Helsingin HO 28.1.2021 60

Kiinteistön kauppa - Reklamaatio - Kunnianvastainen ja arvoton menettely

Omakotitalon ala- ja välipohjarakenteissa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa oli havaittu yli viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta vakavia ja laaja-alaisia kosteus- ja mikrobivaurioita. Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille aikaisemmin samoissa rakenteissa havaittujen vaurioiden laajuudesta, niitä koskevista korjaussuosituksista eivätkä siitä, etteivät myyjät olleet toteuttaneet aikaisemmin havaittujen vaurioiden korjauksia heille suositellussa laajuudessa. Myyjät eivät olleet myöskään kertoneet siitä, että he olivat aikaisempaa omistajaa vastaan nostamassaan kanteessa katsoneet omakotitalon olleen purkukuntoinen ja asumiskelvoton.

Hovioikeus katsoi, että myyjät olivat poikenneet tiedonantovelvollisuuden osalta selvästi siitä, mitä voitiin pitää hyväksyttävänä, ja että he olivat näin toimiessaan menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myyjät eivät olleet tämän vuoksi vapautuneet vastuusta, vaikka ostajat olivat reklamoineet kaupan kohteen virheistä vasta yli viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta.

ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 26.2.2019

Asia

Kiinteistökaupan hinnanalennus ym.

Selostus käräjäoikeuden tuomiosta

JM ja OM (ostajat) olivat ostaneet 31.1.2012 NT:ltä ja JT:ltä (myyjät) kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen. Ostajille oli keväällä 2017 herännyt epäily kiinteistöllä sijaitsevan omakotitalon rakenteiden ongelmista. Kesän 2017 aikana tehdyissä tutkimuksissa talossa oli todettu kosteus- ja mikrobivaurioita muun ohessa välipohja- ja alapohjarakenteissa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa. Ostajat olivat ilmoittaneet myyjille virheistä kesällä 2017 eli yli viiden vuoden kuluttua helmikuussa 2012 tapahtuneesta kaupan kohteen luovutuksesta.

Ostajat ovat kanteessaan vaatineet myyjiltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi. Ostajat ovat katsoneet, että heillä oli oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin vielä viiden vuoden määräajan jälkeenkin, koska myyjät olivat antaneet heille tietoisesti puutteellista ja harhaanjohtavaa tietoa siitä, että kaikki talossa myyjien omistusaikana vuonna 2005 havaitut laaja-alaiset kosteus- ja homevauriot olisi korjattu. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet aikaisempaa omistajaa vastaan nostamastaan oikeudenkäynnistä. Lisäksi myyjät olivat korjanneet taloa noudattamatta hyvää rakennustapaa. Myyjät olivat näin ollen menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti. Myyjät ovat kiistäneet kanteen. He olivat toimineet kaupanteossa avoimesti ja antaneet ostajille kaiken käytettävissä olleen aineiston kaupan kohteesta ja talossa tehdyistä korjauksista. Käräjäoikeuden mukaan myyjät eivät olleet menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Käräjäoikeus on hylännyt kanteen, koska ostajat olivat ilmoittaneet virheistä vasta yli viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta.

Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Arto Järvinen.

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 28.1.2021

Asian käsittely hovioikeudessa

Ostajille ja myyjille on myönnetty jatkokäsittelylupa 10.10.2019.

Myyjien vastavalitus on koskenut oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta, josta hovioikeus ei ole antanut asian lopputulokseen nähden lausumaa.

Pääkäsittely on toimitettu 17. - 19.11.2020.

Valitus

Ostajat ovat käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen toistaen vaatineet, että myyjät velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 127.816,11 euroa, vahingonkorvauksena asumiskuluista 18.312 euroa ja pilaantuneesta irtaimistosta 40.000 euroa, kiinteistölle tehdyistä parannustöistä 44.515,81 euroa sekä selvittelykuluista 6.843,94 euroa, kaikki määrät käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine korkoineen. Ostajat ovat lisäksi vaatineet, että myyjät velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 19.795,31 eurolla korkoineen 26.3.2019 lukien ja hovioikeudessa 14.826,64 eurolla korkoineen. Toissijaisesti ostajat ovat vaatineet, että heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.

Kaupan kohteen virheet

Ostajat olivat 31.1.2012 ostaneet myyjiltä kiinteistön ja sillä sijainneet rakennukset. Kiinteistöllä sijaitsi muun muassa hyväkuntoiseksi ilmoitettu omakotitalo, jota oli remontoitu laajalti. Talossa oli toimitettu ennen kaupantekoa 20.1.2012 kuntotarkastus. Hallintaoikeus oli siirtynyt helmikuussa 2012. Tämän jälkeen ostajat olivat teettäneet talossa kuntotarkastuksessa suositeltuja toimenpiteitä. Loppukeväästä 2017 ostajat olivat huomanneet talossa hajua. Tämän vuoksi tehdyissä tutkimuksissa oli todettu laajoja kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioita välipohja- ja alapohjarakenteessa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa. Tutkimusten mukaan vauriot olivat syntyneet pitkällä aikavälillä ja olleet rakenteissa jo kaupantekohetkellä. Talossa oli terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta. Virheiden korjauskustannukset olivat merkittäviä suhteessa kauppahintaan 235.000 euroa ja suhteessa niihin tietoihin, joita kaupan kohteesta oli annettu.

Kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun laatuvirhettä koskevan 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdan mukainen tiedonantovirhe ja joka tapauksessa vähintään mainitun pykälän 5 kohdan mukainen merkittävä salainen virhe. Ostajilla oli virheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen, jonka määrä oli 90 prosenttia korjauskustannuksista, ja myyjien tuottamuksen perusteella myös vahingonkorvaukseen.

Reklamaatio

Ensimmäinen asiantuntijalausunto ostajien havaitsemista virheistä oli valmistunut 12.7.2017. Ostajat olivat reklamoineet virheistä 13.7.2017. Reklamaatiota oli täsmennetty 15.8.2017 ja 3.10.2017. Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin, että reklamaatio oli tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisesti kohtuullisessa ajassa. Virheet olivat ilmenneet vasta mainitun pykälän 2 momentin mukaisen viiden vuoden määräajan päättymisen jälkeen. Tästä huolimatta, toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, myyjät eivät pykälän 3 momentin vuoksi vapautuneet vastuusta, koska he olivat menetelleet jäljempänä selostetuin tavoin kunnianvastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti.

Kuntotarkastus

Ostajat olivat luottaneet 24.1.2012 päivätyn kuntotarkastusraportin tietoihin ja myyjien kuntotarkastuksen yhteydessä antamiin vakuutuksiin.

Kuntotarkastusraportissa oli todettu, että talon lattiarakenteita oli avattu ja lattiarakenteiden eristyksen ja puurakenteiden kuntoa oli tutkittu myyjien omistusaikana vuonna 2005. Myyjät olivat kertoneet, ettei tutkimuksessa ollut havaittu mitään vaurioita tai poikkeavaa hajua. Ostajille oli kerrottu, että kaikki vuonna 2005 löytyneet vauriot oli korjattu asianmukaisesti.

