18.3.2009

Asian aikaisempi käsittely

Asiakirjojen mukaan X ja Y ovat kauppakirjalla 24.4.2006 ostaneet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 149 000 eurolla. Kauppahinnasta on kauppakirjan allekirjoituksin kuitattu maksetuksi 15 000 euroa, johon on sisältynyt aikaisemmin käsirahana maksettu 5 000 euroa. Kauppakirjan mukaan loppukauppahinta 13 4000 euroa suoritetaan viimeistään 31.10.2006 tai heti, kun omistus- ja hallintaoikeus on siirrettävissä. Omistusoikeus osakkeisiin siirtyy, kun koko kauppahinta on maksettu. Osakkeet luovutetaan ostajille omistusoikeuden siirtyessä siirtomerkinnällä varustettuna.

Kauppakirjan ostajien ennakkotarkastusta koskevan kohdan mukaan myyjä on selvittänyt ostajille huoneiston ja kauppaan kuuluvan tarpeiston kunnon ja vakuuttaa, että tarpeisto on toimintakunnossa. Ostajat ovat tarkastaneet kaupan kohteena olevan huoneiston ja siihen kuuluvan tarpeiston ja hyväksyvät ne siinä kunnossa, kuin ne ovat tarkastushetkellä olleet. Kauppaehdon mukaan myyjä vakuuttaa antaneensa ostajille kaikki ne tiedot, joiden myyjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan ostajien ostopäätökseen.

X ja Y ovat kaupan johdosta suorittaneet 24.4.2006 kumpikin erikseen varainsiirtoveroa 1 192 euroa eli yhteensä 2 384 euroa.

Kaupan purkamisesta 12.5.2006 tehdyllä sopimuksella kaupan osapuolet ovat purkaneet 24.4.2006 tehdyn osakekaupan ja myyjä on palauttanut X:lle ja Y:lle jo maksetut 15 000 euroa. Kaupan purkamisesta tehtyä sopimusta on oikaistu 16.8.2006. Oikaisun mukaan kaupan purkamisen syynä oli ostajien välittömästi kaupanteon jälkeen havaitsemat halkeamat makuuhuoneen kantavissa seinissä. Ostajat eivät olleet havainneet halkeamia kohdetta heille esiteltäessä ja näin ollen ilmoittivat, että kaupan kohde ei vastaa sitä, mitä he ovat olettaneet sen olevan.

Verovirasto on 28.8.2006 antamallaan päätöksellä hylännyt X:n ja Y:n sille tekemän hakemuksen varainsiirtoveron palauttamisesta. Hakemuksen mukaan kauppa oli purettu seinässä olevien halkeamien vuoksi. X ja Y eivät olleet voineet havaita halkeamia, koska toinen halkeama oli peitetty ryijyllä ja toinen ovella.

Perusteluinaan verovirasto on todennut muun muassa seuraavaa. Varainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentin mukaan verovirasto palauttaa suoritetun varainsiirtoveron asianomaisen hakemuksesta, jos luovutus on tuomioistuimen päätöksellä kumottu tai määrätty purkautumaan taikka se on purettu sopimuksella tilanteessa, jossa se olisi voinut luovutuskirjassa olevan ehdon tai sopimusrikkomuksen vuoksi tulla puretuksi tuomiolla.

Kyseessä on käytetyn asunnon kauppa, joten sovellettava laki on asuntokauppalain 6 luku.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:
1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Hakijat ovat purkaneet edellä mainitun kaupan, koska kaupan kohteena olleessa asunnossa on seinissä ollut halkeamia, joita he eivät olleet kauppaa tehdessään havainneet. Halkeamat sijaitsivat hakijoiden selvityksen mukaan sekä avatun oven että seinällä olevan ryijyn takana. Hakijoiden mukaan kysymyksessä olevassa asunnossa on virhe, jonka esille tuominen kaupantekotilaisuudessa olisi vaikuttanut heidän ostopäätökseensä siten, että hakijat eivät olisi ostaneet kysymyksessä olevaa asuntoa.

