HE 168/2022

1.1Tausta

Ehdotettavilla lakimuutoksilla toteutetaan Suomen kestävän kasvun ohjelmaa. Suomen kestävän kasvun ohjelmalla tuetaan Sanna Marinin hallitusohjelman tavoitteiden mukaisesti ekologisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävää kasvua. Kestävän kasvun ohjelma vauhdittaa kilpailukykyä, investointeja, osaamistason nousua sekä tutkimusta, kehitystä ja innovaatioita. Siihen sisältyviä toimenpiteitä rahoitetaan Euroopan unionin elpymis- ja palautumistukivälineestä (RRF), jäljempänä elpymis- ja palautumistukiväline .

Elpymis- ja palautumistukiväline on EU:n elpymisvälinesuunnitelman (Next Generation EU), jäljempänä elpymisvälinesuunnitelma , suurin ohjelma. Elpymis- ja palautumistukivälineen tavoitteena on edistää unionin taloudellista, sosiaalista ja alueellista yhtenäisyyttä sekä parantaa jäsenvaltioiden palautumiskykyä. Lisäksi halutaan pienentää koronakriisin sosiaalisia ja taloudellisia vaikutuksia sekä tukea vihreää ja digitaalista siirtymää. Nämä tavoitteet vahvistaisivat jäsenvaltioiden talouksien työllisyyttä ja tuotantopotentiaalia koronakriisin jälkeen sekä tukisivat kestävää kasvua.

Saadakseen rahoitusta elpymis- ja palautumistukivälineestä, jäsenvaltion on esitettävä elpymis- ja palautumissuunnitelma (RRP). Suomi julkisti elpymis- ja palautumissuunnitelmansa 26.5.2021. Tämä suunnitelma on osa Suomen kestävän kasvun ohjelmaa, joka kattaa lisäksi myös hallitusohjelmasta johdetut tavoitteet.

Ehdotettavilla lakimuutoksilla olemassa olevaa huoneistotietojärjestelmää kehitettäisiin erityisesti mahdollistamalla yhtiöiden hallinnollisten tietojen tietovirtaukset tietojärjestelmien välillä. Huoneistotietojärjestelmän lakisääteinen tehtävä on palvella huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden vaihdannan, vakuuksien hallinnan ja näihin verrattavan toiminnan sekä yhtiön hallinnon ja sen osakkaiden tiedonsaannin tarpeita. Lisäksi sen avulla tuotetaan tietoa tutkimusta ja tilastointia varten sekä muihin yhteiskunnan tietotarpeisiin. Huoneistotietojärjestelmästä annettu laki (1328/2018) tuli voimaan 1.1.2019 ja sen voimaantulosta ja tähän liittyvistä siirtymäjärjestelyistä säädetään huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetussa laissa (1329/2018) .

Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittäminen palvelee myös positiivisen luottotietorekisterin toimintoja. Näiden taloudellisten tietojen toimittamiseksi kootaan tietoja sekä luotonantajilta että yhtiöiltä huoneistotietojärjestelmään. Huoneistotietojärjestelmä tuottaa yhtiöiden lainatietoja positiiviseen luottotietorekisteriin, joka sisältyy Euroopan unionin neuvoston Suomelle 9.7.2019 antamiin maakohtaisiin suosituksiin. Positiivista luottotietorekisteriä koskeva laki 739/2022 on tullut voimaan 1.8.2022. Yhtiöiden lainatietojen käsittely positiivisessa luottotietorekisterissä edellyttää jatkossa muutoksia mainittuun lakiin ja tällä on mahdollisesti itsenäisiä taloudellisia vaikutuksia.

Jäljempänä tässä esityksessä tarkoitetaan yhtiöllä huoneistotietolain 3 §:n mukaista yhtiötä (”asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 1 luvun 2 §:ssä tarkoitettua asunto-osakeyhtiötä ja sellaista asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 2 pykälässä tarkoitettua keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä, johon sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 1 a §:n säännöksiä”).

Laki huoneistotietojärjestelmästä (1328/2018, jäljempänä myös huoneistotietolaki tai HTJ-laki) tuli voimaan 1 päivänä tammikuuta 2019. Lailla perustettiin asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden vaihdannan ja vakuuskäytön perusrekisteri, osakehuoneistorekisteri. Lain voimaantulon jälkeen uusien asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet on yhtiön perustamisesta lähtien liitetty osakehuoneistorekisteriin. Ennen lain voimaantuloa perustettujen asunto-osakeyhtiöiden osalta osakehuoneistorekisteriin liittymiseen sovelletaan huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetussa laissa (1329/2018, jäljempänä myös voimaanpanolaki) säädettyjä siirtymäjärjestelyjä, jotka koostuvat osakeluettelon ylläpidon siirrosta Maanmittauslaitokselle vuoden 2023 loppuun mennessä sekä osakeluettelon siirtoa seuraavasta osakkeenomistajien kirjaamisesta ja osakekirjojen mitätöinnistä. Ennen lain voimaantuloa perustetut keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt voivat päättää osakkeidensa liittämisestä osakehuoneistorekisteriin tätä tarkoittavalla yhtiöjärjestyksen muutoksella ja voimaanpanolaissa säädettyä menettelyä noudattamalla.

Osakehuoneistorekisteri on osa huoneistotietojärjestelmää, jolla pyritään palvelemaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden vaihdantaa, luotonantoa ja näihin liittyvää toimintaa sekä yhtiön hallinnon ja osakkaiden tiedonsaannin tarpeita. Lisäksi järjestelmän avulla voidaan tuottaa tietoa tutkimusta ja tilastointia varten sekä muihin yhteiskunnan tietotarpeisiin. Osakehuoneistorekisterin tiedot muodostavat vain osan mainituista tiedontarpeista. Tämän johdosta parhaillaan käynnissä olevan järjestelmän jatkokehittämisen yhteydessä on tarkoitus toteuttaa taloyhtiötä ja osakkeita koskevien taloudellisten ja teknisten tietojen standardointi ja tallentaminen tai välittäminen osana huoneistotietojärjestelmää. Eräiden muiden viranomaisten rekisterit, kuten kaupparekisteri, ovat myös olennainen osa sekä osakehuoneistorekisterin että laajemmin huoneistotietojärjestelmän toimintaa.

Huoneistotietojärjestelmän tietosisällön ja käytön laajentamisen tavoitteiden ohella osakehuoneistorekisterin käyttöönottoon liittyvän lainsäädännön soveltamisen yhteydessä on tunnistettu eräitä lainsäädännön ja rekisterinpidon kehittämistarpeita, jotka liittyvät erityisesti kaupparekisterissä ja osakehuoneistorekisterissä hallittavia osakkeita koskeviin yhtiöjärjestyksen muutoksiin. Tällaisten muutostilanteiden ennakoitava, sujuva ja oikeudenhaltijoiden oikeudet turvaava käsittely edellyttää lainsäädännön tarkentamista ja viranomaisten yhteistoiminnan kehittämistä. Lisäksi huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön täytäntöönpanon ensimmäisten vuosien aikana on havaittu eräitä jäljempänä esityksestä ilmeneviä muutostarpeita. Huoneistotietojärjestelmän kehittämisen kannalta on tarkoituksenmukaista, että mainitut tarpeet otetaan huomioon samalla, kun rekisterin tietosisältöä ja käyttöä laajennetaan.

1.2Valmistelu

Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämistä koskeva, elpymisvälineeseen liittyvä osio esityksestä on valmisteltu maa- ja metsätalousministeriössä. Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämistä (HTJ2) koskeva hanke (MMM021:00/2021) on asetettu 23.9.2021 toimikaudelle 27.9.2021-31.12.2026. Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämiseen liittyvä, EU:n elpymisvälineestä rahoitettava osio tästä esityksestä valmisteltiin ja oli lausuntokierroksella omana kokonaisuutenaan.

Hallituksen esityksen tausta-aineistot HTJ2:n osalta löytyvät osoitteesta valtioneuvosto.fi/hankkeet tunnuksella MMM021:00/2021 .

Huoneistotietojärjestelmää koskeva lainsäädäntö valmisteltiin maa- ja metsätalousministeriön asettamassa lainsäädäntötyöryhmässä. Työryhmän toimeksianto on jatkunut myös lain voimaantulon jälkeen ja on sisältänyt lainsäädännön täytäntöönpanon seurannan sekä järjestelmän käytön ja tietosisällön laajentamiseen tarvittavien lainsäädäntömuutosten arvioinnin ja valmistelun. Osakeryhmien muutokseen liittyvä osio esityksestä on valmisteltu Lainsäädäntötyöryhmän alatyöryhmässä.

Osakeryhmien muutokseen liittyvä osio esityksestä (ORM-osio) valmisteltiin myös ensin erillisenä hallituksen esityksenä, jota koskien pidettiin oma lausuntokierroksensa.

Esitysten aikataulujen ollessa lähes yhteneväiset ja niiden koskiessa sisällöllisesti valtaosin samaa lainsäädäntöä, esitykset on lausuntokierrosten jälkeen yhdistetty yhdeksi, nyt käsillä olevaksi esitykseksi.

Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämistä koskevaa hanketta on valmisteltu yhteistyöryhmässä, joka muodostuu maa- ja metsätalousministeriön edustajien lisäksi valtiovarainministeriön, oikeusministeriön, ympäristöministeriön, työ- ja elinkeinoministeriön sekä Maanmittauslaitoksen edustajista. Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämisen yhteistyöryhmä sovittaa yhteen ministeriöiden ja toteuttajaviranomaisen näkemyksiä hankkeen toteutuksessa esiin tulevissa kysymyksissä sekä seuraa hankkeen etenemistä.

Huoneistotietojärjestelmän lainsäädäntötyöryhmässä (MMM045:00/2016) on käsitelty myös huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämishankkeen sisältöä.

Huoneistotietojärjestelmän lainsäädäntötyöryhmän tausta-aineisto saavavilla osoitteesta valtioneuvosto.fi/hankkeet tunnuksella MMM045:00/2016 .

Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämistä koskevassa valmistelussa on tehty asiaa koskeva selvitys maa- ja metsätalousministeriössä. Selvityksessä Huoneistotietojärjestelmän ja siihen liittyvien palvelujen jatkokehittäminen 1.10.2019 käsiteltiin erityisesti alan eri toimijoiden toimintamalleja tiedon keräämisessä palveluprosessien tarpeisiin sekä erityisesti toiminnallisesta näkökulmasta sitä, kuinka eri toimijat saavat käyttöönsä yhtiöitä koskevaa tietoa ja mitä ongelmia tähän nykytilanteessa liittyy. Selvityksessä olivat käsiteltävänä lähinnä asunto-osakeyhtiölainsäädännössä yhtiöiden ylläpidettäväksi ja isännöitsijäntodistukseen merkittäväksi säädetyt tiedot. Selvitys ei esimerkiksi koskenut yhtiöiden teknisten järjestelmien valvontatietojen tai muiden sellaisten tietojen välittämistä huoltoyhtiöille tai vastaavia teknisten järjestelmien ohjaamiseen tarvittavia tietoja. Selvityksen yhteydessä kuultiin laajasti toimialan sidosryhmiä, ja sen johdosta pyydettiin myöskin alan toimijoiden lausunnot. Lisäksi vuonna 2019 järjestettiin sidosryhmien työpajoja ja kyselytutkimus. Aikaisemmin on tehty Deloitten laatima selvitys, ASREK hyötyanalyysi (2017) sekä valtioneuvoston selvitys Asuinhuoneistojen sähköiseen hallintaan ja vaihdantaan siirtymisen taloudelliset ja muut yhteiskunnalliset vaikutukset (Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 14/2018).

Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämishankkeessa on jatkettu laajaa sidosryhmien osallistamista hankkeen määrittelyvaiheessa. Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämiseksi on tehty kyselytutkimuksia ja järjestetty työpajoja. Keväällä 2022 tehtiin kysely isännöitsijöille, yhtiöiden edustajille sekä kiinteistönvälittäjille. Kyselyllä selvitettiin huoneistotietojärjestelmän kehittämisehdotuksia. Kysely osoitettiin toimintaympäristön keskeisille toimijoille, eli isännöitsijöille, yhtiöiden edustajille sekä kiinteistönvälittäjille. Lisäksi keväällä 2022 toteutettiin kysely ohjelmistotoimittajille. Valmistelun tukena järjestettiin työpajoja huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämishankkeen kannalta tärkeille sidosryhmätahoille. Työpajoissa käsiteltiin kunkin keskeisen sidosryhmän eli kiinteistöliiton, isännöitsijäliiton ja kiinteistönvälittäjien näkökulmasta huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämistä. Lisäksi positiivisen luottotietorekisterin osalta on tehty erillisselvitystyötä tätä hallituksen esitystä varten.

2.1Nykytila

2.2Nykytilan arviointi

4.1Keskeiset ehdotukset

Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämisen keskeinen tarkoitus on saada käyttöön toimintaympäristö, jossa yhtiöiden hallinnolliset tiedot virtaavat tietojärjestelmien välillä rakenteisena ja koneluettavana tietona. Tähän hallituksen esitykseen sisältyvät yhtiöiden hallinnollisista tiedoista kunnossapito- ja muutostyötietojen sekä positiivisen luottotietorekisterin tarvitsemat tiedot sekä niihin liittyvät menettelyt. Tässä hallituksen esityksessä olevat tietoryhmät sekä niihin liittyvät muut menettelyt kattavat EU:n elpymisvälinesuunnitelmassa huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämiselle asetetut edellytykset.

Yhtiöiden tietojen käyttö koneluettavana ja rakenteisena tietona edellyttää tietojen vakiointia sekä vakioinnin velvoittavaa käyttöönottoa. Esityksessä ehdotetaan, että yhtiöiden tulisi toimittaa kunnossapito- ja muutostyötietoja sekä taloudellisia tietoja yhdenmukaisella tavalla huoneistotietojärjestelmään. Tietojen toimittamiseksi yhtiöillä on käytössään mahdollisuus käyttää rajapintaa, jonka kautta tietoja voidaan ylläpitää suoraan yhtiön hallinnon käyttämästä tietojärjestelmästä tai käyttämällä Maanmittauslaitoksen verkkoasiointipalvelua.

Tietoja käytetään erityisesti positiivisen luottotietorekisterin ylläpitoon yhtiölainojen vastuiden osalta sekä huoneistotietolain 2 §:n mukaisiin käyttötarkoituksiin.

Positiivinen luottotietorekisteri on kehitteillä oleva rekisteri, jonka tietosisältöä on tarkoitus laajentaa yhtiöiden osakkaille jyvitettävien luottojen tiedoilla. Näiden tietojen toimittamiseksi kootaan tietoja sekä luotonantajilta että yhtiöiltä huoneistotietojärjestelmään. Huoneistotietojärjestelmässä tiedot yhdistettään osakehuoneistorekisterissä olevaan omistajatietoon ja toimitetaan positiivisen luottotietorekisterin käyttöön.

Tietojen yhdenmukaisuus tarkoittaa tietosisältöä ja tietomäärittelyitä sekä tiedon ylläpidon ajantasaisuutta. Tietosisältö sekä tiedonvälityksessä käytettävät tietorakenteet määritellään ja vakioidaan, jolloin kaikilta yhtiöiltä tuleva tieto on keskenään vertailukelpoista, rakenteista ja koneluettavaa ilman että tietoa tulisi tulkita erikseen.

Yhtiölainatietojen perustiedot tulevat esityksen mukaan suoraan luotonantajilta. Tällöin positiivisen luottotietorekisteriin toimitettavat tiedot eivät ole yksinomaan yhtiöiden ilmoituksen varassa. Perustietona luotonantajat ilmoittavat mm. nostetun lainan määrän sekä käyttötarkoituksen (uudisrakentamislaina / perusparannuslaina). Ilmoitusten perusteella huoneistotietojärjestelmässä tiedetään, onko yhtiöillä lainaa ja pitääkö sen ilmoittaa osakaslainojen jyvittämisestä huoneistotietojärjestelmään. Yhtiöt ilmoittavat osakaslainojen kohdentumisen osakeryhmille.

Kunnossapito- ja muutostyötietoina yhtiöt ilmoittavat huoneistotietojärjestelmään yhtiössä tehdyt ja suunnitellut työt, mikäli ne ovat merkitykseltään sellaisia, että niistä on esitettävä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentissa kohdissa 2 ja 3 tarkoitetut hallituksen kirjalliset selvitykset yhtiökokoukselle. Lisäksi yhtiöt ilmoittavat huoneistotietojärjestelmään osakkaiden tekemistä asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:ssä tarkoitetuista kunnossapito- ja muutostöistä.

Yhtiöiden säännönmukainen ilmoitusvelvollisuus käsittää tietojen ilmoittamisen yhtiökokouksen yhteydessä. Lisäksi osapuolilla, joilla on oikeus saada isännöitsijäntodistus, on oikeus pyytää tietojen päivittämistä huoneistotietojärjestelmään isännöitsijäntodistuksen antamisen sijasta. Osakkaan lainavastuita koskevat tiedot tulee päivittää osakkaan pyynnöstä, osakeryhmien muuttuessa tai silloin, kun osakas maksaa lainaosuutensa pois. Poikkeuksena pääsäännöstä olisivat pienet yhtiöt (< 6 osakehuoneistoa), joilla ei ole osakkaille jyvitettävää lainaa. Tällöin yhtiö päivittää huoneistotietojärjestelmään kunnossapito- ja muutostyötietoja tarvittaessa pyynnöstä, eli käytännössä tilanteissa, missä muutoin annettaisiin isännöitsijäntodistus. Mikäli pienellä yhtiöllä on osakkaille jyvitettävää lainaa ja sen tietoja pitää tästä johtuen toimittaa positiiviseen luottotietorekisteriin, on sen kuitenkin ylläpidettävä tietoja huoneistotietojärjestelmässä ajan tasalla. Tietojen toimittamiseen velvollisia eivät olisi myöskään esimerkiksi yksityiset sijoittajatahot tai julkiset toimijat, joiden tarkoituksena ei ole lainkaan hallintakohteiden saattaminen tavanomaisen vaihdannan kohteeksi. Nämäkin yhtiöt kuitenkin ovat velvoitettuja toimittamaan tietoja huoneistotietojärjestelmään pyynnöstä.

Tietojen vakioinnin hallinnointia varten esityksessä ehdotetaan perustettavaksi mekanismi vakioinnin ylläpitoa ja kehittämistä varten. Vakioinnin ylläpitoon ja kehittämiseen voivat osallistua erityisesti yhtiöiden tietojen käyttäjät, ylläpitäjät sekä ohjelmistoala. Vakioinnin hallinnointivastuu on Maanmittauslaitoksella, joka toimii huoneistotietojärjestelmän rekisterinpitäjänä.

Huoneistotietojärjestelmän tietoja luovutetaan voimassa olevan huoneistotietolain 19 §:n mukaisesti huoneistotietolain 2 §:ssä tarkoitettuihin tarkoituksiin. Näitä ovat vaihdanta, vakuuksien hallinta ja näihin verrattava toiminta, yhtiön hallinto ja sen osakkaiden tiedonsaannin tarpeet, sekä lisäksi huoneistotietojärjestelmän avulla tuotetaan tietoa tutkimusta ja tilastointia varten sekä muihin yhteiskunnan tarpeisiin.

4.2Pääasialliset vaikutukset

5.1Vaihtoehdot ja niiden vaikutukset

5.2Ulkomaiden lainsäädäntö ja muut ulkomailla käytetyt keinot

Suomalainen asunto-osakeyhtiö järjestelmä on Euroopan tasolla poikkeuksellinen omistusasumisen muoto. Se soveltuu hyvin useiden omistajien asuinrakennuksen pitoon liittyvään kunnossapito-vastuun ja -kustannusten jakoon sekä näihin liittyvän hallinnon järjestämiseen. Vertailukohtina asunto-osakkeiden vaihdannalle voidaan käyttää ulkomaisia järjestelmiä, joissa on mahdollistettu rakennettuun kiinteistöön kohdistuva yhteisomistus ja lainsäädäntöön sisältyy omistukseen liittyvää kirjaamista koskevaa sääntelyä.

