Beaktats t.o.m. FörfS 760/2019.

19.12.1997/1173

Lag om fastighetsfonder

Se anmärkningen för upphovsrätt i användningsvillkoren.

I enlighet med riksdagens beslut föreskrivs:

1 kap

Allmänna bestämmelser

1 §
Tillämpningsområde

Verksamhet som innebär att allmänheten erbjuds möjlighet att delta i gemensamma fastighetsplaceringar kan bedrivas i enlighet med denna lag så att allmänheten deltar i placeringsverksamheten genom att teckna, köpa eller på annat sätt förvärva aktier i ett publikt aktiebolag eller andelar i ett kommanditbolag varefter bolaget, i annat syfte än byggande eller fastighetsförädling, vidareplacerar de från allmänheten influtna medlen huvudsakligen i fastigheter och fastighetsvärdepapper (fastighetsfondsverksamhet). (30.3.2007/350)

I fråga om fastighetsfondens byggnads- och fastighetsförädlingsverksamhet gäller vad som bestäms i 15 § 5 mom.

Bestämmelser om specialplaceringsfonder som investerar sina tillgångar huvudsakligen i fastigheter och fastighetsvärdepapper finns i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder (162/2014). Bestämmelser om fastighetsfonder i aktiebolagsform och därmed jämställbara kommanditbolag finns i dels i denna lag, dels i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder. (22.2.2019/219)

2 § (7.3.2014/164)
Fastighetsfond

I denna lag avses med fastighetsfond ett publikt aktiebolag som enligt sin bolagsordning uteslutande eller huvudsakligen bedriver fastighetsfondsverksamhet. En fastighetsfond är en sådan AIF-fond som avses i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder.

Ett kommanditbolag vars andelar är sådana värdepapper som avses i värdepappersmarknadslagen (746/2012) och som erbjuder allmänheten möjlighet att delta i gemensamma fastighetsplaceringar på det sätt som föreskrivs i 1 § 1 mom. i denna lag jämställs med en fastighetsfond, med undantag för vad som föreskrivs i 11 §. Vad som i denna lag föreskrivs om fastighetsfonder, dessas aktiekapital, stiftelseurkund, aktier, ägare och bolagsordning gäller, med undantag för vad som föreskrivs i 11 §, kommanditbolag, det sammanlagda antalet andelar i bolagen, andelarnas art, bolagsmän och bolagsavtal. Ett kommanditbolag som avses i detta moment är en sådan AIF-fond som avses i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder.

3 §
Övriga definitioner

I denna lag avses med

1) fastighet en fastighet som avses i 2 § 1 mom. i fastighetsregisterlagen (392/1985), (30.3.2007/350)

2) fastighetsvärdepapper aktier eller andra värdepapper eller sådana finansiella instrument som avses i lagen om investeringstjänster (747/2012) och som ensamma för sig eller tillsammans med andra värdepapper eller finansiella instrument medför rätt att besitta en viss bostad, en annan lägenhet eller fastighet eller en del av en fastighet, (14.12.2012/766)

3) värdepapper värdepapper som avses i 2 kap. 1 § i värdepappersmarknadslagen, (14.12.2012/766)

4) derivatinstrument derivatinstrument som är föremål för handel på en reglerad marknad enligt lagen om handel med finansiella instrument (1070/2017) eller på någon annan reglerad marknadsplats som fungerar fortlöpande samt är erkänd och öppen för allmänheten samt andra derivatinstrument vilkas underliggande tillgångar är värdepapper, valutor, räntesatser, derivatinstrument, fastigheter, fastighetsvärdepapper, annan egendom eller index som beskriver prisutvecklingen för de underliggande tillgångarna, (28.12.2017/1090)

4 a) hyresbostad en lägenhet i ett bostadshus eller i en del av ett bostadshus som är avsedd att uteslutande nyttjas av annan eller någon vars rätt härleder sig från denne, huvudsakligen som bostad och mot vederlag, dvs. hyra, (21.8.2009/651)

4 b) placering i hyresbostäder fastighetsfondsverksamhet där medel uteslutande eller huvudsakligen placeras i hyresbostäder, (21.8.2009/651)

4 c) nybyggnad av hyresbostäder uppförande av ett eller flera bostadshus som huvudsakligen ska användas som hyresbostäder, (21.8.2009/651)

4 d) anskaffning av hyresbostäder anskaffning av ett eller flera bostadshus eller av en eller flera bostadslägenheter eller andra lokaler som ska användas för boende ur det befintliga byggnadsbeståndet för att huvudsakligen användas som hyresbostäder, (21.8.2009/651)

4 e) ombyggnad av hyresbostäder höjning av utrustningsnivån eller den övriga kvalitativa nivån på en bostad eller ett bostadshus eller dess gårdsområde eller övriga omedelbara omgivning från den ursprungliga nivån eller återförande av denna till en nivå som vore den ny eller till ursprunglig nivå genom andra åtgärder än årsreparationer eller ändring eller utvidgning av befintliga lokaler för att huvudsakligen användas som bostäder eller därtill anslutna lokaler, och då i huvudsak som hyresbostäder, (21.8.2009/651)

5) fastighetsförädlingsverksamhet sådana placeringar i fastigheter som huvudsakligen ger avkastning först efter sanering, planering eller byggande.

