21.9.2011

Päätös, jota valitus koskee

Helsingin hallinto-oikeus 29.4.2009 nro 09/0285/1

Asian aikaisempi käsittely

Toimitettaessa verotusta verovuodelta 2004 on Asunto Oy K:n osakkeiden, jotka ovat oikeuttaneet neljän osakehuoneiston hallintaan, luovutusvoitoksi vahvistettu 402 987,60 euroa.

Uudenmaan verotuksen oikaisulautakunta on päätöksellään 26.1.2006 A:n oikaisuvaatimuksesta alentanut luovutusvoiton määrän 130 576,19 euroon.

Uudenmaan verotuksen oikaisulautakunta on päätöksellään 16.5.2007 hyväksynyt veroasiamiehen oikaisuvaatimuksen, että A:n myymien asunto-osakeyhtiön osakkeiden luovutusvoitot tulee verottaa A:n elinkeinotulona pääomatulon sijasta. Oikaisulautakunta on kumonnut A:n verotuksen valituksenalaisilta osin ja palauttanut asian verovirastolle uudelleen käsiteltäväksi lausuen perusteluinaan seuraavaa.

A ja B ostivat 19.3.2003 kiinteistön perustettavan asunto-osakeyhtiön lukuun (nykyisin Asunto Oy K) eräältä säätiöltä 1 766 000 euron hintaan, josta A:n osuus oli puolet eli 883 000 euroa. Kiinteistön hankintaan A ja B ottivat lainaa yli 1,3 miljoona euroa.

Asunto Oy K teetti kaavamuutoksen tontille, jolloin käyttötarkoitus muuttui yleisten rakennusten tontista pääosin asuinrakennusten tontiksi. Kiinteistövälittäjän arvion mukaan tontin arvo kaavamuutoksen jälkeen oli 3,4 miljoonaa euroa edellyttäen, että kaavamuutos ja rakennuslupa muutokselle ovat olemassa. Kiinteistön arvo puolentoista vuoden aikana lähes kaksinkertaistui.

Verovelvollinen omisti Asunto Oy K:n osakekannasta (27 huoneistosta) puolet. Hän myi vuonna 2004 Asunto Oy K:sta neljä asuntoa, joista yksi asunto muodostui kahdesta huoneistosta. Loput asunnot on myyty vuonna 2005.

Säännönmukaisessa verotuksessa huoneistojen myynnistä saadut luovutusvoitot, 130 576,19 euroa, on verotettu pääomatulona.

A on T Oy:n omistaja. T Oy:n toimiala on ”rakennuskonevuokraus käyttäjineen”. Hän on myös osakas O Oy:ssä, jonka toimiala on ”hallintayhtiöiden toiminta”. A on verotukseen ilmoittanut ammatikseen yksityisyrittäjä. A on ollut perustamassa useita yrityksiä. Hän ei ole vuosiin ollut työsuhteessa ulkopuolisiin yrityksiin vaan hän on rahoittanut elantonsa T Oy:stä nostamistaan osingoista.

Verovelvollinen on katsonut, että kyseessä oli yksittäinen tapahtuma eikä toiminta täytä elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä. Hanke oli puhdas sijoitus ja yksityishenkilön sijoitustoiminnan tuloja tulee verottaa tuloverolain mukaan.

Verovelvollisella ei ole ollut toimintaa varten erillistä toiminimeä eikä erillistä toimitilaa. Hän ei ole pitänyt kirjanpitolain mukaista kirjanpitoa toiminnastaan. Hän on toimittanut verotusta varten laskelmat luovutusvoitoista (verolomake 9) ja tositteellisen selvityksen pääomatulojen hankintaan kohdistuvista tulonhankkimiskuluista.

Elinkeinotulon verottamisesta annetun lain (jäljempänä myös elinkeinoverolaki) 1 §:n mukaan elinkeinotoiminnan tulos lasketaan tuloverotusta toimitettaessa tässä laissa säädetyllä tavalla. Elinkeinotoiminnalla tarkoitetaan liike- ja ammattitoimintaa.

