HE 153/2002

1.Nykytila ja ehdotetut muutokset

Taloudellisissa vaikeuksissa oleville vuokrataloille voidaan myöntää avustuksia eräistä Valtion asuntorahastosta maksettavista avustuksista annetun lain (657/2000) ja sen nojalla annetun valtioneuvoston asetuksen vuokratalojen talouden tervehdyttämisavustuksista (743/2000) perusteella. Asetuksessa vahvistetaan perusteet avustuksen myöntämiseen. Avustuksia voidaan myöntää aravavuokrataloille, joille on myönnetty valtion asuntolainaa vuokratalon rakentamiseen, perusparantamiseen tai peruskorjaukseen.

Huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa olevana voidaan pitää vuokrataloa, joka ei ole kahtena edellisenä vuotena pystynyt kattamaan vuokrilla pääoma- ja hoitomenoja. Tervehdyttämisavustukset tulee myöntää taloille, joiden voidaan olettaa avustuksen ja talon omistajan oman panostusten avulla selviytyvän taloudellisista vaikeuksista kohtuullisessa ajassa ja saavan taloutensa tasapainoon.

Avustuksilla voidaan vähentää valtion myöntämien vuokratalolainojen korkojen ja lyhennysten maksamatta jättämisestä seuraavaa valtion riskiä. Avustuksilla voidaan myös turvata valtion saatavia ongelmiin ajautuneissa vuokrataloissa. Valtio on lähes aina suurin velkoja. Jos lainansaaja joutuu esimerkiksi konkurssiin, valtion riski menettää ainakin pääosin saatavansa kasvaa olennaisesti. Avustuksella voidaan vähentää tällaisia riskejä huomattavasti, joskin avustus samalla muodostuu valtiolle pysyväksi menetykseksi.

Asumisoikeustalojen rakentamiseen on myönnetty valtion vuokra-aravalainoja vuodesta 1990 lukien ja korkotukilainoja vuodesta 1995 lukien. Asumisoikeusasuntoja oli noin 29 400 vuoden 2001 lopussa. Ne sijaitsevat pääasiassa suurehkoilla paikkakunnilla, joissa oletetaan olevan kysyntää asumisoikeusasunnoille myös pitkällä aikavälillä.

Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeen tulee määräytyä asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990) 16 §:n 1 momentin mukaan niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. Pykälän 3 momentin mukaan käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.

Asumisoikeustalojen pääomamenot määräytyvät aravalainan vuosimaksun perusteella. Koska asumisoikeusasunnon hakijoille ei ole asetettu tulorajoja kuten aravavuokra-asunnon hakijoille, asumisoikeustalolainan ensimmäinen vuosimaksu on korkeampi kuin vuokratalolainojen ensimmäinen vuosimaksu vuonna 1993 ja sen jälkeen myönnetyissä lainoissa. Vastaavasti arava-asetuksen mukaiset laskennalliset korot ovat asumisoikeustalolainoissa korkeammat kuin vuokratalolainoissa.

Asumisoikeustaloissa on ilmennyt myös tyhjäkäyttöä, joka johtuu asukkaiden vaihtuvuudesta ja muutosta omistusasuntoihin. Talous- ja rahaliiton myötä pankkien asuntolaina-ajat ovat pidentyneet ja korot laskeneet, mikä yhdessä kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen nousun kanssa on madaltanut kynnystä oman asunnon hankintaan. Asumisoikeuden haltijoiden edellytyksiä tähän on parantanut myös se, että asumisoikeuden hankkimiseen tarvittu 15 prosentin omarahoitusosuus on valmiina olemassa.

Erityisesti suuriin asumisoikeusasuntoihin on jo nyt ollut vaikeuksia saada uusia asumisoikeuden haltijoita. Tyhjistä asunnoista jää saamatta vastikkeita, joista alkaa kertyä alijäämiä. Tällöin myös valtion asuntolainan korkoja voi jäädä maksamatta.

Jos asumisoikeustalo on pieni, talon kiinteistönpito ja isännöinti hoidetaan eräissä tapauksissa itse. Tällöin on vaarana, että kiinteistönpidossa tapahtuu virheitä tai epäonnistumisia, joista voi seurata huomattaviakin taloudellisia vaikeuksia. Jos talon sijainti on paikkakunnalla epäedullinen, voi vaikeuksissa olevan talon asumisoikeuksia olla vaikeata saada siirrettyä uudelle haltijalle. Myös rakennuttamisessa ja rakentamisessa tapahtuneet virheet ovat aiheuttaneet asumisaikana lisäkustannuksia, joista on seurannut taloudellisia vaikeuksia. Tällaisissa tilanteissa syntyy myös suuri riski menettää valtion saatavia.

Edellä kuvattuja ongelmia on esiintynyt niissä asumisoikeustaloissa, jotka eivät ole kyenneet maksamaan aravalainan kustannuksia, vaan ovat jättäneet ne maksamatta. Tällaisia asumisoikeustaloja on tällä hetkellä Valtiokonttorin tiedossa muutamia.

Nykyisin asumisoikeusyhteisöille ei ole valtion taholta keinoja, joilla voitaisiin helpottaa asumisoikeustalon taloudellisia vaikeuksia. Asumisoikeusyhteisö voi hakea vuosimaksun alentamista korkean käyttövastikkeen perusteella. Asumisoikeusyhteisö voi myös hakeutua vapaaehtoiseen velkasaneeraukseen, joka perustuu lakiin yrityksen saneerauksesta (47/1993) . Velkasaneeraus on kuitenkin useissa tapauksissa liian raskas ja hidas tapa talouden tervehdyttämiseen. Valtiokonttori on tähän mennessä valmistellut ja hyväksynyt yhden asumisoikeusyhteisön velkasaneerauksen.

