Finlex ®

Asumisoikeus - Käyttövastikkeen enimmäistaso

	Helsingin HO
Diaarinumero:	S 18/478
Antopäivä:	3.7.2019
Ratkaisunumero:	870
Asianumero:	HelHO:2019:6

Kysymys asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin mukaisen asumisoikeushuoneiston käyttövastikkeen enimmäistason määrittelystä sekä siitä, oliko kantajalta peritty käyttövastike ylittänyt tämän tason. Kysymys myös käyttövastikkeen enimmäistason vahvistamista koskevien vaatimusten tutkimisesta.

ESPOON KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 21.12.2017

KANNE

Vaatimukset

A on vaatinut, että käräjäoikeus

1) ensisijaisesti

- vahvistaa A:n ja B Oy:n välisessä asumisoikeussopimuksessa ja asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentissa tarkoitetun käyttövastikkeen enimmäistasoksi (jäljempänä taso I) tilastokeskuksen paikkakuntakohtaisen eli "Espoo-Kauniainen" -tilastojoukon mukaisen ARA-vuokra-asuntotilaston huonemäärään perustuvan jaottelun mukaisen asuinneliövuokran,

- velvoittaa B Oy:n palauttamaan A:lle liikaa perityn käyttövastikkeen kahden vuoden ajalta ennen kanteen tiedoksiantamista 31.8.2015 eli 1.9.2013 - 31.8.2015 väliseltä ajalta yhteensä 3.351,69 euroa sekä

- alentaa käyttövastikkeen "Espoo-Kauniainen" -tilastojoukon mukaiselle tasolle (taso I),

2) toissijaisesti

- vahvistaa A:n ja B Oy:n välisessä asumisoikeussopimuksessa ja asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentissa tarkoitetun käyttövastikkeen enimmäistasoksi (jäljempänä taso II) tilastokeskuksen paikkakuntakohtaisen suuraluejaon eli "Espoo-Kauniainen 2"-tilastojoukon mukaisen ARA-vuokra-asuntotilaston huonemäärään perustuvan jaottelun mukaisen asuinneliövuokran,

- velvoittaa B Oy:n palauttamaan A:lle liikaa perityn käyttövastikkeen kahden vuoden ajalta ennen kanteen tiedoksiantamista 31.8.2015 eli 1.9.2013 - 31.8.2015 väliseltä ajalta yhteensä 2.312,73 euroa sekä

- alentaa käyttövastikkeen "Espoo-Kauniainen 2" -tilastojoukon mukaiselle tasolle (taso II),

3) kolmassijaisesti

- velvoittaa B Oy:n palauttamaan liikaa perityn asumisoikeussopimuksessa ja asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentissa tarkoitetun käyttövastikkeen määrän, joka on ylittänyt tilastokeskuksen paikkakuntakohtaisen eli "Espoo-Kauniainen" -tilastojoukon mukaisen ARA-vuokra-asuntotilaston huonemäärään perustuvan jaottelun mukaisen asuinneliövuokran kahden vuoden ajalta ennen kanteen tiedoksiantamista 31.8.2015 eli 1.9.2013 - 31.8.2015 väliseltä ajalta yhteensä 3.351,69 euroa sekä

- alentaa käyttövastikkeen "Espoo-Kauniainen" -tilastojoukon mukaiselle tasolle (taso I)

4) neljässijaisesti

- velvoittaa B Oy:n palauttamaan liikaa perityn asumisoikeussopimuksessa ja asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentissa tarkoitetun käyttövastikkeen määrän, joka on ylittänyt tilastokeskuksen paikkakuntakohtaisen suuraluejaon eli "Espoo-Kauniainen 2" -tilastojoukon mukaisen ARA-vuokra-asuntotilaston huonemäärään perustuvan jaottelun mukaisen asuinneliövuokran kahden vuoden ajalta ennen kanteen tiedoksiantamista 31.8.2015 eli 1.9.2013 - 31.8.2015 väliseltä ajalta yhteensä 2.312,73 euroa sekä

- alentaa käyttövastikkeen "Espoo-Kauniainen 2" -tilastojoukon mukaiselle tasolle (taso II) ja

5) viidessijaisesti
- määrää asumisoikeussopimuksissa ja asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentissa tarkoitetun käyttövastikkeen enimmäisvertailuvuokran ja
- palauttaa liikaa perityn käyttövastikkeen kahden vuoden ajalta ennen kanteen tiedoksiantamista 31.8.2015 eli 1.9.2013 - 31.8.2015 väliseltä ajalta,

6) velvoittaa B Oy:n korvaamaan palautettaville käyttövastikkeille ensisijaisesti yhteensä 3.351,69 eurolle, toissijaisesti yhteensä 2.312,73 eurolle ja kolmassijaisesti käräjäoikeuden määräämälle määrälle:
a) korkolain 12 §:n mukaista luottokorkoa kunkin käyttövastikkeen maksupäivästä lukien 31.8.2015 saakka sekä
b) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 31.8.2015 lukien sekä

7) B Oy velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 18.478,60 euroa korkoineen.

- - - - - -

VASTAUS

Vaatimukset

B Oy on vaatinut, että kanne

- vaatimuskohtien 1-5 osalta ensisijaisesti jätetään tutkimatta tai toissijaisesti hylätään,
- hylätään vaatimuskohtien 6 ja 7 osalta ja
- A velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut arvonlisäveroineen 17.139,52 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta lukien.

- - - - - -

SELOSTUS KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUSTA

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Kantaja on vuonna 2005 tehnyt asumisoikeussopimuksen vastaajan kanssa koskien 78 m2:n suuruista, kolme huonetta käsittävää asuntoa osoitteessa - - - -, Espoo. Kysymys on aravarahoitteisesta kohteesta.

Kantaja on katsonut, että vastaajan häneltä ajanjaksolla syyskuu 2013 - elokuu 2015 perimä käyttövastike on ylittänyt asumisoikeusasunnoista annetun lain (jälj. asumisoikeuslaki) 16 §:n 4 momentissa tarkoitetun käyttövastikkeen enimmäistason. Kantaja on katsonut, että kantajan käyttövastikkeen enimmäistaso on ensisijaisesti Tilastokeskuksen paikkakuntakohtainen eli "Espoo-Kauniainen" -tilastojoukon mukainen tai toissijaisesti Tilastokeskuksen paikkakuntakohtaisen suuraluejaon eli "Espoo-Kauniainen 2" -tilastojoukon mukainen ARA-vuokra-asuntotilaston huonemäärään perustuvan jaottelun mukainen asuinneliövuokra. Kantaja on vaatinut, että kyseinen tilastovuokra vahvistetaan kantajan käyttövastikkeen enimmäistasoksi, kantajan käyttövastike alennetaan tilastojoukon mukaiselle tasolle ja vastaaja velvoitetaan palauttamaan liikaa peritty käyttövastike edellä mainitulta ajanjaksolta. Kantaja on vaihtoehtoisesti vaatinut, että käräjäoikeus määrää kantajan käyttövastikkeen enimmäistason. Kantajan mukaan edellä mainitussa säännöksessä tarkoitetaan paikkakunnalla hallinnollista kuntaa ja käyttöarvolla sitä, onko huoneisto aravatasoinen vai ei.

Vastaaja on katsonut, että kanne tulee hylätä, koska tilastokeskuksen julkaisemien tilastojen osoittama keskivuokra ei ole asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin tarkoittama enimmäistaso. Vastaaja on katsonut, että käyttövastikkeen enimmäistaso ei ole minkään tilaston mukainen tilastovuokra, vaan vertailuvuokra tulee määrittää tapauskohtaisesti ottaen huomioon kunkin huoneiston ominaisuudet. Vastaajan mukaan kyseisessä säännöksessä tarkoitetaan paikkakunnalla enintään kaupunginosan mukaan määräytyvää aluetta tai jopa yksittäisiä rakennuksia tai kaupunginosan aluetta sekä käyttöarvolla kunkin huoneiston yksilöllisiä ominaisuuksia, kuten sijaintia, rakennusvuotta ja varustetasoa.

Asiassa on kysymys siitä, onko kantajan käyttövastikkeen asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin mukainen enimmäistaso Tilastokeskuksen "keskimääräiset kuukausivuokrat aluettain" - tilastossa määritelty "Espoo-Kauniainen" tai "Espoo-Kauniainen 2"-tilastojoukon mukainen keskimääräinen ARA-vuokrataso. Ratkaistavana on se, miten asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin mukainen käyttövastikkeen enimmäistaso määritellään ja tähän liittyen, mitä kyseisessä säännöksessä tarkoitetaan paikkakunnalla, käyttöarvoltaan samanveroisilla huoneistoilla ja yleensä perittävällä vuokralla.

