9.2.2007

Käräjäoikeuden ratkaisun perustelut

Asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 3 momentin mukaan tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisältö, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet ja muut seikat.

Lain esitöissä on todettu, että asunto-osakeyhtiöissä eivät osakkeenomistajien velvoitteet ja kunkin saamat hyödyt koskaan voi jakaantua heidän kesken täsmälleen oikeassa suhteessa, vaan osakkaiden on yleensä alistuttava jonkinlaiseen epätasavertaisuuteen. Lainkohdalla ei ole tarkoitettu puuttua tällaiseen melko tavanomaiseen epätasapainoon, jonka osakkeenomistajan voidaan yleensä katsoa hyväksyneen tehdessään päätöksen osakkeiden hankkimisesta.

Oikeustieteellisessä kirjallisuudessa on korostettu säännöksen poikkeusluonteisuutta, sen soveltaminen tulisi jättää ääritapauksiin. Pääsääntöisesti säännöksen soveltamisalan ulkopuolelle jäisivät esimerkiksi eri suuruiset vastikkeet eri käyttötarkoituksiin määrätyille tiloille ja huoneistoille. Lainkohdan sanamuotoa on kirjallisuudessa tulkittu siten, että periaatteessa kaikki seikat voidaan ottaa huomioon kohtuuttomuutta arvioitaessa. Yhtiöjärjestyksen koko sisällön huomioon ottamisella on tarkoitettu tietyn määräyksen merkitystä osana yhtiöjärjestystä; lieventävätkö muut määräykset yksittäisen määräyksen näennäistä kohtuuttomuutta. Olosuhteilla yhtiön perustamisvaiheessa on tarkoitettu selittäviä tekijöitä epätasapainoon viittaaville määräyksille, esimerkkinä korkeampi hankintahinta ja pienempi vastike. Mikäli suoritukset ovat aikanaan olleet tasapainossa, edellytyksiä kohtuullistamiseen ei jälkikäteen ole, jolleivät muuttuneet olosuhteet sitä edellytä.

Hoitovastikkeen määrä

Yhtiöjärjestykseen merkitty varaston pinta-ala on 220 neliömetriä. Yhtiön kirjallisena todisteena esittämästä rakennusasiain päätösluettelosta ilmenee, että pohjakerroksen varastotilan pinta-ala on, sen jälkeen kun siihen on liitetty ns. mankelihuone, 240 neliömetriä. Tämän lisäksi varasto-osakkeiden haltijalle kuuluu kellarikerroksesta noin 70 neliömetrin varastotila.

Yhtiön varsinaisen yhtiökokouksen 26.4.2005 tekemän päätöksen nojalla hoitovastike on 3.00 euroa/vastikerroin. Puheena olevan varaston hoitovastike on siten 192 euroa kuukaudessa ja 2.304 euroa vuodessa. Vastaavasti 59 neliön asunnon vastike on 177 euroa kuukaudessa ja 2.124 euroa vuodessa. Saman kokoisen toimistohuoneiston vastike on 265,50 euroa kuukaudessa ja 3.186 euroa vuodessa.

Yhtiön vaatimalla tavalla muutettuna varaston hoitovastike olisi 528 euroa kuukaudessa ja 6.336 euroa vuodessa.

Kulujen kohdentuminen

Yhtiön hallitus on perustellut korotustarvetta kokouskutsun 28.4.2004 liitteenä olevilla laskelmilla, joiden mukaan varaston osalta maksettu hoitovastike ei kattanut vuosina 2002 ja 2003 edes varastotilan lämmityskuluja, kun osuus kustannuksista määriteltiin huoneistoalan perusteella.

Yhtiön aikaisempi isännöitsijä H on todistelutarkoituksessa kertonut laatimiinsa laskelmiin viitaten, että kaikista kiinteistön hoitokuluista 84,48 % kohdentui kaikille osakkaille. Kulut joiden osalta voitiin katsoa varaston olevan eri aseamssa olivat 15,52 %, eli lähinnä siivous, vesi ja jätevesi sekä sähkö. Hallintoon liittyvät kulut yhtiössä eivät olleet erityisesti kohdennettavissa.

A on todistelutarkoituksessa kertonut laatimiinsa laskelmiin viitaten, että varasto maksoi vedestä ja jätevedestä liikaa 174,24 euroa vuodessa, lämmityksestä liian vähän 506,73 euroa vuodessa ja muista kuluista liikaa 337,61 euroa vuodessa. A on ilmoittanut laatineensa laskelman yhtiön julkisilla, huoneistoja, asukkaiden lukumäärää, huoneistojen pinta-aloja ja jyvitystä erilaisen maksuvelvollisuuden vuoksi koskevilla tiedoilla. A:n laskelmien mukaan yhtiön suunnittelema putkisaneeraus maksaisi varastolle sen osuutta enemmän jo vesipisteiden lukumäärän perusteella.