Kuntotarkastuksessa annettujen tietojen mukaan talossa vuonna 2005 tehdyn kuntotutkimuksen yhteydessä oli avattu julkisivurakennetta useasta eri kohdasta. Myyjät olivat vakuuttaneet, ettei julkisivurakenteessa ollut tuolloin tehty havaintoja vaurioista tai tuuletuksen puutteellisuudesta.

Kuntotarkastusraportissa oli todettu, että olohuoneen ulkoseinärakenteeseen oli vuonna 2005 tehty rakenneavauksia, jolloin rakenteissa oli todettu kosteusvaurio. Myyjät olivat vakuuttaneet, että ulkoseinärakenne oli korjattu rakennetta avaamalla ja rakenteita uusimalla. Samalla oli selvitetty myös lattiarakenteiden kuntoa eikä niissä ollut havaittu vaurioita.

Myyjät olivat vakuuttaneet, ettei heidän tekemissään tutkimuksissa ollut löytynyt muuta korjattavaa. Kuntotarkastusraportissa ei ollut annettu mitään lisätutkimus- tai korjauskehotusta lattiarakenteiden tai seinien osalta.

Talokansio

Myyjät eivät olleet antaneet ostajille ennen kaupantekoa talokansiota tai muita dokumentteja suorittamistaan korjauksista. Talokansion olemassaolo oli tullut esille vasta kaupan kohteen hallinnan luovutuksen jälkeen. Joka tapauksessa pelkkä esilläolo kaupan kohdetta esiteltäessä ei riittänyt täyttämään myyjien tiedonantovelvollisuutta. Myyjät tai kiinteistönvälittäjä eivät olleet käyneet talokansiota läpi ostajien kanssa. Kuntotarkastaja ei ollut nähnyt talokansiota, eikä se ollut ollut kuntotarkastustilaisuudessa esillä. Talokansio oli sisältänyt ristiriitaisia tietoja, eikä se ollut antanut selkeää kuvaa myyjien tekemistä tai teettämistä korjauksista. Myyjien olisi tullut nimenomaisesti kertoa, että talokansio sisälsi tietoa, joka oli ristiriidassa kuntotarkastusraportissa annetun tiedon kanssa. Myyjien olisi tullut oma-aloitteisesti kertoa ostajille kaikista kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista.

Vuonna 2005 havaitut vauriot

Myyjien vuonna 2005 teettämissä kuntotutkimuksissa oli ilmennyt kosteus- ja lahovaurioita olohuoneen ulkoseinärakenteessa ja alajuoksussa. Korjaussuosituksen mukaan talon alapohja ja välipohja olisi tullut korjata kauttaaltaan, talon ulkoseinän alajuoksu ja runkotolppien alaosat olisi tullut uusia sekä talon ulkoseinän sisäverhous, eristeet ja lautaverhous olisi tullut purkaa ja uusia kauttaaltaan.

Myyjät olivat vuonna 2005 nostaneet aikaisempaa omistajaa vastaan kaupan purkamista koskevan kanteen. Kanteen mukaan talo oli purkukuntoinen ja asumiskelvoton. Riita-asia oli sovittu, minkä jälkeen myyjät olivat korjanneet vaurioita puutteellisesti ja hyvän rakennustavan vastaisesti sekä jättäneet vaurioituneita rakenteita tietoisesti korjaamatta.

Riidatonta oli, että myyjät olivat tehneet vain osan suositelluista korjauksista. Valtaosa myyjien vuodesta 2005 lukien tiedossa olleista vaurioista oli yhä korjaamatta. Alajuoksua, ulkoseinärakennetta, julkisivurakennetta sekä ala- ja välipohjarakennetta oli korjattu vain osittain.

Myyjät olivat jättäneet kertomatta ostajille edellä mainitusta riita-asiasta ja siitä, etteivät he olleet korjanneet kaikkia vuonna 2005 havaittuja virheitä ja vaurioita. He olivat päinvastoin antaneet ostajille sellaisen kuvan, että kaikki vuonna 2005 todetut vauriot oli asianmukaisesti korjattu.

Kunnianvastainen ja arvoton sekä törkeän huolimaton menettely

Myyjät olivat antaneet ostajille varauksetta sellaisen kuvan, että kaikki vuonna 2005 todetut vauriot oli asianmukaisesti korjattu. Ostajilla ei ollut ollut mitään syytä epäillä myyjien tekemien korjausten onnistumista. Pelkän rakennuksen iän ja riskirakenteen toteaminen ei poistanut myyjien kaupanvastuuta. Kuntotarkastusraportissa ei ollut annettu lisätutkimus- tai korjauskehotusta. Myyjät olivat tietoisesti jättäneet kertomatta, että osa vaurioituneista rakenteista oli hyvän rakennustavan vastaisesti jätetty korjaamatta tai että vaurioita oli vain yritetty korjata. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet edellisen omistajan kanssa käymästään oikeusprosessista ja siitä, että rakennus oli jo tuolloin ollut heidän käsityksensä mukaan purkukuntoinen. Myyjät olivat toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti antaessaan edellä mainituista seikoista tietoisesti harhaanjohtavaa ja puutteellista tietoa.

Myyjien toiminta oli ollut törkeän huolimatonta, sillä he olivat omistusaikanaan jättäneet korjaamatta tiedossaan olleita vaurioituneita rakenteita. He olivat myös tehneet korjauksia puutteellisesti ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Tämän seikan käräjäoikeus oli jättänyt kokonaan huomiotta.

Ostajien toiminta

Ostajat eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. Heillä ei ollut ollut ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perustella syytä varautua kaupanteon jälkeen ilmenneisiin virheisiin ja korjaustarpeisiin. Kauppakirjan ehtojen mukaan he olivat olleet tietoisia kuntotarkastusraportissa mainituista seikoista. Heillä ei ollut ollut velvollisuutta tarkistaa myyjien antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai suorittaa erityisiä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajat olivat toimineet huolellisesti myös kaupanteon jälkeen. He eivät olleet aiheuttaneet vaurioita omilla toimillaan tai laiminlyönneillään. He olivat kaupanteon jälkeen teettäneet talossa laajalti kuntotarkastuksessa suositeltuja toimenpiteitä

Vastaus

Myyjät ovat vaatineet, että valitus hylätään ja toissijaisesti, että korvausvelvollisuutta kohtuullistetaan.

Kaupan kohteen väitetyt virheet

Kaupan kohteessa ei ollut ollut kaupantekohetkellä väitettyjä maakaaressa tarkoitettuja virheitä. Kyseessä oli vuonna 1946 rakennettu omakotitalo, jota oli laajennettu vuonna 1972. Talo oli rakennettu rakennusaikana käytettävissä olleiden materiaalien ja rakennustapojen mukaisesti. Taloa oli vuosien varrella korjattu, koska sen kunto oli edellyttänyt korjaamista. Ostajien oli katsottava hyväksyneen sen, että kaupan kohteessa oli korjausta vaativia virheitä. Joka tapauksessa rakennuksessa oli ollut korkeintaan salainen virhe.