Liiketoiminnan tarkoituksena pidetään yleensä voiton tavoittelua joko lyhyellä tai pitkällä tähtäyksellä. Liiketoiminnan tunnusmerkkeihin kuuluu, että toiminta on itsenäistä, suunnitelmallista ja edeltä käsin määrätyn tai määräämättömän ajan jatkuvaa toimintaa, jossa asetetaan voiton saamiseksi erilaisia etuja riskeille alttiiksi ja joka näkyvällä tavalla suuntautuu rajoittamattomaan tai ainakin laajahkoon rajoitettuun henkilöjoukkoon. Ammattitoimintana pidetään taas sellaista liiketoiminnan kaltaista toimintaa, jota harjoitetaan liiketoimintaa suppeammissa puitteissa ja jossa toimintaa harjoittavan henkilökohtainen ammattitaito on ratkaisevan tärkeä.

Sitä milloin yksityishenkilön harjoittama huoneisto-osakkeiden ja/tai kiinteistöjen myyntitoiminta tulee katsoa elinkeinotoiminnaksi ja milloin sitä tulee pitää tuloverolain mukaan verotettavana sijoitustoimintana ei ole yksiselitteisesti määriteltävissä. Rajoja voitaneen vetää lähinnä oikeuskäytännön perusteella.

Huoneisto-osakkeiden myyntitoiminta on verotettu elinkeinoverolain mukaan tilanteissa, joissa huoneisto-osakkeiden omistamisella on ollut yhteys grynderitoimintaan tai muuhun perustajaurakoinnin tyyppiseen toimintaan tai osakkeiden myyjällä on ollut kytkentä kiinteistövälitystoimintaan.

Elinkeinoverolain soveltaminen ei ole tullut kysymykseen tilanteissa, joissa esimerkiksi yksityishenkilöllä on ollut vuokraustoiminnassa useita asuntoja ja hän on myynyt toiminnassaan käyttämiä huoneisto-osakkeita. Kiinteistöjen myyntitoimintaan on katsottu liittyvän elinkeinotoiminnan piirteitä, jos kiinteistön myyjällä on ollut liittymää elinkeinotoimintaan toisin sanoen yhteyksiä rakennusalaan tai kiinteistövälitystoimintaan.

Veroasiamies on oikaisuvaatimuksessaan tuonut selventävää tietoa ja selvitystä huoneistojen myynnistä. A on hankkinut Asunto Oy K:n osakkeet myyntitarkoituksessa. Arvonnousu ei perustu pelkästään kiinteistömarkkinoiden yleiseen arvonnousuun vaan siihen on vaikuttanut merkittävästi kaavamuutos, saneeraussuunnitelmat ja niille saatu rakennuslupa. Näissä olosuhteissa asunto-osakkeiden luovutukseen liittyy sellaista jalostusta, jolla on ollut merkittävää vaikutusta huoneistojen arvoon. Toimintaa on pidettävä elinkeinotoimintana.

Elinkeinotoiminnan luonteeseen viittaa myös osakehankinnan rahoittaminen pääosin velkarahoituksella. Kysymys on ollut myös varsin suuresta hankkeesta. Verotus- ja oikeuskäytännöstä löytyy tapauksia, joissa rakennusalaan kuulumattoman henkilön myyntiä varten rakennuttaman omakotitalon tai paritalon puolikkaan myynti on katsottu elinkeinotoiminnaksi. Myös yksittäinen suurehko hanke rakennusalaan kuulumattomillakin henkilöillä yleensä täyttää elinkeinotoiminnan tunnusmerkit. Hankkeeseen on liittynyt myös kaavoitusta koskeva riski, koska säätiön ja ostajien kesken tehdyssä kauppakirjassa ei ole ollut purkavaa ehtoa siltä varalta, että poikkeuslupaa tai kaavamuutosta ei saada. Myös tällainen riskinotto on elinkeinotoiminnalle tyypillistä. Näin mittava rakennushanke suunnitteluineen ja kaavoituksineen edellyttää erityistä osaamista, jota elinkeinotoiminnassa tarvitaan.

Verovelvollisen toimintaa voidaan pitää elinkeinotoimintana pelkästään tehtyjen kauppojen ja toimintaan sitoutuneen pääoman perusteella.

Verotusasiakirjojen ja toiminnasta annettujen selvitysten perusteella oikaisulautakunta on katsonut, että A:n vuonna 2004 harjoittama huoneisto-osakkeiden myyntitoiminta tulee verottaa elinkeinoverolain mukaan.

