25.5.2009

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 29.4.2008

Kantajat
ES ja JS

Vastaaja
Järvenpään Habita Oy (jäljempänä Habita)

Asia
Välitysliikkeen vastuu asuntokaupassa

Vireille
1.6.2007

Vaatimukset ja perusteet

ES:n ja JS:n vaatimukset
1. Habita on velvoitettava maksamaan ES:lle ja JS:lle yhteisesti korvaukseksi Habitan virheellisestä menettelystä aiheutuneesta vahingosta 25.597,70 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.678,11 eurolle haastehakemuksen tiedoksiantopäivästä lukien, 4.669,59 eurolle 28.3.2008 lukien ja 2.250 eurolle 15.4.2008 lukien.

2. Habita on velvoitettava korvaamaan ES:n ja JS:n oikeudenkäynti-, selvittely- ja muut asianosaiskulut korkoineen.

ES:n ja JS:n vaatimusten perusteet

ES ja JS ovat ostaneet 5.3.2004 päivätyllä kauppakirjalla 265.000 euron kauppahinnalla M Oy:ltä Asunto Oy L:n osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan paritalohuoneistoa. Habita on toiminut kaupassa välittäjänä myyjän toimeksiannosta ja laatinut kauppakirjan.

Habita, joka on kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 2 §:ssä tarkoitettu välitysliike, on

• virheellisesti kertonut ES:lle ja JS:lle välittämänsä asunnon olleen valmis, vaikka kyse on todellisuudessa ollut silloin voimassa olleen asuntokauppalain 1 luvun 2 §:n 3 kohdan mukaan rakentamisvaiheessa olleesta kohteesta;

• virheellisesti merkinnyt kauppakirjaan, että kohde on valmistunut joulukuussa 2003, vaikka kohde on todellisuudessa ollut vielä rakentamisvaiheessa, keskeneräinen ja suureksi osaksi vailla rakennusvalvontaviranomaisten hyväksyntää;

• laiminlyönyt huolehtia siitä, että kohteessa, jonka perustajaosakas on ollut Habitan toimeksiantajana, olisi ollut asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukainen rakentamisvaiheen vakuus;

• jättänyt kauppasopimusta laatiessaan noudattamatta, mitä silloin voimassa olleen asuntokauppalain 2 luvun 11 §:n 2 momentissa ja asuntokauppalaissa tarkoitetusta kauppasopimuksen kaavasta annetussa ympäristöministeriön päätöksessä on säädetty kauppakirjan sisällöstä.

Habitan menettelystä on ollut seurauksena, että ES ja JS ovat erehtyneet ostamaan vielä rakentamisvaiheessa olleen kohteen, jolla ei ole ollut laissa säädettyä rakentamisvaiheen vakuutta vaan vain pienempi, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus.

Vakuuden riittämättömyydestä johtuen ES ja JS ovat jääneet 18.678,11 euron osalta vaille heille kohteen keskeneräisyyden sekä kohteessa paljastuneiden rakennusvirheiden ja -puutteiden johdosta kuuluvaa vahingonkorvausta, hinnanalennusta ja oikeudenkäyntikuluja. Koska vahinko on aiheutunut Habitan virheestä, Habita on velvollinen korvaamaan vahingon ES:lle ja JS:lle.

Kauppakirjan mukaan kohde on valmistunut joulukuussa 2003, ja myös Habitan myyntiesitteessä on valmistumisvuodeksi kerrottu 2003. ES:n ja JS:n saatua huoneiston hallintaansa on kuitenkin käynyt ilmi, että rakennustyöt olivat todellisuudessa vielä pahoin keskeneräisiä, minkä lisäksi kohteessa on paljastunut runsaasti vakavia rakennusvirheitä ja -puutteita. Toisin kuin kauppakirjassa oli ilmoitettu, kyse ei ollut valmiista kohteesta, vaan se oli saanut 4.12.2003 pidetyssä katselmuksessa vasta osittaisen hyväksynnän niin, että asunnot oli hyväksytty vain sisäpuolisilta osiltaan.

Koska M Oy oli jättänyt työt kesken ja laiminlyönyt suorituksessaan olevien virheiden ja puutteiden korjaamisen, loppukatselmus kohteessa oli päästy pitämään vasta 4.7.2007. Asunto-osakeyhtiön rakennukset olivat kauppaa tehtäessä olleet ulkopuolisilta osiltaan yhä kesken ja vailla rakennusvalvontaviranomaisten hyväksyntää. Samalla tavoin keskeneräisiä olivat myös yhtiön piha-alueet.

