Turun HO 29.11.2019 949

Asunto-osakeyhtiö - Osakkeenomistajan muutostyö

RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

Osakkeenomistaja oli asentanut huoneistonsa parvekkeelle ilmalämpöpumpun. Yhtiö oli kieltänyt muutostyön. Kysymys siitä, kuuluiko ilmalämpöpumpun asentaminen parvekkeelle osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin. Lisäksi kysymys siitä, oliko muutostyön kieltäminen kohtuutonta ottaen huomioon siitä aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Lisäksi asiassa oli otettava kantaa ilmalämpöpumppujen kieltämistä koskevan yhtiökokouksen päätöksen pätemättömyyteen.

VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 17.8.2018

Selostus asian käsittelystä käräjäoikeudessa

Osakkeenomistaja A vaati kanteessaan muun ohella, että käräjäoikeus julistaa pätemättömäksi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen, jossa osakkeenomistajilta oli kielletty ilmalämpöpumppujen asentaminen parvekkeilleen, ja oikeuttaa A:n asentamaan ilmalämpöpumpun hallinnassaan olevalle parvekkeelle. Yhtiö vastusti kannetta.

Käräjäoikeus totesi, että ilmalämpöpumpun asennuttaminen yhtiön parvekkeille edellytti muutostöiden tekemistä yhtiön ulkoseinään ja siten julkisivuun. Muutokset kohdistuivat osittain yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin, eikä niitä voitu tehdä ilman yhtiön suostumusta. Koska ilmalämpöpumpun asennuttaminen yhtiön parvekkeille ei kuulunut osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin, yhtiökokouksen päätös ilmalämpöpumppuasennusten kieltämisestä ei ollut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen eikä siten pätemätön. Tuomioistuimen muutostyölupa ei voinut ulottua osakashallinnassa olevan tilan ulkopuolelle, joten käräjäoikeudella ei ollut toimivaltaa luvan myöntämiseen. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus hylkäsi A:n kanteen.

Asian ratkaissut käräjäoikeuden jäsen:

Käräjätuomari Nina Wahlstedt

TURUN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 29.11.2019

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

A on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen - - - päätös kieltää osakkeenomistajilta ilmalämpöpumppujen asentaminen parvekkeilleen julistetaan pätemättömäksi, yhtiötä kielletään panemasta mainittua päätöstä täytäntöön ja hänet oikeutetaan asentamaan ilmalämpöpumppu hallinnassaan olevalle parvekkeelle. - - -

Perusteinaan A on lausunut, että yhtiökokouksen päätös on asunto-osakeyhtiölain vastainen. A:lla on oikeus asentaa ilmalämpöpumppu hallinnassaan olevalle parvekkeelle. A:n hallintaoikeus ulottuu hänen osakehuoneistonsa ja parvekkeensa väliseen seinään, joten hänellä on siihen muutostyöoikeus. Ilmalämpöpumpusta on A:lle merkittävää hyötyä, koska ilman sitä huoneisto on liian kuuma. Ilmalämpöpumpun asentaminen ei voi vahingoittaa rakennusta eikä aiheuttaa haittaa yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille. Ilmalämpöpumppu on asennettu asianmukaisesti seinän ei-kantavaan kohtaan, se on lähes äänetön, eikä se muuta rakennuksen julkisivua. Yhtiöllä ei ole oikeutta kieltää muutostyötä, koska työn suorittaminen ei ole kohtuutonta ottaen huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Vastaukset

Yhtiö on vaatinut, että valitus hylätään - - -.

Perusteinaan yhtiö on lausunut, että rakennuksen ulkoseinä kuuluu yhtiön hallintaan. Koska muutostyö kohdistuu yhtiön hallinnassa oleviin rakenteisiin, se edellyttää yhtiön suostumusta, jota ei ole annettu. Ilmalämpöpumppu aiheuttaa melua ja tärinää sekä muuttaa rakennuksen julkisivua. Koska ilmalämpöpumpun asentaminen muuttaa rakennuksen ulkoasua, se saattaa edellyttää rakennuslupaa tai ainakin toimenpidelupaa. Myös ulkoseinän puhkaiseminen, ilmalämpöpumpun tuottama kondenssivesi ja sähköasennukset saattavat aiheuttaa haittaa yhtiölle ja muille osakkeenomistajille, kun taas A:lle tuleva hyöty on hyvin vähäinen. Yhdenvertaisuusperiaate edellyttää, että ilmalämpöpumpun asentaminen pitäisi sallia kaikille osakkeenomistajille, jos se sallitaan yhdelle.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Osakkeenomistajan muutostyöoikeuden laajuus

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Mainitun lain 1 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa ja muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. Säännöksen 2 momentin mukaan osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä parvekkeen hallintaoikeudesta toisin. Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan yhtiön suostumuksella osakkeenomistaja voi kustannuksellaan tehdä muutoksia myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa.

Asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 24/2009 vp s. 99–100) mukaan muutostyöoikeus koskee yhtiöjärjestyksen perusteella osakkeenomistajan hallinnassa olevia alueita. Osakkeet tuottavat yleensä myös muutosten tekemiseen oikeuttavan hallintaoikeuden sellaisella parvekkeella, jolle on kulkuyhteys vain osakkeenomistajan osakehuoneistosta. Muutostyöoikeus ei ole kuitenkaan ehdoton. Esimerkiksi parvekkeiden osalta muutostyöoikeutta rajoittaa se, miten muutos vaikuttaa kiinteistön ulkonäköön tai yhtiön kunnossapidettäviin rakennuksen osiin. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa muun ohella osakehuoneistojen rakenteet. Tietyn huoneiston sisäpuolisen kunnossapitotehtävän kuuluminen yhtiölle ei kuitenkaan sinänsä estä osakkeenomistajaa tekemästä omalla kustannuksellaan muutoksia myös näihin, yhtiön kunnossapitovelvollisuuden alaisiin kohteisiin (HE 216/1990 vp s. 56). Oikeuskirjallisuudessa (mm. Furuhjelm, Marina – Kanerva, Ari – Kuhanen, Petteri – Rosén, Aki: Asunto-osakeyhtiölaki. Kommentaari. Osa 1, 2019, s. 343) on todettu, että asunto-osakeyhtiölain 4 luvun määrittelemä kunnossapitovastuun jako ei rajoita osakkaan oikeutta muutostöihin.

Edellä todetun perusteella osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti muutostyöoikeus, jos muutostyön kohteena oleva tila on hänen hallinnassaan. Kysymys hallintaoikeudesta ratkeaa asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella. Konkreettisen muutostyön suorittamistapaan ja kunnossapitovelvollisuuden jakautumiseen liittyvillä seikoilla, kuten sillä, että muutos kajoaa rakennuksen kantaviin rakenteisiin, ei ole tässä arvioinnissa merkitystä. Ne voivat sen sijaan vaikuttaa siihen, voiko yhtiö yksittäistapauksessa hyötyjen ja haittojen punninnan perusteella kieltää muutostyön.

Yhtiön yhtiöjärjestyksen - - - mukaan A:n omistamat yhtiön osakkeet - - - tuottavat oikeuden hallita asuinhuoneistoa - - -, jonka hallintaan kuuluu lasitettu parveke. Koska parveke on A:n hallinnassa, hänellä on siihen ja siten myös asuinhuoneiston ja parvekkeen väliseen seinään lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukainen muutostyöoikeus. Yhtiön kiellettyä muutostyön asiassa on seuraavaksi arvioitava muutostyön sallittavuutta mainitun luvun 3 ja 6 §:n nojalla.

Kohtuuttomuusarvioinnin lähtökohdat

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan yhtiö voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Saman luvun 6 §:n 1 momentin mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jos yhtiö kieltää sen. Säännöksen 2 momentin mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jos sen kieltäminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 24/2009 vp s. 102–103) mukaan haitan tai vahingon aiheutumisen on oltava yleisesti arvioiden todettavissa, jotta se voi oikeuttaa yhtiön kieltämään muutostyön. Vain vähäistä suurempi haitta tai vahinko voi johtaa siihen, että muutostyölle tarvitaan yhtiön suostumus. Muutostyön kieltäminen on yleensä kohtuutonta silloin, jos muutostyö olisi mahdollista toteuttaa siten, ettei siitä aiheudu olennaista haittaa tai osakkeenomistaja korvaa siitä aiheutuvan vahingon ja haitan. Yhtiöllä on oikeus kieltää muutostyö ainoastaan, jos haittaa tai vahinkoa ei ole mahdollista kokonaan poistaa ja olisi kohtuutonta edellyttää suostumuksen antamista edes korvausta vastaan. Haitaksi katsotaan myös vahinkoriskin lisääntyminen.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Muutostyöstä aiheutuva hyöty

A:lle muutostyöstä koituva hyöty on huoneiston viilentäminen kesäisin. Kerrostalon kahdeksannessa eli ylimmässä kerroksessa asuvan A:n ja seitsemännessä kerroksessa asuvan todistaja B:n kertomuksilla on selvitetty, että taloyhtiön kiinteä jäähdytysjärjestelmä ei ole heidän huoneistoissaan riittävä ja että heidän asuntojensa makuuhuoneet ovat kesäisin kohtuuttoman kuumat, mikä haittaa nukkumista. A:n ja B:n mukaan taloyhtiön jäähdytysjärjestelmän viilennysteho on heidän huoneistoissaan suhteellisesti pienempi kuin kerrostalon muissa huoneistoissa. - - - Mainituilla perusteilla ilmalämpöpumpun asentamisesta aiheutuu A:lle sellaista hyötyä, joka puoltaa muutostyön sallimista.