Erityisesti kerrostaloasuntojen omistusoikeus on toteutettu useimmissa EU-maissa siten, että huoneiston omistajan omistusoikeus hallinnassaan olevaan asuinhuoneistoon on merkitty kiinteistöjen omistamista koskevan rekisterin yhteyteen. Tämän tyyppinen järjestelmä on käytössä esimerkiksi Norjassa ja Tanskassa. Ruotsissa asuinhuoneiston hallintaoikeus perustuu pääosin asumisoikeuteen. Asumisoikeuksia ei Ruotsissa rekisteröidä keskitetysti. Vuodesta 2009 alkaen asuinhuoneiston rekisteröinti kolmiulotteisena kiinteistönä on kuitenkin ollut tietyin edellytyksin mahdollista.

Kiinteistö- ja kirjaamisrekistereiden (Land Register) tiedot ovat Pohjoismaissa ja muutoinkin yleisesti viranomaisten ylläpitämiä ja kokonaan tai osittain julkisesti saatavilla. Joissain maissa kiinteistöihin ja asuntoihin liittyvää tietoa on mahdollista hakea vapaasti myös verkossa, kuten esimerkiksi Tanskassa. Toinen yleisesti käytössä oleva malli on se, että tietojen saantia teknisen käyttöyhteyden avulla on rajoitettu siten, että sen kautta tietoa saavat vain ammattikäyttäjät.

Yleisesti kaikissa pohjoismaissa on käytössä kehittyneitä sähköisiä järjestelmiä, jotka nopeuttavat ja helpottavat merkittävästi omaisuuden siirtoihin ja panttaukseen liittyviä kirjauksia. Kiinteistöjen vaihdannan lisäksi Järjestelmiä sovelletaan asuntojen vaihdannan ja panttauksen rekisteröimiseen, kun niiden kirjaaminen tehdään samaan tapaan kuin kiinteistöjä koskevat kirjaukset. Seuraavassa käydään läpi Pohjoismaista Ruotsin ja Norjan järjestelmiä, sekä niissä omaksuttuja sääntelyratkaisuja ja toimintamalleja.

7.1Laki huoneistotietojärjestelmästä

5 §.Osakkeenomistajan kirjaaminen. Pykälän 1 momentista ehdotetaan poistettavaksi viittaukset sulautumis- ja jakautumisvastikkeena annettavien osakkeiden omistajien kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin. Asiasta ehdotetaan säädettäväksi uudessa 8 c §:ssä. Pykälän 2 ja 3 momentti vastaavat voimassaolevaa lakia.

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 4 momentti , jossa säädetään perustettavan yhtiön lukuun tapahtuneesta saannosta osakehuoneistorekisteriin merkittävästä tiedosta. Voimassa olevassa laissa ei ole asiasta nimenomaista säännöstä. Ehdotuksen taustalla ovat yhtiölainsäädännön säännökset perustettavan yhtiön lukuun tehtävistä toimista ja tällaisista toimista siirtyvien oikeuksien ja velvollisuuksien siirtymisestä määrättyjen edellytysten täyttyessä yhtiölle sen rekisteröimisellä. Ehdotuksen perusteella rekisteriin saannon kirjaamisen yhteydessä merkittävä tieto ei vaikuttaisi kirjaamishakemuksen käsittelyyn tai ratkaisuun, joihin sovellettaisiin säännöksen 2 momenttia.

Perustettavan yhtiön lukuun osakkeet hankkineen aseman julkiseksi tuleminen on perusteltua, koska tällaisen ennakko-ostajan asemaan liittyy erityisiä yhtiölain mukaisia oikeusvaikutuksia. Perustettavan yhtiön puolesta toimimisessa ei ole kyse säännöksen 3 momentissa tarkoitetusta ehdollisesta oikeustoimesta, vaan perustettavan yhtiön puolesta toiminutta on vakiintuneesti pidetty viime kädessä yhtiön lukuun hankitun omaisuuden omistajana ennen yhtiön rekisteröintiä. Toisaalta osakkeiden hankkiminen perustettavan yhtiön lukuun rajoittaa ennakko-ostajan oikeutta vapaasti määrätä osakkeista. Kirjaamisviranomainen ottaisi viimeksi mainitut yhtiölaista johtuvat rajoitukset huomioon viran puolesta.

Säännöksessä on otettu huomioon mahdollinen tarve poistaa perustettavan yhtiön lukuun tapahtunutta hankintaa koskeva tieto rekisteristä muun muassa siinä tapauksessa, että yhtiön perustamisesta on luovuttu. Kirjaamisviranomaisen olisi tätä koskevan hakemuksen käsittelyn yhteydessä otettava huomioon yhtiölainsäädäntöön liittyvät erityiset kysymykset, kuten osakkeet myyneen tahon oikeus purkaa kauppa, ennen kuin merkintä poistetaan. Ehdotuksessa nimenomaisesti säännellyn tilanteen lisäksi tieto saannosta perustettavan yhtiön lukuun poistettaisiin rekisteristä myös silloin, kun osakkeet ovat siirtyneet perustetulle yhtiölle rekisteröimisellä. Tällöin kirjaamisratkaisu perustuisi pykälän 2 momentin mukaiseen selvitykseen yhtiön perustamisesta ja muista yhtiölain mukaisista seikoista, joiden perusteella omistus on siirtynyt perustetulle yhtiölle. Osakkeet perustettavan yhtiön lukuun hankkinut on voinut luovuttaa myös osakkeet kolmannelle, joka hakee saannon kirjaamista. Jos tällaisen kirjaamishakemuksen yhteydessä toimitettaisiin riittävä selvitys muun muassa siitä. ettei perustettavan yhtiön lukuun osakkeet myynyt vetoa yhtiölain mukaiseen purkuoikeuteensa, saanto voitaisiin kirjata ja säännöksen perusteella rekisteriin merkitty tieto poistaa.

8 a §.Kirjaaminen tai merkintä yhtiöjärjestyksen muutoksen yhteydessä. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeita koskevan yhtiöjärjestysmuutoksen käsittelystä osakehuoneistorekisterissä. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä, joiden tarkoituksena on osakehuoneistorekisteritietojen avoimuuden ja ajantasaisuuden varmistaminen sekä osakehuoneistorekisterin kirjausten ja merkintöjen saattaminen hallitusti ajan tasalle vastaamaan muuttunutta yhtiöjärjestystä.

Pykälän 1 momentin mukaan osakehuoneistorekisteriin olisi tehtävä viipymättä merkintä osakkeisiin kohdistuvan yhtiöjärjestysmuutoksen rekisteröinnistä. Maanmittauslaitos saisi merkinnän tekemiseksi tarvittavan tiedon käytännössä reaaliaikaisesti Patentti- ja rekisterihallitukselta lain 14 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisen tietojenvaihdon perusteella. Merkintä yhtiöjärjestysmuutoksesta tehtäisiin kaikkien asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 22 §:n 5 mukaista selvitystä edellyttävien yhtiöjärjestysmuutosten perusteella. Yhtiöjärjestyksen muutoksesta osakehuoneistorekisteriin tehty merkintä poistettaisiin ja osakehuoneistorekisteriin kirjatut omistus ja panttaus sekä rekisteriin merkityt muut oikeudet ja rajoitukset kohdistettaisiin tarvittaessa muuttuneisiin osakeryhmiin osakkeenomistajan hakemuksesta. Hakemus olisi laadittava ja sitä varten tarvittavat oikeuden haltijoiden suostumukset hankittava ennalta edellä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 22 §:n 5 momentin osalta esitetyn mukaisesti. Muilta osin hakemukseen sovellettaisiin huoneistotietojärjestelmästä annetun lain ja hallintolain säännöksiä.

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin edellytyksistä, joiden täyttyessä Maanmittauslaitos poistaisi yhtiöjärjestyksen muutosta tarkoittavan merkinnän osakehuoneistorekisteristä ja tarvittaessa kohdentaisi rekisteriin kirjatut ja merkityt oikeudet muuttuneisiin osakeryhmiin. Ehdotuksen lähtökohtana on osakehuoneistorekisteriä koskevia yleisiä periaatteita vastaavasti, että rekisteriin kirjatun oikeuden tai merkityn rajoituksen haltijan asemaan vaikuttavien muutosten tekeminen edellyttää näiden suostumusta. Suostumusvaatimuksen yleisenä perusteena ovat yhtiö- ja esineoikeuden yleiset periaatteet, joiden mukaan yhtiökokous ei ilman kolmannen suostumusta voi päättää tämän osakkeisiin tai osakkeiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvan oikeuden heikentämisestä, vaan tällaiset päätökset ovat kolmatta kohtaan lähtökohtaisesti mitättömiä. Suostumusvaatimus käy voimassa olevassa laissa ilmi omistuksen osalta lain 5 §:n 2 momentista, panttauksen osalta 6 §:n 3 momentista sekä lakiin tai testamenttiin perustuvan käyttöoikeuden osalta 8 §:n 2 momentista. Osakehuoneistorekisteriin merkitään myös osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvia rajoituksia siten kuin muualla laissa säädetään (8 §:n 3 momentti). Tällaisista rajoituksista säädetään muun muassa aravalaissa (1189/1993) , jonka mukaisten osakehuoneistorekisteriin merkittyjen rajoitusten osalta edellytettäisiin myös asianmukaisia suostumuksia. Osakehuoneistorekisteriin voidaan lain 7 §:n perusteella merkitä omaisuuden ulosmittaus, turvaamistoimi ja osakkeenomistajan konkurssi tai tätä koskeva yrityssaneeraus, jotka vaikuttavat osakkeenomistajan oikeuteen määrätä osakkeesta sekä osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvia rajoituksia siten kuin muualla laissa säädetään. Viimeksi mainittujen rajoitusten huomioon ottamisesta ehdotetaan jäljempänä erillistä viittaussäännöstä pykälän 3 momenttiin.

Ehdotuksen tarkoituksena on, että Maanmittauslaitos ratkaisisi yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan merkinnän poistamista ja tarvittaessa kirjauksien ja merkintöjen kohdistamista uusille osakeryhmille koskevan asian mainittuja yleisiä yhtiö- ja kirjaamisoikeudellisia periaatteita vastaavasti. Momentissa mainittujen oikeuden tai rajoitusmerkinnän haltijoiden suostumusvaatimus vastaa edellytyksiä, joita voimassa olevan lain mukaan sovelletaan vastaavan kirjauksen tai merkinnän poistamiseen tai muuttamiseen.

Maanmittauslaitoksen olisi ehdotuksen mukaan otettava ratkaisussa huomioon kaikki muutoksen kohteena olevat osakkeet ja niihin kohdistuvat oikeudet ja rajoitukset. Tällä on erityistä merkitystä siinä käytännössä yleisessä tilanteessa, jossa muutoksissa osallisena on useampaan osakeryhmään kuuluvia osakkeita. Näin on esimerkiksi osakehuoneistoja jaettaessa ja osakehuoneistoja tai niiden osia yhdistettäessä, kun osakkeita siirretään osakeryhmästä toiseen ja osakkeiden tuottamaa huoneiston hallintaoikeutta muutetaan uutta huoneistojakoa vastaavasti. Tällaisissa tilanteissa muutoksen kohteena olevat osakeryhmät ja niiden tuottama huoneiston hallintaoikeus ovat välttämättömässä yhteydessä toisiinsa siten, että osakeryhmiä ja niiden tuottamaa hallintaoikeutta koskevien yhtiöjärjestysmääräysten johdonmukaisuus sekä osakehuoneistorekisteriin merkittyjen oikeuksien haltijoiden suoja edellyttävät, että yhtiöjärjestysmuutosta koskevan merkinnän poistaminen ja oikeuksien kohdistaminen muuttuneisiin osakeryhmiin ratkaistaan kaikkien osakeryhmien osalta samalla kertaa. Asian ratkaiseminen tällaisissa tilanteissa edellyttäisi siten, että kaikki saman yhtiöjärjestyksen muutoksen kohteena olevien osakkeiden omistajat olisivat hakeneet momentissa tarkoitettua oikeutensa selventämistä ja että kunkin hakemusten ratkaisemiselle olisi tarvittavat suostumukset.

Jos asia voitaisiin ratkaista Maanmittauslaitokselle toimitetun osakkeenomistajan hakemuksen perusteella, ratkaisu tehtäisiin luvun 10 §:n 3 momentin mukaisesti poistamalla yhtiöjärjestysmuutoksen vireillä oloa koskeva merkintä ja kohdistamalla tarvittaessa muuttunutta yhtiöjärjestystä vastaavat kirjaukset ja merkinnät suoraan osakehuoneistorekisteriin. Mainitun lainkohdan mukaisesti ratkaisusta annettaisiin asianosaiselle erillinen päätös valitusosoituksineen, jos asia ratkaistaisiin toisin, kuin mihin osakkeenomistaja tai muu oikeudenhaltija olisivat Maanmittauslaitokselle toimitettavassa hakemuksessa suostuneet.

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan lain lukemisen helpottamiseksi viittaussäännöstä, jonka mukaan lain 7 §:ssä säädettyjen osakkeeseen kohdistuvan ulosmittauksen ja turvaamistoimenpiteen sekä osakkeenomistajan konkurssin tai saneerausmenettelyn johdosta tarvittavan suostumuksen antamisesta säädetään erikseen. Ulosmittauksen ja turvaamistoimen osalta asiaa koskevaa sääntelyä on ulosottokaaressa, jossa säädetään muun muassa ulosmittauksesta johtuvasta määräämiskiellosta ja mahdollisesta ulosottomiehen luvasta määräämistoimiin. Osakkeenomistajan konkurssissa velallinen menettää oikeuden määrätä konkurssipesään kuuluvasta omaisuudestaan, ja määräysvalta siirtyy velallisen konkurssipesälle. Yrityksen saneerauksesta annettu laki puolestaan määrittää muun muassa sen, tarvitaanko selvittäjän suostumusta ehdotuksessa tarkoitetulle muutokselle vai ei. Mainitut maksukyvyttömyysoikeudelliset säädökset ja tapauskohtaiset olosuhteet muodostavat niin monimuotoisen tilanteiden joukon, ettei suostumuksen yksityiskohtaisempi sääntely tämän ehdotuksen yhteydessä ole tarkoituksenmukaista.

Rekisterikäytännössä mahdollinen on tilanne, jossa osakkeita koskevan yhtiöjärjestysmuutoksen rekisteröinnin jälkeen, ennen osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamista tulee yhtiöjärjestysmuutoksen kohteena olleiden osakkeiden osalta vireille uusi saannon tai panttauksen kirjaamista koskeva asia. Tällaisissa tilanteissa on tarpeen ottaa huomioon jo rekisteröity yhtiöjärjestyksen muutos, minkä johdosta pykälän 4 momenttiin ehdotetaan nimenomaista säännöstä siitä, että tällaisen asian ratkaiseminen edellyttää sitä, että yhtiöjärjestysmuutoksen vireille tuloa koskeva merkintä poistetaan ja oikeus kirjataan muutetun yhtiöjärjestyksen mukaisiin osakkeisiin. Tämä edellyttää sitä, että 2 momentissa edellytettyjen oikeudenhaltijoiden suostumusten tai näiden oikeuden lakkaamista koskevan selvityksen lisäksi myös jäljemmän kirjaamista koskevan hakemuksen tehneet antavat suostumuksensa kirjaamisen kohdistamiseen muuttuneen yhtiöjärjestyksen mukaisiin osakeryhmiin.

Ehdotuksella ei olisi vaikutusta lain 7 §:n soveltamiseen, vaan lainkohdassa tarkoitettu ulosmittausta, turvaamistointa, konkurssia sekä yrityssaneerausta koskeva merkintä voitaisiin kaikissa tapauksissa tehdä asianomaisen viranomaisen, konkurssipesän, selvittäjän tai tuomioistuimen ilmoituksesta.

Momentin viimeiseen virkkeeseen ehdotetaan lisäksi poikkeussäännöstä, jonka mukaan vaatimusta osakehuoneistorekisterin tietojen ajan tasalle saattamisesta ei sovellettaisi saannon kirjaamiseen silloin, kun osakkeet on hankittu konkurssipesältä tai ulosottomenettelyssä. Ehdotus mahdollistaisi sen, että osakkeet voitaisiin mainitussa tilanteissa realisoida ulosottomenettelyssä tai konkurssipesän toimesta siten, että ostaja merkitään osakehuoneistorekisteriin omistajaksi ensi vaiheessa ilman, että osakehuoneistorekisterin tiedot saatettaisiin ajan tasalle vastaamaan muuttunutta yhtiöjärjestystä. Ehdotuksen tarkoituksena on helpottaa osakkeiden konkurssirealisaatiota sekä ulosottomyyntiä. Käytännössä osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamisella voi olla olennainen merkitys osakkeiden realisointimahdollisuuksien kannalta siten, että ulosottomiehen ja/tai konkurssipesän intressissä on parhaan mahdollisen myyntihinnan varmistamiseksi pyrkiä varmistumaan osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamisesta jo ennen realisointia. Jos näin ei kuitenkaan voida menetellä ja tiedossa ei ole, onko realisoinnin kohteena olevia osakkeita koskevalle yhtiöjärjestyksen muutokselle tarvittavia osakehuoneistorekisteriin merkittyjen oikeudenhaltijoiden suostumuksia, on ostajan suojaamiseksi tärkeää, että tälle annetaan kaupan yhteydessä riittävät tiedot, joiden perusteella tämä voi ennalta harkita osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamisen edellytyksiä.

Lakiehdotukseen sisältyy useita keinoja, joilla pyritään jo ennalta estämään tilanteet, joissa osakkeenomistaja maksukyvyttömyyteen perustuvasta määräämisvallan menetyksestä huolimatta osallistuu osakeryhmiä ja/tai niiden tuottamaa hallintaoikeutta koskevien yhtiöjärjestyksen määräysten muuttamista koskevaan päätöksentekoon ja näin syntynyt päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta tulee rekisteröitäväksi kaupparekisteriin. Ensinnäkin asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 22 §:n 5 momenttiin ehdotettavan säännöksen mukaan tällaista yhtiöjärjestyksen muutosta koskevaa päätöstä valmisteltaessa on varmistuttava siitä, että osakehuoneistorekisteriin merkittyjen oikeudet ja rajoitukset tulevat asianmukaisesti huomioiduksi. Toiseksi asunto-osakeyhtiölaissa ehdotetaan säädettäväksi tällaisen muutosilmoituksen kaupparekisteriin tekevän erityisestä vakuutuksesta siitä, että osakehuoneistoreksiteristä ilmenevät oikeudet ja rajoitukset on otettu lain edellyttämällä tavalla huomioon. Osakkeenomistajan maksukyvyttömyydestä johtuvien määräämiskieltojen vastaiset toimet arvioidaan käytännössä hyvin harvinaisiksi myös niihin liittyvän vahingonkorvaus- ja mahdollisen rikosoikeudellisen vastuun ennaltaehkäisevän vaikutuksen johdosta.

Pykälän 5 momentissa ehdotetaan selvyyden vuoksi säädettäväksi siitä, ettei osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamisella yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin jälkeen ole vaikutusta osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen aiemmin kirjatun tai merkityn oikeuden lain 10 §:n 1 momentin perusteella määräytyvään kirjaamisajankohtaan. Kirjauksen ajankohdalla on merkitystä muun muassa lain 12 §:ssä säädettyjen oikeusvaikutuksien kannalta.

8 b §.Kirjaaminen tai merkintä purkamisen ja uusrakentamisen yhteydessä. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakehuoneistorekisterin kirjausten ja merkintöjen ajan tasalle saattamisesta asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn purkamisen ja uusrakentamisen yhteydessä toteutetun yhtiöjärjestysmuutoksen jälkeen. Myös ehdotetussa pykälässä tarkoitettuihin yhtiöjärjestyksen muutoksiin sovellettaisiin ehdotettua 8 a §:n 1 momenttia. Ehdotuksella kuitenkin poikettaisiin 8 a §:n 2 momentista siten, että pykälässä tarkoitettu osakkeenomistajien ja osakkeeseen kohdistuvien oikeuksien tai rajoitusten kirjaaminen tapahtuisi yhtiön ilmoituksen perusteella ja siten, ettei kohdistamiselle edellytettäisi yksittäisten osakkeenomistajien ja oikeudenhaltijoiden suostumusta silloin, jos kaikkien näiden oikeudet voitaisiin kohdistaa yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin jälkeen johonkin osakeryhmään.