Rakentamisvaiheella tarkoitettiin asuntokauppalain silloin voimassa olleen 1 luvun 2 §:n 3 kohdan mukaan ajanjaksoa, joka edeltää asunto- tai muun osakeyhtiön uuden tai korjausrakennetun rakennuksen hyväksymistä käyttöön ja yhtiön siirtymistä asunnot hankkineiden osakkeenostajien hallintoon. Rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhtiön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhtiölle on valittu uusi hallitus. Uusi hallitus valittiin vasta kesäkuussa 2004. Kyseessä on siten ollut rakentamisvaiheessa tehty kauppa. ES:llä ja JS:llä ei lakia tuntemattomina kuluttajina ole kuitenkaan ollut edellytyksiä tätä ymmärtää, vaan he ovat luottaneet ammattimaisen kiinteistönvälittäjän nimenomaiseen ilmoitukseen ja kauppakirjamerkintään siitä, että kyse oli valmiista kohteesta.

Jälkeenpäin on käynyt ilmi, ettei kohteessa ollut kaupantekohetkellä voimassa olevaa asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaista rakentamisvaiheen vakuutta, jonka olisi mainitun lainkohdan mukaan tullut vastata vähintään 10 prosenttia asunto-osakeyhtiön myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Kyseisen suuruisen vakuuden olisi pitänyt olla voimassa, kunnes se vapautetaan, mutta kuitenkin vähintään siihen saakka, kun rakennusvalvontaviranomainen olisi hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Todellisuudessa kohteessa oli vain rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka ei asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n 3 momentin mukaan tarvitse olla suuruudeltaan enempää kuin kaksi prosenttia osakkeiden kauppahinnoista.

ES ja JS nostivat M Oy:tä vastaan kanteen vaatien asuntokaupan virheen perusteella hinnanalennusta ja vahingonkorvausta 30.675 euroa korkoineen ja oikeudenkäyntikuluineen. He nojautuivat vaatimusten tueksi R Oy:n asiantuntijalausuntoon, jonka mukaan huoneiston sisäpuolisten sekä ES:n ja JS:n korjausvastuulle kuuluvien ulkopuolisten vikojen ja puutteiden korjauskustannukset olivat yhteensä 30.675 euroa. Koska M Oy ei vastustanut vaatimuksia, ne hyväksyttiin 24.7.2006 annetulla, lainvoiman saaneella yksipuolisella tuomiolla.

Tuomituista määristä eli 30.675 euron hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta sekä 5.377,40 euron oikeudenkäyntikuluista on kuitenkin saatu M Oy:ltä ulosottoviraston toimesta perityksi vain 7.383.25 euroa. ES:n ja JS:n ostamien osakkeiden kauppahinta oli 265.000 euroa, minkä lisäksi asunto-osakeyhtiöstä oli jo 13.2.2004 myyty toinen huoneisto 250.000 eurolla. Rakentamisvaiheen aikaisen vakuuden olisi asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan tullut olla vähintään 10 prosenttia kauppahintojen yhteissummasta eli 515.000 eurosta. Vakuuden olisi näin ollen täytynyt olla vähintään 51.500 euroa. Vakuuksia on kuitenkin todellisuudessa ollut ES:n ja JS:n käytettävissä vain 5.420,25 euron verran, jolloin vakuusvajeeksi muodostui 46.079,75 euroa. Kun M Oy:n maksettavaksi tuomitusta 30.675 euron hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta vähennettiin ulosotossa kertyneet 7.383,25 euroa ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden kattama määrä eli 5.420,25 euroa, oli saatavasta edelleen maksamatta 17.871,50 euroa, jota ei ollut saatu perityksi M Oy:ltä tai vakuudesta. Käräjäoikeuden tuomitsemista 5.377,40 euron oikeudenkäyntikuluista ES:n ja JS:n maksettavaksi oli lisäksi jäänyt oikeusturvavakuutuksen 15 prosentin suuruinen omavastuu eli 806,61 euroa. Lainvoimaisesti tuomittuja saatavia oli siten maksamatta yhteensä 18.678,11 euroa.

Jos ES ja JS olisivat tienneet, että kyse on keskeneräisestä kohteesta ja että kohteessa ei ollut laissa säädettyjä vakuuksia, he eivät olisi tehneet kauppaa. Kohteen keskeneräisyyttä ja vakuuksia koskevat tiedot ovat siksi olleet sellaisia, että myös välitysliikkeen on pitänyt ymmärtää niiden vaikuttaneen kaupasta päättämiseen. Habita ei olisi saanut ylipäätään markkinoida valmiina kohdetta, jonka rakennustyöt olivat kesken, joka oli vailla rakennusvalvontaviranomaisten lopullista hyväksyntää ja laissa säädettyjä vakuuksia.

