28.11.2001

Oikeuskysymyksenä oli, millaisia kaavamääräyksiä rakentamisesta suoraan rantaosayleiskaavan nojalla voidaan antaa sekä kaavoituksessa noudatettavat kohtuullisuus- ja emätilaperiaatteet.

Kunnanvaltuusto oli hyväksynyt rantaosayleiskaavan kunnan kaikkien järvien ja merkittävien jokien ranta-alueille. Usean maanomistajan valituksista hallinto-oikeus kumosi päätöksen.

Emätilaperiaate:

Rantaosayleiskaavaan liittyvän kaavaselostuksen mukaan kunkin tilan jäljellä oleva rakennusoikeus on kaavaa laadittaessa määritelty rakennuslain voimaanastumisajan eli vuoden 1959 kiinteistöjaotuksen mukaan siten, että vuoden 1959 jälkeen erotetut tai rakennetut rakennuspaikat katsotaan emätilan tai siitä erotettujen tilojen käyttämäksi rakennusoikeudeksi.

Kun yksi valittajan omistamasta emätilasta vuonna 1964 lohotuista määräaloista oli ollut vuokrattuna ulkopuoliselle ja rakennettu vuosina 1953 ja 1954 eli ennen vuotta 1959, tätä tilaa ei luettu emätilaan kuuluvaksi rakennusoikeuksia laskettaessa.

Kohtuullisuusperiaate:

Valittajien omistama tila oli lohottu emätilasta, jonka laskennallinen rakennusoikeus oli 16,50 rakennuspaikkaa. Emätilan alueelle oli kaavassa osoitettu 22 olemassa olevaa ja kolme uutta rantarakennuspaikkaa. Valittajat olivat vuonna 1981 hakeneet poikkeuslupaa loma-asunnon rakentamiseen, mutta lääninhallitus oli hylännyt hakemuksen. Vuonna 1993 lääninhallitus oli kuitenkin myöntänyt poikkeusluvan kolmen omakotitalon tai loma-asunnon rakentamiseen emätilan alueelle.

Emätilan käyttämä rakennusoikeus ylitti selvästi sille rantaosayleiskaavan mitoitusperusteiden mukaan kuuluvan laskennallisen rakennusoikeuden. Kun kuitenkin otettiin huomioon lupaviranomaisten poikkeuslupa-asioissa emätilan kohdalla noudattama menettely, valittajia ei oltu kohdeltu muihin emätilan alueen maanomistajiin nähden tasapuolisesti. Tässä tilanteessa valittajien tilan osoittaminen rakennuspaikaksi ei olisi merkinnyt emätilan rakennusoikeuden ylittymistä siten, että se olisi rikkonut maanomistajien tasapuoliselle kohtelulle kaavoituksessa asetettavat vaatimukset.

Rakennuslupien myöntäminen suoraan rantaosayleiskaavan nojalla:

Rantaosayleiskaavaan sisältyi suunnittelumääräys, jonka mukaan rakennusluvan voi myöntää kaikille yleiskaavan mukaisille rakennuspaikoille ilman vahvistettua rantakaavaa. Kaavassa oli osoitettu useita, osittain suhteellisen laajoja pientalovaltaisia asuntoalueita AP-1, joita koskivat seuraavat kaavamääräykset: Alueelle muodostuvan rakentamisen tulee olla väljää ja kylämäistä. Rakennuspaikkojen tulee olla pinta-alaltaan vähintään 4 000 m ² :n suuruisia. Jos rakennuspaikka liitetään kunnalliseen vesi- ja viemäriverkostoon, rakennuspaikan tulee olla kooltaan vähintään 2 000 m ² . Kullekin rakennuspaikalle saa rakentaa siten, että tehokkuusluku e=0,1 ei ylity, kuitenkin yhden rakennuspaikan yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 300 m ² . Valtatien läheisyydessä uutta asuinrakennusta ei saa sijoittaa noin 100 metriä leveälle melusuojavyöhykkeelle. Kaavassa oli osoitettu myös palvelujen ja hallinnon alueita merkinnällä P, PK (yksityisten palvelujen ja hallinnon alue) ja PY (julkisten palvelujen ja hallinnon alue). Tarkempia kaavamääräyksiä, kuten rakennusoikeuden rajoittamista, ei näiden varausten osalta ollut. AP-1-, P-, PK- ja PY-varausten koko, sijainti ja niitä koskevat kaavamääräykset huomioon ottaen kaavaa ei näiden varausten osalta oltu laadittu siten, että kaava ohjaisi riittävällä tarkkuudella rakentamista näille alueille ilman asemakaavoitusta.

Muilta osin asuinrakennusten ja maatilojen talouskeskusten (AO-, AO-1-, AO-2. AM ja AM/s-varaukset) rakennusoikeus oli tutkittu kaavassa vastaavalla tarkkuudella kuin lomarakennusten rakennusoikeus. Kun otettiin huomioon näitä kaavamerkintöjä koskevat kaavamääräykset sekä se, että kysymyksessä oli yksittäisten omakotitalon rakennuspaikkojen ja toisaalta maataloutta palvelevien rakennusten sijoittaminen, suunnittelumääräykset eivät olleet tältä osin lainvastaisia.

AO-, AO-1- ja AO-2-alueiden kaavamääräykset sallivat yhden korkeintaan 25 m ² :n laajuisen venevajan rakentamisen kullekin rakennuspaikalle. Kun kaavaa laadittaessa ei kuitenkaan ollut selvitetty venevajojen rakentamistarvetta eikä niiden soveltuvuutta ympäristöön, vaan oli perustelematta osoitettu suurehkon venevajan rakennusoikeus yksipuolisesti kaikille AO-rakennuspaikoille, joita oli kaavassa suuri määrä ja jotka sijaitsivat erilaisten vesialueiden rannalla, asia oli tältä osin selvitetty puutteellisesti.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 39 § 2 ja 3 mom
Maankäyttö- ja rakennuslaki 73 § 1 mom

Äänestys 2-1.

KHO:n päätös 27.8.2003 taltionumero 03/1963. Valitusta ei tutkita.