Asiassa ei ole kysymys siitä, onko kantajalta peritty käyttövastike asumisoikeuslain omakustannusperiaatteen mukainen tai että kantajan käyttövastike ei muutoin olisi kohtuullinen.

Vaatimusten tutkiminen

Vastaaja on vaatinut, että kanne jätetään tutkimatta vaatimuskohtien 1 - 4 osalta, koska kysymys on abstraktista laintulkintakysymyksestä. Vastaajan mukaan kantaja pyytää käräjäoikeutta vahvistamaan lainkohdan tulkinnalle yleispätevän sovelluksen eli että vertailuvuokra olisi yhtä suuri kuin määrätty tilastovuokra.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että vahvistuskannetta ei voida ajaa yksistään abstraktista laintulkintakysymyksestä. Vahvistuskanteen tulee tähdätä tietyn konkreettisen oikeussuhteen olemassaolon tai ei-olemassaolon vahvistamiseen. Kannetta, jossa vaadittaisiin vahvistettavaksi, että juttuun sovelletaan tiettyä lakia tai että jollekin säännökselle on annettava tietynsisältöinen tulkinta, ei oteta tutkittavaksi. Samoin ei myöskään voida vaatia tuomiolla vahvistettavaksi pelkkää tosiasiaa tai tapahtumainkulkua, siis yleensä näyttö kysymystä sellaisenaan eikä myöskään abstraktista kokemussääntöä. Pelkästään abstraktin oikeuskysymyksen tai konkreettisen näyttökysymyksen vahvistamista koskevan tuomion oikeusvoimavaikutuksen ulottuvuutta olisi vaikea määritellä. Kriteeri, että vahvistuskanteen kohteena on jokin oikeussuhde, tarkoittaa sitä, että kanteessa tulee olla kyse sekä konkreettisista faktoista että niiden juridisesta merkityksestä. (Lappalainen, Siviiliprosessioikeus I, 1995, s. 369)

Kantaja ei ole yleisesti vaatinut, että lain säännökselle vahvistettaisiin tietynsisältöinen tulkinta. Kanne on koskenut ainoastaan hänen ja vastaajan välistä asumisoikeussopimusta. Kantaja on vaatinut, että asianosaisten välisessä suhteessa kantajan käyttövastikkeen enimmäistasoksi vahvistetaan tietty taso. Kanne on siten tähdännyt tietyn konkreettisen oikeussuhteen vahvistamiseen kantajan ja vastaajan välillä.

Vahvistuskanne on liittynyt käyttövastikkeen palauttamista koskevaan vaatimukseen, jonka yhteydessä se on esitetty. Tähänkin nähden kanteen voidaan katsoa koskevan asianosaistenkin välisessä suhteessa ainoastaan kanteen kohteena olevaa ajanjaksoa. Tällöin myös kanteen johdosta annettavan tuomion oikeusvoimavaikutuksen ulottuvuus on yksiselitteisesti määriteltävissä. Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kanne voidaan tutkia vahvistamisvaatimuksen osalta.

Kantaja on lisäksi vaatinut, että käräjäoikeus alentaa käyttövastikkeen edellä mainitulle tilastojoukon mukaiselle tasolle. Asumisoikeuslain 18 §:n 1 momentin mukaan tuomioistuin voi asumisoikeuden haltijan vaatimuksesta alentaa käyttövastikkeen määrää. Kanteessa on siten kysymys asumisoikeuslakiin perustuvasta vaatimuksesta. Kantajan vaatimuksessa ei ole ilmoitettu, minkä määräiseksi kantajan käyttövastike tulee alentaa. Käyttövastikkeen alentamisvaatimus on kuitenkin liittynyt käyttövastikkeen palauttamista koskevaan vaatimukseen, jonka yhteydessä se on esitetty. Alentamisvaatimuksen euromääräinen taso on ilmennyt käyttövastikkeen palauttamista koskevasta vaatimuksesta. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kanne voidaan tutkia myös käyttövastikkeen alentamista koskevan vaatimuksen osalta.

Kantaja on vaatimuskohdissa 1 ja 3 lisäksi vaatinut, että vastaaja velvoitetaan palauttamaan liikaa peritty käyttövastike. Kanne on tältä osin perustunut siihen, että kantajalta peritty käyttövastike on ylittänyt käyttövastikkeen enimmäistason. Tältä osin kysymys on varsin tavanomaisesta velvoittamiskanteesta, jossa vaaditaan vastaajan velvoittamista suorittamaan jotakin. Kanne voidaan siten tutkia myös käyttövastikkeen palauttamista koskevan vaatimuksen osalta.

Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kanne voidaan vaatimuskohtien 1-4 osalta kokonaisuudessaan tutkia.

Vastaaja on myös vaatinut, että kanne jätetään vaatimuskohdan 5 osalta tutkimatta, koska vaatimukset olivat määrältään yksilöimättömiä.

Kannevaatimuksista tulee selvästi ilmetä, mitä kantaja vaatii. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että kannevaatimuksien tulee olla yksilöityjä ja sellaisinaan täytäntöönpantavissa. Vaatimuksista tulee siten selvästi ilmetä vahvistuskanteen osalta, mikä yksilöity seikka vaaditaan vahvistettavaksi tai suorituskanteen osalta, mikä yksilöity määrä vaaditaan velvoitettavaksi suorittamaan kantajalle. Riittävää ei ole se, että käräjäoikeuden harkittavaksi jätetään se, millaiseksi tietty seikka vahvistetaan tai mikä määrä vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle.

Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin mukaan jos yksityisoikeudellisen saatavan määrästä ei ole saatavissa uskottavaa näyttöä taikka se olisi saatavissa vain vaikeuksin tai asian laatuun nähden kohtuuttomilla kustannuksilla tai kohtuuttomalla vaivalla, tuomioistuin arvioi määrän. Kyseisen säännöksen nojalla käräjäoikeus voi tietyin edellytyksin arvioida määrän, joka vastaaja on velvollinen kantajalla suorittamaan. Kyseinen määrä voi tällöin olla enintään kantajan vaatimuksessaan vaatima määrä. Kyseisestä säännöksestä ei seuraa se, että kantajan ei tulisi vaatia vastaajan velvoittamista suorittamaan tietty määrä.

Kantajan vaatimuksesta ei ilmene, minkä suuruiseksi kantajan käyttövastikkeen enimmäistaso tulisi vahvistaa tai mikä määrä vastaaja tulisi velvoittaa palauttamaan kantajalle. Vaatimus ei siten ole yksilöity ja sellaisenaan täytäntöönpantavissa. Kantaja ei ole käräjäoikeuden täydennyskehotuksesta huolimatta täydentänyt kannettaan. Mainituilla perusteilla kanne on vaatimuskohdan 5 osalta jätettävä kokonaisuudessaan tutkimatta.

Käräjäoikeuden johtopäätökset pääasian osalta

Asumisoikeuslain 16 §:n 1 momentin mukaan asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta. Pykälän 4 momentin mukaan käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.

Paikkakunta

Termiä paikkakunta ei ole asumisoikeuslaissa tai sen esitöissä määritelty. Paikkakunnan tarkemmasta määritelmästä asumisoikeuslaissa ei ole myöskään oikeuskäytäntöä.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 30 §:n 1 momentin mukaan tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta harkintansa mukaan alentaa vuokraa tai muuttaa vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa, jos vuokra olennaisesti ylittää vuokra-arvoltaan samanveroisten ja samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen alueella käyvät vuokrat ilman huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttäväksi katsottavaa syytä. Kyseisessä säännöksessä on käytetty paikkakunnan sijaan termiä alue. Paikkakunnan määritelmään ei siten voida hakea johtoa huoneenvuokraa koskevista säännöksistä.

Useassa asumisoikeuslain säännöksessä mainitaan paikkakunnan lisäksi myös termi kunta. Nämä säännökset koskevat kuitenkin lähtökohtaisesti kunnalle säädettyjä, asumisoikeutta koskevia tehtäviä ja viittaavat kuntaan niin sanottuna hallinnollisena yksikkönä. Lain 52 §:ään on kirjattu, että kyseisessä laissa kunnalla tarkoitetaan sitä kuntaa, jossa kysymyksessä oleva asumisoikeustalo sijaitsee. Kyseisessä säännöksessä ei ole kuitenkaan määritelty itse termiä kunta, vaan ainoastaan säännelty asumisoikeusasioissa toimivaltainen kunta, eli se kunta, jonka tehtäviin kussakin tapauksessa kunnalle säädetyt tehtävät kuuluvat. Pelkästään kyseisestä säännöksestä tai kuntaa koskevista säännöksistä ei siten voida päätellä, että paikkakunnalla tarkoitettaisiin asumisoikeuslaissa muuta kuin kuntaa.