Toimeksiantajan vastapuolella on kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n nojalla oikeus saada korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Korvaukseen sovelletaan sopimusperusteista vahingonkorvausta koskevia periaatteita, joten korvausvelvollisuus ei edellytä tuottamuksen toteennäyttämistä. Vahinko muodostuu siitä 18.678,11 euron määrästä, joka ES:lta ja JS:lta on jäänyt vakuuksien riittämättömyyden vuoksi saamatta. Habita on velvollinen maksamaan vahingonkorvauksena kyseisen määrän ja suorittamaan sille lisäksi korkolain 9 §:n mukaisesti viivästyskoron haastehakemuksen tiedoksiantopäivästä lukien.

ES:lle ja JS:lle on lisäksi aiheutunut kustannuksia R Oy:n asiantuntijalausuntojen laskusta 793,23 euroa, puuttuneiden kirjanpitojen 2002 - 2003 ja luovutustaseen 5.3.2004 teettämisestä 172,02 euroa sekä radonkorjauksista, rakennuskonsultoinnista ja ylimääräisestä katselmuksesta 1.454,34 euroa sekä arvioiduista sokkelihalkeaman korjauskustannuksista 4.500 euroa. ES:lle ja JS:lle ei olisi aiheutunut kyseisiä kustannuksia, jos Habita olisi kertonut heille kohteen keskeneräisyydestä, joten Habita on vastuussa kustannuksista.

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 4 §:ssä säädetään, että jos asunto on keskeneräinen, ilmoituksessa on mainittava siitä. Habita ei ole maininnut ES:lle ja JS:lle annetussa ilmoituksessa siitä, että rakennukset eivät olleet kauppaa tehtäessä vielä valmistuneet, joten Habita on rikkonut sanottua säännöstä.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (KVL) 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Kun tiedossa on, etteivät rakennukset olleet valmistuneet joulukuussa 2003, vaan olivat keskeneräisiä vielä kauppaa tehtäessä ja pitkään sen jälkeenkin, kyse on ollut tällaisesta tiedosta. Habita on siksi rikkonut myös sanottua lainkohtaa.

KVL 11 §:n säädetään, että jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat tiedot ovat virheellisiä, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Koska osittaisessa loppukatselmuspöytäkirjassa 4.12.2003 on merkintä, että loppukatselmusta on pyydettävä rakennusten ja pihatöiden valmistuttua, eikä rakennusten valmistumisesta sen jälkeen ole ollut olemassa pöytäkirjaa, Habitalla on ollut aihetta epäillä, ettei kohde ollut valmistunut vielä joulukuussa 2003, vaikka ES:lle ja JS:lle oli niin kerrottu. Koska Habita ei ole varmistunut ES:lle ja JS:lle kohteen valmistumisesta ja sen ajankohdasta annetun tiedon oikeellisuudesta tai oikaissut kyseistä virheellistä ja puutteellista tietoa, Habita on rikkonut myös KVL 11 §:ää.

Se, että Habita on rikkonut edellä mainittuja säännöksiä sekä antanut ES:lle ja JS:lle virheellisen tiedon kohteen valmistumisesta ja sen ajankohdasta merkitsee sitä, ettei Habita ole suorittanut välitystehtävää KVL 7 §:ssä säädetyin tavoin ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä toimeksiantajan vastapuolen edut huomioon ottaen. Habita on velvollinen korvaamaan tästä ES:lle ja JS:lle aiheutuneen vahingon KVL 14 §:n mukaisesti. Vahinko muodostui niistä vahinkojen korjaus- ja selvittelykustannuksista sekä hyvityksistä, joita ES ja JS eivät olleet saaneet perityksi M Oy:ltä.

Korvausvelvollisuuden perusteet ovat riippumattomia asuntokauppalain 2 luvun säännöksistä. Habita on korvausvelvollinen siinäkin tapauksessa, että vakuuksien kohteessa katsottaisiin olleen riittävät ja lainmukaiset.

ES ja JS eivät olleet rikkoneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan eikä heidän muutoinkaan voitu olettaa olleen virheistä tietoisia.