Vad som i denna lag föreskrivs om fastigheter skall tillämpas också på andra registerenheter som avses i 2 § 2 mom. i fastighetsregisterlagen, på lego- och nyttjanderätt vars innehavare enligt 14 kap. 2 § i jordabalken (540/1995) är skyldig att ansöka om inskrivning av sin rätt samt på byggnader och konstruktioner som varaktigt betjänar fastighetens användning. (30.3.2007/350)

4 § (21.8.2009/651)
Tillämpning av annan lagstiftning

På fastighetsfonder och deras aktieägare samt på kommanditbolag som bedriver fastighetsfondsverksamhet och deras bolagsmän tillämpas vad som i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder föreskrivs om AIF-fonder, AIF-förvaltare och deras aktieägare. På fastighetsfonder i aktiebolagsform och deras aktieägare tillämpas aktiebolagslagen (624/2006), värdepappersmarknadslagen, bokföringslagen (1336/1997) och revisionslagen (1141/2015), om inte något annat föreskrivs i denna lag. På kommanditbolag som bedriver fastighetsfondsverksamhet och deras bolagsmän ska i stället för aktiebolagslagen tillämpas lagen om öppna bolag och kommanditbolag (389/1988). (18.9.2015/1228)

På en fastighetsfond i aktiebolagsform som uteslutande eller huvudsakligen placerar medel i hyresbostäder tillämpas lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder (299/2009), om fonden beviljats befrielse från skatt enligt den lagen. Den här lagen innehåller följande särskilda bestämmelser om verksamheten i fastighetsfonder i aktiebolagsform som uteslutande eller huvudsakligen placerar medel i hyresbostäder:

1) 11 § om handel med en fastighetsfonds aktier,

2) 15 § 5 mom. om byggande och fastighetsförädlingsverksamhet,

3) 15 a § om utbetalning av vinst,

4) 16 § 1 mom. om kredittagning,

5) 24 § 3 mom. om skadeståndsskyldighet.

På fastighetsfonder som är sådana internt förvaltade AIF-fonder som avses i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder tillämpas inte 1 § 2 mom., 4 § 2 mom. 2 punkten, 8 § 3 mom., 15 § 5 mom. och 23 § i denna lag. (7.3.2014/164)

5 § (7.3.2014/164)
Firma

En fastighetsfonds firma ska innehålla ordet fastighetsfond antingen som sådant eller som sammansättningsled. En fastighetsfond som endast investerar i hyresbostäder kan i sin firma alternativt använda ordet bostadsfond antingen som sådant eller som sammansättningsled. I beskrivningen av varje fastighetsfonds verksamhetsområde ska ingå ordet fastighetsfond. Endast en fastighetsfond som uppfyller kraven i denna lag har rätt att i sin firma eller annars för att ange sin verksamhet använda benämningen fastighetsfond.

6 § (7.3.2014/164)
Tillsyn

Iakttagandet av 13, 14, 19, 20, 22 och 23 §, av bestämmelser och föreskrifter som utfärdats med stöd av dem och av informationsskyldigheten enligt 15, 15 a och 16–18 § övervakas av Finansinspektionen som avses i lagen om Finansinspektionen (878/2008) i enlighet med den lagen och denna lag. Finansinspektionen övervakar efterlevnaden av de bestämmelser i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder som gäller fastighetsfonder enligt vad som föreskrivs i lagen om Finansinspektionen och lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder.

6 a § (30.3.2007/350)
Förberedelser

Fastighetsfonderna skall genom deltagande i beredskapsplanering på finansmarknaden och genom förberedelser av verksamhet under undantagsförhållanden samt genom andra åtgärder säkerställa att deras uppgifter kan skötas så störningsfritt som möjligt också under undantagsförhållanden (förberedelser).

Om de uppgifter som följer av 1 mom. förutsätter åtgärder som klart avviker från sådan verksamhet som skall anses vara sedvanlig för fastighetsfonder och som medför väsentliga merkostnader, kan dessa kostnader ersättas ur den försörjningsberedskapsfond som avses i lagen om tryggande av försörjningsberedskapen (1390/1992).

Finansinspektionen kan meddela föreskrifter om tillämpningen av 1 mom.

2 kap

Bildande av fastighetsfonder samt deras verksamhet

7 § (30.3.2007/350)
Affärsverksamhet

En fastighetsfond skall bedriva fastighetsfondsverksamheten omsorgsfullt och sakkunnigt för ägarnas gemensamma bästa. Fastighetsfonden skall i sin verksamhet bemöta ägarna jämlikt.

8 § (7.3.2014/164)
Annan tillåten verksamhet

En fastighetsfond får bedriva endast fastighetsfondsverksamhet. En fastighetsfond som är en internt förvaltad AIF-fond får inte utöver förvaltning av AIF-fonder bedriva någon annan verksamhet.

En fastighetsfond får bedriva till fastighetsfondsverksamheten väsentligen hörande verksamhet om verksamheten är ägnad att främja samtliga ägares intressen.

En fastighetsfond får med de begränsningar som föreskrivs i 15 § 5 mom. bedriva byggnads- och fastighetsförädlingsverksamhet.

9 §
Aktiekapital

En fastighetsfonds aktiekapital skall uppgå till minst fem miljoner euro samt vara helt inbetalt och i fastighetsfondens besittning innan fastighetsfonden anmäls för registrering och innan den inleder sin verksamhet. (30.3.2007/350)

Fastighetsfonden skall uppnå det i 1 mom. angivna kapitalbeloppet inom 18 månader efter fondens bildande, om inte Finansinspektionen av särskilda skäl beviljar undantag från detta krav. (30.3.2007/350)

Fastighetsfondens aktiekapital ska betalas in i pengar på fondens konto i Finland i en sådan inlåningsbank som avses i kreditinstitutslagen (121/2007) eller i ett sådant utländskt kreditinstituts filial som har rätt att ta emot insättningar. (30.12.2010/1366)

Utan hinder av 3 mom. kan i fastighetsfondens stiftelseurkund och bolagsordning tas in en föreskrift om att aktier får tecknas med rätt eller skyldighet att i bolaget mot aktier sätta in annan egendom än pengar (apportegendom). Enligt föreskriften kan en eller flera stiftare av fastighetsfonden berättigas eller åläggas att med apportegendom betala tecknade aktier eller en del av dem. Som apport eller annars i samband med aktieteckning kan en fastighetsfond tillföras endast egendom av det slag som avses i 15 § 2 mom.

