1140/2010

Vuokrasopimuksen saa purkaa ja määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanoa vain tässä laissa säädetyllä perusteella. Muu sopimusehto on mitätön, paitsi jos kyseessä on 4 tai 5 luvussa tarkoitettu vuokrasopimus. Sopimukseen otettu määräys, ettei vuokraoikeuden kirjaamista saa hakea tai tontinvuokrasopimusta rekisteröidä taikka ettei vuokralaisella ole oikeutta kuitata vuokraa vastasaatavallaan, on myös mitätön.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaisen omaisuus luovutetaan konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä. Jos vuokraoikeutta ei saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää toiselle, edellytyksenä on lisäksi, ettei vuokralainen ole mainitussa määräajassa asettanut näiden velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta. Jos vuokralainen asettaa vakuuden vasta määräajan jälkeen, mutta ennen kuin on saanut purkamisilmoituksen tiedoksi, oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole.

Vuokralaisen omaisuuden luovuttaminen konkurssiin ei estä vuokrasopimuksen irtisanomista eikä purkamista muualla tässä laissa säädetyin perustein. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta konkurssin alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.

Jos konkurssipesä käyttää vuokra-aluetta, se on tämän ajan vastuussa vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä, vaikka se ei olisi ottanut vastatakseen niiden täyttämisestä.

Kun vuokrasopimus puretaan 1 momentissa mainitulla perusteella, vuokranantajalla on oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos:

Edellä 1 momentin 3―5 kohdassa tarkoitetuissa tapauksissa vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus edellyttää lisäksi, että vuokralainen on kehottanut vuokranantajaa korjaamaan puutteellisuuden kohtuullisessa määräajassa ja vuokranantaja on tämän laiminlyönyt tai että puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö puutteellisuuden korjaamisen saamassaan määräajassa, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole korjausoikeutta, jos puutteellisuus johtuu vuokra-alueella olevan rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt vuokra-alueen tai siihen kuuluvan omaisuuden käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.

Vuokralaisen vuokrasopimuksen purkamisoikeuden edellytyksenä on lisäksi, että purkamisen perusteena olevalla seikalla on vuokralaiselle olennainen merkitys, kun otetaan huomioon vuokrasopimuksen kohde, vuokra-alueen käyttötarkoitus, sopimuksen sovittu kestoaika ja muut olosuhteet.

Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokranantajan laiminlyönti tai vuokra-aluetta koskeva puutteellisuus korjataan ennen kuin vuokralainen purkaa 1 momentissa tarkoitetulla perusteella vuokrasopimuksen. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa myös, jos vuokralainen ei pura vuokrasopimusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sai tiedon 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä tai määräyksestä tai kun 2 momentissa tarkoitettu määräaika päättyi.

Kun vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen, vuokrasuhde päättyy välittömästi.

Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona 20 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu vuokranantajan laiminlyönti tai mainitun momentin 2―5 kohdassa tarkoitettu vuokra-aluetta koskeva puutteellisuus estää tai haittaa vuokra-alueen käyttämistä. Jos kyse on vuokra-aluetta koskevasta puutteellisuudesta, tämän momentin mukainen oikeus alkaa kuitenkin aikaisintaan, kun vuokranantaja saa tiedon puutteellisuudesta.

Jos 20 §:n 1 momentissa tarkoitettu laiminlyönti tai puutteellisuus johtuu huolimattomuudesta vuokranantajan puolella, vuokralaisella on lisäksi oikeus saada vuokranantajalta korvaus vahingosta, joka vuokralaiselle aiheutuu laiminlyönnistä tai puutteellisuudesta.

Kun vuokrasopimus puretaan 20 §:n mukaisesti, vuokralaisella on tässä laissa säädettyjen perusteiden mukainen oikeus saada vuokranantajalta lunastus ja korvaus vuokra-alueelle tekemistään parannuksista ja vuokralainen on velvollinen korvaamaan hallinta-aikanaan vuokra-alueelle aiheuttamansa vahingon.

Jos vuokralaisena on luonnollinen henkilö tai kuolinpesä eikä vuokralainen saa ilman vuokranantajan suostumusta siirtää vuokraoikeutta toiselle, tuomioistuin voi hakemuksesta oikeuttaa vuokralaisen irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen tai siirtämään sen toiselle, jos:

Vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta kohtuullinen korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä.