Oikaisulautakunnassa on sovellettuina oikeusohjeina mainittu laki elinkeinotulon verottamisesta 1 § sekä tuloverolaki 29 ja 32 §.

A on valituksessaan hallinto-oikeudelle vaatinut verotuksen oikaisulautakunnan 16.5.2007 tekemän päätöksen kumoamista ja 26.1.2006 tehdyn veronoikaisupäätöksen saattamista voimaan.

Kysymyksessä oli yksityishenkilön yksittäinen luovutusvoitto, joka tulee verottaa pääomatulona. Yksityishenkilö saa ostaa omaisuutta tavoitellakseen myyntivoittoa. Se, että sijoituskohde on hankittu myyntitarkoituksessa, ei sellaisenaan osoita toiminnan olevan elinkeinotoimintaa. Tässä tapauksessa ei ole ollut etukäteen edes varmaa, että osakkeet tullaan pian myymään. Ostovaiheessa oli täysin mahdollista, että kohde olisi saattanut jäädä pitempiaikaiseksi vuokrakohteeksi ja rahoitus olisi voitu hoitaa vuokrallakin.

Kauppaan ei sisältynyt kaavoitukseen liittyvää riskiä, sillä sijoitus olisi ollut kannattava ilman kaavan muutostakin. Poikkeusluvan saaminen tai kaavan muuttaminen ei ollut kaupan toteuttamisen ehto eikä tällaisia ehtoja kauppakirjaan tarvittu. Asemakaavan mahdollinen muutos toi hankkeeseen arvonnousun mahdollisuuden. Kaavamuutos mahdollisti suuremman tuoton, mutta tämä ei tee toiminnasta elinkeinotoimintaa. A:n kannalta kyseessä oli edullisen tilaisuuden tarjouduttua tehty yksittäinen kauppa. A ei ole aikaisemmin tehnyt vastaavanlaisia kauppoja eikä ole tehnyt tämän jälkeenkään.

A ja hänen liikekumppaninsa B olisivat voineet jatkaa säätiön aloittamaa huoneistojen vuokrausta. Osakekannan arvo vuokrakohteena olisi voinut olla jopa suurempi kuin osakkeista saatu myyntihinta, eikä tässä olisi tarvittu kaavamuutosta. Kaavamuutoksen teetti kaupunki. A:n, B:n ja asunto-osakeyhtiön rooli oli hyvin vähäinen. Yhtiö sitoutui ainoastaan vastaamaan kaavamuutoksen kuluista.

A:lle hanke oli puhdas sijoitus. A:lla ei ole kytkentää grynderitoimintaan eikä kiinteistönvälitystoimintaan eikä hänellä ole rakennusliikettä. Hän omistaa T Oy:n, joka ei kuitenkaan ole rakennusliike eikä ole harjoittanut grynderitoimintaa. Yhtiö harjoittaa nostopalvelujen myyntiä ja sen asiakkaina on myös rakennusliikkeitä. T Oy ei ole millään tavoin osallistunut kiinteistöllä tehtyyn saneeraukseen. Asunto-osakeyhtiö osti urakan rakennusliikkeeltä, joka hoiti kaikki saneeraukseen liittyvät työt. A ja B eivät organisoineet saneeraustyön toteuttamista. Tämäkin osoittaa, että toiminta on ollut kertaluontoista sijoitustoimintaa.

Saatuun voittoon ei sisälly korvausta A:n työpanoksesta, koska urakka ostettiin kokonaan ulkopuoliselta toteuttajalta. Rakennusliike ja kiinteistönvälittäjä myös suunnittelivat saneerauksen teknisen toteutuksen. A ja B olivat tehneet rakennusliikkeen kanssa sopimuksen, jonka mukaan tietyn rajan ylittävästä osakkeiden kauppahinnasta osa kuuluu lisäpalkkiona rakennusliikkeelle. Tällä lisäpalkkiolla rakennusliikkeelle annettiin intressi hoitaa suunnittelu ja toteutus mahdollisimman hyvin.