Trots vad som föreskrivs i 4 mom. ska på en fastighetsfond som är en internt förvaltad AIF-fond och auktoriserad som AIF-förvaltare dessutom tillämpas de begränsningar som enligt 6 kap. 2 § 6 mom. i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder gäller för investering av kapitalbasen. På en fastighetsfond som är en internt förvaltad AIF-fond och som är auktoriserad som AIF-förvaltare tillämpas dessutom 6 kap. 2 § 2–6 mom. i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder. (7.3.2014/164)

10 § (30.3.2007/350)
Bildande av en fastighetsfond

När en fastighetsfond bildas skall den ha minst fem aktieägare, om inte Finansinspektionen av särskilda skäl beviljar undantag från detta krav. Antalet aktieägare skall räknas så att sådana bokföringsskyldiga betraktas som en helhet, vilka ensamma eller tillsammans har i 1 kap. 5 § i bokföringslagen angivet bestämmande inflytande i en annan bokföringsskyldig eller i ett motsvarande utländskt företag.

11 § (21.8.2009/651)
Handel med en fastighetsfonds aktier

En fastighetsfond ska inom tre år från inledandet av fastighetsfondsverksamheten ansöka om att dess aktier tas upp till handel på en reglerad marknad enligt lagen om handel med finansiella instrument eller på en multilateral handelsplattform enligt den lagen eller till handel inom ett i någon annan stat etablerat eller fungerande omsättningssystem som kan jämställas med en reglerad marknad eller en multilateral handelsplattform, om inte Finansinspektionen av särskilda skäl beviljar undantag från detta krav för högst två år. (14.12.2012/766)

Innan fastighetsfondens aktier upptas till offentlig handel eller multilateral handel ska fastighetsfonden kvartalsvis eller oftare offentliggöra sina aktiers värde och antal. Fastighetsfonden ska utan dröjsmål rätta felaktig information om aktiernas värde, om felaktigheten inte är obetydlig.

12 § (30.3.2007/350)
Bolagsordning

Ändringar i en fastighetsfonds bolagsordning skall utan dröjsmål anmälas för registrering enligt 5 kap. 30 § 2 mom. i aktiebolagslagen, på det sätt som föreskrivs i handelsregisterlagen (129/1979).

Fastighetsfonden skall utan dröjsmål informera Finansinspektionen om den registrerade bolagsordningen och ändringar i den.

13 §
Stadgar för fastighetsplaceringsverksamheten

Utöver sin bolagsordning ska en fastighetsfond för fastighetsplaceringsverksamheten upprätta stadgar som tryggar tillförlitligheten i fastighetsfondens verksamhet. Stadgarna ska inte reglera omständigheter som enligt aktiebolagslagen ska anges i bolagsordningen. Fastighetsfonden ska hålla stadgarna uppdaterade. Stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten ska delges investerarna och huvudpunkterna i stadgarna ska anges i prospektet. (7.3.2014/164)

I stadgarna för fastighetsfondens placeringsverksamhet skall åtminstone anges

1) fondens placeringspolitik och begränsningar av placeringarna,

2) grunderna för beräkning och offentliggörande av aktiernas värde,

3) förfarandet vid ändring av stadgarna,

4) principerna för användning av främmande kapital,

5) fondens avsikter att använda derivatinstrument, samt i vilken omfattning fonden använder olika typer av derivatinstrument och deras ändamål,

6) fondens avsikt att använda låne- och återköpsavtal avseende värdepapper samt i vilken omfattning fonden använder olika typer av låne- och återköpsavtal och deras ändamål, och

7) anslutning av aktier och andra värdepapper till värdeandelssystemet.

Genom förordning av finansministeriet föreskrivs om minimikraven på innehållet i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten. (30.3.2007/350)

14 § (7.3.2014/164)
Ingivande av stadgarna för kännedom

Stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten ska vara förenliga med lagen och tydliga. Stadgarna ska ges in till Finansinspektionen för kännedom.

Finansinspektionen kan uppställa begränsningar och villkor för sådana särskilda skäl som avses i 15 § 3 mom., 16 § 2 och 4 mom. och 17 § 4 mom. Finansinspektionen kan kräva att det görs ändringar i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten eller uppställa begränsningar och villkor som är nödvändiga för tillsynen, om det kan anses sannolikt att

1) finansmarknadens stabilitet eller funktion eller förtroendet för verksamheten på finansmarknaden kan äventyras,

2) de bestämmelser i stadgarna som gäller placeringsverksamheten är otillräckliga med avseende på riskhanteringen och investerarskyddet,

3) stadgarna i övrigt måste anses strida mot aktieägarnas intressen.

En ändring av stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten träder i kraft en månad efter det att ändringen har delgetts aktieägarna på det sätt som föreskrivs i stadgarna. Ändringar av stadgarna ska ges in till Finansinspektionen för kännedom.

Fastighetsfonden ska meddela Finansinspektionen när den inleder verksamheten.

Genom förordning av finansministeriet får närmare bestämmelser utfärdas om omständigheter som ska beaktas vid bedömningen av fastighetsfondens inverkan på finansmarknadens stabilitet och funktion och på förtroendet för verksamheten på finansmarknaden.