Ostajien vaatimukset perustuivat selvityksiin vuodelta 2017, eikä niiden perusteella voinut arvioida kaupan kohteen kuntoa tammikuussa 2012. Esitetyt selvitykset eivät myöskään osoittaneet syytä havaintoihin. Tarkempia selvityksiä rakennuksesta ei ollut mahdollista tehdä, koska ostajat olivat poltattaneet talon vuonna 2018. Myyjillä ei ollut ollut mitään syytä teettää selvityksiä talon kunnosta ennen talon polttamista, koska viiden vuoden absoluuttinen määräaika oli jo kulunut.

Reklamaatio

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukainen viiden vuoden määräaika oli ylittynyt, eivätkä myyjät olleet menetelleet pykälän 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla.

Kuntotarkastusraportti

Ostajat olivat suorittaneet kiinteistöllä katselmuksen ja tutustuneet 24.1.2012 päivättyyn kuntotarkastusraporttiin. Ostajat tiesivät tämän vuoksi, että rakennus oli tullut rakennusteknisiltä järjestelmiltään, materiaaleiltaan ja LVI-tekniikan osalta käyttöikänsä päähän. Raportin mukaan kuntotarkastus oli suoritettu pääosin pintapuolisesti ja aistinvaraisin menetelmin, eikä piilevien vaurioiden mahdollisuutta ollut voitu sulkea pois.

Vuoden 2012 kuntotarkastusraportissa oli lueteltu tarvittavia korjaus-, kunnostus- ja huoltotoimenpiteitä. Lisäksi siinä oli tuotu esille jatkotutkimustarpeita. Ostajat tiesivät sen perusteella, että rakennuksessa oli ollut vaurioita esimerkiksi ulkoseinärakenteen höyrynsulkumuovissa ja puukarmeissa. He tiesivät myös sen, etteivät pellitykset olleet riittäviä ja että ilmanvaihtoa oli parannettava. Lisäksi he tiesivät, että makuuhuoneen ja olohuoneen asuintiloissa oli käytetty betonilaatan yläpuolisia puurakenteita, jotka olivat niin sanottuja riskirakenteita, ja sen, ettei vanhojen ulkoverhouslaudoitusten taakse ollut jätetty riittävää tuuletusrakoa. Edelleen he tiesivät, että viemäriputkessa oli reikä ja viemärivedet valuivat kellarin lattialle. Ostajat olivat siten hyväksyneet, että kaupan kohteessa oli korjaustarpeita.

Kuntotarkastusraportin perusteella ostajat tiesivät, että täydellinen selvitys riskirakenteena pidetystä lattiarakenteesta oli edellyttänyt rakenneavausta.

Myyjät eivät olleet ostajien väittämin tavoin vakuuttaneet, ettei mitään vaurioihin viittaavia jälkiä tai hajuja olisi havaittu ja että kaikki vuonna 2005 löytyneet vauriot olisi korjattu asianmukaisesti. Ostajat tiesivät, etteivät myyjät olleet rakennusalan ammattilaisia, eikä heillä siten ollut mahdollisuutta antaa vakuutuksia rakenteiden kunnosta.

Talokansio

Talokansio oli ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin nähtävissä esittelytilaisuudessa. Ostajat tiesivät, että myyjät olivat ostettuaan kaupan kohteen vuonna 2005 joutuneet suorittamaan rakennuksessa paljon korjauksia. Myyjät olivat antaneet ostajille kaiken sen tiedon, joka heillä itsellään oli ollut. Esittelytilaisuudessa oli pyörinyt valokuvasarja, jossa myyjien toimintatapaa rakennuksen korjaamiseksi oli kuvattu. Talokansiossa oli ollut jäljennös myyjien aiemmassa oikeusprosessissa saavutetusta sovinnosta.

Myyjien menettelystä vuoden 2005 vaurioiden havaitsemisen jälkeen

Myyjät olivat korjanneet taloa mahdollisuuksiensa mukaan eivätkä he olleet jättäneet tietoisesti valtaosaa vuonna 2005 tietoon tulleista vaurioista korjaamatta.

Väitetty kunnianvastainen ja arvoton sekä törkeän huolimaton menettely

Myyjät olivat suorittaneet oman kotinsa korjauksia omien taitojensa ja mahdollisuuksiensa mukaan. Tämän ei voitu katsoa olevan kunnianvastaista ja arvotonta tai huolimatonta menettelyä. Myyjät olivat käytettävissä olevilla keinoillaan halunneet varmistaa, että ostajat saavat kaiken haluamansa tiedon, minkä vuoksi esittelytilaisuuksissa oli ollut edellä puheena ollut talokansio ja niissä oli pyörinyt aiemmin mainittu valokuvasarja. Myyjät olivat myös antaneet ostajille talokansion, jossa oli heidän keräämänsä aineisto talon korjaustoimista.

Ostajat olivat kiinteistön ostaessaan olleet tietoisia talon riskirakenteista ja siitä, että talossa oli tehty vuosien ajan pääasiassa omatoimisesti korjaustöitä. He olivat tienneet jatkokorjaustarpeista. Väite siitä, että myyjät olisivat antaneet kuvan, että kaikki vuonna 2005 todetut vauriot olisi asianmukaisesti korjattu, ei ollut realistinen.

Omatoimirakentajan ei voida aina olettaa toimivan hyvän rakennustavan mukaisesti. Vaikka myyjät eivät olisi toimineet oman kotinsa korjaamisessa hyvän rakennustavan mukaisesti, tämä ei osoittaisi maakaaressa tarkoitettua törkeää huolimattomuutta.

Ostajien toiminta

Ostajat olivat ostaneet vuonna 1946 valmistuneen ja vuonna 1972 laajennetun rakennuksen, jota oli pääosin omatoimisesti korjattu vuodesta 2005 alkaen. Rakennuksen ulkoverhoilusta oli selkeästi näkynyt, että ulkolaudoituksia oli vaihdettu vain osittain. Kuntotarkastusraportin perusteella ostajat olivat tienneet kaupan kohteessa olevan riskirakenteita. Ostajat olivat tietoisesti hyväksyneet sen, että kaupan kohteessa saattoi olla korjaustarpeita. Ostajilla oli ollut korostunut selonottovelvollisuus jo sen vuoksi, että kyseessä oli ollut lähes 70 vuotta vanha rakennus. Ostajilla oli ollut hallussaan talokansio, johon myyjät olivat koonneet keskeisiä kunnostamiseen liittyviä asiakirjoja.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiinsa.

Asiassa on kuultu todistelutarkoituksessa ostajia sekä myyjiä. Lisäksi on kuultu todistajia.