Kiinteistöliiton neuvontainsinööri G on yhtiön todistajana kertonut, että hän oli suorittanut kiinteistöllä kaksi katselmusta ja laatinut niistä kirjallisena todisteena esitetyn lausunnon. Pohjakerroksen varastotila oli osittain maan alla, sinne oli kaksi sisäänkäyntiä rakennuksen sivussa olevia portaita ja yksi sisältä porrashuoneesta. Muuten varastokerros oli muiden kerrosten kaltainen, mutta siellä ei ollut kylpy- tai suihkumandollisuutta tai keittiötä taikka keittokomeroa. Energiankulutuksen arviointi tilan osalta edellyttäisi mittauksia. Kulutus riippui lisäksi tilan käytöstä ja siellä työskentelevien ihmisten määrästä. Johtopäätöksenään G on todennut mainituilla varauksilla, että varaston osalta hoitokulut eivät suuremmin poikkea asuintilojen aiheuttamien hoitokulujen määrästä.

J on A:n todistajana kertonut toimineensa aikaisemmin noin kanden vuoden ajan yhtiön isännöitsijänä. J toimi edelleen kiinteistöalalla sekä isännöintitehtävissä että laillistettuna kiinteistönvälittäjänä. J on esittänyt arvionaan, että kaikki asiat eivät olleet mitattavissa, jos pyrittiin hoitokulujen tarkkaan jakoon ja kohdentamiseen. Lämmitys ja vesi olivat mitattavissa, muut eivät. Kaukolämmön osuus ei ollut kohdennettavissa eri huoneistoihin, vedenkulutus sen sijaan olisi mandollista mitata. Mittauslaitteiden puuttuessa neliöperusteet olivat käyttökelpoisia ja tavanomaisia yhtiöissä. Henkilömäärä ja vesipisteiden määrä vaikutti kustannuksiin siten, että korjattavia kohteita oli enemmän. Yhtiön hallinto puolestaan oli vähäisellä osakasmäärällä kevyempää ja halvempaa. Yleisarvionaan J on katsonut, ettei varasto kuluttanut samalla tavalla kuin muut tilat.

Yhtiöjärjestyksen koko sisältö

Kirjallisista todisteista ja H:n kertomuksesta ilmenee, että yhtiössä aikaisemmin vireillä ollut muutoshanke varastotilan muuttamiseksi toimistohuoneistoksi ei ole saanut rakennusvalvontaviranomaisten ja kaavaviranomaisten hyväksyntää, koska pohjakerroksen varastossa ei ollut riittävästi ikkunoita.

G:n kertomuksesta ilmenee, että yhtiön rakennuksen ensimmäinen maanpäällinen kerros on kokonaisuudessaan toimistotilaa. Yhtiöjärjestyksessä toimistohuoneistoiksi on merkitty kerroksissa 1-11 sijaitsevat huoneistot.

Varasto kattaa koko pohjakerroksen pinta-alan. Kellarikerroksessa on kullekin asunnolle noin kanden neliömetrin suuruinen varastokomero. Loppuosa kellarikerroksesta, erillinen varastotila, kuuluu yhtiöjärjestyksen mukaan varaston haltijalle.

Yhtiöjärjestys ei sisällä varaston alennettua vastikeperustetta vastaan vaikuttavia määräyksiä.

Yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet

H:n ja J:n kertomuksista ilmenee, että yhtiön rakennus on 1930luvulla saksalaisten rakennuttama ja omistama. Toisen maailmasodan jälkeen rakennus on ollut Neuvostoliiton valtion omistuksessa. Yhtiö on perustettu 1970-luvun alussa ja H:n kertomuksen mukaan sen osakekannan on aluksi omistanut yksi henkilö. Yhtiön myöhemmät osakkaat eivät siten ole olleet sopimassa yhtiöjärjestyksen sisällöstä.

J:n kertomuksesta ilmenee, että yhtiöjärjestyksen eri vastikeperusteet ovat johtuneet 1970-luvun ns piilokonttoreista, joista yhtiö oli ottanut hyödyn näillä vastikemääräyksillä piilokonttoreiden kovan kysynnän vuoksi. Kellaritilojen vuokraus ei ollut silloin helppoa ja tämän vuoksi yhtiöjärjestyksessä oli tässä suhteessa merkittävät erot. J on arvioinut, että varastona tilan sijainti eli osoite oli hyvä, mutta sen käyttöä hankaloitti portaita ulkokautta tai porrashuoneesta tapahtuva käynti. Varastossa ei voinut käyttää työkoneita, joten se soveltui lähinnä kevyen tavaran varastointiin. J:n isännöintiaikana yhtiössä ei ollut ollut hankkeita vastikeperusteen muuttamiseksi.

H:n kertomuksesta ilmenee, että varastossa on ollut useita vuokralaisia, kuten latomo, huonekaluverhoomo, kirpputori, taidekehystämö ja elektroniikka-alan varasto.