3 kap

Fastighetsfondernas placeringsverksamhet och utbetalning av vinst (21.8.2009/651)

15 §
Placering av medel

När en fastighetsfond placerar fondens medel skall den på det sätt som anges i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten sprida de risker som hänför sig till affärsverksamheten samt till den verksamhet som avses i 8 §.

Fastighetsfondens medel skall utan oskäligt dröjsmål, så som närmare föreskrivs i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten, placeras i följande objekt:

1) fastigheter som är belägna i stater som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, (30.3.2007/350)

2) fastighetsvärdepapper avseende fastigheter som är belägna i stater som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, (30.3.2007/350)

3) värdepapper som är föremål för handel på en reglerad marknad enligt lagen om handel med finansiella instrument eller på en multilateral handelsplattform enligt den lagen, (14.12.2012/766)

4) värdepapper som är föremål för handel inom ett i någon annan stat etablerat eller fungerande omsättningssystem, då detta kan jämställas med en sådan reglerad marknad eller multilateral handelsplattform som avses i 3 punkten, (14.12.2012/766)

5) tillgodohavanden som inte kan anses vara värdepapper,

6) likvida tillgångar eller därmed jämförbara tillgångar som lätt kan omsättas i pengar,

7) värdepapper som hänför sig till sådan affärsverksamhet som avses i 1 och 8 §,

8) derivatinstrument, med iakttagande av 13 kap. 15 § i lagen om placeringsfonder (213/2019), samt (22.2.2019/219)

9) låne- och återköpsavtal som gäller värdepapper, med iakttagande av 13 kap. 18 § i lagen om placeringsfonder. (22.2.2019/219)

Fastighetsfonden kan av något i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten angivet särskilt skäl avvika från de krav som nämns i 2 mom. Fastighetsfonden ska offentliggöra ett sådant undantag i delårsrapporten, halvårsrapporten eller ledningens delårsredogörelse och i bokslutet. Fastighetsfonden ska likväl alltid placera minst tre femtedelar av sina tillgångar i fastigheter som är belägna i stater som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet eller i fastighetsvärdepapper som avser sådana fastigheter. En fastighetsfond kan tillfälligt avvika från detta krav när fastighetsfonden bildas och aktierna emitteras och när den säljer eller förvärvar fastigheter eller fastighetsvärdepapper. (21.8.2009/651)

Fastighetsfonden skall ha likvida tillgångar till ett sådant belopp som fastighetsfondsverksamhetens likviditet förutsätter.

En fastighetsfond får placera högst en femtedel av fondens tillgångar i byggande eller fastighetsförädlingsverksamhet. Dessutom får en fastighetsfond i aktiebolagsform som uteslutande eller huvudsakligen placerar medel i hyresbostäder, av något i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten angivet särskilt skäl placera högst hälften av fondens tillgångar i åtaganden som avser nybyggnad, anskaffning och ombyggnad av hyresbostäder. En fastighetsfond i aktiebolagsform som uteslutande eller huvudsakligen placerar medel i hyresbostäder får ändå placera högst tre fjärdedelar av fondens tillgångar i sådana åtaganden, om inte något annat följer av lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder. (21.8.2009/651)

15 a § (7.3.2014/164)
Utbetalning av vinst

Fastighetsfonder i aktiebolagsform som uteslutande eller huvudsakligen placerar medel i hyresbostäder ska varje år till alla aktier, med beaktande av aktieinnehavets längd eller på någon annan grund, i samma förhållande dela ut minst åtta tiondelar av räkenskapsperiodens vinst, med undantag för icke-realiserade värdeförändringar, om inte något annat följer av lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder.

4 kap

Värdering av fastighetsfondernas tillgångar

16 §
Kredittagning

En fastighetsfond får uppta kredit till ett belopp som motsvarar högst hälften av fondens tillgångar. En fastighetsfond i aktiebolagsform som uteslutande eller huvudsakligen placerar medel i hyresbostäder får ändå uppta kredit till ett belopp som motsvarar fyra femtedelar av fondens tillgångar, om inte något annat följer av lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder. I kreditens maximibelopp inkluderas fastighetsfondens placeringar i värdepapper som inte är helt betalda och sådana skuldandelar i fondens innehav av fastighetsvärdepapper som inte är helt betalda. När kreditens maximibelopp beräknas ska de i 15 § 5 mom. avsedda åtaganden som avser nybyggnad, anskaffning och ombyggnad av hyresbostäder beaktas. (21.8.2009/651)

Fastighetsfonden får dessutom av sådana särskilda skäl som anges i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten uppta kredit till ett belopp som motsvarar högst en tredjedel av fastighetsfondens tillgångar. Fastighetsfonden får genom kreditförmedling också uppta krediter i utländsk valuta, som skall beaktas när det maximala kreditbeloppet räknas.

Fastighetsfondens tillgångar får ställas som säkerhet för krediter som avses i 1 och 2 mom., för ansvar i samband med derivatinstrument som avses i 15 § 2 mom. 8 punkten samt för återköpsavtal avseende värdepapper enligt 15 § 2 mom. 9 punkten.

Fastighetsfonden får inte bevilja kredit eller ställa borgen eller annan säkerhet för tredje persons förbindelser av andra särskilda skäl än sådana som nämns i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten.