Talokansio on ollut hovioikeuden pääkäsittelyssä nähtävissä henkilötodistelun ajan.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Selostus asiasta ja kysymyksenasettelu

Ostajat ovat 31.1.2012 ostaneet myyjiltä 235.000 eurolla Nurmijärven kunnassa sijaitsevan tilan rakennuksineen. Kiinteistöllä on sijainnut muun ohessa vuonna 1946 rakennettu 1,5 kerroksinen omakotitalo, jota oli vuonna 1972 laajennettu. Hallintaoikeus on siirtynyt ostajille helmikuussa 2012.

Ostajille oli keväällä 2017 herännyt epäily omakotitalon rakenteiden ongelmista. Kesän 2017 aikana tehdyissä tutkimuksissa talossa oli todettu kosteus- ja mikrobivaurioita muun ohessa välipohja- ja alapohjarakenteessa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteessa. Ostajat ovat reklamoineet havaitsemistaan virheistä myyjille 13.7.2017 ja ilmoittaneet vaativansa ensisijaisesti kiinteistökaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta. Reklamaatiota on täsmennetty 15.8. ja 3.10.2017. Asiassa on riidatonta, että reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, mutta vasta maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentissa säädetyn viiden vuoden määräajan kuluttua. Omakotitalo on hävitetty polttamalla oikeudenkäynnin aikana.

Ostajat ovat kanteessaan vaatineet myyjiltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kaupan kohteen virheiden vuoksi. He ovat katsoneet, että myyjät olivat menetelleet maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti, minkä vuoksi ostajilla oli vielä viiden vuoden jälkeenkin oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin. Ostajat ovat tältä osin vedonneet siihen, että myyjät olivat antaneet heille tietoisesti puutteellista ja harhaanjohtavaa tietoa siitä, että kaikki talossa myyjien omistusaikana vuonna 2005 havaitut laaja-alaiset kosteus- ja lahovauriot olisi korjattu. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet aikaisemmasta oikeudenkäynnistä. Lisäksi ostajat ovat vedonneet siihen, että myyjät olivat korjanneet taloa noudattamatta hyvää rakennustapaa.

Käräjäoikeus on hylännyt kanteen, koska myyjien ei voitu katsoa menetelleen ostajien väittämällä tavalla. Käräjäoikeuden mukaan myyjät eivät olleet suoraan antaneet väärää tietoa kaupan kohteesta tai salanneet tiedossaan olevaa kiinteistön virhettä, vaikka kaikkea tietoa ei ollut annettu alkuperäisessä laajuudessaan ja asiantuntijatasolla myyjien itsensä toimesta. Käräjäoikeus on tässä arvioinnissaan kiinnittänyt huomiota ostajien kuntotarkastuksen yhteydessä saamiin tietoihin ja kaupantekotilaisuudessa nähtävillä olleeseen talokansioon, joka oli sisältänyt käräjäoikeuden mukaan merkittäviä tietoja vuonna 2005 tehdystä virheiden kartoituksesta, myyjien tekemistä korjauksista ja myyjien aikaisempaa omistajaa vastaan nostamasta riita-asiasta. Käräjäoikeus ei ole ottanut kantaa siihen, olivatko myyjät korjanneet taloa vastoin hyvää rakennustapaa eikä siten myöskään siihen, mikä merkitys tällä voisi olla asiaa arvioitaessa. Koska kanne on hylätty liian myöhään tehdyn reklamaation vuoksi, käräjäoikeus ei ole antanut ratkaisua pääasiasta.

Ostajat ovat valituksessaan toistaneet kanteensa. Hovioikeus on ottanut pääkäsittelyssä 17. - 19.11.2020 käsiteltäväkseen ja ratkaistavakseen ainoastaan käräjäoikeuden ratkaisun oikeellisuuden eli kysymyksen siitä, onko ostajilla oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin vielä viiden vuoden määräajan kuluttua. Reklamaatio-oikeuden osalta asiassa on keskeisesti kysymys myyjien tiedonantovelvollisuudesta. Tältä osin on arvioitava, olivatko myyjät antaneet kaupan kohteesta virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja taikka jättäneet antamatta siitä kauppaan vaikuttaneita tietoja. Jos näin katsotaan tapahtuneen, on arvioitava, onko myyjien menettely poikennut niin selvästi siitä, mitä voidaan pitää yleisesti hyväksyttynä, että se on ollut kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta. Mikäli myyjien ei katsota menettäneen reklamaatio-oikeuttaan, on vielä arvioitava, voiko hovioikeus ensimmäisenä oikeusasteena ottaa käsiteltäväkseen pääasian, vai onko asia palautettava käräjäoikeuteen käsiteltäväksi. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta koskevat vaatimukset tulevat ratkaistavaksi, jos valitus ei anna aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiselle reklamaatiota koskevan kysymyksen osalta.

Asiaan sovellettavat maakaaren säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun ohessa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (2 kohta) tai jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisestä myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (3 kohta).

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lainkohdan 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Lainkohdan 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Lainkohdan 2 momentin mukaan jollei ostaja ilmoita myyjälle laatuvirheestä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Lainkohdan 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Vuonna 2005 havaitut vauriot

Myyjät olivat ostaneet kyseessä olevan tilan rakennuksineen sen aikaisemmalta omistajalta 31.1.2005 ja alkaneet pian kaupanteon jälkeen remontoida kiinteistöllä sijainnutta omakotitaloa. Purkutöiden yhteydessä talossa oli havaittu kosteus- ja lahovaurioita (K21).

Vuonna 2005 havaitut vauriot ja niiden korjaustarve ilmenevät Insinööritoimisto Raksystems Oy:n (rakennusmestari, kuntotarkastaja HI) laatimasta rakenneteknisestä lausunnosta 12.4.2005 ja siihen liittyvästä lisätutkimuksesta 30.5.2005 (K12 ja 13). Tutkimusten yhteydessä oli muun ohessa todettu kosteus- ja lahovaurioita pesuhuoneessa, saunassa ja wc:ssä. Wc:n vauriot olivat ulottuneet makuuhuoneen ja keittiön seinärakenteisiin noin 10-20 senttimetrin korkeudelle. Wc:n seinärakenteessa oli havaittu korkeita pitoisuuksia homesieni-itiöitä, sädesieniä, hiivoja ja bakteereita. Myös olohuoneen seinärakenteissa oli todettu kosteutta ja sen kohdalla ulkoseinän puurakenteissa lahovaurioita sekä alajuoksun ulkoreunassa että ylempänä päätyseinän keskiosassa. Runkorakenteen vaurioita oli havaittu noin viiden metrin etäisyydelle olohuoneen ulkonurkasta, ja ne olivat johtuneet ensisijaisesti virheellisesti asennetusta höyrynsulkumuovista. Lausunnon mukaan wc:n ja pesuhuoneen kaikki vaurioituneet rakenteet tuli korjata ja korjaustarpeiden kokonaislaajuus selvittää purkutöiden yhteydessä. Myös lisätutkimuksen mukaan kaikki kosteus- ja lahovaurioituneet rakenteet tuli poistaa ja korvata uusilla rakenteilla.