Virheet rasittavat rakennuksen arvoa korjauskustannuksia vastaavalla määrällä. ES ja JS eivät voineet myydä asuntoaan kertomatta siellä olevista virheistä uudelle ostajalle. Asunnon arvo on virheiden verran alempi ja tästä aiheutuu kanteessa kerrotun suuruinen vahinko.

Vaikka ES:llä ja JS:llä ei ole ollut velvollisuutta reklamoida välittäjää kohtaan, he ovat sen kuitenkin toistuvasti tehneet.

Habitan vaatimukset
1) Kanne on hylättävä.
2) ES ja JS on velvoitettava korvaamaan Habitan oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Habitan vaatimusten perusteet
Asunto Oy L:n rakennusten osittainen loppukatselmus on pidetty 4.12.2003 ja rakennukset on samalla hyväksytty käyttöönotettaviksi.

Asunto Oy L:n osakkeiden luovutus ei ole ollut asuntokauppalain 2 luvun sääntelyn alainen, koska osakkeita ei ole tarjottu sitovin ehdoin ostettavaksi ennen käyttöönottoa 4.12.2003. Tämän vuoksi myöskään asuntokauppalain 4 luvun 3 §:n mukaisen vakuuden antamiseen ei ole ollut velvoitetta. Kauppa on tehty 5.3.2004 ja paritalon toisen huoneiston kauppa 13.2.2004, joten niihin kumpaankaan ei sovelleta tuolloisen asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaista vakuusvaadetta, mikä on kanteen peruste.

Rakennustarkastajan mukaan osittainen loppukatselmus tarkoittaa nimenomaan käyttöönottotarkastusta. Tätä termiä käytetään yleisesti puhuttaessa osittaisesta loppukatselmuksesta.

Osittainen loppukatselmus 4.12.2003 täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 153 §:n asettaman edellytyksen rakennuksen käyttöönotolle. Kanteen kohteena oleva rakennus on hyväksytty käyttöön loppukatselmuksessa. Se, että loppukatselmusta on jonkun muun seikan takia vielä jatkettava, ei mitätöi käyttöönottohyväksyntää.

Ilmeisesti syynä osittaiseen loppukatselmukseen oli talviaikana pihatöiden keskeneräisyys ja mahdollisesti julkisivujen pinnoitus. Syynä ei sen sijaan ollut missään tapauksessa se, että ES:n ja JS:n nyt virheinä esittämät rakenteelliset asiat olisivat olleet keskeneräisiä tai korjaamatta. Jos tämä olisi ollut syynä, ei rakennusta olisi hyväksytty käyttöönotettavaksi lainkaan 4.12.2003. Virheet ovat ES:n ja JS:n mukaan radonkorjausta lukuun ottamatta edelleen korjaamatta mutta rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen loppukatselmuksessa 4.7.2007.

Ne keskeiset virheet, joita ES ja JS väittävät kohteessa olevan, koskevat sellaisia urakoitsijan työsuorituksia, jotka on hyväksytty osittaisessa loppukatselmuksessa 4.12.2003 ja tätä edeltäneissä rakennekatselmuksissa antamalla rakennukselle käyttölupa.

Kanteessa esitetyistä virheistä osa on ollut sellaisia, jotka on voitu ennen kaupantekoa todeta huoneistoon tutustuessa.

Kaikkia väitettyjä virheitä koskevat työt ovat olleet valmiina siinä vaiheessa, kun osittainen loppukatselmus pidettiin eli nämä eivät ole olleet esteenä käyttöönottohyväksynnälle.

Se, että näitä väitettyjä virheitä ei ole havaittu käyttöönottotarkastuksessa 4.12.2003, ei muuta sitä tosiasiaa, että rakennustarkastus antoi rakennukselle käyttöönottoluvan ja samalla hyväksyi virheellisiksi väitetyt työsuoritukset. Asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n mukaan viranomaisen käyttöönottolupa siirtää asunto-osakkeiden markkinoinnin lain 2 luvun soveltamisalan ulkopuolelle.

Välittäjä ei ole laiminlyönyt velvollisuuttaan valvoa sitä, että myyjä asettaa asuntokauppalain 2 luvun mukaisen rakennusvaiheen vakuuden. Kauppaan ei sovelleta asuntokauppalain 2 lukua eikä kyseisen luvun vakuusvaateita. Välittäjä ei ole laiminlyönyt mitään tähän lakiin tai kiinteistönvälittäjiä koskevaan sääntelyyn perustuvaa velvoitettaan ostajia kohtaan.

ES ja JS eivät ole osoittaneet reklamoineensa välittäjän väitetystä virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat saaneet selon virheeksi katsomistaan seikoista.