A:n kertomuksesta ilmenee, että yhtiön koko osakekanta on yhtiön perustamisen jälkeen vaihtunut.

Kirjallisena todisteena esitetystä yhtiön hallituksen kokouspöytäkirjasta 2/1984 ilmenee, että yhtiössä on ollut vireillä hanke saunan rakentamiseksi yhtiöön. Hanketta on suunniteltu toteutettavaksi siten, että varaston omistaja B luovuttaisi noin 11 neliömetrin tilan yhtiön käyttöön, varaston vastikekerroin muutettaisi 1,5:ksi ja B luovuttaisi yhtiölle 30.000 mk saunan rakentamista varten. Hanke ei ole toteutunut.

Yhtiön hallituksen toimintakertomuksesta vuodelta 2004 ilmenee, että yhtiön huoneiston A 3 omistajan kanteesta yhtiö on asunto-osakeyhtiölain 43 § :n nojalla määrätty muuttamaan yhtiöjärjestystään siten, että huoneiston käyttötarkoitus muutetaan toimistohuoneistoista asuinhuoneistoksi. Hovioikeuden ratkaisu on lainvoimainen. Toimintakertomuksesta ilmenee edelleen, että yhtiön osakkeiden verotusarvot ovat vuonna 2004 olleet asuinhuoneistoilla 597,46 euroa/neliömetriltä, konttorihuoneistoilla 896,19 euroa neliömetriltä ja varastolla 358,48 euroa neliömetriltä. Varaston verotusarvo on siten 78.865,60 euroa, 59 neliömetrin asuinhuoneiston 35.250,14 euroa ja saman suuruisen toimistohuoneiston 52.875,21 euroa. Sanotusta toimintakertomuksesta ilmenee vielä, että yhtiön ylimääräinen yhtiökokous oli 3.2.2003 päättänyt ottaa varastohuoneiston osakkeet yhtiön hallintaan kolmeksi vuodeksi yhtiöjärjestyksen vastaisen käytön ja voimassa olevien rakennuslupien vastaisten muutostöiden vuoksi. Päätöstä oli moitittu tuomioistuimessa, joka oli hylännyt kanteen. Valitusasian käsittelystä ei ollut tietoa.

Yhtiön varsinainen yhtiökokous on 26.4.2005 käsitellyt kaikkien muiden ja 2. kerroksen huoneistojen osakkeenomistajien esitystä huoneistojen käyttötarkoituksen muuttamisesta toimistohuoneistosta asuinhuoneistoksi.

Käräjäoikeuden johtopäätökset

Asunto Oy Mannerheimintie 110:n yhtiöjärjestys on syntynyt selvityksen mukaan olosuhteissa, joissa perustetun yhtiön koko osakekanta on ollut samalla omistajalla. Tällaisen yhtiöjärjestyksen määräysten pätevyyttä ja kohtuullisuutta ei voi arvioida normaaleista sopimusoikeudellisista lähtökohdista kuten oikeuskäytännössä on tehty silloin, kun yhtiön useammat perustajat ovat sopineet esimerkiksi yhtiövastikkeen jyvityksestä. Toisaalta asiassa esitetystä selvityksestä ilmenee, että eri käyttötarkoituksiin varattujen tilojen erilaisella vastikeperusteella on ollut yhtiön perustamisvaiheessa ymmärrettävä selitys; toimistohuoneistoista saatava taloudellinen hyöty ja toisaalta pohjakerroksessa sijaitsevan varaston heikommat vuokratulo-odotukset ja rajalliset käyttömandollisuudet. Yhtiön historian aikana yhtiöjärjestyksen vastikeperusteita ei ole pyritty muuttamaan. Sen sijaan asiakirjoista ilmenevästi huoneistojen yhtiöjärjestykseen kirjattua käyttötarkoitusta on yritetty muuttaa, viimeisimpänä kaikkien toimistohuoneistojen muuttamista asuinhuoneistoiksi aikaisemmin kerrotun tuomioistuinratkaisun jälkeen. Varaston hallintaan oikeuttavien osakkeiden markkina-arvosta tai varastosta saatavan vuokratulon määrästä ei asiassa ole esitetty selvitystä.

Selvityksen mukaan koko yhtiön osakekanta on yhtiön olemassaolon aikana vaihtanut omistajaa. Oikeuskäytännössä on katsottu, että osakkeen siirtyminen uudelle omistajalle ei ole lähtökohtaisesti peruste arvioida yhtiöjärjestyksen kohtuullisuutta toisin kuin yhtiön perustamisvaiheessa. Näin sen vuoksi, että yhtiöjärjestyksestä ilmenevä vastikkeen määräytymisperuste on sellainen osakkeiden arvoon välittömästi vaikuttava seikka, jonka merkityksen ostajan voidaan edellyttää selvittävän ennen osakkeiden ostamista.

