166/1925

Annettu Helsingissä 12 päivänä toukokuuta 1925.

Huoneenvuokralaki.

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään täten:

1 §.

Sopimus, jolla rakennus tai sen osa luovutetaan toisen yksinomaan käytettäväksi vastiketta vastaan, ei ole sitova kauemman aikaa kuin kaksikymmentäviisi vuotta sopimuksen teosta lukien.

Milloin sopimus on tarkoitettu olemaan voimassa vuotta pidemmän ajan, on se tehtävä kirjallisesti. Jos sopimus kuitenkin tehdään suullisesti, on kumpikin sopimuskumppani oikeutettu sanomaan sen irti.

2 §.

Muuttopäivänä viimeistään kello kaksitoista päivällä on lähtijän jätettävä puolet huoneistosta tulijan käytettäväksi sekä ennen kolmannen päivän loppua luovutettava huoneisto kokonaan tulijan haltuun. Milloin vuokralaisen tulee muuttaa irtisanomista seuraavana päivänä, on hänen sanottuna päivänä jätettävä koko huoneisto tulijalle. Huoneena pidetään myös keittiötä.

Yleinen muuttopäivä on kesäkuun 1 päivä tai, jos se on sunnuntai tai muu yleinen pyhäpäivä, seuraava arkipäivä.

3 §.

Vuokramaksu on suoritettava, jos se on laskettu vuosineljännekseltä tai pidemmältä ajalta, ensimmäisenä arkipäivänä vuosineljänneksen päätyttyä sekä, jos se on laskettu kuukaudelta, viikolta tai päivältä, ensimmäisenä arkipäivänä tällaisen aikamäärän päätyttyä; ollen kuitenkin, jos vuokrakausi samalla päättyy, suoritus toimitettava viimeistään vuokrakauden viimeisenä päivänä. Ellei vuokramaksua ole edellämainituin tavoin laskettu, on se maksettava ennen vuokrakauden päättymistä.

Milloin vuokramaksu on suoritettava muuten kuin rahassa, olkoon suorittaisaikaan nähden voimassa, mitä siitä on sovittu.

4 §.

Jos huoneisto tulipalon kautta tai muusta syystä tuhoutuu, raukeaa vuokrasopimus.

5 §.

Jos huoneisto vuokrataan kahdelle, on aikaisemmalla sopimuksella etusija myöhemmän rinnalla; ja saakoon se, jonka täytyy väistyä, vuokranantajalta korvauksen vahingostaan, jos hän sopimuksen tehdessään oli vilpittömässä mielessä.

6 §.

Jos huoneisto, kun vuokralaisen on määrä ottaa se haltuunsa, ei ole sopimuksenmukaisessa kunnossa taikka, jos siitä ei ole mitään sovittu, sellaisessa kunnossa, kuin vuokralainen kohtuudella voi vaatia, eikä vuokranantaja, ilmoituksen saatuaan, niin pian kuin on mahdollista, ryhdy toimeen puutteellisuuden korjaamiseksi, saakoon vuokralainen itse toimittaa korjauksen vuokranantajan kustannuksella. Ellei puutteellisuutta voida sovitussa tahi, milloin sopimusta ei ole, kohtuullisessa ajassa korjata taikka vuokranantaja, kehoituksen saatuaan, siitä niin pian kuin mahdollista huolehdi, ja jos puutteellisuus ei ole vähäinen, olkoon vuokralainen oikeutettu purkamaan sopimuksen. Jos hän purkaa sopimuksen ja vuokranantajan katsotaan laiminlyömisellään tai muulla tavoin tuottaneen hänelle vahinkoa, saakoon hän vuokranantajalta myös korvauksen siitä.

Siltä ajalta, minkä huoneisto on puutteellisessa kunnossa yli puutteellisuuden korjaamista varten sovitun tai tarpeellisen ajan, vuokralainen on oikeutettu saamaan vuokramaksun kohtuullisesti alennetuksi sekä korvauksen vahingostaan.

Mitä edellä on säädetty, on soveltuvilta osin noudatettava, jos huoneisto vuokrakauden kuluessa vuokralaisen syyttä käy puutteelliseksi, tai, jos erityiset olot, joista vuokralainen ei ole vastuussa, tuottavat haittaa huoneiston käyttämiselle.

