25.8.2003

Tampereen asunto-oikeuden tuomio 6.6.2001

Kiinteistö Oy Sirkkavuoren A:han kohdistaman kanteen johdosta asunto-oikeus lausui, että A:lla oli tuomion antohetkellä maksamatta vuokria ja muita vuokrasuhteeseen liittyviä maksuja siten, että maksamatta oli yhden kuukauden koko vuokra ja 1 066 markkaa aiemmilta kuukausilta. Lisäksi A oli aiemmin jättänyt maksamatta vuokransa ajallaan esimerkiksi helmi- ja maaliskuulta 2001. Myös vuoden 2000 loppupuolella A:lla oli ollut vuokrarästejä siten, että 31.12.2000 oli ollut maksamatta yhteensä 1 896 markkaa. Asunto-oikeus katsoi, että A:n laiminlyönnillä ei ollut vähäinen merkitys.

A velvoitettiin heti omalla kustannuksellaan toimitettavan häädön uhalla muuttamaan pois yhtiöltä vuokraamastaan asuinhuoneistosta.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Jukka Peltonen sekä asiantuntijajäsenet Tuomo Aromaa ja Antero Toivonen.

Turun hovioikeuden tuomio 28.9.2001

A valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus lausui, että A:lla oli ollut sekä vuonna 2000 että 2001 vuokrarästejä. Vuokranmaksun laiminlyöntien syynä olivat kuitenkin olleet lähinnä sosiaaliset syyt, mitä osoitti, että A oli lupauksensa mukaisesti maksanut saamastaan työttömyyskorvauksesta vuokrarästinsä pois siten, että rästissä oli ollut 8.6.2001 enää 194 markkaa. Kiinteistö Oy Sirkkavuori ei ollut kiistänyt vuokrarästien maksamista. Kiinteistö Oy Sirkkavuori oli kunnallinen vuokrataloyhtiö.

Kokonaisuutena arvioiden A:n vuokranmaksun laiminlyönneillä oli ollut vuokranantajalle vain vähäinen merkitys.

Näillä perusteilla hovioikeus kumosi asunto-oikeuden tuomion.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Heikki Impivaara, Markku Aarola ja Kari Hirvonen sekä asiantuntijajäsenet Matti Päiste ja Ulla Jaakkola. Esittelijä Matti Kolehmainen.

Perustelut

1. 1. Asiassa on kysymys sen arvioimisesta, onko Kiinteistö Oy Sirkkavuorella ollut oikeus purkaa A:n kanssa tekemänsä asuinhuoneiston vuokrasopimus vuokranmaksun laiminlyönnin johdosta.

Arvioinnin lähtökohdat

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. Pykälän 3 momentin mukaan oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys.

Vuokranantajan oikeutta purkaa vuokrasopimus on lähtökohtaisesti arvioitava sen tilanteen perusteella, joka vallitsi, kun vuokrasopimuksen purkamisilmoitus annettiin tiedoksi vuokralaiselle. Arviointiin ei ole vaikutusta sillä, onko vuokralainen mainitun ajankohdan jälkeen korjannut laiminlyöntinsä. Laiminlyönnin merkityksen osalta on kiinnitettävä huomiota paitsi vuokrasopimuksen purkamishetkellä maksamatta oleviin vuokriin myös vuokralaisen mahdollisiin aikaisempiin laiminlyönteihin vuokranmaksussa. Tämä periaate ilmenee muun muassa ratkaisusta KKO 1978 II 16.

A:n laiminlyönnit

Haaste, jossa vuokrasuhde on vaadittu purettavaksi, on annettu tiedoksi A:lle 20.4.2001. Yhtiön esittämästä selvityksestä ilmenee, että hänellä on tuolloin ollut maksamatta 2.4.2001 erääntynyt huhtikuun vuokra ja pääosa 2.3.2001 erääntyneestä maaliskuun vuokrasta. Esitetystä selvityksestä ilmenee myös, että A oli vuoden 2000 alusta lähtien säännönmukaisesti maksanut vuokransa tai ainakin asumistuen määrän ylittävän osuuden siitä useita viikkoja myöhässä. Maksamatta olleiden vuokrien yhteismäärä on alkuvuonna 2001 kasvanut siten, että esimerkiksi haastehakemuksen laatimispäivänä 9.4.2001 on ollut maksamatta pääosa 2.2.2001 erääntyneestä helmikuun vuokrasta sekä maalis- ja huhtikuun vuokrat kokonaan.

Laiminlyönnin syy ja sen merkitys

A on esittänyt, että vuokranmaksun laiminlyönti oli johtunut tilapäisestä maksukyvyttömyydestä, joka oli aiheutunut hänen työttömyydestään ja hänen puolisonsa äkillisestä sairastumisesta helmikuun 2001 alussa.