Kotimaisten kielten tutkimuslaitoksen Kielitoimiston sanakirjan mukaan paikkakunta tarkoittaa seutua ja varsinaisesti maaseutu- tai kaupunkikuntaa. Sanakirjasta on pääteltävissä, että paikkakunnalla tarkoitetaan kuntaa niin sanottuna alueellisena yksikkönä.

Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että paikkakunnalla tarkoitetaan asumisoikeuslaissa lähtökohtaisesti tiettyä kuntaa.

Käyttöarvoltaan samanveroiset huoneistot

Asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentissa tai sen esitöissä ei ole tarkemmin määritelty, mitä käyttöarvoltaan samanveroisilla huoneistoilla tarkoitetaan. Lain tulkinnasta ei ole myöskään oikeuskäytäntöä.

Kaikki asunnon käyttöarvosta käräjäoikeudessa kertoneet henkilöt ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että asunnon käyttöarvoon vaikuttavat myös asunnon yksilölliset ominaisuudet, kuten asunnon sijainti, kulkuyhteydet, palvelut, ikä, kunto, maisema, sauna ja parveke. Erityisen merkityksellinen asunnon käyttöarvoon vaikuttava seikka on yhdenmukaisten kertomusten mukaan asunnon sijainti. Kertomuksista on lisäksi yhdenmukaisesti ilmennyt, että yksittäisen kaupunginosan sisälläkin asunnon arvot voivat vaihdella merkittävästi riippuen siitä, missä asunto tarkemmin sijaitsee kaupunginosan sisällä. Myös esimerkiksi asunnon ikä ja varustelutaso vaikuttavat merkittävästi asunnon käyttöarvoon. Varsin ilmeistä myös on, että esimerkiksi hyvällä ja arvostetulla alueella, hyvien kulkuyhteyksien päässä sijaitsevasta, uudesta tai uudehkosta, hyvin varustellusta, saunan ja parvekkeen sisältävästä asunnosta ollaan valmiita maksamaan käyttövastiketta merkittävästi enemmän kuin huonomaineisella alueella, hankalien kulkuyhteyksien päässä olevasta, vanhasta asunnosta, joka ei sisällä saunaa ja parveketta. Asunnon käyttöarvoa määriteltäessä on siten välttämätöntä ottaa huomioon myös kunkin asunnon yksilölliset ominaisuudet.

Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asunnon käyttöarvoon vaikuttavat rahoitusmallin ja huoneluvun lisäksi asunnon yksilölliset ominaisuudet. Asumisoikeuslaissa tarkoitetaan siten käyttöarvoltaan samanveroisilla huoneistoilla rahoitusmallin ja huoneluvun lisäksi yksilöllisiltä ominaisuuksiltaan pääpiirteissään toisiaan vastaavia huoneistoja.

Yleensä perittävä vuokra

Asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentissa tai sen esitöissä ei ole tarkemmin määritelty, mitä yleensä perittävällä vuokralla on säännöksessä tarkoitettu. Lain tulkinnasta ei ole myöskään oikeuskäytäntöä. Toisaalta kyseisessä laissa tai sen esitöissä ei ole myöskään viitattu tilastokeskuksen tai muihin tilastoihin osoittamaan yleensä perittävää vuokraa. Olettavaa on, että tällainen viittaus ilmenisi vähintään lain esitöistä, jos se olisi lain tarkoitus.

Edellä mainituilla sekä muilla ratkaisusta ilmenevillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että yleensä perittävällä vuokralla ei tarkoiteta tietystä tilastosta ilmenevää keskimääräistä vuokraa. Erilaiset tilastot voivat kuitenkin olla yhtenä vertailupohjana arvioitaessa käyttö vastikkeen enimmäistasoa.

Tuleeko käyttövastikkeen enimmäistason olla enintään aravavuokratason mukainen

Käräjäoikeus on katsonut, että käyttöarvoltaan samanveroisella asunnolla ei tarkoiteta ainoastaan samaa rahoitusmallia. Tähän nähden käyttövastikkeen enimmäistaso voisi asunnon käyttöarvo huomioon ottaen lähtökohtaisesti ylittää aravavuokratason.

Käräjäoikeus on todennut, että lain esitöistä ei ole löydettävissä johtoa sille, että käyttövastikkeen tulisi olla enintään aravavuokratasoinen. Myös asiantuntijan lausunnosta ja kertomuksesta on ilmennyt, että käyttövastike voi ylittää aravavuokratason. Asiassa on ilmennyt, että asumisoikeusasuntojen laatutaso on yleensä korkeampi kuin aravavuokra-asuntojen. Asiassa on myös ilmennyt, että asumisoikeustalojen ja aravavuokrakohteiden rahoituskustannukset poikkeavat toisistaan siten, että asumisoikeustalojen rahoituskustannukset ovat jossain määrin aravavuokrakohteita korkeammat. Näihin seikkoihin nähden myös käyttövastikkeen tulee voida olla korkeampi kuin aravavuokrakohteiden vuokra. Asiassa ei ole esitetty muitakaan perusteita, minkä vuoksi käyttövastikkeen tulisi olla enintään aravavuokratasoinen.

Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että käyttövastikkeen enimmäistason ei tule olla enintään aravavuokratasoinen.

Lopputulos vaatimuskohtien 1-4 osalta

Kanne on perustunut lähtökohtaisesti ainoastaan siihen, että kantajan käyttövastikkeen enimmäistason tulisi olla edellä mainittu ensisijainen tai toissijainen tilastovuokra ja että kantajan käyttövastike on ylittänyt mainitun tilastovuokran. Käräjäoikeus on edellä katsonut, että kumpikaan kantajan esittämistä tilastovuokrista ei ole asumisoikeuslain 16 §:n tarkoittama kantajan käyttövastikkeen enimmäistaso. Asiassa ei ole siten perusteita vahvistaa kantajan käyttövastikkeen enimmäistasoksi mainittuja tilastovuokria tai alentaa kantajan käyttövastiketta kyseiselle tasolle.

Kantaja ei ole esittänyt muita perusteita sille, että kantajan käyttövastike ylittäisi asumisoikeuslain 16 §:ssä tarkoitetun enimmäistason. Vastaaja on joka tapauksessa edellä todetun mukaisesti osoittanut, että kantajalta peritty käyttövastike ei muutoinkaan ole ylittänyt asumisoikeuslain 16 §:n tarkoittaman käyttövastikkeen enimmäistasoa. Asiassa ei siten ole perusteita velvoittaa vastaajaa palauttamaan kantajan maksamaa käyttövastiketta.

Edellä mainituilla perusteilla kanne on vaatimuskohtien 1-4 osalta kokonaisuudessaan hylättävä.

- - - - - -

Tuomiolauselma

Kanne hylätään vaatimuskohtien 1 - 4 ja 6 osalta.

Kanne jätetään tutkimatta vaatimuskohdan 5 osalta.

A velvoitetaan korvaamaan B Oy:n oikeudenkäyntikulut 14.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta lukien.

Oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluvaatimukset enemmälti hylätään.

Asian ovat käräjäoikeudessa ratkaisseet:

Käräjätuomari Tiina Veranen
Käräjätuomari Anne Ali-Rekola
Käräjätuomari Anna-Maria Kangas

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 3.7.2019

Valittaja
A

Vastapuoli
B Oy

Asian käsittely hovioikeudessa

- - - - - -

Valitus

A on toistanut käräjäoikeuden tuomiossa selostetusta kanteesta ilmenevät vaatimuksensa ja B Oy:n asiamiehiin kohdistamansa oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksensa. A on lisäksi vaatinut, että hänet vapautetaan velvollisuudesta korvata B Oy:n oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa tai että korvattavien oikeudenkäyntikulujen määrää ainakin alennetaan. A on edelleen vaatinut, että yhtiö velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 1.150 eurolla korkoineen.

Yleistä

B Oy oli perinyt A:lta asumisoikeusasunnon käyttövastiketta, joka oli ollut asumisoikeusasunnoista annetun lain (jäljempänä asumisoikeuslaki) 16 §:n 4 momentissa tarkoitetulla tavalla korkeampi kuin paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittävät vuokrat.

A oli tämän vuoksi asumisoikeuslain 18 ja 19 §:n nojalla saattanut asuntonsa käyttövastikkeen kohtuullisuuden ja oikeellisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi ja vaatinut, että tuomioistuimen tuli määrätä yhtiö palauttamaan liikaa maksettu käyttövastike. Käyttövastike oli ylittänyt kohtuullisena pidettävän käyttövastikkeen enimmäis- tai vertailutason enemmän kuin vain vähän.