Sopimus, jolla vuokranantajan vastuu sellaisesta puutteellisuudesta tai haitasta, kuin edellä on sanottu, poistetaan tai vähennetään, on tehoton, jos vuokranantaja sopimusta tehtäessä salasi puutteellisuuden tai haitan.

7 §.

Jos asuinhuoneisto taikka muu huoneisto, jossa vuokralaisen, hänen kotiväkensä tai hänen työssään olevain on oleskeltava, on senlaatuinen, että sen käyttämisestä on terveydelle ilmeistä vaaraa, on vuokralaisella, vaikka hän olisikin toisin suostunut, valta purkaa sopimus.

8 §.

Ellei vuokralainen oikeassa ajassa saa huoneistoa tai jotakin sen osaa haltuunsa, on hänellä sellainen oikeus vuokramaksun alentamiseen, sopimuksen purkamiseen ja vahingonkorvaukseen, kuin 6 §:ssä on säädetty.

9 §.

Vuokralaisella, joka ei ole käyttänyt hänelle 6 ja 8 §:ssä myönnettyä purkamisoikeutta, ennenkuin puutteellisuus on korjattu tahi haitta tai este poistettu, ei sitten enää ole tätä oikeutta.

10 §.

Vuokralaisen tulee hoitaa huoneistoa huolellisesti, niin myös noudattaa järjestystä ja hyviä tapoja.

Aiheuttamansa vahingon vuokralainen on velvollinen korvaamaan; vastatkoon vuokralainen myöskin, jos hän on laiminlyönyt asianaan olleen huolenpidon, vahingosta, jonka hänen kotiväkensä taikka se, jolle hän, niinkuin 13 §:n 2 momentissa sanotaan, on luovuttanut huoneiston tai osan siitä, taikka hänen työväkensä työnsuorituksessa on huolimattomuudella tai varomattomuudella matkaansaattanut.

11 §.

Jos huoneisto vahingoittuu tai muuten käy puutteelliseksi eikä korjaamista käy vaaratta viivyttäminen, on vuokralainen velvollinen asiasta heti ilmoittamaan vuokranantajalle. Jos vuokralainen tämän laiminlyö, korvatkoon vuokranantajalle laiminlyönnistään syntyneen vahingon.

12 §.

Vuokralainen on velvollinen myöntämään vuokranantajalle pääsyn huoneistoon, milloin se huoneiston hoidon silmälläpitoa varten on tarpeellista, niin myöskin sallimaan vuokrattavaksi vapaata huoneistoa näyteltävän sitä varten soveliaana aikana.

Vuokranantaja saakoon myöskin toimittaa vuokra-aikana sellaisia korjauksia, jotka eivät siedä viivytystä, sekä, milloin vuokrasopimus on tehty kahta vuotta pidemmäksi ajaksi, muitakin korjauksia ja ajanmukaisia parannuksia sellaisena aikana, jolloin niiden toimittamisesta on vuokralaiselle vähimmin haittaa; kuitenkin noudatettakoon, mitä 6 §:ssä on säädetty.

Jos vuokranantajalta kielletään hänelle tämän pykälän mukaan tuleva oikeus. saakoon hän siihen poliisiviranomaiselta virka - apua.

13 §.

Vuokraoikeuttansa vuokralainen ei saa vuokranatajan luvatta toiselle siirtää. Jos lupa ilman riittävää syytä evätään, voi vuokralainen purkaa sopimuksen.

Sama olkoon laki vuokralaisen oikeudesta toiselle luovuttaa huoneisto; vuokralainen saakoon kuitenkin vuokranantajan luvatta luovuttaa huoneistosta yhden tai useampia huoneita. ei kuitenkaan enempää kuin puolet niistä, toisen käytettäväksi, ehdolla ettei se tuota vuokranantajalle tuntuvaa haittaa. Jos huoneisto siten, kokonaan tai osaksi, toiselle luovutetaan, vastatkoon vuokralainen edelleenkin vuokrasopimuksesta johtuvista velvollisuuksista.

Sopimus, jolla vuokralaiselta kielletään hänelle tämän pykälän mukaan tuleva oikeus, on mitätön.