Maanmittauslaitos ei arvioisi kirjaamisen tai merkitsemisen yhteydessä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 39 §:n 1 momentissa säädettyjen purkavan uusrakentamisen yleisten edellytysten täyttymistä, vaan pelkästään sitä, että osakehuoneistorekisteriin merkityt osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat oikeudet säilyisivät johonkin uuteen osakeryhmään kohdistuvina myös purkamisen ja uusrakentamisen osakehuoneistorekisteriin kirjaamisen ja merkitsemisen jälkeen. Merkintöjen kohdistamisen ehdotuksen mukaisesti on tarkoitus muistuttaa mahdollisimman pitkälle osakekirjojen antamista ja osakeluettelomerkintöjen tekemistä purkamisen ja uusrakentamisen yhteydessä. Maanmittauslaitos saisi 1 momentissa tarkoitettua oikeuksien kohdistamista varten tarvittavat tiedot asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 40 §:n 1 momentin 6 a kohdassa tarkoitetun selvityksen perusteella tehtävällä yhtiön ilmoituksella eikä sillä olisi velvollisuutta tutkia yhtiön ilmoittamien tietojen oikeellisuutta.

Ehdotuksen mukaan yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan merkinnän poistamisen ja oikeuksien uusiin osakeryhmiin kohdistamisen edellytyksenä olisi, että kaikki muutoksen kohteena oleviin osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat osakehuoneistorekisteristä ilmenevät oikeudet voidaan yhtiön ilmoituksen perusteella kohdistaa muuttuneisiin osakkeisiin. Momentissa tarkoitettaisiin vain osakehuoneistorekisteriin kirjattuja tai merkittyjä oikeuksia. Jos yhtiön osakkeesta olisi vielä liikkeellä osakekirja, muutos päivitettäisiin ehdotetun siirtymäsäännöksen perusteella osakehuoneistorekisterissä pidettävään osakeluetteloon, josta kävisi ilmi merkintä aiemmasta osakekirjasta. Menettely on tarpeen, jotta esimerkiksi yksittäinen osakkeenomistaja tai pantinhaltija ei voisi osakekirjasta luopumisesta kieltäytymällä estää määräenemmistöllä päätetyn purkamisen ja uusrakentamisen toteuttamista.

Pykälässä tarkoitetun asian ratkaisuun sovellettaisiin luvun yleisiä panttausta ja muiden rajoitusten kirjaamista ja merkintää koskevia säännöksiä siten, että oikeuksien kohdistamisesta voitaisiin yksittäisten osakkeiden osalta poiketa ja rekisteriin kirjatut tai merkityt oikeudet ja rajoitukset poistaa, jos Maanmittauslaitokselle toimitettaisiin tätä varten kyseisten osakkeiden osalta lain 6 §:n 3 momentissa tai 8 §:n 2 momentissa tarkoitetut osakkeenomistajien tai oikeudenhaltijoiden hakemukset ja mainituissa lainkohdissa tarkoitetut oikeudenhaltijoiden suostumukset tai muut tarvittavat selvitykset.

8 c §.Kirjaaminen tai merkintä sulautumisen ja jakautumisen yhteydessä. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi sulautumis- ja jakautumisvastikkeena annettavien osakkeiden omistajien sekä osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien haltijoiden merkitsemisestä osakehuoneistorekisteriin. Osakkeiden omistajien osalta ehdotus vastaa voimassa olevan lain 5 §:n 1 momenttia. Voimassa olevassa laissa ei toisaalta ole otettu huomioon sitä, että sulautuvan tai jakautuvan yhtiön osakkeeseen on voinut kohdistua osakehuoneistorekisteriin kirjattuja tai merkittyjä oikeuksia, joiden sijaan tulleesta omaisuudesta sulautumis- tai jakautumisvastikkeina annettavissa osakkeissa on kyse. Sulautumisessa ja jakautumisessa on kyse sellaisista osakepantin laista johtuvista tyyppiriskeistä, jotka pantinhaltijan on aina otettava huomioon eikä sulautumista tai jakautumista koskevan päätöksen tekeminen merkitse sellaista puuttumista osakkeeseen kohdistuvaan oikeuteen, jolle olisi saatava kunkin osakepantin haltijan nimenomainen suostumus. Ehdotuksen mukaan kirjaaminen ja merkitseminen tapahtuisi yhtiön ilmoituksen perusteella eikä kirjaamisviranomaisella olisi velvollisuutta tutkia yhtiön ilmoittamien tietojen oikeellisuutta.

Ehdotuksen mukaan sulautumis- ja jakautumisvastikkeina olevien osakkeiden kirjaaminen edellyttäisi lähtökohtaisesti, että kaikki sulautuvan tai jakautuvan yhtiön mitätöitäviin osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat oikeudet voidaan kohdistaa sulautumis- ja jakautumisvastikkeena annettaviin osakkeisiin. Kuten edellä 8 b §:ssä purkamisen ja uusrakentamisen yhteydessä, osakehuoneistorekisteriin kirjattu tai merkitty oikeus voitaisiin samassa yhteydessä myös hakemuksesta poistaa siten kuin lain 6 §:n 3 momentissa ja 8 §:n 2 momentissa säädetään.

8 d §.Yhtiön purkaminen, rekisteristä poistaminen ja yhteisömuodon muuttaminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeiden poistamisesta osakehuoneistorekisteristä yhtiömuodon muutoksen, yhtiön purkautumisen ja rekisteripoiston seurauksena. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä, jotka ovat tarpeen osakehuoneistorekisterin sääntelyn selkeyden ja rekisterin ajantasaisuuden varmistamiseksi. Pykälässä tarkoitetut muutokset tulevat yhtiöoikeudellisesti voimaan muutosten rekisteröinnillä kaupparekisteriin. Maanmittauslaitos saisi tiedon kyseisistä ratkaisuista lain 14 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla kaupparekisterin ja osakehuoneistorekisterin automaattisen tiedonvaihdon rajapinnan kautta, minkä perusteella osakkeet voitaisiin poistaa rekisteristä käytännössä reaaliaikaisesti osakehuoneistorekisterin tietojen ajantasaisuuden varmistamiseksi.

Purkamisessa ja yhteisömuodon muuttamisessa on kyse osakepantin tai muun oikeuden haltijan kannalta sellaisista osakkeeseen liittyvästä laista johtuvista yleisistä riskeistä, jotka osakkeeseen kohdistuvan oikeuden haltijan tulee aina ottaa huomioon. Myös mainituissa tilanteissa lähtökohtana on, että osakkeisiin perustuvat oikeudet kohdistuvat vastedes soveltuvin osin osakkeen sijaan tulleeseen surrogaattiomaisuuteen, kuten osakkaan jako-osuuteen yhtiön nettovarallisuudesta tai muutoksen seurauksena annettaviin uusiin yhteisöosuuksiin. Tällaiseen omaisuuteen kohdistuvien oikeuksien toteuttaminen ei kuitenkaan tapahdu osakehuoneistorekisteriin kirjaamalla tai merkitsemällä, joten ehdotuksessa säädetään ainoastaan osakkeiden poistamisesta osakehuoneistorekisteristä.

Käytännössä on mahdollista, että yhtiö rekisteristä poistamisen jälkeen palautetaan uudelleen rekisteriin. Menettely perustuu hallintolain virheen korjaamista koskevan säännöksen soveltamiseen ja se tulisi ottaa myös osakehuoneistorekisterin osalta huomioon siten, että myös rekisteripoiston myötä osakehuoneistoreksiteristä poistettavien osakkeiden osalta on olemassa arkistoidut tiedot poistamishetken mukaisesta osakkeenomistuksista ja osakkeisiin kohdistuvista oikeuksista ja rajoituksista ja että mainitut tiedot voidaan tarvittaessa palauttaa osakehuoneistorekisteriin, jos yhtiö palautetaan myös kaupparekisteriin. Huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 18 §:n mukaan osakehuoneistorekisteriin lain 4 §:n perusteella tallennettavat tiedot säilytetään pysyvästi.

13 §.Hallintakohderekisteri. Pykälässä säädetään huoneistotietojärjestelmän hallintakohteista rekisteriin kirjattavista tiedoista. Nyt esitettävällä lainmuutoksella huoneistotietojärjestelmään tallennettaviin tietoihin ehdotetaan lisättäväksi hallintakohteita koskevia taloudellisia ja teknisiä tietoja. Taloudellisina tietoina rekisteriin sisältyisi yhtiöiden lainoihin sekä yhtiövastikkeisiin liittyviä tietoja sekä erityisesti positiivisen luottotietorekisterin ylläpidossa tarpeellisia tietoja, ja teknisinä tietoina yhtiön sekä sen osakkaiden hallinnassa oleviin tiloihin tehtyjä kunnossapito- ja muutostöitä koskevia tietoja. Tiedot lisättäisiin huoneistotietojärjestelmän osana olevaan lain 3 luvussa säänneltyyn hallintakohderekisteriin.

Maanmittauslaitoksen tehtäväkokonaisuus huoneistotietojärjestelmän ylläpitäjänä on järjestetty laissa siten, että lain 15 §:ssä Maanmittauslaitokselle on annettu tehtäväksi toimia sekä huoneistotietojärjestelmän osakehuoneisto- että hallintakohderekisterin pitäjänä. Maanmittauslaitoksen tiedonsaantioikeudet on lain järjestelmässä toteutettu säätämällä lain 17 §:ssä tiedonsaantioikeuksista, jotka koskevat laissa säädetyn tehtävän hoitamiseksi tarpeellisia tietoja. Maanmittauslaitoksen oikeus tietojen saamiseen koskee jo lain olemassa olevassa muotoilussa muun muassa yhtiöitä sekä luottolaitoksia, jotka olisivat myös nyt esitettävien uusien tietojen osalta tietojen luovuttamiseen velvoitettavat tahot. Tietojen luovuttajien osalta sääntelyä ei siten olisi tarpeen täydentää.

Maanmittauslaitoksen oikeuden saada tietoja on lain 17 §:n mukaan perustuttava sellaiseen laissa säädettyyn tehtävään, jonka hoitamiseksi yhtiön kunnossapito- ja muutostyötietojen sekä taloudellisten tietojen ylläpitäminen on tarpeellista. Tässä tarkoituksessa Maanmittauslaitokselle huoneistotietojärjestelmän ylläpitäjänä esitetään lain 13 §:ssä säädettäväksi tehtäväksi yhtiön kunnossapito- ja muutostyötietojen sekä 13 a §:ssä tiettyjen taloudellisten tietojen ylläpitäminen hallintakohderekisterissä.

Lain 13 §:n 1 momenttiin lisättäisiin uusi 3 kohta , joka koskisi tietoja yhtiössä tehdyistä kunnossapito- ja muutostöistä. Näiden osalta kirjattava tietotosisältö täsmennettäisiin siten, että huoneistotietojärjestelmään kirjattaviksi tulisivat tiedot asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettujen selvitysten sekä 7 luvun 28 §:ssä tarkoitettuihin ilmoitusten mukaisista toimenpiteistä.

Tallennettavat tiedot olisivat käytännössä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin sekä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat. Näiden selvitysten osalta järjestelmään toimitettaisiin tiedot vain sellaisista hankkeista, jotka ovat yhtiön toiminnan ja sen suunnittelun kannalta edelleen merkityksellisiä. Tällaisia eivät olisi esimerkiksi vanhat putkiremontit, joiden jälkeen on myöhemmin jo tehty uusi vastaava. Lisäksi tallennettaisiin hallituksen ylläpitämään yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevista ilmoituksista koostuvaan luetteloon sisältyviä toimenpiteitä koskevat tiedot, joista säädetään AsoyL 4 luvun 7 §:ssä ja 5 luvun 4 §:ssä. Kyse on tässä osakkeenomistajan omia muutostöitä koskevista ilmoituksista. Viimeksi mainittuja ilmoituksia koskevat tiedot kerättäisiin vain nyt esitettävän lainmuutoksen voimaantulon jälkeiseltä ajalta.

Huoneistotietojärjestelmään tuleva uusi tietosisältö määriteltäisiin siis siten, että tiedon tuottaminen järjestelmään ei asettaisi yhtiöille tarpeettomasti uusia toimintavelvollisuuksia, vaan huoneistotietojärjestelmään kirjattavat tiedot olisivat jo aiemmin yhtiön asunto-osakeyhtiölakiin sisältyvien tiedontuottamis- ylläpitovelvollisuuksien piirissä.

Tietoja koskevat yksityiskohtaisemmat tekniset vaatimukset sekä niiden toimittamiseen liittyvät tarkemmat määrittelyt säänneltäisiin lakiin lisättävän uuden 17 c §:n nojalla annettavalla valtioneuvoston asetuksella.

13 a §.Hallintakohderekisteriin tallennettavat taloudelliset tiedot. Pykälässä säädettäisiin niistä tiedoista, jotka positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämiseksi olisi tarpeellista sisällyttää huoneistotietojärjestelmään. Näitä tietoja olisivat yhtiön nostaman luoton kokonaispääoma, luottoa koskevan luottosopimuksen tekopäivämäärä sekä tieto siitä, onko luotto tarkoitettu uudisrakentamista vai yhtiön perusparannusta varten, tieto siitä, onko nostetusta luotoista vastuussa yhtiö (hoitolaina), vai jakautuuko vastuu luotosta osaksi tai kokonaan hallintakohteiden omistajille. Hoitolainoja koskevia tietoja ei olisi tarpeen sisällyttää positiiviseen luottotietojärjestelmään, joten positiivisen luottotietorekisterin ylläpitäjällä ei olisi huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa tarkoitettua oikeutta lainaa koskevien yksityiskohtaisten tietojen saamiseen. Näitä lainoja koskevia tietoja ei siten toimitettaisi huoneistotietojärjestelmästä edelleen. Tiedot on kuitenkin säilytettävä huoneistotietojärjestelmässä, jotta myöhemmin voidaan todentaa, onko tiedot toimitettu huoneistotietojärjestelmästä positiiviseen luottotietorekisteriin yhtiön ilmoituksen mukaisesti. Nostettujen yhtiölainojen merkitys toimintamallissa on se, että on mahdollista varmistua kaikkien yhtiön nostamien luottojen käsittelystä ja positiiviseen luottotietorekisteriin menevän tiedon oikeellisuudesta. Yhtiön jatkuvaa ylläpitoa ja hoitoa varten otettavat jatkuvat luotot eivät ole luonteeltaan sellaisia, että luottolaitosten tulisi toimittaa niitä koskevat tiedot huoneistotietojärjestelmään. Ilmoitettaviksi luotoiksi olisi tästä syystä lainkohdassa yksilöity yhtiön uudisrakentamista tai perusparannusta varten ottamat luotot.

Osakeryhmien omistajien vastattaviksi jakautuvista lainoista yhtiön olisi tarkempina tietoina lisäksi ilmoitettava Maanmittauslaitokselle tiedot kunkin hallintakohteen yhtiössä sovitun mukaisesta kokonaisvastuun määrästä yhtiön lainapääomasta sekä yhtiön hallintakohteiden vastattavana oleva yhtiövastikkeen määrä. Oikeudellisesti viime kädessä yhtiölainasta ongelmatilanteissa vastaavat kaikki osakkaat yhteisvastuullisesti, mutta tarkoituksena on saada esiin normaalitilanteen hallintakohdekohtainen vastuu. Vastike ilmoitettaisiin selvyyden vuoksi eriteltynä asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:ssä tarkoitettuun pääomavastikkeeseen ja mahdolliseen muun tyyppiseen vastikkeeseen. Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 4 §:ssä mainitut esimerkiksi sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen kulutukseen perustuvat yhtiövastikkeet eivät ehdotettavan lainsäädännön tavoitteiden kannalta ole merkityksellisiä, vaan oleellinen luottotietojärjestelmän kannalta on nimenomaan olemassa olevan pääomavastikkeen määrä sekä esimerkiksi välitystoiminnan ja luottolaitosten kannalta hoitovastike. Vastikkeiden erittely olisi merkityksellistä muun muassa luotonannon yhteydessä arvioitaessa luotonsaajan maksukykyä. Säännöksessä tarkoitettu ilmoitusvelvollisuus ei koskisi osakkeenomistajien yhtiön hankkimista tai toteuttamista asumiseen liittyvistä palveluista perittäviä käyttömaksuja (mm. sauna-, pesutupa-, autopaikka- jne. maksut), jotka eivät perustu lain ja yhtiöjärjestyksen mukaiseen vastikkeenmaksuvelvollisuuteen. Erittelyä on tarkoitus täsmentää jatkossa lain nojalla annettavalla asetuksella. Lisäksi järjestelmään tallennettaisiin kulloisenkin päivityksen yhteydessä tieto päivityksen tekijästä sekä sen ajankohdasta.

Huoneistotietojärjestelmään tallennettavien taloudellisten tietojen määrittelyn taustalla on maa- ja metsätalousministeriön, valtiovarainministeriön sekä positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämisestä vastaavan verohallinnon tulorekisteriyksikön yhteistyönä muodostettu näkemys siitä, mitkä tiedot yhtiöistä ja niiden hallintakohteista on tarpeellista tallentaa huoneistotietojärjestelmään positiiviseen luottotietorekisteriin toimittamista varten sen tarkoituksen toteuttamiseksi.

14 §.Muuhun viranomaisen tietojärjestelmään sisältyvien taloudellisten ja teknisten tietojen käsittely. Pykälän 1 momentin 1 kohtaan ehdotetaan lisättäväksi nimenomaiset maininnat yhtiön purkamista, rekisteripoistoa sekä yhtiöjärjestyksen muutoksia koskevien tietojen luovuttamisesta kaupparekisteristä Maanmittauslaitokselle osakehuoneistorekisterin pitämistä varten. Mainittujen tietojen toimittaminen Patentti- ja rekisterihallitukselta Maanmittauslaitokselle on katsottu mahdolliseksi jo nykyisen sääntelyn perusteella, joten ehdotuksella on tarkoitus ainoastaan selventää näihin muutostilanteisiin liittyvää tietojenvaihtoa Patentti- ja rekisterihallituksen ja Maanmittauslaitoksen kesken. Ehdotuksella ei myöskään laajenneta viranomaisten tietojenvaihtoa henkilötietojen osalta.

17 a §.Yhtiön tiedonantovelvollisuus hallintakohteen teknisistä ja taloudellisista tiedoista. Maanmittauslaitoksen tiedonsaantioikeudet on huoneistotietojärjestelmästä annetun lain järjestelmässä toteutettu säätämällä lain 17 §:ssä tiedonsaantioikeuksista, jotka koskevat laissa säädetyn tehtävän hoitamiseksi tarpeellisia tietoja. Oikeus tietojen saamiseen koskee lain olemassa olevassa muotoilussa sekä yhtiöitä että luotonantajia, jotka olisivat myös nyt esitettävien uusien tietojen osalta tietojen luovuttamiseen velvoitettavat tahot. Lain perusrakennetta tältä osin ei ole tarkoitus muuttaa, vaan uudet tietoryhmät tulisivat arvioitaviksi samojen henkilötietojen suojaan liittyvien oikeudellisten reunaehtojen mukaisesti, jotka huoneistotietojärjestelmästä annettua lakia säädettäessä ovat olleet arvioitavana ja tiedonsaantioikeuden osalta yleisesti viitataankin tässä yhteydessä lain 17 §:n perusteluihin lakia koskevassa hallituksen esityksessä HE 127/2018 .

Positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämiseksi tarpeelliset tiedot sisältävät myös henkilötiedoiksi katsottavia hallintakohteen omistajan taloudellista tilaa koskevia tietoja. Laissa on tällaisten tietojen osalta säädettävä Maanmittauslaitoksen oikeudesta saada luotonantajilta ja yhtiöiltä lakiehdotuksessa tarkoitettujen tehtäviensä hoitamiseksi tarpeelliset tiedot sekä yksilöitävä ne riittävällä tarkkuudella. Vaikka tiedonsaantioikeutta kansallisesti rajattaisiin tietojen tarpeellisuuden vaatimuksella, Maanmittauslaitoksen olisi joka tapauksessa EU:n tietosuoja-asetuksen 5 artiklan 1 kohdan b ja c alakohdan mukaisesti varmistettava aktiivisesti myös henkilötietoja kerätessään ja käsitellessään, että ne rajataan olennaiseen ja tarpeelliseen suhteessa niihin tarkoituksiin, joihin niitä käsitellään.