Kuntotarkastaja HI on hovioikeudessa kertonut, että tutkimusten yhteydessä oli tehty vain muutama rakenneavaus ja ettei kokonaiskorjaustarve ollut niistä selvinnyt. Kaikki rakenteet olisi pitänyt avata, jotta vaurioiden laajuus olisi selvinnyt. Hän oli antanut suosituksen erillisen korjaussuunnitelman tekemisestä.

Insinööritoimisto Raksystems Oy:n (rakennusarkkitehti JL) 27.4.2005 tekemän kustannuslaskelman (K14) mukaan korjaukset kokonaan ulkopuolisilla ammattitaitoisilla työntekijöillä teetettyinä olisivat ilman pintakäsittelyjä maksaneet arviolta noin 70.000 euroa. Laskelma perustui siihen, että talon alapohja olisi kokonaisuudessaan purettu ja kaikki talon ulkoseinät olisi korjattu. Laskelmaan oli sisältynyt epävarmuustekijöitä, jotka olisivat tarkentuneet sitä myötä, kun rakenteita olisi avattu.

Myyjät olivat syksyllä 2005 nostaneet kiinteistön aikaisempaa omistajaa vastaan kaupan kohteen virheeseen perustuvan kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta koskevan kanteen (K21). Kanteen mukaan talossa oli niin vakavia ja laaja-alaisia kosteus- ja lahovaurioita, että rakennus oli asumiskelvoton ja purkukuntoinen. Rakennuksen korjaaminen olisi tullut kanteen mukaan maksamaan ainakin noin 100.000 - 125.000 euroa. Asia oli päättynyt käräjäoikeuden 27.11.2006 vahvistamaan sovintoon (K23). Sovinnon perusteella myyjät olivat saaneet aikaisemmalta omistajalta hinnanalennuksena 22.500 euroa.

Vuonna 2005 havaittujen vaurioiden korjaaminen

Myyjät olivat ryhtyneet sovintosopimuksen jälkeen korjaamaan havaittuja vaurioita.

JT on kertonut, että talo oli ollut vuonna 2005 huonossa kunnossa, mutta kuitenkin korjattavissa. He olivat alkaneet korjata taloa saamallaan kauppahinnan alennuksella. Tarkoituksena oli ollut saada talosta koti perheelle. Remonttia oli tehty aina rahatilanteen mukaan. Heillä ei ollut ollut varaa tehdä korjauksia yhdellä kertaa kustannusarvion mukaisesti. Heillä ei myöskään ollut ollut varaa käyttää korjausten tekemiseen ulkopuolisia ammattilaisia. Heillä oli kuitenkin ollut apuna kavereiden ja sukulaisten lisäksi joitakin virolaisia ammattimiehiä. Talo ei ollut ollut vielä vuonna 2012 valmis, mutta se oli kuitenkin ollut hyvässä kunnossa. Alakerrassa oli avattu eteisen, keittiön, kylpyhuoneen, saunan ja alakerran wc:n lattia. Yläkerrassa oli avattu makuuhuoneen ja wc:n lattia. Alakerran keittiön ja wc:n lattiassa ei ollut ollut mitään kosteuteen viittaavaa. Olohuoneen lattiaa ei ollut avattu, vaan siihen oli asennettu vanhan laminaatin päälle uusi laminaatti. Laminaattia oli voitu kuitenkin raottaa näytteen poraamiseksi. Olohuoneessa oli tehty lisäeristyksiä molempiin seiniin. Ulkoverhousta oli avattu joistain kohdista ja niiltä kohdin vaihdettu myös verhoilun takana ollut paperi. Niiltä osin, kun seinää oli avattu, ei ollut havaittu kosteusvauriota. Tältä osin virolaiset ammattimiehet olivat tehneet korjaukset, ja he olivat luottaneet näiden ammattitaitoon. Olohuoneen seinä oli peitetyn ikkunan kohdalta korjattu ja julkisivuseinää oli uusittu parin metrin matkalta poistamalla ulkoverhous- ja kipsilevyjä. Vielä tarvittavat korjaustarpeet oli lueteltu vuoden 2012 kuntotarkastusraportissa.

Myös NT on kertonut, että talo oli vuonna 2005 vaikuttanut purkukuntoiselta ja asumiskelvottomalta. He eivät itse olleet osanneet tehdä remonttia. Heillä oli ollut alkuun apuna remonttiliike, mutta sen jälkeen he olivat tehneet korjaustöitä itse tuttaviensa kanssa ja työhön oli myös palkattu virolaisia rakennusyrityksiä. Hän oli itse tehnyt lähinnä pintaremonttia ja sisustanut taloa. NT oli kerännyt asiakirjoja talokansioon ja ottanut korjaustöistä valokuvia korjaustöiden dokumentoimiseksi. Hän oli lisäksi listannut pienempiä korjaustarpeita niin sanottuun vikalistaan.

Kaupanteon yhteydessä tammikuussa 2012 annetut tiedot

Myyntiesitteen (K2) mukaan omakotitalo oli ollut hyväkuntoinen. Suoritettuina korjauksina on mainittu ”sisältä uusittu kph, keittiö, wc, seinät, lattiat, sähköt, käyttövesijohdot, sisäviemärit uusittu”. Myyntiesitteen valokuvissa (K28) on nähtävissä useita huoneita, joissa on lähes kauttaaltaan siistit ja uudistetut pinnat. Kiinteistönvälittäjä SV:n mukaan kauppahinta 235.000 euroa on ollut alueen hintatasoon nähden hyväkuntoisen talon hinta.

Hovioikeudessa on käräjäoikeuden tavoin ollut erimielisyyttä siitä, onko myyjien kokoama talokansio ollut nähtävissä kohdetta esiteltäessä. Myyjien ja kiinteistönvälittäjä ML:n mukaan talokansio oli ollut esillä. JT:n mukaan talokansio oli ollut keittiön pöydällä tietokoneen ja vikalistan vieressä. Hän oli huolehtinut siitä, että se oli ollut esillä molemmissa näytöissä. NT on kertonut, että hän oli tehnyt remontin aikana otetuista valokuvista diaesityksen, joka oli pyörinyt esittelytilaisuudessa tietokoneen näytöllä. Myös hän oli halunnut, että talokansio oli ollut jo esittelytilaisuudessa ostajaehdokkaiden nähtävillä, jotta he tietäisivät mitä talossa oli tehty. Samoin ML on kertonut, että talokansio oli ollut esittelytilaisuudessa keittiön pöydällä. Ostajat olivat käyneet sitä jollakin tavalla läpi, mutta ML ei muistanut, oliko hän käynyt sitä henkilökohtaisesti heidän kanssaan läpi. Ostajat ovat puolestaan kertoneet, että valokuvaesitys oli pyörinyt tietokoneen näytöllä ensimmäisessä esittelyssä. Talokansio ei sen sijaan ollut ollut esittelytilaisuuksissa esillä. OM on kertonut löytäneensä talokansion hallinnan luovutuksen jälkeen eteisen kaapista ja tutustuneensa sen sisältöön vasta tuolloin. Hän on kertonut olleensa helpottunut, koska talokansio oli vahvistanut käsitystä siitä, että myyjät olivat korjanneet taloa kertomallaan tavalla.