Vaatimusten tutkiminen

Käräjäoikeuden ratkaisu oli oikea siltä osin kuin siinä oli katsottu, että A:n vaatimukset 1-4 voitiin tutkia. Kanne oli nostettu asumisoikeuslain 18 ja 19 §:n erityissäännösten perusteella. Vahvistuskanne oli myös loogisessa yhteydessä asiassa esitettyihin suorituskanteisiin.

Kanteen kohtaa 5 ei olisi tullut jättää tutkimatta. Vaatimuskohdassa oli kysymys nimenomaan asumisoikeuslain 18 §:n mukaisen oikeussuojakeinon käyttämisestä, jossa A oli saattanut tuomioistuimen tutkittavaksi käyttövastikkeen kohtuullisuuden ja oikeellisuuden. Tuomioistuin oli velvollinen ottamaan kanteessa esitetyn vaatimuksen tutkittavaksi sellaisenaan kuin A oli sen esittänyt. Tuomioistuin oli velvollinen kantajan vaatimuksesta määrittelemään käyttövastikkeen enimmäistason. Mikäli kanteen vaatimuksia 1-4 ei hyväksyttäisi, tuomioistuimen tuli tällöin määrätä enimmäisvertailuvuokrataso asiassa esitettyjen seikkojen perusteella. Tämä oli välttämätöntä kantajan oikeusturvan kannalta.

- - - - - -

Paikkakunta

Käräjäoikeuden ratkaisu oli oikea siltä osin kuin siinä oli katsottu, että asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin käsitteellä 'paikkakunta' tarkoitettiin kuntaa. Tämä tulkinta vastasi käsitteen tarkoitusta yleiskielessä sekä muualla lainsäädännössä.

Käyttöarvoltaan samanveroinen huoneisto

Käräjäoikeuden ratkaisu oli sitä vastoin väärä siltä osin kuin siinä oli katsottu, että huoneiston käyttöarvoon vaikuttivat asunnon yksilölliset ominaisuudet. Käyttöarvoltaan samanveroisen huoneiston käsitettä tuli tulkita asumisoikeuslain ja -järjestelmän tarkoituksen perusteella. Asumisoikeuslaissa ei tarkoitettu huoneiston käyttöarvolla samaa asiaa kuin vapaarahoitteisten asuntojen käyttöarvolla. Huoneistojen samanveroisuus tuli arvioida objektiivisin perustein asuntokohtaisten perusteiden sijaan. Mikäli asunnon yksilölliset ominaisuudet otettaisiin huomioon vertailutasoa määritettäessä, kysymys ei enää olisi samanveroisuudesta asumisoikeuslain tarkoittamalla tavalla. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokratasolla ei ollut merkitystä asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin tulkinnassa.

A:n asunto sijaitsi asumisoikeustalossa, joka oli aravatasoinen. Näin ollen huoneisto tuli katsoa käyttöarvoltaan samanveroiseksi huoneistoksi aravavuokra-asuntoihin nähden.

Yleensä perittävä vuokra

Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, ettei yleensä perittävällä vuokralla tarkoitettu tietystä tilastosta ilmenevää keskimääräistä vuokraa. Asumisoikeuslain esitöistä ilmeni, että vertailuvuokrataso tuli määrittää tilastojen perusteella.

A:n asiassa esittämät Tilastokeskuksen tilastot olivat luotettavia ja niiden otoskoko oli merkittävä. Tilastot olivat laajuudeltaan riittävät. Samanveroisista huoneistoista yleensä perittävää vuokraa arvioitaessa oikea vertailukohta ja vertailuvuokran määrittämisen lähtökohta oli Tilastokeskuksen tilastoista ilmenevä aravavuokrataso.

Aravavuokrat käyttövastikkeen enimmäistasona

Käyttövastikkeen enimmäistasoa ei voinut määrittää vapaarahoitteisen asumisen vuokrataso, koska se määräytyi toisenlaisin perustein. Vertailukohtana tuli käyttää asuinkohteita, joiden rahoituspohja oli verrannollinen asumisoikeusasumiseen. Lähin vertailukohta oli siksi aravarahoitteinen asuntotuotanto, jonka vuokratasosta oli paikkakuntakohtainen ja yleinen tilastoihin perustuva vertailuaineisto.

Enimmäistaso ei myöskään voinut olla vapaarahoitteisten ja aravarahoitteisten kohteiden vuokratason välissä. Tähän viittaava lausuma, joka oli asumisoikeuslain myöhemmissä esitöissä, ei ollut oikeuslähteenä merkityksellinen, koska lain muutoksissa ei ollut ollut kysymys asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin muuttamisesta. Asumisoikeuslain esitöistä ilmeni, että lain tarkoituksena oli ollut, että käyttövastikkeen enimmäistaso oli juuri aravavuokrataso.

Koska enimmäistaso ei voinut olla kumpikaan edellä mainituista, enimmäistasoksi voitiin katsoa ainoastaan aravavuokrataso. Käyttövastikkeen enimmäistaso ei siten voinut ylittää asunnon käyttöarvon perusteella tätä tasoa. Tämä tulkinta oli myös yhdenmukainen asumisoikeuslain sosiaalisen tavoitteen kanssa.

Asumisoikeus- ja aravavuokratalojen erilaisiin rahoituskustannuksiin liittyvät seikat eivät olleet merkityksellisiä tässä asiassa. Lisäksi yhtiön tähän liittyvät laskelmat olivat virheellisiä ja harhaanjohtavia. Ero asumisoikeus- ja aravavuokratalojen korkokustannusten välillä oli lähes olematon. Muutoinkin yhtiön esittämä näyttö liittyi vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen käyttöarvoon, jolla ei ollut merkitystä tämän asian arvioinnin kannalta.

- - - - - -

Vastaus

B Oy on vaatinut, että valitus hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 3.085,24 eurolla korkoineen.

Vaatimusten tutkiminen

A oli kanteen vaatimuksissa 1-4 pyytänyt tuomioistuinta vahvistamaan lainkohdan tulkinnalle yleispätevän sisällön siten, että käyttövastikkeen enimmäistaso olisi yhtä suuri kuin määrätyn Tilastokeskuksen tilaston mukainen tilastovuokra. Kyse oli siten abstraktista laintulkintakysymyksestä, jota koskevat vaatimukset tuli ensisijaisesti jättää tutkimatta, koska ne eivät perustuneet yksittäisen oikeussuhteen konkreettiseen tosiseikastoon.

Vaatimuksen 5 tutkimatta jättämisen osalta käräjäoikeuden ratkaisu oli oikea. Vaatimus oli määrältään yksilöimätön.

Yleistä asumisoikeusjärjestelmästä

Kaikki asumisoikeustaloja omistavat yhteisöt Suomessa olivat pitkään ja vakiintuneesti noudattaneet käytäntöä, jossa käyttövastikkeen enimmäistaso oli kunnan sisällä vallitsevan aluekohtaisen todellisen aravavuokran ja vapaarahoitteisen vuokran välillä. Tämä käytäntö oli myös ollut Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymä.

A:n vaatimusten perusteiden hyväksyminen aiheuttaisi käytännössä asumisoikeusjärjestelmän lakkauttamisen. Tilastoista ilmenevän aravavuokran hyväksyminen vertailuvuokraksi ja siten käyttövastikkeen enimmäistasoksi tarkoittaisi tosiasiallisesti sitä, että korkean kysynnän alueilla yhtiö olisi pakotettu laskemaan käyttövastikkeita ja samalla vastaavasti nostamaan vastikkeita matalan kysynnän alueilla. Tämä tarkoittaisi asumisoikeuslain 16 a §:n 2 momentissa nimenomaisesti sallitun käyttövastikkeiden tasauksen estämistä. Lopputuloksena olisi asumisoikeusyhteisön maksukyvyttömyys, kun usealla paikkakunnalla asumisoikeustalojen tuotot eivät riittäisi talojen aiheuttamien kustannusten kattamiseen.

Käyttövastikkeiden tasausjärjestelmän vuoksi omakustanteisessa käyttövastikkeessa otettiin huomioon valtakunnallisesti toimivan asumisoikeusyhteisön kustannukset eikä vain kyseisen kohteen kustannuksia. Tämä tarkoitti sitä, että suuremman kysynnän kohteiden käyttövastikkeet nousivat, mutta olivat edelleen asumisoikeuslaissa tarkoitetun omakustannusperiaatteen mukaisia. Oli siis mahdollista, että samallakin paikkakunnalla perittiin vastaavantyyppisistä asumisoikeushuoneistoista erisuuruista käyttövastiketta. Asiassa ei ollut väitettykään, ettei A:n käyttövastike olisi määräytynyt omakustannusperiaatteen mukaisesti tai että yhtiö olisi toiminut väärin kustannusten tasauksen suhteen.

