10.09.2004

Viranomaistoiminnan luotettavuus - Oikeusvoima

Tuomioistuimen ratkaisun huomioon ottaminen viranomaistoiminnassa

Kantelija kanteli siitä, että vuokrahuoneiston välitysliikkeitä valvovan lääninhallituksen edustaja oli lehtihaastattelussa ilmoittanut, että "lääninhallitus ei hovioikeuden päätöksen nojalla muuta oikeuden päätöksestä poikkeavaa linjaustaan korotettujen vuokrien hyväksymisen suhteen". Kantelija piti lääninhallituksen menettelyä tuomioistuimen ratkaisun huomiotta jättämisessä perustuslain vastaisena.

Korotetun vuokran perimisessä on kysymys siitä, voiko välittäjä sopia kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n 2 momentin estämättä vuokranantajan kanssa tehtävässä toimeksiantosopimuksessa, että vuokranantajan vuokrapyyntö on määräajan eli noin 3 - 6 kuukautta suurempi kuin lopullinen vuokra, jolloin vuokralainen tosiasiallisesti joutuu maksamaan vuokranantajalle välityspalkkion verran "ylimääräistä". Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n 2 momentin mukaan välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta.

Hovioikeus oli vuokran perimistä koskevassa tuomiossaan katsonut selvitetyksi, että vuokranantaja oli siirtänyt vuokrahuoneiston välityksestä aiheutuneen välityspalkkionsa vuokraan ja perinyt sen kuuden kuukauden korotettuna vuokrana, vaikka kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n 2 momentin mukaan välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta. Kuluttajanvalituslautakunta oli puolestaan ratkaisussaan katsonut kerrotunlaisen korotettua vuokraa koskevan sopimuksen tarkoituksena olevan kiertää mainittua 20 §:n 2 momentin säännöstä, minkä vuoksi kysymyksessä on lautakunnan mielestä hyvän välitystavan vastainen sopimus.

Lääninhallitus katsoi antamassaan selvityksessä, että kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa ei ole nimenomaisesti kielletty välittäjää osallistumasta menettelyyn, jossa vuokralaiselta peritään määräaika korotettua vuokraa. Hovioikeuden asiasta antaman tuomion osalta selvityksessä todettiin, että "päätös on saanut osakseen voimakasta kritiikkiä. Mahdollisesti hovioikeus on soveltanut lakia väärin. Päätöksen perustelut ovat liian suppeat, jotta päätöksellä olisi laajempaa käyttöä" ja ettei "päätöksessä ole otettu suoraan kantaa hyvään välitystapaan, minkä vuoksi se ei ole vaikuttanut lääninhallituksen suhtautumiseen korotetun vuokran käyttöön."

Oikeuskansleri piti päätöksessään lääninhallituksen menettelyä ongelmallisena. Oikeuskanslerin mielestä viranomaisten tulisi lähtökohtaisesti noudattaa riippumattomien tuomioistuinten oikeuskysymysten osalta omaksumia tulkintoja, ellei muunlaiseen menettelyyn ole hyvin painavia vastasyitä. Kysymys on tältä osin viime kädessä viranomaisten toiminnan asianmukaisuutta kohtaan tunnettavan luottamuksen ylläpitämisestä. Tässä tapauksessa kysymys on vielä ollut ylioikeuden ratkaisusta. Tuomiossa on varsin selvästi todettu, että korotetun vuokran perimisellä välityksestä aiheutunut palkkio on tosiasiallisesti siirretty vuokraan ja että menettely on siten ollut kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n 2 momentin vastaista. Jos tällaista menettelyä pidetään vuokralaisen ja vuokranantajan välisessä menettelyssä lainvastaisena, on vaikea perustella, että menettely voisi kuitenkin olla "hyvän välitystavan mukaista", vaikka tätä ei olekaan nimenomaan todettu tuomion perusteluissa (koska välittäjän menettelystä ei ole ollut edes suoranaisesti kysymys). Tämä oli sen sijaan nimenomaisesti todettu kuluttajanvalituslautakunnan asuntokauppaosaston täysistuntoratkaisussa. Se seikka, että hovioikeuden tuomio on lääninhallituksen mukaan saanut osakseen voimakasta kritiikkiä, ei oikeuskanslerin mielestä ole vielä hyväksyttävä peruste sen huomiotta jättämiselle, yhtä vähän kuin yleisluontoinen väite tuomion perustelujen niukkuudesta.

Kysymys tuomioistuinten oikeuskysymysten osalta omaksumien tulkintojen huomioon ottamisesta viranomaistoiminnassa on kuitenkin oikeuskanslerin mielestä jossain määrin epäselvä. Mitään selvää säännöstä asiasta ei ollut ainakaan ennen kuin hallintolaki tuli voimaan 1.1.2004. Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisten toimien on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia. Tämä luottamuksensuojaperiaate sisältää velvollisuuden noudattaa omaksuttua tulkintalinjaa. Kuitenkin on pidetty kiistanalaisena, missä määrin oikeusvoimavaikutus voi ulottua esimerkiksi riita-asian oikeudenkäynnistä hallintomenettelyyn. Lääninhallituksesta saadun lisäselvityksen mukaan lääninhallitus on myös nyttemmin täsmentänyt linjaansa koskien niin sanottua korotettua vuokraa. Lääninhallituksen mukaan vuokravälittäjä ei saa hyvän välitystavan mukaan aktiivisesti markkinoida korotettuun vuokraan tähtääviä sopimuksia ja välityskohteita ja edesauttaa korotetun vuokraehdon sisältävien sopimusten syntyä. Näin ollen oikeuskansleri katsoi, ettei kantelu antanut hänelle aihetta muuhun kuin, että hän saattoi käsityksensä tuomioistuinten ratkaisujen huomioon ottamisesta viranomaistoiminnassa lääninhallituksen tietoon.

Finlex ® on oikeusministeriön omistama oikeudellisen aineiston julkinen ja maksuton Internet-palvelu.
Finlexin sisällön tuottaa ja sitä ylläpitää Edita Publishing Oy. Oikeusministeriö tai Edita eivät vastaa tietokantojen sisällössä mahdollisesti esiintyvistä virheistä, niiden käytöstä käyttäjälle aiheutuvista välittömistä tai välillisistä vahingoista tai Internet-tietoverkossa esiintyvistä käyttökatkoista tai muista häiriöistä.