Muutostyöstä aiheutuva haitta

Seinän läpivienti

Oikeuskirjallisuudessa (Furuhjelm – Kanerva – Kuhanen – Rosén 2019, s. 366) on todettu, että muutostyön yhtiölle aiheuttama haitta voi olla esimerkiksi kiinteistön rakenteiden heikentyminen. Tällainen on tyypillisesti muutos, jossa kajotaan rakennuksen kantaviin rakenteisiin. Mikäli osakas aikoo tehdä muutoksia kantaviin rakenteisiin, hänen on muutostyöluvan saadakseen osoitettava, ettei muutos aiheuta rakenteiden heikkenemistä.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Läpiviennin tekeminen seinään ei ole rakennusteknisesti poikkeuksellinen toimenpide. A on näyttänyt, että seinän läpivientiaukko on tehty huolellisesti hyvää rakennustapaa noudattaen ja kajoamatta kantaviin rakenteisiin. Vaikka reiän tekeminen seinään lähtökohtaisesti lisää vahinkoriskiä, haitan merkitys on edellä todettu huomioon ottaen tässä tapauksessa suhteellisen vähäinen.

Kondenssivesi

Valokuvilla sekä A:n ja todistaja C:n kertomuksilla on selvitetty, että ilmalämpöpumpun sisäyksikköön ilmasta tiivistyvä vesi eli kondenssivesi oli johdettu poistoputkella parvekkeen lattiakaivoon, josta se kulkeutuu kaupungin hulevesiviemäriin. A on siten näyttänyt, että sisäyksikön kondenssiveden poistamisesta oli huolehdittu asianmukaisesti.

- - - Ilmalämpöpumpun hankkimisen syy huomioon ottaen ei ole aihetta epäillä, että A käyttäisi ilmalämpöpumppua sen käyttötarkoituksen vastaisesti lämmitykseen, joten mahdolliseen lämmityskäyttöön sisältyvillä riskeillä ei ole haitta-arvioinnissa merkitystä.

Tärinä ja melu

A:n, C:n ja D:n kertomuksilla on selvitetty, että ilmalämpöpumpun ulkoyksikkö oli asennettu jousitetulle alustalle kumipalasten päälle. A:n huoneiston alapuolella asuva B on kertonut, ettei hän ollut havainnut ilmalämpöpumpusta aiheutuvan tärinää. A on siten näyttänyt, että ilmalämpöpumpun tärinä on vaimennettu asianmukaisesti.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A on näyttänyt, ettei ilmalämpöpumpusta aiheudu erityistä meluhaittaa. Vaikka ilmalämpöpumppu sinänsä aiheuttaa ääntä, se on esitetyn selvityksen perusteella niin vähäistä, ettei sillä ole haitta-arvioinnissa vähäistä suurempaa merkitystä.

Sähköasennukset

C:n kertomuksella on selvitetty, että hänellä on kylmäasentajan pätevyys, joka oikeuttaa ilmalämpöpumppujen asentamiseen ja siihen liittyvien sähköasennusten tekemiseen. Ilmalämpöpumpun asentaminen ei ollut edellyttänyt kiinteitä sähköasennuksia, vaan kysymys oli ollut sähköjohdon kytkemisestä parvekkeella olleeseen yhtiön asennuttamaan pistorasiaan. C:n kertomuksella ja valokuvilla on näytetty, että sähköasennustyö on tehty asianmukaisesti. Sähköasennuksista ei ollut siten aiheutunut sellaista haittaa, jolla olisi asiassa merkitystä.

Viranomaisluvat ja julkisivu

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Jos muutostyöhön vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 5 §:n 2 momentin nojalla haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 216/1990 vp s. 56) mukaan tuomioistuimen antama myönteinen päätös ei yksinään oikeuta muutoksen toteuttamiseen, jos siihen tarvitaan rakennusviranomaisen tai muun viranomaisen lupa. Tarvittava viranomaisen lupa voidaan hakea joko ennen asian saattamista tuomioistuimen käsiteltäväksi tai sen jälkeen. Edellä todettu huomioon ottaen sillä seikalla, edellyttääkö ilmalämpöpumpun asentaminen viranomaisen lupaa, ei ole merkitystä tämän asian arvioinnissa.

