18.10.2005

Asian tausta

Laihian kunta ja A olivat sopineet asunnon osaomistusta koskevasta järjestelystä siten, että kunta oli 21.6.1994 päivätyllä kauppakirjalla myynyt A:lle 1/10:n erään asunto-osakeyhtiön yhden huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista. Kauppakirjan mukaan sanottu osuus ei tuottanut hallintaoikeutta huoneistoon. A:n oikeus hallita huoneistoa oli järjestetty vuokrasopimuksella, jossa vuokrakaudeksi oli määrätty 10 vuotta niin, että se päättyi 25.7.2004. Samanaikaisesti oli sovittu, että A:lla oli oikeus saada huoneiston omistusoikeus lunastamalla kunnan osuus 9/10 osakkeista sopimuksessa todetuin tavoin määrätyllä kauppahinnalla kunnan ilmoittamana aikana.

A:n hakemus

A lausui hakemuksessaan, että nyt puheena olevassa huoneistossa oli vuokrakauden aikana ilmennyt rakennusvirheitä, jotka hänen käsityksensä mukaan vaikuttivat lunastushintaan. A oli vuokrasopimuksen voimassa ollessa vireille panemallaan kanteella (pääasia) vaatinut, että kunta velvoitetaan maksamaan hänelle hinnanalennusta, joka A:lla on oikeus kuitata yhteisomistusta koskevassa sopimuksessa määrätystä osakkeiden lunastushinnasta. Vaihtoehtoisesti A oli vaatinut, että käräjäoikeus sovittelee yhteisomistusta koskevaa sopimusta lunastushinnan osalta ja määrää myös, milloin kunnan ilmoitus osakekaupan ajankohdasta voidaan aikaisintaan tehdä. Lisäksi A oli vaatinut, että käräjäoikeus sovittelee asuinhuoneiston vuokrasopimusta niin, että vuokrakausi jatkuu keskeytyksettä siihen saakka, kunnes lunastushintaa koskeva riita on lainvoimaisesti ratkaistu ja A on ehtinyt ilmoittaa, käyttääkö hän lunastusoikeuttaan. Tämän vuoksi hänen oikeutensa asunnon hallintaan tuli vuokrasopimuksen päättymisestä huolimatta turvata oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:ssä tarkoitetulla turvaamistoimella.

Laihian kunnan vastaus

Kunta kiisti A:n hakemuksen ja vaati, että se hylätään.

Kyrönmaan käräjäoikeuden päätös 21.6.2004

Käräjäoikeus totesi, että vaatimukset perustuivat oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:ään, jonka mukaan turvaamistoimi voidaan myöntää, jos hakija saattaa todennäköiseksi, että hänellä on vastapuolta vastaan oikeus, joka voidaan vahvistaa ulosottolain 3 luvun 1 §:n 1 momentissa tarkoitetulla ratkaisulla, ja on olemassa vaara, että vastapuoli tekemällä jotakin, ryhtymällä johonkin tai laiminlyömällä jotakin tai jollakin muulla tavoin estää tai heikentää hakijan oikeuden toteutumista tai olennaisesti vähentää sen arvoa tai merkitystä.

Oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:n mukaisessa turvaamistoimiasiassa oli useimmiten kysymys siitä, että hakijalle annettiin väliaikaisesti jokin korvaava muu etuus kuin mitä hänen oikeutensa sisälsi. Tämän etuuden oli tarkoitettu turvaavan hakijan varsinaista oikeutta.

Käräjäoikeuden mukaan A:n pääasiassa esittämät vaatimukset perustuivat asunto-osakeyhtiön osakkeiden osuutta koskevaan kauppakirjaan ja sopimukseen osakkeiden yhteisomistuksesta. Niiden mukaan A:lle ei syntynyt oikeutta hallita huoneistoa, jonka hallinnasta oli tehty erillinen vuokrasopimus. Kaupan kohteena olevan asunnon rakentaminen oli sopimuksen mukaan rahoitettu valtion korkotukilainalla. Sopimuksessa oli sovittu asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden vähemmistöosuuden kaupasta. Osapuolten väliseen suhteeseen oli sen vuoksi sovellettava vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annettua lakia. Kyseisen lain 7 §:n mukaan vähemmistöosuuden omistajan oikeudet olivat aina vähintään laissa mainitun mukaiset.

