Rovaniemen HO 19.10.2001 605

Maanvuokrasopimuksen purkaminen

ASIAN KÄSITTELY KÄRÄJÄOIKEUDESSA

Kanne

A ja B ovat ensisijaisesti vaatineet, että heidän ja X:n kaupungin välinen maanvuokrasopimus puretaan ja X:n kaupunki velvoitetaan lunastamaan vuokra-alueella sijaitseva A:n ja B:n omistama omakotitalo ja autotalli. Toissijaisesti A ja B ovat vaatineet, että X:n kaupunki velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvausta rakennusten painumisen korjaamisesta 426 500 markkaa ja niiden arvon alenemisesta 223 500 markkaa korkoineen.

A ja B ovat lausuneet ensisijaisen vaatimuksensa perusteena, että vuokrasuhteen jatkaminen oli A:n ja B:n kannalta kohtuutonta X:n kaupungista vuokranantajana johtuvasta syystä, sillä vuokratussa tontissa oli olennainen laatuvirhe. Vuokrasopimuksen purkamisesta aiheutui A:lle ja B:lle taloudellista vahinkoa edellä vaadittu rakennusten käyvän arvon mukainen määrä.

A ja B ovat lausuneet toissijaisen vaatimuksensa perusteluina, että X:n kaupunki oli vastuussa siitä, että se oli kaavoittajana kaavoittanut sopimattoman alueen pientalorakentamiseen ja vuokranantajana rikkonut tiedonantovelvollisuutensa maanvuokrasopimusta laadittaessa sekä rakennuslupaviranomaisena menetellyt huolimattomasti rakennuslupaa myöntäessään, mistä X:n kaupungin menettelystä A:lle ja B:lle oli jo aiheutunut ja tuli edelleen aiheutumaan vaadittu määrä taloudellista vahinkoa.

Vastaus

X:n kaupunki on kiistänyt kanteen.

X:n kaupunki on lausunut perusteluinaan, että perusteita vuokrasopimuksen purkamiseen ei ollut, koska X:n kaupunki oli täyttänyt sopimukseen perustuvat velvoitteensa vuokranantajana eikä olennaista sopimusrikkomusta ollut tapahtunut.

X:n kaupungin toimista kaavoittajana, vuokranantajana tai rakennuslupaviranomaisena ei ollut aiheutunut A:lle ja B:lle vahinkoa. Määrältään vahinko oli korjaustöiden arvon suuruinen eli enintään 200 000 markkaa.

Vahingonkorvausta määrättäessä oli otettava huomioon, että väitetty vastuu oli julkisyhteisön korvausvastuuta ja sitä oli soviteltava A:n ja B:n oman myötävaikutuksen johdosta, koska kaikissa tapauksissa A ja B olivat rakentajina päävastuussa aiheutuneesta vahingosta.

Käräjäoikeuden tuomio

Käräjäoikeus oli lausunut A:n ja B:n ensisijaisen vaatimuksen osalta, että X:n kaupungin suorituksessa vuokranantajana sen luovutettua vuokrasopimuksen kohteen A:lle ja B:lle ei ollut sellaista virhettä, jonka vuoksi vuokrasopimuksen edelleen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen ja ettei ollut varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n mukaisia edellytyksiä määrätä vuokrasopimus raukeamaan.

A:n ja B:n toissijaisten vaatimusten osalta käräjäoikeus oli lausunut, että X:n kaupungin ei voitu katsoa olleen kaavoittajana tai vuokranantajana vastuussa A:n ja B:n rakennusten vaurioista. X:n kaupungin vastuun osalta rakennusvalvontaviranomaisena käräjäoikeus oli lausunut, että X:n kaupungin rakennusvalvontavirasto ei ollut rakennuslupaa myöntäessään noudattanut tehtävän laatu ja tarkoitus huomioon ottaen sille kohtuudella asetettavia vaatimuksia ja että X:n kaupunki oli vahingonkorvauslain 3 luvun 2 §:n ja 5 luvun 1 §:n nojalla korvausvelvollinen A:lle ja B:lle aiheutuneesta vahingosta.