Genom förordning av finansministeriet föreskrivs om kredittagning och användning av fastighetsfondens tillgångar som kreditsäkerhet. (30.3.2007/350)

17 §
Värdering av egendom

En fastighetsfond ska i delårsrapporten, halvårsrapporten eller ledningens delårsredogörelse och i bokslutet samt i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten redovisa grunderna för värdering av fastigheter och fastighetsvärdepapper. (21.8.2009/651)

Genom förordning av finansministeriet föreskrivs om de värderingsgrunder som avses i 1 mom. I värderingsgrunderna enligt förordningen skall åtminstone föreskrivas om

1) förfarandet vid värdering av fastigheter och fastighetsvärdepapper,

2) fastighetsfondens indextal och beräkningsmetoderna för dem,

3) fastighetsbeståndet och om vilka fastighetstyper värdepapperen avser när det gäller bostads-, lager-, affärs-, kontors- och produktionslokaler,

4) utnyttjandet av fastigheterna,

5) upprättandet av arrendeavtal för fastigheterna,

6) fastighetsfondens viktigaste projekt, samt om

7) fastighetsfondens skulder, borgensförbindelser, pantförskrivningar och inteckningar.

(30.3.2007/350)

Fastighetsfondens fastighetsbestånd och innehav av andra fastighetsvärdepapper än sådana som är föremål för offentlig handel eller multilateral handel ska värderas och värdena ska offentliggöras minst en gång om året och alltid då det i fastighetsfondens ekonomiska situation eller i fastigheternas skick skett förändringar som väsentligen påverkar värdet av fondens fastighetsbestånd och värdepappersinnehav. Dessutom ska fastighetsfonden värdera fastigheter och andra fastighetsvärdepapper än sådana som är föremål för offentlig handel eller multilateral handel, i samband med att fonden köper eller säljer dem. Likaså ska fastighetsfonden värdera fonden tillkommande egendom vid mottagande av apport eller i samband med aktieteckning. (21.8.2009/651)

Fastighetsfonden kan av sådana särskilda skäl som nämns i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten offentliggöra uppgifter mera sällan än enligt 3 mom., om förfarandet inte väsentligen äventyrar fastighetsfondens aktieägares intressen. Fastighetsfonden ska offentliggöra sådana undantag i delårsrapporten, halvårsrapporten eller ledningens delårsredogörelse och i bokslutet. (21.8.2009/651)

18 §
Fastighetsvärderare och fastighetsvärdering (30.3.2007/350)

En fastighetsfond ska i sin balansräkning värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde samt låta en opartisk och utomstående, av Centralhandelskammaren godkänd värderare (fastighetsvärderare) värdera fastigheter och andra fastighetsvärdepapper i sin ägo än sådana som är föremål för offentlig eller multilateral handel och offentliggöra den värderingen. Fastighetsfonden ska i verksamhetsberättelsen eller bokslutsnoterna nämna och offentliggöra de fastighetsvärderare som fonden anlitar. Fonden kan av särskilda skäl värdera förvaltningsfastigheter till ett annat värde än det verkliga värdet eller besluta att inte anlita en fastighetsvärderare, men den ska då motivera sitt förfarande i verksamhetsberättelsen eller bokslutsnoterna. (21.8.2009/651)

Om förvaltningsfastigheter som tagits upp bland materiella tillgångar i balansräkningen tas upp i bokslutet till sitt verkliga värde per bokslutsdagen, ska fastighetsfonden värdera samtliga sådana förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Som räkenskapsperiodens intäkt eller kostnad bokförs differensen mellan det verkliga värdet vid bokslutstidpunkten och bokslutsvärdet i det föregående bokslutet eller, om denna egendom har anskaffats under räkenskapsperioden, differensen till anskaffningsvärdet. Uppskrivning enligt 5 kap. 17 § i bokföringslagen får göras endast för egendom som har värderats enligt anskaffningsvärdet i enlighet med 5 kap. 5 § i samma lag. (21.8.2009/651)

En fastighetsvärderare skall uppfylla följande behörighetskrav. En fastighetsvärderare skall

1) vara en fysisk person,

2) ha den ekonomiska och juridiska kännedom och erfarenhet som uppdraget kräver,

3) äga rättshandlingsförmåga, vilket innebär att omyndiga eller personer i konkurs eller med näringsförbud inte kan väljas till fastighetsvärderare, och

4) värdera fastigheter självständigt och oberoende.

Fastighetsfonden skall i de dokument som avses ovan i 1 mom. offentliggöra vilka fastighetsvärderingsmetoder som har tillämpats och ge en beskrivning av hur de har tillämpats.

Genom förordning av finansministeriet föreskrivs om kraven på fastighetsvärderingsmetoderna. I förordningen skall anges åtminstone minimikraven på fastighetsvärderarnas utlåtande. (30.3.2007/350)

18 a § (21.8.2009/651)
Centralhandelskammarens fastighetsvärderingsnämnd

Centralhandelskammarens fastighetsvärderingsnämnd (fastighetsvärderingsnämnden) svarar för den allmänna styrningen och utvecklingen av och tillsynen över fastighetsvärderingen och för styrning och utveckling i anslutning till godkännande av fastighetsvärderare och övervakning av godkända värderares verksamhet. Nämnden ska tillräckligt ofta ordna fastighetsvärderarprov som motsvarar kraven i internationella värderingsstandarder i enlighet med vad som närmare föreskrivs genom förordning av finansministeriet.

Nämnden ska dessutom främja god fastighetsvärderingssed och styra de förfaranden som rekommenderas när det gäller att iaktta denna. Vidare ska nämnden föra ett register över fastighetsvärderarna. Den kan också registrera ett aktiebolag, kommanditbolag eller öppet bolag som fastighetsvärderingsföretag, om bolagets verksamhetsområde omfattar att uteslutande, huvudsakligen eller som en del av verksamheten bedriva fastighetsvärderingsverksamhet och om det har minst två fastighetsvärderare bland sina anställda.