- - - A:n ilmalämpöpumppu, joka sijaitsee lasitetulla parvekkeella kerrostalon ylimmässä eli kahdeksannessa kerroksessa, on vaikeasti havaittavissa. Se ei siten aiheuta haittaa yhtiön julkisivulle. Myös sähköjohdot ja putket on valokuvilla näytetty asennetun siten, ettei niistä aiheudu näköhaittaa julkisivulle.

Yhdenvertaisuusperiaatteen merkitys

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:stä ilmenevän yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2016:43 (kohta 23) mukaan yhdenvertaisen kohtelun loukkaus on kysymyksessä silloin, jos samassa asemassa olevia osakkeenomistajia kohdellaan eri tavalla myöntämällä jollekin epäoikeutettua etua muiden osakkeenomistajien tai yhtiön kustannuksella.

Tässä tapauksessa osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta olennaista on se, että jokaisessa huoneistossa on asumisen kannalta asianmukainen lämpötila. Asiassa on selvitetty, että asunto-osakeyhtiössä on vain muutama muita isompi huoneisto, joissa taloyhtiön jäähdytysjärjestelmä on riittämätön. Tähän nähden kaikissa huoneistoissa ei ole vastaavaa lisäviilentämisen tarvetta kuin A:lla, eikä yhdenvertaisuusperiaate siten edellytä, että kaikilla osakkeenomistajilla olisi jatkossa oikeus asentaa parvekkeilleen ilma-lämpöpumppu. Ratkaisevaa merkitystä ei näin ollen ole myöskään sillä, ovatko muut osakkeenomistajat mahdollisesti halukkaita asentamaan ilmalämpöpumpun. Mainituilla perusteilla asiassa ei ole tarpeen arvioida, millaista haittaa yhtiölle aiheutuisi, jos kaikki osakkeenomistajat asentaisivat parvekkeilleen ilmalämpöpumpun.

Yhteenveto hyödyistä ja haitoista

Edellä todetuilla perusteilla ilmalämpöpumpun asentamisesta on A:lle varteenotettavaa hyötyä, kun taas yhtiölle aiheutuva haitta on suhteellisen vähäinen. Muutostyön kieltäminen on siten kohtuutonta.

Yhtiökokouspäätöksen pätemättömyys

Asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan osakkeenomistaja voi moittia yhtiökokouksen päätöstä muun ohella silloin, jos päätös on asunto-osakeyhtiölain vastainen. Saman luvun 4 §:n 1 momentin nojalla moitekanteen johdosta annettavassa tuomiossa päätös voidaan kantajan vaatimuksesta julistaa pätemättömäksi. Kantajan vaatimuksesta voidaan samalla kieltää yhtiötä panemasta pätemätöntä päätöstä täytäntöön.

Koska ilmalämpöpumpun asentaminen parvekkeelle on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä tarkoitettu osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin kuuluva muutostyö, jonka yhtiö voi kieltää vain luvun 3 §:ssä säädetyin edellytyksin, asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen päätös kieltää osakkeenomistajilta ilmalämpöpumppujen asentaminen on asunto-osakeyhtiölain vastainen ja siten pätemätön.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

Asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen - - - päätös kieltää osakkeenomistajilta ilmalämpöpumppujen asentaminen parvekkeilleen julistetaan pätemättömäksi, yhtiötä kielletään panemasta mainittua päätöstä täytäntöön ja A oikeutetaan asentamaan ilmalämpöpumppu hallinnassaan olevalle parvekkeelle.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:

hovioikeudenneuvos Juha Laaksonen
hovioikeudenneuvos Kari Lahdenperä
hovioikeudenneuvos Virpi Vuorinen

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä Miia Ylikulju

Ratkaisu on yksimielinen.

Lainvoimaisuustiedot:

Vailla lainvoimaa

Finlex ® on oikeusministeriön omistama oikeudellisen aineiston julkinen ja maksuton Internet-palvelu.
Finlexin sisällön tuottaa ja sitä ylläpitää Edita Publishing Oy. Oikeusministeriö tai Edita eivät vastaa tietokantojen sisällössä mahdollisesti esiintyvistä virheistä, niiden käytöstä käyttäjälle aiheutuvista välittömistä tai välillisistä vahingoista tai Internet-tietoverkossa esiintyvistä käyttökatkoista tai muista häiriöistä.