Käräjäoikeus oli sovitellut vahingonkorvausta A:n ja B:n oman myötävaikutuksen perusteella siten, että X:n kaupungin korvausvelvollisuus oli puolet A:lle ja B:lle aiheutuneiden vahinkojen määrästä.

Käräjäoikeus velvoitti X:n kaupungin maksamaan A:lle ja B:lle yhteisesti vahingonkorvauksena rakennuksien vaurioista 251 750 markkaa korkolain 4 §:n 3 momentin mukaisine korkoineen.

KÄSITTELY HOVIOIKEUDESSA

A:n ja B:n valitus

A ja B ovat toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatineet, että A:n ja B:n sekä X:n kaupungin välinen maanvuokrasopimus julistetaan puretuksi ja X:n kaupunki velvoitetaan lunastamaan vuokra-alueella sijaitseva A:n ja B:n omistama omakotitalo ja autotalli niiden käypää arvoa vastaavalla 800 000 markan lunastushinnalla ja maksamaan lunastushinnalle laillista viivästyskorkoa 2.11.1998 lukien. Toissijaisesti A ja B ovat vaatineet, että X:n kaupungin heille maksettavaksi tuomittu vahingonkorvaus korotetaan 650 000 markaksi laillisine viivästyskorkoineen. A ja B ovat myös vaatineet, että X:n kaupunki velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 239 141,31 markalla korkoineen sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. A ja B ovat vielä vaatineet, että hovioikeus toimittaa jutussa pääkäsittelyn.

A ja B ovat lausuneet, että vuokrasopimus oli purettava, koska vuokrankohde ei ominaisuuksiltaan vastannut sitä, mitä vuokranantajan ja vuokralaisten kesken oli sovittu. Vuokrankohde ei soveltunut vuokrasopimuksen mukaiseen käyttötarkoitukseen sillä rakennusten perustamistavalla, jonka X:n kaupunki oli ilmoittanut soveltuvan A:n ja B:n vuokraamalle tontille, minkä vuoksi vuokrasopimuksen kohteessa oli olennainen virhe. Vuokrasuhteen jatkaminen oli kohtuutonta ottaen huomioon vuokranantajan menettelyn moitittavuus, aiheutuneiden vahinkojen määrä ja se, että lopullisten vahinkojen määrää ei voitu vielä varmuudella tietää, koska rakennusten painuminen jatkui edelleen. X:n kaupungin sopimusoikeudellisten velvoitteiden kannalta ei ollut merkitystä sillä, missä ominaisuudessa X:n kaupunki oli saanut ja antanut tietoja vuokrauskohteesta. Laiminlyömällä velvollisuuksiaan viranomaisena X:n kaupunki oli laiminlyönyt velvollisuuksiaan myös vuokranantajana.

Toissijaisen vaatimuksen osalta A ja B ovat lausuneet, että X:n kaupunki oli rakennuslupaviranomaisena vahingonkorvausvastuussa A:lle ja B:lle aiheutuneista vahingoista, koska se oli laiminlyönyt ilmoittaa A:lle ja B:lle heidän hakiessaan rakennuslupaa, että heidän esittämänsä perustukset eivät soveltuneet painumaherkälle maaperälle rakennettavan omakotitalon perustuksiksi, ja laiminlyönyt vaatia heiltä rakennussuunnitelmia, tonttikohtaista pohjatutkimusta tai pohjakatselmusta. Vastuun jakautumisen osalta oli otettava huomioon, että toisena osapuolena oli viranomainen, jolla oli erityisasiantuntemusta ja toisena osapuolena oli kaksi yksityishenkilöä, jotka olivat rakennusasioissa maallikoita.