Koska nyt kerättäviksi esitettävät uudet tiedot sisältävät yksityishenkilöiden taloudellista tilaa kuvaavia henkilötietoja, esitetään lain 13 a §:ssä yksilöitäväksi riittävällä tarkkuudella ne uudet tiedot, jotka positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämistarkoituksessa tulisivat tallennettaviksi hallintakohderekisteriin. Tietojen määrittely perustuu positiivisen luottotietorekisterin ylläpitäjän näkemykseen sille laissa säädetyn tehtävän toteuttamiseksi tarpeellisista taloudellisista tiedoista. Kun positiivisen luottotietorekisterin ylläpitäjälle on tarkoitus huoneistotietojärjestelmästä luovuttaa myös muita kuin 13 a §:ssä tarkoitettuja yksilöityjä henkilötietoja, säädettäisiin positiivisen luottotietorekisterin ylläpitäjälle tiedonsaantioikeus tehtävänsä hoitamisen kannalta välttämättömiin tietoihin lain uudessa 19 §:n 4 momentissa.

Huoneistotietojärjestelmään on tarkoitus toimittaa edellä tarkoitettuja taloudellisia tietoja riittävän ajantasaisina, jotta ne olisivat käyttökelpoisia positiivisen luottotietorekisterin tarkoituksen näkökulmasta. Lainsäädännössä on siksi asetettava tietojen toimittamisesta vastaaville luottolaitoksille sekä yhtiöille velvollisuus tietojen toimittamiseen riittävän usein. Toisaalta hallinnollisen taakan näkökulmasta tietojen toimittamisen taajuuden on oltava järkevässä suhteessa erityisesti pienempien yhtiöiden kulloinkin käytettävissä oleviin resursseihin ja kyvykkyyteen toimittaa tietoja laissa säädetyllä tavalla. Huoneistotietojärjestelmästä annettuun lakiin lisättäisiin tässä tarkoituksessa perusvelvollisuus tietojen toimittamiseen vuosittain, kuukauden kuluessa yhtiön sääntömääräisen yhtiökokouksen jälkeen. Tämä on ajankohta, jolloin yhtiöiden kunnossapito- ja muutostyötiedot sekä taloudelliseen tilanteeseen liittyvät tiedot päivitetään joka tapauksessa myös asunto-osakeyhtiölain mukaisten vaatimusten toteuttamiseksi, ja tietojen päivittäminen huoneistotietojärjestelmään aiheuttaa mahdollisimman vähän lisätyötä yhtiöille.

Tiedot olisi lisäksi päivitettävä aina, jos tätä pyytää joku niistä tahoista, joilla asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n mukaan on oikeus tehokkaasti esittää pyyntö isännöitsijäntodistuksen saamiseksi. Kun tiedot ja niiden käyttötarkoitus ovat osin yhteneväisiä isännöitsijäntodistuksen kanssa, on perusteltua, että tietojen päivittämispyynnön voivat tehdä samat tahot, jotka voivat myös pyytää isännöitsijäntodistusta asunto-osakeyhtiölain nojalla. Näissä tapauksissa tietojen päivittämiselle ei säännöksessä asetettaisi täsmällistä aikarajaa, mutta pyynnön tarkoituksen tehokkaan toteutumisen kannalta oleellista on, että päivitys tapahtuisi taloyhtiön hallinnon resurssit huomioiden viivytyksettä sen jälkeen, kun pyyntö on esitetty. Yhtiöiden resurssien sen mahdollistaessa, yhtiöillä olisi lisäksi mahdollisuus päivittää tietojärjestelmään toimittamiaan tietoja laissa erikseen säädettävien päivitysajankohtien ulkopuolella aina katsoessaan sen tarpeelliseksi. Käytännössä tietojen päivittämisestä vastaisi suurimmassa osassa yhtiöistä ammattimainen isännöitsijä, jonka tietojärjestelmä mahdollistaisi Maanmittauslaitoksen tarjoaman rajapintayhteyden käytön tietojen siirtämiseen Maanmittauslaitokselle. Näissä tapauksissa tietojen todellinen päivitystaajuus ja ajantasaisuus olisi käytännössä laissa edellytettyä parempi. Velvoitteet tietojen toimittamiseen syntyvät asunto-osakeyhtiölakiin perustuvassa toiminnassa, joten yhtiöt, jotka eivät sovella toiminnassaan tässä tarkoitettuja asunto-osakeyhtiölain säännöksiä, eivät ole velvollisia toimittamaan näitä tietoja huoneistotietojärjestelmään. Tällä perusteella velvollisuuden ulkopuolelle jäisivät esimerkiksi sellaiset keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt, jotka eivät sovella toiminnassaan asunto-osakeyhtiölakia.

Tietojen ajantasaisuuden varmistamiseksi niiden päivittäminen olisi lisäksi tarpeen myös tiettyjen osakekohtaiseen maksuvelvollisuuteen vaikuttavien tapahtumien yhteydessä. Näistä tilanteista säädettäisiin niin ikään pykälän 1 momentissa . Päivitysvelvollisuuden laukaisisivat säännöksen mukaan vastikkeiden määrään vaikuttavat yhtiökokouspäätökset, osakeryhmän muutostilanteet sekä normaalista maksuohjelmasta poikkeavasti tehdyt vastikemaksujen suoritukset. Tällaisten muutosten yhteydessä yhtiön päivitysvastuun piiriin kuuluvat 13 a §:n 4‒7 kohdissa tarkoitetut tiedot tulisi viivytyksettä päivittää huoneistotietojärjestelmään.

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi poikkeuksista pääsääntönä olevaan 1 momentin mukaiseen tiedonanto- sekä tietojen päivitysvelvollisuuteen. Velvollisuus koskisi säännöksen mukaan yhtiöitä, joissa on enintään viisi hallintakohdetta, sekä yhtiöitä joiden kaikki osakkeet olisivat saman omistajan omistuksessa, ja jonka hallintakohteet eivät ole tavanomaisen vaihdannan piirissä vain, jos yhtiöillä olisi 13 a §:n 4 kohdassa tarkoitettua lainaa, taikka asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä tarkoitetun isännöitsijäntodistuksen pyytämiseen oikeutettu taho tietojen päivittämistä pyytää. Näin aktualisoituva ilmoitusvelvollisuus olisi voimassa vain sen ajan, kun yhtiöllä on edellä mainittua lainaa, tai erillisen pyynnön mukainen päivitys on tehty. Poikkeuksen tarkoituksena on rajata jatkuvan aktiivisen tietojen päivittämisvelvollisuuden ulkopuolelle ensinnäkin sellaiset pienet yhtiöt, jotka useimmissa tapauksissa eivät hyödynnä isännöinti- tai muun palveluntarjoajan tietojärjestelmiä, joiden avulla tietojen jatkuva päivittäminen on mahdollista rajapintojen kautta ilman kohtuutonta lisätyötä. Näissäkin yhtiöissä päivittämien olisi kuitenkin tarpeen, jos joku isännöitsijäntodistuksen pyytämiseen oikeutettu taho sitä pyytää esimerkiksi huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden myyntiä varten. Toisaalta käsillä olevien tietojen päivittäminen ei myöskään olisi tarpeellista tilanteissa, joissa koko yhtiön omistavat esimerkiksi yksityiset sijoittajatahot tai julkiset toimijat, joiden tarkoituksena ei lainkaan ole yhtiön hallintakohteiden saattaminen tavanomaisen vaihdannan kohteiksi, eikä päivittäminen siten palvelisi normaaliin tapaan osakkaiden etua esimerkiksi vaihdantatilanteissa. Tällaisia ovat esimerkiksi tilanteet, joissa sijoittajayhteisö hallinnoi vuokrakäyttöön tarkoitettua kohdetta asunto-osakeyhtiömuotoisena yhtiönä.

Kaikissa tapauksissa kuitenkin mahdollisia osakaslainoja koskevia tietoja olisi voitava hyödyntää positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämiseen liittyvään käyttötarkoitukseen. Tietojen päivittäminen olisi siten tehtävä myös 2 momentissa tarkoitettujen yhtiöiden toimesta, jos niillä olisi nostettuna lain 13 a §:ssä tarkoitettua osakkaiden vastattavaksi yhtiön sisällä sovittua osakaslainaa.

17 b §.Luotonantajan tiedonantovelvollisuus yhtiön taloudellisista tiedoista. Lakiin esitetään lisättäväksi uusi 17 b §, jossa säädettäisiin luotonantajien aktiivisesta toimintavelvollisuudesta positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämiseksi tarpeellisten tietojen toimittamisesta huoneistotietojärjestelmään. Edellä 13 a §:n perusteluissa esitetyn mukaisesti velvollisuus ei koskisi sellaisia luotonantajia, jotka ovat myöntäneet yhtiölle ainoastaan muita kuin uudisrakentamista tai perusparannusta varten tarkoitettuja luottoja.

Säännöksessä määriteltäisiin se pääasiallinen tapa, jolla yhtiöille luottoja myöntäneiden luotonantajien on toimitettava tiedot huoneistotietojärjestelmään sekä määräaika tietojen toimittamiselle. Tietojen toimittaminen huoneistotietojärjestelmään tapahtuisi joko sähköistä rajapintaa hyödyntäen taikka toimittamalla tiedot Maanmittauslaitoksen tarjoaman verkkoasiointipalvelun kautta.

Luotonantajien velvoitteella yhtiölainatiedosta saadaan luotettavaa. Yhtiöitä koskeva minimitaso tietojen ylläpidossa käsittää kerran vuodessa tapahtuvan ylläpidon yhtiökokouksen yhteydessä. Luotonantajien velvoitteella varmistetaan se, että yhtiökokousten välillä tapahtuneet luottojen nostot tulevat myös näkyväksi, ja huoneistotietojärjestelmästä saatavan tiedon luotettavuus voidaan todeta. Tiedon avulla voidaan päätellä, onko yhtiökokouksen jälkeen yhtiössä ollut tapahtumia, jotka voivat vaikuttaa osakkaan taloudelliseen tilanteeseen.

Normaalitilanteessa luotonantajilla arvioidaan yleisesti olevan riittävä tekninen kyvykkyys toteuttaa tiedonsiirto rajapintapalvelun kautta, ja vakiintuneiden prosessien kautta tietojen toimittaminen on tulisi olemaan rutiininomaista toimintaa, jonka ei arvioida edellyttävän kovinkaan pitkää määräaikaa. Mainituista syistä tietojen toimittamiselle esitetään säädettäväksi viikon mittainen määräaika, joka alkaisi kulua siitä hetkestä, jona luoton saanut yhtiö nostaa kulloisenkin luottoerän. Ilmoitus nostetusta luotosta tehtäisiin siten erikseen jokaisen nostotapahtuman jälkeen, sillä tietojen käyttötarkoituksen kannalta oleellista on juuri yhtiön jo nostamien luottojen määrä, jota koskien luotonantajalla on tosiasiallinen saatava yhtiöltä. Luottolaitosten antaman perustiedon pohjalta on mahdollista myös arvioida sitä, toimittavatko yhtiöt niille 17 a §:ssä esitettävän velvollisuuden mukaisesti niiden nostamia luottoja koskevat tiedot huoneistotietojärjestelmään.

17 c §.Tarkemmat säännökset. Lakiin esitettävä uusi 17 c § sisältäisi valtuuden säätää valtioneuvoston asetuksella tarkemmin 13 ja 13 a §:ien nojalla huoneistotietojärjestelmän hallintakohderekisteriin talletettavien tietojen sisällöstä, teknisistä yksityiskohdista, sekä teknisestä tavasta, jolla tiedot on toimitettava Maanmittauslaitokselle.

Asetuksella määriteltäisiin siten tarkempia teknisiä vaatimuksia esimerkiksi sille, millaisia tallennettavien tietojen on teknisiltä ominaisuuksiltaan oltava niiden yhteensopivuuden varmistamiseksi huoneistotietojärjestelmän kokonaisuuden kanssa. Asetuksella olisi mahdollista täsmentää lisäksi sitä, mitä tietoja yhtiöiden kunnossapito- ja muutostöitä koskien tietojärjestelmään tallennetaan. Yhtiöiden kunnossapito- ja muutostyötiedot voivat lähtötilanteessa olla toisistaan poikkeavalla tavalla määriteltyjä ja sisältää erilaisia tietokokonaisuuksia. Rekisterin tietosisällön mahdollisimman suuren yhdenmukaisuuden ja käyttökelpoisuuden varmistamiseksi teknisiä ominaisuuksia koskevien tallennettavien tietojen osalta on asetuksella tarvittaessa voitava määritellä tarkempia muoto- ja sisältövaatimuksia järjestelmään toimitettaville tiedoille.

Lain 17 a §:ssä lueteltujen taloudellisten tietojen osalta niiden sisällöllinen määrittely sisältyy tarvittavalla tarkkuudella suoraan mainittuun säännökseen. Tältäkin osin valtioneuvoston asetuksella esitetään kuitenkin mahdolliseksi säännellä tarvittaessa tarkemmin tietojen toimittamisessa noudatettavaa menettelyä sekä toimitettaville tiedoille mahdollisesti asetettavia yksityiskohtaisempia teknisiä vaatimuksia.

19 §.Tietojen luovuttaminen huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin. Positiivisesta luottotietorekisteristä annetun lain 2 §:ssä tarkoitetulle rekisterinpitäjälle säädettäisiin lain 19 §:n uudessa 3 momentissa oikeus salassapitosäännösten estämättä ilman Maanmittauslaitoksen erillistä käyttölupaa saada Huoneistotietojärjestelmästä sellaisia tietoja, jotka sille ovat välttämättömiä rekisterinpitoon liittyvän laissa säädetyn tehtävänsä toteuttamiseksi. Kyseessä olisivat ensi sijaisesti uudessa 13 a §:ssä tarkoitetut positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämiseksi nimenomaisesti kerättävät tiedot yhtiön nostamista luotoista. Lisäksi huoneistotietojärjestelmän jo muutoin olemassa olevasta tietosisällöstä positiivisen luottotietorekisterin ylläpitoon tarvittaisiin taloyhtiön y-tunnus, hallintakohteen omistajien henkilötunnukset, omistajien omistusosuudet hallintakohteesta sekä tieto osakeryhmän tunnuksesta. Kun tietoja ei lain tasolla erityisesti huoneistotietojärjestelmän aiemman tietosisällön osalta luetella tyhjentävästi, koskisi säännös henkilötietojen luovuttamista koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti tehtävän suorittamiseksi välttämättömiä tietoja. Säännöksellä toteutettaisiin käytännössä positiivisen luottotietorekisterin ylläpitäjälle, pykälän 1 momentissa edellytetyllä tavalla, lain tasolla säädetty oikeus salassa pidettävien tietojen saamiseen huoneistotietojärjestelmästä.

Positiivisesta luottotietorekisteristä annetun lain järjestelmässä salassa pidettäviä tietoja koskevat tiedonsaantioikeudet on pääsääntöisesti sisällytetty mainittuun lakiin. Lain valmistelun yhteydessä huoneistotietojärjestelmään lisättäväksi esitettäviä taloudellisia tietoja koskevan osakokonaisuuden osalta tällaista sääntelyä ei ehdotettuun lakiin positiivisesta luottotietojärjestelmästä kuitenkaan sisälly. Mainittu tiedonsaantioikeus positiivisen luottotietorekisterin ylläpitäjänä toimivalle tulorekisterikeskukselle lisättäisiin tästä syystä huoneistotietojärjestelmää koskevaan lakiin, sen 19 §:n uuteen 3 momenttiin. Säännös säilyisi muilta osin ennallaan.

Säännöksessä on kysymys henkilötietojen luovuttamisesta EU:n 6 artiklan 1 kohdan c alakohdan mukaiseen tarpeeseen, jonka osalta erityisistä suojatoimenpiteistä voidaan EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 2 ja 3 kohdan mukaan säätää kansallisesti. Säännös on tarpeen, jotta voidaan poiketa julkisuuslain säännöksistä, jotka koskevat tiedonluovutustapaa ja salassapidettävien tietojen luovuttamista. Samalla varmistetaan kansallisena suojatoimenpiteenä tiedonsaantioikeuden rajaaminen käsittelyn oikeusperusteen määrittämään tarpeeseen. Säännöksen nojalla luovutettavat tiedot on rajattu niiden käyttötarkoituksen kannalta välttämättömiin tietoihin.

25 a §.Yhteistyöryhmä. Pykälässä esitetään säädettäväksi yhtiöiden teknisten ja taloudellisten tietojen vakioinnin ylläpitoa ja kehittämistä varten perustettavasta Maanmittauslaitoksen asettamasta yhteistyöryhmästä. Ryhmä asetettaisiin kahdeksi vuodeksi kerrallaan ja siihen kutsuttaisiin järjestelmän ylläpitäjien ja käyttäjien edustajia.

Ryhmän toiminnan tarkoituksena olisi seurata muun muassa huoneistotietojärjestelmään tallennettavien tietoryhmien sisältöä, toimivuutta ja tarkoituksenmukaisuutta erityisesti tietojärjestelmän suunniteltujen käyttötarkoitusten näkökulmasta. Ryhmä voisi antaa myös suosituksia laajemmin yhtiöiden teknisten ja taloudellisten tietojen vakioinnista.

Seurannan tuloksena syntyvien kehittämisehdotusten toteuttaminen olisi mahdollista esimerkiksi työryhmän antamien suositusten muodossa Maanmittauslaitoksen toiminnan normaalin kehittämisen yhteydessä. Toimintaympäristössä olisi mahdollista jatkossa hyödyntää yhteistyöryhmän suosituksena antamaa vakiointia myös laajemmin kuin huoneistotietojärjestelmä edellyttää. Esitettävien toimien tätä mahdollisesti edellyttäessä, ne voitaisiin toteuttaa lakiin esitettävän uuden 17 c §:n nojalla annetun asetuksen kautta tiedoille asetettavia teknisiä vaatimuksia muuttamalla.

7.2Asunto-osakeyhtiölaki

2 luku. Osakkeet

12 §.Osakeluettelo. Pykälän 1 momentin 6 kohtaa ehdotetaan täydennettäväksi siten, että tieto osakehuoneistorekisteriin merkitystä osakkeeseen kohdistuvasta ulosmittauksesta ja turvaamistoimenpiteestä merkitään myös osakeluetteloon. Ulosmittauksen ja turvaamistoimen merkitsemiseen osakehuoneistorekisteriin sovelletaan huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 7 §:n 1 momenttia. Muutos on tarpeen sen varmistamiseksi, että keskeiset osakkeisiin kohdistuvat osakehuoneistorekisteriin merkityt rajoitukset käyvät ilmi osakeluettelosta. Osakkeisiin kohdistuvan ulosmittauksen osalta ehdotuksessa tarkoitetulla tavalla on menetelty jo osakehuoneistorekisterin käyttöönottoa edeltäneessä yhtiökäytännössä.

Ehdotus liittyy huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain 5 §:n uuteen 5 momenttiin, jolla pyritään varmistamaan keskeisten osakkeita koskevien rajoitusten merkitseminen Maanmittauslaitoksen pitämään osakeluetteloon myös silloin, kun yhtiö on liittynyt osakehuoneistorekisteriin voimaanpanolaissa tarkoitetulla tavalla osakeluettelonsa siirtämällä, mutta osakkeiden osalta ei vielä ole sähköistä omistajamerkintää. Ehdotuksella varmistetaan, ettei osakkeiden ulosmittauksesta ja turvaamistoimesta osakeluetteloon merkittyjä tietoja poisteta luettelolta sähköisen omistajamerkinnän seurauksena, mikä olisi omiaan aiheuttamaan tarpeetonta epäselvyyttä osakehuoneistorekisterin käyttäjille.

6 luku. Yhtiökokous

3 §.Varsinainen yhtiökokous. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 6 momentti , jossa säänneltäisiin taloyhtiön velvollisuudesta toimittaa varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltyjä kunnossapito- ja muutostyötietoja huoneistotietojärjestelmään sen mukaisesti, mitä huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa asiasta säädetään. Säännös sisältäsi viittauksen huoneistotietojärjestelmästä annetun lain asiaa koskevaan 17 a §:ään, ja se toimisi osaltaan informaatioarvoa tuottavana lisänä asunto-osakeyhtiöille niiden toteuttaessa asunto-osakeyhtiölain olemassa olevaan sääntelyyn sisältyviä velvollisuuksia yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista ja niiden dokumentoinnista. Lisäksi säännöksessä kuitenkin sisällöllisenä vaatimuksena edellytettäisiin, tietojen toimittamisen juridisen olemuksen toteuttamiseksi, suorittamaan tietojen toimittaminen huoneistotietojärjestelmään sen mukaisesti, mitä huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 17 a §:ssä asiasta on säädetty.