Kiinteistön hoitokulujen kohdentumisesta yhtiön eri tiloihin on esitetty selvitystä, jonka osittain voidaan katsoa tukevan kannetta ja osittain vaikuttavan vaatimusta vastaan. Yhtiössä ei ole käytössä vedenkulutuksen mittausjärjestelmää, joskin varaston varustuksesta esitetty selvitys ja kantajan omatkin laskelmat osoittavat, että veden ja jäteveden osalta varastosta aiheutuu muita tiloja vähemmän kustannuksia. Lämmityksen osalta puolestaan kantajan ja vastaajan omatkin laskelmat osoittavat että varaston osuus lämmityskustannuksista on sen kokoon nähden liian alhainen.

Puheena oleva varasto käsittää yhtiön omistaman rakennuksen koko pohjakerroksen, yhtiöjärjestyksen mukaan 220 neliömetriä. Varaston haltijalle kuuluvasta kellarikerroksen noin 70 neliömetrin varastotilasta ei peritä lainkaan vastiketta. Yhtiössä on suunnitteilla mittavia perusparannustöitä, jotka toteutettuina nostavat yhtiön koko osakekannan arvoa. Kun kustannusten jakautuminen perusparannushankkeissa tapahtuu vastikeperusteisesti, voidaan yhtiöjärjestyksen vastiketta koskevien määräysten katsoa tuottavan varaston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella. Yhtiön vaatimaa muutosta ei kuitenkaan voida sellaisenaan hyväksyä tilan käyttötarkoitus ja sen käytettävyys sekä muut edellä mainitut seikat huomioon ottaen.

Tämän vuoksi käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi muuttaa yhtiöjärjestyksen kanteessa tarkoitettua kohtaa siten, että laskentaperusteena on varaston pinta-alan neliömetrimäärä 220 ja kertoimena luku 0,5.

Yksipuolinen tuomio

A ei ole määräajassa vastannut kanteeseen. Yhtiö on hänen osaltaan vaatinut yksipuolista tuomiota.

Siltä osin kuin yhtiön kanne on hyväksytty, ratkaisu on A:han kohdistettuna yksipuolinen tuomio.

A on ollut omasta aloitteestaan läsnä yhtiön kannelta koskevassa pääkäsittelyssä. A:n asema huomioon ottaen hänen pääkäsittelyssä esittämänsä asianosaiskuluvaatimus jätetään tutkimatta.

B:n kanne

B on luopunut vaatimuksestaan 28.4.2004 pidetyn yhtiökokouksen yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen mitätöimisestä tai julistamisesta pätemättömäksi.
Tämän vuoksi kanne hylätään.

Oikeudenkäyntikulut

Yhtiön aikaisempi isännöitsijä H, jota on asiassa kuultu todistelutarkoituksessa, on vaatinut vastaajilta asianosaiskuluina 1.050 euroa. Asianosaiset ovat puolin ja toisin kiistäneet edellä kerrotut oikeudenkäyntikuluvaatimukset ja pitäneet niitä määrällisesti liiallisina.

B:n luovuttua omasta kanteestaan hänen on katsottava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 § :n pääsäännön mukaan hävinneen asian. Tämän vuoksi hän on velvollinen korvaamaan vastapuolensa oikeudenkäyntikulut. B on käyttänyt lainopillista apua eikä asia, yhtiökokouspöytäkirjassa olleista puutteista huolimatta ole ollut hänen väittämällään tavalla epäselvä.

Yhtiön kanne on hyväksytty vain osaksi. Kanteen hyväksymättä jäänyt osa on kuitenkin koskenut harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole ollut sanottavaa vaikutusta yhtiön oikeudenkäyntikulujen määrään. Tämän vuoksi yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimus, jota ei ole pidettävä määrältään kohtuuttomana, on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla hyväksytty. A:n osuus korvattavasta määrästä on arvioitu.

H on toiminut yhtiössä palkattuna isännöitsijänä osittain myös oikeudenkäynnin ajan. Hänen laskussaan mainitut työtunnit "asian hoidosta" ovat liittyneet hänen palvelussuhteeseensa yhtiöön eikä niiden ole selvitetty liittyneen pelkästään tähän oikeudenkäyntiin. Tämän vuoksi vaatimus on hylätty.

Tuomiolauselma

B:n kanne 04/16428

Kanne hylätään.

B velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Mannerheimintie 110:11e korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 1.146 euroa, sisältäen arvonlisäveron, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä.

Asunto Oy Mannerheimintie 110:n kanne 04/16516

Käräjäoikeus kohtuullistaa kantajayhtiön yhtiöjärjestyksen vastikeperusteita koskevaa määräystä ja muuttaa yhtiöjärjestyksen 5 §:n toisen kappaleen kuulumaan seuraavasti: "Asuinhuoneistojen osalta laskentaperuste on osakkeiden lukumäärä kerrottuna luvulla 1,0 ja pohjakerroksen varaston osalta pinta-alan neliömetriluku (220) kerrottuna luvulla 0,5".