Kunnan ja A:n välisen osakkeiden yhteisomistusta koskevan sopimuksen 2.1. kohdan mukaan oikeus kunnan osuuden lunastamiseen edellytti sitä, että osaomistaja hallitsi lunastamishetkellä vuokraoikeuden nojalla huoneistoa. Huolimatta sopimuksen kohdan 2.1. sanamuodosta vähemmistöosuuden omistajan lunastusoikeus ei voinut olla voimassa ainoastaan silloin, kun hän vuokraoikeuden nojalla hallitsi huoneistoa, koska vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annetun lain 17 §:n mukaan vähemmistöosuuden omistajalla oli lunastusoikeus silloin, kun hänen vuokrasopimuksensa määräaika päättyi. Kysymys oli vähemmistöosuuden omistajan oikeudesta, jota ei voitu vähentää. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoi, kuten kunta itsekin oli lausunut, että osakkeiden osuuksien kauppa voitiin tehdä 25.7.2004 jälkeenkin, eikä sen edellytyksenä ollut vuokrakauden voimassaolo. Vuokrakauden jatkuminen ei myöskään ollut välttämätön edellytys sille, että pääasiassa esitettyjen vaatimusten mukainen oikeus voitiin toteuttaa.

Vuokrakauden jatkamattomuuden ei voitu katsoa merkittävästi heikentävän A:n pääasiassa vaatimaa oikeutta. A:n huoneistossa tekemien parannusten kohtaloon vuokrakauden jatkaminen ei vaikuttanut. Laissa oli erikseen säännös niiden korvaamisesta vähemmistöosuutta takaisin ostettaessa.

A:n ja Laihian kunnan tekemä vuokrasopimus oli määräaikainen, minkä vuoksi vuokrasopimuksessa mainittua muuttopäivää ei voitu asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan siirtää. Enemmistöosuuden omistaja ei ollut osaomistusasuntoja koskevan lain esitöiden mukaan velvollinen tekemään uutta vuokrasopimusta. Suomen sopimusoikeuteen kuului erityisesti pitkäkestoisissa sopimuksissa lojaliteetti sopimuskumppania kohtaan. Laihian kunta oli tehnyt pitkäkestoisen sopimuksen A:n kanssa, minkä vuoksi kunnan tuli pyrkiä siihen, että A:lla oli kohtuulliset mahdollisuudet sopimusten hänelle tuomien oikeuksien toteuttamiseen. Käräjäoikeus piti A:n vuokrakauden jatkamista koskevaa turvaamistoimivaatimusta sinänsä ymmärrettävänä. Kun pääasian vaatimusten toteuttaminen ei kuitenkaan edellyttänyt vuokrakauden voimassaoloa, vuokrakauden jatkamista koskevaa määräystä ei voitu antaa.

Mainituilla perusteilla käräjäoikeus hylkäsi A:n turvaamistoimivaatimuksen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Ilkka Ylönen.

Vaasan hovioikeuden päätös 8.11.2004

A valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus totesi, että asiassa oli kysymys siitä, oliko A saattanut oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:ssä tarkoitetulla tavalla todennäköiseksi, että hänellä oli oikeus jatkaa huoneiston hallintaa vuokrasopimuksessa määrätyn vuokrakauden päätyttyä ja oliko olemassa vaara, että kunta esti tämän oikeuden toteutumisen. Lisäksi kysymys oli kunnalle mahdollisesti aiheutuvan haitan arvioinnista verrattuna turvattaviin oikeuksiin.