Säännöksellä tulisivat sisällöllisen vaatimuksen myötä käytännössä sovellettavaksi asunto-osakeyhtiölain mukaisiin toimimisvelvollisuuksiin liittyviä rikkomuksia koskevat 24 luvun 6 §:n mukaiset vahingonkorvausseuraamukset myös huoneistotietojärjestelmästä annetun lain mukaisten tiedonantovelvollisuuksien osalta. Kun mainitut lait ovat jatkossa kiinteässä yhteydessä toisiinsa sekä oikeuksien kirjaamisen että teknisten ja taloudellisten tietojen tallettamisen näkökulmasta, on johdonmukaista, että tietojen toimittamisvelvollisuuden laiminlyöntiä koskevat seuraamukset sisältyisivät tältäkin osin asunto-osakeyhtiölakiin. Säännös säilyisi muilta osin ennallaan.

22 §.Kokousasiakirjat, niiden nähtävänä pitäminen ja lähettäminen. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 5 momentti , jossa säädetään osakehuoneistorekisteriin kuuluvan yhtiön osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvia yhtiöjärjestysmuutoksia koskevasta erityisestä asiakirjavaatimuksesta. Säännöksen tarkoituksena on varmistaa, että momentissa tarkoitettuja yhtiöjärjestyksen muutoksia valmisteltaessa ja niistä yhtiökokouksessa päätettäessä voidaan ehdotettu selvitys laatimalla riittävästi varmistua siitä, että muutoksiin on ennalta hankittu tarvittavat osakkeeseen kohdistuvien oikeuksien haltijoiden suostumukset ja ettei muutos siten loukkaa kolmannen oikeutta. Näin voidaan ennalta varmistaa, että osakehuoneistorekisteriin kirjatut ja merkityt osakkeeseen kohdistuvat oikeudet ja rajoitukset voidaan yhtiöjärjestyksen muutoksen kaupparekisteriin merkitsemisen jälkeen saattaa vastaamaan muuttunutta yhtiöjärjestystä.

Ehdotus koskee aiemmin rekisteröityjen osakeryhmien muutoksia. Momentissa tarkoitettua selvitystä ei siten tarvita annettaessa kokonaan uusia ja uusien osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita osakeannilla. Tällöin uusien osakkeiden ensimmäisten osakkeenomistajien ilmoittamiseen ja kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovelletaan lain 13 luvun 13 §:ää ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 5 §:n 1 momenttia.

Säännös tulisi sovellettavaksi ensinnäkin silloin, kun yhdestä tai useammasta aiemmin rekisteröidystä lain 1 luvun 13 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisesta osakeryhmästä poistettaisiin tai osakeryhmään lisättäisiin osakkeita. Käytännössä tyypillinen tilanne olisi osakehuoneiston jakaminen taikka huoneiston tai sen osan yhdistäminen toiseen osakehuoneistoon lain 2 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla siten, että osakeryhmiin kuuluvia osakkeita luovutetaan erikseen. Tällainen yhtiöjärjestyksen muutos tarkoittaa käytännössä sitä, että osakkeiden jakautumista osakeryhmiin ja niiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa muutetaan vastaamaan jakamisen taikka huoneiston tai sen osan yhdistämisen jälkeistä uutta huoneistojakoa. Lisäksi on mahdollista, että tällaisen muutoksen yhteydessä muutetaan myös huoneiston tai sen osan käyttötarkoitusta ja/tai huonejakoa.

Lain 1 luvun 13 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaista osakkeiden tuottamaa hallintaoikeutta ja huoneiston käyttötarkoitusta voidaan muuttaa myös siten, että osakkeiden jakautumista osakeryhmiin ei muuteta. Muutos voi koskea osakehuoneiston sijaintia yhtiön kiinteistöllä tai rakennuksessa, osakehuoneiston numero- tai kirjaintunnusta, pinta-alaa, käyttötarkoitusta taikka huoneiston huoneiden lukumäärää. Osakehuoneiston käyttötarkoitusten osalta käytännössä tyypillistä on huoneiston muuttaminen asuinhuoneistosta liikehuoneistoksi tai päinvaistoin, minkä lisäksi käyttötarkoitusta voidaan muuttaa myös muuttamalla osakehuoneisto tai sen osa varastotilaksi tai päinvastoin. Hallintaoikeuden muutos voi koskea myös hallintaoikeuden ajallista ulottuvuutta siten, että hallintaoikeus muutetaan jatkuvasta määräaikaiseksi, määräaikaisesta jatkuvaksi tai määräaikaisen hallinnan ajankohtaa muutetaan. Mainituilla yhtiöjärjestyksen muutoksilla voi olla huomattava merkitys osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvan oikeuden haltijan kannalta. Tämän johdosta jäljempänä lähtökohdaksi ehdotetaan, että osakkeenomistajan lisäksi myös osakehuoneistorekisteriin merkittyjen oikeudenhaltijoiden suostumus olisi edellytyksenä sille, että osakehuoneistorekisterin tiedot voitaisiin yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin jälkeen saattaa vastaamaan muuttuneen yhtiöjärjestyksen mukaisia osakeryhmiä ja/tai niiden tuottamia osakehuoneiston hallintaoikeuksia. Momentin asiakirjavaatimus koskisi siten selvitystä osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamiseksi tarvittavista suostumuksista myös tällaisissa tapauksissa.

Ehdotuksessa mainittuihin lainkohtiin perustuvalla momentin soveltamisalalla on merkitystä myös muutosten rekisteröintiin sovellettavan menettelyn käytännön toteutuksen kannalta. Osakeryhmiä, niiden tuottamaa hallintaoikeutta ja osakehuoneiston käyttötarkoitusta koskevien muutosten hallinta kaupparekisterissä ja osakehuoneistorekisterissä edellyttää, että muutokset voidaan käsittelyjärjestelmän toimesta tunnistaa riittävän luotettavalla ja tehokkaalla tavalla. Samalla kun ehdotuksessa säädettäisiin käsittelymallin piiriin tulevien yhtiöjärjestysmuutosten sisällölliset kriteerit, käsittelyn rekisteritekninen toteutus jätettäisiin viranomaisten päätettäväksi. Mahdollinen toteutustapa voi liittyä kullekin osakeryhmälle annettavan huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 13 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettuun tunnuksen muutosten hallintaan siten, että yhtiöjärjestysmuutoksen sähköisen hakemisen yhteydessä järjestelmä antaisi kullekin momentin soveltamisen kannalta merkityksellisen muutoksen kohteena olevalle osakeryhmälle uuden osakeryhmätunnuksen ja yhtiöjärjestyksen muutosta koskevien tietojen välittäminen osakehuoneistorekisteriin kytkettäisiin tähän osakeryhmän yksilöivän tunnuksen muuttumiseen. Osakeryhmän tunnuksen hallintaan rekisteriteknisenä tunnuksena liittyy useita sellaisia yksityiskohtaisia kysymyksiä, joiden johdosta tunnuksen tarkempi sääntely lain tasolla ei ole tarkoituksenmukaista. Ehdotusta ei sovellettaisi myöskään niihin rekisterikäytännössä mahdollisiin tilanteisiin, joissa pelkästään mainittu osakeryhmän tekninen tunnus muuttuu ilman, että osakkeiden jakautumista osakeryhmiin ja/tai niiden tuottamaa hallintaoikeutta yhtiöjärjestystä muuttamalla muutettaisiin. Tällaiset yksinomaan osakeryhmän teknisen tunnuksen muutosta tarkoittavat tilanteet ovat käytännössä mahdollisia tietojärjestelmiin liittyvien teknisten seikkojen johdosta ja kirjaamisviranomainen voisi tällaisten muutosten yhteydessä ilman eri säännöksenkin tukea rekisterinpitäjänä tehdä tarvittavat toimet osakehuoneistorekisterin merkintöjen selventämiseksi muuttunutta teknistä tunnusta vastaavasti.

Momentissa tarkoitetun selvityksen tarkempi sisältö ja tapauskohtaisesti vaadittavat suostumukset määräytyisivät tapauskohtaisesti yhtiöjärjestyksen muutoksen sisällön sekä osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeuksien perusteella. Selvitystä laadittaessa olisi otettava huomioon huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 8 a §:ssä tarkoitetut edellytykset, joiden täyttyessä Maanmittauslaitos voi yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin jälkeen erillisestä hakemuksesta päättää osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamisesta yhtiöjärjestyksen muutosta vastaavasti. Yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksenteon valmistelun helpottamiseksi Maanmittauslaitos voisi ennalta laatia ja julkaista tarvittavia hakemus- ja suostumuslomakkeita tai menettelyä koskevia ohjeita. Varsinaisia huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 8 a §:n mukaisia osakkeenomistajien hakemuksia ja/tai oikeuden haltijoiden suostumuksia ei tulisi liittää yhtiökokousta varten laadittavaan selvitykseen, vaan riittävää olisi tieto siitä, että ehdotettua yhtiöjärjestyksen muutosta valmisteltaessa on varmistuttu tarvittavien oikeudenhaltijoiden suostumusten hankkimisesta.

Säännöstä sovellettaisiin osakehuoneistorekisteriin kuuluvissa yhtiöissä, joissa osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattaminen yhtiöjärjestysmuutoksen jälkeen edellyttäisi, että muutoksen kohteena olevien osakkeiden osalta on olemassa sähköinen omistajamerkintä. Sähköisen omistajamerkinnän hakemisesta tarvittaessa ennen yhtiöjärjestysmuutosta koskevan päätöksen tekemistä ehdotetaan erillistä voimaantulosäännöstä. Sähköisen omistajamerkinnän myötä muutoksen kohteena olevista osakkeista on osakehuoneistorekisteristä saatavissa luotettavat ja ajantasaiset tiedot osakkeisiin kohdistuvista oikeuksista. Yhtiökokoukselle laadittavasta selvityksestä olisi käytävä ilmi, että muutoksen kohteena olevista osakkeista on olemassa sähköinen omistajamerkintä osakehuoneistorekisterissä ja että tarvittavien suostumusten hankkiminen perustuu osakehuoneistorekisterin tietoihin osakkeeseen kohdistuvien oikeuksien haltijoista. Jäljempänä luvun 34 §:ssä tarkoitettu vakuutus koskisi myös sitä, että muutoksen kohteena olevista osakkeista on osakehuoneistorekisterissä sähköiset omistajamerkinnät. Ehdotuksessa tarkoitettu selvittämisvelvollisuus ja siitä seuraava vastuu rajautuisivat osakehuoneistorekisterin tietoihin osakkeisiin kohdistuvien oikeuksien haltijoista.

Yhtiöllä on huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 2 §:n, 19 §:n ja 20 §:n 1 momentin mukaan oikeus saada huoneistotietojärjestelmästä tietoja, joita se hallintonsa hoitamiseksi tarvitsee. Tiedot saadaan ilman eri lupaa luovuttaa teknisen käyttöyhteyden avulla tai muuten sähköisessä muodossa, kun kyse on tiedoista, joita yhtiö tavanomaisessa toiminnassaan tarvitsee. Sama koskee osakkeenomistajan oikeutta saada itseään koskevia tietoja ilman käyttölupaa. Koska kaikkia osakkeisiin kohdistuvia oikeuksia ja rajoituksia ei merkitä osakeluetteloon, tulisi yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi tarvittavien tietojen luovuttaminen osakehuoneistorekisteristä järjestää mainittujen huoneistotietojärjestelmästä annettujen lain säännösten perusteella. Salassa pidettäviä, kuten asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 15 §:n 5 momentissa tarkoitettujen luovutusrajoitusten alaisia osakkeenomistajien tietoja saadaan luovuttaa huoneistotietojärjestelmästä, jos tiedonsaantioikeudesta on laissa erikseen säädetty. Tällainen erityinen peruste on muun muassa saannon kirjaamisesta yhtiölle toimitettavaa todistusta koskeva huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 10 §:n 3 momentti. Jos mainitun todistuksen mukaista omistajatietoa ei ole yhtiössä käytettävissä, on mahdollista, että yhtiö osoittaa oikeutensa vaativan osakkeenomistajaa koskevien tietojen luovuttamista asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 15 §:n 5 momentissa tarkoitetulla tavalla.

Momentissa tarkoitettu selvitys voi käytännössä olla hyvin yksinkertainen ja suppea silloin, kun kaikki yhtiöjärjestyksen muutoksen kohteena olevat yhtiön osakkeet ovat saman osakkeenomistajan omistuksessa eikä niihin kohdistu osakehuoneistorekisteriin kirjattuja tai merkittyjä sivullisten oikeuksia. Tällöin selvitykseksi riittää käytännössä edellä mainitun toteaminen, minkä lisäksi yhtiökokouksen päätöksentekoon voidaan muuten soveltaa luvun 16 §:ää muotovaatimusten sivuuttamisesta osakkeenomistajien suostumuksella. Tällaisen selvityksen ja päätöksenteon mahdollisuuden oletetaan helpottavan ja keventävän yhtiöjärjestyksen muutosten hallintaa erityisesti pian yhtiön perustamisen jälkeen, kun osakehuoneistojen tarkemmat tiedot voivat rakentamisvaiheessa perustajaosakkaan toimesta muuttua ja täsmentyä yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän muutosta edellyttävällä tavalla. Toisaalta mahdollisuuden käyttö ei ole rajattu pelkästään yhtiön perustamista seuraavaan rakentamisvaiheeseen, vaan voi tulla kyseeseen esimerkiksi yhtiön osakkeet kokonaan omistavien institutionaalisten sijoittajien omistus- ja niihin liittyvien huoneistojärjestelyjen yhteydessä.

Se, kenellä olisi vastuu momentissa tarkoitetun selvityksen laatimisesta, ratkeaisi sen perusteella, kenen esittämästä yhtiöjärjestyksen muutoksesta olisi kyse. Jos osakeryhmiä, niiden tuottamaa hallintaoikeutta tai osakehuoneiston käyttötarkoitusta ehdotettaisiin muutettavaksi yhtiön aloitteesta, vastaisivat hallitus ja isännöitsijä käytännössä selvityksen laatimisesta ja suostumusten hankkimisesta yleisten tehtäviensä mukaisesti. Toisaalta, jos esimerkiksi osakehuoneiston jakaminen tai huoneiston osan yhdistäminen toiseen huoneistoon momentissa tarkoitetulla tavalla tapahtuisi osakkeenomistajan aloitteesta, vastaisi osakkeenomistaja tarvittavan selvityksen hankkimisesta ja suostumusten hankkimisesta osakkeenomistajan ehdotuksenteko-oikeutta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti. Pykälän 1 momentista seuraa, että selvitys tulisi olla laadittuna viimeistään kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta.

Yhtiöjärjestyksen rekisteröinnin sekä osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamisen edellytysten varmistamiseksi yhtiökokouksen tulisi päättää muutoksesta sille momentin perusteella laaditun selvityksen ja päätösehdotuksen mukaisesti. Näin voitaisiin varmistua siitä, että muutoksen rekisteröimiselle ja osakehuoneistorekisteriin kirjaamiselle ja merkitsemiselle on olemassa tarvittavat oikeudenhaltijoiden suostumukset. Jos päätöstä ei voitaisi tehdä selvityksen mukaisena, yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin ja osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamisen edellytysten varmistaminen voisi edellyttää esimerkiksi yhtiökokouksen päätöstä uuden yhtiökokouksen koolle kutsumisesta tai asian siirtämistä jatkokokoukseen sen varmistamiseksi, että tarvittavat suostumukset ovat olemassa. Yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevaan päätöksentekoon sovellettaisiin muuten edelleen 6 luvun 34 ja 35 §:ää. Osakehuoneistorekisteriin kirjatut tai merkityt oikeudenhaltijat eivät siten osallistuisi asiaa koskevaan päätöksentekoon yhtiökokouksessa.

Ehdotuksen mukaan momenttia ei sovellettaisi, jos yhtiöjärjestyksen muutos koskee ainoastaan osakehuoneiston pinta-alan tarkastusmittausta tai osakehuoneiston huoneiden lukumäärän muuttamista. Mainituilla yhtiöjärjestyksen muutoksilla ei käytännössä ole sellaista olennaista merkitystä osakkeiden tuottamien oikeuksien kannalta, että osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeuden haltijoiden aseman selvittäminen muutoksen rekisteröinnin yhteydessä olisi tarpeen. Momentissa tarkoitetusta pinta-alan tarkastusmittauksesta olisi kyse silloin, kun osakehuoneiston tosiasiallista pinta-alaa ei muutettaisi, vaan kyse olisi ainoastaan lain edellyttämästä standardoidusta pinta-alan tarkistusmittauksesta tai tätä koskevan tiedon lisäämisestä huoneistoselitelmään esimerkiksi muun yhtiöjärjestysmuutoksen yhteydessä. Mainituissa tilanteissa lain soveltamiskäytännössä on katsottu, ettei myöskään osakkeenomistajan suostumusta tarvita, jollei pinta-alaa koskevan tiedon muuttaminen tai lisääminen samalla vaikuta muuten osakkeiden tuottamiin oikeuksiin ja velvollisuuksiin, kuten vastikkeenmaksuvelvollisuuteen. Momentissa tarkoitetun selvityksen laatiminen ja sitä seuraavaa osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeuksien haltijoiden aseman selvittäminen ei olisi tarpeen myöskään, kun kyse on vain yksittäisen osakehuoneiston tai huoneistojen sisäisen huonejaon muuttamisesta, millä ei käytännössä yleensä ole olennaista merkitystä osakkeeseen kohdistuvien oikeuksien haltijoiden kannalta. Tällaisten muutosten yhteydessä yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti kuvatut yksittäisten huoneiden käyttötarkoitukset voivat myös muuttua osakeryhmän tuottamien aiempien huoneiston käyttötarkoitusten puitteissa. Tällaisen muutoksen yhteydessä ei toisaalta olisi mahdollista muuttaa, rajoittaa tai laajentaa huoneiston käyttötarkoitusta esimerkiksi asuinhuoneistosta liikehuoneistoksi tai päinvastoin, vaan tällaiseen yhtiöjärjestyksen muutokseen vaadittaisiin aina momentissa tarkoitettu selvitys. Purkamisen ja lisärakentamisen yhteydessä laadittavasta selvityksestä ehdotetaan säädettäväksi erikseen luvun 40 §:ssä ja osakehuoneistorekisterin saattamisesta ajan tasalle purkavan lisärakentamisen toteuttamisen yhteydessä yhtiön tekemällä ilmoituksella huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 8 b §:ssä.

Momentissa tarkoitetun selvityksen laatiminen ja sen taustalla olevat osakehuoneistorekisteriä koskevat hakemukset ja suostumukset eivät vaikuttaisi yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröivän Patentti- ja rekisterihallituksen tehtäviin. Yhtiöjärjestyksen muuttamisen asunto-osakeyhtiölakiin perustuvat yhtiöoikeudelliset edellytykset tutkittaisiin osana yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröintiä kuten ennenkin. Osakehuoneistorekisteriä koskevat osakkeenomistajien hakemukset toimitettaisiin Maanmittauslaitokselle, joka käsittelisi ne huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa säädettävällä tavalla.

34 §.Yhtiöjärjestyksen muuttaminen. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 5 momentti , jossa säädetään erityisestä yhtiöjärjestyksen muutosilmoituksen tekijän vakuutuksesta, kun muutos kohdistuu osakeryhmiä ja/tai niiden tuottamaa hallintaoikeutta koskeviin määräyksiin. Muutosilmoituksen tekemisestä koskevasta vastuusta säädetään yritys- ja yhteisötietolain 14 §:ssä. Ehdotuksen tarkoituksena on kiinnittää muutosilmoituksen tekijän huomiota siihen, että osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeuksien haltijoihin vaikuttavien muutosten tekeminen edellyttää mainittujen oikeudenhaltijoiden suostumusta. Toisaalta säännöksellä pyritään varmistamaan, ettei yhtiöjärjestyksen muutosilmoitusta laiteta vireille, jos osakehuoneistorekisterin tietojen ajan tasalle saattamiseksi tarvittavia suostumuksia ole hankittu. Ehdotuksen mukaan vakuutus koskisi sitä, että momentissa tarkoitetuista yhtiöjärjestyksen muutoksista päätettäessä on noudatettu luvun 22 §:n 5 momenttia. Tämä tarkoittaisi käytännössä joko sen vakuuttamista, että muutosta varten on hankittu 22 §:n 5 momentin mukaiset osakehuoneistorekisteristä ilmenevien oikeudenhaltijoiden suostumukset tai että kyseessä on yhtiöjärjestyksen muutos, joka ei edellytä oikeudenhaltijoiden suostumusta. Viimeksi mainittu vakuutus tulisi kyseeseen osakehuoneiston pinta-alan tarkastusmittaukseen tai huoneiston huoneiden lukumäärän muuttamiseen perustuvan yhtiöjärjestyksen muutoksen sekä lain 39 §:ssä tarkoitetun purkamisen ja uusrakentamisen yhteydessä. Toisaalta, jos yhtiö ei olisi siirtänyt osakeluettelon pitoa Maanmittauslaitokselle osakehuoneistorekisteriin liittymistä varten, ehdotetussa momentissa mainittu vakuutus kattaisi sen, ettei yhtiöjärjestyksen muuttaminen ylipäätään edellytä osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeudenhaltijoiden suostumusta. Lisäksi voi olla niin, ettei osakehuoneistorekisteriin ole merkitty osakkeeseen kohdistuva oikeuksia tai rajoituksia.