Kuntotarkastus 20.1.2012

Ostajat ja myyjät olivat teettäneet kaupan kohteena olevan omakotitalon kuntotarkastuksen Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:llä.

Kuntotarkastusraporttiin 24.1.2012 (K3) on merkitty myyjien kunnostaneen märkätilat vuonna 2007 ja remontoineen laajalti keittiötä ja muita tiloja vuosien varrella. Raportin mukaan jatkotutkimustarpeet kohdistuivat lähinnä sokkelin vedeneristykseen, ikkunoiden alapuolisiin rakenteisiin, katteeseen ja läpivienteihin sekä vinoihin yläpohjarakenteisiin.

Raportissa on todettu (s. 7) rakennusajalle tyypillinen makuuhuoneen ja olohuoneen lattian riskirakenne, jossa on käytetty maanvaraisen betonilaatan yläpuolella puurakenteista lämmöneristystä. Rakenteen kuntoa ei ollut voitu tarkistaa, koska rakenteita ei ollut kuntotarkastuksessa avattu. Raporttiin on tältä osin kirjattu, että omistajan mukaan rakennuksessa ei ollut havaittu mitään poikkeavaa hajua tai vaurioihin viittavia merkkejä. Lisäksi omistajan mukaan kunnostustöiden yhteydessä vuonna 2005 rakenteita oli osittain avattu sekä tutkittu eristeiden ja puurakenteiden kuntoa. Omistajan mukaan tuolloinkaan ei ollut havaittu mitään vaurioita tai poikkeavaa hajua.

Ulkoseinärakenteen osalta on todettu (s. 11), ettei ulkoverhouslautaan ollut jätetty rakennusaikaisen rakennustavan mukaisesti riittävää tuuletusrakoa. Kuntotarkastuksessa saadun tiedon mukaan julkisivurakenteita oli avattu kuntotutkimuksessa useasta eri kohdasta eikä avatuista kohdista ollut tehty havaintoja mahdollisista vaurioista tai rakenteen tuuletuksen puutteellisuudesta. Omistajan mukaan olohuoneen osalta oli tehty rakenneavauksen yhteydessä kosteusvauriosta havainto, joka johtui ulkoseinärakenteeseen virheellisesti asennetusta höyrynsulkumuovista. Omistajan mukaan rakenne oli korjattu ulkoseinärakennetta avaamalla ja rakenteita uusimalla. Samalla oli selvitetty lattiarakenteen kuntoa, jossa ei ollut havaittu vaurioita.

Ostajien vuoden 2012 jälkeen suorittamat korjaukset

OM on kertonut, että ostajat olivat tehneet kuntotarkastusraportissa suositeltuja korjauksia. Normaalien ylläpito- ja huoltotoimien lisäksi ilmanvaihtoa oli parannettu pesutilassa ja kodinhoitohuoneessa, katto oli uusittu ja kiinteistö oli liitetty kunnan vesijohto- ja jätevesiverkostoon. Osa ikkunoista oli korjattu. Korjaukset oli kirjattu excel- taulukkoon (K24).

Vuonna 2017 havaitut vauriot

Ostajat ovat kertoneet, että he olivat alkaneet oireilla vuonna 2017. Raktekan rakennusterveystarkastaja JK oli tutkinut omakotitalon kesäkuussa 2017. JK:n laatima raportti lisätutkimuksineen oli valmistunut 23.9.2017 (K4). Raportin mukaan useissa talon alapohja- ja seinärakenteiden kohdissa oli todettu kosteus- ja mikrobivaurioita. Keittiön ja kodinhoitohuoneen välisessä alapohjassa oli todettu hometta ja sädesieniä. Rakenteita oli havaittu korjatun ainoastaan osittain. Rakennevauriot olivat syntyneet raportin mukaan pitkän ajan kuluessa.

JK on hovioikeudessa kertonut, että todennäköisesti vauriot olivat syntyneet vähitellen sekä ennen vuonna 2012 tehtyä kauppaa että sen jälkeen. Vauriot eivät olleet voineet johtua ostajien toimista vaan riskirakenteista ja mahdollisesti rakentamisajankohtaan verrattuna lisääntyneestä vedenkulutuksesta. Rakennustarkastaja on lisäksi kertonut, ettei aikaisempia vaurioita ollut korjattu hyvän rakennustavan mukaan. Rakenteita oli korjattu jostain syystä vain osittain. Suositusten mukaisesti koko alapohja ja kaikki talon ulkoseinät olisi tullut purkaa.

Kuntotarkastaja HI on kertonut, että Raktekan kuntotutkimusraportin 2017 valokuvat olohuoneen avatusta ulkoseinästä (s. 11) olivat samasta paikasta, minkä hän oli tutkinut vuonna 2005 ja suositellut korjaamaan kauttaaltaan. HI:n arvion mukaan kuvissa näkyi selvästi vanhat rakenteet ja naulat, joita ei ollut uusittu.

Keski-Uudenmaan ympäristöviranomaisen lausunnossa 6.10.2017 (K9) on todettu, että rakennuksessa olevat mikrobivauriot olivat laajoja. Korkeiden kosteusarvojen vuoksi rakennemateriaaleissa oli mahdollisuus yhä laajenevaan mikrobikasvustoon. Rakennuksessa on todettu olevan terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta rakenteissa esiintyvien laajojen mikrobivaurioiden vuoksi.

Rakennusmestari AL:n laatiman kustannusarvion mukaan rakennuksen korjauskustannus olisi ollut noin 142.000 euroa (K7). AL on hovioikeudessa kertonut, että korjausarvion lisäksi hän oli halunnut tuoda raporttiin myös vaihtoehtoiset laskelmat rakennuksen purkamisesta ja uuden korjaamisesta, sillä korjattavaa oli hyvin paljon.

Johtopäätökset kaupan kohteesta ja siitä annetuista tiedoista

Hovioikeus katsoo näytetyksi, että talon ala- ja välipohjarakenteissa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa on ollut vuonna 2017 vakavia ja laaja-alaisia kosteus- ja mikrobivaurioita. Rakennuksen purkaminen on ollut korjauskustannusten arvioituun määrään nähden varteenotettava vaihtoehto ottaen huomioon myös korjausten onnistumiseen liittyvät epävarmuustekijät.

