24.9.1975

A on eläkekassa B:tä vastaan ajamassaan kanteessa Vantaan AO:ssa vaatinut B:n A:lle 1.12.1974 vuokraaman 2 huonetta ja keittiön käsittävän pinta-alaltaan 55,5 m ² asuinhuoneiston kuukausivuokran alentamista 832 markasta eli noin 15 markasta m ² 10 markaksi m ² kuukaudessa sekä B:n velvoittamista palauttamaan liikaa perityt vuokrat.

B on kanteesta kuultuna esittänyt, että se oli rakennuttanut po. marraskuussa 1974 valmistuneen talon, jossa ko. huoneisto sijaitsi, ja omisti koko taloyhtiön osakekannan. Talon rakentamiseen oli käytetty eläkekassan vakuutusmaksurahaston varoja.
Sijoitetulle pääomalle oli tämän vuoksi saatava niin suuri tuotto kuin lain sekä sosiaali- ja terveysministeriön vahvistamien laskuperusteiden mukaan tarvittiin vastuuvelalle suoritettaviin korkoihin ja muihin pakollisiin menoihin. Talon keskivuokrat olivat 14,66 mk m ² kuukaudessa ja talosta saatu kokonaistuotto 8,5 %. Arvioitaessa eläkekassan tuottovaatimuksen kohtuullisuutta oli kiinnitettävä huomio myös siihen, että asuntolainoitettujen vuokratalojen enimmäisvuokraa määriteltäessä otetaan huomioon ensisijaislainan vuotuisena korkona 10 % ja omien varojen korkona 8 %. Valtioneuvoston 17.1.1975 antamaan yleisohjeeseen kohtuullisista vuokrista sisältyvien soveltamisohjeiden mukaan oli taulukkovuokria korottavana tekijänä vuoden 1972 jälkeen valmistuneiden kiinteistöjen osalta otettava huomioon niiden suuremmat rakennuskustannukset.
Korottavana tekijänä oli myös huomioitava talon hyvä sijainti ja huoneiston korkea varustetaso.

AO on tuomiossaan 4.4.1975, kun B:n ilmoittamia vuokranmääräytymisperusteita ei voitu pitää huoneenvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaisina eikä vuokran, huomioon ottaen talon valmistusmisajankohdasta johtuneet suuremmat rakennuskustannukset, voitu katsoa ilman huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttäväksi katsottavaa syytä olennaisesti ylittävän vuokra-arvoltaan samanveroisista huoneistoista paikkakunnalla maksettua kohtuullista käypää vuokraa, hylännyt kanteen.

A haki muutosta.

HO: Huoneiston 832 mk kuukausivuokra olennaisesti ylittää vuokra-arvoltaan samanveroisista huoneistoista pitkähkön aikaa kestäneissä vuokrasuhteissa paikkakunnalla maksetun kohtuullisen käyvän vuokran ilman huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttävää syytä. Sen vuoksi HO alensi huoneiston vuokran 670 markkaan kuukaudessa 1.2.1975 lukien, mutta hylkäsi A:n vaatimuksen vuokran palautuksesta 1.2.1975 edeltäneeltä ajalta.

Läsnä: af Hällström - Seppälä - Multia - Wiias - Pohjola

Eri mieltä olivat jäsenet Wiias ja af Hällström, jotka vahvistivat vuokraksi 730 mk kuukaudessa.

B pyysi muutoksenhakulupaa KKO:lta.

KKO 2.11.1976, tuomio n:o 181: Myöntäen muutoksenhakuluvan KKO tutki jutun; ja koska huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttäväksi katsottavana syynä kohtuullisen käyvän vuokran olennaiselle ylittämiselle ei ole pidettävä sitä seikkaa, ettei eläkekassojen omaisuudesta annettuja tuottomääräyksiä ilman sellaista ylitystä voida noudattaa, KKO näillä ja HO:n mainitsemilla perusteilla katsoi, ettei ollut syytä muuttaa HO:n tuomiota.

Läsnä: Schwindt - Hakala - Sundberg - Ailio - Takala

ES.