Momentissa tarkoitetun yhtiöjärjestyksen muutoksen käsittelyn yhteydessä Patentti- ja rekisterihallitus edellyttäisi ehdotetun vakuutuksen antamista kaupparekisteri-ilmoituksella. Sen tehtäviin ei kuitenkaan kuuluisi vakuutuksen taustalla olevien oikeussuhteiden ja suostumusten tutkiminen. Vakuutusta ei myöskään välitettäisi eteenpäin osakehuoneistorekisteriä pitävälle Maanmittauslaitokselle. Ilmoituksen tekijällä olisi laissa säädetty vahingonkorvausvastuu virheellisen vakuutuksen antamisesta. Jos virheellinen vakuutus annettaisiin tahallisesti, vakuutuksen antaminen voi olla myös rangaistavaa.

Ehdotettua säännöstä ja siinä viitattua luvun 22 §:n 5 momenttia sovellettaisiin osakehuoneistorekisteriin kuuluviin yhtiöihin. Säännöksissä tarkoitetut vaatimukset eivät siten tulisi sovellettavaksi sellaisiin keskinäisiin kiinteistöyhtiöihin, joihin ei sovelleta asunto-osakeyhtiölakia (ks. jäljempänä tämän lakiehdotuksen 28 luvun 1 §:n 4 momentti) tai jotka eivät kuulu osakehuoneistorekisteriin perustamisajankohtansa (ks. laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta, 6 §:n 1 momentti) tai yhtiöjärjestyksen määräyksen (ks. jäljempänä tämän lakiehdotuksen 28 luvun 1 §:n 3 momentti) perusteella.

40 §.Suunnitelma purkamisesta ja uusrakentamisesta. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi uusi 6 a kohta , jossa säädettäisiin purkamisesta ja uusrakentamisesta osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamiseksi laadittavasta selvityksestä.

Purkamisesta ja uusrakentamisesta voidaan päättää laissa tarkoitetulla määräenemmistöllä, jos kukin osakas saa päätöshetkellä hallinnassaan olevaa osakehuoneistoa käyvältä arvolta ja hallintaoikeudeltaan vähintään vastaavan uuden osakehuoneiston ja osakkeenomistajien taloudelliset suhteet, oikeudet ja velvollisuudet yhtiössä järjestetään yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti ja vähintään purkamista ja uusrakentamista edeltänyttä tilannetta vastaavasti. Määräenemmistöpäätös tarkoittaa poikkeusta lain lähtökohtana olevasta osakkeenomistajan suostumusvaatimuksesta, mitä vastaavasti esitetään, että purkamista ja uusrakentamista koskevan päätöksen yhteydessä ei edellytettäisi luvun 22 §:n 5 momentin mukaista selvitystä ja osakehuoneistorekisteriin merkittyjen oikeudenhaltijoiden suostumuksista tarvittaville yhtiöjärjestyksen muutoksille. Sen sijaan purkamista ja uusrakentamista varten laadittavassa suunnitelmassa olisi oltava selvitys, josta käy ilmi kullekin osakkeenomistajalle tulevat uudet osakehuoneistot ja niiden hallintaan oikeuttavat osakeryhmät sekä niihin kohdistuvat osakehuoneistorekisteriin kirjattavat ja merkittävät kolmannen oikeudet.

Edellä 22 §:n 5 momentissa tarkoitetusta selvityksestä poiketen momentissa ehdotetun selvityksen laatiminen ja purkamisesta ja uusrakentamisesta päättäminen ei edellyttäisi sitä, että kaikista muutoksen kohteena olevista osakeryhmistä on olemassa osakehuoneistorekisterissä sähköiset omistajamerkinnät. Purkamisesta ja uusrakentamisesta johtuvien muutosten kirjaamisesta ja merkitsemisestä osakehuoneistorekisteriin ehdotetaan säädettäväksi huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 8 b §:ssä.

43 §.Yhtiön vähemmistöosakkeiden lunastaminen. Pykälän 5 momenttia ehdotetaan selvennettäväksi siten, että ääni- ja omistusosuusvaatimuksen täyttyminen ja lakkaaminen on ilmoitettava merkittäväksi osakehuoneistorekisterissä pidettävään osakeluetteloon. Maanmittauslaitos merkitsisi tiedon osakeyhtiöön ilmoituksen perusteella. Ilmoituksen yhtiön puolesta voisi tehdä asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettu yhtiön edustaja.

7 luku. Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen

27 §.Isännöitsijäntodistus. Isännöitsijäntodistusta koskevaan säännökseen ehdotetaan tehtäväksi kolme huoneistotietojärjestelmän tietosisällön kehittämiseen ja käytön laajentamiseen liittyvää muutosta. Muilta osin säännös säilyisi ennallaan.

Pykälän 1 momentissa säädetään isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan velvollisuudesta antaa isännöitsijäntodistus samassa momentissa määriteltyjen tahojen pyynnöstä. Pyynnön voivat tehokkaasti tehdä osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä sekä välitysliike, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto. Koska isännöitsijäntodistuksen tietosisältö ja sen käyttötarkoitukset ovat pääosin yhteneväisiä huoneistotietojärjestelmän hallintakohderekisteriin lisättäviksi esitettävien uusien taloyhtiön kunnossapito- ja muutostyötietojen kanssa, on perusteltua, että samat tehokkaaseen isännöitsijäntodistuspyyntöön oikeutetut tahot voisivat tehdä pyynnön myös yhtiön teknisten ja taloudellisten tietojen päivittämisestä huoneistotietojärjestelmään.

Säännöksellä toteutettaisiin asunto-osakeyhtiölain puolella huoneistotietojärjestelmästä annetun lain uuden 17 § a §:n mukainen tietojen säännöllistä päivittämistä täydentävä velvollisuus päivittää pyynnöstä hallintakohderekisterin teknisiä ja taloudellisia tietoja. Tiedoilla on tarkoitus palvella samoja, muun muassa hallintakohteiden vaihdantaan, vuokraukseen, vakuuskäyttöön sekä yleiseen arvonmääritykseen liittyviä tietotarpeita, joita tähän asti on toteutettu ainoastaan isännöitsijäntodistuksen antamista koskevalla velvollisuudella. Jatkossa tietyissä tapauksissa isännöitsijäntodistuksen sijasta tarpeen on ainoastaan pyyntö tietojen päivittämisestä huoneistotietojärjestelmään, josta pyynnön tekijä voi tapauskohtaisesti käyttöoikeuteensa perustuen saada riittävät tiedot käyttöönsä ilman erillisen isännöitsijäntodistuksen laatimiseen liittyvää prosessia.

Pykälän 2 momentin isännöitsijäntodistuksen sisältöä koskevan säännöksen 6 kohtaan ehdotetaan siirrettäväksi sisällöltään voimassa olevan säännöksen 12 a -kohtaa vastaava tietovaatimus, jonka perusteella isännöitsijäntodistukseen olisi otettava tiedot yhtiön osakkeiden kuulumisesta ja osakeryhmän omistajan kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin. Yhtiön kuulumisella osakehuoneistorekisteriin tarkoitetaan ehdotuksessa sitä, kuuluuko yhtiö osakehuoneistorekisteriin joko suoraan perustamisajankohtansa tai huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain 5 §:n mukaisen osakeluettelon ylläpidon siirtämisen perusteella. Osakeryhmän omistajan kirjaamisella tarkoitetaan ehdotuksessa sitä, onko osakkeenomistajan oikeus kirjattu rekisteriin huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 5 §:n tai huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain 7 §:n mukaisesti. Osakkeenomistajan kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin edellyttää luonnollisesti sitä, että yhtiö kuuluu rekisteriin. Säännöksen 7 kohtaan ehdotetaan yhdistettäväksi voimassa olevan säännöksen 6 ja 7 kohdat siten muutettuina siten, että osakeluetteloon merkityn omistajan ja osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvan rajoituksen merkitsemisestä isännöitsijäntodistukseen luovuttaisiin niissä tapauksissa, joissa yhtiö kuuluu ja osakkeenomistajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin. Osakkeenomistajaa ja osakkeeseen kohdistuvia oikeuksia ja rajoituksia koskevat tiedot ovat viimeksi mainituissa tapauksissa saatavissa Maanmittauslaitoksen pitämästä osakehuoneistorekisteristä. Ennen kuin ns. vanhoissa yhtiöissä olisi siirrytty osakkeenomistajan sähköiseen omistajamerkintään osakehuoneistorekisterissä, osakeluetteloon merkityt omistajaa ja osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvaa rajoitusta koskevat tiedot merkittäisiin säännöksen perusteella isännöitsijäntodistukseen. Säännöksen 1‒5 ja 8‒13 kohdat vastaavat voimassaolevaa lakia.

Pykälän 3 momenttiin lisättäisiin maininta siitä, että yksittäistä osakeryhmää koskevien tietojen päivittämisestä huoneistotietojärjestelmään tilanteessa, jossa päivitys palvelee käytännössä vain pyytäjän omaa etua, voidaan periä pyytäjältä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu, kuten voimassa olevan lain perusteella on mahdollista isännöitsijäntodistuksen osalta.

28 §.Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen ja toimittaminen huoneistotietojärjestelmään. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi uusi kolmas virke, jossa säänneltäisiin taloyhtiön velvollisuudesta toimittaa hallitukselle toimitettuja osakkaiden omia kunnossapito- ja muutostöitä koskeviin ilmoituksiin sisältyviä tietoja huoneistotietojärjestelmään sen mukaisesti, mitä huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa asiasta säädetään. Säännös olisi sisällöltään vastaava, kuin 6 luvun 3 §:ään :n ehdotettu uusi 6 momentti. Se sisältäsi viittauksen huoneistotietojärjestelmästä annetun lain asiaa koskevaan 17 a §:ään, ja toimisi osaltaan informatiivisena säännöksenä asunto-osakeyhtiöille niiden toteuttaessa asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:n mukaista velvollisuutta kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten luetteloimisesta. Lisäksi säännöksessä kuitenkin sisällöllisenä vaatimuksena edellytettäisiin, tietojen toimittamisen oikeudellisen olemuksen toteuttamiseksi, toimittamaan tiedot huoneistotietojärjestelmään sen mukaisesti, mitä huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 17 a §:ssä asiasta on säädetty.

Säännöksellä tulisivat sisällöllisen vaatimuksen myötä käytännössä sovellettavaksi asunto-osakeyhtiölain mukaisten toimimisvelvollisuuksien rikkomuksiin liittyvät 24 luvun 6 §:n mukaiset vahingonkorvausseuraamukset myös huoneistotietojärjestelmästä annetun lain mukaisten tiedonantovelvollisuuksien osalta. Kun mainitut lait ovat kiinteässä yhteydessä toisiinsa sekä oikeuksien kirjaamisen että teknisten ja taloudellisten tietojen tallettamisen näkökulmasta, on johdonmukaista, että tietojen toimittamisvelvollisuuden laiminlyöntiä koskevat seuraamukset sisältyisivät myös näiltä osin asunto-osakeyhtiölakiin.

Pykälän otsikko muutettaisiin lisäksi vastaamaan sen uutta sisältöä, ja otsikkoon esitetään lisättäväksi maininta siitä, että se sisältää myös tietojen toimittamista huoneistotietojärjestelmään koskevaa sääntelyä. Säännös säilyisi muilta osin ennallaan.

19 luku. Sulautuminen

14 §.Ilmoitus sulautumisen täytäntöönpanosta. Pykälän 3 ja 4 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi maininnat sulautumisvastikkeena annettaviin osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien kolmansien oikeuksien ilmoittamisesta Maanmittauslaitokselle kirjattavaksi ja merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin. Maanmittauslaitos kirjaisi sulautumisvastikkeena annettavien osakkeiden ensimmäiset omistajat sekä kirjaisi ja merkitsisi osakkeisiin kohdistuvien oikeuksien haltijat osakehuoneistorekisteriin huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 8 c §:ssä säädetyllä tavalla.

Säännöksiä ehdotetaan lisäksi muutettavaksi siten, että ilmoitus tehtäisiin vasta sulautumisen rekisteröinnin jälkeen, jolloin Maanmittauslaitoksella osakehuoneistorekisterin pitäjänä on kirjaamista ja merkitsemistä varten käytettävissä riittävät tiedot sulautumisvastikkeena annettavista osakkeista.

20 luku. Jakautuminen

14 §.Ilmoitus jakautumisen täytäntöönpanosta. Pykälän 2 ja 3 momenttia ehdotetaan täydennettäväksi jakautumisvastikkeena annettaviin osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien osakehuoneistorekisteriin kirjattavien tai merkittävien oikeuksien ilmoittamiseksi sekä ilmoituksen ajankohdan selventämiseksi sisällöltään sulautumista koskevaa 19 luvun 14 §:n 4 ja 5 momenttia vastaavasti.

23 luku. Päätöksen moite

5 §.Osakehuoneistorekisteriin kirjatun tai merkityn oikeudenhaltijan oikeutta loukkaava päätös. Lukuun ehdotetaan lisättäväksi uusi 5 § , jossa säädetään osakeryhmää tai sen tuottamaa hallintaoikeuden koskevan yhtiöjärjestyksen muutoksen tehottomuudesta sellaista osakehuoneistorekisteriin kirjattua tai merkittyä osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvan oikeuden haltijaa kohtaan, joka ei ole antanut suostumusta oikeuteensa vaikuttavaan muutokseen. Varsinaisten rekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeudenhaltijoiden ohella säännös soveltuisi myös kirjauksella tai merkinnällä suojattuihin oikeudenhaltijoihin, joita ovat muun muassa ulosmittaus- ja konkurssivelkojat. Voimassa olevassa laissa ei ole säädetty yhtiökokouspäätösten oikeusvaikutuksista suhteessa kolmanteen eikä kolmannen oikeudesta nostaa kannetta yhtiökokouksen päätöksen mitättömyyden vahvistamiseksi. Yhtiö- ja esineoikeuden yleisistä periaatteista on kuitenkin vakiintuneesti katsottu seuraavaan ehdotuksessa tarkoitettu yhtiökokouksen päätöksen tehottomuus kolmatta kohtaan, minkä toteamiseksi vahvistuskannetta on pidetty mahdollisena. Ehdotettavan nimenomaisen säännöksen tarkoituksena on varmistaa, että osakehuoneistorekisteristä ilmenevien oikeuksien haltijoilla on käytössään riittävän tehokkaat keinot oikeuksiaan loukkaavien yhtiöjärjestyksen muutosta koskevien päätösten moittimiseksi ja että kaupparekisterin ja osakehuoneistorekisterin osakkeita ja niiden tuottamaa hallintaoikeutta koskevien tietojen yhdenmukaisuus voidaan varmistaa riittävällä tavalla.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiökokouksen 6 luvun 22 §:n 5 momentissa tarkoitettu päätös yhtiöjärjestyksen osakehuoneistoa koskevien tietojen tai osakeryhmien muuttamisesta on tehoton sellaista osakehuoneistorekisteriin kirjattua tai merkittyä osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvan oikeuden haltijaa kohtaan, joka ei ole antanut suostumusta muuttamiseen. Momentissa tarkoitettu tehottomuus tulisi siten kyseeseen silloin, kun yhtiökokous olisi päättänyt yhtiöjärjestyksen muutoksesta ilman lain 6 luvun 22 §:n 5 momentissa tarkoitettujen, osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamista varten tarvittavien, suostumusten hankkimista tai mainittujen suostumusten vastaisesti.

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi tehottomuuden vahvistamisesta, mikä tapahtuisi oikeudenhaltijan yhtiötä vastaan nostaman kanteen perusteella. Tehottomuuden vahvistamisesta seuraisi, että yhtiöjärjestyksen muutosta koskeva päätös olisi pätemätön ja sen perusteella tehtyyn kaupparekisterimerkintään sovellettaisiin kaupparekisterilain 23 §:n 1 momenttia, jonka perusteella rekisteriviranomainen poistaisi rekisterimerkinnän lainvoimaisen ratkaisun johdosta. Yhtiön johdon osalta voisi lisäksi tulla kyseeseen lain 7 luvun 7 §:n 4 momentin ja 24 luvun 1 §:n 2 momentissa säädetty korvausvastuu tehottoman päätöksen täytäntöönpanosta aiheutuvasta vahingosta. Koska osakehuoneistorekisteriin kuuluviin osakkeisiin kohdistuvien oikeuksien ja rajoitusten vaikutukset suhteessa kolmansiin perustuvat rekisteriin tehtyihin merkintöihin, johdolla ei olisi vastuuta sellaisten oikeuksien tai rajoituksen huomioon ottamisesta, jotka eivät ilmene rekisteristä.

Momentissa mainittu tehottomuus vastaisi luvun 2 §:ssä tarkoitettua yhtiökokouksen päätöksen mitättömyyttä siten, ettei siihen yleensä sovellettaisi säännöstä kolmen kuukauden moiteajasta. Koska mahdollisuus yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen toteamisesta jälkikäteen tehottomaksi voi aiheuttaa tarpeetonta epävarmuutta, momenttiin ehdotetaan säännöstä, jonka perusteella yhtiö saisi yleistä yhtiökokouksen päätöksen moitetta vastaavan kolmen kuukauden kanneajan käynnistymään toimittamalla ennalta hankitun oikeudenhaltijan suostumuksen perusteella tehdyn yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen tälle tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksiannosta säädetään tai muuten todistettavalla tavalla. Tiedoksiantotapa vastaa mm. lain 8 luvun 3 §:ssä tarkoitettua varoituksen antamista ja on käytössä myös muissa tilanteissa, joissa päätöksen tai muun seikan tiedoksi saannin ajankohdalla on erityistä merkitystä asianosaisen kannalta. Jos yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen valmistelussa ei olisi hankittu tarvittavia oikeudenhaltijoiden suostumuksia, yhtiö ei voisi saada mainittua kolmen kuukauden määräaikaa kulumaan.

Päätöksen tiedoksi antaminen oikeudenhaltijalle ei olisi pakollista, vaan yhtiö voisi halutessaan toimia mainitulla tavalla, jos se pitäisi kanteen nostamisen määräajan käynnistämistä tarpeellisena. Tämän johdosta myöskään yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinti kaupparekisteriin ei edellyttäisi, että yhtiöjärjestyksen muutosta koskeva yhtiökokouksen päätös olisi annettu tiedoksi muutoksen kohteena oleviin osakkeisiin kohdistuvien oikeuksien haltijoille. Mainittujen oikeudenhaltijoiden suostumusta koskevasta yhtiön johdon vakuutuksesta ehdotetaan säädettäväksi lain 6 luvun 34 §:n uudessa 5 momentissa.

Koska yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin yhteydessä ei tarkasteta oikeudenhaltijoiden suostumusten olemassaoloa, osakehuoneistorekisterin tietoja yhtiöjärjestyksen muutosta vastaavasti ajan tasalle saatettaessa voi käydä ilmi, että yhtiöjärjestyksen muutokselle ei ole tarvittavaa oikeudenhaltijan suostumusta. Tällaisissa tilanteissa kirjaamisviranomainen voisi huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 10 §:n 4 momentissa tarkoitetulla tavalla osoittaa hakijan saattamaan asian määräajassa tuomioistuimen tutkittavaksi uhalla, että hakemus muuten jätetään tutkimatta. Tästä seuraa, että jos asianmukaista oikeudenhaltijan suostumusta ei olisi hankittu, rekisteriin merkityllä oikeudenhaltijalla olisi riittävä suoja sitä vastaan, ettei osakehuoneistorekisterin tietoja päivitetä vastaamaan muuttunutta yhtiöjärjestystä ilman tämän nimenomaista suostumusta.