Mikään asiassa esitetty ei viittaa siihen, että vauriot olisivat johtuneet ostajien toimenpiteistä tai laiminlyönneistä, vaan niiden on katsottava johtuneen lähinnä rakentamisajankohdalle tyypillisistä riskirakenteista ja rakennusterveystarkastaja JK:n kertomin tavoin mahdollisesti ajan kanssa lisääntyneestä vedenkulutuksesta. JK:n mukaan tällaiset riskirakenteista johtuvat vauriot syntyvät vähitellen. Kun vuonna 1946 rakennetussa talossa oli jo vuonna 2005 todettu vastaavissa kohdissa vaurioita ja kun siinä on viiden vuoden kuluttua 2012 tehdystä kaupasta todettu laajoja terveyshaittaa aiheuttaneita vaurioita, hovioikeus katsoo, että kyseessä olevia kosteudesta aiheutuneita vaurioita on täytynyt olla talossa jo kaupantekohetkellä vuonna 2012. Sillä, että ne ovat mahdollisesti ajan kulumisen vuoksi edelleen pahentuneet vuosien 2012 ja 2017 välisenä aikana, ei ole asiaa arvioitaessa ratkaisevaa merkitystä.

Myyjät eivät olleet korjanneet vuoden 2005 tutkimuksissa havaittuja vaurioita heille suositellussa laajuudessa. Olohuoneen ulkoseinän vaurioita ja alapohjaa oli korjattu ainoastaan osittain, kun suosituksen mukaan kaikki rakenteet olisi tullut purkaa jo sen vuoksi, että vaurioiden todellinen laajuus olisi selvinnyt. Näistä seikoista myyjät eivät olleet kertoneet ostajille ennen kaupantekoa. Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille tai kiinteistönvälittäjälle myöskään oikeudenkäynnistään kiinteistön aikaisempaa omistajaa vastaan.

Kuntotarkastuksessa kerrotun perusteella ostajat olivat voineet perustellusti luottaa siihen, että vuonna 2005 vaurioituneiksi todetut rakenteet oli kunnostettu tai niiden kunto oli ainakin tarkistettu. Kuntotarkastusraportissa ei ole tuotu esille sellaisia seikkoja, joiden perusteella ostajilla olisi ollut syytä vaatia ennen kaupantekoa lisätutkimuksia.

Hovioikeus katsoo myyjien ja kiinteistönvälittäjä ML:n kertomuksella näytetyksi, että talokansio on ollut esittelytilaisuudessa nähtävillä. Sitä ei kuitenkaan ole näytetty käydyn myyjien kanssa läpi, eikä sen sisältämiä tietoja ole erikseen tuotu ostajien tietoon. Talokansio sisältää noin 300-400 sekalaisessa järjestyksessä olevaa kiinteistöön liittyvää asiakirjaa. Hovioikeus katsoo, ettei ostajilla ole ollut syytä ryhtyä tutkimaan talokansiota tarkemmin pelkästään sen vuoksi, että se oli ollut pöydällä esittelytilaisuudessa. Sen perusteella ei myöskään ole voinut saada vaivatta kokonaiskuvaa talossa suoritetuista korjauksista. Lisäksi on otettava huomioon, että ostajat ovat joka tapauksessa voineet olettaa saavansa kaikki olennaiset tiedot talossa suoritetuista korjauksista kuntotarkastuksen yhteydessä.

Hovioikeus katsoo, että ostajien saamat tiedot vuoden 2005 vaurioista ja niiden korjaamisesta ovat olleet puutteellisia ja osin harhaanjohtavia. Ratkaistavaksi jää, poikkeaako myyjien menettely tiedonantovelvollisuuden osalta niin selvästi siitä, mitä voidaan pitää yleisesti hyväksyttävänä, että heidän on katsottava menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, ja onko ostajilla sen vuoksi oikeus vedota virheisiin vielä viiden vuoden määräajan kuluttua.

Oikeudellinen arviointi

Myyjä voi johtua vastaamaan kiinteistön virheistä, jos hän on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Ostajalle asetettu velvollisuus reklamoida määräajassa suojaa myyjää useiden vuosien päästä esitetyiltä vaatimuksilta.

Kaupan yhteydessä selvästi moitittavalla tavalla toiminutta myyjää ei kuitenkaan ole perusteltua suojata virhevastuulta ajan kulumisen vuoksi. Tämän vuoksi maakaareen on otettu poikkeussäännös siitä, että jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, hän vastaa virheestä, vaikka ostaja ei olisi reklamoinut määräajassa. Vastaavalla tavalla ostaja voi vedota myyjän selvästi moitittavan menettelyn johdosta myös sellaisiin seikkoihin, jotka hänen olisi tullut ennakkotarkastusta suorittaessaan havaita.

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 59) on todettu, että ostaja voi vedota viiden vuoden jälkeenkin kiinteistössä olevaan laatuvirheeseen, jos myyjä on menetellyt moitittavasti esimerkiksi salaamalla tiedossaan olevan vian. Asuntokauppalain vastaavan säännöksen esitöissä (HE 14/1994 vp s. 135) on todettu, että myyjän menettelyä voidaan pitää tällä tavoin moitittavana esimerkiksi, jos hän on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia.

Korkeimman oikeuden asuntokauppalain mukaisessa tapauksessa on todettu, että jotta myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana tai törkeän huolimattomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa hyväksyttävänä. Näin ollen esimerkiksi kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä vielä sellaisenaan voi täyttää säännöksen soveltamisedellytyksiä, jos annetut tiedot eivät ole virheellisiä tai ainakaan anna olennaisesti virheellistä kuvaa kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista. Yksittäistapauksittain arvioitavaksi jääkin, voidaanko myyjän menettelyyn kohdistettavaa moitearvostelua pitää niin painavana, että se riittää syrjäyttämään reklamaatiosääntelyn taustalla olevan tarpeen saada ostajan ja myyjän välit joutuisasti selvitettyä (KKO 2007:91, kohta 5).

Myös oikeuskirjallisuudessa on arvioitu sitä, milloin myyjän voi katsoa menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisen tilanteen on katsottu olevan käsillä esimerkiksi, jos myyjä on tehnyt muutostöitä huoneistossa ilman tarvittavaa ammattitaitoa tai asiantuntemusta tai käyttänyt heikkolaatuisia taikka vahingollisia rakennusmateriaaleja. Tilanne voi olla käsillä myös silloin, kun myyjä on itse rakentanut talon tai tehnyt siinä korjauksia ja hän on tällöin menetellyt törkeästi vastoin hyvää rakentamistapaa tai rakentamista koskevia ohjeita ja määräyksiä (ks. esim. Esa Kyllästinen: Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaatio asuinkiinteistön kaupassa, Defensor Legis 2013, s. 349 ss., Tuula Ämmälä: Virhe – erityisesti kuluttajankaupassa ja asuntokaupassa 2002 s. 123). Hovioikeus katsoo, että näissäkin tilanteissa moitittavan menettelyn tulee liittyä kaupantekoon siten, että myyjä salaa tai jättää kertomatta tiedossaan olevista seikoista ostajalle.