Asumisoikeustalojen toiminta poikkesi usealla eri tavalla aravavuokratalojen toiminnasta, minkä johdosta käyttövastiketta ei voitu suoraan verrata aravavuokriin.

Asumisoikeustalon omistajan täytyi varautua käyttövastikkeita perimällä asumisoikeusmaksujen lunastuksiin ja maksaa asumisoikeusmaksulle myös indeksikorotusta, mitä velvoitteita aravavuokratalon omistajalla ei ollut. Asumisoikeustalon pääoma- ja rahoituskulut olivat myös korkeammat kuin aravavuokratalolla, ja järjestelmien kustannusrakenteet poikkesivat toisistaan. Asumisoikeushuoneistojen laatuvaatimukset olivat yleensä korkeammat kuin aravavuokrahuoneistojen.

Käyttövastikkeesta yleisesti

A:lta peritty käyttövastike oli määräytynyt omakustannusperiaatteen mukaisesti yhtiön omistamien asumisoikeustalojen yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon menojen perusteella. Käyttövastike oli ollut lain ja sopimuksen mukainen.

Asiassa oli riitaa ainoastaan asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin mukaisen enimmäistason ylittämisestä. Laissa tai sen esitöissä ei todettu, että käyttövastikkeen enimmäistasoa arvioitaisiin suhteessa samalla rahoitusmallilla toteutettujen asuntojen vuokriin. Vertailussa oli kysymys nimenomaan käyttövastikkeen enimmäistason määrittämisestä, eikä sen normaali- tai keskiarvotasosta. Käyttövastikkeen taso määräytyi edellä mainitun säännöksen kolmen ensimmäisen momentin perusteella.

Paikkakunta

Paikkakunnalla ei tarkoitettu asumisoikeuslain 16 §:ssä kuntaa vaan lähinnä kaupunginosaa tai tätä pienempää aluetta, jolla vallitsee määrätty vuokrataso. Asumisoikeuslain 52 §:ssä oli erikseen määritelty käsitteen 'kunta' merkityssisältö kyseisessä laissa, joten käsitteellä 'paikkakunta' tarkoitettiin jotakin muuta kuin kuntaa tai kaupunkia.

Asumisoikeuslaki oli säädetty vuonna 1990. Lain säätämishetkellä säännös oli vastannut käsitteistöltään silloisen huoneenvuokralain (653/1987) 25 §:ssä käytettyjä käsitteitä. Näin ollen asumisoikeuslain paikkakunta-käsitteelle tuli antaa vastaava sisältö kuin mikä sille on huoneenvuokralain perusteella annettu. Huoneenvuokralaissa käsite 'paikkakunta' oli sittemmin muutettu alueeksi, mutta sen merkityssisältö oli säilynyt samana.

Huoneenvuokralakia koskevassa oikeuskäytännössä paikkakunnan ja alueen oli katsottu olevan sama kaupunginosa, saman kaupunginosan tietty katu, ydinkeskusta tai jopa sama rakennus, jos sen osalta oli olemassa vertailukelpoisia käyttövastiketasoa osoittavia tietoja.

Käyttöarvo

Huoneiston käyttöarvoon ja sen kautta vertailun kohteena olevaan vuokratasoon vaikuttivat huoneluvun ja koon lisäksi huoneiston yksilölliset ominaisuudet kuten sijainti, kysyntä, varustetaso, erityisominaisuudet ja rakennusvuosi. Saman kunnan alueella sijaitsevien kohteiden käyttöarvo voi siten olla erilainen, eikä vertailuvuokraa voitu määrittää kaavamaisesti koko kuntaa koskevista tilastoista.

ARA oli määrittänyt pääkaupunkiseudulle neljä erilaista tontin käyttöarvoa kuvaavaa hintavyöhykettä, koska erilaisilla sijaintitekijöillä oli välittömästi vaikutusta tontista maksettavaan hintaan ja siten sen käyttöarvoon. A:n asumisoikeusasunto sijaitsi korkeimpien tonttihintojen vyöhykkeellä, mikä heijastui korottavana tekijänä myös käyttöarvoon.

A:n asunto sijaitsi vuonna 2002 valmistuneessa talossa Espoon Leppävaarassa Säterin alueella. Kysymyksessä oli 78 m2:n suuruinen saunallinen kolmio, joka sijaitsi viisikerroksisen talon kolmannessa kerroksessa. Asuntoon kuului noin 4 m2:n suuruinen parveke, ja asunnon ikkunat olivat kolmeen suuntaan. Leppävaara oli kysytty asuinalue, jossa oli hyvät palvelut ja liikenneyhteydet. Lisäksi A:n talon pysäköinti oli järjestetty osin pysäköintilaitospaikoilla, mikä oli nostanut kohteen rakentamiskuluja ja käyttöarvoa. Kyseisen kohteen hakijamäärä oli ollut poikkeuksellisen suuri.

Yleensä perittävä vuokra

Yleensä perittävällä vuokralla ei tarkoitettu asumisoikeuslain 16 §:ssä Tilastokeskuksen tilastoon perustuvaa aravavuokratasoa. Kantajalla oli todistustaakka hänen asuntoaan käyttöarvoltaan ja sijainniltaan vastaavan huoneiston vertailuvuokratasosta. Pelkkä tässä asiassa esitetty tilastotieto ei riittänyt näytöksi vuokratasosta.

Lain tarkoittaman yleensä perittävän vuokran tuli olla sellainen, että se oli tiedossa asumisoikeussopimusta solmittaessa ja kuukausittaista käyttövastiketta perittäessä. Tilastokeskuksen tilastot, joihin asiassa oli vedottu, julkaistiin aina noin 1,5 vuoden kuluttua siitä, kun asumisoikeustalon omistajan oli tullut määrittää ja ilmoittaa asukkaalle huoneistosta perittävä käyttövastike.

Lain esitöiden mukaan käyttövastikkeen enimmäistason tulisi asettua vapaarahoitteisen vuokratason ja aravavuokratason väliin, koska asumisoikeusjärjestelmässä oli piirteitä molemmista järjestelmistä. Joillakin alueilla arava-asuntojen vuokrat olivat lähellä markkinaehtoisia vuokria erityisesti pääkaupunkiseudulla. Käyttövastikkeen enimmäistaso oli pääsääntöisesti markkinavuokra, mutta joillakin alueilla omakustanneperiaatteella määritettävä käyttövastike jopa ylitti vapaarahoitteisten asuntojen vuokratason.

Tilastoissa ei otettu riittävällä tavalla huomioon huoneistojen yksilöllisiä ominaisuuksia ja näiden vaikutusta huoneiston käyttöarvoon. Tilastoissa oli myös useita muita epävarmuustekijöitä ja vääristymiä, jotka vaikuttivat niiden vertailukelpoisuuteen. Lisäksi tilastot kuvasivat vain tilastojoukon keskiarvoa, joten ne eivät soveltuneet käyttövastikkeen enimmäistason määrittämiseen. Käytännössä tilastoarvon käyttäminen enimmäistasona johtaisi siihen, että käyttövastikkeen pitäisi olla pienempi kuin vuokra, joka tosiasiallisesti peritään noin puolesta aravavuokra-asuntoja.

A:n viittaamia Tilastokeskuksen tilastoja oli laadittu ainoastaan 24 kaupungin osalta. Esimerkiksi yksinomaan Espoota koskevaa tilastoa ei ollut edes käytettävissä. Näin ollen käyttövastikkeen enimmäistasoa ei ollut edes mahdollista kaavamaisesti sitoa mainittuihin tilastoihin.

Mikäli lainsäätäjä olisi tarkoittanut asumisoikeushuoneistojen käyttövastikkeen enimmäistason määritettävän suoraan tilaston perusteella, olisi tätä koskeva maininta otettu asumisoikeuslakiin tai vähintään lain esitöihin. Näin ei kuitenkaan ollut tehty.

Yleensä perittävä vuokra tuli määritellä tapauskohtaisten olosuhteiden perusteella ja viime kädessä sen mukaan, mikä olisi kyseessä olevan huoneiston vuokra, mikäli se olisi vuokrattuna vapailla markkinoilla. Käytännössä yleensä perittävä vuokra oli määritettävissä arvioimalla lähialueen asuntojen tosiasiallista vuokratasoa sekä soveltamalla tämä vuokrataso kyseessä olevaan asuntoon siten, että otettiin huomioon asunnon paikkakunnan ja käyttöarvon mukaiset olosuhteet.