A:n vuokraoikeuden jatkamista koskeva vaatimus perustui siihen, että osapuolten alkuperäisenä tarkoituksena oli ollut määrätä vuokra-aika siten, että mahdollinen lunastus voitiin toteuttaa ilman hallintaoikeuden siirtymistä välillä kunnalle. Koska lunastushinnan suuruus oli osapuolille ennalta-arvaamattoman seikan vuoksi tullut riitaiseksi, A:n mukaan vuokrasopimusta tuli sovitella siten, että osapuolten alkuperäinen tarkoitus keskeytyksettömästä hallintaoikeudesta toteutui. Hovioikeus katsoi A:n yksilöineen vaatimuksensa perusteet siten, ettei sovittelua vuokrasopimuksen keston osalta voitu pitää esitetyn näytön valossa tai oikeudellisesti selvästi perusteettomana.

Kunta oli ilmoittanut, että se ei solminut A:n kanssa uutta vuokrasopimusta, eikä jatkanut alkuperäisen vuokrasopimuksen vuokrakautta. Kunnan ilmoitus vaaransi A:n edellä mainitun oikeuden toteutumisen.

Hovioikeuden mukaan kunnalle ei aiheutunut merkittävää haittaa siitä, että vuokrakautta jatkettiin pääasian lainvoimaiseen ratkaisuun saakka samalla vuokratasolla, joka oli ollut osapuolten välillä voimassa viimeiset kymmenen vuotta. Asiassa ei ollut esitetty selvitystä siitä, miksi kunta ei voisi ryhtyä korjaustoimenpiteiden suunnitteluun ja suorittamiseen, vaikka A hallitsikin asunto-osakeyhtiön yhtä huoneistoa.

A oli asunut huoneistossa yli kymmenen vuotta. A:n oikeus hallita asuntoa keskeytyksettä lunastushinnan selviämiseen saakka ei aiheuttanut kunnalle tähän oikeuteen nähden kohtuutonta haittaa.

Hovioikeus katsoi A:n saattaneen todennäköiseksi, että hänellä oli oikeus hallita huoneistoa vuokrasopimuksessa määrätyn vuokrakauden päättymisen jälkeen, kunnes pääasiassa esitetyt vaatimukset oli ratkaistu, ja että oli vaara, että kunta vaarantaa tämän oikeuden toteutumisen laiminlyömällä sallia A:n jatkaa huoneiston hallintaa vuokrasopimuksessa määrätyn vuokrakauden jälkeen. Kunnalle ei aiheutunut A:lle turvattavaan etuuteen nähden kohtuutonta haittaa.

Mainituilla perusteilla hovioikeus määräsi, että A:lla oli oikeus hallita asunto-osakeyhtiön omistamaa asuinhuoneistoa Laihian kunnan kanssa 21.6.1994 solmitun vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti lukuun ottamatta, mitä vuokrasopimuksessa oli vuokrakauden osalta määrätty, kunnes oli kulunut kuukausi ja kaksi viikkoa käräjäoikeudessa vireillä olevan kauppasopimuksen ja vuokrasopimuksen ehtojen kohtuullistamista koskevassa asiassa annettavan tuomion lainvoimaiseksi tulemisesta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Kalervo Auerma, Seppo Männikkö ja Eija-Liisa Helin. Esittelijä Heikki Ryynänen.

Perustelut

Asian tausta

1. A on 21.6.1994 sopinut Laihian kunnan kanssa osaomistusasumista koskevista järjestelyistä. A:n ja kunnan välillä on tuolloin tehty kauppakirja, sopimus osakkeiden yhteisomistuksesta ja asuinhuoneiston vuokrasopimus. Kunta on myynyt A:lle 1/10 asunto-osakeyhtiön yhden huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista. Kauppakirjan mukaan tuo osuus ei ole tuottanut hallintaoikeutta kysymyksessä olevaan huoneistoon. A:n oikeus hallita huoneistoa on järjestetty vuokrasopimuksella, jossa vuokrakaudeksi on määrätty 10 vuotta niin, että sen oli määrä päättyä 25.7.2004. Samalla on sovittu, että A:lla on oikeus saada osakkeet kokonaan omistukseensa lunastamalla kunnan ilmoittaman ajankohdan jälkeen kunnan omistama osuus 9/10 osakkeista sopimuksessa todetuin tavoin määräytyvällä kauppahinnalla.