ES:llä ja JS:llä ei ole kanneoikeutta huoneiston ulkopuolisista virheistä eivätkä ne koko summallaan voi rasittaa rakennuksen arvoa, sillä paritalossa kustannukset jakautuvat puoliksi.

Todistelu

Henkilötodistelu

JS, todistelutarkoituksessa
B
C

Kirjalliset todisteet

ES ja JS
1. Kauppakirja 5.3.2004
2. Osittainen loppukatselmuspöytäkirja 4.12.2003
3. ES:n ja JS:n kirje 1.11.2005,
4. ES:n ja JS:n asiamiehen kirje 16.1.2006
5. Haaste- ja turvaamistoimihakemus 6.4.2006
6. R Oy:n lausunto 27.3.2006,
7. Yksipuolinen tuomio ja turvaamistoimipäätös 24.7.2006
8. Myyntiesite 5.11.2003
9. Pöytäkirja 4.7.2007
10. Sähköpostiviesti 22.11.2006
11. Kirje 9.5.2007
12. R Oy:n lasku 20.6.2006
13. P Oy:n lasku 30.6.2006
14. Radonkorjauksiin liittyvät tositteet
15. Säteilyturvakeskuksen lausunto
16. R Oy:n lausunto 12.6.2006
17. Asunto Oy L:n rakennustapaselostus
18. Yhtiökokouspöytäkirja 13.6.2004
19. Asunto Oy L:n yhtiöjärjestys
20. Seitsemän valokuvaa

Habita
21. Asianajaja D:n kirje 16.1.2006
22. 6.4.2006 päivätty kanne myyjää kohtaan
23. 27.3.2005 päivätty R Oy:n raportti
24. Osittaisen lopputarkastuksen pöytäkirja 4.12.2003
25. Rakennustiedon, Helsingin rakennusvalvonnan, Turun rakennusvalvonnan ja Lahden rakennusvalvonnan internetsivujen tietoja
26. JS:n sähköpostit 10.1.2007 ja 14.5.2007
27. Myyntiesite 5.11.2003.

TUOMION PERUSTELUT

Kaupassa on sovellettava asuntokaupan tekohetkellä voimassa olleita asuntokauppalain säännöksiä.

Asiassa on ratkaistava, onko kaupassa kyse asuntokauppalain 2 luvun tarkoittamasta rakentamisvaiheen aikaisesta sopimuksesta.

Asuntokauppalain 2 luvussa on säädetty osakkeenostajan suojasta rakentamisvaiheessa. Lain 2 luvun 1 §:n mukaan mainitun luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiölle tulevat rakennukset käyttöönotettaviksi. Ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan osakkeen tarjoamista kuluttajalle sellaisin ehdoin, että tämä ei voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta.

Habitan 5.11.2003 päivätyn myyntiesitteen mukaan osakkeita on tuolloin tarjottu ostettavaksi hintaan 267.500 euroa. Järvenpään kaupungin rakennusvalvonta on suorittanut 4.12.2003 uudisrakennuskohteessa osittaisen loppukatselmuksen, jossa paritalon molemmat asunnot on hyväksytty sisäpuolisilta osiltaan. Suoritettavina toimenpiteinä on todettu, että loppukatselmusta on pyydettävä heti rakennuksen ja pihatöiden valmistuttua.

Osakkeita on siten asuntokauppalain 2 luvun 1 §:ssä tarkoitetuin tavoin ryhdytty tarjoamaan kuluttajien ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiölle tulevat rakennukset käyttöön otettaviksi.

Edellä mainituilla perusteilla kauppaan on sovellettava asuntokauppalain 2 luvun mukaisia suojasäännöksiä.

Asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa rakentamisvaiheen vakuuden on oltava määrältään vähintään 5 prosenttia tai asetuksella säädetty suurempi osuus rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen mukaisesta urakkahinnasta ja rakentamisvaiheen vakuuden on kulloinkin vastattava vähintään 10 prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Mainitun lain 2 luvun 18 §:n mukaan vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on, että osakeyhtiön hallitus ja osakkeen ostajat kirjallisesti suostuvat siihen ja, kun kyseessä on 17 §:n 2 momentissa tarkoitetun vakuuden vapauttaminen, että turva-asiakirjojen säilyttäjälle toimitetaan selvitys siitä, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Kohteessa ei ole ollut asetettuna ostajien hyväksi asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaista rakentamisvaiheen vakuutta, vaan siinä on ollut rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Habita ei ole asuntoa välittäessään kertonut ES:lle ja JS:lle rakentamisvaiheen vakuuden puuttumisesta.