Asunto-osakeyhtiön osakekanta ostettiin yhdellä kaupalla ja huoneistot pantiin kerralla myyntiin. Osa kaupoista toteutui vuonna 2004 ja loput vuonna 2005. A ei osallistunut huoneistojen myyntiin. A:n toimintaan ei liity minkäänlaista aktiivisuutta, jota edellytettäisiin elinkeinotoiminnalta. A käytti hyväkseen edullista sijoitusmahdollisuutta. Se, että kiinteistön hankintaa varten otettiin velkaa, ei liioin osoita toiminnan olevan elinkeinotoimintaa. Myös yksityishenkilöt rahoittavat yleisesti hankintojaan velkarahoituksella. A:n osuus velasta (noin 650 000 euroa) oli absoluuttisesti kohtalaisen suuri, mutta ei kuitenkaan kovin merkittävä suhteessa kiinteistön hankintahintaan ja saneerauskustannuksiin. Velan ottaminen ei siten merkinnyt sellaista riskiä, joka olisi tyypillistä elinkeinotoiminnalle. Lisäksi A sai velan vastapainoksi omistukseensa osuuden X:n kaupungissa kiinteistön omistavasta kiinteistöosakeyhtiöstä. Riski siitä, että mainitun kiinteistön arvo olisi alentunut, on olematon. Investointiin ei siten liittynyt riskiä pääoman menettämisestä. A:n 3,5 - 4 miljoonan euron suuruiseen varallisuuteen nähden lainan ottaminen ei merkinnyt merkittävää riskiä.

A:n omistamat muut osakkeet eivät tee hankkeesta elinkeinotoimintaa. O Oy on pöytälaatikkoyhtiö, jolla ei enää ole liiketoimintaa. Se, että A on rahoittanut elantoaan T Oy:n osingoilla, ei tee hänen sijoituksestaan elinkeinotoimintaa. Näillä osingoilla hän on voinut yksityishenkilönä tehdä sijoituksia. Sijoitukset eivät kuulu elinkeinotuloverolain piiriin, vaikka T Oy harjoittaakin elinkeinotoimintaa. Yhtiön osakkaalle ei voi muodostua elinkeinotulolähdettä pelkästään sen vuoksi, että hänen omistamansa yhtiö harjoittaa elinkeinotoimintaa.

Kysymyksessä on A:n kannalta ollut yksi realisointi, vaikka asunnot on myyty eri ostajille, koska A antoi välittäjälle toimeksiannon myydä kaikki asunnot. Kysymyksessä on ollut passiivinen omaisuuden realisointi.

Niin sanottua ”saastumisilmiötä” eli perustajaurakoitsijoiden huoneisto-osakkeiden myyntiä koskeva oikeuskäytäntö on laaja, mutta sen jälkeen kun lainsäädäntö muuttui vuonna 1993, julkaistuja tapauksia on vain yksi (KHO 31.8.1999 taltio 2207). Oikeustapausten vähäisyys osoittaa, että uudessa järjestelmässä ”saastumistulkinnoista” on käytännössä luovuttu. Myös oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että vanha oikeuskäytäntö ei enää ole relevantti.

A:n tilannetta ei voida rinnastaa niin sanottuihin ”kirvesmiestapauksiin”. Koko hänen saamansa voitto on tuottoa hänen sijoitukselleen. Lisäksi A:n osakkeiden luovutus on joka tapauksessa veronalainen. Luovutusvoiton keinotekoiselle siirtämiselle elinkeinotoiminnan puolelle ei ole vastaavia perusteita kuten omakotitalojaan myyneiden kirvesmiestapausten verovelvollisten kohdalla.

A:n asia ei ole myöskään rinnastettavissa edellä mainittuun korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuun 31.8.1999 taltio 2207, jossa rakennusalalla toiminut henkilö on myynyt jalostamiaan kiinteistöjä. Kiinteistölle oli laadittu kokonaan uusi kaava, joka toi sille uutta rakennusoikeutta, ja jossa omistaja oli pitkäjänteisesti kehittänyt aluetta 15 vuoden ajan. A ei ole toiminut rakennusalalla eikä osallistunut grynderitoimintaan ja kiinteistöllä on toteutettu vain yksinkertainen, tontin käyttötarkoitukseen kohdistunut asemakaavan muutos. A:n sijoitusta ei voida myöskään ratkaisun KHO 2000:67 valossa pitää elinkeinotoimintana. A toimii päätoimisesti omistamassaan T Oy:ssä, kiinteistösijoitus on tehty yksityishenkilönä, kyse on ollut yksittäisestä hankkeesta, ei edes sivutoimesta, sijoitusta varten ei ole ollut toimitiloja, työvoimaa, toiminimeä eikä käyttöomaisuutta, kirjanpitoa ei ole pidetty ja toimintaa varten otettu laina on ollut vähäinen suhteessa sijoitukseen ja A:n kokonaisvarallisuuteen. A:n osakekauppa on ollut hyvän tilaisuuden mahdollistama kertaluontoinen sijoitus eikä jatkuvaa tai suunnitelmallista toimintaa.

