10.6.1992

Hakemus Espoon kihlakunnanoikeudessa

A:t ovat B:lle 15.5.1990 tiedoksi annetussa hakemuksessaan kertoneet omistavansa yhdessä B:n kanssa Espoon kaupungin Vanhankartanon kylässä sijaitsevat tilat T 24 RN:o 5:39 ja T 25 RN:o 5:40 ja niillä olevan kaksiasuntoisen rakennuksen. A:t ovat asuneet rakennuksen ensimmäisen kerroksen huoneistossa ja B:n asuntona on ollut toisen kerroksen huoneisto. Rakennuksen kellarija ullakkokerroksissa olivat asianosaisten yhteisessä käytössä olevat tilat. Myös kiinteistöjen maa-alueet olivat asianosaisten yhteisessä hallinnassa. A:itten välit B:n kanssa olivat käyneet huonoiksi. A:t olivat ostaneet kiinteistönosuudet asuakseen kiinteistöillä, mutta yhteisomistussuhteessa B:n kanssa ilmenneiden vaikeuksien johdosta oli yhteisomistussuhde purettava.

A:t ovat vaatineet, että mainittujen kiinteistöjen määräosainen yhteisomistussuhde puretaan myymällä kiinteistöt, koska kiinteistöjen jakaminen huomattavasti alentaisi niiden arvoa, ja että asianajaja X määrätään uskottuna miehenä huolehtimaan kiinteistöjen myymisestä huutokaupalla ja kauppahinnan jakamisesta. Lisäksi A:t ovat pyytäneet B:n velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

B:n vastaus

B on vaatinut hakemuksen hylkäämistä ja korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen. Kiinteistöjä oli omistettu ja hallittu yhteisomistuksen pohjalta vuodesta 1951 alkaen, jolloin kiinteistöillä oleva kaksikerroksinen asuinrakennus oli rakennettu. Alusta alkaen oli yhteisomistajien välisessä suhteessa noudatettu sopimusta siitä, että yhteisomistajalla oli oikeus yksin hallita toista rakennuksessa olevista asuinhuoneistoista sekä että kiinteistöihin liittyvät ja yhteisten tilojen käytöstä aiheutuvat kustannukset jaettiin yhteisomistajien kesken. A:t olivat vuonna 1989 ostaneet osuudet kiinteistöistä tarkoituksenaan hallita yksin rakennuksen ensimmäisen kerroksen huoneistoa sekä yhdessä toisen yhteisomistajan kanssa yhteisiä tiloja rakennuksessa ja kiinteistöjen maapohjaa. Yhteisomistus A:itten osalta perustui edelleenkin tähän tarkoitukseen. Olosuhteet yhteisomistuksen ja kiinteistöjen hallinnan ja käytön osalta olivat A:itten yhteisomistuksen ajan pysyneet muuttumattomina. A:t olivat ostaneet kiinteistönosuudet tietoisina kiinteistöjen hallintaa sekä yhteisomistajien oikeuksia ja velvollisuuksia koskevasta useiden vuosikymmenien ajan noudatetusta sopimuksesta. A:t olivat tulleet sidotuiksi sopimukseen ja heillä oli mahdollisuus vapautua yhteisomistussuhteesta myymällä osuutensa kiinteistöistä.

Kihlakunnanoikeuden päätös 5.7.1990

Kihlakunnanoikeus on lausunut, että eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9 §:n 1 momentin mukaan yhteisomistajalla oli oikeus saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi. A:itten ja B:n määräosin omistamista kiinteistöistä muodostettua tonttia ei ollut mahdollista jakaa kahdeksi tontiksi. Yhteisomistuksen kohteena olevista kiinteistöistä kokonaisuutena ei ollut tehty hallintasopimusta. Kun A:ita ei mainitun lainkohdan perusteella voitu pitää velvollisina myymään erikseen osuuttaan kiinteistöistä yhteisomistussuhteen purkamiseksi, kiinteistöt oli kokonaisuudessaan myytävä. Myynti oli toimitettava huutokaupalla. Asianajaja X oli suostunut uskotun miehen toimeen ja oli katsottava siihen sopivaksi.

Edellä mainituilla perusteilla kihlakunnanoikeus on eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9, 10, 11 ja 13 §:n nojalla määrännyt A:itten yhdessä ja B:n yksin puoleksi omistamat Espoon kaupungin Vanhankartanon kylässä olevat tilat T 24 RN:o 5:39 ja T 25 RN:o 5:40 yhteisomistussuhteen purkamista varten myytäviksi huutokaupalla ja X:n uskottuna miehenä huolehtimaan kiinteistöjen myynnistä ja kauppahinnan jakamisesta. Lisäksi B on velvoitettu suorittamaan A:ille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 2 500 markkaa 16 prosentin korkoineen 5.7.1990 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 23.1.1991