X:n kaupunki oli vastuussa A:lle ja B:lle aiheutuneista vahingoista myös kaavoittajana, koska X:n kaupunki oli kaavoitusvaiheessa ollut tietoinen A:n ja B:n korttelin ja naapurikorttelin maaperäongelmista ja maaperäolosuhteiden asettamista erityisvaatimuksista rakentamiselle kyseisissä kortteleissa sijaitseville tonteille.

A ja B ovat lausuneet oikeudenkäyntikulujen osalta, että X:n kaupunki oli hävinnyt asian ja se oli velvollinen korvaamaan A:n ja B:n oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan tai ainakin siinä suhteessa, kuin A ja B voittivat korvausvaatimuksensa.

X:n kaupungin valitus

X:n kaupunki on vaatinut, että kanne hylätään ja A sekä B velvoitetaan korvaamaan X:n kaupungin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 29 230 markalla korkoineen sekä oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen. X:n kaupunki on toissijaisesti vaatinut, että A:lle ja B:lle aiheutuneen vahingon määrä alennetaan 173 700 markaksi, josta määrästä X:n kaupungin vastuu oli enintään 57 300 markkaa.

X:n kaupunki on lausunut, että se oli A:n ja B:n omakotirakennuksen rakennusluvan myöntäessään ja käytännön valvontatyössä noudattanut näiden tehtävien suorittamiselle niiden laatu ja tarkoitus huomioon ottaen kohtuudella asetettavia vaatimuksia eikä X:n kaupunki siten ollut velvollinen korvaamaan A:n ja B:n omakotitalon vaurioita. Toissijaisen vaatimuksen osalta X:n kaupunki on lausunut, että sen viaksi jäävän syyllisyyden määrä ei voinut aiheuttaa sille korvausvelvollisuutta enempää kuin yhden kolmasosan A:lle ja B:lle aiheutuneiden vahinkojen määrästä.

X:n kaupungin vastaus

X:n kaupunki on vaatinut, että A:n ja B:n valitus hylätään.

X:n kaupunki on lausunut, että se oli täyttänyt sille kuuluvat velvollisuudet vuokranantajana eikä vuokrasopimuksen purkamiselle ollut olemassa oikeudellisia perusteita. Sopimuksen kohteena olevassa asuntotarkoitukseen vuokratussa tontissa ei ollut sellaista virhettä, jonka vuoksi vuokrasopimuksen edelleen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. X:n kaupunki ei ollut rakennuslupaviranomaisena eikä muutoinkaan antanut väärää tai virheellistä tietoa A:n ja B:n tontin maaperästä ja sille soveltuvasta perustamistavasta. Rakennusvalvontavirasto ei ollut ilmoittanut A:lle ja B:lle, että rakennusten paaluttamista ei tarvittaisi. A ja B olivat laiminlyöneet heidän vastuulleen kuuluneiden maapohja- ja perustamistapaselvitysten tekemisen, jotka laiminlyönnit olivat johtaneet väärään perustamistavan valintaan ja omakotitalon rakenteiden rikkoutumiseen. Alueen kaavoituksessa oli noudatettu rakennuslain menettelytapasäännöksiä ja sisällöllisesti asemakaava täytti rakennuslain määräykset. Asiassa ei ollut perusteita velvoittaa X:n kaupunkia osaksikaan korvaamaan A:n ja B:n oikeudenkäyntikuluja.

A:n ja B:n vastaus

A ja B ovat kiistäneet X:n kaupungin muutosvaatimukset.

A ja B ovat lausuneet, että X:n kaupunki oli kaavoittajana, tontinvuokraajana ja rakennusvalvontaviranomaisena laiminlyönyt velvollisuutensa kertoa A:lle ja B:lle tiedossaan olleista maaperäongelmista, joista X:n kaupunki oli ollut tietoinen. A ja B eivät olleet menetelleet miltään osin huolimattomasti. Koska vahingot olivat aiheutuneet yksin X:n kaupungin tuottamuksesta, se tuli velvoittaa korvaamaan kaikki aiheutuneet vahingot täysimääräisesti.