Veroasiamies on antanut vastineen ja A vastaselityksen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Hallinto-oikeus on hylännyt A:n verotuksen oikaisulautakunnan päätöksestä tekemän valituksen ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen.

Elinkeinotoiminnan käsite ja tulkintaohjeet

Elinkeinotoiminnalla tarkoitetaan elinkeinotulon verottamisesta annetun lain 1 §:n mukaan liike- ja ammattitoimintaa. Laissa ei ole määritelty elinkeinotoiminnan käsitettä eikä liike- ja ammattitoiminnan tarkempaa sisältöä. Liiketoiminnan tunnusmerkkeinä pidetään oikeus- ja verotuskäytännössä voiton tavoittelua, suunnitelmallisuutta, jatkuvuutta, taloudellisen riskin olemassaoloa ja toiminnan suuntautumista ulospäin rajoittamattomaan tai ainakin laajahkoon rajattuun henkilöjoukkoon. Yksityishenkilön harjoittamaa laajamittaistakaan sijoitustoimintaa ei lähtökohtaisesti pidetä elinkeinotoimintana. Jos kuitenkin elinkeinotoiminnan yleiset tunnusmerkit täyttyvät, voidaan yksityishenkilön sijoitustoimintakin katsoa elinkeinotoiminnaksi. Toimintaa arvioidaan tunnusmerkkien täyttymisen perusteella kokonaisuutena.

Oikeuskirjallisuudessa on lausuttu, että elinkeinotulon verottamisesta annettua lakia voidaan soveltaa muun ohella seuraavien henkilöiden huoneisto-osakkeiden luovutuksiin:
1. rakennusliikkeen omistajat tai osakkaat tai muutoin rakennusalalla aktiivisesti toimivat, sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden perustajat ja näiden niin sanottujen gryndereiden lähisukulaiset
2. henkilöt, jotka eivät toimi rakennusalalla eivätkä omaa erityistä rakennusalan asiantuntemusta, ovat voitonsaantimielessä ryhtyneet yksittäiseen rakennushankkeeseen, esimerkiksi perustaneet rivitaloyhtiön tarkoituksella myydä sen osakkeet tai pääosan niistä. Tällöin aktiivisuutta ja suurehkoja pääomia vaativa ja suuret voitonmahdollisuudet tarjoava hanke jo sinänsä täyttää elinkeinotoiminnan tunnusmerkit.

Asunto-osakkeiden luovutus ja verotus

A on yhdessä B:n kanssa 19.3.2003 ostanut säätiöltä 2/3-määräosan kiinteistöstä sekä sillä olevat asuinrakennukset B ja C perustettavan yhtiön lukuun. Kauppahinta on ollut 1 766 000 euroa. Tontin pinta-ala on 10 748 neliömetriä ja tontilla on sijainnut myyjän, säätiön omistama kurssikeskus, johon on kuulunut kolme erillistä rakennusta. Näistä myyjälle on vielä jäänyt kurssirakennus A. Luovutuksen kohteena olleessa kerrostalo B:ssä on ollut 20 kappaletta 26 neliömetrin suuruisia asuinhuoneistoja ja 15 kappaletta 37 neliömetrin suuruisia asuinhuoneistoja. Rivitalossa C on ollut kuusi kappaletta huoneistoja, joiden pinta-alat olivat 53,5, 55, 66,5 ja 68 neliömetrin suuruisia. Nämä huoneistot olivat olleet vuokralle annettuja. Asunto Oy on perustettu 20.3.2003 ja sen osakekannasta puolet on merkitty A:lle ja puolet B:lle. B on myöhemmin myynyt osuutensa omistamalleen P Oy:lle.