A:lta peritty käyttövastike alitti asiantuntijoiden arvioiman vertailuvuokran. Arvioiden keskiarvo A:n huoneiston vuokrasta oli 15,35 euroa neliömetriltä kuukaudessa vuonna 2015 (10 prosentin korotus ja vesimaksu huomioituna). Kymmenen prosentin korotus oli tehty sen vuoksi, että asiantuntijat olivat tehneet arvionsa maltillisesti, koska eivät olleet päässeet tutustumaan huoneistoon. Arviot perustuivat kattavaan selvitykseen ja vastasivat alueella tosiasiallisesti perittäviä vuokria.

A:n esittämistä tilastoista poiketen huoneiston tarkalla sijaintipaikkakunnalla Leppävaarassa vastaavan suuruisista aravavuokra-asunnoista perittävät vuokrat olivat tosiasiallisesti korkeampia kuin A:lta perittävä käyttövastike.

- - - - - -

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

- - - - - -

2. Vaatimusten 1-4 tutkimisesta

Yhtiö on vastauksessaan hovioikeudessa vedonnut siihen, että kanteen vaatimukset 1-4 tulisi jättää tutkimatta, koska niissä oli kyse abstraktista laintulkintakysymyksestä, josta ei voinut antaa vahvistustuomiota.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun siltä osin, kun siinä on katsottu, että kohdissa 1-4 esitetyt käyttövastikkeen palauttamis- ja alentamisvaatimukset on voitu tutkia.

A on kanteessaan kohdissa 1 ja 2 vaatinut vahvistettavaksi asumisoikeussopimuksessa ja asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentissa tarkoitetun käyttövastikkeen enimmäistasoksi tietyn tilaston mukaisen vuokran.

Käräjäoikeus on katsonut voivansa tutkia kohtien 1 ja 2 vahvistusvaatimukset, koska ne koskivat asianosaisten välisen oikeussuhteen vahvistamista eli asumisoikeussopimuksen sisältöä ja tarkemmin käyttövastikkeen enimmäismäärää. Käräjäoikeuden tulkinnan mukaan A ei ollut yleisesti vaatinut, että lain säännökselle vahvistettaisiin tietyn sisältöinen tulkinta.

Kuten käräjäoikeuden tuomiossa on todettu, vahvistuskannetta ei voida ajaa yksistään abstraktista laintulkintakysymyksestä siten, että jollekin säännökselle vaaditaan vahvistettavaksi tietty sisältö. Vahvistuskanteen tulee tähdätä tietyn konkreettisen oikeussuhteen olemassaolon tai ei-olemassaolon vahvistamiseen.

Asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentissa säädetään käyttövastikkeelle ehdoton yläraja siten, ettei käyttövastike saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi. Käyttövastikkeen varsinaisena määräytymisperusteena on kuitenkin saman säännöksen 2 ja 3 momenteista ilmenevä omakustannusperiaate.

Asumisoikeuslain 5 §:n 2 momentin mukaan tämän lain säännöksistä ei voida asumisoikeussopimuksessa poiketa asumisoikeuden haltijan tai tältä oikeutensa johtaneen vahingoksi.

A:n asumisoikeussopimuksessa on tältä osin vain viittaus siihen, että käyttövastikkeen määräytymisessä sovelletaan asumisoikeuslain 16 §:ää.

Vahvistuskanteessa on yhtäältä vaadittu nimenomaisesti vahvistettavaksi asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin tarkoittaman käyttövastikkeen enimmäismääräksi tietty tilastollinen vuokra. Toisaalta vastaava on vaadittu vahvistettavaksi asianosaisten välisessä asumisoikeussuhteessa. Ensiksi mainittu vaatimus tähtää yksiselitteisesti tietyn laintulkinnan vahvistamiseen, mikä ei ole vahvistuskanteella mahdollista.

Vaatimuksen toinen osa koskee sanamuotonsa mukaan asianosaisten välisen sopimuksen tulkintaa. Asumisoikeussopimuksen ehdon ja siten asianosaisten välisen konkreettisen oikeussuhteen sisältönä on kuitenkin tietty euromääräinen käyttövastike, ei sen yleinen enimmäistaso. Käyttövastikkeen enimmäistasoa koskeva asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin säännös on asukkaan suojaksi säädetty ehdoton yläraja, eikä kysymyksessä olevan asumisoikeussopimuksen ehto. Kysymyksessä on käyttövastikkeen määrää koskeva yleinen rajoitussäännös. Vaatimuksessa on tältäkin osin asiallisesti kysymys siitä, että kantajat pyrkivät vahvistamaan asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentille tietyn tulkinnan, mikä ei ole vahvistuskanteella mahdollista.

Kannevaatimukset 1 ja 2 on siten jätettävä tutkimatta siltä osin kuin niissä on vaadittu vahvistettavaksi käyttövastikkeen enimmäistasoksi tietty tilastollinen vuokra.

Selvyyden vuoksi hovioikeus kuitenkin toteaa, että tuomioistuimen arvioitavana on joka tapauksessa myös ilman erillistä vahvistuskannetta A:n vaatimusten 1-4 tutkittavien osien johdosta se, miten asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin säännöstä enimmäisvuokratasosta on nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa tulkittava ja onko kyseinen laissa säädetty enimmäistaso ylitetty.

3. Vaatimuksen 5 tutkimisesta

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun siltä osin kuin käräjäoikeus on jättänyt kohdan 5 vaatimuksen tutkimatta.

Hovioikeus toteaa lisäksi, että vaatimuksen tutkiminen ei tosin ole edellytys sille, että tuomioistuin voi määrätä käyttövastikkeen eri suuruiseksi kuin mitä kanteessa on vaadittu. Kannevaatimukset määrittävät mahdollisen alennuksen ja mahdollisen palautuksen enimmäismäärän, ja tuomioistuin voi hyväksyä vaatimuksen määrällisesti myös osittain.

- - - - - -

Pääasiaratkaisun perustelut

1. Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko A:lta perityn asumisoikeushuoneiston käyttövastike ylittänyt asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin mukaisen enimmäistason.

Asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin mukaan käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.

Arvioitavana on siten kyseisen säännöksen kolmen käsitteen eli paikkakunnan, käyttöarvoltaan samanveroisen huoneiston ja yleensä perittävän vuokran merkityssisältö sekä osittain yleisemmin asumisoikeushuoneistojen käyttövastikkeen enimmäismäärän suhde arava- ja markkinavuokriin ja näitä kuvaaviin tilastoihin.

Käyttövastikkeen enimmäistason arviointikriteerit muodostavat yhdessä kokonaisuuden, ja enimmäistasoon vaikuttavat erikseen ja yhdessä kaikki edellä mainitut kolme osatekijää. Hovioikeus arvioi ensiksi kunkin kyseisessä säännöksessä käytetyn käsitteen merkityssisältöä ennen kuin käsittelee niiden soveltamista nyt käsiteltävän tapauksen tosiseikastoon.

2. Käyttövastikkeen enimmäistasoon vaikuttavat tekijät

(a) Paikkakunta

Käräjäoikeus on katsonut, että käsitteellä paikkakunta tarkoitetaan asumisoikeuslaissa lähtökohtaisesti tiettyä kuntaa. Tämä tulkinta on A:n mukaan ollut oikea.

Yhtiö on vastauksessaan vedonnut siihen, että paikkakunnan käsitettä tulisi tulkita siten, että se tarkoittaisi lähinnä kaupunginosaa tai tätä pienempää aluetta, jolla vallitsee määrätty vuokrataso. Yhtiön mukaan tämä tulkinta vastaisi asumisoikeuslain säätämishetkellä voimassa olleen huoneenvuokralain vastaavien säännösten tulkintaa, jotka eivät ole asiallisesti muuttuneet myöhemmässä huoneenvuokrasääntelyssä.

Käräjäoikeuden toteamin tavoin käsitettä paikkakunta ei ole asumisoikeuslaissa tai sen 16 §:ää koskevissa esitöissä määritelty, eikä asumisoikeuslain tulkinnasta ole tältä osin vakiintunutta oikeuskäytäntöä. Asumisoikeuslain muita säännöksiä koskevissa myöhemmissä esitöissä on tosin eräissä kohdissa käytetty käsitettä 'alue' eri yhteyksissä, joissa on viitattu lain 16 §:n 4 momenttiin (esimerkiksi HE 100/2002 vp s. 52, 55 ja 57). Näissä esitöissä ei kuitenkaan ole suoranaisesti ollut kysymys nyt kysymyksessä olevan lainkohdan perusteluista, eikä niistä ole luettavissa, että niiden tarkoituksena olisi ollut ottaa kantaa lain alkuperäiseen paikkakunnan käsitteen tulkintaan.