Fastighetsvärderingsnämnden består av en ordförande och en vice ordförande samt minst fem och högst åtta andra medlemmar. Ordföranden, vice ordföranden, de övriga medlemmarna och sekreteraren ska vara väl förtrogna med fastighetsvärdering. Varje medlem, med undantag för ordföranden och vice ordföranden, ska ha en personlig suppleant. Ordföranden och vice ordföranden får inte vara fastighetsvärderare. Majoriteten av nämndens medlemmar ska vara annat än fastighetsvärderare eller personer vars godkännande som värderare upphörde eller drogs in för mer än tre år sedan. Centralhandelskammaren väljer ordföranden och vice ordföranden, vilka ska företräda ekonomisk, teknisk eller juridisk sakkunskap på fastighetsmarknaden, och de övriga medlemmarna för tre år i sänder så att följande gäller för de övriga medlemmarna:

1) minst en utnämns bland personer som avlagt juris kandidatexamen och som inte kan anses företräda företag som uteslutande, huvudsakligen eller som en del av verksamheten bedriver fastighetsvärderingsverksamhet,

2) minst en företräder företag som uteslutande, huvudsakligen eller som en del av verksamheten bedriver fastighetsvärderingsverksamhet,

3) minst en utnämns bland experter med ett brett och mångsidigt erkännande, och

4) minst två utnämns på förslag av registrerade föreningar som företräder emittenter och investerare.

Nämnden kan arbeta i sektioner och inrätta sådana till stöd för sin verksamhet. Vad som ovan föreskrivs om nämndmedlemmarna gäller på motsvarande sätt suppleanterna och sektionsmedlemmarna.

18 b § (21.8.2009/651)
Behandlingen av ärenden i fastighetsvärderingsnämnden

Fastighetsvärderingsnämnden är beslutför när ordföranden eller vice ordföranden eller, om båda är jäviga, den tillfälliga ordförande som valts bland medlemmarna och som inte får vara fastighetsvärderare och minst tre andra medlemmar är närvarande. Fastighetsvärderarna får inte vara i majoritet bland de närvarande när nämnden fattar beslut. Besluten vid nämndens sammanträden fattas med enkel majoritet. Sektioner är i förekommande fall beslutföra om tre medlemmar är närvarande. När rösterna faller lika avgör ordförandens röst.

På nämndmedlemmarnas och sekreterarens tjänsteansvar och på behandlingen av ärenden i nämnden tillämpas i övrigt 6 § 1 mom. i handelskammarlagen (878/2002). På delgivning av beslut som gäller fastighetsvärderarprov tillämpas dessutom lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet (13/2003). På de handlingar som uppkommer i samband med provet tillämpas arkivlagen (831/1994).

18 c § (21.8.2009/651)
Tillsyn över fastighetsvärderare

Fastighetsvärderingsnämnden utövar tillsyn över fastighetsvärderarna och vidtar behövliga åtgärder för att fastighetsvärderarna ska bibehålla sin yrkeskunnighet och övriga förutsättningar för godkännande och i sin verksamhet följa denna lag och med stöd av den utfärdade bestämmelser.

Fastighetsvärderingsnämnden har rätt att av en fastighetsvärderare få tillgång till alla de handlingar och övriga dokument som den anser behövliga för tillsynen över värderarens verksamhet. Fastighetsvärderaren ska dessutom utan obefogat dröjsmål ge nämnden de upplysningar och redogörelser som den begär och som behövs för tillsynen.

18 d § (21.8.2009/651)
Fastighetsvärderingsnämndens kostnader samt avgifter för fastighetsvärderarprovet

Centralhandelskammaren svarar för kostnaderna för fastighetsvärderingsnämndens verksamhet och fastställer grunderna för arvodena till ordföranden, vice ordföranden och medlemmarna. Centralhandelskammaren har rätt att ta ut en avgift för deltagande i fastighetsvärderarprovet, en registreringsavgift och en årsavgift av fastighetsvärderare och fastighetsvärderingsföretag och en avgift för organiseringen av nämndens övriga verksamhet. Deltagaravgiften får inte överstiga kostnaderna för deltagande i provet och de övriga avgifterna får inte överstiga kostnaderna för organisering av den övriga verksamheten.

18 e § (7.3.2014/164)
Att begära omprövning och söka ändring i fastighetsvärderingsnämndens beslut

I ett beslut som gäller ett fastighetsvärderarprov får omprövning begäras hos fastighetsvärderingsnämnden på det sätt som föreskrivs i förvaltningslagen (434/2003). Till beslutet ska fogas anvisningar om hur man begär omprövning.

I ett beslut som meddelats med anledning av en begäran om omprövning får ändring sökas genom besvär hos förvaltningsdomstolen så som föreskrivs i förvaltningsprocesslagen (586/1996). Ändring i förvaltningsdomstolens beslut får sökas genom besvär endast om högsta förvaltningsdomstolen beviljar besvärstillstånd. (8.8.2014/648)

5 kap

Fastighetsfondernas informationsskyldighet

19 § (28.12.2017/1090)
Tillämpning av värdepappersmarknadslagen

På fastighetsfonder och deras aktieägare tillämpas 3–10 kap. i värdepappersmarknadslagen, om inte något annat föreskrivs i detta kapitel eller i 2 eller 11 § i denna lag, i 7, 12 och 13 kap. i lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder eller i 5 kap. i lagen om handel med finansiella instrument.

20 § (21.8.2009/651)
Delårsrapport, halvårsrapport, ledningens delårsredogörelse och bokslut

Av delårsrapporten, halvårsrapporten eller ledningens delårsredogörelse och bokslutet för fastighetsfonder i aktiebolagsform eller i kommanditbolagsform ska framgå hur det fastighetsbestånd och de fastighetsvärdepapper som fonden äger fördelar sig mellan bostads-, lager-, affärs-, kontors- och produktionslokaler, utom i det fall att det finns endast en fastighet av respektive typ. Till delårsrapporten, halvårsrapporten eller ledningens delårsredogörelse och bokslutet ska fogas stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten med ett omnämnande av vilka ändringar som har gjorts i dem under de tre senaste åren.

