellisesta tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannusta maksusta tai muusta siihen verrattavasta saamisesta, on panttina saamisen suorittamisesta niin kuin tässä laissa säädetään.

Lakisääteistä panttioikeutta kiinteistöön koskevia säännöksiä sovelletaan myös silloin, kun lakisääteinen panttioikeus koskee kiinteistön määräosaa, määräalaa taikka maanvuokraoikeutta tai muuta toisen maahan kohdistuvaa käyttöoikeutta.

Lakisääteinen panttioikeus on ilmoitettava kirjattavaksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Jollei ilmoitusta ole toimitettu kirjaamisviranomaiselle vuoden kuluessa saamisen syntymisestä, panttioikeus raukeaa.

Ilmoitus saadaan tehdä, kun päätös lainan myöntämisestä tai maksuvelvollisuuden määräämisestä on tehty, vaikkei se ole tullut lainvoimaiseksi. Toistuvasti kiinteistöstä menevä maksu, joka ei perustu tuomioistuimen päätökseen, saadaan ilmoittaa kirjattavaksi vain, jos kyseisen maksuerän suoritus on laiminlyöty.

Ilmoituksen tekemisestä sekä siitä rahamäärästä, jota pienempää saamista ei saa kirjata lakisääteiseksi panttioikeudeksi, säädetään asetuksella.

Lakisääteinen panttioikeus ei sido luovutuksensaajaa, ellei sitä ole kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen lainhuudon hakemista eikä luovutuksensaaja saannon tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänyt tietää saamisesta tai sen perusteesta.

Jos kiinteistön luovuttaja on laiminlyönyt velvollisuutensa ilmoittaa luovutuksensaajalle kiinteistöstä menevästä saamisesta eikä lakisääteinen panttioikeus jää sitovaksi, velkojalla on oikeus vaatia kiinteistön luovuttajalta korvaus vahingostaan.

Lakisääteinen panttioikeus ei ole tehokas kiinteistön omistajan velkojiin nähden, ellei sitä ole kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen kuin kirjaamisviranomaiselle on tehty ilmoitus kiinteistön ulosmittauksesta tai turvaamistoimesta taikka sen kuulumisesta konkurssipesään.

Lakisääteisen panttioikeuden kirjaus on voimassa siitä päivästä, jona sitä koskeva ilmoitus on tehty kirjaamisviranomaiselle.

Kirjatun lakisääteisen panttioikeuden perusteella velkojalla on oikeus saada kiinteistöstä maksu saamiselleen ennen kiinnitykseen perustuvaa panttisaamista. Sama koskee kirjauksen mukaista korkoa tai muuta liitännäiskustannusta enintään kolmelta vuodelta ennen sitä päivää, jona ulosmittaus toimitettiin, siihen ajankohtaan asti, johon korko saamiselle maksetaan.

Kirjauksen estämättä saadaan kysymys lakisääteisestä panttioikeudesta kiinteistöön sekä saamisen suuruudesta tutkia erikseen.

Lakisääteistä panttioikeutta ei saa kirjata, jos:

Ilmoitus voidaan jättää lepäämään, kunnes lakisääteisen panttioikeuden peruste tai pysyvyys on selvitetty.

Mitä 1 momentin 3 kohdassa säädetään kirjaamisen esteistä, ei koske kiinteistötoimituksessa tai muussa vastaavassa viranomaismenettelyssä ulosmittauksen, turvaamistoimen alaiseksi määräämisen taikka omistajan konkurssiin joutumisen jälkeen määrättyä korvausta, jos korvaus on määrätty meneväksi kiinteistöstä sellaisen hyödyn perusteella, joka kiinteistölle on tullut edellä tarkoitetussa menettelyssä. (22.7.2011/918)

Panttioikeuden haltijan on ilmoitettava lakisääteisen panttioikeuden kirjaus poistettavaksi, kun saaminen on lakannut tai kun panttioikeus ei enää ole voimassa. Kirjaus voidaan poistaa tällöin myös kiinteistön omistajan hakemuksesta.

Lakisääteisen panttioikeuden kirjaamisesta ja sen perusteella syntyvästä panttioikeudesta on soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistökiinnityksestä ja -panttioikeudesta säädetään.

Tarkemmat säännökset lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävistä tiedoista, kirjaamisasioiden käsittelystä sekä lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin pitämisestä annetaan valtioneuvoston asetuksella.

Tämän lain voimaan tulosta säädetään erikseen lailla.