Vastaaja B velvoitetaan maksamaan kantajalle Asunto Oy Mannerheimintie 110:11e korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 9.926,60 euroa, sisältäen arvonlisäveron, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä. A velvoitetaan yhteisvastuullisesti B:n kanssa osallistumaan sanottuun korvaukseen 3.000 eurolla sanottuine korkoineen.

Asianosaiset velvoitetaan suorittamaan kuulustuttamilleen todistajille todistajanpalkkioina:
Asunto Oy Mannerheimintie 110 G:lle 200 euroa ja B J:lle 400 euroa.

Muutoksenhaku

Asunto Oy Mannerheimintie 110 ja B voivat hakea tuomioon muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen.

A ei voi hakea muutosta valittamalla. Hänellä on oikeus hakea takaisinsaantia yksipuoliseen tuomioon.

Muutoksenhakuohjeet ja takaisinsaantiosoitus annettu.

Takaisinsaanti

Takaisinsaannilla tarkoitetaan sitä, että asia saatetaan yksipuolisen tuomion antaneen käräjäoikeuden uudelleen käsiteltäväksi. Takaisinsaantia on haettava tältä käräjäoikeudelta kirjallisesti 30 päivän kuluessa siitä, kun vastaaja on hänen läsnäollessaan toimitetussa ulosmittauksessa taikka muulla tavoin todisteellisesti saanut tiedon yksipuolisesta tuomiosta.

Takaisinsaantihakemuksessa on mainittava sellainen syy tuomion muuttamiseen, joka olisi voinut estää yksipuolisen tuomion, jos se olisi ilmoitettu vastauksen antamiselle asetetussa määräajassa.
Jos takaisinsaantia ei haeta oikeudenkäymiskaaressa säädetyllä tavalla, yksipuolinen tuomio jää pysyväksi.

Asian ratkaissut käräjäoikeuden jäsen
Käräjätuomari Matti Palojärvi

HELSINGIN HOVIOIKEUS TUOMIO 9.2.2007

Valitus
B on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio Asunto Oy Mannerheimintie 110:n kanteen hyväksytyltä osalta kumotaan ja yhtiö velvoitetaan korvamaan B:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 5.609 eurolla ja hovioikeudessa 2.379 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli virheellinen. Yhtiöjärjestyksen mukaisen vastikkeen määräytymisperusteen muuttamista B:n osakashallinnassa olevan pohjakerroksen varaston osalta osakkeiden lukumäärään perustuvasta pinta-alaan perustuvaksi ei voitu tehdä siten, että B:n osakemäärään perustuva äänivalta yhtiössä muutoksesta huolimatta säilyi ennallaan.

Asunto-osakeyhtiölain 43 §:n mukaiset yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisen edellytykset eivät olleet täyttyneet. Osakkeiden lukumäärään perustuva vastikkeen määräytyminen B:n varastotilan osalta ei ollut ollut sellainen yhtiöjärjestyksen määräys, joka olisi asettanut yksittäisen osakkeenomistajan eli B:n selvästi muita edullisempaan asemaan ja että tilanne olisi ollut osakkeenomistajien enemmistölle kohtuuton.

B:n hallitsemat varastotilat olivat rakennuskustannuksiltaan, vaihtoarvoltaan, käytettävyydeltään ja tuottoarvoltaan vähäisempiä kuin asuin- ja liikekiinteistöt. Tämän vuoksi B:n hallinnoiman varastotilan osakemääräksi oli yhtiöjärjestyksessä määrätty tilan 220 neliömetrin pinta-alasta selvästi poiketen vain 64. Vastikeperusteen muuttaminen osakkeiden lukumäärään perustuvasta neliömetriperusteiseksi lisäsi B:n kustannusosuutta yhtiössä, kun samanaikaisesti osakemäärään perustuva äänivalta säilyi ennallaan. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta aiheutuva vastikkeen korotus oli B:lle erittäin merkittävä eli 71,9 prosenttia. Sen sijaan muiden osakkeenomistajien vastike aleni muutoksen myötä vain vähän. Yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen kohtuullistamiselle ei ollut ollut myöskään riittävää luotettaviin kulujen kohdentamislaskelmiin perustuvaa tarvetta.