28 luku. Lain soveltaminen kiinteistöosakeyhtiöön ja muuhun osakeyhtiöön

1 §.Soveltamisala. Pykälän 1 momentti vastaa voimassaolevaa lakia. Pykälän 2 momentin pääsäännöksi ehdotetaan voimassa olevaa lakia vastaavaa säännöstä, jonka perusteella keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa asunto-osakeyhtiölain soveltamisesta. Voimassa olevaa lakia vastaavasti asunto-osakeyhtiölaista poikkeaminen kokonaan tai osittain johtaisi osakeyhtiölain soveltamiseen. Momentissa ehdotetaan lisäksi selvennettäväksi, että keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan aina asunto-osakeyhtiölain säännöksiä yhtiölle sallitusta toiminnasta (lain 1 luvun 5 §:n 2 momentti), huoneistoselitelmän vähimmäissisällöstä (lain 1 luvun 13 §:n 1 momentin 4 ja 5 kohta sekä osakeryhmän jakamattomuudesta (lain 2 luvun 4 §:n 2 momentti). Mainittujen vaatimusten soveltaminen seuraa jo nykyisin lain 28 luvun 2 §:n mukaisesta keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön määritelmästä, mutta niiden soveltaminen on aiheuttanut epäselvyyttä lain soveltamiskäytännössä. Säännöstä sovellettaisiin sekä osakehuoneistorekisteriin kuuluviin että kuulumattomiin keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin.

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan uutta säännöstä, jonka mukaan lain voimaantulon jälkeen perustetun uuden keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perustajat voisivat jatkossa yhtiötä perustettaessa valita, liitetäänkö yhtiön osakkeet osakehuoneistorekisteriin. Ehdotettu valintamahdollisuus on tarpeen, koska keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden vaihdannan ja vakuuskäytön tarpeet voivat poiketa olennaisesti asunto-osakeyhtiöiden tavanomaisesta vaihdannasta, jota silmällä pitäen osakehuoneistorekisteriä koskeva sääntely ja rekisterin käytännöt on ensisijaisesti laadittu.

Ehdotuksessa tarkoitettu valinnanmahdollisuus olisi käytettävissä yhtiötä perustettaessa, eikä yhtiöjärjestystä voitaisi yhtiön elinkaaren aikana muuttaa osakehuoneistorekisteriin liittymiseksi tai siitä poistumiseksi. Momentissa mainittuun yhtiön perustamiseen rinnastuisi myös huoneistotietojärjestelmän voimaanpanosta annetun lain 6 a §:ssä tarkoitettu ennen huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaantuloa perustetun muun yhtiön tai yhteisön muuttaminen keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi. Yhtiön elinkaaren aikainen mahdollisuus osakehuoneistorekisteriviranomaisten liittymiseksi tai siitä poistumiseksi edellyttäisi erityisistä siirtymäjärjestelyistä säätämistä ja tällaisten järjestelyjen käytännön toteuttamista mm. kauppa- ja osakehuoneistorekisteriin kuuluvien viranomaisten toiminnassa. Tällaisten säännösten ja järjestelyjen toteuttaminen ei ole tarkoituksenmukaista yhtiöiden käytännön tarpeet huomioon ottaen. Ehdotettu mahdollisuus osakehuoneistorekisterin ulkopuolelle jäämisestä ei koskisi yhtiöitä, jotka on perustettu huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaantulon (1.1.2019 jälkeen), mutta ennen ehdotuksen voimaantuloa. Ennen huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaantuloa perustettujen keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden mahdollisuudesta liittyä rekisteriin säädettäisiin edelleen voimaanpanolain 6 §:ssä.

Edellä mainittujen muutosten johdosta pykälän aiempi 3 momentti siirtyy muuttamattomana uudeksi 4 momentiksi . Säännöksessä tarkoitettuun keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön ei sovellettaisi myöskään edellä tämän pykälän 2 momenttiin lisättyjä yhtiöjärjestystä koskevia vähimmäisvaatimuksia.

7.3Laki huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta

5 §.Vanhan asunto-osakeyhtiön osakeluettelon ylläpidon siirtäminen Maanmittauslaitokselle. Pykälässä ehdotetaan selvennettäväksi Maanmittauslaitoksen tehtävää osakeluettelon ylläpidon osalta siten, että sen on jo ennen lain 7 §:ssä tarkoitetun osakkeenomistajan kirjaamista pidettävä ajan tasalla asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n 1 momentin 5 ja 6 kohdassa tarkoitettuja tietoja ja rajoitusmerkintöjä. Kyseistä asunto-osakeyhtiölain säännöstä ehdotetaan edellä täydennettäväksi siten, että osakeluettelosta olisi käytävä ilmi myös osakkeeseen kohdistuva ulosmittaus tai turvaamistoimi. Ehdotus on tarpeen, jotta osakkeisiin kohdistuvat rajoitukset kävisivät mahdollisimman kattavasti ilmi osakeluettelosta yksittäisten osakkeiden osalta mahdollisesti verrattain pitkänkin siirtymäajan aikana.

6 a §.Muun yhteisön muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi. Lakiin ehdotetaan lisättäväksi uusi säännös, jolla selvennetään tilanteita, joissa muu yhtiö tai osuuskunta muutetaan asunto-osakeyhtiöksi. Nimenomaisen säännöksen puuttuminen on aiheuttanut epäselvyyksiä kauppa- ja osakehuoneistorekisterien käytännössä. Kun otetaan huomioon osakehuoneistorekisteriä koskevan sääntelyn tarkoitus sekä se, että muun yhteisön muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi tai keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi perustuu näiden yhteisöjen osakkeenomistajien tai jäsenten vapaaehtoiseen päätökseen, ei näiden tilanteiden osalta ole syytä poiketa muusta osakehuoneistoreksiteriä koskevasta sääntelystä. Tämän johdosta ehdotuksessa lähdetään siitä, että mainitulla tavalla syntyvien asunto-osakeyhtiöiden on liityttävä osakehuoneistorekisteriin ja keskinäisillä kiinteistöosakeyhtiöillä on asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 2 §:n 2 momenttiin ehdotetun mukainen mahdollisuus itse päättää osakehuoneistorekisteriin kuulumisesta.

Koska säännöksessä tarkoitetuilla yhtiöillä voi olla annettuna osakekirjoja ja niiden osakkeisiin voi kohdistua erilaisia kolmannen oikeuksia tai muita rajoituksia, ehdotuksessa lähdetään siitä, että tällaisten yhtiöiden liittymiseen osakehuoneistorekisteriin sovellettaisiin osakeluettelon ylläpidon siirtämistä ja sitä seuraavaa sähköisen omistajamerkinnän hakemista koskevaa sääntelyä. Velvollisuus osakeluettelon siirtämiseen olisi viipymättä yhtiömuodon muuttamista koskevan päätöksen rekisteröinnin jälkeen.

7 §.Osakkeenomistajan kirjaaminen ja osakekirjan mitätöinti. Pykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi osakkeen ehdollisiin saantoihin sovellettavan kirjaamisen määräajan osalta. Ehdotuksen mukaan ehdollisten saantojen osalta osakehuoneistorekisteriin kirjaamisen kahden kuukauden määräaika laskettaisiin luovutussopimuksen tekemisen ajankohdan sijasta omistusoikeuden siirtymisestä. Määräajan laskeminen omistusoikeuden siirtymisestä on tarpeen, koska vasta omistusoikeuden siirryttyä luovutukseen liittyvän ehdon toteuduttua osakkeenomistaja saa yleensä hallintaansa osakkeista annetun osakekirjan, joka on lain mukaan toimitettava Maanmittauslaitokselle osakehuoneistorekisteriin kirjaamista haettaessa.

10 §.Osakekirjaan sovellettavat säännökset. Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan selvyyden vuoksi lisättäväksi maininta vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 10 §:n 1 momentin soveltamisesta vanhan asunto-osakeyhtiön väliaikaistodistuksen antamiseen. Lain 7 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin on mahdollista osakkeista annetun väliaikaistodistuksen perusteella, jollei osakkeista ole annettu osakekirjaa.

Toimenpiteiden tavoitteiden raportointi

Toimenpiteiden tavoitteet raportoidaan EU:n komissiolle kaksi kertaa vuodessa väliraportoinnin avulla. Valtiokonttori huolehtii siitä, että kullakin raportointijaksolla raportoitavat tiedot kerätään tukiviranomaisilta. Tavoitteille ja välitavoitteille ilmoitetaan edistymistila sekä edistymistilan perustelu, josta ilmenee, miten välitavoite tai tavoite on saatu valmiiksi, miten se etenee tai miksi se on viivästynyt. Tilannekatsausten yhteydessä voidaan valmistuneille tavoitteille sekä välitavoitteille liittää todenne, joka on suomenkielinen asiakirja valmistumisen todentamiseksi. Tarkemmat tiedot kunkin tavoitteen ja välitavoitteen todenneasiakirjoista on määritelty Suomen ja EU:n komission välisessä operatiivisessa järjestelyssä.

EU:n elpymisvälinesuunnitelman toimeenpanon seurantaan ja raportointiin käytetään Valtiokonttorin ylläpitämää RRP-järjestelmää sekä valtionhallinnon yhteistä hankesalkkujärjestelmää. Tiedot toimitetaan EU:n komissiolle, joka ylläpitää elpymis- ja palautumistukivälineen seurantaan perustettua elpymisen ja palautumisen tulostaulua. Tieto on julkisesti saatavilla verkossa, ja se päivitetään kahdesti vuodessa jäsenmaiden raporttien perusteella.

Raportoitujen tietojen oikeellisuudesta vastaa tukiviranomainen, jona toimii huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämisen yhteydessä Maanmittauslaitos.

Maksupyynnön yhteydessä tapahtuva raportointi

Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämishankkeen välitavoitteiden ja tavoitteen saavuttamisen jälkeen EU:n komissiolle toimitetaan rahoitusosuuden maksamista koskeva pyyntö, joka sisältää myöskin perustelut sille, että välitavoitteen ja tavoitteen mukaiset tehtävät on suoritettu. Perusteluiden pitää sisältää vaadittava dokumentaatio eli todenneasiakirjat, tiivistelmä sekä muu materiaali, joilla tavoitteiden ja välitavoitteiden saavuttaminen voidaan osoittaa.

11.1Esityksen riippuvuus muista esityksistä

Työ- ja elinkeinoministeriössä on valmisteilla kaupparekisterilain kokonaisuudistus. Uudistuksella ei ole vaikutusta käsillä olevassa esityksessä ehdotettujen muutosten toteuttamisen kannalta. Uudistuksen yhteydessä voidaan arvioida keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovellettavasta laista voimassaolevan kaupparekisterilain 9 §:n 5 momentin mukaan tehtäviä ilmoituksia ja merkintöjä. Säännöksen tarkoituksena on ollut helpottaa kulloinkin sovellettavan lain toteamista. Merkintää on pidetty perusteltuna niin osakkaiden kuin yhtiön sopimuskumppaneidenkin kannalta, ottaen huomioon, että muun muassa asunto-osakeyhtiön hallituksen ja toimitusjohtajan toimivaltaa koskevat säännökset poikkeavat jossain määrin osakeyhtiölain vastaavista säännöksistä. Toisaalta kaupparekisteriviranomaisen käytännössä on ilmennyt, että keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöihin sovellettavaan lakiin liittyvistä monimutkaisista kysymyksistä johtuen säännöksen perusteella tehtävät rekisterimerkinnät voivat muodostua tarpeettoman epäselviksi. On esitetty, että rekisterimerkintä sovellettavasta laista voi antaa kaupparekisteritietojen käyttäjälle tosiasiallisesti virheellisen käsityksen siitä, mitä lakia yhtiöön sovelletaan.

11.2Suhde talousarvioesitykseen

Esitys liittyy esitykseen valtion vuoden 2023 talousarvioksi ja on tarkoitettu käsiteltäväksi sen yhteydessä.

Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittäminen sekä sen käyttöönoton Maanmittauslaitokselle aiheuttamat kustannukset rahoitetaan Euroopan unionin elpymis- ja palautumistukivälineestä n. 14 milj. eurolla. Huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämishankkeelle on määriteltyjen kunkin tavoitteen saavuttamisen jälkeen valtiovarainministeriö lähettää EU:n komissiolle maksatuspyynnön. EU:n komissio siirtää valtiovarainministeriölle elpymis- ja palautumistukivälineen rahoitusta sen jälkeen, kun kukin tavoite on todettu saavutetuksi.

12.1Yksityisyyden suoja

Lakiehdotus on merkityksellinen yksityiselämän ja henkilötietojen suojan näkökulmasta ja lakiehdotusta on tarkasteltava perustuslain 10 §:ssä säädetyn yksityiselämän suojan kannalta.

Esityksessä ehdotetuilla lakimuutoksilla mahdollistettaisiin yhtiöiden hallinnollisten tietojen virtaaminen tietojärjestelmien välillä rakenteisena ja koneluettavana tietona. Esitys koskee yhtiöiden hallinnollisista tiedoista kunnossapito- ja muutostyötietoja sekä positiivisen luottotietorekisterin tarvitsemia tietoja sekä niihin liittyviä menettelyjä. Huoneistotietojärjestelmästä kulkisi omistajakohtainen tieto yhtiölainoihin liittyvistä vastuista positiiviseen luottotietorekisteriin. Ehdotettavat tietoryhmät sekä niihin liittyvät muut menettelyt kattavat elpymisvälinesuunnitelmassa huoneistotietojärjestelmän jatkokehittämiselle asetetut edellytykset. Huoneistotietojärjestelmässä olemassa olevien tietojen käsittelyyn ei esitetä muutoksia tämän esityksen johdosta.

Perustuslain 10 §:n 1 momentissa säädetysti jokaisen yksityiselämä, kunnia ja kotirauha on turvattu. Henkilötietojen suojasta säädetään tarkemmin lailla. Perustuslaissa säädettävää yksityiselämän suojaa täydentävät ihmisoikeuksien ja perusvapauksien suojaamiseksi tehdyn yleissopimuksen (Euroopan ihmisoikeussopimus, SopS 18–19/1990) 8 artiklan mukainen yksityiselämän suoja ja Euroopan unionin perusoikeuskirjan 7 artiklassa turvattu yksityiselämän suoja ja 8 artiklassa turvattu henkilötietojen suoja. Euroopan unionin perusoikeuskirjan 8 artiklan mukaan henkilötietojen käsittelyn on oltava asianmukaista ja sen on tapahduttava tiettyä tarkoitusta varten ja asianomaisen henkilön suostumuksella tai muun laissa säädetyn oikeuttavan perusteen nojalla. Perusoikeuskirjan 52 artiklan 1 kohdassa määrätyllä tavalla perusoikeuskirjassa tunnustettujen oikeuksien ja vapauksien käyttämistä voidaan rajoittaa ainoastaan lailla sekä kyseisten oikeuksien ja vapauksien keskeistä sisältöä kunnioittaen. Perusoikeuskirjan 52 artiklan 3 kohdassa määrätään, että siltä osin kuin perusoikeuskirjan oikeudet vastaavat Euroopan ihmisoikeussopimuksessa taattuja oikeuksia, niiden merkitys ja ulottuvuus ovat samat.

Henkilötietoja koskevasta tietosuojasta säädetään Euroopan unionin yleisessä tietosuoja-asetuksessa, 2016/879, jäljempänä EU:n tietosuoja-asetus. Perustuslakivaliokunta on EU:n tietosuoja-asetusta täydentävää lainsäädäntöä koskevassa lausunnossaan (PeVL 14/2018 vp, s. 4) katsonut, että EU:n tietosuoja-asetuksen yksityiskohtainen sääntely, jota tulkitaan ja sovelletaan EU:n perusoikeuskirjassa turvattujen oikeuksien mukaisesti, muodostaa yleensä riittävän säännöspohjan myös perustuslain 10 §:ssä turvatun yksityiselämän ja henkilötietojen suojan kannalta. EU:n tietosuoja-asetuksen sääntely vastaa asianmukaisesti tulkittuna ja sovellettuna myös Euroopan ihmisoikeussopimuksen mukaan määräytyvää henkilötietojen suojan tasoa. Näin ollen erityislainsäädäntöön ei ole EU:n tietosuoja-asetuksen soveltamisalalla enää valtiosääntöisistä syistä välttämätöntä sisällyttää kattavaa ja yksityiskohtaista sääntelyä henkilötietojen käsittelystä. Perustuslakivaliokunnan mielestä henkilötietojen suoja tulee jatkossa turvata ensisijaisesti EU:n tietosuoja-asetuksen ja säädettävän kansallisen yleislainsäädännön nojalla. Perustuslakivaliokunnan mielestä lähtökohtaisesti riittävää on, että henkilötietojen suojaa ja käsittelyä koskeva sääntely on yhteensopivaa EU:n tietosuoja-asetuksen kanssa.

Toisaalta perustuslain 12 §:n 2 momentin nojalla viranomaisen asiakirjat ja tallenteet ovat julkisia, jollei lailla toisin säädetä. Jokaisella on oikeus saada tieto viranomaisen julkisesta asiakirjasta. Näiden kahden perusoikeutena suojatun oikeuden, yksityiselämän suojan ja julkisuusperiaatteen, sovittaminen yhteen tapahtuu pääosin julkisuuslain ja EU:n tietosuoja-asetuksen sekä sen toimeenpanoa koskevan kansallisen tietosuojalain puitteissa. Tämä lähtökohta on omaksuttu myös esitykseen sisältyvissä lakiehdotuksissa.

Jos henkilötietoja käsittelee viranomainen, on kuitenkin EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 1 kohdan c ja e alakohdan mukaisen käsittelyn oikeusperusteen kannalta tarpeen säätää viranomaisen tehtävistä ja toimivaltuuksista riittävän selkeästi, jotta säännöksistä voidaan johtaa käsittelyn oikeusperuste ja käsittelyn tarkoitus. Tietojen luovutuksen osalta kansallisesta yleislainsäädännöstä ja siinä tietojen käsittelylle tai luovuttamiselle asetetuista edellytyksistä ja reunaehdoista voi seurata tarve säätää kansallisesti erikseen tietojen luovutuksesta ja tähän liittyvistä suojatoimista. EU:n tietosuoja-asetuksen yksityiskohtainen sääntely mahdollistaa joka tapauksessa nykyistä sääntelymallia huomattavasti yleisemmän, henkilötietojen suojaa ja käsittelyn perusteita koskevan lakitasoisen sääntelyn (PeVL 14/2018 vp s. 2–4). Sääntelyn tarpeellisuutta on perustuslakivaliokunnan mukaan arvioitava riskiperusteisen lähestymistavan mukaisesti kiinnittämällä huomiota tietojen käsittelyn aiheuttamiin riskeihin ja uhkiin (PeVL 14/2018 vp s. 5).

Perustuslakivaliokunta on johtanut perusoikeusjärjestelmän kokonaisuudesta ja oikeuksien luonteesta perustuslaissa turvattuina oikeuksina yleisiä perusoikeuksien rajoittamista koskevia vaatimuksia kuten lain täsmällisyyden ja tarkkarajaisuuden. Ehdotettavat muutokset koskien huoneistotietojärjestelmän tietosisältöä, tietojen luovuttamista sekä tiedonsaantioikeuksia koskeva sääntely on ehdotuksessa yksityiskohtaista. Perustuslakivaliokunnan käytännön mukaan lain tasolla on myös säädettävä siitä, että tiedonsaantioikeus koskee salassa pidettäviä tietoja (PeVL 19/2005 vp s. 9–10). Perustuslakivaliokunta on pitänyt ongelmallisena liian avoimia tiedonsaantioikeuksia, vaikka ne olisi sidottu tietojen välttämättömyyden vaatimukseen. (PeVL 59/2010 vp s. 4).