Sekä hakijoiden selvityksen mukaan että 24.4.2006 päivätyn kauppakirjan mukaan, hakijat ovat ennen kaupantekoa tarkastaneet kaupan kohteena olevan huoneiston ja hyväksyneet sen siinä kunnossa, kuin se on tarkastushetkellä ollut. Hakijoiden olisi pitänyt normaalia huolellisuutta noudattaen tarkastuksessaan havaita sekä ryijyn että oven takana olevat halkeamat, joten asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan he ovat menettäneet oikeutensa vedota kysymyksessä olevassa asunnossa olevaan virheeseen halkeamien osalta.

Vaikka kysymyksessä olevassa asunnossa olisikin virhe johtuen halkeamista seinillä, ei niistä olisi aiheutunut hakijoille niin olennaista haittaa, että ainoa kohtuullinen vaihtoehto olisi ollut kaupan purku. Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan hakijoilla olisi ollut oikeus saada seinillä olevista halkeamista aiheutuneeseen virheeseen nähden määrältään kohtuullinen hinnanalennus.

Verovirasto on katsonut, että hakijoilla ei ole oikeutta varainsiirtoveron palautukseen, koska varainsiirtoverolain säätämät edellytykset eivät ole täyttyneet. Näin ollen hakijoille ei voida palauttaa luovutuksesta suoritettua varainsiirtoveroa.

Sovellettuina oikeusohjeina verovirasto on maininnut varainsiirtoverolain 40 §:n sekä asuntokauppalain 6 luvun 11, 12 ja 16 §:n.

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellä hyväksynyt X:n ja Y:n valituksen sekä katsonut, että X:llä ja Y:llä on oikeus saada takaisin 24.4.2006 maksettu varainsiirtovero 2 384 euroa.

Hallinto-oikeus on todennut, että verovirasto palauttaa varainsiirtoveron säädettyine korkoineen tämän päätöksen tultua lainvoimaiseksi.

Perusteluinaan hallinto-oikeus on lausunut seuraavaa. Varainsiirtoverolain 15 §:n 1 momentin mukaan arvopaperin omistusoikeuden luovutuksesta on luovutuksensaajan suoritettava veroa. Lain 40 §:n 1 momentin mukaan, jos veroa on suoritettu aiheettomasti tai liikaa, verovirasto palauttaa asianomaisen hakemuksesta liikaa suoritetun veron.

X ja Y ovat ostaneet 24.4.2006 päivätyllä kauppakirjalla Z:lta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Kauppakirjan mukaan kauppahinta on ollut yhteensä 149 000 euroa, josta on kuitattu kauppakirjan allekirjoituksin maksetuksi yhteensä 15 000 euroa. Kauppakirjaan otetun ehdon mukaan omistusoikeus osakkeisiin siirtyy, kun koko kauppahinta on maksettu. Kaupan osapuolet ovat 12.5.2006 allekirjoittaneet sopimuksen, jonka mukaan myyjä palauttaa maksetun kauppahinnan 15 000 euroa. Tämän jälkeen osapuolet ovat 16.8.2006 allekirjoittaneet sopimuksen, jossa on sovittu puheena olevan kaupan purkamisesta.

Asunto-osakkeiden kauppa purettiin edellä todetun mukaisesti ennen kuin ostaja oli suorittanut kauppakirjassa sovittua kauppahinnan loppuosuutta myyjille. Niin ollen kauppakirjaan otetun ehdon mukaan osakkeiden omistusoikeus ei siirtynyt ostajalle, eikä varainsiirtoverolain 15 §:n 1 momentin mukaista varainsiirtoveron alaista omistusoikeuden luovutusta tapahtunut. Tämän vuoksi luovutuksesta ei tule suorittaa varainsiirtoveroa ja maksettu varainsiirtovero on palautettava.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Veroasiamies on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan korkeimmalle hallinto-oikeudelle lausunut muun ohella, että hallinto-oikeuden nyt ottama kanta kauppakirjaan otetun omistusoikeuden siirtymistä koskevan ehdon vaikutuksesta varainsiirtoveron suorittamisvelvollisuuteen on vastakkainen verotoimiston tähän asti johdonmukaisesti noudattamalle verotuskäytännölle. Kanta poikkeaa myös leimaveroa koskevista Mikkelin lääninoikeuden 10.7.1991 tekemästä päätöksestä nro 602 ja Hämeen lääninoikeuden 24.9.1990 tekemästä päätöksestä 724/1. Myöskin korkeimman hallinto-oikeuden 17.7.2000 antaman päätöksen taltio 2048 voitaneen katsoa tukevan pikemmin verotoimiston käytäntöä kuin hallinto-oikeuden nyt ottamaa kantaa.