2. Vuokrakauden kuluessa on ilmennyt, että A:n hallinnassa olleessa asunnossa oli rakennusvirheitä, jotka A:n käsityksen mukaan vaikuttavat osakkeiden lunastushintaan. Tämän vuoksi A on vuokrasopimuksen voimassa ollessa vireille tulleella kanteella (pääasia) vaatinut, että kunta velvoitetaan maksamaan hänelle hinnanalennusta, joka A:lla on oikeus kuitata yhteisomistusta koskevan sopimuksen mukaisesta lunastushinnasta. Vaihtoehtoisesti A on vaatinut, että käräjäoikeus sovittelee yhteisomistusta koskevaa sopimusta lunastushinnan osalta ja määrää myös, milloin kunnan ilmoitus osakekaupan ajankohdasta voidaan aikaisintaan tehdä. Lisäksi A on vaatinut, että käräjäoikeus sovittelee asuinhuoneiston vuokrasopimusta niin, että vuokrakausi jatkuu keskeytyksettä siihen saakka, kunnes lunastushintaa koskeva riita on lainvoimaisesti ratkaistu sekä A on ehtinyt ilmoittaa kunnalle, käyttääkö hän lunastusoikeuttaan.

3. Laihian kunta on ilmoittanut A:lle, että määräaikainen vuokrasopimus päättyy aiemmin ilmoitettuna päivänä ja että hänen kanssaan ei solmita uutta vuokrasopimusta. Sen vuoksi A on oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:n mukaisena turvaamistoimena vaatinut, että vuokrasopimuksen vuokrakausi määrätään jatkumaan keskeytyksettä siihen saakka, kunnes pääasia on lainvoimaisesti ratkaistu ja lunastusoikeuden käyttämistä tai käyttämättä jättämistä koskeva ilmoitus kunnalle on ehditty antaa.

Onko hakemuksessa tarkoitettu vaatimus sellainen, johon voidaan soveltaa oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:n säännöstä

4. Turvaamistoimista säädetään oikeudenkäymiskaaren 7 luvussa. Luvun 1 § koskee takavarikkoa, jolla turvataan hakijan saaminen, ja 2 § takavarikkoa, jota käytetään, kun on kysymys paremmasta oikeudesta esineeseen tai muuhun tiettyyn omaisuuteen. Saman luvun 3 §:n mukainen turvaamistoimi voidaan pykälän 1 momentin mukaan myöntää, jos hakija saattaa todennäköiseksi, että hänellä on vastapuolta vastaan muu kuin 1 tai 2 §:ssä tarkoitettu oikeus, joka voidaan vahvistaa ulosottolain 2 luvun 2 §:ssä tarkoitetulla ratkaisulla, ja on olemassa vaara, että vastapuoli tekemällä jotakin, ryhtymällä johonkin tai laiminlyömällä jotakin tai jollakin muulla tavalla estää tai heikentää hakijan oikeuden toteutumista tai olennaisesti vähentää sen arvoa tai merkitystä.

5. A:n turvaamistoimipyynnössä on kysymys asuinhuoneiston määräaikaisen vuokrasopimuksen sovittelemista koskevasta vaatimuksesta. Sovitteluvaatimuksen sisältönä on vuokrasopimukseen perustuneen hallintaoikeuden jatkaminen sopimuksen mukaisen vuokrasuhteen päättymisajankohdan jälkeen. Kun kysymyksessä on määräaikainen vuokrasuhde, vuokralaisen oikeuttaminen jatkamaan huoneiston hallintaa yli sovitun määräajan merkitsee lähtökohtaisesti voimakasta puuttumista sopimuksen ydinsisältöön. Tätä kuvastaa sekin, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 69 §:n 1 momentin mukaan määräaikaisessa vuokrasuhteessa muuttopäivää ei voida siirtää, kun taas toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa, joka on päättynyt irtisanomisen johdosta, muuttopäivän siirtäminen on lain mukaan tietyin edellytyksin mahdollista. Määräaikaisessa vuokrasuhteessa lähtökohtana täytyy olla, että vuokralaisen hallintaoikeuden jatkaminen sopimuksen sovittelun perusteella voi tulla kysymykseen vain poikkeuksellisesti ja rajoitetusti. Oikeudellisesti kokonaan poissuljettuna tällaistakaan sovittelua ei kuitenkaan voida pitää. Korkein oikeus katsoo, että pääasiassa esitetyissä vaatimuksissa, jotka koskevat lunastushinnan alentamista sekä siihen liittyen vuokrakauden pidentämistä sopimusehdon sovittelun perusteella asunnon katkeamattoman hallinnan ja lunastuksen mahdollistamiseksi, on kysymys sellaisista oikeuksista, joiden turvaamiseksi on mahdollista myöntää oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:ssä tarkoitettu turvaamistoimi.