Esityksessä ehdotetaan säädettäväksi muutoksia huoneistotietojärjestelmästä annettuun lakiin (1328/2018) ja asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) . Muutoksilla mahdollistettaisiin positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämiseen tarvittavien tietojen ja kunnossapito- ja muutostietojen tallentaminen huoneistotietojärjestelmään ja näiden tietojen virtaus järjestelmien välillä. Esityksessä ehdotettuun tietojen käsittelyyn sovelletaan ilman eri säännöstä EU:n tietosuoja-asetusta, kuten huoneistotietojärjestelmässä nykyisin olemassa oleviin tietoihin sovelletaan. Esityksessä on säädetty yksityiskohtaisesti yhtiön ja luotonantajan tiedonantovelvollisuuksista sekä positiivisen luottotietorekisterin rekisterinpitäjän tiedonsaantioikeudesta salassapitosäännösten estämättä koskien tietoja yhtiön nostamista luotoista. Muilta osin tietojen luovuttamista huoneistotietojärjestelmästä koskee huoneistotietolain olemassa oleva sääntely, jonka suhdetta perustuslakiin on arvioitu yksityiskohtaisesti hallituksen esityksessä 127/2018. Tietojen pyytäjän olisi siten myös uusien tietojen osalta esitettävä normaali selvitys tietojen käyttötarkoituksista ja Maanmittauslaitoksen tulisi arvioida tietojen luovuttamisen edellytysten täyttymistä tietopyyntöjen käsittelyn yhteydessä (Huoneistotietolaki 19 ja 20 §).

Maanmittauslaitoksen oikeuden saada tietoja, mukaan lukien esityksessä ehdotettavien muutosten johdosta huoneistotietojärjestelmään tallennettavat yksilöidyt tiedot, on huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 17 §:n mukaan perustuttava sellaiseen laissa säädettyyn tehtävään, jonka hoitamiseksi yhtiön kunnossapito- ja muutostyötietojen sekä taloudellisten tietojen ylläpitäminen on tarpeellista. Tässä tarkoituksessa Maanmittauslaitokselle huoneistotietojärjestelmän ylläpitäjänä esitetään lain 13 §:ssä säädettäväksi tehtäväksi yhtiön kunnossapito- ja muutostyötietojen sekä 13 a §:ssä tiettyjen taloudellisten tietojen ylläpitäminen hallintakohderekisterissä.

Erityisten henkilötietoryhmien ja arkaluonteisten henkilötietojen osalta todetaan, että esityksessä ehdotettavien muutosten myötä huoneistotietojärjestelmässä ei edelleenkään käsitellä erityisiä henkilötietoryhmiä tai arkaluonteisia henkilötietoja. Koska nyt kerättäväksi esitettävät uudet tiedot kuitenkin sisältävät yksityishenkilöiden taloudellista tilaa kuvaavia henkilötietoja positiiviseen luottotietorekisteriin toimitettavien tietojen osalta, lakiehdotuksen 13 a §:ssä on määritelty tarkkarajaisesti luottotietorekisterin pitäjälle luovutettavat tiedot, jotka ovat tarpeen luotonhakijan luottokelpoisuuden arvioimista varten. Tiedot ehdotetaan lueteltavaksi tyhjentävästi sen sijaan, että ehdotetuissa säännöksissä tietojen luovuttaminen olisi sidottu tietojen välttämättömyyteen. Tietojen määrittely perustuu positiivisen luottotietorekisterin ylläpitäjän näkemykseen sille laissa säädetyn luottokelpoisuuden arviointiin liittyvän tehtävän toteuttamiseksi tarpeellisista taloudellisista tiedoista. Positiivisen luottotietorekisterin ylläpitäjälle säädettäisiin tiedonsaantioikeus tehtävänsä hoitamisen kannalta välttämättömiin tietoihin salassapidon estämättä lain uudessa 19 §:n 4 momentissa. Mainittu sääntely on tarpeen, sillä huoneistotietojärjestelmän tietojen osalta tiedonsaantioikeutta ei sisälly uuteen lakiin positiivisesta luottotietojärjestelmästä. Tältä osin sääntelyä täsmennettäisiin jatkossa positiivista luottotietorekisteriä koskevan sääntelyn jatkovalmistelun yhteydessä.

Perustuslakivaliokunta on käsillä olevien tietojen kannalta merkityksellisessä lausunnossaan (PeVL 8/2022 vp) arvioinut luottotietolaissa tarkoitettujen luottotietojen valtiosääntöistä luonnetta. Perustuslakivaliokunta katsoi, ettei luottotietoja sen käsityksen mukaan sellaisenaan voida pitää tietosuoja-asetuksen 9 artiklassa tarkoitettuina erityisinä henkilötietoina, joiden käsittely on lähtökohtaisesti kielletty niiden erityisen arkaluonteisuuden vuoksi. Valiokunnan mielestä luottotietoja ei ole syytä pitää lähtökohtaisesti myöskään valtiosääntöisesti arkaluonteisina tietoina. Luottotietoihin, joita käytettäisiin henkilön luottokelpoisuutta ja maksukykyä arvioitaessa voi, ottaen huomioon niiden käsittelyn luonteen, kuitenkin sisältyä arkaluonteisiin tietoihin rinnastuvia, salassa pidettäviä tietoja esimerkiksi henkilön toiminnasta yksityiselämässä ja taloudellisesta asemasta. Luottotietojen käsittelyyn saattoi siten perustuslakivaliokunnan mukaan liittyä erityisiä riskejä. Valiokunnan mukaan luottotietojen käsittelyn laintasoinen yksityiskohtainen sääntely oli siten tietosuoja-asetuksen puitteissa välttämätöntä (PeVL 8/2022 vp, kappale 7). Ehdotettavassa laissa tietojärjestelmään talletettavaksi esitettävät uudet tiedot erityisesti taloyhtiölainojen osakaskohtaisista velkaosuuksista antaisivat tietoa luonnollisen henkilön taloudellisesta asemasta. Tällaisten tietojen ei katsota olevan erityisiä henkilötietoryhmiä koskevia, taikka arkaluonteisia. (PeVL 28/2022 vp s. 2-3). Tietojen käsittelyyn voidaan kuitenkin näiltä osin arvioida liittyvän jonkin verran aiempaa suurempi riski henkilötietojen ja yksityiselämän suojalle, minkä vuoksi yksityiskohtaista ja tarkkarajaista sääntelyä nyt ehdotettavassa laissa voidaan pitää välttämättömänä ja perusteltuna yleisen tietosuoja-asetuksen mahdollistamissa puitteissa.

Osakehuoneistorekisteriä koskevien säännösten tavoitteena on luoda luotettava kirjaamisjärjestelmä, joka edistää asunto-osakkeen vaihdantaa ja vakuuskäyttöä, omistajan tiedonsaantia sekä asunto-osakeyhtiöiden hallinnon hoitamista. Sääntelyllä on siten merkitystä sekä osakkeenomistajien että osakkeeseen kohdistuvien oikeuksien haltijoiden perustuslain 15 §:ssä säädetyn omaisuudensuojan kannalta. Ehdotuksella pyritään selventämään osakkeita ja/tai niiden tuottamaa hallintaoikeutta koskevan yhtiöjärjestysmuutoksen edellytyksiä ja muutosten käsittelyä osakehuoneistorekisterissä. Ehdotettu sääntely perustuu vakiintuneille yhtiö- ja esineoikeudellisille periaatteille, joiden mahdollisimman selkeä ja helposti ennakoitava soveltaminen puheena olevissa muutostilanteissa on omiaan parantamaan osakkeenomistajien ja osakkeeseen kohdistuvien oikeuksien haltijoiden asemaa. Myös asunto-osakeyhtiölakiin ehdotettu nimenomainen säännös mahdollisuudesta todeta kolmatta oikeudenhaltijaa loukkaava yhtiökokouksen päätös kanteen johdosta tehottomaksi vastaa nykyistä oikeustilaa, vaikkei asiasta ole erikseen laissa säädetty. Lisäksi huomattava on, että päätöksen jälkikäteinen tehottomaksi toteaminen olisi viimesijainen keino puuttua oikeudenhaltijaa loukkaavaan päätökseen. Esitykseen ei siten sisälly omistusoikeuden rajoittamista tai omistajan taikka muiden oikeudenhaltijoiden asemaan ja määräysvaltaan puuttumista, joka olisi ristiriidassa perustuslain 15 §:n säännösten kanssa.

Osakehuoneistorekisterin pito Maanmittauslaitoksessa on perustuslain 124 §:ssä tarkoitetun julkisen hallintotehtävän hoitamista. Tehtävää hoidetaan rikosoikeudellisen, vahingonkorvausoikeudellisen ja virkamiesoikeudellisen virkavastuun alaisuudessa. Maanmittauslaitoksen toimintaan tehtäviä hoidettaessa sovelletaan huoneistotietojärjestelmää koskevassa laissa säädetyin poikkeuksin hallinnon yleislainsäädäntöä. Esityksessä ehdotetut osakehuoneistorekisteriä koskevat säännökset ovat omiaan selventämään laissa tarkoitetun julkisen tehtävän hoitamista.

Osakehuoneistorekisteriin kirjaamista koskevalla määräajalla on merkitystä voimaanpanolaissa säädettyjen hallinnollisten sanktioiden määräämisen kannalta. Määräajan laiminlyönnistä seuraa voimaanpanolain mukaan kirjaamisesta perittävän maksun korottaminen. Seuraamuksen määrääminen on arvioitu ongelmalliseksi niissä käytännön tapauksissa, joissa luovutuksensaaja ei saannon ehdollisuuden johdosta ole saanut osakekirjaa hallintaansa eikä siten ole voinut hakea oikeutensa kirjaamista voimaanpanolaissa säädetyllä tavalla. Ehdotus voimaanpanolain muuttamiseksi siten, että ehdollisten saantojen osalta kirjaamishakemuksen määräaika lasketaan omistusoikeuden siirtymisestä ehdon toteuduttua poistaa mainitun ongelman.

Edellä mainituilla perusteilla lakiehdotus voidaan antaa tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä.

Osakkeen ensimmäinen omistaja kirjataan osakehuoneistorekisteriin yritys- ja yhteisötietolain (244/2001) 10 §:ssä tai asunto-osakeyhtiölain 13 luvun 13 §:ssä tarkoitetun ilmoituksen tietojen perusteella.

Osakkeen saanto kirjataan osakehuoneistorekisteriin sen hakemuksesta, jolle osake on siirtynyt. Kirjaamisen edellytyksenä on rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys saannosta.

Saanto, joka ei ole lopullinen osakkeen luovutukseen liittyvän ehdon takia, kirjataan osake-huoneistorekisteriin ehdollisena. Saannon kirjaamista koskeva hakemus jätetään tällöin muuten lepäämään, kunnes asia voidaan lopullisesti ratkaista. Tällöin voidaan jättää lepäämään muukin hakemus tai ilmoitus, jonka perusteella osakehuoneistorekisteriin voidaan tehdä kirjaus tai merkintä, jos luovutuksensaaja kirjataan osakkeenomistajaksi.

Jos osakkeet on hankittu perustettavan yhtiön lukuun, tieto tästä merkitään osakehuoneistorekisteriin saannon kirjaamisen yhteydessä. Perustettavan yhtiön lukuun osakkeet hankkinut voi hakea tiedon poistamista rekisteristä.

Osakkeita koskevan asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 22 §:n 5 momentissa tarkoitetun yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnistä on viipymättä tehtävä merkintä osakehuoneistorekisteriin. Merkintä poistetaan ja osakehuoneistorekisteriin kirjatut ja merkityt oikeudet ja rajoitukset kohdistetaan tarvittaessa muuttuneisiin osakeryhmiin osakkeenomistajan hakemuksesta.

Yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröintiä koskevan merkinnän poistaminen ja tarvittaessa osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeuksien ja rajoitusten kohdistaminen muuttuneisiin osakeryhmiin on ratkaistava samalla kaikkien yhtiöjärjestysmuutoksen kohteena olevia osakkeita koskevien 1 momentissa tarkoitettujen hakemusten osalta seuraavasti:

Edellä 2 momentissa tarkoitetun ratkaisun edellytyksenä olevan suostumuksen antamisesta silloin, kun osakehuoneistorekisteriin on tehty 7 §:ssä tarkoitettu merkintä osaketta tai osakkeenomistajaa koskevasta rajoituksesta, säädetään erikseen.

Jos osakkeisiin on 1 momentissa tarkoitetun yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan merkinnän tekemisen jälkeen tullut vireille uusi saannon tai panttauksenkirjaamista koskeva hakemus, asian ratkaisu edellyttää 2 momentin mukaista päätöstä kyseisen rekisterimerkinnän poistamisesta ja tarvittaessa oikeuksien kohdistamisesta muutetun yhtiöjärjestyksen mukaisiin osakkeisiin. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos osakkeet on hankittu ulosottomenettelyssä tai konkurssipesältä.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu ratkaisu ei vaikuta siihen, milloin muutoksen kohteena oleviin osakkeisiin kohdistuva kirjaus tai merkintä on 10 §:n 1 momentin mukaan katsottu tehdyksi.

Jos 8 a §:n 1 momentissa tarkoitetusta yhtiöjärjestyksen muutoksesta on päätetty asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 39 §:n mukaisen purkamisen ja uusrakentamisen toteuttamiseksi, Maanmittauslaitos poistaa yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan merkinnän ja kohdistaa osakehuoneistorekisteriin kirjatut ja merkityt oikeudet tarvittaessa muuttuneisiin osakeryhmiin yhtiön ilmoituksesta. Ratkaisun edellytyksenä on, että kaikki muutoksen kohteena oleviin osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat oikeudet voidaan kohdistaa muuttuneisiin osakeryhmiin.

Sulautumis- ja jakautumisvastikkeena annettavan osakkeen ensimmäinen omistaja kirjataan osakehuoneistorekisteriin asunto-osakeyhtiölain 19 luvun 14 §:ssä tai 20 luvun 14 §:ssä tarkoitetun ilmoituksen tietojen perusteella. Sama koskee muiden mainituissa lainkohdissa tarkoitettujen osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien ja rajoituksien kirjaamista ja merkitsemistä. Ratkaisun edellytyksenä on, että kaikki muutoksen kohteena oleviin osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat oikeudet voidaan kohdistaa sulautumis- ja jakautumisvastikkeen annettaviin osakkeisiin.

Osakkeet poistetaan osakehuoneistorekisteristä asunto-osakeyhtiölain 21 luvun 1 §:ssä tarkoitetun yhteisömuodon muutoksen tai 22 luvun 1 §:ssä tarkoitetun purkautumisen tultua rekisteröidyksi. Sama koskee asunto-osakeyhtiölain 22 luvun 2 §:ssä, osakeyhtiölain 20 luvun 2 §:ssä ja kaupparekisterilain (129/1979) 24 §:ssä tarkoitettua yhtiön poistamista rekisteristä.

Edellä 2 luvussa säädetyn tehtävän hoitamista ja tietopalvelun järjestämistä varten Maanmittauslaitos pitää rekisteriä (hallintakohderekisteri) , johon tallennetaan tieto:

Yhtiötä ja hallintakohteita koskevina taloudellisina tietoina hallintakohderekisteriin tallennetaan tieto:

Maanmittauslaitos saa käsitellä seuraavia muusta viranomaisen rekisteristä teknisen käyttöyhteyden avulla luovutettavia tietoja:

Yhtiön on asetettava 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa sekä 13 a §:n 4–7 kohdassa tarkoitetut tiedot saataville Maanmittauslaitoksen käyttämälle tekniselle rajapinnalle tai toimitettava ne Maanmittauslaitokselle sen tarjoaman käyttöliittymän kautta koneluettavassa muodossa. Tiedot on päivitettävä vähintään kerran vuodessa kuukauden kuluessa yhtiön asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:ssä tarkoitetun varsinaisen yhtiökokouksen päättymisestä sekä viivytyksettä mainitun lain 7 luvun 27 §:ssä tarkoitetun isännöitsijäntodistuksen pyytämiseen oikeutetun tahon tätä pyytäessä. Edellä 13 a §:n 4–7 kohdassa tarkoitetut tiedot on lisäksi päivitettävä aina:

Edellä 1 momentissa säädetty tiedonantovelvollisuus koskee yhtiötä, jossa on enintään viisi hallintakohdetta sekä yhtiötä, jonka hallintakohteet eivät ole tavanomaisen vaihdannan piirissä vain, jos sillä on 13 a §:n 4 kohdassa tarkoitettua lainaa, josta vastuu jakautuu osakeryhmille, taikka asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä tarkoitetun isännöitsijäntodistuksen pyytämiseen oikeutettu taho tietojen päivittämistä pyytää.

Edellä 1 ja 2 momentissa säädetty tiedonantovelvollisuus alkaa rakentamisvaiheen päätyttyä asuntokauppalain (843/1994) 1 luvun 5 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla.

Yhtiölle luoton myöntäneen luotonantajan on asetettava 13 a §:n 1–3 kohdassa tarkoitetut tiedot yhtiön nostamista luotoista saataville Maanmittauslaitoksen käyttämälle tekniselle rajapinnalle tai toimitettava ne Maanmittauslaitokselle sen tarjoaman verkkoasiointipalvelun kautta koneluettavassa muodossa viivytyksettä luoton nostamisen jälkeen.

Valtioneuvoston asetuksella annetaan tarkempia säännöksiä 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa sekä 13 a §:ssä tarkoitettujen tietojen sisällöstä ja teknisistä yksityiskohdista, sekä siitä teknisestä tavasta, jolla 17 a ja 17 b §:ssä tarkoitettu tiedonantovelvollisuus on toteutettava.

Positiivisesta luottotietorekisteristä annetun lain (739/2022) 2 §:ssä tarkoitetulla rekisterinpitäjällä on oikeus salassapitosäännösten estämättä ilman käyttölupaa saada Huoneistotietojärjestelmästä positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämiseksi välttämättömät tiedot teknisen käyttöyhteyden avulla tai muulla tarkoitukseen soveltuvalla tavalla.

Yhtiöiden teknisten ja taloudellisten tietojen vakioinnin ylläpitoa ja kehittämistä varten Maanmittauslaitos asettaa kahdeksi vuodeksi kerrallaan yhteistyöryhmän, johon kutsutaan järjestelmän ylläpitäjien ja käyttäjien edustajia.

12 §Osakeluettelo

3 §Varsinainen yhtiökokous

22 §Kokousasiakirjat, niiden nähtävänä pitäminen ja lähettäminen

34 §Yhtiöjärjestyksen muuttaminen

40 §Suunnitelma purkamisesta ja uusrakentamisesta

43 §Yhtiön vähemmistöosakkeiden lunastaminen

27 §Isännöitsijäntodistus

28 §Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen ja toimittaminen huoneistotietojärjestelmään

14 §Ilmoitus sulautumisen täytäntöönpanosta

14 §Ilmoitus jakautumisen täytäntöönpanosta

5 §Osakehuoneistorekisteriin kirjatun tai merkityn oikeudenhaltijan oikeutta loukkaava päätös

1 §Soveltamisala

Ennen 7 §:ssä tarkoitettua osakkeenomistajan kirjaamista osakehuoneistorekisteriin Maanmittauslaitos merkitsee vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n 1 momentin 5 ja 6 kohdassa tarkoitetun tiedon tai rajoituksen osakeluetteloon asianosaisen hakemuksesta. Merkitsemisen edellytyksenä on osakeluetteloon merkityn osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys.

Mitä 6 §:n 2 momentissa säädetään yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja osakeluettelon ylläpidon siirtämisestä Maanmittauslaitokselle, sovelletaan myös, jos muu yhtiö tai osuuskunta muutetaan asunto-osakeyhtiöksi tai osakehuoneistorekisteriin kuuluvaksi keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi. Osakeluettelon ylläpidon siirtämisen jälkeen yhtiöön sovelletaan, mitä 7–11 §:ssä säädetään vanhasta asunto-osakeyhtiöstä.

Kun vanha asunto-osakeyhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon ja sen osake luovutetaan ensimmäisen kerran, luovutuksensaajan on haettava kirjaamistaan osakkeenomistajaksi osakehuoneistorekisteriin kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Jos osakkeen saanto ei ole lopullinen luovutukseen liittyvän ehdon takia taikka kysymyksessä on asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 1 §:ssä tarkoitettu luovutus tai saanto, josta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa, hakemus on tehtävä kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Vanhan asunto-osakeyhtiön osakekirjan antamiseen, sisältöön ja vaihtamiseen sovelletaan vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 6, 7 ja 9 §:ää sekä 8 §:n 2 momenttia siihen saakka, kun osakkeenomistajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin tämän lain 7 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Sama koskee vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 10 §:n 1 momentin soveltamista vanhan asunto-osakeyhtiön väliaikaistodistuksen antamiseen.