Asumisoikeuslain säätämishetkellä voimassa olleessa huoneenvuokralaissa (653/1987) on ollut vastaavankaltainen vuokran kohtuullisuutta koskeva säännös. Lain 25 §:n 1 momentin mukaan asuinhuoneiston vuokran tuli olla kohtuullinen. Kohtuullisuutta harkittaessa oli otettava huomioon paikkakunnalla vuokra-arvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä maksetut vuokrat sekä huoneiston vuokra-arvoon vaikuttavat korottavat ja alentavat seikat.

Lakien tältä osin identtinen vuokratason vertailualuetta kuvaava käsite viittaa siihen, että asumisoikeuslaissa on tarkoitettu huoneiston paikkakunnalla samaa asiaa kuin tuolloin voimassa olleessa huoneenvuokralaissa.

Vanhan huoneenvuokralain säätämisajankohdan oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että koska vuokrataso ei ollut kaikilla varsinkaan isomman kunnan asuinalueilla sama, huoneenvuokralaissa tarkoitettuna paikkakuntana olisi tullut pitää pienempää alueetta kuin kuntaa (Saarnilehto, Ari: Vuoden 1987 huoneenvuokralaki, 1987, s. 75).

Voimassa olevan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) 30 §:ssä paikkakunnan käsite on kuitenkin muuttunut alueeksi. Säännöksen mukaan tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta harkintansa mukaan alentaa vuokraa tai muuttaa vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa, jos vuokra olennaisesti ylittää vuokra-arvoltaan samanveroisten ja samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen alueella käyvät vuokrat ilman huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttäväksi katsottavaa syytä.

Lainkohdan esitöiden (HE 304/1994 vp s. 65-66) mukaan säännös vastaisi vähäisin tarkistuksin aikaisemmin voimassa ollutta sääntelyä vuokran alentamisesta. Säännöstä tarkistettiin kuitenkin siten, että vertailuvuokrina otettaisiin huomioon vuokra-arvoltaan samanveroisten ja samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen käyvät vuokrat alueella eikä huoneistojen käyvät arvot paikkakunnalla, kuten siihen saakka oli tehty. Vertailuvuokrina ei siis käytettäisi pelkästään paikkakunnan tilastollisia vanhojen ja uusien sopimusten vuokrien keskiarvoja, vaan pyrittäisiin selvittämään nykyistä eriytyneemmin alueen vuokra-asuntomarkkinat ja niillä vallitsevat vuokrat ja sopimusehdot yleensä sekä erityisesti vuokraa koskevat sopimusehdot ja vuokraa vastaan saadut etuudet.

Oikeuskirjallisuudessa tämä muutos on ymmärretty siten, että vuoden 1987 huoneenvuokralain mukainen vertailualueena käytetty paikkakunta oli alueena liian laaja, joten sitä supistettiin uudessa laissa (Kanerva – Kuhanen: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 2011, s. 159).

Edellä selostettu säädöshistoria huomioon ottaen hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, ettei voimassa olevan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain käsitettä 'alue' voida rinnastaa asumisoikeuslain käsitteeseen 'paikkakunta'. Säädöshistorian perusteella on pikemminkin pääteltävissä, että asumisoikeuslaissa tarkoitetaan paikkakunnalla edelleen samaa laajempaa aluetta kuin vanhassa huoneenvuokralaissa. Ottaen lisäksi huomioon paikkakunnan käsitteen merkityssisältö yleiskielessä, hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että paikkakunnan on tulkittava asumisoikeuslaissa tarkoittavan lähtökohtaisesti tiettyä kuntaa.

Paikkakunnan alueen laajuuden täsmällisellä määrittelyllä ei tosin ole asian arvioinnin kannalta viime kädessä ratkaisevaa merkitystä, koska jäljempänä katsottavalla tavalla vaatimus vertailusta käyttöarvoltaan samanveroisiin huoneistoihin sisältää yhtenä arviointikriteerinä myös huoneiston tarkemman sijaintialueen.

(b) Käyttöarvoltaan samanveroinen huoneisto

Käräjäoikeus on katsonut, että asumisoikeuslaissa tarkoitettiin käyttöarvoltaan samanveroisilla huoneistoilla rahoitusmallin ja huoneluvun lisäksi yksilöllisiltä ominaisuuksiltaan pääpiirteissään toisiaan vastaavia huoneistoja.

Käräjäoikeudessa asiantuntijana kuultu professori oli lausunnossaan ja kertomuksessaan katsonut, että käyttövastikkeen vertailukohtana tuli käyttää aravavuokrakohteiden yleistä vuokratasoa ottaen kuitenkin huomioon asunnon yksilölliset ominaisuudet. Myös kaikki asunnon käyttöarvosta käräjäoikeudessa kertoneet henkilöt olivat yhdenmukaisesti kertoneet, että asunnon käyttöarvoon vaikuttivat myös asunnon yksilölliset ominaisuudet, kuten asunnon tarkempi sijainti, kulkuyhteydet, palvelut, ikä, kunto, maisema, sauna ja parveke. Kertomuksista oli lisäksi yhdenmukaisesti ilmennyt, että yksittäisen kaupunginosan sisälläkin asunnon arvot voivat vaihdella merkittävästi riippuen siitä, missä asunto sijaitsee kaupunginosan sisällä.

A on valituksessaan katsonut, että asumisoikeuslain tulkinnassa huoneiston samanveroisuus tuli arvioida objektiivisin eikä asuntokohtaisin perustein. Huoneiston käyttöarvon samanveroisuutta tuli arvioida suhteessa aravavuokra-asuntojen käyttöarvoon.

Käräjäoikeuden toteamin tavoin käsitettä 'käyttöarvoltaan samanveroinen huoneisto' ei ole asumisoikeuslaissa tai sen 16 §:ää koskevissa esitöissä määritelty, eikä asumisoikeuslain tulkinnasta ole tältä osin vakiintunutta oikeuskäytäntöä.

Asumisoikeuslain säätämisen aikaan voimassa olleen huoneenvuokralain (653/1987) 25 §:n 1 momentin samankaltaisen säännöksen mukaan vuokran kohtuullisuutta harkittaessa oli otettava huomioon paikkakunnalla vuokra-arvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä maksetut vuokrat sekä huoneiston vuokra-arvoon vaikuttavat korottavat ja alentavat seikat. Myös voimassa olevan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 30 §:n 1 momentin mukaan vertailu tehdään vuokra-arvoltaan samanveroisiin huoneistoihin.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että huoneiston vuokra-arvossa on kysymys huoneiston arvosta vuokralaiselle käytettäessä huoneistoa vuokrattuun tarkoitukseen. Vuokra-arvon käsite on kirjallisuudessa rinnastettu käyttöarvon käsitteeseen. Keskeisinä vuokra-arvoon vaikuttavina tekijöinä on mainittu esimerkiksi huoneiston yksilölliset ominaisuudet kuten sijainti, suunnittelu, laatu, kunto, varustelutaso ja muut erityispiirteet (ks. esim. Saarnilehto, Ari: Huoneenvuokran sääntelystä, 1981, s. 85-124; Saarnilehto, Ari: Vuoden 1987 huoneenvuokralaki, 1987, s. 74; ja Kanerva – Kuhanen: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 2011, s. 158).

Tästä on pääteltävissä, että asumisoikeuslain käsitteellä käyttöarvo on katsottava olevan ainakin pääosin vastaava merkityssisältö kuin huoneenvuokrasääntelyssä käsitteellä vuokra-arvo. Molemmissa on kysymys huoneiston konkreettisesta arvosta asukkaalle, kun huoneistoa käytetään siihen tarkoitukseen, jota varten se on hankittu. Arvio tehdään asukkaan näkökulmasta, mutta objektiivisin perustein. Käyttöarvo ei siten ainakaan välittömästi liity kysymyksessä olevan huoneiston omistuksen rahoitusmalliin. Rahoitusmalli voidaan kuitenkin ottaa huomioon yhtenä tekijänä käyttöarvon kokonaisarvioinnissa.

Käyttöarvo ei määrittele euromääräistä käyttövastikkeen tasoa vaan ratkaisee sen, minkälaisesta huoneistosta maksettaviin vuokriin kulloinkin kyseessä olevaa käyttövastiketta verrataan. Vertailutason valinta on kuitenkin tehtävä varsin yleisellä tasolla tyyppikohtaisesti siten, että kunkin asunnon käyttöarvoon yleisesti vaikuttavat seikat voidaan ottaa huomioon. Vertailukohteina eivät siten yleensä ole muut yksittäiset huoneistot. Käyttöarvon määrittelyssä voivat tulla huomioon otettavaksi esimerkiksi huoneiston tarkempi sijainti alueella, suunnittelu, laatu, kunto, varustelutaso ja muut erityispiirteet.

