13.10.2003

Oikeuskysymys

Hallinto-oikeuden ratkaistavana oli, voiko kunta tehdä maanomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, jossa maanomistaja sitoutuu maksamaan kunnalle osan kaavan laatimis- ja toteuttamiskustannuksista. Maankäyttösopimus:

Kunnanvaltuusto hyväksyi asemakaavan hyväksymisen yhteydessä maankäyttösopimuksen, jossa maanomistaja oli sitoutunut maksamaan osan kaavan laatimisesta ja toteuttamisesta aiheutuvista kustannuksista. Sopimuksessa todetaan, että asemakaavan laatimisesta on aiheutunut ja aiheutuu kartoituksen, kaavoituksen, yhdyskuntatekniikan ja yleisten alueiden suunnittelu-, rakentamis-, peruskorjaus- ja kunnossapitokustannuksia. Maanomistajan valitus hallinto-oikeudelle

Maanomistaja vaati valituksessa valtuuston päätöksen kumoamista. Valittaja perusteli valitustaan sillä, ettei kunnalla ole oikeutta vaatia sopimuksen mukaisia korvauksia, koska maankäyttösopimusta ei voida asettaa kaavan laatimisen ehdoksi. Toisaalta korvauksen vaatiminen maan arvon noususta ei ole laillista. Kunta on vaatinut maanomistajaa maksamaan kunnalle korvauksena kaavan hyväksymisestä kaavoitusmaksun, mikä on 40 % kaavoituksesta aiheutuvan maan arvonnoususta. Kunnan lausunto

Valtuuston pöytäkirjasta ilmenee, että kaavoitushanke on käynnistynyt maanomistajan aloitteesta. Kunnan kehitys ja maankäytön ohjauksen tarve eivät olisi edellyttäneet asemakaavan laatimista alueelle. Maanomistajalle on tehty selväksi, että kunta voi tehdä vain sellaisia maankäyttösopimuksia, jotka osapuolet voivat hyväksyä vapaasta tahdosta ja jotka ovat lain ja vallitsevan oikeuskäytännön mukaisia. Maanomistaja on hyväksynyt sopimuksen ja allekirjoittanut sen vapaasta tahdostaan. Valittamalla sopimuksen hyväksymisestä maanomistaja pyrkii tavoittelemaan itselleen vain asemakaavan mukanaan tuomaa etua, mutta välttämään sopimukseen perustuvia sitoumuksiaan osallistua asemakaavan toteuttamisesta kunnalle aiheutuviin kustannuksiin.

Rakennusoikeutta ei sopimuksessa myydä eivätkä asemakaavan toteuttamisesta sovitut korvaukset ole arvonnousun leikkauksia. Hallinto-oikeuden ratkaisu

Hallinto-oikeus hylkäsi valituksen.

Perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 11 §:n säännös luo kunnan yksityisoikeudelliseen sopimusvapauteen perustuvan pohjan maankäyttösopimuksen käyttämiselle maapolitiikan hoidon välinen. Kunnalla on katsottu olevan sopimusvapaus kaavoitukseen ja maankäyttöön liittyvissä asioissa, kun otetaan huomioon kunnan asema julkisoikeudellisena toimijana eikä maankäyttöön liittyvää julkisoikeudellista päätöksentekoa syrjäytetä. Sopimus voi koskea muun muassa maanomistajan osallistumista kunnan infrastruktuurin rakentamiseen laajemmin kuin lain muut säännökset edellyttävät.

Ellei kunnan kehitys tai maankäytön ohjaustarve vaadi kunta ei ole velvollinen laatimaan asemakaavaa yksityisen maanomistajan maalle tämän tarpeiden vuoksi. Kunta voi kuitenkin laatia alueelle asemakaavan, mutta se voi edellyttää, että asiasta tehdään maankäyttösopimus. Sopimuksella ei voida syrjäyttää asemakaavalle asetettuja sisältövaatimuksia, mutta sillä voidaan sopia asemakaavan laatimisesta- ja toteuttamisesta kunnalle aiheutuvien välittömien kustannusten korvaamisesta.

Kaavan hyväksymistä koskevasta kunnanvaltuuston pöytäkirjasta ilmenee, että alue on osoitettu asumiskäyttöön osayleiskaavaehdotuksessa vuodelta 1997. Kaavakartan mukaan alue sijaitsee aikaisemman asemakaava-alueen reunassa. Asiassa ei ole tullut esille sellaisia seikkoja, joiden perusteella alueelle olisi tullut välittömästi laatia asemakaava. Kunnan käsityksen mukaan kaava on laadittu maanomistajan edun vuoksi.

Tässä tilanteessa kunnan kehitys ja maankäytön ohjaustarve ei maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:n mukaan ole edellyttänyt kaavan laatimista, joten kunta on voinut vaatia maankäyttösopimuksen tekemistä.

Maankäyttösopimukseen ei sovelleta maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:n säännöstä asemakaavan laatimisesta perittävästä korvauksesta. Sillä kenen aloitteesta sopimus on tehty ei siten ole asiassa merkitystä. Myös muiden kuin 59 §:ssä mainittujen kaavan laatimiskustannusten korvaamisesta sopimiseen ei näin ollen ole ollut estettä.

Maankäyttösopimus on yksityisoikeudellinen sopimus, jonka sisällöstä päättävät sopimuksen osapuolet. Kunnan maapoliittinen ohjelma ei sellaisenaan ole ratkaissut sopimuksen sisältöä eikä se myöskään osoita, mitä sopimuksella on sovittu. Sanamuodon mukaan sopimuksella ei ole sovittu kaavassa osoitettuun rakennusoikeuteen perustuvasta korvauksesta vaan välittömiin kustannuksiin osallistumisesta.

Sovittu korvaus perustuu kunnan tekemiin kustannuslaskelmiin. Korvaus on vain osa laskelmien mukaisista välittömistä kustannuksista. Maanomistaja ei ole väittänyt, että nämä laskelmat olisivat virheellisiä vaan on pyrkinyt todistamaan, että oikeastaan siinä on kysymys maan arvonnousun leikkaamisesta.

Sopimus koskee vain kustannusten jakamista osapuolten kesken. Tällaisen yksityisoikeudellisen sopimuksen laatimiseen ei maankäyttö- ja rakennuslain 11 §:n mukaan ole estettä.

Kunnanvaltuusto ei ole ylittänyt harkintavaltaansa hyväksyessään sopimuksen. Kunnanvaltuuston päätös ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla lainvastainen.

Kuntalaki 90 §
Maankäyttö- ja rakennuslaki 11 §
Maankäyttö- ja rakennuslaki 59 §

KHO:n päätös 21.9.2004 taltionumero 04/2352. Päätöksen lopputulosta ei muuteta.