Vuokranantaja ei ole velvollinen lunastamaan vuokra-alueella olevia rakennuksia eikä muuta omaisuutta, kun vuokrasopimus irtisanotaan 1 momentin nojalla. Vuokra-alueelle tehtyjen parannusten ja aiheutetun vahingon korvaamisesta on voimassa, mitä 20 b §:n 3 momentissa säädetään.

Vuokranantajalle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi tässä pykälässä tarkoitetussa asiassa.

Vuokralaiselle 19, 20, 20 a tai 20 c §:n mukaan kuuluvia oikeuksia rajoittava sopimusehto on mitätön.

Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen tontinvuokrasopimusta lukuun ottamatta, jos:

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä taikka lain tai vuokrasopimuksen vastaisen menettelynsä ennen kuin vuokranantaja on 1 momentissa tarkoitetulla perusteella purkanut vuokrasopimuksen.

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa myös, jos vuokranantaja ei pura vuokrasopimusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sai tiedon 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetusta purkamisperusteesta tai kun 2 tai 3 kohdassa tarkoitettu määräaika päättyi.

Kun vuokrasopimus 1 momentissa mainitulla perusteella puretaan, vuokrasuhde päättyy välittömästi ja vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä.

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokralaiselle on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksessa on lisäksi mainittava irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään.

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokranantajalle on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Irtisanomisilmoitus voidaan myös antaa sille, jonka tehtäväksi vuokranantaja on antanut vuokran perimisen, ei kuitenkaan rahalaitokselle. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksessa on mainittava irtisanomisen peruste.

Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Irtisanominen on asianmukaisesti toimitettu myös, kun irtisanomisen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa.

Jos ei tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä. Jos vuokra-alueella on rakennus, irtisanomisesta on tällöin lisäksi toimitettava tiedonanto siihen. Ilmoituksen katsotaan tulleen vuokralaisen tietoon lehden ilmestymispäivänä.

Jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä säädetään, irtisanominen on tehoton.

Vuokranantajan tai vuokralaisen, joka haluaa käyttää tässä laissa säädettyä oikeutta purkaa vuokrasopimus, on annettava kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhteen halutaan päättyvän myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Purkamisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasopimus vaaditaan purettavaksi.

Vuokrasopimuksen purkamista koskee soveltuvin osin, mitä irtisanomisesta 23 §:n 3―5 momentissa säädetään.

Kun vuokrasopimus on irtisanottu, vuokrasuhde päättyy, jollei muuta ole sovittu:

Jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokralaisen rakentamisvelvollisuuden laajuudesta ja sen täyttämisajasta, mutta vuokralainen ei ole sovitussa ajassa täyttänyt velvollisuuttaan, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos vuokralaisen laiminlyönti on vähäinen.

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä ennen kuin vuokranantaja on 1 momentissa tarkoitetulla perusteella purkanut vuokrasopimuksen.

Viljelmä, jolla on maatalouden harjoittamiseen tarvittavat asuin- ja talousrakennukset, voidaan antaa vuokralle enintään 25 vuoden määräajaksi pääasiallisesti maatalouden harjoittamiseen käytettäväksi. Tällaisen rakennetun viljelmän vuokraan sovelletaan tämän luvun säännösten lisäksi 1, 6 ja 7 luvun säännöksiä.

Maatalousmaa, jolla ei ole maatalouden harjoittamiseen tarvittavia asuin- ja talousrakennuksia tai jolla ne ovat tähän tarkoitukseen riittämättömät, voidaan antaa vuokralle enintään 20 vuoden määräajaksi pääasiallisesti maatalouden harjoittamiseen käytettäväksi. Tällaisen maatalousmaan vuokrasta on muutoin soveltuvin osin voimassa, mitä tässä luvussa säädetään.

Vuokrasopimusta koskeva riita voidaan saattaa tuomioistuimessa soviteltavaksi siten kuin riita-asioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa annetussa laissa (663/2005) säädetään.

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välistä sopimusta koskevan erimielisyyden saattamisesta kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi säädetään kuluttajariitalautakunnasta annetussa laissa (8/2007).

Vuokrasopimuksesta johtuvat riitakysymykset voidaan määrätä välimiesten ratkaistavaksi siten kuin välimiesmenettelystä annetussa laissa (967/1992) säädetään.

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan väliseen sopimukseen sisältyvän välimiesmenettelyä koskevan ehdon sitovuudesta säädetään kuluttajansuojalain 12 luvun 1 d §:ssä.