Turvaamistoimen myöntämisen edellytykset

6. Oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan hakijan tulee saattaa todennäköiseksi, että hänellä on vastapuolta kohtaan vaatimansa oikeus. Korkeimman oikeuden ratkaisuissa KKO 1994:132 ja 1994:133 on vahingonkorvaussaamista turvaavan takavarikon osalta katsottu saamisen yksilöimisen ohella riittäväksi, ettei saamista esitetyn näytön valossa tai oikeudellisesti voitu pitää selvästi perusteettomana. Oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:ssä tarkoitetun turvaamistoimen myöntämistä koskeneissa ratkaisuissa KKO 1998:143 ja 2000:94 on sen sijaan katsottu, että milloin turvaamistoimen myöntäminen merkitsisi sitä, että hakija saisi jo oikeudenkäynnin ajan nauttia täysimääräisesti sitä oikeutta, jota hän kanteellaan vaatii (niin sanottu etukäteisnautinta), turvaamistoimen myöntämistä harkittaessa hakijan oikeuden todennäköisyydelle on asetettava huomattavasti suuremmat vaatimukset kuin saamisen todennäköisyydelle takavarikkoasiassa.

Kannevaatimusten ja turvaamistoimivaatimuksen suhde sekä kysymys etukäteisnautinnasta

7. Korkein oikeus arvioi ensin, merkitsisikö turvaamistoimihakemukseen suostuminen sitä, että A pääsisi jo oikeudenkäynnin aikana ennen pääasiaratkaisun antamista nauttimaan sitä oikeutta, jota hän vaatii kanteellaan pääasiassa. Kuntaa vastaan nostamassaan kanteessa A on vaatinut hinnanalennusta osakeosuuden lunastushinnasta tai toissijaisesti tuon lunastushinnan sovittelua ja määräystä osakekaupan ajankohtaa koskevasta kunnan ilmoituksesta. Tämän lisäksi kanteessa on vaadittu vuokrasopimuksen sovittelua niin, että vuokrakausi jatkuu keskeytyksettä siihen saakka, kunnes A on antanut osakekauppaa koskevaan uuteen ilmoitukseen vastauksensa. Jälkimmäisen vaatimuksen osalta on vaadittu turvaamistointa. Tältä osin vaatimus turvaamistoimesta on siten saman sisältöinen kuin kanteessa esitetty vaatimus.

8. A:n kanteessa päävaatimuksena on lunastushinnan alentaminen, joka kanteen mukaan on tullut tarpeelliseksi asunnossa havaittujen rakentamisvirheiden johdosta. Kanteessa oleva vaatimus määräaikaisen vuokrasopimuksen vuokrakauden pidentämisestä niin pitkälle, että lunastushintaa koskeva riita on lainvoimaisesti ratkaistu ja lunastamista koskeva ilmoitus kunnalle on ehditty tehdä, on tässä yhteydessä luonteeltaan sivuvaatimus, jolla pyritään varmistamaan se, että lunastaminen voidaan kanteen päävaatimuksen ratkaisemisen jälkeen toteuttaa. Tässä tapauksessa ei näin ollen ole kysymys siitä, että saman vaatimuksen sisältyminen sekä turvaamistoimihakemukseen että pääasiassa esitettyihin kannevaatimuksiin aiheuttaisi sen, että vuokrakauden jatkaminen turvaamistoimena merkitsisi pääasiassa vaaditun oikeuden saamista jo turvaamistoimella. Tällä perusteella nyt käsillä oleva tilanne ei siten ole sellainen, jossa edellä kohdassa 6 mainitun oikeuskäytännön tavoin turvaamistoimen myöntämistä harkittaessa hakijan oikeuden todennäköisyydelle olisi asetettava huomattavasti suuremmat vaatimukset kuin saamisen todennäköisyydelle oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 1 §:n mukaista takavarikkoa haettaessa.