Fastighetsfonder i kommanditbolagsform vars andelar inte är föremål för handel på en reglerad marknad eller en multilateral handelsplattform ska upprätta och offentliggöra delårsrapporter, halvårsrapporter eller ledningens delårsredogörelser och bokslut i enlighet med 7 kap. 5–8 och 10–15 § i värdepappersmarknadslagen. En delårsrapport eller ledningens delårsredogörelse ska upprättas i form av en halvårsrapport eller för räkenskapsperiodens sex första månader, och den ska redogöra för sådana i kommanditbolagets bolagsavtal intagna bestämmelser som påverkar placerarnas ställning. (14.12.2012/766)

21 § (30.3.2007/350)

21 § har upphävts genom L 30.3.2007/350.

22 § (14.12.2012/766)
Närmare bestämmelser

Genom förordning av finansministeriet föreskrivs om den informationsskyldighet som gäller grunderna för placeringsverksamheten och placeringsförfarandena, begränsningarna av placeringsverksamheten, kredittagningsfullmakterna, värderingsgrunderna för egendom, fastighetsfondernas viktigaste egenskaper och andra för riskhanteringen betydelsefulla omständigheter, med iakttagande av 4 kap. och 7 kap. 5, 6 och 9 §, 10 § 1–3 mom. samt 11 och 12 § i värdepappersmarknadslagen och med beaktande av att uppgifterna också kan tas in i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten.

23 § (30.3.2007/350)
Beviljande av undantag

Finansinspektionen kan på ansökan bevilja undantag från de skyldigheter som avses i detta kapitel, om det kan ske utan att placerarnas ställning äventyras.

6 kap

Särskilda föreskrifter

24 §
Skadeståndsskyldighet

Den som bryter mot denna lag eller mot bestämmelser eller föreskrifter som har utfärdats med stöd av den eller mot de fastställda stadgarna och härigenom orsakar skada, är skyldig att ersätta denna.

Jämkning av skadestånd samt fördelning av skadeståndsansvaret mellan två eller flera skadeståndsskyldiga skall göras enligt 2 och 6 kap. skadeståndslagen (412/1974).

Om en aktieägares andel av aktierna eller kapitalet i en fastighetsfond i aktiebolagsform som uteslutande eller huvudsakligen placerar medel i hyresbostäder uppnår eller överskrider en tiondel och fonden därför påförs en påföljd enligt lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder, är aktieägaren, om fastighetsfonden kräver det, skyldig att ersätta fonden den skada som han uppsåtligen eller av vårdslöshet har orsakat genom att överskrida gränsvärdet. (21.8.2009/651)

25 §
Fastighetsfondsbrott

Den som i strid med 5 § i sin firma eller annars för att ange sin verksamhet använder benämningen fastighetsfond, skall, om strängare straff för gärningen inte föreskrivs i någon annan lag, för fastighetsfondsbrott dömas till böter eller fängelse i högst sex månader.

26 § (30.3.2007/350)
Fastighetsfondsförseelse

Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet

1) bryter mot förbudet i 14 § 4 mom. eller 16 §,

2) försummar de skyldigheter som fastighetsfonden har enligt 5 och 7–15 §, eller

3) förvärvar eller avyttrar fastigheter eller fastighetsvärdepapper i strid med 17 §,

skall, om inte gärningen är ringa eller om inte strängare straff för den föreskrivs någon annanstans i lag, för fastighetsfondsförseelse dömas till böter.

27 §
Värderarförseelse

En värderare som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet bryter mot de värderingsgrunder som avses i 17 § skall, om gärningen inte är ringa eller om strängare straff inte föreskrivs för den i någon annan lag, för värderarförseelse dömas till böter.

28 §
Fastighetsvärderares oberoende ställning och god fastighetsvärderingssed (21.8.2009/651)

En fastighetsvärderare skall vid fastighetsvärdering vara oberoende. Om det inte finns förutsättningar för en oberoende fastighetsvärdering, skall fastighetsvärderaren vägra ta emot uppdraget eller avstå från det.

En fastighetsvärderare ska iaktta god fastighetsvärderingssed vid utförandet av uppgifter som avses i denna lag. (21.8.2009/651)

29 §
Fastighetsvärderares jäv

Ett fastighetsvärderare är inte oberoende så som i 28 § om han är

1) bolagsman, styrelsemedlem eller medlem av förvaltningsrådet, verkställande direktör eller en person med motsvarande ställning i en sammanslutning eller stiftelse eller i en sammanslutning som enligt bokföringslagen hör till samma koncern eller är ett intresseföretag, eller har i uppgift att sköta sammanslutningens eller stiftelsens bokföring eller medelsförvaltning eller tillsynen över dessa,

2) anställd hos en sammanslutning, stiftelse eller person som avses i 1 punkten eller annars står i underordnad ställning till en sådan sammanslutning, stiftelse eller person, eller

3) gift med eller sammanlever under äktenskapsliknande förhållanden med eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till en person som avses i 1 punkten eller i svågerlag med honom eller i sådant svågerlag att den ena är gift med den andras syskon.

En fastighetsvärderare får inte ha penninglån, säkerhet eller motsvarande förmån som beviljats eller ställts av en sammanslutning, stiftelse eller person som avses i 1 mom. 1 punkten.

30 §
Fastighetsvärderares tystnadsplikt

En fastighetsvärderare får inte röja omständigheter som han i sitt uppdrag enligt denna lag fått kännedom om och som gäller den fastighet eller det fastighetsvärdepapper som skall värderas, om detta kan vara till men för fastighetsfonden. Det ovan nämnda tillämpas inte om omständigheten enligt någon annan lag skall uppges eller den som tystnadsplikten gagnar har gett sitt samtycke.