Kuten edellä on todettu, lain sanamuodon mukaan vuokranantajan purkuoikeuden kannalta ratkaisevaa on, voidaanko vuokralaisen laiminlyöntiä pitää merkitykseltään vähäisenä. Laiminlyöntiin johtaneilla syillä ei siten lain mukaan ole ratkaisevaa vaikutusta. Oikeuskäytännössä on nyt jo kumotun huoneenvuokralain (82/1961) 31 §:n 2 momenttia sovellettaessa katsottu, että arvioitaessa vuokranmaksun laiminlyönnin merkitystä voidaan kiinnittää huomiota myös siihen, onko vuokralaisella ollut laiminlyöntiinsä pätevä syy (KKO 1978 II 16). Esimerkiksi maksuvaikeuksia, joihin vuokralainen on joutunut oman tai läheisensä sairastumisen taikka muun erityisen seikan vuoksi pääasiallisesti omatta syyttään, voidaan myös voimassa olevaa lakia sovellettaessa sinänsä pitää sellaisena seikkana, joka on aiheellista ottaa huomioon laiminlyönnin vähäisyyttä koskevassa harkinnassa. Tämän puolesta puhuu erityisesti asumisen merkitys perustarpeena ja vuokrasuhteen pysyvyyden tärkeys vuokralaiselle.

Toisaalta arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota vuokrasuhteen luonteeseen ja siihen, että vuokralaisen laiminlyönti koskee huoneistosta suoritettavan vastikkeen maksamista. Kysymys on sopimussuhteesta, jossa kumpikin osapuoli sitoutuu jatkuviin suorituksiin toisilleen pitkäksi ajaksi. Vuokralaisen päävelvoitteena on maksaa vuokra määräajoin. Vuokranantaja taas on velvollinen pitämään huoneiston vuokralaisen käytettävissä ja huolehtimaan sen kunnossapidosta. Lain mukaan asuinhuoneiston vuokra on maksettava vuokranmaksukauden alussa, siis etukäteen kultakin ajanjaksolta (asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34 §:n 1 momentti). Vuokrasuhteen luonteeseen ei siten kuulu, että vuokranantajalle syntyy riski vuokralaisen maksukyvystä tai -halusta, vaan lähtökohtana on, että jos vuokralainen sopimussuhteen kestäessä laiminlyö vuokran maksamisen, myöskään vuokranantaja ei ole velvollinen jatkamaan omien sopimusvelvoitteidensa täyttämistä vaan voi irtautua sopimuksesta. Mainittuja vuokrasuhteen perusperiaatteita ei voida horjuttaa antamalla vuokranmaksun laiminlyönnin syille keskeinen merkitys arvioitaessa, onko laiminlyöntiä pidettävä laissa tarkoitetulla tavalla vähäisenä. Purkamisperusteen kannalta vuokranmaksun laiminlyömiseen johtaneet syyt voidaan siten ottaa huomioon vain rajoitetusti. Lähtökohtana tulee olla, että vuokranmaksua koskevien laiminlyöntien on joka tapauksessa täytynyt olla luonteeltaan tilapäisiä, jotta niitä voitaisiin pitää vähäisinä.

A:n asiassa esittämän perusteella on uskottavaa, että maksamatta jääneiden vuokrien yhteismäärän kasvaminen helmikuun 2001 alkupuolelta lähtien on ainakin osaksi johtunut maksuvaikeuksista, joihin hän on joutunut puolisonsa äkillisen sairastumisen vuoksi ja joihin on osaltaan vaikuttanut myös hänen oma työttömyytensä. Kuten edellä on todettu, A on kuitenkin jo tätä ennen vuoden 2000 alusta lähtien maksanut vuokran epäsäännöllisesti. Kysymys ei siten ole ollut tilapäisestä maksujen viivästymisestä, vaan pitkään jatkuneista vuokranmaksuvelvollisuuden laiminlyönneistä, joiden osalta tilanne edelleen paheni A:n puolison sairastuttua.

Vuokranantajan aseman merkitys

Hovioikeus on tuomiossaan todennut, että Kiinteistö Oy Sirkkavuori on kunnallinen vuokrataloyhtiö. Hovioikeus on ilmeisesti ottanut tämän seikan huomioon arvioidessaan vuokrasopimuksen purkamisen edellytyksiä ja päätyessään siihen, ettei vuokranantajalla ollut oikeutta sopimuksen purkamiseen.