Oikeuden todennäköisyys

9. Kuten edellä on todettu, oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan hakijan tulee saattaa todennäköiseksi, että hänellä on vastapuolta kohtaan pääasiassa vaatimansa oikeus. A:n ja kunnan välisen sopimuskokonaisuuden tarkoituksena on ollut, että sopimuksen mukaisen 10 vuoden vuokrakauden jälkeen 1/10:n osakkeista omistaneella vuokralaisella oli halutessaan oikeus, mutta ei velvollisuutta, lunastaa kunnan omistama osuus eli 9/10 osakkeista itselleen ja näin saada asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet kokonaisuudessaan omistukseensa.

10. Osaomistusjärjestelmässä hallintaoikeus kysymyksessä olevaan asuntoon perustuu siten ensin vuokrasopimukseen, jolla perustetaan määräaikainen vuokrasuhde. Hallintaoikeuden jatkuminen tämän määräaikaisen vuokrakauden jälkeen edellyttää sitä vastoin osakkeiden 9/10:aan kohdistuvan lunastusoption hyväksikäyttämistä.

11. Tässä tapauksessa A vaati turvaamistoimella hallintaoikeuden jatkamista vuokrasopimuksen mukaisen vuokrasuhteen päättymisen jälkeen, mutta ilman, että hän olisi ilmoittanut käyttävänsä tai edes päättänyt käyttää lunastusoikeutta. Turvaamistoimella vaaditaan siis hallintaoikeutta, jolle ei ole kunnan kanssa tehdyn sopimusjärjestelyn mukaista oikeusperustetta, ei voimassa olevaa vuokrasopimusta eikä lunastusoikeuden käyttämiseen perustuvaa oikeutta.

12. Pääasiana vireillä olevassa riidassa on edellä todetuin tavoin ensisijaisesti kysymys siitä, mikä olisi osakeosuuden oikea lunastushinta. Tämän kaltainen riita ei sinänsä ole poikkeuksellinen, mutta lunastushinnan määrää koskevan erimielisyyden ratkaiseminen edellyttää yleensä, että lunastukseen oikeutettu on ilmoittanut käyttävänsä lunastusoikeutta. Kanteessa on siis kysymys omaisuuden oikean lunastushinnan määräämisestä mahdollisen lunastuksen varalta, joskin kantajan ensisijainen vaatimus on muotoiltu niin, että kuntaa vaaditaan suorittamaan hinnanalennusta, vaikka kantaja ei ole edes ilmoittanut käyttävänsä lunastusoikeutta. Tilanne, jossa lunastukseen oikeutettu saisi nauttia kohteena oleviin osakkeisiin perustuvia oikeuksia jo ennen kuin hän on päättänyt ja ilmoittanut, käyttääkö hän lunastusoikeutta, on joka tapauksessa erikoislaatuinen. Kanteessa tähän pyritään sillä, että sopimuksen mukaisen lunastushinnan alentamista koskeva vaatimus on pantu vireille ennen päätöstä lunastusoikeuden käyttämisestä, kun taas hallintaoikeuden tueksi vedotaan sopimuksen sovitteluun siten, että jo päättynyt määräaikainen vuokrasuhde määrättäisiin jatkumaan kanteen vireilläoloajan, minkä jälkeen A vasta päättäisi lunastuksesta.