Vuonna 2005 suoritettujen tutkimusten perusteella talossa on ollut niin laajoja mikrobi- ja lahovaurioita, että myyjien olisi tuolloin annetun suosituksen mukaan tullut poistaa kaikki kosteus- ja lahovaurioituneet rakenteet ja korvata ne uusilla rakenteilla. Purkaminen olisi ollut tarpeen jo vaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Myyjät olivat itsekin pitäneet vaurioita niin olennaisina, että heidän mielestään talo oli ollut asumiskelvoton ja purkukuntoinen. Korjaukset olisivat heidän mukaansa vuonna 2005 maksaneet 100.000 – 125.000 euroa. Myyjät olivat kuitenkin saamistaan suosituksista huolimatta korjanneet ja korjauttaneet talon rakenteita taloudellisista syistä vain osittain luottaen siihen, että valittu korjaustapa on ollut riittävä.

Hovioikeus katsoo, että tarkat tiedot aikaisemmista kosteus- ja lahovaurioista, niiden johdosta annetuista korjaussuosituksista ja niiden johdosta tehdyistä korjauksista sekä aikaisemmasta oikeudenkäynnistä olivat olleet olennaisia kauppaan vaikuttavia tietoja. Myyjien olisi näin ollen tullut kertoa ostajille vuonna 2005 havaittujen vaurioiden laajuudesta ja niitä koskevista korjaussuosituksista. Heidän olisi tullut kertoa erityisesti siitä, etteivät he olleet noudattaneet saamiaan suosituksia, vaan olivat korjanneet rakenteita oman ja työmiestensä harkinnan mukaan vain osittain. Hovioikeus katsoo, että myyjien olisi tullut kertoa ostajille myös aikaisemmasta oikeudenkäynnistä, jonka yhteydessä he itse olivat pitäneet taloa asumiskelvottomana ja purkukuntoisena. Myyjien on täytynyt ymmärtää, että tieto aikaisemmasta oikeudenkäynnistä ja siihen johtaneista syistä sekä vaurioiden korjaustavasta olisi vaikuttanut oleellisesti ostajien ostopäätökseen. Myyjät ovat siten poikenneet myyjän tiedonantovelvollisuuden osalta selvästi siitä, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä. Tässä arvioinnissa ratkaisevaa merkitystä ei ole sillä, että myyjät olivat remontoineen taloa itselleen ja että talo oli heidän käsityksensä mukaan ollut hyvässä kunnossa. Tästä huolimatta heidän olisi tullut kertoa ostajille ostopäätöksen kannalta merkittävät tiedot.

Hovioikeus katsoo, että ostajien on sinänsä tullut varautua jo talon iän vuoksi erilaisiin korjauksiin. Ostajat ovat kuitenkin voineet lähteä asuntoa esiteltäessä ja kuntotarkastuksen yhteydessä saamiensa tietojen perusteella siitä, ettei talon ala- ja välipohjarakenteissa eikä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa ole sellaisia asumisterveyden kannalta haitallisia kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden vuoksi talon rakenteita olisi tullut viiden vuoden kuluessa ryhtyä laajasti purkamaan ja korjaamaan. Ostajat ovat toimineet kuntotarkastuksessa saamiensa tietojen edellyttämällä tavalla, eikä heidän siten ole osoitettu toimineen kaupanteon jälkeen huolimattomasti. Sillä, että talo on oikeudenkäynnin aikana purettu polttamalla, ei ole asiassa jo tehtyjen tutkimusten ja tarkastusten johdosta ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa myyjien menettelyä kaupanteon yhteydessä. Talon poltattaminen on tullut ostajien uskottavan kertomuksen mukaan halvemmaksi kuin sen purkaminen. Ostajat ovat hovioikeudessa kertoneet rakennuttaneensa tontille uuden talon, johon he pääsevät lähiaikoina muuttamaan.

Hovioikeus katsoo näin ollen, että myyjät ovat edellä kerrotuin tavoin toimimalla menetelleet maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Heidän ei sen sijaan ole katsottava menetelleen törkeän huolimattomasti, vaikka he olivat jättäneet noudattamatta heille annettuja korjaussuosituksia. He ovat korjanneet taloa itselleen parhaan ymmärryksensä ja rahatilanteen sallimalla tavalla luottaen ammattimiehiltä saamiinsa arvioihin.

Ostajilla on edellä mainituista syistä oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin reklamaatiolle säädetyn viiden vuoden määräajan jälkeenkin.

Palauttaminen

Myyjät ovat vaatineet, että jos käräjäoikeuden tuomiota reklamaatio-oikeuden osalta muutetaan, asia on palautettava muilta osin käräjäoikeuteen käsiteltäväksi. Palauttamista on arvioitava ensisijaisesti muutoksenhakuoikeuden toteutumisen kannalta. Jos hovioikeus ratkaisisi pääasian ensimmäisenä oikeusasteena, asianosaiset menettäisivät säännönmukaisen muutoksenhakuoikeuden tuomioon. Oikeusastejärjestys ja siihen liittyvä muutoksenhakuoikeus puoltaa siten asian palauttamista käräjäoikeuteen. Lisäksi kun virheistä ja niiden seuraamuksista ei ole annettu käräjäoikeudessa lausumaa, asia on muutoinkin tarkoituksenmukaisista käsitellä tältä osin ensiasteena käräjäoikeudessa. Hovioikeus päätyy siten siihen, että asia on palautettava käräjäoikeuteen virheiden ja niiden seuraamusten käsittelyä varten.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 2 momentin nojalla kysymys oikeudenkäyntikuluista on ratkaistava käräjäoikeudessa pääasian yhteydessä.

Päätöslauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Asia palautetaan kaupan kohteen virheiden ja niiden mahdollisten seuraamusten arviointia varten Itä-Uudenmaan käräjäoikeuteen, jonka tulee ottaa asia omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen hovioikeuden päätöksen saatua lainvoiman.

Käräjäoikeuden on asian ratkaistessaan lausuttava myös hovioikeudessa esitetyistä oikeudenkäyntikulujen korvausvaatimuksista.

Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Mirja-Leena Nurmi, Satu Saarensola (puheenjohtaja) ja Tero Mikkola. Valmistelijana on toiminut hovioikeuden esittelijä Tea Rantanen.

Ratkaisu on yksimielinen.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.3.2021.

Finlex ® on oikeusministeriön omistama oikeudellisen aineiston julkinen ja maksuton Internet-palvelu.
Finlexin sisällön tuottaa ja sitä ylläpitää Edita Publishing Oy. Oikeusministeriö tai Edita eivät vastaa tietokantojen sisällössä mahdollisesti esiintyvistä virheistä, niiden käytöstä käyttäjälle aiheutuvista välittömistä tai välillisistä vahingoista tai Internet-tietoverkossa esiintyvistä käyttökatkoista tai muista häiriöistä.