Vaikka kysymyksessä on jatkuva sopimussuhde, jossa osapuolten suoritusvelvollisuudet täytetään vastavuoroisesti, kyky sietää vastapuolen laiminlyöntejä ja varautua niihin voi vaihdella. Tällaisten seikkojen huomioon ottaminen voi sinänsä olla perusteltua laiminlyönnin merkitystä arvioitaessa. Kunnallisella vuokrataloyhtiöllä saattaa yleensä olla enemmän taloudellista kantokykyä ja siten paremmat edellytykset sietää vuokranmaksun laiminlyöntejä kuin esimerkiksi yksittäisen asuinhuoneiston vuokralle antaneella yksityishenkilöllä. Toisaalta on kuitenkin otettava huomioon, että kunnallisen vuokrataloyhtiön toiminnan tarkoituksena ei tavallisesti ole taloudellisen voiton tavoitteleminen. Yksittäisen vuokralaisen asemaa ei myöskään voida tarkastella erillisenä, vaan samalla on pidettävä silmällä vuokrataloyhtiön yleisiä toimintaedellytyksiä. Jos kunnallinen vuokrataloyhtiö olisi velvollinen sietämään vuokranmaksun laiminlyöntejä selvästi laajemmin kuin vuokranantajalta yleensä edellytetään, tästä aiheutuvat seuraukset olisivat omiaan kertautumaan ja vaikuttamaan tällaisen yhtiön talouteen tavalla, joka koituisi viime kädessä kaikkien yhtiön vuokralaisten vahingoksi.

Ottaen huomioon A:n edellä kuvatut laiminlyönnit ja yllä mainitut näkökohdat Korkein oikeus katsoo, ettei Kiinteistö Oy Sirkkavuoren asemaa kunnallisena vuokrataloyhtiönä voida pitää seikkana, jonka perusteella A:n laiminlyöntejä olisi pidettävä merkitykseltään vähäisinä.

Vuokravakuuden merkitys

Hovioikeuden tuomion mukaan vuokraa olisi 8.6.2001 ollut maksamatta enää 194 markkaa. Hovioikeus on ilmeisesti päätynyt tähän määrään vähentämällä mainittuna ajankohtana edelleen maksamatta olleesta kesäkuun vuokrasta 1 794 markasta A:n asettaman vuokravakuuden määrän 1 600 markkaa. Yhtiö on täällä esittänyt, ettei vuokravakuutta tule ottaa asiassa huomioon siten kuin hovioikeus on tehnyt.

Vuokralaisen asettama vuokravakuus on yhtäältä tarkoitettu turvaamaan vuokranantajaa vuokran saamatta jäämiseltä sinä aikana, joka tyypillisesti voi kulua vuokranantajan joutuessa purkamaan vuokrasopimuksen ennen vuokralaisen poismuuttamista tai häätämistä. Vuokravakuuden tarkoituksena on toisaalta turvata vuokranantajan muitakin saamisia kuin maksamatta jätettyjä vuokria, esimerkiksi vahingonkorvaussaamisia, jotka perustuvat vuokralaisen huolimattomuudellaan huoneistolle aiheuttamaan vahinkoon. Vakuuden tarkoitus huomioon ottaen ei ole perusteltua ottaa vakuuden määrää huomioon vähennyksenä arvioitaessa sitä, onko lain mukainen purkuperuste käsillä vai ei. Vastoin A:n täällä esittämää ei tässä suhteessa voida antaa merkitystä sille, onko yhtiö väittänyt hänen aiheuttaneen huoneistolle vahinkoa.

Johtopäätökset

Edellä esitetyn mukaisesti A on toistuvasti maksanut vuokriaan olennaisesti viivästyneinä yli vuoden ajan ennen vuokrasopimuksen purkamisilmoituksen tiedoksiantoa. Yhtiö on purkanut vuokrasopimuksen huhtikuun 2001 alussa, kun laiminlyötyjen vuokrien yhteismäärä oli kasvanut huomattavan suureksi A:n jätettyä aikaisemmin maksamatta jätettyjen vuokraerien lisäksi huhtikuun vuokran maksamatta eräpäivänä. Vaikka vuokrasopimuksen purkamiseen välittömästi johtaneet laiminlyönnit ovatkin edellä todetuin tavoin ainakin osaksi johtuneet A:n puolison sairastumisen aiheuttamista maksuvaikeuksista, Korkein oikeus erityisesti aikaisempien laiminlyöntien toistuvuuden ja olennaisuuden vuoksi päätyy siihen, että A:n vuokranmaksun laiminlyönnin merkitys ei ole ollut vähäinen. Yhtiöllä on siten ollut oikeus purkaa vuokrasopimus.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään asunto-oikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Anja Tulenheimo-Takki, Kati Hidén, Eeva Vuori, Pauliine Koskelo ja Juha Häyhä. Esittelijä Tuomo Antila.