HOVIOIKEUDEN PÄÄASIARATKAISUN PERUSTELUT

Vaatimus vuokrasopimuksen purkamisesta

Hovioikeus on toimittanut jutussa pääkäsittelyn, jossa on otettu vastaan kirjallista todistelua ja kuultu A:ta ja B:tä todistelutarkoituksessa ja todistajina C:tä, D:tä, E:tä, F:ää, G:tä, H:ta, I:tä, J:tä, K:ta, L:ää, M:ää, N:ää ja O:ta. Sanotun todistelun perusteella hovioikeus lausuu tuomiossaan seuraavaa.

X:n kaupunki on kaavoittanut Y:n asuntoalueen sekä tehnyt vuonna 1984 Y:n aluetta koskevan yleisen pohjatutkimuksen. Lisäksi X:n kaupunki on suorittanut A:lle ja B:lle tullutta vuokra-aluetta koskeneen pohjatutkimuksen 7.1.1992. Asiassa on riidatonta, että X:n kaupunki ei ole ennen vuokrasopimuksen tekemistä antanut A:lle ja B:lle tietoa siitä, että X:n kaupunki oli tehnyt myös heidän vuokra-aluettaan koskevan kyseisen pohjatutkimuksen. X:n kaupunki on suorittamiensa pohjatutkimusten perusteella ollut vuokrasopimusta A:n ja B:n kanssa tehdessään tietoinen Y:n alueen ja A:n sekä B:n vuokraaman tontin maaperäongelmista. Todistajien G:n, H:n, K:n ja L:n kertomuksista ilmenee, että A:n ja B:n rakennusten perustamistavaksi ei maaperäolosuhteiden vuoksi ole soveltunut tavanomainen maavarainen perustaminen, vaan perustamistapana olisi tullut käyttää joko paaluttamista tai esikuormitusta.

A:n kertomusta siitä, että hän on saanut ennen vuokrasopimuksen tekemistä X:n kaupungin rakennusvirastosta sellaisen tiedon, että hänen varaamalleen vuokra-alueelle voidaan rakentaa talo maapohjaisen perustuksen varaan, tukee todistaja C:n kertomus hänen saamistaan tiedoista rakennusvirastosta. A:n, B:n ja D:n kertomuksista ilmenee, että A on ennen vuokrasopimuksen solmimista pyrkinyt hankkimaan tietoa vuokra-alueesta ja sen maaperäolosuhteista käymällä ensin X:n kaupungin vuokratontin saajille järjestämässä tiedotustilaisuudessa ja sitten X:n kaupungin rakennusvirastossa. A:n kertomus hänen rakennusvirastosta saamistaan tiedoista ja sitä tukeva C:n kertomus X:n kaupungin C:lle antamista tiedoista osoittavat, että X:n kaupunki on ennen vuokrasopimuksen solmimista antanut A:lle ja B:lle virheellistä ja puutteellista tietoa vuokra-alueen maaperäolosuhteista ja rakennusten perustamistavasta, vaikka X:n kaupungin olisi pohjatutkimuksen tietojen perusteella pitänyt ohjata A ja B tekemään tarkempia vuokra-aluetta koskevia maaperätutkimuksia todistajien G:n, K:n ja M:n kertomuksista ilmenevällä tavalla. X:n kaupunki ei ole myöskään täyttänyt tiedonantovelvollisuuttaan jättäessään toimittamatta A:lle ja B:lle vuokratonttikohtaisen pohjatutkimuksen.