Koska pienellä määrällä asumisoikeustaloista on jo huomattavia taloudellisia vaikeuksia ja on olemassa riski niiden lisääntymisestä lähitulevaisuudessa, on tarkoituksenmukaista saattaa tervehdyttämisavustukset koskemaan myös asumisoikeustaloja. Avustuksilla voitaisiin tällaisissa tapauksissa myös edistää taloudellisiin vaikeuksiin joutuneen asumisoikeustalon siirtymistä vakavaraisten yhteisöjen omistukseen. Hallituksen talouspoliittinen ministerivaliokunta on tehnyt asiasta periaatepäätöksen maaliskuun 12 päivänä 2002.

Esityksessä ehdotetaan, että huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa olevalle asumisoikeustalolle voitaisiin myöntää tervehdyttämisavustusta. Asumisoikeustaloksi katsotaan asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990) 1 §:n 1 momentissa tarkoitettu asumisoikeustalo, jonka rakentamiseen on myönnetty asuntolainaa jo kumotun asuntotuotantolain (247/1966) 6 §:n 1 momentin 8 kohdan, aravalain (1189/1993) 21 §:n, asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (1205/1993) 3 §:n tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 20 §:n mukaisesti. Avustuksen myöntäisi asumisoikeustalon hakemuksesta Valtiokonttori. Avustuksen ulottamisesta koskemaan asumisoikeustaloja tehtäisiin muutokset eräistä Valtion asuntorahastosta maksettavista avustuksista annetun lain 1, 3 ja 4 §:iin.

Avustusten myöntämisperusteista säädettäisiin valtioneuvoston asetuksella. Tarkoituksena on, että avustusperusteet vastaisivat vuokrataloille myönnettävien avustusten myöntämisperusteita.

Lisäksi ehdotetaan, että lain 3 §:n 2 momentin 1 kohtaa tarkennettaisiin sen osalta, mille aravavuokrataloille voitaisiin myöntää tervehdyttämisavustusta. Avustusta voitaisiin myöntää vain sellaisille vuokrataloille, jotka ovat aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annetun lain (1190/1993) mukaisten alkuperäisten käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia. Ehdotettu muutos ei muuttaisi nykyistä avustusten myöntämiskäytäntöä.

Omapääoma-avustuksia asunnottomien asuttamiseksi myönnetään uusien aravavuokratalojen oman pääoman kattamiseen silloin, kun omistajat sitoutuvat osoittamaan omistamiaan vuokra-asuntoja asunnottomille ja pakolaisille. Avustuksen saajina tulevat siis kysymykseen ne tahot, joille voidaan myöntää aravalainaa. Avustuksen myöntämisedellytyksenä on avustuksensaajan sitoumus siitä, että tietty määrä asuntoja osoitetaan ja pidetään asunnottomien ja pakolaisten vuokra-asuntoina. Samalla on tarkoituksena helpottaa uuden vuokra-asuntohankkeen tai vanhan vuokratalon tai -asunnon rahoituksen järjestymistä ja uudisrakentamisen tai hankinnan toteutumista.

Arava- ja korkotukijärjestelmät ovat lähentyneet asuntopoliittisesti toisiaan. Erityisesti Helsingin seudulla, jonne asunnottomuus suurelta osin keskittyy, ollaan siirtymässä entistä enemmän korkotukilainoitukseen. Enää ei voidakaan pitää perusteltuna sitä, että kyseisiä omapääoma-avustuksia myönnetään vain aravavuokra-asuntojen ja -talojen omaan pääomaan. Kun lisäksi näyttää ilmeiseltä, että asunnottomien ja pakolaisten asuttamiseksi tehdyt toimet vaativat edelleen tehostamista, ehdotetaan 3 §:n 1 momentin muuttamista siten, että omapääoma-avustusta voitaisiin myöntää oman pääoman kattamiseen myös korkotukilainalla rahoitettujen vuokratalojen tai -asuntojen rakentamiseen ja hankintaan. Omapääoma-avustukset asunnottomien asuttamiseksi myöntäisi Valtion asuntorahasto.

1.Esityksen vaikutukset

2.Asian valmistelu

Esitys on valmisteltu virkatyönä ympäristöministeriössä. Asian valmistelussa on kuultu valtiovarainministeriötä, Valtiokonttoria ja Valtion asuntorahastoa. Vähäisistä lakiteknisistä muutoksista johtuen esitys ei ole ollut tarkistettavana oikeusministeriön lainvalmisteluosaston tarkastustoimistossa.

3.Muita esitykseen vaikuttavia seikkoja

Esitys liittyy valtion vuoden 2003 talousarvioesitykseen ja on tarkoitettu käsiteltäväksi sen yhteydessä.

4.Voimaantulo

Laki ehdotetaan tulevaksi voimaan 1 päivänä tammikuuta 2003.

Edellä esitetyn perusteella annetaan Eduskunnan hyväksyttäväksi seuraava lakiehdotus:

1 §Soveltamisala

3 §Avustusten käyttötarkoitukset

4 §Avustuksen myöntäjä