A on yhdessä B:n kanssa ottanut pankista lainaa, jonka saldo on 31.12.2003 ollut 1 324 000 euroa. A:n asunto-osakeyhtiöön tekemät rakennusrahastosiirrot ovat vuosina 2004 ja 2005 olleet yhteensä 1 034 656,46 euroa.

A on 25.2.2003 valtakirjalla hakenut poikkeusta asuntolarakennusten käyttötarkoituksen muuttamiseksi, mutta kaupunginhallitus on 16.4.2003 hylännyt hakemuksen, koska poikkeaminen olisi ollut merkittävä ja aiheuttanut haittaa kaavan toteuttamiselle. Asunto Oy on teettänyt kaavamuutoksen tontille, jolloin käyttötarkoitus on muuttunut yleisten rakennusten tontista pääosin asuinrakennusten tontiksi. Kiinteistönvälittäjän arvion mukaan tontin arvo on kaavamuutoksen jälkeen ollut 3,4 miljoonaa euroa edellyttäen, että kaavamuutos ja rakennuslupa muutokselle ovat olemassa.

Asunto-osakeyhtiö on marraskuusta 2003 lähtien aloittanut huoneistojen muutos- ja saneeraustyöt, jotka on tehnyt ulkopuolinen Rakennusliike R Oy. A ja P Oy ovat vuonna 2004 myyneet neljän asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja loput 22 vuonna 2005. Yhtiössä on 27 huoneistoa, joista yksi vuonna 2004 myyty asunto on muodostunut kahdesta huoneistosta.

A ei ole verovuoden 2004 veroilmoituksessaan ilmoittanut saaneensa mainittujen osakkeiden luovutuksista luovutusvoittoja eikä hän ole vastannut veroviranomaisen asiaa koskevaan selvityspyyntöön, koska hän ei kertomansa mukaan ollut saanut selvityspyyntöä. Luovutusvoitto 402 987,60 euroa on verotuksessa laskettu siten, että kiinteistön myyntihinnasta on vähennetty 20 prosenttia. Luovutusvoitto on verotettu 29 prosentin suuruisen pääomaverokannan mukaan muun tuloverotuksen yhteydessä. A on oikaisupyynnössään 7.11.2005 ilmoittanut mainittujen asunto-osakeyhtiön osakkeiden luovutuksesta syntyneeksi luovutusvoitoksi 123 799,24 euroa. Oikaisulautakunta on 26.1.2006 vaatimuksen enemmälti hyläten alentanut luovutusvoiton määrän 130 576,19 euroon. Tässä päätöksessä oikaisulautakunta on todennut, että A oli sijoittanut omaisuutta yhtiöön hankintavaiheessa 917 320 euron arvosta, sijoittanut lisäksi pääomaan 4 720 euroa ja rakennusrahastoon lisäsuorituksia kiinteistön perusparannukseen 1 034 656,46 euroa eli hän oli sijoittanut rahaa asunto-osakeyhtiöön 1 956 696,46 euroa. Veroasiamies on tehnyt A:n säännönmukaisesta verotuksesta oikaisuvaatimuksen ja on viitaten kaavamuutokseen sekä saneeraussuunnitelmiin ja niille saatuun rakennuslupaan katsonut luovutukseen liittyvän sellaista jalostusta, jolla on ollut merkittävää vaikutusta huoneistojen arvoon. Osakerahoitus on hankittu pääosin velkarahoituksella ja kysymyksessä on ollut varsin suuri hanke, jossa oli kaavoitusta koskeva riski, sillä kauppakirjassa ei ollut purkavaa ehtoa siltä varalta, että poikkeuslupaa tai kaavamuutosta ei saada. Oikaisulautakunta on nyt valituksenalaisessa päätöksessään 16.5.2007 katsonut A:n asunto-osakkeiden myynnin hänen elinkeinotoiminnakseen ja kumonnut A:n verovuoden 2004 verotuksen.

A:n toiminta ja yhtiöt

A on yksityisyrittäjä. Hän toimii toimitusjohtajana omistamassaan nostopalveluiden myyntiä harjoittavassa T Oy:ssä, josta hän ei ole verovuonna nostanut rahapalkkaa. Hänellä on ollut vain puhelinetu. Hän on saanut yhtiöstä osinkoja 48 840 euroa. A omistaa myös suora- ja ulkomainontaa harjoittavan M Oy:n koko osakekannan. Lisäksi hän on osakkaana joissakin yhtiöissä.