Varainsiirtoverolain 40 §:n mukaan verovirasto palauttaa aiheettomasti tai liikaa suoritetun varainsiirtoveron. Saman pykälän 2 momentin mukaan suoritettu vero palautetaan hakemuksesta, jos luovutus on tuomioistuimen päätöksellä kumottu tai määrätty purkautumaan taikka se on purettu sopimuksella tilanteessa, jossa se olisi voinut luovutuskirjassa olevan ehdon tai sopimusrikkomuksen vuoksi tulla puretuksi tuomiolla. Hakemusta on alunperin perusteltu sillä, että kauppa oli purettu sopimusrikkomuksen tähden. Verovirasto ja hallinto-oikeus ovat olleet yksimielisiä siitä, että kaupan purkuun oikeuttavaa sopimusrikkomusta ei ole ollut. Hallinto-oikeus on katsonut kuitenkin, että varainsiirtoveroa on suoritettu aiheetta, koska varainsiirtoveronalaista omistusoikeuden luovutusta ei ole tapahtunut.

Varainsiirtoverolain 15 §:n 1 momentin mukaan arvopaperin omistusoikeuden luovutuksesta on luovutuksensaajan suoritettava veroa. Nyt kysymyksessä olevassa asiassa X ja Y ovat tehneet pätevän sopimuksen arvopapereiden luovutuksesta ja suorittaneet siitä varainsiirtoveron. Luovutusta ei ole rasittanut mikään pätemättömyysperuste. Näin ollen ei se, että X ja Y ovat myöhemmin vapaaehtoisesti purkaneet kaupan, oikeuta heitä saamaan takaisin aikoinaan oikeilla perusteilla suorittamaansa varainsiirtoveroa. Tämän vuoksi veroasiamies on vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja korkein hallinto-oikeus toteaa, ettei varainsiirtoverolain 40 §:n mukaisia edellytyksiä varainsiirtoveron palauttamiseen ole ollut.

X ja Y ovat antaneet vastineen, jossa he ovat muun ohella todenneet, että kauppakirjan ehtojen mukaan X:llä ja Y:llä ei ole kauppaa purettaessa ollut omistusoikeutta eikä näin ollen varainsiirtoverolain 15 §:n 1 momentissa tarkoitettua varainsiirtoveron alaista omistusoikeuden luovutusta ole tapahtunut.

Veroasiamies on antanut vastaselityksen.

X ja Y ovat vielä tänne pyydetyssä lisäselvityksessä selvittäneet asuntokaupan purkamiseen johtaneita virheitä.

Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö on antanut vastaselityksen, jossa se on lausunut muun ohella, että varainsiirtoverolain mukainen verovelkasuhde on syntynyt jo 24.4.2006 päivätyn osakkeiden luovutusta koskevan kauppakirjan laatimisen perusteella. Kauppakirjan ehtojen mukaisella omistusoikeuden siirtymisajankohdalla ei ole merkitystä verovelkasuhteen syntymisen kannalta. Osakkeiden kauppakirjan ei ole myöskään katsottu olevan miltään osin pätemätön. Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö on jättänyt korkeimman hallinto-oikeuden arvioitavaksi, onko kaupan kohteessa havaittu virhe, sen laatu ja sen ilmoittamista koskeva laiminlyönti huomioon ottaen, sellainen hyväksyttävä seikka, että kauppa olisi sopimusrikkomuksen (laatuvirheen) vuoksi voinut tulla puretuksi tuomiolla varainsiirtoverolain 40 §:n nojalla.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on myöntänyt valitusluvan ja tutkinut asian.