Edellä mainittuihin lainsäännöksiin perustuen käräjäoikeus katsoo, että Habitan olisi tullut varmistua siitä, että lainsäädännössä asetetut vakuutta koskevat pakottavat vaatimukset oli täytetty. Tältä osin Habita on menetellyt huolimattomasti, joten välityspalvelussa on ollut virhe, joka oikeuttaa ostajat vaatimaan välitysliikkeeltä vahingonkorvausta.

Todistaja B on vahvistanut antamansa lausunnot kohteen virheistä ja puutteista. B:n mukaan virheiden korjaaminen olisi kuulunut uuden asunnon vuositarkastuksen piiriin. Virheiden
korjauskustannuksista ja niiden määristä B on kertonut kanteen mukaisesti.

ES ja JS ovat kohdistaneet kanteella hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksensa myyjään rakennusvirheiden ja -puutteiden johdosta.

Vakuuden riittämättömyydestä johtuen ES ja JS ovat jääneet kanteessa kerrotulla tavalla 18.678,11 euron osalta vaille heille kohteen keskeneräisyydestä sekä siinä paljastuneista rakennusvirheistä ja -puutteista kuuluvaa vahingonkorvausta.

ES:lla ja JS:lla on ostajina oikeus mainitun vakuusvajeen suuruiseen vahingonkorvaukseen välittäjältä.

ES ja JS ovat reklamoineet välitysliikkeen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun vakuusvaje on heille selvinnyt.

Kirjallisina todisteina esitettyjen Habitan laatiman kauppakirjan mukaan myytävä kohde on uusi, valmistunut 12/2003 ja myyntiesitteen mukaan rakennusvuodeksi on merkitty 2003.

Todistelutarkoituksessa kuultu JS on kertonut, että välittäjä oli esitellyt asuntoa uutena valmiina kohteena. Esittelyssä ei ollut tullut esille, että rakennustyöt olisivat kesken ja että viranomaiskatselmuksia olisi ollut tekemättä. JS oli havainnut piha-aidan ja roskakatoksen puuttuvan. JS ei ollut kauppaa tehtäessä tietoinen R Oy:n lausunnossa kerrotuista virheistä. JS oli saanut haltuunsa ennen kaupantekoa 4.12.2003 päivätyn osittaisen loppukatselmuksen pöytäkirjan. Myöhemmin oli käynyt ilmi, että asunto-osakeyhtiössä kirjanpito oli puuttunut vuosilta 2002 - 2003.

Todistaja C on kertonut osittaisen loppukatselmuksen tarkoittavan sitä, että rakennus on sisäpuolisilta osiltaan hyväksytty käyttöönotettavaksi. Rakennustöitä on voinut olla tekemättä vielä ulkopuolella kuten maalauksia tai pihatöitä.

Koska rakennusvalvonta on hyväksynyt asunnon sisäpuolisilta osin, asunto ei siten ole ollut sisäpuolisilta osiltaan keskeneräinen. Siltä osin välittäjä ei ole antanut myyntiesitteessä tai kauppakirjassa virheellistä tietoa.

ES ja JS ovat voineet tarkastuksessa havaita rakennuksen ulkopuolelta kohteen valmiusasteen. JS on kertonut piha-aidan ja roskakatoksen puuttuneen. JS:n kertomuksesta käy ilmi, että hän on saanut osittaisen loppukatselmuksen pöytäkirjan haltuunsa ennen kaupan tekemistä. Hänellä on siten täytynyt olla tieto, että varsinainen loppukatselmus on vielä tekemättä.

JS:n kertomuksen ja muun selvityksen perusteella ei ole perusteltua olettaa, että ES ja JS olisivat jättäneet kaupan tekemättä kohteen sen hetkisen keskeneräisyyden ja lopputarkastuksen pitämättömyyden perusteella.

Habita ei ole siten vastuussa muista väitetyistä vahingoista sillä perusteella, että myyntiesitteessä tai kauppakirjassa olisi ollut virheellinen tieto kohteen valmiusasteesta. Sillä perusteella välityspalvelussa ei ole ollut virhettä.

Kanne on hyväksytty ainoastaan osaksi. Sillä, minkä kantajat ovat hävinneet, ei ole vain vähäinen merkitys asiassa. Käräjäoikeus määrää oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla, että vastaajan on korvattava kantajien oikeudenkäyntikulut vain osaksi.