Hallinto-oikeuden arviointi ja johtopäätös

A on yhdessä liikekumppaninsa kanssa ostanut kiinteistönosan perustettavan yhtiön lukuun, perustanut asunto-osakeyhtiön ja ottanut pankista lainaa hanketta varten. Kysymyksessä olevalle alueelle on tehty kaavamuutos, joka on mahdollistanut huoneistojen muuttamisen asumiskäyttöön, huoneistot on saneerattu ja myyty vuosina 2004 ja 2005. Kysymyksessä on ollut suuri hanke. Kauppahinta on ollut 1 766 000 euroa, jonka ostajat ovat rahoittaneet pankista ottamallaan 1 324 000 euron lainalla. Ostetuissa rakennuksissa on ollut yhteensä 41 vuokralle annettua huoneistoa. Ostajien taholta tehdyn kaavamuutoshakemuksen hyväksymisen jälkeen tontin käyttötarkoitus on muuttunut. Saneeraushanke on johtanut lopulta 26 asuinhuoneiston rakentamiseen. Rakennustyön on tehnyt ulkopuolinen rakennusliike. Ostajat ovat perustaneet asunto-osakeyhtiön. Osakkaat ovat perustaneet rakennusrahaston. A on sijoittanut rahaa asunto-osakeyhtiöön 1 956 696,46 euroa.

A:lla ei ole verovuonna ollut yhteyttä talonrakennustoimintaan. A on ryhtynyt puheena olevaan hankkeeseen myyntitarkoituksessa. Toiminta on tähdännyt voiton tavoitteluun ja siihen on liittynyt taloudellinen riski. Hankkeeseen on liittynyt myös kaavoitusta koskeva riski. Kohteen arvonnousu ei ole perustunut pelkästään kiinteistömarkkinoiden yleiseen arvonnousuun, vaan siihen ovat vaikuttaneet kaavamuutos, saneeraussuunnitelmat ja saatu rakennuslupa. Osakkeet on luovutettu saneeraustyön valmistuttua. Asunto-osakkeiden luovutusta on edeltänyt sellainen jalostus, jolla on ollut merkittävä vaikutus huoneistojen arvoon. Hallinto-oikeus katsoo, että tällainen toiminta on elinkeinotoimintaa. Asiassa ei ole merkitystä sillä, että A on antanut vain yhden myyntitoimeksiannon, kun kysymyksessä on alalla yleinen toimeksiantotapa välittäjälle.

Yksityishenkilön kiinteistöosakeyhtiön osakkeilla käymään kauppaan liittyy muunlaisilla arvopapereilla käytävään kauppaan verrattuna eräitä erityispiirteitä. Valituksessa viitattu korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO 2000:67 koskee toisenlaista arvopaperikauppaa eikä siinä siten ole kysymys samanlaisesta tilanteesta kuin nyt puheena olevassa asiassa. Niin ikään valituksen täydennyksenä toimitettu ratkaisu KHO 2008:54 koskee erilaista tilannetta.

A:n asunto-osakkeiden luovutus vuonna 2004 on ollut hänen elinkeinotoimintaansa, josta saatu tulo on tullut verottaa elinkeinotulon verottamisesta annetun lain mukaan kuten oikaisulautakunnan päätöksessä on todettu.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää A:lle valitusluvan ja tutkii valituksen. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

Hallinto-oikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla ja ottaen erityisesti huomioon hankkeen koon ja siihen sijoitettujen varojen määrän sekä sen, että A on ollut aktiivisesti vaikuttamassa toimiin, kuten asunto-osakeyhtiön perustaminen, kaavoituksen muuttamisen tarve, kiinteistön muutos- ja saneeraustyöt sekä niihin liittyvä suunnittelu ja rakennusluvan hankkiminen, joilla on mahdollistettu kiinteistön huomattava arvonnousu, asunto-osakkeiden luovutuksesta saatua tuloa on tullut verottaa elinkeinotulon verottamisesta annetun lain mukaan.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Ahti Vapaavuori, Tuula Pynnä, Matti Halén, Eila Rother ja Timo Viherkenttä. Asian esittelijä Kari Honkala.