13. Edellä todettu huomioon ottaen Korkein oikeus katsoo, ettei turvaamistoimen myöntämiselle ole lain mukaisia edellytyksiä.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätös kumotaan. Turvaamistoimi määrätään heti lakkaamaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Kari Raulos, Kati Hidén, Mikael Krogerus (eri mieltä) ja Pauliine Koskelo. Esittelijä Satu Saarensola.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Krogerus: Olen perustelujen kappaleiden 1 - 8 osalta samaa mieltä kuin enemmistö. Sen jälkeen lausun seuraavaa:

A:n ja kunnan välisen sopimuskokonaisuuden tarkoituksena on ollut, että sopimuksen mukaisen 10 vuoden vuokrakauden jälkeen 1/10:n osakkeista omistaneella vuokralaisella oli halutessaan oikeus, mutta ei velvollisuutta, lunastaa kunnan omistama osuus eli 9/10 osakkeista itselleen ja näin saada asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet kokonaisuudessaan omistukseensa. Järjestelmä lähtee luonnollisesti siitä, että asunnon hallinta voi lunastamistapauksessa jatkua katkeamattomasti vuokrakauden päätyttyä. Tarvetta asunnon hallinnan säilyttämiseen katkeamattomana tukee tässä tapauksessa myös se, että osakkeiden yhteisomistuksesta tehdyn sopimuksen 2.1 kohdan mukaan oikeus kunnan omistaman osuuden lunastamiseen on riippuvainen siitä, että osaomistaja hallitsee ostohetkellä vuokraoikeuden nojalla huoneistoa. Sopimustekstin mukaan vuokrasuhteen tulee siis olla voimassa lunastushetkellä. Kunta on ilmoittanut, että lunastaminen olisi mahdollinen vuokrakauden päätyttyäkin. Sopimustekstin ja kunnan ilmoituksen välinen ristiriita on osaltaan antanut perustellun aiheen vuokrakauden jatkamista koskevalle vaatimukselle.

A:n kuntaa vastaan nostamassa kanteessa päävaatimuksena on lunastushinnan alentaminen. Se taas on kanteen mukaan tullut tarpeelliseksi asunnossa havaittujen rakentamisvirheiden johdosta. Kanteessa oleva vaatimus määräaikaisen vuokrasopimuksen vuokrakauden pidentämisestä niin pitkälle, että lunastushintaa koskeva riita on lainvoimaisesti ratkaistu ja lunastamista koskeva ilmoitus kunnalle on ehditty tehdä, on luonteeltaan sivuvaatimus, jolla pyritään varmistamaan se, että lunastaminen voidaan pääasian ratkaisemisen jälkeen toteuttaa.

A:n ja kunnan välisessä sopimuksessa lähdetään siitä, että kymmenen vuoden vuokrakauden jälkeen vuokralla asuvan osaomistajan on tehtävä ratkaisu, lunastetaanko kunnan osuus osakkeista vai luovutaanko asunnosta. Asumisen aikana ilmi tulleiden rakentamisessa tapahtuneiden virheiden mahdollinen vaikutus asunnon arvoon on kuitenkin sellainen seikka, jota ei ole voitu ottaa huomioon sopimusta tehtäessä. Oikea lunastushinta täytyy voida selvittää ennen mahdollisen lunastamispäätöksen tekemistä. Siten ei voida lähteä siitä, että asukas yksin kantaisi riskin sopimuksen tekemisen jälkeen ilmenneen ennalta-arvaamattoman seikan seurauksista ja että hän joutuisi kaikissa olosuhteissa tekemään lunastamista koskevan ratkaisunsa sopimuksessa tarkoitettuna määräaikana.

Katson siis, että A on oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:ssä tarkoitetuin tavoin saattanut todennäköiseksi sen oikeuden, jota hän haetulla turvaamistoimella pyrkii turvaamaan.

Turvattavan oikeuden vaarantamisen ja turvaamistoimesta aiheutuvan haitan osalta olen hovioikeuden perusteluista ilmenevällä kannalla.

Näillä perusteilla katson, ettei ole syytä hovioikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen.