22.6.2005

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

HOVIOIKEUSKÄSITTELY

HÄMEENLINNAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 3.3.2004

Kantaja

A

B

Vastaaja

C

Asia

Kiinteistöä koskeva riita

Vireille

17.04.2003

TUOMIOLAUSELMA

C velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvauksena A:lle ja B:lle 10.004 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 14.1.2003 lukien sekä korvauksena oikeudenkäyntikuluista 5.691,13 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.4.2004 lukien.

LAINKOHDAT

• Maakaari 2 luku 17 §, 21 §, 22 §, 25 § ja 32 §.

Kantajien vaatimukset

A ja B ovat vaatineet, että C on velvoitettava suorittamaan heille vahingonkorvauksena tai kauppahinnan alennuksena 21.121,80 euroa; vahingonkorvaukselle viivästyskorkoineen 14.1.2003 lukien tai hinnanalennukselle tuottokorkoineen 30.3.2001 - 13.1.2003 ja viivästyskorkoineen 14.1.2003 lukien sekä korvaamaan oikeudenkäyntikulut 5.691,13 euroa laillisine korkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden päätöksen antamisesta.

Kantajien vaatimusten perusteet

Kantajat ja vastaaja ovat 30.3.2001 päivätyllä vaihtokirjalla sopineet, että C luovuttaa A:lle ja B:lle M ja P nimiset kiinteistöt sekä P:n kiinteistöllä sijaitsevat omakotitalon ja ulkorakennuksen. Vaihdossa A ja B ovat luovuttaneet C:lle huoneiston hallintaan oikeuttavat Asunto Oy L:n osakkeet nrot 558 - 1747. Kiinteistöjen arvoksi on vaihdossa määrätty 105.117,45 euroa (625.000 markkaa) ja osakkeiden arvoksi 75.684,57 euroa (450.000 mk). Välirahaa kantajat ovat maksaneet 29.432,89 euroa (175.000 mk).

Kesällä 2001 A ja B ovat havainneet asuinrakennuksen alapohjassa homekasvustoa. Tästä seikasta on reklamoitu vastaajalle suullisesti kesällä 2002. Kun reklamaatio ei ole aiheuttanut mitään reaktiota, ovat kantajat teettäneen tavarantarkastuksen 22.11.2002. Sen yhteydessä on käynyt ilmi, että omakotitalon alapohjassa on vuonna 1978 tehty muutos- ja korjaustöitä, mutta korjauksessa ei ole noudatettu tehtyjä rakennussuunnitelmia. Tarkastuksessa on rakennuksen alapohjassa ja erityisesti keittiön lattiassa havaittu niin pahoja lahovaurioita, että ne on pakko korjata, eikä rakenne kestä nykyisiä hyötykuormia. Lattia on myös lahoamisen seurauksena mittausten mukaan painunut noin 10 mm/m ulkoseinään päin. Lahoaminen on ilmeisesti johtunut puutteellisesta salaojituksesta ja alapohjan tuuletuksesta sekä keittiössä sattuneesta vesivahingosta.

Kantajien vaihdossa saamassa asuinrakennuksessa on selkeä laatuvirhe, koska se ei ole ominaisuuksiltaan ollut sellaisessa kunnossa kuin on sovittu. Vaihtoa tehtäessä on pidetty selvänä ja sovittuna, että rakennuksen alapohja on kunnossa. C on siis ennen kaupan tekoa jättänyt ilmoittamatta tärkeistä rakenteisiin ja kiinteistön käyttöön sekä arvoon vaikuttavista seikoista. C on niistä rakennuksen omistajana tiennyt tai hänen olisi ainakin pitänyt tietää ja laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan. Hän on toiminut joko tahallisesti tai ainakin tuottamuksellisesti. Tämä antaa kantajille perusteen ja oikeuden saada vastaajalta vahingonkorvausta tai hinnanalennusta. Vaikka C ei olisi tiennyt edellä mainituista viosta, poikkeaa rakennus virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. A:lla ja B:llä olisi jo tähän perustuen oikeus vaatia C:ltä hinnanalennusta. Vähintäänkin kyse olisi salaisesta virheestä.

Alapohjan korjauskustannukset ovat F Oy:n kustannusarvion mukaan 12.000 euroa, töiden suunnittelu- ja valvontakustannukset 2.500 euroa sekä niihin lisättävä arvonlisävero 3190 euroa. Vauroiden selvittämisestä kantajille aiheutuneet kulut 2681,80 euroa. Kantajat joutuvat remontin ajan asumaan muualla ja vastaavanlaisen asunnon käypä vuokra on 750 euroa. Näistä kertyy yhteenlaskien vaadittu 21.121,80 euroa.

Vastaajan vastaus

C kiistää kantajien kanteen sekä perusteeltaan että määrältään ja vaatii, että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 6.799,70 euroa asiassa laillisine viivästyskorkoineen.

Vastaajien perusteet

C ei ole omistusaikanaan tiennyt mitään alapohjan viosta tai vaurioista, eikä myöskään siitä, että keittiössä olisi joskus tapahtunut vesivahinko. C:llä ei ole ollut sellaista tahallisuutta tai tuottamusta, jonka perusteella kantajat voisivat saada häneltä vahingonkorvausta. Kysymys saattaisi teoreettisesti olla enintään maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä.

Ostajat ovat reklamoineen myyjälle alapohjan vaurioista aivan liian myöhään. He ovat saaneet kohteen hallintaansa 1.4.2001 ja myöntäneet havainneensa talon alapohjassa homekasvustoa kesällä 2001. C myöntää saaneensa reklamaation keittiön alapohjan osalta kuitenkin vasta noin kuukausi ennen V:n tavarantarkastusta 22.11.2002. Kesällä 2002 reklamaatiota ei ole vielä tehty. He ovat menettäneet oikeutensa hinnanalennukseen.

A ja B ovat myös laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa sillä he ovat ainakin kolme kertaa ennen vaihtokirjan allekirjoitusta käyneet tutustumassa rakennukseen. Rakennuksen kellaritiloihin ja myös keittiön alle on ollut esteetön pääsy, josta he olisivat voineet tarkastaa alapohjan kunnon. Kun otetaan huomioon, että vaihdon kohteena on ollut jo noin 50 vuotta vanha talo, on selonottovelvollisuutta korostettava. Rakennus on jo teknisen käyttöikänsä loppupäässä ja vaatii varmasti runsaasti remonttia. Kun vaihtokirjassa on nimenomaan todettu, että rakennuksessa on remonttitarpeita, on edellytettävä jopa erityistä selonottovelvollisuutta. Jos virhe katsotaan salaiseksi, ei sen edellyttämä olennaisuuskriteeri täyty.

Vaatimukset ovat myös määrältään liiallisia, koska alapohjan korjaustarve ei ole niin suuri kuin mitä kanteessa on yksilöity. Kyseessä on pääosin kohdetta selvästi parantava peruskorjaus. Myös sen suunnittelu- ja valvontakustannukset ovat kohtuuttoman suuret suhteessa korjauskuluihin ja C:n vastuulla mahdollisesti oleviin kuluihin. Perusparannustöiden osuus on jo huomiotu kauppahinnan määrittelyssä. Kun alapohjan välttämätön korjaustarve on enintään 30 % lattiapinta-alasta ja perusparannuksen osuus siitä ainakin 50 %, voisi hinnanalennus alapohjan tarpeellisen korjauksen osalta olla määrältään enintään 1.800 euroa. Koska lattian korjaamisesta on olemassa 27.1 1.1978 päivätty rakennepiirustus, ei sen päivittäminen voi maksaa enempää kuin 100 euroa. Myös vaadittu kuukausivuokra on paitsi perusteeton, myös määrältään kohtuuttoman suuri.

Rakennesuunnittelu- ja valvontakustannusten korvauksena vastaaja myöntää määrältään enintään 150 euroa, sillä nyt vaaditut kustannukset koskevat huomattavasti suuremman remontin tekemistä, kuin mitä C:tä nyt vaaditaan korvaamaan. V:n tekemän tavarantarkastuksen kohteena on käytännössä ollut koko rakennus. Vastaaja ei voi olla velvollinen korvaamaan sellaista osaa tavarantarkastuskustannuksista, joista häneltä ei ole vaadittu hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Oikeaksi korvauksen määräksi voidaan tältä osin myöntää noin kymmenesosa eli 268 euroa.

RIIDATONTA

• Kiinteistöllä sijaitsevan omakotitalon alapohjassa on sellaisia lahovaurioita, jotka vaativat välttämättä korjausta.

• Rakennuksen alapohjan alle pystyy menemään kumarassa ja sieltä voi nähdä alapohjan tilan ja kunnon.

• Vaaditut suunnittelu-, valvonta- ja tavarantarkastuskustannukset koskevat koko rakennusta.

RIITAISTA

• Onko C tiennyt tai olisiko hänen pitänyt tietää, että rakennuksen alapohjassa on hometta ja lahovauroita? Onko hän toiminut tahallisesti tai tuottamuksellisesti? Ovatko A ja B laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa, ja jos ovat, voiko se poistaa C:n vastuun tältä osin? Onko kyseessä salainen virhe? Onko ostajilla ollut erityinen selonottovelvollisuus?

• Onko ostajien reklamaatio alapohjan vaurioista tullut myyjälle liian myöhään? Onko oikeutta hinnanalennukseen enää olemassa?

• Vahingonkorvaus- / hinnanalennusvaatimuksen määrä? Rakennuksen iän merkitys ja onko kyseessä pääosin välttämätön peruskorjaus? Rakennesuunnittelu- ja valvontakustannusten määrä sekä tavarantarkastuskustannusten määrä? Ovatko todelliset korjauskustannukset määrältään niin olennaisia, että hinnanalennusvaatimukselle on peruste?

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

RATKAISUN PERUSTELUT

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

2) Vahingonkorvauksen muut edellytykset?

Kantajat ovat vaatineet ensisijaisesti vahingonkorvausta ja toissijaisesti hinnanalennusta saman summan. Kuten edellä kohdassa 1 on todettu, myyjän toiminta on täyttänyt vahingonkorvauksen edellyttämän tuottamuksen. Kyse ei myöskään ole salaisesta virheestä, jolloin vahingonkorvaus ei ole tullut poissuljetuksi Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1/ 5 ja 2 momentin mukaan.

Myös ostajat ovat velvollisia tarkastamaan kaupan kohteen ennen kauppaa. Ostajat eivät saa laatuvirheenä vedota sellaisiin seikkoihin, jotka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. A ja B ovat havainneet maahan ja lumeen kiinni jäätyneen vanerilevyn, jonka takaa he ovat vasta myöhemmin löytäneet alapohjan tarkastusluukun. A ja B ovat vakuuttaneet, ettei heillä ole ollut mitään tietoa siitä, että levyn takana olisi jotain tarkastettavaa. Käräjäoikeus katsoo, että myyjän velvollisuus on tällaisessa tapauksessa kertoa miten alapohjan voi tarkastaa, jos se on mahdollista eikä muutoin ilmiselvä asia. Ostajien viaksi on katsottava jääneen vain sen, että he eivät ole kysyneet myyjältä levyn tarkoitusta. Se ei ole sellainen laiminlyönti, että kiinteistön laatuvirheeseen vetoaminen estyisi.

Tässä asiassa ei myöskään ole tullut esille sellaisia seikkoja, että A:lle ja B:lle olisi pitänyt asettaa erityinen selonottovelvollisuus. Alakerran kellarin tiiliseinässä havaittu vaalea kalkkihärmä on varsin tavallista vanhemmissa taloissa. Se ei kuitenkaan ole näyttö vieressä olevan tuulettuvan alapohjan kosteusviasta, vaan että seinän takana olevassa maassa tai itse kellarissa on jonkinverran kosteutta. Kellarin yläpuolella oleva lattia on myös tavarantarkastuksessa todettu kunnossa olevaksi.

Virheeseen vetoaminen edellyttää ostajien taholta myös reklamaatiota, ellei myyjä ole toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Sellaisesta ei nyt ole kysymys. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Reklamaation ajankohdasta on ollut osapuolelten välillä erimielisyyttä. Kantajat ovat väittäneet reklamaation tapahtuneen kesällä 2002 ja C on oikeudessa kertonut saaneensa sen vasta syyskuussa 2002 mennessään Ahvenanmaalle. C:n kertomusta on pidettävä uskottavana, sillä hän on selvästi osannut kytkeä sen toiseen tapahtumaan. Tätä aikaisemmin reklamaation ei ole näytetty tapahtuneen. B:n oikeudessa esittämän oman kertomuksensa perusteella hänen on näytetty löytäneen homekasvuston keittiön lattian alta viimeistään syyskuussa 2001. Pätevä reklamaatio on tapahtunut vasta noin vuosi sen jälkeen kun vika on varmuudella havaittu.

Oikeuskäytännössä ei uuden Maakaaren mukaan ole vielä muodostunut selvää aikarajaa kohtuullisen reklamaation tekemiselle. Laissa on säädetty laatuvirheen osalta vain ehdoton viiden vuoden aika reklamoinnille siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Tämä aikaraja ei ole tässä jutussa ylittynyt. Reklamaatioajan pitää kuitenkin olla kohtuullinen myös myyjän kannalta arvioiden. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako virhe vaatimuksiin. Reklamaation oikea-aikaisuus on aina arvioitava tapauskohtaisesti. Tässä tapauksessa B:n kertomuksesta on käynyt ilmi, että ostajat ovat pyrkineet ensijaisesti keskustelemaan myyjän kanssa vioista ja niiden korjauksesta. Asia on kuitenkin pitkittynyt, koska C ei ole ehtinyt tulemaan paikalle katsomaan A:n ja B:n havaitsemia vikoja. Toisaalta A:n ja B:n kertomuksista käy ilmi, ettei heillä ole ollut selvää käsitystä lattiavaurion vakavuudesta ja kustannuksista ennen tavarantarkastuksen lausuntoja. Vasta sen jälkeen A ja B ovat lopullisesti päässeet selville virheen merkityksestä.

Kohtuullisena reklamaatioaikana ovat Palo ja Linnainmaa kirjassaan Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä 2002 s. 144 pitäneet 4-7 kuukautta virhehavainnosta vaikka pidempiäkin aikoja on oikeudessa hyväksytty. Vanhan Maakaaren aikana on oikeuskäytännössä hyväksytty reklamaatioajaksi enintään kaksi vuotta hallinnan siirtymisestä. Nykyisin noin vuoden pituista reklamaatioaikaa siitä, kun ostajat ovat havainneet vian tai vaurion, on pidettävä melko pitkänä. Kun tätä asiaa nyt tapauskohtaisesti arvioidaan, on otettava huomioon, ettei kohteessa ole teetetty asiantuntijoilla kuntotarkistusta, että myyjä on ostajien yhteydenottoyrityksistä huolimatta ollut passiivinen ja että ongelman laajuus ja kustannukset ovat selvinneet ostajille vasta tavarantarkastuksen jälkeen. Näillä perusteilla käräjäoikeus arvioi, ettei kohtuullinen reklamaatioaika ole ajan kuluessa ehtinyt ylittyä.

Käräjäoikeus katsoo, että A:lla ja B:llä on peruste saada C:ltä Maakaaren 2 luvun 17 § 1/1 ja 3 sekä 2 momentin nojalla vahingonkorvausta, jota he ovat ensisijaisesti vaatineet.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Asian ratkaisseet käräjäoikeuden jäsenet:

Käräjätuomari Jari Kirmo

TURUN HOVIOIKEUS TUOMIO 22.6.2005

VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA

Valitus

C on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että hänet vapautetaan korvausvelvollisuudesta B:lle ja A:lle. C on lisäksi vaatinut, että B ja A velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteena C on esittänyt, että B ja A eivät olleet reklamoineet väittämistään virheistä kohtuullisessa ajassa ja olivat siten menettäneet oikeutensa vedota niihin.

Vastaus

B ja A ovat vaatineet, että valitus hylätään perusteettomana ja että C velvoitetaan korvaamaan heidän vastauskulunsa hovioikeudessa korkoineen. B ja A ovat vielä pyytäneet, että hovioikeus toimittaa asiassa pääkäsittelyn reklamaation ajankohtaa koskevilta osin.

Perusteena B ja A ovat esittäneet, että reklamaatio oli tehty ajoissa, vaikka se olisi tehty käräjäoikeuden katsomin tavoin vasta syyskuussa 2002. Tosiasiassa he olivat reklamoineet homevaurioista jo aikaisemmin, eli kesällä 2002.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Näyttö

Hovioikeus on ottanut vastaan saman näytön kuin käräjäoikeus lukuunottamatta B:n ja A:n kuulemista. Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat pääosin kertoneet kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty. Asiassa on riidatonta, että B:n ja A:n C:ltä vaihtokaupassa ostamassa talossa on laatuvirhe. Asiassa on käräjäoikeuden toteamin tavoin näytetty, että B ja A olivat reklamoineet C:lle talossa viimeistään syyskuussa 2001 havaitusta homekasvustosta syyskuussa 2002.

Oikeudellinen arviointi

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Saman pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti tai arvottomasti. Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksestä 120/1994 vp. tai oikeuskäytännöstä tai kirjallisuudesta ei ole saatavissa johtoa harkittaessa kohtuullista reklamaatioaikaa. Harkinta on tehtävä tapauskohtaisesti. Laadultaan ja laajuudeltaan hankalampien virheiden osalta aika on pitempi kuin selvien virheiden osalta. Ostajilla tulee olla myös kohtuullinen aika tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako virhe vaatimuksiin.

Hovioikeus toteaa, että homevaurion laajuus ja korjaustarve on ilmeisesti vaatinut asiantuntijan kanssa neuvottelua. B ja A eivät kuitenkaan ole edes väittäneet, että he olisivat virheen havaitsemisen ja reklamaation välisenä noin vuoden aikana ryhtyneet mihinkään toimenpiteisiin virheen laajuuden ja laadun selvittämiseksi. Tavarantarkastus on päinvastoin tehty vasta reklamaation jälkeen. Sillä seikalla, että talossa ei ennen vaihtokauppaa ollut tehty kuntotarkastusta tai C:n suhtautumisella muita asioita koskeviin reklamaatioihin, ei ole kohtuullista ilmoitusaikaa pidentävää vaikutusta. Edellä olevan perusteella hovioikeus katsoo, että B ja A eivät ole ilmoittaneet havaitsemistaan homevaurioista C:lle kohtuullisessa ajassa. Kun C ei ole toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, B ja A ovat menettäneet oikeuden vedota virheisiin.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Kanne hylätään ja C vapautetaan korvausvelvollisuudesta B:lle ja A:lle. B ja A velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan C:lle korvaukseksi kohtuullisista oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 5.000 euroa ja hovioikeudessa 3.000 euroa. Siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut näiden korvausten tuomitsemispäivästä, niille on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan.

Asian ratkaiseet hovioikeuden jäsenet:

hovioikeudenlaamanni Pertti Liesivuori
hovioikeudenneuvos Kari Hirvonen
hovioikeudenneuvos Riitta Santo

Ratkaisu on yksimielinen.

Lainvoimaisuustiedot:

Lainvoimainen