14 §.

Jos vuokralainen kuolee, ovat kuolinpesän osakkaat, vaikka olisikin toisin sovittu, oikeutetut sanomaan vuokrasopimuksen irti. Samanlainen irtisanomisoikeus olkoon vuokralaisella, joka muuttaa paikkakunnalta siirtyäkseen toiseen virkaan tai toimeen.

15 §.

Kun rakennus, joka on kokonaan tai osaksi annettu vuokralle, vapaaehtoisesti luovutetaan toisen omaksi, pysyy vuokrasopimus, vaikka se sisältäisikin toisen ehdon, voimassa uutta omistajaa vastaan, jos vuokralainen on ottanut huoneiston haltuunsa. Vastakkaisessa tapauksessa uusi omistaja on oikeutettu purkamaan sopimuksen, ellei luovutuksessa ole tehty ehtoa vuokraoikeuden pysyväisyydestä tai sopimus kiinnityksen nojalla ole edelleenkin oleva voimassa.

Jos kokonaan tai osaksi vuokralle annettu rakennus on kiinteistön osana tai kuuluu laitokseen, joka on kiinteistönä kiinnitetty, ja jos kiinteistö tai laitos myydään ulosottotoimin tekemättä ehtoa vuokrasopimuksen pysyväisyydestä, on ostaja oikeutettu sanomaan sopimuksen irti. Niin ikään olkoon ostaja oikeutattu sanomaan sopimuksen irti, jos rakennus ulosmitataan ja myydään niinkuin irtaimesta omaisuudesta on säädetty.

Jos on sovittu muutoksesta tai lisäyksestä kirjallisesti tehtyyn vuokrasopimukseen, olkoon, vaikka sopimus, sen mukaan kuin edellä on sanottu, olisikin pysyvä uutta omistajaa vastaan, muutos tai lisäys häneen nähden tehoton, ellei sitä ole vuokravälikirjaan merkitty tai hän siitä luovutuksen tapahtuessa tietänyt.

16 §.

Jos kokonaan tai osaksi vuokralle annettu rakennus moitekanteen johdosta on joutunut pois siltä, joka sen on vuokralle antanut tai jolle se tältä on siirtynyt, on sillä, jolle rakennus on joutunut, oikeus irtisanoa vuokrasopimus.

17 §

Joka 13, 14, 15 tai 16 §:n mukaan tahtoo purkaa tai irtisanoa vuokrasopimuksen, ilmoittakoon siitä toiselle asianosaiselle viimeistään kuukauden kuluessa sen jälkeen, kuin vuokranantaja epäsi luvan vuokraoikeuden siirtoon tai huoneiston luovutukseen, kuolemantapaus sattui, muutto paikkakunnalta tai rakennuksen luovutus tapahtui tai rakennus joutui oikealle omistajalle.

18 §.

Kun vuokrasopimus 15 tai 16 §:ssä mainituissa tapauksissa lakkaa, on vuokralaisella oikeus saada korvaus vahingosta siltä, joka oli vastuussa vuokrasuhteen pysyväisyydestä.

Jos vain osa huoneistosta on joutunut vuokralaiselta pois, on hän oikeutettu saamaan vuokramaksun kohtuullisesti vähennetyksi sekä korvauksen vahingosta; olkoon hän myös, ellei haitta ole vähäinen, oikeutettu purkamaan vuokrasopimuksen.

19 §.

Jos vuokralainen joutuu vararikkoon ja konkurssipesä viimeistään kuukauden kuluessa valvontapäivästä on ilmoittanut vuokranantajalle, ettei se vastaa vuokrasopimuksen täyttämisestä, on vuokralainen velvollinen, jos vuokranantaja vaatii, asettamaan vakuuden vuokrasopimuksen täyttämisestä. Ellei vakuutta aseteta kahdeksan päivän kuluessa, on vuokranantaja oikeutettu sanomaan sopimuksen irti.

20 §.