Hovioikeus, jossa B on hakenut muutosta, on katsonut asiassa jääneen näyttämättä, että asianosaisten välillä oli sovittu yhteisomistussuhteen pysyttämisestä voimassa tai sen purkautumisen edellytyksistä. Tällä perusteella hovioikeus on jättänyt asian kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan ja velvoittanut B:n korvaamaan A:itten vastauskulut hovioikeudessa 900 markalla 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Perustelut

Espoon kaupungin 61. kaupunginosan korttelin nro 61064 tontti nro 3 muodostuu Vanhankartanon kylän tiloista T 24 RN:o 5:39 ja T 25 RN:o 5:40. Tontin rakennusoikeus on 202 kerrosneliömetriä. Kun tontilla sijaitsevan asuinrakennuksen kerrosala on noin 200 neliömetriä, tonttia ei ole mahdollista jakaa kahdeksi tontiksi. Kysymyksessä oleville tiloille on vuonna 1952 valmistunut kaksikerroksinen ja -huoneistoinen asuinrakennus. Sen kumpikin huoneisto on noin 96 neliömetrin suuruinen. A:t hallitsevat asuntonaan ensimmäisen kerroksen huoneistoa ja B toisen kerroksen huoneistoa. Rakennuksen kellarikerroksessa sijaitsevat yhteisessä käytössä olevat suihkutilat, sauna, kellarikomerot sekä muut säilytystilat. Ullakkokerroksessa on myös yhteisessä käytössä olevia säilytystiloja.

B:n ilmoituksen mukaan kiinteistöt ovat olleet pitemmän ajan yhteisomistuksessa ja yhteisomistajat ovat käyttäneet niille rakennettua rakennusta vakituiseen asumiseen. Kiinteistöjen hallinnasta on aikaisempien yhteisomistajien välillä ollut sovittuna, että rakennuksen asuinhuoneistojen hallinta on jaettu yhteisomistajien kesken ja muut tilat sekä maapohja ovat yhteisessä hallinnassa. Yhteisomistajat ovat sopimallaan tavalla vastanneet kiinteistöjen hoidosta ja huoltoon liittyvistä maksuista. Kiinteistöjä on myös A:itten yhteisomistuksen ajan hallittu ja käytetty samalla tavalla.

Kysymyksessä olevat kiinteistöt muodostavat asuinrakennuksen rakennuspaikan ja rakennus on sen arvokkain osa. Yhteisomistajat ovat hankkineet osuudet kiinteistöistä saadakseen hallintaansa rakennuksesta asuinhuoneiston. Siten kiinteistönosuuden omistajille huoneistojen hallinnalla ja sen jatkuvuudella on huomattava merkitys.

A:t ovat hovioikeudelle antamassaan vastauksessa kertoneet, että kiinteistönosuutta koskevan kauppakirjan mukaan heille oli "myyty ja luovutettu puolen (1/2) suuruiset murto-osat Espoon kaupungin Vanhankartanon kylässä sijaitsevista T 25 -nimisestä tilasta RN:o 5:40 ja samassa kylässä olevasta T 24 -nimisestä tilasta RN:o 5:39 sekä myydään ja luovutetaan puolen (1/2) suuruinen murto-osa tilalla olevasta kaksikerroksisesta asuinrakennuksesta, hallinto-oikeuksin sanotun rakennuksen alakerrassa olevaan asuinhuoneistoon (huoneisto n:o 1) ja puoleen (1/2) kellarikerrokseen ja puoleen (1/2) ullakon tiloista". A:t ovat ostaessaan osuudet kiinteistöistä tarkoittaneet hankkia niillä olevan rakennuksen ensimmäisen kerroksen asuinhuoneiston asunnokseen. Tästä voidaan päätellä, että he ovat myöntyneet kiinteistön yhteisomistajien vanhastaan noudattamaan sopimukseen kiinteistöjen ja siitä arvokkaimman osan muodostavan asuinrakennuksen hallinnasta. Tällaiseen sopimukseen on sisältynyt, että yhteisomistajalla on ollut mahdollisuus vapautua yhteisomistussuhteesta kiinteistönosuutensa myymällä, mutta ei vaatimalla kiinteistöjä kokonaan myytäviksi. A:itten ja B:n keskinäisillä riitaisuuksilla ei ole vaikutusta hallintasopimuksen voimassaoloon.

Kun olosuhteet kiinteistöjen hallinnan ja käytön osalta ovat A:itten yhteisomistuksen ajan pysyneet olennaisesti muuttumattomina, A:illa ei ole oikeutta vaatia kiinteistöjä myytäviksi yhteisomistussuhteen purkamista varten.

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan. A:itten hakemus hylätään. B vapautetaan velvollisuudesta korvata A:itten oikeudenkäyntikulut kihlakunnanoikeudessa ja hovioikeudessa. Asian laadun vuoksi B saa itse kärsiä oikeudenkäyntikulunsa asiassa.