Yhtiön suurimmat menoerät kuten siivous, vesi-, jätevesi-, sekä sähkökulut koskivat vain vähän tai ei juuri lainkaan varastotiloja. Myöskään henkilöstö- ja hallintokulut tai yhtiön tilojen käyttö- ja huoltokulut eivät olleet riippuvaisia tilan pinta-alasta. Lämmityskulujenkaan osalta ei ollut mitään perusteita muuttaa yhtiöjärjestystä. Varastotilan jätehuollon B oli kustantanut itse. Vahinkovakuutukset, kiinteistövero ja korjauskulut eivät juurikaan koskettaneet varastotilaa. Edellä kerrotut yhtiön kulut eivät siten voineet olla perusteena vastikeperusteen muutokselle. Lisäksi oli otettava B:n varastotilasta maksaman vastikkeen osalta huomioon se, että hän joutui maksamaan erikseen autolähettämön edessä olevasta, varaston toiminnalle välttämättömästä lastauspaikasta 60 euroa kuukaudessa, mikä nosti vastiketta 31,25 prosentilla. Yhtiön tuleva putkisaneeraus tuli kohdistumaan nykyisenkin yhtiöjärjestyksen mukaan poikkeuksellisen raskaasti varastoon, jossa oli vain kaksi wc-laitetta. Oli täysin virheellistä lisätä varaston kustannusosuutta sen peruskorjauksesta ja erityisesti putkisaneerauksesta saamalla edulla.

Vastikeperusteen muuttamiseen tuli päätyä oikeuskäytäntökin huomioon ottaen vain erittäin poikkeuksellisissa tapauksissa, millaisesta ei nyt ollut kysymys. Yhtiön osakkeenomistajilla oli ollut osakkeet ostaessaan mahdollisuus tutustua yhtiöjärjestykseen ja yhtiön kulurakenteeseen. He olivat osakkeiden ostopäätöksellä hyväksyneet sen. Yhtiöjärjestyksen mukaisen vastikeperusteen määräytymisessä ei ollut tapahtunut virhettä eivätkä olosuhteet olleet muuttuneet siten, että vastikeperusteen uudelleenarviointi olisi ollut oikeutettua tai tarpeen. Käräjäoikeuden tuomiosta seurasi, että yhtiön pienten asuntojen ja varaston kustannusosuuden nykyinen epäsuhde kasvaa entisestään.

Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluratkaisu oli joka tapauksessa virheellinen. Yhtiö oli voittanut asian vain osittain eikä hyväksymättä jäänyt osuus ollut koskenut vain harkinnanvarasta seikkaa. Oikeudenkäyntikulut tuli tämän vuoksi ainakin puolittaa. Lisäksi yhtiön oikeudenkäyntikulujen määrä oli ollut asian laatu huomioon ottaen kohtuuton.

B on 18.5.2006 hovioikeuteen saapuneella kirjeellään peruuttanut valituksessa esitetyn pääkäsittelyn toimittamista koskevan vaatimuksensa.

Valitukseen vastaaminen

Asunto Oy Mannerheimintie 110 on vaatinut, että valitus hylätään ja B velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 2.233,20 eurolla korkoineen.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan eri huoneistojen vastikeperuste voi poiketa toisistaan. Keskeistä oli vastikeperusteen oikeudenmukaisuus ja kohtuullisuus osakkeen omistajien kannalta.

Asunto Oy Mannerheimintie 110:n yhtiöjärjestyksen vastikemääräys tuotti B:lle ilman mitään perustetta merkittävää etua yhtiön toisten osakkeenomistajien kustannuksella. Taloyhtiön toiminnan menot rahoitettiin kokonaan osakkeenomistajien maksamilla vastikkeilla ja taloyhtiön koko vastikekertymän kannalta B:n hallitseman varastotilan vastikeperusteen kohtuullistamisella oli selkeä merkitys.

B:n hallinnoimat varastotilat aiheuttavat taloyhtiölle lähes vastaavat kustannukset kuin asuinhuoneistotkin, koska noin 85 prosenttia taloyhtiön kokonaiskustannuksista eli henkilöstö-, hallinto-, käyttö- ja huolto-, ulkoalueiden hoito-, lämmitys- ja jätehuoltokulut sekä kulut vahinkovakuutuksesta, kiinteistöverosta ja vuosikorjauksista olivat sellaisia, että ne kohdentuivat samalla tavoin eri huoneistoihin mukaan lukien myös pohjakerroksen varastotila. Ainoastaan porrassiivoukseen, veteen ja jäteveteen sekä sähköön liittyvien kustannusten eli kokonaiskustannuksista noin 15 prosentin osalta voitiin arvioida, että varastotilasta aiheutuvat kustannukset olivat pienemmät kuin muista huoneistoista aiheutuvat kustannukset. Väite lastauspaikan vuokraamisesta 60 eurolla oli harhaanjohtava, koska kyse oli erillisen autopaikan vuokraamisesta ja yhtiöllä oli tällaisia vuokrapaikkoja yhteensä seitsemän.