Kuten todistajien K:n ja L:n kertomuksista ilmenee, omatoiminen rakentaja tarvitsee yleensä asiantuntijan apua pohjatutkimusten tulosten tulkitsemisessa. Koska Y:n alueen pohjatutkimus on ollut X:n kaupungin tekemä, A:lla ja B:llä on ollut perusteltu syy luottaa X:n kaupungin vuokra-alueen maaperäolosuhteista ja rakennusten perustamistavasta antamaan tietoon eikä heidän pientalon rakentamista koskevissa asioissa maallikkoina voida edellyttää ymmärtäneen, että heidän olisi tullut X:n kaupungilta saamansa tiedon lisäksi hankkia lisäselvitystä vuokra-alueen maaperäolosuhteista ja rakennusten perustamistavasta. Asiassa on myös otettava huomioon, että X:n kaupunki on vuokranantajan asemassaan voinut käyttää kaikkea sitä tietoa, mitä se on A:lle ja B:lle vuokraamastaan tontista ja sille rakennettavaksi tarkoitettujen rakennusten perustamistavasta Y:n alueen kaavoittajana ja rakennusluvan myöntäjänä saanut. Kuten todistaja K:n kertomuksesta ilmenee, X:n kaupungin olisi rakennuslupavaiheessa tullut vaatia A:lta ja B:ltä uusia lisäselvityksiä vuokra-alueen maaperäolosuhteista tai suositella toisenlaista perustamistapaa. Sanotut seikat huomioon ottaen sillä, että A ei ole antanut vastaavalle työnjohtajalle hallussaan ollutta Y:n alueen pohjatutkimusta, ei ole ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa X:n kaupungin vastuuta vuokranantajana ja edellytyksiä vuokrasopimuksen purkamiselle.

Hovioikeuden katselmuksessa tekemien havaintojen mukaan asuinrakennuksen tiiliseinässä on eri puolilla rakennusta monia halkeamia ja piharakennuksen ulkoseinissä on halkeamia. Asuinrakennuksen lattia on A:n suorittamien mittausten mukaan selvästi kallistunut ja asuinrakennuksen eteläpäädyssä rakennuksen kulmausten välinen painumaero on A:n suorittaman mittauksen mukaan noin 9,5 senttimetriä. Lisäksi asuinrakennuksen kylpyhuoneessa on laattoja irronnut ja seinässä on laatoituksessa halkeamia. Asiassa on riidatonta, että rakennusten vauriot ovat johtuneet niiden painumisesta ja kallistumisesta. Todistajien G:n ja L:n mukaan rakennusten painuminen jatkuu edelleen ja asuinrakennuksen painuminen saattaa edelleen jatkuessaan tulevaisuudessa vaurioittaa rakennuksen vesijohto- ja viemärijärjestelmää.

Rakennusten painuminen ja rakennusten vauriot ovat johtuneet maaperäolosuhteisiin nähden virheellisestä perustamistavasta. Todistaja J:n kertomus osoittaa, että vuokra-alueella olevien rakennusten arvo on nykyisessä kunnossa vain vähän yli puolet siitä arvosta, mikä rakennuksilla olisi ilman vaurioita. Todistaja G:n kertomuksen mukaan vuokra-alueen maaperäolosuhteet huomioon ottaen ainoa riittävän varma keino estää asuinrakennuksen painuminen edelleen on asuinrakennuksen paaluttaminen sekä sisä- että ulkopuolelta. Paaluttamiskustannusten ja rakennuksen nostamiskustannusten yhteismäärä on G:n mukaan vähintään 500 000 markkaa. Kustannuksia aiheuttavat lisäksi lattiamateriaalien ja lämmitysjärjestelmän uusiminen. Todistaja I:n kertomus osoittaa, että pelkästään rakennusten nostamis- sekä kiinnitysrautojen tekemisen ja asentamisen kustannukset ovat noin 270 000 markkaa.

A:n ja B:n vuokra-alueelle rakentamille rakennuksille aiheutuneiden vaurioiden laatu, rakennusten käyvän arvon alentuminen ja vaurioiden korjauskustannukset huomioon ottaen X:n kaupungin A:lle ja B:lle vuokra-alueen maaperäolosuhteista ja rakennusten perustamistavasta antamien virheellisten ja puutteellisten tietojen merkitystä on vuokrasopimuksen tarkoituksen kannalta pidettävä olennaisena. Vuokrankohde ei ole soveltunut vuokrasopimuksen mukaiseen käyttötarkoitukseen sillä rakennusten perustamistavalla, jonka X:n kaupunki on ilmoittanut soveltuvan. Vuokrasopimuksen kohteessa on olennainen virhe ja vuokrasopimuksen jatkaminen on A:n ja B:n kannalta kohtuutonta. Tämän vuoksi A:lla ja B:llä on oikeus purkaa X:n kaupungin kanssa solmimansa vuokrasopimus ja X:n kaupunki on velvollinen lunastamaan vuokra-alueella olevat A:n ja B:n rakennukset.