En fastighetsvärderare skall på begäran lämna bolagsstämman eller motsvarande organ alla upplysningar om fastighetsfonden, om detta inte förorsakar fastighetsfonden väsentligt men.

31 §
Skiljande av fastighetsvärderare från hans uppdrag och fastighetsvärderares avgång

Den som har valt en fastighetsvärderare eller som förordnat honom till hans uppdrag eller anvisat honom det kan under mandattiden skilja honom från uppdraget.

En fastighetsvärderare kan under mandattiden lämna sitt uppdrag genom att meddela fastighetsfonden att han avgår. Avgår fastighetsvärderaren på detta sätt under mandattiden, skall han lämna en redogörelse för sin verksamhet fram till den tidpunkt då han avgår, om detta inte är onödigt med hänsyn till omständigheterna.

Om en fastighetsvärderares uppdrag blir vakant under mandattiden eller om en fastighetsvärderare mister sin behörighet för uppdraget, skall bolagsstämman, styrelsen eller motsvarande organ som deltar i valet av fastighetsvärderare se till att en ny värderare väljs för den återstående mandattiden.

32 §
Ikraftträdande

1. Denna lag träder i kraft den 1 mars 1998.

2. Åtgärder enligt denna lag får vidtas innan lagen träder i kraft.

3. För överlåtelse av fastigheter, fastighetsvärdepapper eller värdepapper till en fastighetsfond uppbärs inte överlåtelseskatt enligt lagen om överlåtelseskatt (931/1996), ifall vederlaget utgörs av nya aktier som fastighetsfonden emitterat och överlåtelsen sker inom 12 månader efter att denna lag har trätt i kraft.

4. En delårsrapport och årsberättelse enligt denna lag skall första gången upprättas för den räkenskapsperiod som börjar den 1 juli 1998 eller därefter.

RP 77/1997, GrUU 20/1997, EkUB 31/1997, RSv 201/1997

Ikraftträdelsestadganden:

29.1.1999/107:

Denna lag träder i kraft den 1 april 1999.

RP 209/1998, EkUB 37/1998, RSv 235/1998

21.7.2006/649:

Denna lag träder i kraft den 1 september 2006.

RP 109/2005, EkUB 7/2006, RSv 63/2006

30.3.2007/350:

Denna lag träder i kraft den 1 maj 2007.

Åtgärder enligt denna lag får vidtas redan innan lagen träder i kraft.

En delårsrapport och årsberättelse enligt denna lag skall första gången upprättas senast för den räkenskapsperiod som börjar den 1 januari 2007 eller därefter.

Ett kommanditbolag som bedriver verksamhet enligt denna lag skall uppfylla lagens kriterier inom sex månader från lagens ikraftträdande.

RP 102/2006, EkUB 31/2006, RSv 277/2006

21.8.2009/651:

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2010.

Åtgärder som verkställigheten av lagen förutsätter får vidtas innan lagen träder i kraft.

En delårsredogörelse från ledningen enligt denna lag ska första gången upprättas senast för den räkenskapsperiod som börjar den 1 september 2009 eller därefter.

Den som avlagt ett fastighetsvärderarprov som avses i 18 a § och som uppfyller kraven i internationella fastighetsvärderingsstandarder får vara verksam som fastighetsvärderare enligt denna lag. Den som redan utför fastighetsvärderingar när denna lag träder i kraft och som har fått generell auktorisation genom att avlägga Centralhandelskammarens auktoriseringsprov för fastighetsvärderare eller genom en därmed jämförbar examensinriktad fortbildning får vara verksam som fastighetsvärderare enligt denna lag om han eller hon registreras som fastighetsvärderare inom 12 månader från lagens ikraftträdande.

RP 175/2008, EkUB 4/2009, RSv 46/2009

30.12.2010/1366:

Denna lag träder i kraft den 31 december 2010.

RP 127/2010, EkUB 33/2010, RSv 260/2010, Europaparlamentets och rådets direktiv 2009/111/EG (32009L0111); EUT nr L 302, 17.11.2009, s. 97–119, Europaparlamentets och rådets direktiv 2010/76/EU; (32010L0076); EUT nr L 329, 14.12.2010, s. 3–35

14.12.2012/766:

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2013.

RP 32/2012, EkUB 11/2012, RSv 117/2012

7.3.2014/164:

Denna lag träder i kraft den 15 mars 2014.

RP 94/2013, EkUB 38/2013, GrUU 43/2013, RSv 4/2014, Europaparlamentets och rådets direktiv 2011/61/EU; (32011L0061); EUT L 174, 1.7.2011, s. 1

8.8.2014/648:

Denna lag träder i kraft den 15 augusti 2014.

RP 39/2014, EkUB 6/2014, RSv 62/2014

18.9.2015/1228:

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2016.

RP 254/2014, EkUB 34/2014, RSv 371/2014

28.12.2017/1090:

Denna lag träder i kraft den 3 januari 2018.

RP 151/2017, EkUB 22/2017, RSv 187/2017

22.2.2019/219:

Denna lag träder i kraft den 1 mars 2019.

RP 243/2018, EkUB 27/2018, RSv 221/2018

Finlex ® är en offentlig och gratis internettjänst för rättsligt material som ägs av justitieministeriet.
Innehållet i Finlex produceras och upprätthålls av Edita Publishing Ab. Varken justitieministeriet eller Edita svarar för eventuella fel i innehållet i databaserna, för den omedelbara eller medelbara skada som orsakas av att felaktig information används eller för avbrott i användningen av eller andra störningar i Internet.