B maksoi osakashallintaansa kuuluvasta kokonaisuudessaan 290 neliömetrin suuruisesta varastotilasta vain 22 prosenttia asuinhuoneistojen vastikeperusteeseen verrattuna. Yhtiöjärjestyksen mukainen varastotilan vastike ei siten kattanut edes siitä taloyhtiölle aiheutuvia lämmityskustannuksia. Käräjäoikeuden tuomion mukainen yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen kohtuullistaminenkin huomioon ottaen B maksoi pohjakerroksen varastotilan vastikkeena vain puolet siitä, mitä asuinhuoneistojen osakkeenomistajat, ja yhden kolmasosan toimistohuoneistojen vastaavasta vastikkeesta, vaikka kellarikerroksen 70 neliömetrin lämminvarastoa ei edes otettaisi huomioon. Vaikka vastikeperustetta kohtuullistettaisiin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin, taloyhtiön muut osakkaat joutuivat maksamaan vastikkeessaan myös B:n tilan taloyhtiölle aiheuttamia kustannuksia.

Vastikeperusteen sovittelua puolsi myös varaston käytettävyys. Varastotilaa oli käytetty latomona, huonekaluverhoomona, kirpputorina, taidekehystämönä ja elektroniikka-alan varastona eli tiloissa oli voitu myös tilapäisesti työskennellä.

Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluratkaisu oli oikea. Se, oliko vastikkeen kohtuullinen jyvityskerroin ollut 0,8 vai 0,5, oli ollut pelkästään harkinnanvarainen seikka, jolla ei ollut ollut merkitystä oikeudenkäyntikulujen syntymisen kannalta.

Hovioikeuden ratkaisu

Merkintä
Hovioikeuden käsiteltävänä on ollut myös kaksi muuta B:n ja Asunto Oy Mannerheimintie 110:n välistä riita-asiaa (S 05/75 ja S 05/808). Hovioikeus on antanut ratkaisunsa myös näissä asioissa 9.2.2007.

Perustelut

Asunto Oy Mannerheimintie 110 on kanteessaan vaatinut yhtiöjärjestyksen 5 §:n säännöksen sovittelemista B:n omistaman varastotilan osalta. Yhtiö on katsonut, että yhtiöjärjestyksen vastikekertoimen soveltaminen tuotti B:lle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella. Yhtiön toiminnan kustannukset kohdistuivat myös sanottuun varastotilaan, eikä B:n maksama vastike riittänyt kattamaan siitä aiheutuneita kuluja. Vastikemääräyksen sovittelua puolsi yhtiön mukaan myös tilan käytettävyys.

Asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 3 momentin mukaan tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisältö, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

Asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 216/1990 vp. s. 40) on todettu, että asunto-osakeyhtiössä eivät osakkeenomistajien velvoitteet ja kunkin saamat hyödyt koskaan voi jakautua heidän kesken täsmälleen oikeassa suhteessa, vaan osakkaiden on yleensä alistuttava jonkinasteiseen epätasavertaisuuteen. Esitöiden mukaan asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 3 momentilla ei ole tarkoitettu puuttua tällaiseen melko tavanomaiseen epätasapainoon, jonka osakkeenomistajan voidaan yleensä katsoa hyväksyneen tehdessään päätöksen osakkeiden hankkimisesta. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskevaa asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 3 momenttia koskevassa oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen on mahdollista ainostaan poikkeuksellisissa tapauksissa (Kyläkallio-Iirola-Kyläkallio, Helsinki, 2003, s.173).

Asunto Oy Mannerheimintie 110:n yhtiöjärjestyksen 5 §:n mukaan osakkeenomistajan on suoritettava sellainen vastike, joka riittää yhtiön kaikkien menojen suorittamiseen ja yhtiökokouksen päättämään velkojen kuoletukseen. Vastikkeen määräytymisperusteena asuinhuoneistojen ja pohjakerroksen varaston osalta on osakkeiden lukumäärä kerrottuna luvulla 1,0.

Käräjäoikeuden tuomion perusteluista ilmenevällä tavalla Asunto Oy Mannerheimintie 110:n yhtiöjärjestystä laadittaessa koko osakekanta oli yhden tahon omistuksessa. Yhtiöjärjestystä ei ole tämän jälkeen muutettu. Osakkeenomistajat ovat yhtiöjärjestyksen laatimisen jälkeen täysin muuttuneet. Näiltä osin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen, jonka mukaan yhtiöjärjestyksen alkuperäisen määräyksen pätevyyttä ei voida arvioida normaaleista sopimusoikeudellisista lähtökohdista.

Käräjäoikeuden tuomion perustelusta ilmenevällä tavalla myös hovioikeus katsoo, että ostajien on voitu edellyttää selvittävän vastikkeen määräytymisperusteet ennen osakkeiden ostamista. Vastikeperusteen osalta asunto-osakeyhtiölain 43 §:n esitöissä on edellä mainitulla tavalla painotettu, että asunto-osakeyhtiön vastikeperusteet ovat pakostakin jossakin määrin kaavamaiset, eivätkä ne voi perustua siihen, mitkä yhtiön maksamat kustannukset tulevat eri huoneistojen ja niiden omistajien hyväksi milläkin tavoin. Asunto Oy Mannerheimintie 110:ssä on kuitenkin vain yksi varastohuoneisto, joten asiassa ei ole käräjäoikeuden tuomion perusteluissa todetulla tavalla kyse käytettävyydeltään täysin samanlaisten tilojen/huoneistojen vastikeperusteiden arvioinnista. Näin ollen eri käyttötarkoituksiin varattujen tilojen erilaisella vastikeperusteilla on ollut yhtiön perustamisvaiheessa ymmärrettävä selitys.