Todistaja J:n laatimasta arviokirjasta ilmenee, että vuokra-alueella olevien rakennusten käypä arvo ilman vaurioita olisi 770 000 markkaa

7 prosentin arviointitarkkuudella. Hovioikeus katsoo, että rakennusten käypänä arvona ilman vaurioita ja siten niiden lunastushinnan määränä on pidettävä J:n arvion mukaista 770 000 markkaa.

Oikeudenkäyntikulut

X:n kaupunki on hävinnyt jutun, minkä vuoksi se on velvollinen korvaamaan A:n ja B:n oikeudenkäyntikulut jutussa. X:n kaupunki on myöntänyt A:n ja B:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta käräjäoikeudessa haastehakemuksen laatimisen osalta 10 tunnin ajankäytön ja "valmistautuminen oikeudenkäyntiin-" nimikkeellä laskutettujen toimenpiteiden osalta 40 tunnin ajankäytön. X:n kaupunki on kiistänyt laskutuksen käräjäoikeudessa avustavan lakimiehen palkkion osalta ja kuluvaatimuksen toisesta kiinteistöarviosta. X:n kaupunki on hovioikeusvaihetta koskevan laskutuksen osalta vaatinut, että palkkiolaskutuksesta vähennetään pääkäsittelyn 30.8.2001 osalta 2 tuntia. X:n kaupunki on myöntänyt A:n ja B:n avustajan palkkiolaskutuksesta käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa 500 markkaa tunnilta.

Hovioikeus katsoo, että A:n ja B:n avustajan kohtuullisena ja asianajokäytännön mukaisena tuntipalkkiona jutussa on pidettävä vaadittua 800 markkaa. A:n ja B:n vaatimaa oikeudenkäyntikulujen määrää on pidettävä kohtuuttoman suurena verrattuna asian laatuun ja laajuuteen. Kohtuullisena korvauksena oikeudenkäynnistä A:lle ja B:lle aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista onkin pidettävä X:n kaupungin myöntämää oikeudenkäyntikulujen määrää.

HOVIOIKEUDEN PÄÄASIARATKAISU

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

A:n ja B:n sekä X:n kaupungin välinen vuokrasopimus puretaan. X:n kaupunki velvoitetaan lunastamaan vuokra-alueella olevat A:n ja B:n omistamat rakennukset 770 000 markalla ja maksamaan lunastushinnalle korkolain 4 §:n 3 momentin mukaista viivästyskorkoa 2.11.1998 lukien.

X:n kaupunki velvoitetaan maksamaan A:lle ja B:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa kohtuulliseksi harkitut 155 017,86 markkaa, josta on palkkiota 94 632,97 markkaa, kuluja 35 702 markkaa ja arvonlisäveroa 24 682,89 markkaa sekä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa kohtuulliseksi harkitut 80 125,18 markkaa, josta on palkkiota 52 821,46 markkaa, kuluja 15 683 markkaa ja arvonlisäveroa 11 620,72 markkaa. Korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 3 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Lainvoimaisuustiedot:

Lainvoimainen

Finlex ® är en offentlig och gratis internettjänst för rättsligt material som ägs av justitieministeriet.
Innehållet i Finlex produceras och upprätthålls av Edita Publishing Ab. Varken justitieministeriet eller Edita svarar för eventuella fel i innehållet i databaserna, för den omedelbara eller medelbara skada som orsakas av att felaktig information används eller för avbrott i användningen av eller andra störningar i Internet.