Hovioikeus hyväksyy näillä täsmennyksillä käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja katsoo, että asumisoikeuslaissa tarkoitetaan käyttöarvoltaan samanveroisilla huoneistoilla kokonaisuutena arvioiden ominaisuuksiltaan pääpiirteissään toisiaan vastaavia huoneistoja.

(c) Yleensä perittävä vuokra

Käräjäoikeus on todennut, että laissa tai lain esitöissä ei ole viitattu siihen, että Tilastokeskuksen tilastot tai muut tilastot määrittelisivät laissa tarkoitetun yleensä perittävän vuokran. Käräjäoikeus on myös todennut, että tilastot eivät ole alueellisesti kattavia ja niissä ei ole huomioitu huoneistojen yksilöllisiä ominaisuuksia. Edellä mainittu huomioon ottaen käräjäoikeus on katsonut, että yleensä perittävällä vuokralla ei tarkoiteta tietystä tilastosta ilmenevää keskimääräistä vuokraa.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätökset siitä, että yleensä perittävällä vuokralla ei tarkoiteta tietystä tilastosta kaavamaisesti ilmenevää vuokraa. Tilastot voivat kuitenkin osaltaan toimia vertailuperusteena ja näyttönä asiassa.

Käräjäoikeuden katsomin tavoin samanveroisista huoneistoista yleensä perittävää vuokraa ei tule määrittää myöskään yksinomaan aravavuokra-asuntojen vuokratason perusteella. Tämänkaltainen tulkinta ei saa tukea asumisoikeuslaista, sen esitöistä tai oikeuskäytännöstä. Lain sanamuoto huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että yleensä perittävällä vuokralla tarkoitetaan vuokraa, joka peritään käyttö- tai vuokra-arvoltaan vastaavanlaisista huoneistoista niiden rahoitusmallista riippumatta.

2.5. Käyttövastikkeen enimmäistason arviointi tässä tapauksessa

Riidatonta on, että A:n asumisoikeusasunto on 78 m2:n suuruinen ja sisältää kolme huonetta. Asunto sijaitsee talon 3. kerroksessa ja sisältää saunan ja parvekkeen. Asunto sijaitsee Espoon Säterissä, postinumeroalueella 02600. A on solminut asumisoikeussopimuksen 16.9.2005.

Käräjäoikeuden A:n asuntoon toimittamassa katselmuksessa on ilmennyt, että A:n asunnon huoneissa on laminaattilattia. Kylpyhuoneessa on muovilattia ja kylpyhuoneen seinät ovat laatoitetut. A:n asunnon parveke on kooltaan 4 m2, eikä sitä ole lasitettu. Julkisivua koskevista valokuvista ilmenee, että asunto on päätyhuoneisto, ikkunat ovat kolmeen suuntaan ja parveke on sisäpihalle päin. A:n talo on ulkoasultaan varsin siisti. Asunto sijaitsee varsin suositulla alueella lähellä kauppakeskus Sellon palveluja ja hyviä kulkuyhteyksiä.

A:n asunnon markkinavuokra on ollut vuonna 2015 asiantuntija - - - arvion mukaan vesimaksuineen 1.195 euroa (+/- 5-10 %) ja asiantuntija - - - arvion mukaan ilman vesimaksua 950 euroa (+/-10 %). - - - mukaan asunnon arvo ei ole juurikaan vaihdellut vuosina 2013 – 2015. Asiantuntijoilla ei ole ollut mahdollisuutta käydä asunnon sisällä, mutta heidän lausunnoistaan ja kertomuksistaan ilmenneet oletukset asunnon kunnosta olivat käräjäoikeuden mukaan varsin hyvin vastanneet niitä havaintoja, jotka käräjäoikeus oli tehnyt asunnon katselmuksessa.

Käräjäoikeus on aiemmin lausumaansa viitaten katsonut, että käyttöarvoltaan samanveroisella huoneistolla ei tarkoiteta ainoastaan saman rahoitusmallin huoneistoja. Tämä viittasi käräjäoikeuden mukaan siihen, että käyttövastikkeen enimmäistaso voisi asunnon käyttöarvo huomioon ottaen lähtökohtaisesti ylittää aravavuokratason. Käräjäoikeus on todennut, että asiassa esitetyn selvityksen perusteella asumisoikeusasuntojen laatutaso oli yleensä korkeampi kuin aravavuokra-asuntojen. Edelleen asumisoikeus- ja aravavuokrakohteiden rahoituskustannukset poikkesivat toisistaan siten, että asumisoikeuskohteiden rahoituskustannukset olivat jossain määrin aravavuokrakohteita korkeammat. Tähän nähden käräjäoikeus on arviointinsa lähtökohtana katsonut, että myös käyttövastikkeen tuli voida olla korkeampi kuin aravavuokrakohteiden vuokran. Asiassa ei ollut tullut ilmi muutakaan perustetta, jonka vuoksi käyttövastikkeen tulisi olla enintään aravavuokran tasoinen.

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, että A:lta peritty käyttövastike on ollut vuonna 2013 vesimaksuineen 981,28 euroa ja ilman vesimaksua 951,28 euroa, vuonna 2014 vesimaksuineen 1.044,19 euroa ja ilman vesimaksua 1.012,19 euroa sekä vuonna 2015 vesimaksuineen 1.066,75 euroa ja ilman vesimaksua 1.034,75 euroa. Neliömääräisenä käyttövastike ollut vuonna 2013 vesimaksuineen 12,58 euroa/m2 sekä ilman vesimaksua 12,20 euroa/m2, vuonna 2014 vesimaksuineen 13,39 euroa/m2 ja ilman vesimaksua 12,98 euroa/m2 sekä vuonna 2015 vesimaksuineen 13,68 euroa/m2 ja ilman vesimaksua 13,27 euroa/m2.

Käräjäoikeus on katsonut, että A:n käyttövastike on ylittänyt ARA-vuokra-asuntoja koskevan Tilastokeskuksen tilaston mukaisen kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen keskimääräisen neliövuokran vuonna 2013 0,86 eurolla, vuonna 2014 1,27 eurolla ja vuonna 2015 1,48 eurolla. A:n käyttövastike on sitä vastoin alittanut vapaarahoitteisten uusien vuokrasuhteiden tilaston mukaisen neliövuokran vuonna 2013 1,22 eurolla, vuonna 2014 1,17 eurolla ja vuonna 2015 1,81 eurolla. A:n käyttövastike on alittanut vapaarahoitteisten huoneistojen koko vuokra-asuntokantaa koskevan tilaston mukaisen neliövuokran vuonna 2013 0,26 eurolla, vuonna 2014 0,61 eurolla ja vuonna 2015 1,06 eurolla.

Käräjäoikeus on johtopäätöksenään todennut, että A:lta peritty käyttövastike oli varsin hyvin vastannut asiantuntijoiden arvioita asunnon vuokran markkina-arvosta. Käyttövastike oli myös varsin selvästi alittanut vapaarahoitteisia kohteita koskevien tilastojen mukaiset keskimääräiset vuokrat. A:n asunto oli ollut ikäänsä nähden varsin tavanomainen eikä asiassa ollut ilmennyt syitä, joiden vuoksi huoneiston käyttövastike tulisi arvioida selvästi keskimääräisiä vuokria alhaisemmaksi. Sitä vastoin asunto sijaitsi varsin suositulla alueella, mikä nosti asunnon arvoa. Käräjäoikeus on katsonut, että kantajalta peritty käyttövastike ei ollut ylittänyt asumisoikeuslain 16 §:n 4 momentin mukaista käyttövastikkeen enimmäistasoa.

Hovioikeus hyväksyy edellä selostetut käräjäoikeuden johtopäätökset, eikä käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta siten ole aihetta muuttaa siltä osin kuin kanteen kohtien 1-4 käyttövastikkeen palauttamis- ja alentamisvaatimukset on hylätty.

- - - - - -

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Kanne jätetään tutkimatta siltä osin kuin A on kohdissa 1 ja 2 vaatinut vahvistettavaksi käyttövastikkeen enimmäistasoksi Tilastokeskuksen paikkakuntakohtaisen tai suuraluejaon mukaisen ARA-vuokra-asuntotilaston osoittaman neliövuokran.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

A velvoitetaan korvaamaan B Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 3.085,24 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antopäivästä lukien.

Asian ovat ratkaisseet:

Hovioikeudenneuvos Timo Ojala
Hovioikeudenneuvos Mirjami Paso
Asessori Kristian Sjöblom

Ratkaisu on yksimielinen.

Lainvoimainen (ei valituslupaa 31.10.2019)