Käräjäoikeuden tuomion perustelujen mukaisesti kysymyksessä olevasta B:n hallitsemasta varastotilasta aiheutuu suhteessa maksettuun vastikkeeseen toisaalta liian pieniä ja toisaalta liian suuria kuluja. Yhtiön kulurakenne on kuitenkin ollut osakkeenomistajien tiedossa, eikä mainittu seikka yksinään johtanut yhtiöjärjestyksen 43 §:n 3 momentissa tarkoitettuun kohtuuttomuuteen.

Hovioikeus toteaa, että nyt kyseessä oleva tila on yhtiöjärjestyksessä luokiteltu pohjakerroksen varastoksi. Yhtiöjärjestyksessä tilan osakkeiden lukumääräksi on määrätty 64 kappaletta, vaikka tilan pinta-ala on 220 neliömetriä. Muutoin yhtiöjärjestyksen mukainen osakemäärä vastaa päänsääntöisesti huoneiston pinta-alaa. Lisäksi B:lle pohjakerroksen varaston haltijana kuuluu kellarikerroksen noin 70 neliömetrin suuruinen lämminvarastoksi luokiteltu varastotila, josta ei peritä vastiketta. B:n hallitseman kokonaispinta-alaltaan 290 neliömetrin suuruisen tilan vastikkeen jyvitysperusteena on toimistotilojen kertoimesta 1,5:stä poiketen sama kuin asuinhuoneistojen eli 1,0 ja vastikkeen laskemisperusteena kysymyksessä olevan varaston osalta on osakkeiden lukumäärä 64 kerrottuna mainitulla luvulla 1,0. B:n hallitseman tilan vastike on näin ollen huomattavasti pienempi kuin asunto-osakeyhtiön asuin- ja toimistohuoneistoissa. Käräjäoikeuden tuomion perusteluista ilmenevällä tavalla yhtiössä suunniteltavat perusparannustyöt nostavat yhtiön koko osakekannan arvoa ja tästä aiheutuu yhtiönjärjestyksen nykyisten vastikeperusteiden seurauksena merkittävää etua varaston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalle toisten osakkeen omistajien kustannuksella.

B:n hallitseman varastotilan vastikeperusteen muista yhtiön tiloista/huoneistoista poikkeavaan määräytymiseen on ollut alunperin B:n itsensäkin mukaan muun muassa tilan asuin- ja liikehuoneistoja huonompaan käytettävyyteen perustuva syy. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan ja hovioikeuden asioissa S 05/75 ja S 05/808 antamien tuomioiden mukaisesti sanottua tilaa on kuitenkin yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen eli varastoinnin puitteissa voitu käyttää siten, että tilan käyttötarkoitus on tosiasiassa muuttunut pelkästä varastoinnista jossain määrin liiketilan suuntaan ilman, että kysymyksessä kuitenkaan olisi varsinainen toimistotila. Koska kyseessä olevaan varastotilaan kohdistuu huomattavilta osin samat kustannukset kuin yhtiön muihin tiloihin ja tila voi olla edellä kerrotusti yhtiöjärjestyksen määräyksen puitteissa käytössä myös muussa kuin pelkässä varastokäytössä, olosuhteiden voidaan katsoa yhtiöjärjestyksen laatimisen jälkeen myös näiltä osin muuttuneen siten, että B saa muita selvästi alhaisemman vastikkeen muodossa merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella.

Edellä mainituilla ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoo, että Asunto Oy Mannerheimintie 110:n yhtiöjärjestyksen 5 §:n vastikekerrointa koskeva määräys johtaa asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 3 momentin edellyttämällä tavalla kohtuuttomuuteen ja ettei käräjäoikeuden tuomion lopputulosta pääasian osalta ole tämän vuoksi syytä muuttaa.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut myös oikeudenkäyntikulujen osalta. Koska B on hävinnyt valituksensa, hänellä ei ole oikeutta saada korvausta omista oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa ja hän on velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiön nämä kulut.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

B, jonka oma oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään, velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Mannerheimintie 110:lle oikeudenkäyntikuluina hovioikeudessa 2.233,20 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisusta lukien.

Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:

hovioikeudenneuvos Matti Rintala
hovioikeudenneuvos Petri Leskinen
määräaikainen hovioikeudenneuvos Heli Pöntinen

Lainvoimaisuustiedot: Lainvoimainen