Suomen perustuslain 81 §:n 1 momentin mukaan valtion verosta säädetään lailla, joka sisältää säännökset verovelvollisuuden ja veron suuruuden perusteista sekä verovelvollisen oikeusturvasta. Varainsiirtoverolain 15 §:n 1 momentissa on säädetty, että arvopaperin omistusoikeuden luovutuksesta on luovutuksensaajan suoritettava veroa. Lain 21 §:n 3 momentin mukaan vero on suoritettava luovutussopimuksen tekemisen yhteydessä, kun luovutus tapahtuu kiinteistönvälittäjän välityksin ja kysymyksessä on käytetyn asunnon kauppa. Varainsiirtoverolain 40 §:n 1 momentin mukaan, jos veroa on suoritettu aiheettomasti tai liikaa, verovirasto palauttaa asianomaisen hakemuksesta liikaa suoritetun veron.

X ja Y ovat ostaneet 24.4.2006 päivätyllä kauppakirjalla asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Kauppakirjan mukaan kauppahinta on ollut yhteensä 149 000 euroa, josta on kuitattu kauppakirjan allekirjoituksin maksetuksi yhteensä 15 000 euroa. Loppukauppahinta 134 000 euroa suoritetaan viimeistään 31.10.2006 tai heti, kun omistus- ja hallintaoikeus on siirrettävissä. Kauppakirjan mukaan omistusoikeus osakkeisiin siirtyy, kun koko kauppahinta on maksettu. Osakkeet luovutetaan ostajille omistusoikeuden siirtyessä siirtomerkinnällä varustettuna.

Ennen kuin koko kauppahinta on maksettu, osakekaupan osapuolet ovat vapaaehtoisesti 12.5.2006 allekirjoittaneet sopimuksen kaupan purkamisesta, jonka mukaan myyjä palauttaa maksetun kauppahinnan 15 000 euroa. Tämän jälkeen osapuolet ovat vielä 16.8.2006 oikaisseet mainittua sopimusta kaupan purkamisesta. Tässä oikaisussa sopimukseen kaupan purkamisesta on todettu muun ohella, että kaupan purkamisen syynä on X:n ja Y:n välittömästi kaupanteon jälkeen makuuhuoneen kantavissa seinissä havaitsemat halkeamat, joita he eivät olleet havainneet kohdetta heille esiteltäessä.

Varainsiirtoverolain 15 §:n 1 momentin perusteella varainsiirtoverollisessa arvopaperien siirrossa on tarkoitettu verottaa arvopapereiden omistusoikeuden siirtoa. Esillä olevassa asiassa asunto-osakkeiden kauppakirjaan otetun lykkäävän ehdon mukaan osakkeiden omistusoikeus ei ole lainkaan siirtynyt X:lle ja Y:lle ennen kaupan purkamista, eikä varainsiirtoverolain 15 §:n 1 momentin mukaista varainsiirtoveron alaista arvopaperin omistusoikeuden luovutusta siten ole tapahtunut. Näin ollen sillä, olisiko kauppa voinut sopimuskirjassa olevan ehdon tai sopimusrikkomuksen vuoksi tulla puretuksi tuomiolla, ei ole tässä asiassa merkitystä. Tämän vuoksi X ja Y ovat maksettuaan veron varainsiirtoverolain 21 §:n mukaisesti suorittaneet lain 40 §:n 1 momentissa tarkoitetuin tavoin aiheettomasti varainsiirtoveroa yhteensä 2384euroa. Näillä perusteilla korkein hallinto-oikeus katsoo, ettei ole syytä muuttaa hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta, joka siis jää pysyväksi.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Ahti Rihto, Ahti Vapaavuori, Irma Telivuo, Matti Pellonpää ja Matti Halén. Asian esittelijä Arja Niemelä.