Vuokranantaja on oikeutettu purkamaan sopimuksen:

1) jos vuokralainen on jättänyt vuokramaksun eräytymispäivänä suorittamatta eikä neljän päivän kuluessa maksua toimita;

2) jos vuokralainen, saamastaan varoituksesta huolimatta, käyttää huoneistoa muuhun tarkoitukseen kuin sopimusta tehtäessä edellytettiin;

3) jos vuokralainen, varoituksesta huolimatta, jättää täyttämättä, mitä hänen velvollisuutenaan on huoneiston hoitoon nähden ja muutenkin 10 §:n mukaan;

4) jos vuokralainen vastoin 13 §:n säännöksiä siirtää vuokraoikeutensa toiselle taikka luovuttaa toisen käytettäväksi huoneiston tai osan siitä eikä, viimeksimainitussa tapauksessa, ota varoituksesta ojentuakseen; sekä

5) jos vuokralainen huoneistossa viettää tai sallii vietettävän pahantapaista elämää.

Vuokranantaja on oikeutettu saamaan korvauksen vahingosta, jonka hän tämän pykälän nojalla tapahtuneen vuokrasopimuksen ennenaikaisen päättymisen johdosta on kärsinyt. Älköön sopimuksella määrättäkö, että vuokralainen, kun vuokrasopimus on purettu, on poismuuttonsa jälkeiseltä ajalta velvollinen suorittamaan vuokramaksua.

Sopimuksella älköön myöskään pidättettäkö vuokranantajalle oikeutta purkaa vuokrasopimusta muissa kuin edelläsanotuissa tapauksissa.

21 §.

Jos teko tai laiminlyönti, joka 20 §:n mukaan tuottaisi vuokranantajalle oikeuden purkaa vuokrasopimuksen, on vähäpätöinen taikka, jos oikaisu tapahtuu, ennenkuin purkausilmoitus on tehty, älköön vuokranantajalla olko oikeutta purkaa sopimusta.

Ellei vuokranantaja pura sopimusta kuukauden kuluessa saatuaan tiedon seikasta, joka, sen mukaan kuin edellä on sanottu, tuottaa purkamisoikeuden, jää sopimus pysyväksi.

Ehto, joka on vastoin tämän pykälän säännöksiä, on mitätön.

22 §.

Vuokrasuhde päättyy vuokrakauden kuluttua umpeen, jos vuokranantaja tahi vuokralainen on ennen vuokrakauden loppua sanonut sopimuksen irti:

1) kolmea kuukautta ennen, milloin vuokrakausi käsittää vähintään vuoden;

2) neljätoista päivää ennen, milloin vuokrakausi on vuotta lyhyempi ja vähintään kuukausi; sekä

3) yhtä päivää ennen, milloin vuokrakausi on kuukautta lyhyempi.

Jos irtisanomista ei puolelta tai toiselta tässä mainitun ajan kuluessa toimiteta, on vuokrasopimus katsottava uudistetuksi ennen sovituksi vuokrakaudeksi, ei kuitenkaan vuotta pidemmäksi ajaksi.

23 §.

Jos vuokra-aikaa ei ole määrätty, on kumpikin sopimuskumppani oikeutettu koska tahansa sanomaan sopimuksen irti.

Tässä tapauksessa, niin myös milloin määräajaksi tehty vuokrasopimus irtisanomisen nojalla lakkaa ennen vuokrakauden päättymistä, tulee vuokralaisen muuttaa:

1) jos vuokramaksu on laskettu vuodelta, sinä yleisenä muuttopäivänä, joka ensin sattuu kolmen kuukauden kuluttua irtisanomisesta;

2) jos vuokramaksu on laskettu kuukaudelta, irtisanomista lähinnä seuraavan kuukauden ensimmäisenä arkipäivänä, ehdolla että irtisanominen on tapahtunut viimeistään kuukauden viidentenätoista päivänä; sekä

3) jos vuokramaksu on laskettu viikolta tai lyhyemmältä ajalta, irtisanomista seuraavana päivänä.

Siinä tapauksessa, että vuokramaksu on laskettu muulta ajalta, kuin edellä on mainittu, on noudatettava, mitä lähinnä lyhyemmän ajan varalta on säädetty.

24 §.

Purkaminen ja irtisanominen ilmoitettakoon todistajain läsnäollessa tai otettakoon siitä kirjallinen tunnustus tahi toimitettakoon se muuten todistettavasti. Jos se, jolle purkaminen tai irtisanominen on ilmoitettava, ei ole tavattavissa, olkoon laki, niinkuin haasteesta on sellaisen tapauksen varalta säädetty. muuten, paitsi että, milloin purkaminen tai irtisanominen sen mukaan on toimitettava kuuluttamalla virallisissa sanomalehdissä, sellainen kuulutus on niihin pantava yksi kerta jonkin kuukauden ensimmäiseen numeroon. Jos joku on määrätty vuokranantajan puolesta kantamaan vuokramaksua, olkoon lupa laillisin vaikutuksin toimittaa purkamisilmoitus tai irtisanoutua hänelle.

Haaste, jossa vaaditaan vuokraoikeutta lakkautettavaksi, niin myös ulosotonhaltijalle tehty anomus vuokralaisen häätämisestä käy purkamisesta tai irtisanomisesta, kun se on asianmukaisessa järjestyksessä tiedoksi annettu.

Varoitus, josta 20 §:ssä puhutaan, on toiinitettava vuokralaiselle, kuten 1 momentissa purkamisesta ja irtisanomisesta säädetään.

25 §.

Älköön sopimuksella määrättäkö, ettei vuokraoikeuden pysyväisyyden vakuudeksi ole lupa hakea. kiinnitysä taikka ettei vuokralainen ole oikeutettu kuittaamaan vuokramaksua vastasaatavallansa.

26 §.

Eräytyneestä tai lähimpäin kuuden kuukauden aikana eräytyvästä vuokramaksusta vuokranantajalla on valta pidättää talossa olevasta vuokralaisen irtaimesta omaisuudesta niin paljon, kuin hänen saatavaansa vastaa, kunnes vuokralainen on velkansa suorittanut 4i antanut siitä vakuuden. Omaisuutta, jota ei saa ulosmitata, älköön vuokranantaja kuitenkaan pidättäkö, vaikka sellainen ehto olisikin tehty.

27 §.

Jos sopimuksella, jolla rakennus tai sen osa annetaan vuokralle, samalla luovutetaan jokin maa-alue sen yhteydessä käytettäväksi, on tätä lakia sopimukseen sovellettava.

28 §.

Tämä laki tulee voimaan kesäkuun 1 päivänä 1925.

Sitä ennen tehtyihin vuokrasopimuksiin sovellettakoon kuitenkin, mitä säädetään 2 §:ssä muuttoajasta, 15 §:ssä vuokraoikeuden pysyväisyydestä ja, soveltuvalta osalta, 17 §:ssä vuokrasopimuksen purkamisesta ja irtisanomisesta, 20 §:n 1 momentissa ja 21 §:ssä vuokrasopimuksen purkamisesta, 23 §:ssä irtisanomisajasta ja 24 §:ssä purkamisesta ja irtisanomisesta; ja on 17 §:ssä ja 21 §:n 2 momentissa säädetty aika lasket tava edellämainitusta päivästä, jos se tämän lain mukaan olisi luettava sitä ennen sattuneesta ajankohdasta.

29 §.

Täten kumotaan maakaaren 16 luvun

10–16 § ja 17 luvun 5 § sekä kauppakaaren 13 luku, mikäli ne sisältävät säännöksiä huoneenvuokrasta, sekä julistus 7 päivältä maaliskuuta 1859 ynnä ne muiden lakien ja asetusten säännökset, jotka ovat ristiriidassa tämän lain kanssa.

Tätä kaikki asianomaiset noudattakoot.

Helsingissä 12 päivänä toukoluuta 1925.

Tasavallan Presidentti
LAURI KR. RELANDER.

Oikeusministeri
F. O. Lilius.

Finlex ® on oikeusministeriön omistama oikeudellisen aineiston julkinen ja maksuton Internet-palvelu.
Finlexin sisällön tuottaa ja sitä ylläpitää Edita Publishing Oy. Oikeusministeriö tai Edita eivät vastaa tietokantojen sisällössä mahdollisesti esiintyvistä virheistä, niiden käytöstä käyttäjälle aiheutuvista välittömistä tai välillisistä vahingoista tai Internet-tietoverkossa esiintyvistä käyttökatkoista tai muista häiriöistä.